18 C 15/2025

Plný text

Okresní soud v Příbrami rozhodl samosoudkyní JUDr. Lenkou Chalupskou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČ: IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupené advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované ., IČ: IČO žalované sídlem Adresa žalované o neplatnost výpovědi z podnájmu nebytových prostor,

I. Žaloba na určení, že výpověď Smlouvy o podnájmu nebytových prostor sloužících k podnikání ze dne 24. 2. 2012, uzavřené mezi žalobkyní na straně podnájemce a žalovanou na straně nájemce ve znění dodatku č. , hodnota, – 5 ze dne , datum, je neplatná, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované ve lhůtě tří dnů od právní moci rozsudku náhradu nákladů řízení 300 Kč.

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala určení, že výpověď smlouvy o podnájmu nebytových prostor sloužících k podnikání ze dne , datum, uzavřené mezi žalobkyní na straně podnájemce a žalovanou na straně nájemce ve znění dodatků č. , hodnota, - 5 ze dne , datum, , je neplatná. Tvrdila, že mezi žalobkyní, resp. její právní předchůdkyní, a žalovanou byla dne , datum, uzavřena smlouva o podnájmu nebytových prostor na dobu neurčitou podle zákona č. 116/1990 Sb., a to na budovu bez čp/če stojící na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, – jiná stavba bez čp/če nacházející se v areálu bývalých , Anonymizováno, , Anonymizováno, , zapsaných na listu vlastnictví č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , pro obec , adresa, , vše zapsané u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Následně došlo během několika let k uzavření dodatků č. , hodnota, – 5, které upravovaly výši nájemného a poskytovaných služeb. Dne , datum, byla žalobkyni doručena výpověď ze smlouvy o podnájmu nebytových prostor. Žalobkyně na to reagovala zasláním námitek ke dni , datum, . V námitkách uvedla, že výpověď považuje za neoprávněnou z důvodu neplatnosti. Žalovaná svou výpověď nevzala v době do 30 dnů ode dne obdržení námitek zpět. Žalobkyně tvrdila, že smlouva o podnájmu nebytových prostor sloužících k podnikání je podle ní neplatná pro rozpor se zákonem dle § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, neboť nebyla dodržena zákonná předloha pro podnájem nebytových prostor, když dle § 6 zákona č. 116/1990 Sb. byla smlouva sjednána na dobu neurčitou. Jde přitom o kogentní ustanovení, jehož nedodržení má za následek neplatnost smlouvy. Žalobkyně má na určení právní zájem, neboť na základě výpovědi má opustit prostory, které užívá k podnikání. Skutečnost, že žalobkyně požádala o prolongaci výpovědní doby, svědčí o jejím praktickém přístupu k věci, nikoli o účelovosti žaloby. Pakliže neexistovala původní smlouva o podnájmu, nemůže existovat výpověď, tedy nemohla být dána. Jde pouze o faktický nájem. Pokud jde o samotný § 6 zákona č. 116/1990 Sb., smyslem tohoto ustanovení dle žalobkyně bylo směřovat na konkrétní osoby, tedy nájemce se musí s pronajímatelem dohodnout na konkrétní osobě, které může dát nemovitost do podnájmu na dobu neurčitou, jinak by v podstatě docházelo k obcházení zákona. Takový neurčitý okruh osob by původního pronajímatele vylučovat ze svého právního panství nad věcí a nechával by jen na nájemci, komu dá věc do podnájmu.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že s ní nesouhlasila a nárok žalobkyně neuznala, navrhla zamítnutí žaloby. Žalobkyně podle žalované nemá na určení právní zájem, neboť žaloba byla podána jen k získání času k přemístění provozu žalobkyně na jiné místo. Žalobkyně požádala žalovanou o prolongaci výpovědní lhůty do konce května 2025, s čímž žalovaná písemně souhlasila. Už to prokazuje účelovost podané žaloby. Žalobkyně podle žalované nepředložila žádné důkazy ke svým rozhodným tvrzením, žaloba je podle ní nesrozumitelná nebo neurčitá. Nebyly rovněž dodrženy lhůty ohledně podání námitek. Současně žalovaná navrhla, aby soud jednání přerušil a nařídil účastníkům povinnost zúčastnit se prvního setkání se zapsaným mediátorem podle § 100 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“).

