18 C 61/2025

Plný text

Okresní soud v Příbrami rozhodl soudcem JUDr. Štěpánem Slavíkem v právní věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Anonymizováno Anonymizováno , IČO Anonymizováno sídlo Anonymizováno Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno zastoupen advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o určení vlastnického práva

I. Žaloba ze dne 10. 4. 2025 na určení, že žalobkyně je vlastníkem pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře 26 m2 zapsaného na LV č. , hodnota, vedeném u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec a k. ú. , adresa, , se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení k rukám jeho právní zástupkyně v částce 40 668 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou ze dne 10. 4. 2025 podanou u Okresního soudu v Příbrami domáhala určení, že je výlučnou vlastnicí pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře 26 m2 zapsaného na LV č. , hodnota, vedeném u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , pro obec a k. ú. , adresa, . Podle žaloby uzavřela dne 6. 12. 2010 kupní smlouvu, na základě které nabyla do výlučného vlastnictví bytovou jednotku v budově č. p. , Anonymizováno, na st. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , garáž v téže budově, spoluvlastnické podíly na budově a pozemku a zahradu p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . Teprve v roce 2023 zjistila, že část zahrady, kterou dlouhodobě užívá, je ve skutečnosti pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře 26 m2 zapsaná jako vlastnictví žalovaného. Oba pozemky p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, jsou od počátku jejího užívání oploceny společným plotem, na kterém se nic nezměnilo a její právní předchůdci užívali oba pozemky jako zahradu již od 70 let minulého století v dobré víře, tj. po dobu nejméně 50 let. Žalobkyně má zato, že jsou splněny podmínky pro mimořádné vydržení sporného pozemku dle ustanovení § 1095 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen o. z.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Ve vyjádření k žalobě ze dne 16. 6. 2025 uvedl, že se na něj žalobkyně obrátila dne 14. 9. 2023 s žádostí o uznání jejího vlastnického práva ke spornému pozemku. Zastupitelstvo žalovaného neschválilo souhlasné prohlášení a žalobkyně na to reagovala žádostí ze dne 15. 4. 2024 o odprodej pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Ten byl schválen zastupitelstvem , adresa, za podmínky kupní ceny 1 900 Kč za metr čtvereční. K podpisu kupní smlouvy již nedošlo. Co se týká tvrzeného mimořádného vydržení, žalovaný namítá skutečnost evidence vlastníků v katastru nemovitostí, tedy „veřejný seznam“, a odvolává se na princip materiální publicity s tím, že žalobkyně měla kdykoliv možnost nahlédnutím dálkovým způsobem do katastru nemovitostí zjistit skutečný stav věci. Podle žalovaného, je-li právo k nemovitosti zapsáno do veřejného seznamu, neomlouvá nikoho neznalost zapsaného údaje. Tato zásada vylučuje dle žalovaného dobrou víru držitele o tom, že mu náleží právo k nemovité věci a nemůže jít o držbu poctivou způsobilou zakládat vydržení. Služba nahlížení do katastru nemovitostí byla na internetu spuštěna již v roce 2001. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby.

3. Žalobkyně v podání ze dne 13. 8. 2025 poukázala na chybnou argumentaci žalovaného ohledně podmínek mimořádného vydržení, které žalovaný směšuje s podmínkami řádného vydržení stanovenými v § 1089 o. z. Zároveň k tvrzení žalovaného ohledně nepoctivého úmyslu v případě, že si držitel neověří stav nahlédnutím do katastru nemovitostí, poukazuje obecně na judikatorní závěry. Tvrdí zároveň že žalobkyně a její právní předchůdci byli v tzv. omluvitelném omylu, když užívali oba společně oplocené pozemky desítky let v nezměněném stavu. tzn. chopili se držby pozemků za situace, kdy hranice v terénu byly vyznačeny nezměněným oplocením, a nemohli tak zjistit, že neodpovídají právním hranicím. K otázce započtení držby právních předchůdců poukazuje žalobkyně na ustanovení § 1096 odst. 2 o. z.

