7 C 61/2023

Plný text

Okresní soud v Příbrami rozhodl samosoudkyní Mgr. Veronikou Konšelovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně sídlem adresa žalobkyně zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného bytem adresa žalovaného zastoupený advokátem JUDr. jméno jméno sídlem adresa o zaplacení 318 104 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku ve výši 318 104 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 1. 12. 2022 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na náhradu nákladů řízení 59 774 Kč k rukám zástupce žalovaného, a to do třech dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu domáhala po žalovaném zaplacení shora uvedené částky s odůvodněním, že s žalovaným uzavřela dne 11. 6. 2022 výhradní dohodu o zprostředkování na dobu určitou do 11. 9. 2022 (dále jen„ zprostředkovatelská smlouva“). Předmětem této smlouvy byl závazek žalobkyně obstarat pro žalovaného zájemce o koupi nemovitosti specifikované ve smlouvě a závazek žalovaného uhradit žalobkyni za tuto činnost provizi ve výši 4% z kupní ceny. Žalovaný ve smlouvě mimo jiné prohlásil, že na nemovitosti neváznou žádné právní ani faktické vady. V případě, že by se uvedené prohlášení ukázalo jako nepravdivé, má žalobkyně nárok na smluvní pokutu ve výši 5% z kupní ceny. Žalobkyně, žalovaný a [jméno] [příjmení], [datum narození] (dále jen„ zájemce“), spolu dne 14. 8. 2022 uzavřeli dohodu o koupi nemovitosti (dále jen„ dohoda o koupi nemovitosti“). Na základě činnosti žalobkyně tedy došlo k nalezení zájemce o koupi nemovitostí, a žalobkyni tak vnikl nárok na úhradu provize. Zájemce však dne 30. 9. 2022 vznesl námitky k nemovitostem spočívající zejména v tom, že na jednom z pozemků se dříve nacházela zavezená skládka s rybníčkem, který byl následně ze strany žalovaného zavezen nelegální skládkou. Ze strany souseda pana [příjmení] bylo zájemci taktéž sděleno, že v zavezené skládce se nachází mimo jiné eternit a podobný škodlivý odpad. Na základě těchto informací požadoval zájemce ukončení dohody o koupi nemovitosti a navrácení složené blokační úhrady z důvodu skrytých vad nemovitosti. Jelikož makléři žalobkyně nebyli před podpisem zprostředkovatelské smlouvy ze strany žalovaného informováni o přítomnosti rybníčku a jeho následném zavezení, obrátili se na žalovaného s dotazem, zda jsou uvedená tvrzení zájemce pravdivá či nikoliv. Toto žalovaný popřel a na podporu svých tvrzení podepsal čestné prohlášení. Žalobkyně tak pokračovala v jednání se zájemcem, který si následně opatřil právního zástupce a začal jeho prostřednictvím jednat. Dne 19. 12. 2022 byla žalobkyni doručena předžalobní výzva, kdy právní zástupce zájemce doložil nové skutečnosti, ze kterých byla zcela patrná existence rybníčku na prodávaných nemovitostech. Až v tomto okamžiku žalovaný přiznal, že rybníček na nemovitostech skutečně byl a na jeho zavezení spolupracoval se svým sousedem [jméno] [příjmení]. Žalobkyně splnila všechny své závazky ze zprostředkovatelské smlouvy a dohody o koupi nemovitosti a opatřila žalovanému zájemce. K uzavření kupní smlouvy však nedošlo vinou na straně žalovaného, který nesdělil žalobkyni všechny podstatné informace o nemovitostech a následně ji uvedl v omyl. Zcela úmyslně zatajil podstatnou informaci o vadě nemovitosti, čímž porušil článek 9 zprostředkovatelské smlouvy. Na základě utajené vady nemovitosti zájemce od koupě nemovitosti odstoupil. Žalobkyni však vznikl nárok na úhradu provize ze strany prodávajícího ve výši 4% z kupní ceny, tedy ve výši 290 783,80 Kč. Dále žalobkyně po žalovaném požaduje úhradu částky 27 320,26 Kč, kterou byla povinna uhradit zástupci zájemce z důvodu záměrného zatajení informace ze strany žalovaného. Pokud by žalovaný přiznal existenci vad, mohlo být těmto nákladům předejito. Uvedená částka tak představuje škodu, kterou žalovaný žalobkyni způsobil a skládá se ze zákonného úroku z prodlení ze složené blokační úhrady ve výši 3 797,26 Kč a nákladů právního zastoupení ve výši 23 523 Kč.

