16 C 90/2023

Plný text

Okresní soud v Příbrami rozhodl samosoudkyní JUDr. Alicí Kořínkovou v právní věci žalobce: Anonymizováno , Anonymizováno bytem Anonymizováno zastoupený advokátem Anonymizováno sídlem Anonymizováno proti žalované: Anonymizováno , Anonymizováno bytem Anonymizováno zastoupená advokátem Anonymizováno sídlem Anonymizováno o zaplacení částky 400 000 Kč

I. Žaloba, aby byla žalovaná uznána povinnou uhradit žalobci částku 400 000 Kč, se zamítá.

II. Žalobce je povinen uhradit žalované k rukám jejího právního zástupce náklady řízení ve výši 65 274,80 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Okresní soud v Příbrami vedl pod spisovou značkou 16 C 200/2022 řízení o vyklizení žalobce z nemovitostí ve vlastnictví žalované, přičemž v průběhu tohoto řízení uplatnil žalovaný , jméno FO, vzájemným návrhem nárok proti žalobkyni na zaplacení částky 400 000 Kč za stavební úpravy, které na předmětných nemovitostech provedl. Soud tento návrh vyloučil k samostatnému projednání , takže je nyní veden pod spisovou značkou 16 C 90/2023, pan , jméno FO, v něm vystupuje jako žalobce a paní , jméno FO, jako žalovaná. Žalobce svůj žalobní návrh opírá o to, že na základě souhlasu žalované byl oprávněn užívat stavbu , Anonymizováno, stojící na pozemku parc. č. , Anonymizováno, v obci , adresa, , katastrální území , Anonymizováno, neboť mezi účastníky řízení byla uzavřena smlouva o budoucí kupní smlouvě, na jejímž základě měl nabýt vlastnické právo k těmto nemovitostem a do doby odkupu byl povinen o nemovitosti řádně pečovat a tyto zlepšovat tak, aby je mohl užívat k bydlení. Dům byl při převzetí ve špatném stavu, nešla v něm voda ani elektřina, dveře nebyly způsobilé k řádnému uzavření objektu, který nebyl od roku 2000 užíván. Žalovaná jej přes dva roky prodávala prostřednictvím realitní kanceláře za 500 000 Kč s marným výsledkem. Stavební úpravy byly žalobcem prováděny od poloviny roku 2016 do poloviny roku 2021 a byly jím vyčísleny na částku 400 000 Kč s tím, že se týkaly jednak nákupu materiálu k těmto úpravám a pak samotných úprav.

2. Žalovaná v písemném vyjádření k předmětné žalobě uvedla, že žalobci přenechala na základě smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené v květnu 2015 za sjednanou úhradu ve výši 430 000 Kč předmětné nemovitosti, žalobce měl sjednanou cenu splácet po 8 000 Kč a po jejím doplacení na něj měla převést vlastnické právo. Žalobce však nesplnil sjednané podmínky, k uzavření kupní smlouvy nedošlo, a proto ho vyzvala k vyklizení nemovitostí. Jelikož tak dobrovolně neučinil, podala proti němu žalobu, v níž byla úspěšná. Žalobní návrh na zaplacení částky 400 000 Kč zcela odmítá, neboť pro něj žalobci nesvědčí jakýkoliv právní důvod, ten neprokázal, že předmětné investice byly provedeny v období od roku 2016 do roku 2021, ani že hodnota těchto investic činila žalovanou částku. Žalobce navíc dané nemovitosti užíval bez právního důvodu, neboť smlouva o smlouvě budoucí se následně ukázala jako neplatná a bylo by tedy možné dojít k závěru, že nemovitosti užíval na základě nájemní smlouvy uzavřené ústně či konkludentně. Pokud nemovitosti užíval z jiného titulu, měl by specifikovat z jakého a prokázat cenu jednotlivých předmětů, které do domu zabudoval a doložit, jak dospěl k náhradám za provedené práce. Žalovaná nesouhlasila ani s tím, že by žalobce zhodnotil předmětný dům, neboť podle posudku vypracovaného v roce 2005 byla cena nemovitostí 1 050 000 Kč, v roce 2014, kdy byl přikoupen ještě další pozemek, na němž stojí studna, byla stanovena znalecky na 963 867,34 Kč. Z toho vyplývá, že se cena nemovitostí za dobu užívání žalobcem snížila přesto, že obecně šly ceny nemovitostí nahoru.