3. Soud ve věci nařídil jednání na 28. 5. 2025. Žalovaná, ačkoli byla k jednání řádně a včas předvolána a byla jí zachována lhůta pro přípravu k jednání, se k tomuto jednání nedostavila. Soud proto věc projednal a rozhodl v nepřítomnosti žalované podle § 101 odst. 3 o.s.ř.

4. Návrhu žalované na přerušení řízení a nařízení prvního setkání s mediátorem soud nevyhověl, neboť věc bylo lze rozhodnout při prvním jednání, z procesního hlediska by takový postup za daných okolností byl v rozporu se zásadou hospodárnosti řízení a efektivity soudního procesu.

5. Ze Smlouvy o podnájmu nebytových prostor (dále také jen jako „Smlouva“) ze dne , datum, bylo zjištěno, že mezi žalobkyní jakožto pronajímatelem a , tituly před jménem, , jméno FO, , IČ: , IČO, , adresou , adresa, , coby nájemcem, byla uzavřena dohoda, podle níž žalobkyně prohlásila, že na základě smluvního vztahu se společností , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , a.s., IČ , IČO, , sídlem , adresa, , , adresa, , má právo podnajmout nemovitosti, přičemž citovaná společnost je výlučným vlastníkem budovy bez č.p. v části obce , adresa, , stojící na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, – jiná stavba bez čp/če (pronajímatelem označená jako objekt č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, ) a část budovy na pozemku parc.č. st. , Anonymizováno, – jiná stavba bez čp/če (pronajímatelem označená jako objekt č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, ), nacházející se v areálu bývalých , Anonymizováno, , Anonymizováno, , zapsaných na listu vlastnictví č. , hodnota, pro , právnická osoba, pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Na základě této dohody žalovaná coby pronajímatel přenechala nájemci část citovaných nemovitostí situovaných v objektu č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2 a část nebytových prostor situovaných v objektu č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, s podlahovou plochou o výměře , Anonymizováno, m2. Nájemce prohlásil, že tyto prostory bude využívat k předmětu své podnikatelské činnosti (viz čl. II. odst. 1. a 2. Smlouvy). Smluvní strany se dále dohodly, že Smlouva se uzavírá na dobu neurčitou do 1. 3. 2012 (viz čl. III. odst.

1. Smlouvy). Dále se strany dohodly, že nájemce i pronajímatel mohou nájemní vztah ukončit výpovědí bez udání důvodu s tím, že výpovědní doba činí šest měsíců, počínaje 1. dnem měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena pronajímateli či nájemci (viz čl. VII. odst. 1. písm. a) Smlouvy).

6. Z Dohody o provedení zápočtu závazku a pohledávek mezi žalovanou coby pronajímatelem a žalobkyní coby nájemcem ze dne 15. 12. 2022 bylo zjištěno pro danou věc, že strany spolu komunikovaly ohledně existujících pohledávek a výši nájemného.

7. Z dopisu z , datum, bylo pro danou věc zjištěno, že strany spolu komunikovaly ohledně spuštění vody v podnajatých prostorách.

8. Z protokolu o fyzickém předání a převzetí stavebního objektu ze dne , datum, včetně seznamu movitého majetku pevně spojeného s budovou bylo zjištěno, že žalovaná a , tituly před jménem, , jméno FO, písemně stvrdili, že , tituly před jménem, , jméno FO, byly předány nemovitosti – objekt , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, – garáž temperovaná bez čp. na pozemku parc.č. st. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , podlahová plocha , Anonymizováno, m2 a stavebně oddělené části objektu č. , hodnota, – provozní objekt bez čp., parc. č. , hodnota, – jiná stavba, podlahová plocha 40 m2 včetně materiálu pevně spojeného s budovou.

