16 C 76/2023

Plný text

Okresní soud v Příbrami rozhodl samosoudkyní JUDr. Alicí Kořínkovou v právní věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované o určení výše nájemného

I. Soud určuje, že od 22. 5. 2023 činí výše nájemného, kterou je žalovaná povinna hradit žalobci za nájem bytu [číslo] ve [anonymizováno] nadzemním podlaží budovy [adresa], objektu k bydlení, jenž je součástí pozemku parc. [číslo] v části [územní celek] [anonymizováno], vše zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, [stát. instituce], na LV [číslo] pro obec a k. ú. [obec], částku 2 549 Kč měsíčně.

II. Žalovaná je povinna uhradit žalobci k rukám jeho právní zástupkyně náklady řízení ve výši 16 520 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce podal ke zdejšímu soudu žalobu na určení výše nájemného s tím, že je vlastníkem pozemku parc. [číslo] v [obec], jehož součástí je i budova [adresa], objekt k bydlení, v níž se ve [anonymizováno] nadzemním podlaží nachází byt [číslo] o podlahové ploše [výměra], který byl na základě nájemní smlouvy z [datum] ve znění dodatku [číslo] ze [datum] pronajat žalované. Ta hradí nájemné ve výši 1 476 Kč měsíčně (bez nájemného za movité vybavení), tedy ve výši 25,92 Kč za m2. Předmětný bytový dům byl postavený v 60. až 70. letech 20. století, kdy nebyly kladeny požadavky na energetickou hospodárnost budov, byl postaven z příčně děrovaných cihel tloušťky 37,5 mm s dřevěnými okny, omítnutý břízolitovou fasádou, kdy žalobce musel opakovaně vynakládat vysoké náklady na opravy budovy, a to odstranění zatékání do střechy, havarijní stav omítek, opravy děravých svodů a okapů, odstraňoval rozpadlé zdivo ve štítu, většinou za využití výškové plošiny. Opadávala fasáda, čímž docházelo k zatékání do půdy a bytů pod půdními prostory, opadávající omítkou a zdivem hrozilo zranění osob pohybujících se po chodníku na velice frekventovaném místě. Skrze původní staré hliníkové výkladce u nebytových prostor docházelo k významným únikům tepla. Nájemci bytů si rovněž opakovaně stěžovali na vysoké náklady za dodávky tepla, na výskyt plísní v bytech pod půdními prostory. Došlo rovněž k výměně většiny původních dřevěných oken v bytové části za okna plastová. Již v roce 2017 byla zpracována studie na realizaci stavebních úprav a zateplení bytového domu [adresa] až 18, z níž vyplynulo doporučení na zateplení kontaktním atestovaným zateplovacím systémem, zateplení nevyužívaných půdních prostorů, zateplení pochozích částí podlah půdy a na celkovou sanaci stávající střešní krytiny a klempířských prvků. Z průkazu energetické náročnosti budovy, který byl v roce 2017 zpracován, vyplynula energetická náročnost jako E – nehospodárná, přičemž bylo odhadováno, že po zateplení dojde ke snížení energetické náročnosti až o 66 %, kdy doporučením zpracovatele bylo vyměnit okna i dveře, které doposud výměnou neprošly, zateplit obvodové zdivo, podlahy v prostoru sklepa a střechy a střechu zrekonstruovat. Na tomto podkladě, který byl v roce 2018 aktualizován, byla zpracována projektová dokumentace pro provádění stavby, dle níž byly realizovány stavební úpravy spočívající ve výměně stávající střešní krytiny za novou včetně laťování, sanace a opravy stávajících konstrukcí vzduchotechniky nad střešní rovinou (vyústění plechových komponentů původní nefunkční vzduchotechniky, nátěry ocelových konstrukcí a podobně), k výměně starých oken za nová plastová na střeše, k výměně výkladců a vstupních dveří v nebytových prostorách v přízemí za nové z hliníku, výměně stávajících vstupních dveří do společných prostor bytových částí domu za nové, k výměně klempířských prvků střechy (její oplechování, výměna okapních žlabů a dešťových svodů), k výměně okenních parapetů, opravě lodžií (nové podlahové konstrukce a nová zábradlí), k demontáži a opětovné montáži stávajících mříží v oknech v 1. nadzemním podlaží po revitalizaci, k zateplení fasády, podlah půdy a stropu v suterénech a k aplikování kabřincového obkladu soklu v původním rozsahu. Po dokončení stavebních prací poskytl energetický specialista Ing. [příjmení] dne [datum] stanovisko, z něhož vyplývá, že provedenými stavebními pracemi došlo ke zlepšení tepelně technických vlastností budovy a k