3. Ze spisu zdejšího soudu, sp. zn. 16 C 200/2022, bylo zjištěno, že dne , datum, podala k soudu žalobu paní , jméno FO, (dnes žalovaná) proti , jméno FO, (dnes žalobci) o vyklizení pozemku parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je objekt č. p. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, vše v k. ú. , Anonymizováno, , obec , adresa, s tím, že mezi účastníky řízení byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí, na jejímž základě měl žalovaný uhradit žalobkyni částku 430 000 Kč postupně ve splátkách po 8 000 Kč měsíčně, poslední splátka byla splatná k 31. 8. 2019, žalovaný však tuto povinnost nesplnil, takže k uzavření kupní smlouvy nedošlo, žalovaný přesto předmětné nemovitosti bez právního důvodu užíval, dobrovolně je nevyklidil. Rozsudkem z 13. 4. 2023, č. j. 16 C 200/2022-41, soud uložil žalovanému povinnost sporné nemovitosti vyklidit a předat žalobkyni do 15 dnů od právní moci rozsudku. Soud přitom uzavřel, že mezi účastníky řízení byla dne 1. 5. 2015 uzavřena písemně smlouva o smlouvě budoucí, na jejímž základě mělo dojít k převodu vlastnického práva k budově č. p. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, z žalobkyně na žalovaného poté, co tento uhradí sjednanou kupní cenu ve výši 430 000 Kč, kdy první splátka byla dohodnuta na 30 000 Kč a další na 8 000 Kč měsíčně, poslední měla být zaplacena v srpnu 2019. Dle stanoviska soudu právo na uzavření kupní smlouvy zaniklo (prekludovalo) v důsledku uplynutí zákonem stanovené lhůty, proto žalobě vyhověl a žalovaného zavázal povinností uhradit žalobkyni náklady řízení. Proti lhůtě k vyklizení a povinnosti zaplatit náklady řízení podal žalovaný odvolání, o němž bylo rozhodnuto Krajským soudem v Praze usnesením z 10. 7. 2023, č. j. 26 Co 75/2023-55 tak, že rozhodnutí soudu prvního stupně bylo potvrzeno a nabylo tak právní moci dne 24. 7. 2023. V průběhu tohoto řízení uplatnil žalovaný proti žalobkyni vzájemnou žalobou nárok na zaplacení částky 400 000 Kč, který byl usnesením soudu z 13. 4. 2023, č. j. 16 C 200/2022-39, vyloučen k samostatnému projednání. Toto usnesení nabylo právní moci dne 12. 5. 2023. V průběhu řízení bylo žalobce doplněno, že investice, které do nemovitosti žalované vložil, považuje za bezdůvodné obohacení, neboť je učinil na základě smlouvy o budoucí kupní smlouvě, která později zanikla, jde tedy o bezdůvodné obohacení, které vzniklo plněním z právního důvodu, jež později odpadl.

4. Z výslechu žalobce a jím navržených svědků , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , Anonymizováno, , faktur z 15. 8. 2016, 21. 6. 2016, 6. 5. 2016, 10. 7. 2017 a 30. 9. 2017 a fotografií o provádění stavebních prací a úprav na domu č. p. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, soud zjistil a vzal za prokázané, že žalovaná předmětnou nemovitost před tím, než uzavřela s žalobcem smlouvu o budoucí kupní smlouvě, nabízela přes realitní kancelář za částku 500 000 Kč, k prodeji nedošlo, a proto později souhlasila s odprodejem žalovanému za 430 000 Kč, což bylo zaneseno do smlouvy o smlouvě budoucí, popsané v předchozím odstavci. Podle žalobce v době uzavření této smlouvy nebyl předmětný dům obyvatelný, uvnitř netekla voda, vstupní dveře byly zamykány jen na petlici, a proto začal objekt o víkendech opravovat, uklízel a vyklízel vnitřky, opravil střechu, 2 komíny včetně oplechování a vstupních vlezů pro revize, provedl kompletní renovaci koupelny včetně výměny okna, osazení novou vanou a toaletou, vystavění příčky, vykopání podlahy, dále nově rozvedl vodu do koupelny, sklepa a kuchyně, napojil čerpadlo, které koupil, na sále zabudoval kuchyňskou linku a bojler, opravil parkety a futra, oškrábal a okopal omítky, vybudoval vstupní dvířka ke komínu a opravil strop, jímž do této místnosti zatékalo, předělal toalety v dřevníku, vybudoval detenční nádrže na splachování toalet u sálu užitkovou vodou, vyměnil hlavní vstupní dveře a dveře do sálu, instaloval nové žlaby včetně svodů a okapů, renovoval okna v budoucím obývacím pokoji, udělal nový vlez do septiku (železný poklop), rekonstruoval toalety u sálu. Na některých stavebních úpravách se podílela firma pana , jméno FO, , který žalobci vyfakturoval dne 15. 8. 2016 částku 39 675 Kč, dne 21. 6. 2016 částku 156 620 Kč a dne 6. 5. 2016 částku 66 505 Kč. S jednotlivými stavebními úpravami pomáhali žalobci i další svědci, pan , jméno FO, , , jméno FO, a , Anonymizováno, , dcera žalobce paní , jméno FO, pomáhala zejména s vyklízecími pracemi, škrabáním omítek a s výmalbou. Všichni uvedení svědci včetně žalobce se shodně vyjadřovali tak, že objekt byl po převzetí žalobcem neobyvatelný, původně sloužil jako hospoda a potvrzovali i rozsah prací tak, jak jsou shora popsány, rozsah činnosti žalobce prokázal i doloženými fotografiemi.