9. Z Dodatku č. , hodnota, ke Smlouvě ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaná coby pronajímatel a , tituly před jménem, , jméno FO, coby nájemce se dohodli o změně osoby nájemce tak, že tímto práva i postavení přechází z fyzické osoby , tituly před jménem, , jméno FO, na společnost , jméno FO, , právnická osoba, ., tj. žalobkyni. V ostatním zůstala dosavadní ujednání Smlouvy beze změny.

10. Z Dodatku č. , hodnota, ke Smlouvě ze dne , datum, bylo zjištěno, že strany se dohodly na změně Smlouvy ve smyslu rozšíření předmětu podnájmu tak, že tímto je část nebytových prostor specifikovaných v čl. I., situovaných v objektu , Anonymizováno, , Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2. Strany se rovněž dohodly, že Smlouva se uzavírá na dobu neurčitou od 1. 11. 2016 a dále upravily výši nájemného.

11. Z Dodatku č. , hodnota, Smlouvy ze dne , datum, bylo zjištěno, že strany se dohodly na novém předmětu podnájmu tak, že tímto je část nebytových prostor specifikovaných v čl. I., situovaných v objektu , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, s podlahovou plochou , Anonymizováno, m2, část nebytových prostor situovaných v objektu , Anonymizováno, , Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, s podlahovou plochou , Anonymizováno, m2, nebytové prostory situované v objektu , Anonymizováno, , Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, s podlahovou plochou , Anonymizováno, m2. Dále se strany dohodly na změně výše nájemného a jeho placení.

12. Z Dodatku č. , hodnota, Smlouvy ze dne , datum, bylo zjištěno, že strany se dohodly na změně předmětu podnájmu tak, že tímto je část nebytových prostor specifikovaných v čl.

1. Smlouvy, situovaných v objektu , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, s podlahovou plochou , Anonymizováno, m2 a dále v objektu , Anonymizováno, , Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, s podlahovou plochou , Anonymizováno, m2, a s tím související změně nájemného. Dále se strany dohodly, že nájemce bude užívat volnou zpevněnou plochu před halou , Anonymizováno, , Anonymizováno, -46, Anonymizováno, , Anonymizováno, -, Anonymizováno, o rozloze , Anonymizováno, m2 a upravily výši nájemného u všech nemovitostí, jež byly nadále předmětem podnájmu.

13. Z Dodatku č. , hodnota, Smlouvy ze dne , datum, bylo zjištěno, že strany se dohodly na změně předmětu podnájmu tak, že tímto se plocha u objektu , Anonymizováno, , Anonymizováno, -, Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, -, Anonymizováno, zmenšuje dnem , datum, na , Anonymizováno, m2 a došlo tak rovněž k úpravě nájemného.

14. Z dohody ze dne , datum, bylo zjištěno, že strany se dohodly na úhradě materiálu na opravu střechy a souvisejících pracích s tím, že celková investice se bude umořovat sníženým nájemným.

15. Z listiny „žádost o vyjádření“ ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalobkyně požádala o vyjádření ohledně možnosti dalšího pronajímání části skladu v objektu , Anonymizováno, , Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, -, Anonymizováno, .

16. Z listiny označené předmětem „ukončení nájmu – výpověď ze strany pronajímatele“ ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaná dala žalobkyni výpověď ze smlouvy z , datum, o nájmu nebytových prostor části objektu , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , a to s odkazem na odst. VII bod 1 písm. a) smlouvy s tím, že uvedla, že výpovědní lhůta je 6 měsíců, Anonymizováno17. Z detailu přijaté zprávy bylo zjištěno, že výpověď z podnájmu byla žalobkyni doručena do datové schránky dne , datum, .