4. Při jednání ve věci samé dne 6. 11. 2025 účastníci setrvali na svých stanoviscích. Soudce seznámil účastníky s obsahem přípravy k jednání. Poukázal na to, že předmětem řízení je určení vlastnictví k pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . Mezi účastníky je nesporné, že pozemek je zapsán v katastru nemovitostí jako vlastnictví žalovaného, sporné je, zda žalobkyně vydržela vlastnictví k tomuto pozemku ve smyslu ustanovení § 1095 o. z. V tomto směru soud provede dokazování navrženými důkazy a případně poučí účastníky dle ustanovení § 118a o. s. ř. Zároveň upozornil účastníky, že ke konci prvního jednání nastává zákonná koncentrace řízení ve smyslu ustanovení § 118b odst. 1 o. s. ř., a na to, že nepoctivý úmysl, na nějž se víceméně odvolává žalovaná strana, musí prokázat ten, kdo se mimořádnému vydržení brání. V tomto případě tedy žalovaný.

5. Z listinných důkazů účastníky předložených soud zjistil následující skutečnosti. Kupní smlouvou ze dne 6. 12. 2010 prodala prodávající , jméno FO, kupující žalobkyni nemovitosti specifikované jako jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ve 3. nadzemním podlaží budovy č. p. , Anonymizováno, na pozemku st. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, se spoluvlastnickým podílem na společných částech této budovy a pozemku, dále jednotku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – garáž tamtéž s přináležejícím spoluvlastnickým podílem na budově a pozemku, a konečně pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ostatní plocha o výměře 197 m2, to vše zapsané na LV č. , hodnota, a na LV č. , hodnota, vedených u , právnická osoba, pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště , adresa, pro obec a k. ú. , adresa, . V čl. IV. odst. 4. smlouvy žalobkyně prohlašuje, že je jí znám faktický stav předmětu převodu a s ním se seznámila.

6. Sporná nemovitost p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, byla dle výpisu z LV , Anonymizováno, pro obec a k. ú. , adresa, ke dni 6. 12. 2010 na něm zapsána jako vlastnictví , adresa, , tj. žalovaného.

7. Dopisem ze dne 14. 9. 2023 se žalobkyně obrací na žalovaného s žádostí o bezplatný převod sporného pozemku do jejího vlastnictví z důvodu argumentovaného vydržení shodně jako v žalobním návrhu.

8. Dopisem ze dne 3. 3. 2025 vyzývá právní zástupce žalobkyně žalovaného k souhlasnému prohlášení o uznání vlastnictví sporného pozemku pro žalobkyni s ohledem na mimořádné vydržení. Jedná se o předžalobní výzvu. Dopis byl dodán do datové schránky žalovaného téhož dne.

9. Dopisem ze dne 6. 3. 2025 sděluje žalovaný právnímu zástupci žalobkyně, že uznání vlastnického práva žalobkyně zastupitelství neschválilo, ale je odsouhlasený prodej za 1 900 Kč/m2.

10. Dopisem ze dne 22. 8. 2024 žalovaný sděluje žalobkyni, že Rada města schválila úhradu částky za bezesmluvní užívání předmětného pozemku ve výši 264 Kč/m2 a rok, a to zpětně za tři roky a souhlasí s jeho prodejem žalobkyni za shora uvedenou kupní cenu.

11. Právní zástupkyně žalovaného na podporu svého stanoviska o možnosti žalobkyně seznámit se se skutečným stavem vlastnických práv a hranic pozemků předložila k důkazu snímek katastrální mapy. Z něj je patrno, že sporný pozemek se nachází mezi pozemkem žalobkyně p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a pozemkem , Anonymizováno, /, Anonymizováno, hraničícím s budovou, v níž jsou umístěny bytová a nebytová jednotka ve vlastnictví žalobkyně, které zakoupila kupní smlouvou. Na mapě jsou právní hranice pozemků vyznačeny plnou čarou a jednotlivé pozemky jsou označeny svými parcelními čísly zcela zřetelně. Seznam dalších pozemků se sporem nesouvisejících ve vlastnictví žalovaného jím předloženým soud k důkazu jako nadbytečný neprováděl.