úspoře dodávané energie přibližně v hodnotě 60 % Náklady vynaložené na stavební úpravy tak byly dle tohoto stanoviska vynaloženy účelně. Nájemci byli o rozsahu stavebních prací před jejich započetím písemně informováni a byli vyzváni k vyklizení půdních i dalších společných prostor chodeb v suterénech, neboť v některých se nacházely jejich věci, a to z důvodu vyklizení staveniště a také z důvodu požární bezpečnosti. Jelikož tyto prostory sami nevyklidili, zajistil toto vyklizení žalobce na své náklady ve výši 25 000 Kč. Dodavatel, který provedl stavební úpravy, byl vybrán na základě zadávacího řízení o veřejné zakázce, jednalo se o společnost [právnická osoba], kdy hlavním kritériem výběru byla nejnižší nabídková cena. S uvedenou korporací byla uzavřena dne [datum] smlouva o dílo ve znění dodatku [číslo] z [datum] na částku 11 002 053,36 Kč bez DPH, kdy spolu s DPH činily celkové náklady stavebních prací a ostatní související náklady částku 13 019 888,22 Kč. Ostatní náklady, které nebyly technickým zhodnocením budovy, vyčíslil žalobce na podkladě projektové a související dokumentace díla na 254 995,22 Kč. Tuto částku odečetl od celkových nákladů a dospěl k závěru, že účelně vynaložené náklady činí 12 764 893 Kč. Rada [územní celek] přijala dne [datum] usnesení [číslo] [rok], kterým schválila navýšení nájemného v budově o 10 % z účelně vynaložených nákladů dle § 2250 odst. 1 občanského zákoníku a pro případ, že by nedošlo k dohodě s nájemci, schválila zvýšení nájemného o 3,5 % z účelně vynaložených nákladů ročně dle § 2250 odst. 2 občanského zákoníku. Na podkladě usnesení rady města zveřejnil žalobce záměr navýšení nájemného na úřední desce po dobu patnácti dnů do [datum]. Žalované byl současně zaslán návrh na zvýšení nájemného o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně s žádostí o zaujetí stanoviska do [datum], přičemž žalovaná žalobci sdělila, že s návrhem nesouhlasí, proto ji dne [datum] žalobce zaslal návrh na zvýšení nájemného o 3,5 % z účelně vynaložených nákladů ročně s tím, aby své stanovisko sdělila do [datum]. Na základě písemné žádosti nájemců bytů o osobní jednání proběhlo dne [datum] jednání za účasti žalobce se zástupci nájemců bytů, na kterém zástupci nájemců návrh na zvýšení nájemného odmítli. Proto byli žalobcem vyzváni k podání vlastního protinávrhu nejpozději do [datum] tak, aby mohl být předložen radě města, přičemž poslední den lhůty předložila Mgr. [jméno] [příjmení] jménem ostatních nájemců, aniž by doložila plné moci k zastupování, žádost o další jednání s vedením města. [příjmení] moci doložila dne [datum] a vyjádřila nesouhlas s jakýmkoli zvýšením nájemného na základě provedené rekonstrukce v budovách [adresa] až [anonymizováno]. Jelikož do nového jednání rady města, které proběhlo dne [datum], nebylo mezi stranami sporu ani ostatními nájemci dosaženo dohody, byla věc předložena radě města k dalšímu postupu. Ta usnesením ze [datum] rozhodla o zvýšení nájmu o 3,5 % ročně z účelně vynaložených nákladů s tím, že pokud nebude tento návrh do dvou měsíců od jeho doručení nájemci akceptován, schválila rada podání žaloby k soudu. Ke shodě mezi účastníky řízení nedošlo. Celková částka účelně vynaložených nákladů ve výši 12 764 893 Kč byla rozpočtena podle počtu subjektů v jednotlivých domech a následně pak vypočtené účelně vynaložené náklady pro jednotlivá čísla popisná dle velikosti bytů a nebytových prostor v každém domě, přičemž budovy [adresa] byly vzhledem k vzájemnému propojení posuzovány jako jedna. U budovy [adresa] bylo počítáno se šesti byty a jedním nebytovým prostorem, u budovy [adresa] s osmi byty a jedním nebytovým prostorem a u budov [adresa] + [anonymizováno] s třinácti byty a dvěma nebytovými prostorami. Celkem tak bylo počítáno s 31 byty a nebytovými prostorami, přičemž na dům [adresa] připadlo z účelně vynaložených nákladů 2 882 395 Kč. Tato částka byla rozpočtena podle podlahové plochy bytů a nebytových prostor, přičemž 3,5 % na předmětný byt pronajatý žalované představuje částku 1 073 Kč měsíčně. Spolu se stávajícím nájemným ve výši 1 476 Kč měsíčně by žalovaná měla dle žaloby hradit částku 2 549 Kč měsíčně. Kromě toho hradí ještě 22 Kč měsíčně za movité vybavení bytu.