2. Žalovaný ve svém vyjádření ze dne 4. 7. 2023 uvedl, že žalovaný nárok neuznává, a to ani z části, ani co do základu. Učinil nesporným, že je vlastníkem uvedených nemovitostí zapsaných na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] u [anonymizováno] a dále, že ke dni 11. 6. 2022 uzavřel s žalobkyní coby realitní kanceláří zprostředkovatelskou smlouvu na dobu určitou do 11. 9. 2022. Žalovaný prohlásil, že na nemovitostech neváznou žádné dluhy, ani právní či faktické vady. Po celou dobu jednal s realitním makléřem [jméno] [příjmení] a zároveň učinil nesporným, že dne 14. 8. 2022 uzavřel s žalobkyní a [jméno] [příjmení] dohodu o koupi nemovitosti. Žalovaný však sporuje, že by nemovitosti měly tvrzené vady, že by si byl těchto vad vědom, že by porušil své povinnosti a zatajil důležité informace. Žalovaný zjistil, že [jméno] [příjmení] se ve dnech 11. a 12. 8. 2022 pohyboval po předmětných pozemcích žalovaného bez jeho vědomí a svolení a bez přítomnosti realitního makléře. Žalovaný poskytl realitnímu makléři současné i starší fotografie předmětných pozemků a nijak současný, ale ani minulý stav, nezatajoval. Dne 12. 8. 2022 oslovil žalovaného realitní makléř, že zájemce chce uzavřít dohodu o koupi nemovitosti, a že by se společně setkali na místě prodeje. S tím žalovaný souhlasil, načež mu bylo sděleno, že se u nemovitostí nesejdou, neboť zájemce si pozemky prohlédl, mají se sejít v Praze a vše zašlou žalovanému e-mailem, kdy dohodu o koupi nemovitostí lze uzavřít na dálku. Žalovaný se tak se zájemcem ani nesešel a osobně ho neměl možnost poznat. Následně byl žalovaný informován o tom, že zájemce vznesl námitky k nemovitostem uváděné v žalobě. Dle přesvědčení žalovaného se zájemce o těchto nepravdivých informacích (skládka a rybník) dozvěděl ještě před uzavřením dohody o koupi nemovitostí při jejich prohlídce a setkání se sousedem [jméno] [příjmení], kdy údajně tvrdil, že mu to nevadí a že má zájem o koupi. Žalovaný, jako vlastník, nebyl k žádnému osobnímu jednání přizván, pouze byl následně telefonicky vyzván realitním makléřem k podání vyjádření ohledně tvrzení zájemce o údajném rybníku a skládce. Žalovaný tak v polovině září 2022 navštívil [stát. instituce], stavební odbor, kde mu bylo potvrzeno, že se v místě žádný rybník nenachází a nenacházel. Následně komunikoval s realitním makléřem, od kterého obdržel telefonní číslo na zájemce a chtěl mu navrhnout společné setkání. Ten byl však na žalovaného vulgární, urážel jej jako podvodníka a požadoval slevu 50% z ceny nemovitostí. Obdobného jednání se zájemce dopustil i vůči realitnímu makléři. Žalovaný uvedené informace popřel, označil je jako nepravdivé a smyšlené. Dne 29. 9. 2022 pak žalobkyně zaslala zájemci e-mail s ohledem na blížící se konec sjednaného termínu rezervace a požádala o schůzku a sepsání kupní smlouvy. Žalovaný byl opětovně žalobkyní vyzván k písemnému vyjádření ohledně tvrzení zájemce, která se však lišila, nejprve se mělo jednat o rybník, následně o malou skládku, následně o zavezení sto vozidly Tatra, nebezpečným odpadem - eternitem apod. Žalovaný tak měl za to, že zájemce hledá vážný důvod k tomu, aby mohl od smlouvy odstoupit a byla mu vrácena složená rezervační záloha. Žalovaný nikdy netajil, že se na pozemku v jeho lesní části dříve nacházel výmol (prohlubeň) o rozměrech cca 5x3,5m, který byl v roce 2019 za součinnosti [jméno] [příjmení] zavezen jílovitou zeminou určenou na úpravu zahrady. Dne 7. 10. 2022 kontaktoval žalovaného zástupce zájemce, ten mu však sdělil, že je též právně zastoupen. Dne 2. 11. 2022 byl žalovanému doručen e-mail„ odstoupení od smlouvy“. Ze strany žalobkyně bylo žalovanému sděleno, že nejzazší termín, kdy zájemci propadne rezervační poplatek, je 30. 11. 2022. Žalovaný byl realitním makléřem ujištěn, že tvrzení o nemovitosti jsou nepravdivá, že žalovaný neexistenci rybníku či skládky sám prokázal a zájemci rezervační záloha propadne, přičemž je třeba, aby [jméno] [příjmení] již neškodil v dalším prodeji. Dne 19. 12. 2022 však realitní makléř žalovanému sdělil, že existuje čestné prohlášení [jméno] [příjmení] ohledně skládky a rybníku. Dne 3. 1. 2023 byla žalovanému doručena e-mailem„ výzva k úhradě provize a nákladů právního zastoupení“, ze které vyplynulo, že žalobkyně rezervační zálohu vrátila zájemci. Ten však prostřednictvím svého zástupce nároky odmítl a vyzval žalobkyni k vrácení klíčů. Od té doby spolu žalovaný s žalobkyní nikterak nekomunikovali. Postup žalobkyně tak žalovaný označil za nesprávný a neprofesionální, když žalobkyně jednostranně vyplatila složenou rezervační zálohu zájemci a žalovanému nebyl poskytnut potřebný prostor k řešení věci se zájemcem, neměl možnost se k odstoupení od dohody vyjádřit a rozhodnout, zda bude zájemci rezervační záloha vrácena či nikoliv. Žalobkyně tak nepřípustně do tohoto trojstranného vztahu vstoupila a fakticky za žalovaného jednala a rozhodla, že zájemce je oprávněn od dohody odstoupit, čímž vyhodnotila za žalovaného odstoupení od dohody po právu a důvodné. Pokud tak žalobkyně učinila, nese odpovědnost za škodu způsobenou žalovanému vrácením složené rezervační zálohy. Žalobkyně tak nenaplnila své povinnosti vyplývající ze smlouvy, když žalovaný neměl ve skutečnosti příležitost v důsledku činnosti žalobkyně kupní smlouvu uzavřít. Zájemce uzavřením dohody o koupi nemovitosti v odstavci 11. 1. uvedl, že mu je znám právní a faktický stav nemovitostí a zavázal se uhradit za prodávajícího provizi realitní kanceláři, pokud nedojde z důvodu na straně zájemce k uzavření kupní smlouvy. Žalovaný tak příležitost uzavřít kupní smlouvu neměl, neboť zájemce uzavřít kupní smlouvu odmítl. Nárok žalobkyni na úhradu provize tak nevnikl. Dále postupovala žalobkyně nesprávně, když složenou rezervační zálohu zájemci vrátila bez jakékoli dohody s žalovaným. Zároveň nemůže být žalovaný odpovědný za náklady na právní služby, k jejichž úhradě se nezavázal, ani vůči zájemci, ani vůči realitní kanceláři a neměl možnost je nijak ovlivnit. Též odmítl nárok na úhradu úroků ve vztahu ke složené rezervační záloze, neboť takovou povinnost žalovaný nikdy nepřijal. Závěrem svého vyjádření tak žalovaný setrval na tom, že nemovitosti neměly a nemají tvrzené faktické vady, celá věc vznikla na základě úmyslně nepravdivých informací šířených [jméno] [příjmení], sousedem žalovaného, se kterým žalovaný dříve udržoval partnerský vztah, který skončil a z osobních důvodů se tak [jméno] [příjmení] snaží žalovaného poškodit. To dokládá i zjevný aktivismus, který [jméno] [příjmení] ve věci vyvíjí, kdy do prodeje sousedních nemovitostí není běžné zasahovat. Žalovaný od ledna 2023 opět nabízí nemovitosti k prodeji prostřednictvím jiné realitní makléřky, které opětovně [jméno] [příjmení] telefonicky sděloval existenci rybníku. Dále žalovaný poukázal na to, že není jednoznačné, jaké vady by bylo možné považovat za takové faktické vady, na které by měl prodávající povinnost upozornit, resp. které by opravňovaly kupujícího od rezervace odstoupit v situaci, kdy si nemovitosti prohlédl a akceptoval jejich stav. Je zřetelné, že na nemovitostech se přinejmenším v současné době nenachází ani rybník, ani skládka, což by kupující i makléř při prohlídce zjistili. Eventuální dřívější existence v podstatě čehokoliv na kterémkoliv pozemku nezakládá bez dalšího vadu tohoto pozemku, jež by způsobovala jeho budoucí neprodejnost. Žalovaný je vlastníkem nemovitostí více než 12 let a s výjimkou zavezení výmolu neprováděl žádné změny a prodával nemovitosti ve stavu, ve kterém je sám nabyl. Vzhledem k tomu, že nemovitosti neměly a nemají tvrzené faktické vady, nebyl zde důvod pro odstoupení od dohody o koupi nemovitosti, žalovaný neporušil žádnou svou povinnost a žalobkyni tak nárok na provizi vůči žalovanému nevznikl. Z těchto důvodů žalovaný navrhl, aby soud žalobu zamítl.