12. K návrhu žalující strany soud provedl účastnickou výpověď žalobkyně. Ta uvedla, že sháněla byt se zahradou, prodávající jej prodávala. Protože se v této problematice plně neorientuje, obrátila se na realitní kancelář, aby jí s koupí pomohla. Fyzicky, když vyšla z domu na zahradu, byl zde jeden pozemek oddělený plotem od sousedů, ani jí nenapadlo to zkoumat. Na sporný pozemek není přístup jinudy než přes dům. Že zahrada není celá její, zjistila, když jí přišel dopis od lidí, kteří zkupují pozemky. K tomu žalobkyně předložila obecný neadresovaný dopis, v kterém odesílatel , tituly před jménem, , jméno FO, projevuje zájem o pozemek zapsaný na LV č. , hodnota, a LV , Anonymizováno, . Na základě této výzvy žalobkyně chtěla zjistit, co po ní vlastně žadatel chce, začala to zkoumat a zjistila, že sporný pozemek není v jejím vlastnictví. Po celou dobu od uzavření kupní smlouvy po ní nikdo nic nechtěl, ani držení nemovitostí nezpochybňoval. K dotazu soudu, jaké v době uzavření kupní smlouvy v roce 2010 viděla podklady, a jak se zajímala o specifikaci toho, co vlastně kupuje, žalobkyně uvedla, že viděla podobný snímek katastrální mapy, jako předložila právní zástupkyně žalovaného. Jsou tam čísla pozemků, ale stejně jako na k důkazu předloženém snímku sporný pozemek žádné číslo uvedené nemá, je uskočené k sousedům (poznámka soudu - na snímku pozemky, které jsou příliš plošně malé, mají číslo uvedené na sousedním pozemku s tím, že z pozemku, ke kterému se číslo vztahuje, vede k číslu šipka). Snímek jí ukazovala realitní kancelář, byl u kupní smlouvy. Ukazovala jí také nabývací titul rozhodnutí o dědictví. K výzvě soudu, aby upřesnila tvrzení o užívání pozemku právními předchůdci, žalobkyně uvedla, že v domě byly čtyři rodiny a tatínek prodávající, který se zúčastnil výstavby domu, to měl na dožití a jeho dcera to po zdědění hned prodala. Lidi, kteří zde bydlí, pozemky užívají celý život. K výzvě o předložení snímku katastrální mapy, o kterém hovořila, žalobkyně uvedla, že jej u sebe nemá, ale soudu jej dodatečně předloží. Dále uvedla, že ví, že pozemek na snímku katastrální mapy má číslo, jen si jej nevšimla. Při jednání žalobkyně neměla k dispozici ani originál kupní smlouvy.

13. Soud jednání přerušil s tím, že žalobkyně doloží originál kupní smlouvy do termínu pokračování v řízení ve stanoveném termínu.

14. Následně žalobkyně podáním ze dne 16. 11. 2025 změnila své vyjádření ohledně znalosti katastrální mapy s vyznačením převáděných nemovitostí tak, že byla při výpovědi ve stresu a zaměnila vlastní náčrtky zahrady, které si vytvořila pro zakreslení její úpravy, s katastrální mapou provedenou soudem k důkazu.

15. Při dalším jednání soud provedl k důkazu žalobkyní předloženou kopií kupní smlouvy ze dne 6. 12. 2025 pořízenou ze sbírky listin katastrálního úřadu a z ní nezjistil žádné nové skutečnosti, kromě toho, že vklad vlastnického práva pro žalobkyni byl povolen rozhodnutím sp. zn. , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, dne 16. 12. 2010 s právními účinky ke dni 10. 12. 2010. Žádná katastrální mapa součástí smlouvy nebyla.