2. V dané věci nařídil soud první jednání na 31. 8. 2023, kdy spolu s předvoláním vyzval žalovanou, aby se k předmětné žalobě ve lhůtě deseti dnů vyjádřila. Jelikož tato lhůta uplynula marně, urgoval soud stanovisko žalované, která dne 11. 8. 2023 soudu e-mailem sdělila, že se vyjadřovat před samotným jednáním nebude, neboť k tomu není povinna, vyjádří se až při jednání soudu po poučení o svých procesních povinnostech. Dne 23. 8. 2023 požádala právní zástupkyně žalobce o odročení jednání s tím, že i nadále probíhají jednání s jednotlivými nájemci a lze předpokládat dosažení dohody, přičemž žalobce by rád volil jednotný postup ve vztahu ke všem nájemcům bytů a navrhla, aby jednání bylo nařízeno až po 1. 11. 2023. Soud této žádosti vyhověl a jednání odročil na 2. 11. 2023, což bylo žalované sděleno dne 28. 8. 2023. Ta dne 18. 10. 2023 požádala o odročení jednání s tím, že požaduje určitý prostor k zajištění podkladů pro další jednání s žalobcem s přihlédnutím k termínu zasedání rady města, neboť předpokládá uzavření dohody a ukončení soudního sporu a požádala, aby bylo jednání odročeno na druhou polovinu ledna. Soud žalované sdělil, že této žádosti nevyhovuje, přičemž dne 30. 10. 2023 přišlo soudu ze stejné e-mailové adresy jako předchozí žádost o odročení jednání sdělení, že o odročení jednání žádala obecná zmocněnkyně žalované [příjmení] [celé jméno žalované], narozená 1979, s tím, že s žalobcem probíhala jednání za účelem uzavření dohody o přiměřené navýšení nájemného, kdy žalobce měl zejména doložit listiny dokládající v žalobě uváděné důvody a měla být řešena i správnost výpočtu výše nájemného. K dohodě nedošlo proto, že právní zástupce žalobce může ve věci postupovat až dle usnesení rady města. Znovu byla vznesena žádost o odročení jednání s tím, že pokud jí soud nevyhoví, žalovaná se z jednání omluvila, neboť žádné informace k dosavadnímu průběhu ve věci nemůže do protokolu uvést. Soud této další žádosti o odročení jednání nevyhověl, neboť plná moc, z níž by vyplývalo zastoupení žalované obecnou zmocněnkyní (pravděpodobně její dcerou), doložena nebyla a důvody, které byly uváděny a měly vést k odročení jednání, spočívající v tom, že žalobce má žalované předložit listiny, kterými prokáže důvodnost zvýšení nájemného a správnost výpočtu tohoto zvýšení, souvisely se samotným dokazováním v předmětném sporu, navíc žalované byly známy ještě před podáním žaloby, protože ji žalobce o výši zvýšení, důvodech a výpočtu písemně vyrozuměl v rámci mimosoudního jednání. Soud dále vycházel z toho, že s nájemci bytů a tedy i s žalovanou, jednal žalobce opakovaně již od listopadu 2022, nicméně k posunu ve stanoviscích účastníků řízení za dobu jednoho roku nedošlo. Navíc žalovaná se odmítla písemně k žalobě vyjádřit, takže fakticky není patrné, z jakého důvodu s ní nesouhlasí, své stanovisko nesdělila ani poté, co bylo první jednání ve věci odročeno a zůstala i nadále nečinná. Za situace, kdy lhůty na přípravu jednání byly zachovány, žalované byla žaloba s výzvou k vyjádření se doručena dne 24. 7. 2023, aniž by na ni jakýmkoliv způsobem konkrétně reagovala, dospěl soud k závěru, že její žádost o odročení jednání není důvodná, a proto jednal v její nepřítomnosti.