3. Žalobkyně ve svém vyjádření ze dne 23. 8. 2023 uvedla, že setrvává na svých tvrzeních o tom, že žalovanému opatřila bonitního zájemce o koupi jím vlastněných nemovitostí pana [jméno] [příjmení], přičemž k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu zamlčení podstatných vad dotčených nemovitostí ze strany žalovaného. O těchto vadách před uzavřením dohody o koupi nemovitostí nevěděla ani žalobkyně, ani zájemce, přičemž teprve poté, co zájemce začal vyvíjet aktivity k navrácení složené blokační úhrady, žalovaný existenci daných vad postupně začal připouštět. Zájemce při obhlídce nemovitostí zjistil, že se na nemovitostech nachází zavezená skládka s rybníčkem, který soused žalovaného osobně zavážel. Na místě byly zájemci ukázány hranice hráze, kde vyvěrá voda, která rybníček napájela. Zájemce byl zároveň upozorněn, že ve skládce se mimo jiné nachází také eternit a podobný škodlivý odpad, že byla zavezena sto nákladními vozy jílu a navrchu je umístěno 30 cm hlíny. Žalovaný přípisem ze dne 19. 12. 2022 existenci výše uvedených vad žalobkyni doložil, když jí sdělil, že pozemky byly načerno revitalizovány a nacházela se na nich vodní plocha. Uvedené lze doložit fotografiemi a geologickým průzkumem.