16. Žalovaný doplnil své stanovisko podáním ze dne 18. 11. 2025. Uvedl, že pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, byl ke dni 1. 3. 2008 ve vlastnictví České republiky s příslušností hospodaření pro , právnická osoba, . Právní předchůdce prodávající paní , jméno FO, pan , jméno FO, (otec prodávající) uzavřel s ČR dne 1. 4. 2008 kupní smlouvu a smlouvu o zřízení zástavního práva, jejímž předmětem byla jediná nemovitost, a to pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Dne 11. 4. 2008 společně podepsali a podali návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Výlučným vlastníkem tohoto pozemku se stal , Anonymizováno, . , jméno FO, ke dni 16. 4. 2008. Do vlastnictví , jméno FO, připadl pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na základě usnesení Okresního soudu v Mostě ze dne 12. 10. 2010 č. j. , spisová značka, a vlastnictví k němu bylo v katastru nemovitostí vloženo na LV č. , hodnota, dne 1. 12. 2010. Tyto skutečnosti má soud za prokázané z žalovaným předložených listinných důkazů (LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, k 1. 3. 2008, návrh na vklad vlastnického práva z 11. 4. 2008, kupní smlouva a smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 1. 4. 2008, usnesení Okresního soudu v Mostě č. j. , spisová značka, ze dne 12. 10. 2020, LV č. , hodnota, k 1. 12. 2010).

17. Co se týká historie existence sporného pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , ten dle zmíněného vyjádření žalovaného ke dni 1. 7. 2005 byl vlastnictvím České republiky jako původní pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, zapsaný na LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, . Geometrickým plánem č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne 27. 2. 2000 vyhotoveným , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , Anonymizováno, o., úředně ověřeným , tituly před jménem, , jméno FO, dne 27. 2. 2000 pod č. 1238/2000 byly z tohoto původního pozemku mimo jiné odděleny pozemky p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře 197 m2 a p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře 26 m2. Tyto skutečnosti má soud za prokázány z LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, ke dni 1. 7. 2005, Ohlášení k provedení změn v katastru nemovitostí ze dne 17. 12. 2004, Sdělení a souhlasu s dělením pozemků , právnická osoba, , adresa, ze dne 19. 9. 2005, Geometrického plánu č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne 27. 2. 2000 vyhotoveného , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, ., ověřeného , tituly před jménem, , jméno FO, dne 27. 2. 2000 pod č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, ke dni 1. 7. 2006.

18. Vlastnictví k bytové jednotce č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a garáži nabyli manželé , jméno FO, a , jméno FO, dle Prohlášení vlastníka, schváleného představenstvem Bytového družstva občanů , adresa, ze dne 12. 12. 1997 a dle LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, k tomuto datu.

19. Žalobkyně na uvedené vyjádření reagovala podáním ze dne 3. 12. 2025, v němž kromě setrvání na nabytí vlastnictví ke spornému pozemku mimořádným vydržením eventuálně navrhla, aby soud vyhověl žalobě, protože došlo z její strany k řádnému vydržení ve smyslu ustanovení § 1089 o. z. Má za to, že její právní předchůdce , Anonymizováno, . , jméno FO, se na základě kupní smlouvy ze dne 1. 4. 2008 chopil držby celé zahrady, tedy nejen zakoupeného pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , ale zároveň i společně zaploceného pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v oprávněném přesvědčení, že na něj stát převedl vlastnictví k celé zahradě. Co se týká poměrů výměr obou pozemků, lze souhlasit s tím, že Z. , jméno FO, nemohl tehdy z pouhé výměry zahrady být v nejistotě, že kromě pozemku zakoupeného o výměře 197 m2 je zde rozdíl dalších 26 m2 sporného pozemku, jak žalobkyně poukazuje na rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1848/98 a sp. zn. 22 Cdo 1594/2004. Žalobkyně dovozuje, že desetiletá vydržecí doba požadovaná ustanovením § 1091 odst. 2 o. z. uplynula dnem 16. 4. 2018 (vklad vlastnického práva pro , Anonymizováno, , Anonymizováno, , jméno FO, byl vložen do katastru nemovitostí 16. 4. 2008.). Žalobkyně má za to, že , Anonymizováno, , Anonymizováno, , jméno FO, nemohl při uzavírání kupní smlouvy zjistit rozdíl mezi předmětem koupě a realitou a neměl tak důvod pochybovat o tom, že nabývá celý oplocený celek zahrady. Žalobkyně dále navozuje absenci nepoctivého úmyslu pro existenci mimořádného vydržení ve směru přetržení držby uvedenou koupí pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, . , jméno FO, , neboť dle ní došlo touto smlouvou pouze k narovnání právních vztahů, ale faktická držba ve vztahu k celému oplocenému areálu trvala od 70 let 20. století.