3. Z informativního výpisu z katastru nemovitostí, dodatku [číslo] k nájemní smlouvě ze [datum] a evidenčního listu soud zjistil a vzal za prokázané, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. [číslo] v k. ú. a obci [obec], na němž stojí dům [adresa], objekt k bydlení, v němž se nachází 6 bytů a 1 nebytový prostor. Žalovaná obývá byt [číslo] o velikosti 2+1 s příslušenstvím, který se nachází ve [anonymizováno] nadzemním podlaží o rozloze [výměra]. Nájemní smlouvu má uzavřenu na dobu neurčitou, počínaje dnem [datum] s doposud sjednaným nájemným ve výši 1 476 Kč měsíčně.

4. Z průkazu energetické náročnosti budovy vypracovaného Ing. [anonymizováno] dne [datum] bylo zjištěno, že průkaz byl vydán na objekt bytového domu sestávající z budov [adresa] až [anonymizováno], přičemž energetický specialista navrhl energeticky úsporná opatření, a to jednak ve vztahu k obvodovým stěnám bytového domu, které posoudil z hlediska stávajících tepelně technických norem za nevyhovující a navrhl obvodový plášť domu dodatečně zateplit zateplovacím systémem na bázi minerální vlny o tloušťce 160 mm. Jde-li o stropy pod půdou, i ty byly v době vypracování průkazu energetické náročnosti již nevyhovující technickým normám, a proto bylo navrženo zateplit strop v 5. nadzemním podlaží opět zateplovacím systémem na bázi minerální vlny o celkové tloušťce 280 mm, jde-li o betonové podlahy nad sklepem, doporučil ing. Vrátný zateplit dodatečně podlahy v prostoru sklepa zateplovacím systémem na bázi expandovaného polystyrenu tl. 100 mm, zrekonstruovat střechu jím uvedenou tepelnou izolací, doporučil dokončit výměnu oken a dveří v 1. nadzemním podlaží (v bytech a na schodišti byla osazena nová plastová okna) s tím, že po zateplení obálky budovy dosáhne budova klasifikační třídy C (úsporná) celkové dodané energie, neboť doposud dosahoval klasifikační třídy F (hodnoty 304,342), tedy velmi nehospodárné.