5. Z výslechu žalované a jejího manžela soud zjistil a vzal za prokázané, že předmětné nemovitosti nabyli původně rodiče žalované, ona je po nich zdědila. Oba popřeli, že by byl objekt při předání žalobci do užívání neobyvatelný, bez funkční elektřiny a vody, byl izolován a uvnitř vyštukován. O tom, jaké v něm žalobce provádí stavební úpravy, žalovaná nevěděla. Pokud za žalobcem přišla, stála vždy pouze v přední místnosti, takže fakticky nevěděla, co se v objektu děje. Ten sloužil v minulosti jako hospoda a k tomuto účelu byl provozován až do roku 2003. Poté, co ho její rodiče nabyli, začali jej renovovat, trvale byl v objektu hlášen bratr žalované, který tam i dočasně bydlel, ale spíše dojížděl za účelem oprav, trvale nikdo z rodiny objekt neužíval. Žalovaná rozporovala, že by měl objekt nefunkční komín, zatékající střechu a špatný strop na sále, poukazovala na to, že vystavěli novou koupelnu v místech, kde byl původně výčep, zde byla umístěna i kuchyňská linka s novým bojlerem, sprchový kout a splachovací WC, v samotné kuchyni byla rovněž část kuchyňské linky s průtokovým ohřívačem, to však bylo z nemovitosti před předáním žalobci odstraněno. Byl opraven strop na sále, kam se dávala nová íčka a byl opraven i komín. Svědek , jméno FO, pak potvrdil pouze výměnu vchodových dveří s tím, že uvnitř objektu poté, co jej začal užívat žalobce, nebyl, k provedeným stavebním pracím se vyjádřit nemohl.

6. Cena nemovitostí byla stanovena jednak znaleckým posudkem z 26. 10. 2005, z něhož vyplynulo, že dům č. p. , Anonymizováno, nebyl běžně udržován a jeho vybavení neodpovídá běžnému standardu, zdivo vykazovalo zemní vlhkost, vytápění bylo lokální na tuhá paliva, dům nebyl podsklepený, měl jedno nadzemní podlaží bez využití podkroví, patřila k němu kolna coby jednoduchá zděná stavba, která sloužila jako záchod k bývalému hostinci, v době ocenění jako sklad. Celý objekt byl starý , Anonymizováno, let, bez běžného vybavení, neizolovaných základů, neodpovídající běžné údržbě. K němu pak patřil pozemek parc. č. stavební , Anonymizováno, a pozemek parc. č. , Anonymizováno, užívaný jako zahrada. Cena nemovitosti včetně pozemků byla stanovena na 1 050 000 Kč s tím, že domek je nutno celkově opravit. Další znalecký posudek byl vypracován dne 26. 4. 2022 a jeho součástí byl i podíl na pozemku parc. č. , hodnota, , cena byla stanovena na 1 270 000 Kč. Z obsahu tohoto posudku vyplývá, že stavba č. p. , Anonymizováno, je objektem bývalého hostince, který je postupně předěláván na stavbu k bydlení, je ve velmi nízkém standardu vybavení, stavební úpravy probíhají posledních 10 let. Daný znalecký posudek byl vypracován proto, že mezi účastníky řízení probíhalo jednání o možném prodeji předmětné nemovitosti žalobci, ten však požadoval umožnění splátek k úhradě kupní ceny, s čímž žalovaná nesouhlasila, a proto k uzavření kupní smlouvy nedošlo.

7. Při jednání konaném dne 2. 10. 2023 došlo k dodatečnému výslechu žalobce, který vypověděl, že veškeré činnosti i materiál, které jsou předmětem sporu, byly do nemovitosti žalované zabudovány nebo nakoupeny do srpna 2019, žádný žalobou uplatněný náklad se netýká období pozdějšího. Na základě toho pak právní zástupce žalované vznesl námitku promlčení s tím, že vzájemný návrh uplatnil žalobce proti žalované podáním ze 14. 3. 2023 a pokud prováděl činnost v objektu žalované do srpna 2019, jeho nárok na náhradu investic uplynutím tříleté promlčecí lhůty zanikl.