20. Soud doplnil dokazování shora uvedenými účastníky předloženými důkazy a kromě uvedených skutečností tvrzených žalovaným a prokázaných citovanými listinnými důkazy, soud zjistil z uvedeného návrhu na vklad vlastnického práva k pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne 11. 4. 2008 podepsaného mimo jiné účastníkem kupní smlouvy , jméno FO, , že součástí návrhu na vklad vlastnického práva kromě kupní smlouvy byl také shora uvedený geometrický plán č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , kterým došlo mimo jiné k oddělení pozemků parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, z původního pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Geometrický plán obsahuje nejen textovou, ale grafickou část, na které je přesně znázorněno vytýčení hranic jednotlivých pozemků a jednoznačně lze podle jeho obsahu tak zjistit, jaký pozemek kupující získává do svého vlastnictví a jaký nikoliv.

21. Soud se nejdříve vypořádává s původním a konec konců neopuštěným tvrzením žalobkyně o naplnění podmínek mimořádného vydržení sporného pozemku do jejího vlastnictví při započtení držby jejích právních předchůdců.

22. Podle ustanovení § 1095 o. z. uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl. Podle § 1091 odst. 2 o. z. k vydržení vlastnického práva k nemovité věci je potřebná nepřerušená držba trvající deset let.

23. Žalobkyně tvrdí, že byly naplněny podmínky mimořádného vydržení při započtení držby realizované již jejími právními předchůdci, za které označila , Anonymizováno, . , jméno FO, , která jí prodala nemovitosti v roce 2010, a jejího otce , Anonymizováno, . , jméno FO, . Oprostíme-li se od ostatních nemovitostí tvořících předmět dědictví po , Anonymizováno, . , jméno FO, a předmět koupě žalobkyní od , Anonymizováno, . , jméno FO, a zaměříme-li se pouze na pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, tvořící jeden oplocený celek se sporným pozemkem parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , pak je zcela zřejmé, že , Anonymizováno, . , jméno FO, nedržel ani pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a tedy ani pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v přesvědčení, že by byl jeho vlastníkem, a to minimálně do doby uzavření kupní smlouvy s ČR dne 1. 4. 2008. Ostatně k tomu žalobkyně nepřednesla žádné tvrzení ani neoznačila žádné důkazy kromě obecné věty, že pozemky drželi její právní předchůdci od 70 let minulého stolení. Protože je prokázáno, že oba tyto pozemky byly součástí původního pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ve vlastnictví ČR, mohl , Anonymizováno, . , jméno FO, užívat tzv. „zahradu“ pouze na základě nájemní smlouvy (v lepším případě) nebo se chopit jejího užívání zcela bez právního důvodu, byť třeba s konkludentním souhlasem vlastníka, který proti tomu nic nenamítal. V takovém případě však se může jednat pouze o nezávaznou výprosu či nájemní vztah a věc přenechanou z těchto důvodu k užívání nemůže uživatel vydržet (k tomu srovnej např. rozhodnutí NS sp. zn. 22 Cdo 421/2001.) V případě , Anonymizováno, . , jméno FO, nelze proto hovořit o nějaké držbě do doby uzavření kupní smlouvy ze dne 1. 4. 2008 o koupi pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, .