5. Oznámením o plánovaných stavebních úpravách z 12. 10. 2020 včetně dodejky žalobce prokázal, že žalovanou informoval o plánovaných úpravách na předmětném bytovém domě spočívajících v provedení zateplovacího systému svislého obvodového pláště objektu, výměně části původních výplní otvorů, výměně klempířských oplechování, zateplení podlah půdního prostoru, celkové opravě stávajících lodžií, celkové výměně střešního pláště včetně laťování, sanaci a opravě stávajících konstrukcí nad střechou, výměně výplní otvorů u nebytových prostor, zateplení stropů nad 1. podzemním podlažím, tj. nad sklepy, kójemi i společnými prostorami v 1. PP. Žalovaná byla rovněž informována o tom, že celá akce bude probíhat podle projektové dokumentace ze září 2020 s předpokládanými náklady 17 600 000 Kč včetně DPH, přičemž k realizaci akce bude přistoupeno počátkem roku 2021 a s tím, že bude třeba vyklidit sklepy a sklepní kóje, jakož i společné prostory budov na chodbách, schodištích, bývalých prádelen, mandloven a půdách. Tyto prostory měly být vyklizeny nejdéle do 31. 10. 2020. Žalovaná předmětné oznámení převzala do vlastních rukou dne 13. 10. 2020.

6. Ze smlouvy o dílo uzavřené mezi žalobcem a společností [právnická osoba] z [datum] včetně dodatku z [datum] soud zjistil a vzal za prokázané, že zhotovitel měl provést dílo spočívající ve stavebních pracích na akci„ Stavební úpravy – zateplení řadových bytových domů [adresa] v [část obce]“ dle vypracované projektové dokumentace, přičemž podle sdělení žalobce byl zhotovitel vybrán v rámci zadané veřejné zakázky a rozhodujícím kritériem byla nejnižší cena díla. Ta byla sjednána na 10 855 258 Kč bez DPH, přičemž dodatkem [číslo] z [datum] došlo ke změně ceny díla na částku 11 002 053,36 Kč bez DPH s ohledem na nutné vícepráce a méněpráce. Zhotovitel účtoval provedené práce dílčími fakturami, jimiž žalobce výši účelně vynaložených nákladů prokazoval. Fakturou z 31. 1. 2021 vyúčtoval zhotovitel práce za 1 087 522 Kč, fakturou vystavenou dne 31. 3. 2021 práce za 2 562 513 Kč včetně DPH, fakturou z 30. 4. 2021 práce v hodnotě 1 878 353 Kč, dne 31. 5. 2021 práce za 1 391 555 Kč, dne 12. 7. 2021 práce za 2 739 023 Kč, dne 12. 8. 2021 práce za 997 436 Kč a dne 14. 3. 2022 práce za 2 015 961 Kč. Dne 6. 12. 2019 vyúčtoval Ing. [jméno] [příjmení] žalobci částku 94 380 Kč včetně DPH za práce na projektové dokumentaci týkající se oprav na bytovém domě, v němž má žalovaná předmětný byt a dne 23. 11. 2020 částku 18 150 Kč za aktualizaci dokumentace a rozpočtu a konzultaci při výběrovém řízení na dodavatele stavebních prací. Celkově vyfakturovaná suma činí částku 12 764 893 Kč, přičemž k jednotlivým fakturám byly doloženy žalobcem i krycí listy, položkové rozpočty a zjišťovací protokoly.