18. Z listiny „Uplatnění námitek proti výpovědi ze smlouvy o podnájmu prostor sloužících k podnikání ze dne , datum, “ ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalobkyně písemně oznámila žalované, že výpověď ze dne , datum, považuje za neplatnou s tím, že tímto uplatňuje i námitky, Anonymizováno19. Z detailu odeslané zprávy bylo zjištěno, že zpráva obsahující námitky proti výpovědi z podnájmu byla do datové schránky žalované dodána dne , datum, .

20. Z listiny označené předmětem „ukončení nájmu – výpověď ze strany pronajímatele ze dne , datum, , Prodloužení výpovědní doby do , datum, ze dne , datum, bylo zjištěno, že strany se dohodly na prodloužení výpovědní doby do citovaného , datum, .

21. Z výpisu z obchodního rejstříku k osobě žalobkyně bylo zjištěno, že jejím předmětem podnikání jsou výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 a 3 živnostenského zákona, pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor, , Anonymizováno, . Jedním z jednatelů společnosti je , tituly před jménem, , jméno FO22. Z výpisu z obchodního rejstříku k osobě žalované bylo zjištěno, že jejím předmětem podnikání je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor a výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 a 3 živnostenského zákona.

23. Soud zamítl pro nadbytečnost důkazy svědeckými výpověďmi , tituly před jménem, , jméno FO, a výpovědí , tituly před jménem, , jméno FO, , neboť pro rozhodnutí ve věci a zjištění skutkového stavu byly dostačující již v řízení provedené důkazy. Ze stejného důvodu zamítl provedení důkazu nájemní smlouvou, neboť věc bylo možno rozhodnout i bez tohoto důkazu.

24. Soud věc posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), dále pak zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném ke dni uzavření Smlouvy, a zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném ke dni uzavření Smlouvy, tj. ve znění od 19. 10. 2005 do 31. 12. 2013.

25. V dané věci jde o spor s právního poměru podnájemního, na nějž lze přiměřeně aplikovat ust. § 2215 o.z. a § 2302 a násl. o.z.

26. Podle § 6 odst. 1 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor, není-li dohodnuto jinak, nájemce je oprávněn přenechat nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu pouze na dobu určitou a jen s předchozím písemným souhlasem pronajimatele; smlouva o podnájmu musí mít písemnou formu.

27. Podle § 3074 o.z., nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

28. Podle § 2302 o.z., ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

29. Podle § 2215 odst. 2 o.z., zřídí-li nájemce třetí osobě užívací právo k věci bez souhlasu pronajímatele, považuje se to za hrubé porušení nájemcových povinností způsobující pronajímateli vážnější újmu.

30. Podle § 2310 o.z., ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná.

31. Podle § 2312 o.z., jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.

32. Podle § 2314 odst. 1 o.z., vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu.

33. Podle § 2314 odst. 2 o.z., nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne.

34. Podle § 2314 odst. 3 o.z., vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

35. Podle § 719 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, pronajatý byt nebo jeho část lze jinému přenechat do podnájmu na dobu určenou ve smlouvě o podnájmu nebo bez určení doby jen s písemným souhlasem pronajímatele. Není-li splněna tato podmínka, je smlouva neplatná. Porušení této povinnosti se považuje za porušení povinnosti nájemce podle § 711 odst. 2 písm. b). Smlouva o podnájmu musí mít písemnou formu. Nebylo-li dohodnuto jinak, platí, že podnájem lze vypovědět bez uvedení důvodů ve lhůtě podle § 710 odst. 2.

36. Podle § 39 občanského zákoníku, neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.

37. V daném případě bylo zjištěno a soud má za prokázané, že mezi stranami, resp. původně mezi , tituly před jménem, , jméno FO, a žalovanou, byla dne , datum, uzavřena Smlouva o podnájmu nebytových prostor, na základě které přenechala žalobkyně do podnájmu nebytové prostory. Strany následnými dodatky č. , hodnota, – 5 upravovaly nově a odlišně specifické parametry uzavřené Smlouvy, v prvé řadě co do změny osoby podnájemce, kdy do práv a povinností ze Smlouvy vstoupila na místo podnájemce žalobkyně, následně pak zejména co do předmětu podnájmu a souvisejícího nájemného. Podáním ze dne , datum, , které bylo žalobkyni doručeno dne , datum, , podala žalovaná žalobkyni výpověď z této Smlouvy. Žalobkyně na to reagovala dopisem z , datum, , kterým proti výpovědi uplatnila námitky. Žalovaná posléze nevzala výpověď zpět. Dohodou z , datum, se strany dohodly na prodloužení výpovědní doby do , datum, .