24. Navíc nutno přihlédnout k okolnostem provázejícím uzavření této kupní smlouvy. K převodu vlastnického práva došlo na základě uzavření kupní smlouvy s podáním návrhu na jeho vklad do katastru nemovitostí. Součástí návrhu na vklad byl i shora uvedený geometrický plán, z jeho grafické části je zcela zjevné, že pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, není předmětem prodeje. Je z něj vidět, že tento dnes sporný pozemek se nachází v linii a hranicích vedoucích od prodávaného pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, až k domu, v němž Z. , jméno FO, bydlel, tedy i to, že oplocení, které je dle žalobkyně leta neměnné a oplocuje „zahradu“ až k domu, tvoří vnější hranici nejen kupovaného pozemku ale i pozemku, který není předmětem prodeje.

25. Nejvyšší soud např. v rozsudku ze dne 23. 2. 1999, sp. zn. 21 Cdo 1465/98 a v usnesení ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 30 Cdo 3499/2017, uvedl, že podmínkou mimořádného vydržení je nedostatek nepoctivého úmyslu držitele a že úmysl jako vnitřní stav sám o sobě nemůže být předmětem dokazování. Předmětem dokazování mohou být skutečnosti vnějšího světa, jejichž prostřednictvím se vnitřní přesvědčení (stejně tak úmysl) projevuje navenek. Tento závěr platí i pro posuzování držby „nikoliv v nepoctivém úmyslu“. Tento úmysl nelze zpravidla prokázat přímo, je-li však prokázána existence skutečností, zakládajících nepoctivost držitele, o kterých věděl anebo – při splnění předpokladu § 4 odst. 1 o. z., tedy že má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností – vědět při uchopení držby nutně musel, pak je třeba učinit závěr o jeho nepoctivém úmyslu; přitom, podobně jako v právu trestním, může jít o úmysl přímý (držitel ví, že jedná nepoctivě a takto jednat i chce), nebo o úmysl nepřímý (s tím, že jeho jednání může být nepoctivé, je srozuměn; srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 9. 2022, sp. zn. 22 Cdo 1241/2022).26. , Anonymizováno, . , jméno FO, zakoupil pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na základě kupní smlouvy ze dne 1. 4. 2008 a s ohledem na okolnosti jejího uzavření zachycené v obsahu návrhu na vklad vlastnického práva a osobní znalost reálné situace v terénu mu přitom muselo být zřejmé, že se chopil i držby pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , který nebyl předmětem převodu. Je zde zcela jednoznačně prokázán nikoliv nepoctivý úmysl na straně tohoto právního předchůdce žalobkyně pro případ úvahy o mimořádném vydržení, ale i pravosti držby pro řádné vydržení jako takové. Nehledě k tomu, že nebyla splněna podmínka dvojnásobné délky držby předmětné nemovitosti žalobkyní a jejími označenými právními předchůdci.

27. Co se týká tvrzení žalobkyně o řádném vydržení sporného pozemku, soud se s jejím názorem a závěry neztotožňuje.

28. Podle § 1089 odst. 1 o. z. drží-li poctivý držitel vlastnické právo po určenou dobu, vydrží je a nabude věc do vlastnictví.

29. Podle § 1090 odst. 1 o. z. se k vydržení vyžaduje pravost držby a aby se držba zakládala na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva, pokud by náleželo převodci nebo kdyby bylo zřízeno oprávněnou osobou.

30. Podle § 1091 odst. 2 o. z. k vydržení vlastnického práva k nemovité věci je potřebná nepřerušená držba trvající deset let.

31. Podle § 992 odst. 1 o. z. kdo má z přesvědčivého důvodu za to, že mu náleží právo, které vykonává, je poctivý držitel. Nepoctivě drží ten, kdo ví nebo komu musí být z okolností zjevné, že vykonává právo, které mu nenáleží.

32. Držba způsobilá k řádnému vydržení musí být podle ustanovení § 1089 ve spojení s § 992 odst. 2 o. z. poctivá a pravá (§ 993 o. z.), naopak nemusí být řádná ve smyslu § 991 o. z (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4. 2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021).