7. Z usnesení [anonymizováno] [územní celek] z [datum], [datum] a [datum], výzev žalované na uzavření dodatku ohledně zvýšení nájmu z 23. 12. 2022, 23. 1. 2023 a 8. 3. 2023 včetně dodejek a reakce žalované soud zjistil a vzal za prokázané, že rada města přijala dne [datum] usnesení, jimž schválila zvýšení nájemného v bytech a nebytových prostorách v budovách [adresa] až [anonymizováno] v [část obce] o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně a pro případ, že by nedošlo k dohodě s nájemci dle § 2250 odst. 1 občanského zákoníku, schválila navýšení nájemného o 3,5 % ročně z účelně vynaložených nákladů. Žalovaná byla písemnou výzvou z 23. 12. 2022 vyzvána, aby sdělila své stanovisko ke zvýšení nájemného o 3,5 % ročně z účelně vynaložených nákladů, které byly v této výzvě specifikovány včetně výpočtu, k výzvě byly přiloženy i kopie faktur. Žalovaná ji převzala dne 23. 12. 2022, dne 28. 12. 2022 oznámili společně nájemci jednotlivých bytů žalobci nesouhlasné stanovisko k jeho návrhu. Žalobce učinil další výzvu vůči žalované dne 23. 1. 2023, v níž rekapituloval jednání mezi ním a nájemci, kteří byli společně zastoupeni zvolenými zástupci, jakož i navrhované možnosti řešení s tím, že má zájem na smírném vyřešení věci a vyzval žalovanou, aby do 15. 2. 2023 sdělila své stanovisko, popřípadě navrhla způsob řešení dané situace tak, aby tento návrh mohl být předložen na jednání radě města. K tomu jí byl zaslán i vzorový formulář, přičemž žalovaná tuto výzvu převzala dne 23. 1. 2023, k uzavření dohody nedošlo. Při zasedání rady města dne [datum] bylo konstatováno, že i přes veškerá jednání s nájemci bytů a nebytových prostor v předmětném bytovém domě nedošlo k dohodě o zvýšení nájmu, a proto rada schválila podání žalob. Na základě toho dne 8. 3. 2023 navrhl žalobce žalované zvýšení nájmu dle § 2250 odst. 2 občanského zákoníku o 3,5 % ročně z účelně vynaložených nákladů. Součástí tohoto oznámení byl i způsob výpočtu daného zvýšení, popis průběhu dosavadních jednání mezi žalobcem a nájemci bytů a nebytových prostor s tím, že žalované byla poskytnuta lhůta dvou měsíců od doručení nového návrhu na zaujetí stanoviska. Současně jí byly zaslány i přílohy, a to rozúčtování nákladů a jednotlivé faktury. Toto oznámení žalovaná převzala dne 9. 3. 2023 a jelikož k dohodě mezi stranami sporu nedošlo, podal žalobce dne 22. 5. 2023 předmětnou žalobu. [jméno] města vzala na svém zasedání dne [datum] na vědomí podání předmětných žalob.

8. Z průkazu energetické náročnosti vystaveného dne 9. 3. 2023 energetickým specialistou Ing. [příjmení] a jeho stanoviska z 3. 4. 2023, stanoviska zhotovitele díla [právnická osoba], jeho vyjádření z 13. 4. 2023 a z vyjádření Ing. [příjmení] z téhož data soud zjistil a vzal za prokázané, že v důsledku zateplení objektu došlo ke zlepšení jeho tepelně technických vlastností a k úspoře dodané energie přibližně v hodnotě 60 %. Z tohoto pohledu byly investiční náklady na rekonstrukci objektu (zateplení) vynaloženy účelně. Podle energetického štítku má předmětná budova klasifikační třídu A (hodnota mimořádně úsporná). Z vyjádření zhotovitele vyplynulo, že stavbu prováděl v souladu s projektovou dokumentací a použil předepsané materiály včetně výplní otvorů dle PENB, což potvrdil i projektant, Ing. [jméno] [příjmení] s tím, že problematika zvýšené vzdušné vlhkosti, která se objevila v půdním prostoru, je řešena s investorem stavby a budou provedena opatření pro vyřešení problému s tím, že je nutné prostor nad difuzní fólií odvětrat, kdy navrhl, aby do každého pásmu dvojic krokví byla vložena jedna odvětrávací taška, čímž bude zajištěno odvětrávání tzv. komínovým efektem, kdy u římsy bude vzduch nasáván a větracími taškami v horní části střechy bude prostor opouštět. Dalším opatřením by bylo zabránění možnosti vniku teplého vzduchu z vnitřních prostor domu do půdního prostoru, kdy dalším zdrojem projevené vlhkosti na půdách může být srážení vodní páry na procházejících potrubích VZT a kanalizace. Nápravou by byla kontrola spojů, jejich vytěsnění, oprava prorezivění a následné obalení tepelnou izolací. Potvrdil, že podlaha půdy byla zateplena vrstvou minerální vaty v souladu se zpracovaným průkazem energetické náročnosti budovy a požárně bezpečnostním řešením s tím, že stávající vedení VZT v půdním prostoru nebylo součástí projektové dokumentace, kdy bylo počítáno, že potrubí bude zachováno a bude opětovně napojeno na původní místa vyústění. Příčina zápachu linoucího se ze sklepních prostor, podle projektanta nesouvisí s prováděcími pracemi, nicméně navrhl, aby, pokud jsou v průchodech potrubí stěnami otvory, byly tyto utěsněny.