38. Ve věci nebylo sporu ohledně skutkového stavu věci, podstata sporu spočívala v právním posouzení platnosti, resp. neplatnosti výpovědi z podnájmu nebytových prostor ze Smlouvy, a s tím související otázka platnosti samotné Smlouvy, neboť žalobkyně dovozovala neplatnost výpovědi právě z tvrzené neplatnosti Smlouvy.

39. Soud se předně zabýval aplikovatelností ust. § 2314 o.z. na danou věc. Předně soud konstatuje, že si je vědom rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. , spisová značka, , podle nějž se zvláštní úprava přezkumu výpovědi z nájmu prostor sloužících podnikání (§ 2314 o.z.) na podnájem nevztahuje. Citované rozhodnutí je však podrobováno kritice ze strany odborné veřejnosti, podle níž není důvodu, aby na podnájemní vztah bylo nahlíženo v tomto směru zásadně odlišně než na vztah nájemní, a aby podnájem byl považován za vztah "slabší" než nájem, v důsledku čehož podnájemce nemůže požívat stejné ochrany jako nájemce (viz obdobně např. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, . § 2314. In: , jméno FO, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , , Anonymizováno, a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (1. aktualizace). , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2022; KOTROUŠOVÁ, D. Právnická osoba jako nájemce bytu a tzv. účelové podnájmy. Obchodní právo, 2023, roč. 32, č. , hodnota, , s. 20; , Anonymizováno, , F., , Anonymizováno, , P. Podnájem v novém občanském právu. , Anonymizováno, advokacie, r. 2022, č. , hodnota, , s. 20). V předmětném sporu se s ohledem na shora uvedené soud přiklání k názoru, že ust. § 2314 o.z. lze aplikovat i na podnájemní vztah, neboť není důvodu poskytovat tomuto vztahu slabší ochranu, tedy i podnájemce je v tomto směru chráněn možností podání určovací žaloby dle citovaného ustanovení, tj. aniž by žalobce musel prokazovat právní zájem na takovém určení.

40. Při aplikaci ust. § 2314 o.z. však soud nemohl pominout, že zvláštní úprava přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu nebytových prostor dle citovaného ustanovení směřuje k přezkumu určitého výpovědního důvodu. Pakliže byla výpověď dána bez udání důvodu, nelze podle citovaného ustanovení výpověď přezkoumat. Takový skutkový stav nastal právě v projednávané věci, kdy žalovaná dala žalobkyni výpověď bez udání důvodu, a to na základě smluvního ujednání stran dle čl. VII. odst. 1. písm. a) Smlouvy, které toto právo pro obě smluvní strany (tj. pronajímatele i podnájemce) zakotvovalo. Strany si dále ujednaly, že výpovědní doba činí šest měsíců, počínaje 1. dnem měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena pronajímateli či nájemci. Délka výpovědní doby zpochybněna nebyla. Strany tak svým smluvním ujednáním v podstatě vyloučily možnost přezkumu oprávněnosti výpovědi. Současně však nic nebrání tomu, aby byla podána žaloba na určení neplatnosti výpovědi z podnájmu pro jiné důvody, formální, např. pro neplatnost samotného právního jednání spočívajícího v podané výpovědi z podnájmu, tj. pro jiné důvody než nedůvodnost. Vzhledem k uvedenému se proto soud nezabýval otázkou včasnosti uplatnění námitek žalobkyní.