4. Soud po provedeném dokazování zjistil následující skutkový stav věci:

5. Z výhradní dohody o zprostředkování ze dne 11. 6. 2022 bylo zjištěno, že žalobkyně jako realitní kancelář uzavřela s žalovaným jako prodávajícím dohodu, na základě které se žalobkyně zavázala žalovanému obstarat příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitosti zapsané na [list vlastnictví] kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní a žalovaný se zavázal uhradit žalobkyni provizi. Splatnost provize není vázána na uzavření smlouvy. Výše kupní ceny včetně provize činí 7 269 596 Kč. Dle článku 5.1 činí výše provize 4 %. Dle článku 5. 2 žalobkyni vznikne nárok na provizi, i když bude smlouva uzavřena do jednoho roku po skončení dohody, pokud bude uzavřena mezi žalovaným a zájemcem opatřeným žalobkyní či jeho osobou blízkou, respektive osobou jednající za zájemce či osobou jinak se zájemcem spřízněnou. Dle článku 10. v případě, že žalovaný poruší některou z povinností uvedených v článku 9. dohody, je povinen zaplatit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny. Dle článku 9.1 mezi povinnosti žalovaného patří poskytnutí součinnosti potřebné ke sjednání a uzavření smlouvy se zájemcem, zejména svým jednáním nemařit zprostředkovatelskou činnost žalobkyně, umožnit žalobkyni provádět prohlídky se zájemci, účastnit se jednání se zájemci a žalobkyní, jednat o podmínkách smlouvy se zájemcem apod. Zároveň v článku 9.3 žalovaný prohlásil, že je oprávněn uzavřít dohodu, že na nemovitosti neváznou žádné dluhy, právní vady či faktické vady.