9. Z přeúčtování dokončené investiční akce ze 17. 8. 2022, rozpisu účelně vynaložených nákladů a rozpisu podílu těchto nákladů na jednotlivé byty žalobce prokazoval, že celkové náklady díla činily 13 019 888,22 Kč, od nichž byla odečtena částka 254 995,22 Kč, která nebyla technickým zhodnocením budovy, kdy se jednalo například o náklady spojené s BOZP, autorským dohledem a podobně, takže částka, která byla rozúčtována na jednotlivé budovy a následně byty a nebytové prostory, činila 12 764 893 Kč. V bytovém domě [adresa] až [anonymizováno] se nachází celkem 31 bytů a nebytových prostor a na dům [adresa] vyšla poměrná částka 2 882 395 Kč, 3,5 % z ní činilo 100 883,82 Kč. Celková podlahová plocha bytů a nebytových prostor v daném domě činí 446,21 m2, byt v nájmu žalované pak 56,98 m2. Měsíční zvýšení u ní žalobce propočítal na 1 073 Kč.

10. Podle § 2250 odst. 1, 2 občanského zákoníku, provede-li pronajímatel stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě a nebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody, může se s nájemci dohodnout o zvýšení nájemného, nejvýše však o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li s návrhem na takové zvýšení nájemného alespoň nájemci 2/3 bytů v domě, platí zvýšené nájemné i pro ostatní nájemce. Nedojde-li k dohodě podle odst. 1, může pronajímatel navrhnout zvýšení nájemného z těchto důvodů ročně o 3,5 % z vynaložených nákladů; má se za to, že náklady byly vynaloženy účelně.

11. S ohledem na shora popsaný skutkový stav věci dospěl soud k závěru, že žaloba byla podána důvodně, neboť žalobce listinnými důkazy prokázal, že v rámci energetické úspory na bytový dům sestávající z domu [adresa] až [anonymizováno] v [obec] vynaložil celkem 12 764 893 Kč, přičemž s jednotlivými nájemci bytových a nebytových prostor se snažil od listopadu 2022 dohodnout na zvýšení nájemného postupem podle odstavce 1, popřípadě odstavce 2 shora citovaného zákonného ustanovení, k čemuž však nedošlo. Na základě toho se proto žalobce domáhal zvýšení nájemného podle § 2250 odst. 2 občanského zákoníku o 3,5 % z účelně vynaložených nákladů, kdy zákon předpokládá fikci, že náklady byly vynaloženy účelně, což ve svém důsledku vede k tomu, že pokud žalobce prokáže výši nákladů, má se za to, že tyto náklady jsou účelně vynaloženými a opak musí prokázat žalovaná strana. Na ni tedy přechází břemeno tvrzení i břemeno důkazní a pokud jej neunese, je soud povinen považovat vyúčtované náklady za účelně vynaložené. Taktomu bylo i v daném případě, neboť žalovaná zůstala ve věci zcela nečinná, stanovisko ve věci soudu nepodala a fakticky žádnými relevantními důvody proti žalobě nebrojila. Pokud tedy žalobce listinnými důkazy prokázal, že na základě smlouvy o dílo uhradil za jeho provedení shora uvedenou částku, kterou žalovaná nikterak nezpochybnila, přičemž dílo bylo provedeno dle projektové dokumentace a vedlo ke zlepšení tepelně technických vlastností budovy a k úspoře dodané energie (dle Ing. [příjmení] o 60%), považoval soud dané náklady za účelně vynaložené a žalobě vyhověl. Jde-li o samotný výpočet zvýšeného nájmu, pak soud vychází z toho, že celková suma účelně vynaložených nákladů činila 12 764 893 Kč a objekt [adresa] až [anonymizováno] čítá 31 bytů a nebytových prostor, tedy na jeden byt, popřípadě nebytový prostor dopadá částka 411 770,74 Kč. V objektu [adresa] je přitom 6 bytů a jeden nebytový prostor, takže tuto částku soud vynásobil číslem 7 a dospěl k celkové sumě, která na daný dům připadla, ve výši 2 882 395 Kč 3,5 % z této částky představuje 100 883,82 Kč. Celková podlahová plocha bytů a nebytových prostor v daném domě je 446,21 m2, kdy soud částku 100 883,82 Kč vydělil celkovou podlahovou plochou a vynásobil podlahovou plochou bytu, který užívá žalovaná, tedy 56,98 m2 a dospěl tak k částce 12 882, 633 Kč, což je částka, o niž by mělo být nájemné zvýšeno za rok. Vydělením 12, tedy počtem měsíců v roce, pak byla zjištěna částka 1 073,55 Kč na měsíc, přičemž žalobce se domáhal zvýšení nájemného o 1 073 Kč. Z důvodů, které jsou shora uvedeny, kdy výpočet žalobce odpovídá listinným důkazům, má soud za to, že žaloba byla podána důvodně a určil, že od podání žaloby činí nájemné 2 549 Kč, neboť k navýšení bylo třeba připočítat stávající výši nájemného, kterou žalovaná ve výši 1 476 Kč.