33. V projednávané věci nabyla žalobkyně vlastnického právo mimo jiné k pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na základě kupní smlouvy ze dne 6. 12. 2010 uzavřené s , Anonymizováno, . , jméno FO, , která nemovitosti získala do svého vlastnictví na základě rozhodnutí Okresního soudu v Mostě č. j. , spisová značka, ze dne 12. 10. 2010. Sporný pozemek p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, nebyl předmět dědického řízení a nepřešel do jejího vlastnictví. Žalobkyně se chopila při koupi ostatních nemovitostí zároveň i držby pozemku p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, .

34. V rozsudku ze dne 27. 5. 2025 sp. zn. 22 Cdo 505/2025 Nejvyšší soud uzavřel obdobnou věc tak, že držba žalovaných nemůže vykazovat znaky pravosti dle § 993 o. z., jelikož se nezakládá na právním důvodu, který by postačil ke vzniku vlastnického práva. Potvrdil správnost závěru odvolacího soudu, který k otázce řádného vydržení uvedl, že jestliže někdo zakoupí určitý pozemek vymezený katastrálním číslem, nebude taková smlouva titulem pro držbu sousedního pozemku jiného katastrálního čísla. Ve světle uvedených závěrů platí i zde, že kupní smlouva ze dne 6. 12. 2010, na jejímž základě žalobkyně nabyla vlastnictví mimo jiné k pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , není titulem pro držbu sousedního pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, .

35. Řádné vydržení v projednávaném případě tak nepřichází v úvahu, a to i z dalšího důvodu. Pro posouzení otázky, zda žalobkyně byla se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že jí náleží vlastnické právo i k pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , nelze vycházet jen z jejích představ, ale musí se vztahovat i ke všem okolnostem, za nichž jí mohlo věcné právo vzniknout, tj. k právnímu důvodu, který by mohl mít za následek vznik práva. I v otázce řádného vydržení platí obecná pravidla uvedená shora v bodu 25. odůvodnění tohoto rozsudku pro mimořádné vydržení. Soud vycházel z posouzení toho, zda i při zachování náležité opatrnosti, kterou lze s přihlédnutím k okolnostem tohoto konkrétního případu po žalobkyni požadovat, měla nebo mohla mít pochybnosti o tom, že jí sporný pozemek patří, tj. že je učiněn předmětem koupě.

36. Žalobkyně ve své účastnické výpovědi zcela konkrétně popsala okolnosti při uzavírání smlouvy spočívající ve znalosti snímku katastrální mapy v podobě předložené jak jejím právním zástupcem, tak žalovanou stranou, k důkazu. Na tomto snímku je jí zakupovaný pozemek zcela jednoznačně vymezen svými hranicemi a označen parcelním číslem a je na něm patrno, že mezi tímto pozemkem a nemovitostí, ve které se nacházejí bytová jednotka a nebytová jednotka současně tvořící předmět kupní smlouvy, se nachází dnes sporný pozemek parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Konkrétně popsala okolnosti seznámení se s tímto snímkem katastrální mapy, který dle její výpovědi jí předložila z její strany najatá realitní kancelář a opakovaně uvedla, že se jednalo o totožný snímek se snímkem katastrální mapy k důkazu založeným právní zástupkyní žalovaného. Uvedla, že nechápala, že číslo parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, se vztahuje ke spornému pozemku, neboť je uvedeno nikoliv uvnitř vyobrazeného pozemku, ale na pozemku vedlejším. Tvrdila, že tato katastrální mapa byla součásti smlouvy, což se následně nepotvrdilo. Vizuálně na předmětné katastrální mapě je i pro laika lehce pochopitelné, že číslo parcely , Anonymizováno, /, Anonymizováno, se vztahuje ke spornému pozemku, neboť z něj k tomuto označení číslem vede šipka, a vedlejší pozemek, na kterém je číslo zobrazeno, obsahuje ještě své vlastní parcelní číslo. Navíc takto zobrazená parcelní čísla se šipkami se nacházejí na předmětném snímku i u dalších pozemků, které svou výměrou nepostačují k umístění jejich parcelních čísel uvnitř jejich zobrazení. Minimálně při obecně předpokládatelné náležité opatrnosti by toto zobrazení člověka s průměrnou inteligencí mělo vést k otázce, zda takto vyznačený pozemek je ve vlastnictví prodávajícího a zda jej skutečně kupuje.