6. Z dohody o koupi nemovitosti ze dne 14. 8. 2022 uzavřené mezi žalovaným jako prodávajícím a [jméno] [příjmení] jako zájemcem zastoupeným makléřem [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že se jedná o smlouvou o smlouvě budoucí kupní, na základě které se prodávající a zájemce zavazují za podmínek níže sjednaných uzavřít kupní smlouvu na nemovité věci zapsané na [list vlastnictví] za kupní cenu 7 270 000 Kč. V článku 5.1 uvedené dohody bylo sjednáno, že strany požádaly realitní kancelář o obstarání příležitosti k uzavření smlouvy a prohlašují, že uzavřením dohody jim realitní kancelář obstarala příležitost k uzavření smlouvy a realitní kanceláři tak vznikl nárok na provizi ve výši 280 000 Kč. Dle článku 5. 2 se provizi zavazuje uhradit prodávající. Pokud k uzavření smlouvy za podmínek stanovených touto dohodou nedojde z důvodu na straně zájemce, případně vinou zájemce dojde k odstoupení prodávajícího od smlouvy či k jinému ukončení smlouvy, zavazuje se zájemce namísto prodávajícího uhradit realitní kanceláři provizi ve výši dle předchozího odstavce.

7. Z e-mailové komunikace mezi žalobkyní a zájemcem ze září 2022 bylo zjištěno, že zájemce byl vyzván k podpisu kupní smlouvy s ohledem na blížící se konec termínu rezervace. Zájemce však sdělil, že vzhledem k zamlčení podstatných informací o stavu prodávané nemovitosti (na pozemku je zasypaná skládka a rybník) věc předal svému právnímu zástupci.

8. Z písemného vyjádření žalovaného ze dne 2. 10. 2022 bylo zjištěno, že opětovně žalobkyni potvrdil, že po konzultaci na [anonymizována dvě slova] v [obec] byl informován o tom, že žádná skládka či rybník se na pozemku nenacházely, a to ani v době před nabytím vlastnického práva žalovaným.

9. Ze sdělení [anonymizována dvě slova] [územní celek] bylo zjištěno, že obec neprovozuje ani v minulosti neprovozovala legální skládku.

10. Z hydrogeologického posouzení pozemkové parcely [parcelní číslo] v k. ú. [obec] u [anonymizováno] pro odběr podzemní vody neveřejnou studnou ze srpna 2011 bylo zjištěno, že žalovaný na svých nemovitostech stavěl studnu. Z uvedeného dokumentu nevyplývá, že by na daném pozemku žalovaného byla zjištěna existence rybníku či jiné vodní plochy ani nebezpečného odpadu.

11. Ze stanoviska [stát. instituce] ze dne 8. 4. 2013 bylo zjištěno, že žalovaný požádal o těžbu pěti smrků na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [obec].

12. Z rozhodnutí [stát. instituce] ze dne 12. 8. 2013 bylo zjištěno, že žalovanému bylo povoleno odnětí pozemků určených k plnění funkcí lesa pro záměr využití pozemku jako zahrady, přičemž poplatek za odnětí činil 27 423 Kč.

13. Z dotazu žalovaného ze dne 4. 10. 2022 adresovaného žalobkyni bylo zjištěno, že žalovaný se dotazoval na aktuální průběh prodeje nemovitostí.

14. Z odstoupení od smlouvy a výzvy k vrácení blokační úhrady ze dne 2. 11. 2022 bylo zjištěno, že zástupce zájemce odstoupil z důvodu porušení předsmluvní informační povinnosti ze strany prodávajícího, potažmo žalobkyně, a z důvodu zjištěné existence skrytých vad předmětu koupě (zavezená skládka s rybníčkem, přítomnost eternitu a škodlivého odpadu) od dohody o koupi nemovitosti a vyzval žalobkyni k vrácení blokační úhrady ve výši 280 000 Kč.

15. Ze sdělení [stát. instituce] ze dne 9. 11. 2022 bylo zjištěno, že odbor životního prostředí k vyjádření k údajné existenci rybníku na pozemcích žalovaného shledal, že na uvedeném místě nikdy nebylo evidováno žádné vodní dílo.