12. Pro úplnost soud uvádí, že pokud jde o lhůtu pro podání žaloby, pak ustanovení § 2250 občanského zákoníku ji nestanoví, analogicky je možno vycházet z § 2249 odst. 3 téhož zákona, podle něhož, pokud nájemce ve lhůtě dvou měsíců od dojití návrhu na zvýšení nájemného nesdělí, že s ním souhlasí, může pronajímatel ve lhůtě dalších tří měsíců podat žalobu k soudu. V daném případě návrh na zvýšení nájemného o 3,5 % učiněný výzvou žalobce z 23. 12. 2022 byl žalované doručen v uvedený den a celková lhůta pěti měsíců by uplynula dne 23. 5. 2023. Žaloba byla k soudu podána dne 22. 5. 2023, tedy včas. Návrh na zvýšení nájemného přitom obsahoval náležitosti stanovené § 2250 odst. 2 věty druhé, tedy specifikaci výše nájemného i splnění podmínek pro tento postup, kdy kromě jednotlivých faktur byl žalované spolu s výzvou k vyjádření zaslán i rozpis celkových účelně vynaložených nákladů a z výzvy vyplývá i způsob výpočtu zvýšeného nájmu.

13. S ohledem na plný úspěch žalobce v daném sporu přiznal soud jeho právní zástupkyni právo na náhradu nákladů řízení postupem podle § 8 odst. 2 vyhlášky č. 177/1996 Sb., kdy vyšel z pětinásobku ročního plnění, o něž mělo dojít ke zvýšení nájmu, tedy částku 1 073 Kč vynásobil dvanácti, čímž získal roční plnění a následně pěti, aby dospěl k pětinásobku ročního plnění, tak získal tarifní hodnotu ve výši 64 380 Kč a z ní pak stanovil podle § 7 bod 5 citované vyhlášky odměnu ve výši 3 700 Kč za 1 úkon právní služby. Právní zástupkyni žalobce byly přiznány 3 úkony, a to za převzetí a přípravu zastoupení, sepis žaloby a účast na jednání soudu dne 2. 11. 2023, dále 3 režijní paušály po 300 Kč, 21 % DPH ve výši 2 520 Kč a zaplacený soudní poplatek ve výši 2 000 Kč. Úhrnem činí náklady řízení 16 520 Kč a žalovaná je povinna uhradit je žalobci k rukám jeho právní zástupkyně do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.