41. Jelikož nebylo na místě aplikovat na věc ust. § 2314 o.z., tedy speciální úpravu možnosti nájemce domáhat se přezkumu oprávněnosti podané výpovědi, bylo předpokladem úspěšnosti žaloby prokázání právního zájmu na určení neplatnosti výpovědi dle § 80 o.s.ř. V tomto směru se soud neztotožnil s vyjádřením žalované, že právní zájem žalobkyně není dán, neboť strany sepsaly dohodu o prodloužení výpovědní doby a žaloba je tak účelová. Pouze ze skutečnosti, že strany nalezly shodu ohledně prodloužení výpovědní doby nelze usuzovat na nedostatek právního zájmu na určení, že výpověď je neplatná. Soud přitom naopak na základě provedeného dokazování dospěl k závěru, že žalobkyně právní zájem na určení neplatnosti výpovědi má, neboť pouze toto určení může nastolit jistotu v současných právních vztazích mezi účastníky. I v případě, že by se žalobkyně domáhala samostatně určení neplatnosti Smlouvy o podnájmu, neznamenal by výsledek takového řízení nastolení jistoty v právních vztazích mezi účastníky do budoucna a z toho případných dalších souvisejících nároků, a to už s ohledem na později sepsané dodatky ke Smlouvě, jak soud uvádí níže.

42. Žalobkyně tvrdila, že podaná výpověď z podnájmu nebytových prostor je neplatná z důvodu neplatnosti samotné Smlouvy, která v rozporu s kogentním ustanovením § 6 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor obsahovala ujednání, že podnájem je uzavírán na dobu neurčitou, což podle žalobkyně právě citované ustanovení pod sankcí neplatnosti celé smlouvy zapovídá.

43. Soud se však s tímto argumentem žalobkyně neztotožňuje. Citované ust. § 6 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor ve svém znění účinném od , datum, do , datum, , tj. v době uzavření Smlouvy (, datum, ) stanovilo, že „není-li dohodnuto jinak, nájemce je oprávněn přenechat nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu pouze na dobu určitou a jen s předchozím písemným souhlasem pronajímatele; smlouva o podnájmu musí mít písemnou formu“. Již ze znění samotného textu citovaného ustanovení je zřejmé, že jeho povaha je dispozitivní, neboť výslovně umožňovala smluvním stranám sjednat možnost a trvání podnájemního vztahu odlišně od znění zákona. Nelze se v tomto směru ztotožnit s argumentem žalobkyně, že smyslem citované úpravy je, aby se nájemce a pronajímatel nejdříve dohodli (resp. pronajímatel dal souhlas) na podnájmu ve vztahu ke konkrétní osobě, které může nájemce věc přenechat do podnájmu na dobu neurčitou, neboť by tím byl pronajímatel vyloučen ze svého panství nad věcí. Takový závěr nelze dovodit ani z právní úpravy podmínek podnájmu ve vztahu k podnájmu bytu § 719 občanského zákoníku, účinného v době uzavření Smlouvy, podle nějž i za této právní úpravy bylo možné, aby si pronajímatel a nájemce ve smlouvě o nájmu sjednali právo nájemce přenechat byt do podnájmu třetí osobě, aniž by tato osoba byla předem určena, a to na dobu určenou nebo bez určení doby. V tomto směru si strany mohly sjednat i odlišná ujednání od zákona. Není přitom důvodu, aby právní úprava podnájmu nebytových prostor byla přísnější než právní úprava podnájmu bytu. Obdobně lze konstatovat i podle ustanovení § 2274, resp. 2275 současného občanského zákoníku (o.z.). Tedy jen ze skutečnosti, že smlouva o podnájmu byla sjednána na dobu neurčitou, nelze bez dalšího dovozovat její neplatnost, jak činí žalobkyně.