37. S ohledem na uvedené závěry o výsledku dosavadního dokazování soud poučil žalobkyni ve smyslu ustanovení § 118a odst. 1, 3, zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen o. s. ř., o nutnosti doplnit skutková tvrzení a označit důkazy k tomu, že vydržela vlastnické právo k pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ať už řádným či mimořádným vydržením, neboť z dosud učiněných tvrzeních a provedených důkazů toto soud nemá za prokázáno s tím, že v opačném případě žalobu zamítne. Žalobkyně tvrzení nedoplnila ani další důkazy neoznačila a dokazování bylo ukončeno i po poučení o principech neúplné apelace dle ustanovení §119a odst. 1 o. s. ř.

38. Před vyhlášením rozsudku podáním ze dne 12. 12. 2025 žalobkyně požadovala navrácení řízení do stadia dokazování s tvrzením, že geometrický plán, na nějž soud odkazuje, nebyl součástí kupní smlouvy ze dne 1. 4. 2008. Proto je skutková domněnka soudu o nutnosti znalosti tohoto plánu , Anonymizováno, . , jméno FO, nesprávná a s ohledem na jeho věk je požadavek náležité opatrnosti při podpisu kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva směrem k seznámení se s tímto geometrickým plánem tvořícím přílohu návrhu nepřiměřený a vymykající se běžné opatrnosti.

39. Soud před vyhlášením rozsudku dne 12. 12. 2025 řízení do stadia dokazování nevrátil, neboť námitky žalobkyně považuje za nepřiléhavé a výsledek řízení by stejně ovlivnit nemohly. Předně je třeba zdůraznit, že soud netvrdí, že geometrický plán č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, byl součástí kupní smlouvy ze dne 1. 4. 2008, ale součástí návrhu na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, tj. listiny, které , Anonymizováno, . , jméno FO, společně s prodávajícím podepisoval a návrh na vklad svého vlastnického práva podával. Bez ohledu na věk kupujícího lze považovat seznámení se s tím, co činím, tj. s obsahem návrhu a jeho přílohami, za zcela běžnou otázku opatrnosti. I kdyby soud vyšel při zodpovězení této otázky z uvedeného názoru žalobkyně, nic by to nezměnilo na samotném rozhodnutí o zamítnutí žaloby, neboť zde schází elementární tvrzení a důkazy k existenci naplnění doby mimořádného vydržení ze strany žalobkyně při započítání držby jejích právních předchůdců (viz odst. 23 odůvodnění shora).

40. Proto soud žalobu zamítl jako nedůvodnou.

41. Podle ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. soud uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalovanému k rukám jeho právní zástupkyně (§ 149 odst. 1 o. s. ř.) náhradu nákladů řízení v částce 40 668 Kč v třídenní pariční lhůtě (§ 160 odst. 1 o. s. ř.). Náklady řízení spočívají v odměně právního zástupce dle § 9 odst. 4 písm. b) ve spojení s § 7 bod 5. vyhlášky č. 177/1996 Sb. o advokátní tarifu, dále jen AT, tj. za jeden hlavní úkon právní pomoci 5 620 Kč, a to za 5 hlavní úkon právní pomoci převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, zastoupení na jednání soudu 6. 11. 2025, doplnění vyjádření, zastoupení na jednání soudu dne 4. 12. 2025), a jeden úkon s poloviční odměnu 2 810 Kč (§ 11 odst. 2 písm. f) AT) za účast na vyhlášení rozsudku dne 12. 12. 2025. K odměně náleží také náhrada hotových výdajů dle ustanovení § 13 odst. 3 AT 6 x 450 Kč, tj. 2 700 Kč, a dle ustanovení § 151 odst. 2 o. s. ř. 21 % DPH v částce 7 058 Kč.