16. Z čestného prohlášení žalovaného ze dne 15. 11. 2022 bylo zjištěno, že po dobu jeho vlastnictví k nemovitostem od roku 2008 se na nich nenacházela jakákoliv skládka a nedošlo k jejímu zavezení či zakrytí. Zároveň se tam nenacházel žádný rybník, ani obdobná vodní plocha.

17. Z čestného prohlášení [jméno] [příjmení] ze dne 16. 12. 2022 bylo zjištěno, že se dlouhodobě zná s žalovaným, který bydlel v jeho domácnosti. Byl vlastníkem sousedních pozemků, které nabyl ve stejném období jako žalovaný. Je mu známo, že na uvedených pozemcích žalovaného, respektive na některém z těchto pozemků, se nacházela vodní plocha/rybníček, která byla zavezena zavážkou.

18. Z předžalobní výzvy ze dne 19. 12. 2022 bylo zjištěno, že zástupce zájemce [jméno] [příjmení] advokát Mgr. [jméno] [příjmení] vyzval žalobkyni k úhradě pohledávky ve výši 280 000 Kč s příslušenstvím a dále nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 23 523 Kč, přičemž setrval na platnosti a odůvodněnosti odstoupení od dohody o koupi nemovitosti a vrácení blokační úhrady, která do dnešního dne nebyla zájemci vrácena.

19. Z výzvy k úhradě provize a nákladů právního zastoupení ze dne 2. 1. 2023 bylo zjištěno, že žalobkyně vyzvala žalovaného k úhradě provize ve výši 4 % z kupní ceny, tedy částky 290 783 Kč, a to s ohledem na uzavřenou výhradní dohodu o zprostředkování, na jejímž základě se žalobkyně zavázala obstarat pro žalovaného zájemce o koupi nemovitostí, žalobkyně splnila své závazky z výhradní dohody o zprostředkování a také z dohody o koupi nemovitostí, opatřila pro žalovaného zájemce, přičemž k uzavření kupní smlouvy nedošlo vinnou žalovaného, který žalobkyni nesdělil všechny podstatné informace. Zároveň vyzvala žalovaného k úhradě nákladů právního zastoupení zájemce ve výši 23 523 Kč.

20. Z vyjádření žalovaného ze dne 17. 1.2023 bylo zjištěno, že požadovaný nárok žalobkyně v plném rozsahu odmítl jako neoprávněný a nedůvodný, a to jak s ohledem na faktický stav nemovitostí, na kterých se žádný rybníček ani zavezená skládka nenacházely, tak s ohledem na postup zúčastněných osob ve vzájemné souvislosti, kdy s žalovaným nebyla vedena dostatečná komunikace, nebyly mu předány potřebné doklady údajně předložené zájemcem, a ani s ním nebylo projednáno vrácení složené rezervační zálohy zájemci, a navíc nebyla doložena účelnost vynaložených nákladů právního zastoupení zájemce, za což žalovaný neodpovídá.

21. Z předžalobní výzvy ze dne 17. 3. 2023 bylo zjištěno, že žalovaný byl vyzván k úhradě částky 318 104 Kč, jež sestává z provize ve výši 290 783 Kč, nákladů právního zastoupení zájemce ve výši 23 523 Kč a úroků ze složené blokační úhrady ve výši 3 797,26 Kč.

22. Ze zakázkového listu a výhradní dohody o zprostředkování ze dne 24. 7. 2023 bylo zjištěno, že nemovitosti žalovaného jsou opětovně nabízeny k prodeji žalobkyní za kupní cenu 6 500 000 Kč včetně provize ve výši 3% plus DPH bez avizování jakýchkoli vad na předmětných nemovitostech.

23. Z e-mailu [jméno] [příjmení], realitní makléřky žalobkyně, ze dne 13. 10. 2023 bylo zjištěno, že v současné době spolupracuje s žalovaným na prodeji předmětných nemovitostí, které nebude inzerovat s faktickou vadou, neboť o tom nemá žádný důkaz, naopak disponuje vyjádřením [stát. instituce], že na pozemku se nenacházel žádný vodní zdroj, tudíž nebyla shledána žádná faktická vada nemovitostí.