44. Soud současně nemohl pominout, a pro danou věc je rozhodující, že samotná Smlouva byla uzavřena dne , datum, , tj. za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb. a zákona č. 116/1990 Sb., nicméně posléze byla opakovaně měněna uzavřenými dodatky č. , hodnota, – 5. Dodatek č. , hodnota, ze dne , datum, přitom obsahoval výslovné ujednání stran, že Smlouva je nově uzavřena na dobu neurčitou od , datum, . V daném případě je proto nezbytné aplikovat na podnájemní vztah přechodné ustanovení § 3074 o.z., podle nějž se vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona posuzují podle dosavadních právních předpisů, nájem se však řídí zákonem č. 89/2012 Sb., i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. V souladu s citovaným přechodným ustanovením je zřejmé, že už v důsledku dodatků ke Smlouvě uzavřených po nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb. je nutné tato smluvní ujednání posuzovat podle právní úpravy občanského zákoníku (o.z.), která však nezakazuje sjednat podnájemní vztah na dobu neurčitou, naopak i zde je právní úprava dispozitivní povahy (viz § 2312 o.z.). Ostatně podnájemní vztah jako vztah akcesorický ke vztahu nájemnímu skončí vždy nejpozději s koncem tohoto nájemního vztahu. I skončení nájmu je tak nutno posuzovat podle právní úpravy zákona č. 89/2012 Sb. I v případě, že by sjednaná Smlouva o podnájmu byla neplatným právním jednáním, provedeným dokazováním bylo zjištěno, že mezi stranami od roku 2012 skutečně existovala dlouhodobá dohoda o užívání prostor sloužících k podnikání, strany podle této své dohody dlouhodobě jednaly a o existenci dohody mezi nimi nebylo žádného sporu. Tato dohoda platila i po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku a byla stvrzena písemnými dodatky k původní Smlouvě o podnájmu. Ze strany podnájemce bylo hrazeno nájemné, které nájemce přijímal. I v případě, že by nájemce přenechal prostory sloužící k podnikání do podnájmu bez souhlasu pronajímatele, mohla by tato skutečnost být pouze výpovědním důvodem, nikoli však důvodem neplatnosti dohody stran o podnájmu (viz § 2215 o.z.).

45. S ohledem na shora uvedené soud uzavírá, že z právního hlediska mezi stranami existovala dohoda o podnájmu prostor sloužících k podnikání (dříve označováno jako podnájem nebytových prostor), kdy vůlí smluvních stran dle provedeného dokazování bylo trvání podnájemního vztahu na dobu neurčitou. I v případě, že by jen Smlouva o podnájmu z 24. 2. 2012 byla neplatná, pak jelikož právní poměr z podnájemního vztahu mezi stranami existoval i po nabytí účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., a to už na základě sepsaných dodatků, ust. § 2312 o.z. dávalo nájemci právo vypovědět dohodu o podnájmu na dobu neurčitou i bez výpovědního důvodu, s šestiměsíční výpovědní dobou; ostatně shodně si strany výpověď bez udání důvodu sjednaly ve Smlouvě. V tomto směru nebylo ze strany nájemce ničeho porušeno a výpověď nutno považovat za řádně podanou a platnou. Samotná výpověď co do formy napadena nebyla. V opačném případě by nájemce byl fakticky vyloučen z možnosti právní poměr z podnájmu ukončit, ačkoli i zákon na výpověď bez udání důvodu výslovně pamatuje.

46. Vzhledem ke shora uvedenému soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.

47. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle ustanovení § 151 odst. 1, odst. 3 o.s.ř. za použití ustanovení § 142 odst. 1 a § 142a odst. 1 o.s.ř. tak, že jejich náhradu přiznal v plném rozsahu žalované, která byla v řízení procesně zcela úspěšná. Žalovaná nebyla v řízení zastoupena a výši svých hotových výdajů nedoložila, soud proto o náhradě jejích nákladů rozhodl dle vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb. V případě žalované jde přitom o náklad za úkon vyjádření k žalobě ze dne 19. 3. 2015, jehož paušální výše náhrady dle § 1 odst. 1, odst. 3 písm. a), ve spojení s § 2 odst. 3 citované vyhlášky činí 300 Kč.