8. Podle § 2991 občanského zákoníku, kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl nebo protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

9. Podle § 629 odst. 1 občanského zákoníku, promlčecí lhůta trvá tři roky.

10. Podle § 638 odst. 1 téhož zákona, právo na vydání bezdůvodného obohacení se promlčí nejpozději za 10 let ode dne, kdy k bezdůvodnému obohacení došlo.

11. S ohledem na shora popsaný skutkový stav věci soud zamítl žalobu na zaplacení částky 400 000 Kč pro vznesenou námitku promlčení, neboť má za to, že tato námitka byla uplatněna důvodně a žaloba byla podána opožděně. V § 629 odst. 1 občanského zákoníku je stanovena tzv. subjektivní promlčecí lhůta, která je tříletá a je vázána na vědomost oprávněného o existenci jeho promlčitelného práva, § 638 odst. 1 pak stanoví tzv. lhůtu objektivní, jež plyne ode dne následujícího po dni, kdy právo, jež se promlčuje, mohlo být uplatněno u soudu, přičemž pokud marně uplyne jedna z těchto promlčecích lhůt, majetkové právo se promlčí, k čemuž soud může přihlédnout pouze k námitce povinné strany, nikoliv z moci úřední. V daném případě bylo prokázáno, že mezi účastníky řízení byla dne 1. 5. 2015 uzavřena smlouva o budoucí kupní smlouvě, na jejímž základě se měl žalobce stát vlastníkem objektu č. p. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, poté, co uhradí žalované částku 430 000 Kč, kterou měl splatit do 31. 8. 2019. V tomto období prováděl na předmětné nemovitosti stavební úpravy, neboť předpokládal, že nabude vlastnické právo k danému objektu, který začal upravovat tak, aby jej mohl užívat, kdy nakoupil , právnická osoba, a provedl dílčí stavební úpravy v žalované výši 400 000 Kč. Pokud žalobce vypověděl, že investice do objektu žalované, jež jsou předmětem sporu, prováděl do srpna 2019 a byl si vědom toho, že k uzavření převodní smlouvy nedošlo proto, že neuhradil kupní cenu sjednanou smlouvou o smlouvě budoucí, začala dle názoru soudu běžet tříletá promlčecí doba ode dne následujícího po ukončení činnosti žalobce, tedy od 1. 9. 2019 a uplynula dne 1. 9. 2022. Žalobce však nárok proti žalované uplatnil vzájemnou žalobou až 14. 3. 2023, tedy po zákonem stanovené lhůtě. Námitka promlčení vznesená žalovanou je tedy důvodná, proto byla žaloba zamítnuta, aniž by soud doplňoval dokazování znaleckým posudkem na ocenění investic žalobce, neboť tento důkaz by nemohl závěr soudu změnit, je nadbytečným a nehospodárným.

12. Ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř. přiznal soud úspěšné žalované právo na náhradu nákladů řízení, které činí 6 úkonů právní služby po 9 900 Kč podle § 7 bod 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb., a to za převzetí právního zastoupení, písemné vyjádření k žalobě z 29. 7. 2023, účast na jednáních soudu dne 31. 8. 2023 a 2. 10. 2023 a 2 úkony za účast na jednání soudu dne 19. 9. 2023, neboť přesáhlo 2 hodiny (§ 11 odst. 1 písm. g/ vyhlášky), dále 6 režijních paušálů po 300 Kč, jízdné právního zástupce žalované z , Anonymizováno, do , Anonymizováno, a zpět na 3 soudní jednání, celkem za ujetých 414 kilometrů a náhradě stanovené podle vyhlášek č. 467/2022 Sb. a č. 191/2023 Sb., kdy byla přiznána náhrada za použití osobního vozidla ve výši 5,20 Kč za 1 kilometr jízdy, celkem tedy náhrada ve výši 722 Kč a dále jízdné při průměrné spotřebě 5,07 l na 100 kilometrů, ceně nafty dle vyhlášky 34,40 Kč za 1 litr (nikoliv 44,10 Kč jak uplatnil právní zástupce žalobce, neboť od 1. 7. 2023 došlo ke změně v ceně za 1 litr nafty), ve výši 2 152,80 Kč a náhrada za ztrátu času za 12 půlhodin po 100 Kč (2 půlhodiny za každou jízdu) ve výši 1 200 Kč. Náklady řízení celkem činí 65 274,80 Kč.