24. Z čestného prohlášení [jméno] [příjmení] ze dne 27. 10. 2023 bylo zjištěno, že na objednávku žalovaného navezl na jeho pozemek přibližně 50 m3 (18 vozidel Avia) jílovité zeminy vytěžené při bagrování venkovního bazénu u kamaráda, zároveň odmítl, že by součástí navezeného materiálu byl nebezpečný odpad, jako např. eternit nebo jiné materiály, se kterými při vytěžení pozemku ani při provádění zavážky nepřišel do styku.

25. Z výpisu z účtu žalobkyně bylo zjištěno, že dne 23. 12. 2023 uhradila náklady právního zastoupení [jméno] [příjmení] 23 523 Kč a úroky z prodlení 3 797 Kč.

26. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], bývalého zaměstnavatele žalovaného, bylo zjištěno, že zavážení rybníčku na pozemku žalovaného probíhalo od roku 2009 do roku 2012. Sám svědek rybníček nezavážel, ani nezná přesné okolnosti, pouze uvedl, že se tam pohybovala auta. Přesné složení závozu nevěděl, pravděpodobně nějaká stavební suť. On sám se zavážení neúčastnil. S žalovaným měl svědek osobní přátelský vztah po dobu, co byl jeho zaměstnancem do roku 2021. Zájemci o koupi pozemku, kteří se v nepřítomnosti žalovaného chodí na pozemek dívat, dle svědka nevědí o věcném břemenu elektřiny, které tam svědek má. Připustil, že realitního makléře [příjmení], stejně tak realitní makléřku [příjmení], kontaktoval právě za účelem sdělení informace, že má na pozemku žalovaného věcné břemeno elektřiny. Že by se na pozemku žalovaného nacházel nebezpečný odpad, si svědek určitě nemyslí. Považuje za neprofesionální, pokud realitní kancelář prodává nemovitost, kde má svědek věcné břemeno a nikdo to s ním nekonzultuje. S vlastním prodejem nemovitostí nemá svědek žádný problém, jde mu pouze o vyřešení věcného břemene.

27. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], zájemce o koupi nemovitostí, bylo zjištěno, že inzerát na prodej nemovitostí našel na serveru [anonymizováno]. S realitním makléřem [příjmení] se dohodli, že se na pozemek podívají bez žalovaného. Rezervační smlouvu podepsal zájemce v kavárně v [obec] v [část obce], a to bezprostředně poté, co se dozvěděl, že realitní makléř má již dalšího zájemce na koupi nemovitostí. Při jejich prohlídce na místě samém s nikým nehovořil. Celý proces prodeje zájemce urychlil, neboť se mu to líbilo. Po podpisu rezervační smlouvy zaslal blokační zálohu. Následně s architektem chodili po pozemku, při druhé návštěvě narazili na souseda, respektive jeho manželku, se kterými si vyměnili kontakt a dozvěděli se, že stav pozemku není tak ideální, jak bylo prezentováno. Bylo jim sděleno, že pozemek, který žalovaný prodává jako stavební, je bývalý lesní pozemek, kde uprostřed bývalo jezírko a v současné době je tam navážka. Její obsah však sousedé nezjišťovali, ani zájemci neřekli, co všechno by se tam mělo nacházet. Údajně však i černá skládka pro obec. Někde dokonce zaznělo, že by tam měl být i eternit, od koho tuto informaci zájemce měl, si však nevzpomněl. Když zájemce zjistil, že informace sousedů se zakládají na pravdě, rozhodl se od koupě nemovitostí odstoupit. Poznal i podle valů, že tam byl kdysi rybníček. Po jednání s realitním makléřem [příjmení], který nechtěl od smlouvy odstoupit, zájemce pochopil, že jedinou možností je vzít si advokáta a vše řešit přes něj. Teprve na druhou výzvu dostal zájemce peníze zpět.

28. Dle ustanovení § 2445 odst. 1 občanského zákoníku smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Dle odst. 2 tohoto ustanovení je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování.

29. Dle ustanovení § 2447 odst. 1 občanského zákoníku provize je splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky. Dle odst. 2 tohoto ustanovení bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti.

30. Podstatou zprostředkování je činnost jedné strany vyvíjená ve prospěch strany druhé. V případě zprostředkování jde o činnost zprostředkovatele směřující k tomu, aby měl zájemce příležitost uzavřít určitou smlouvu s třetí osobou. Zprostředkování je vždy úplatné a zprostředkovatel vykonává zprostředkovatelskou činnost za odměnu (provizi). Zprostředkováním se rozumí faktická činnost zprostředkovatele, jejímž cílem je zajistit, aby měl zájemce reálnou možnost (příležitost) uzavřít určitou smlouvu. Předmět zprostředkování se tak omezuje pouze na zajištění příležitosti k uzavření smlouvy a je vždy úplatné. Povinnost zprostředkovatele může být ve smlouvě o zprostředkování vymezena obecným způsobem, kdy strany sjednají pouze to, že zprostředkovatel je povinen pro zájemce uzavření určité smlouvy zprostředkovat, stejně tak může být sjednán konkrétní způsob, jak jím má být zprostředkování v daném případě provedeno. Vymezení zprostředkování je ve smlouvě rozhodující pro závěr, jakým konkrétním způsobem je zprostředkovatel povinen svoji činnost vykonávat, případně kdy dochází na straně zprostředkovatele k porušení této povinnosti. Zprostředkování tak zahrnuje např. vyhledávání osob, které by mohli mít zájem uzavřít se zájemcem zprostředkovávanou smlouvu, zjišťování jejich konkrétního úmyslu takovou smlouvu uzavřít a následně předání informací o těchto osobách zájemci. Zprostředkovatel musí zájemci a třetí osobně umožnit vyjednávat o uzavření smlouvy, zásadně však není povinen se takového kontraktačního jednání účastnit. Zájemce je pak povinen zaplatit zprostředkovateli za provedení zprostředkování úplatu (provizi). Výši provize nebo způsob jejího určení mohou strany sjednat ve smlouvě, pokud tak neučiní, je zájemce povinen zaplatit provizi ve výši obvyklé v době a v místě uzavření smlouvy. Právo na provizi vzniká již uzavřením smlouvy o zprostředkování, není však splatné, tedy ani vymahatelné, když splatnost tohoto práva nastává až dnem uzavření zprostředkovávané smlouvy. Jedná se tak o právo podmíněné, neboť o tom, zda bude zprostředkovávaná smlouva uzavřena, rozhoduje v konečném důsledku zájemce a třetí osoba. Nezbytným předpokladem práva na provizi je skutečnost, že zprostředkovávaná smlouva byla uzavřena přičiněním zprostředkovatele. O přičinění zprostředkovatele při uzavření smlouvy jde v případě, že mezi uzavřením požadované smlouvy mezi zájemcem s třetí osobou na jedné straně a činností zprostředkovatele na straně druhé je příčinná souvislost, což předpokládá, že nebýt snahy a úsilí zprostředkovatele směřující k zajištění příležitosti pro zájemce uzavřít smlouvu s třetí osobou, by k tomuto výsledku nedošlo. Platí tedy, že příčinná souvislost není dána, pokud zájemce uzavře zprostředkovávanou smlouvu s třetí osobou, kterou si vyhledá sám, popřípadě s pomocí někoho jiného, než zprostředkovatele.

31. Soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Bylo prokázáno, že účastníci uzavřeli dne 11. 6. 2022 výhradní dohodu o zprostředkování na dobu určitou do 11. 9. 2022, na základě které obstarala žalobkyně pro žalovaného zájemce o koupi nemovitostí [jméno] [příjmení], se kterým následně uzavřel žalovaný dne 14. 8. 2022 dohodu o koupi nemovitostí. Zájemce několik dnů před podpisem uvedené dohody provedl obhlídku nemovitostí na místě samém bez účasti žalovaného a vzhledem k tomu, že o nemovitosti projevila zájem další osoba a zájemci se nemovitosti líbily, došlo k uzavření dohody s žalovaným„ na dálku“, přičemž k osobnímu setkání do té doby nedošlo. Žalovaný ve smlouvě o zprostředkování potvrdil, že na nemovitostech neváznou žádné právní ani faktické vady. Následně byl žalovaný vyzván k vyjádření se ohledně tvrzení zájemce, že na pozemku se v minulosti nacházel rybník, který byl zavezen nelegální skládkou, ve které by se měl nacházet i eternit. Žalovaný učinil dotaz na [anonymizováno] [obec], který mu písemně potvrdil, že se v místě žádný rybník nikdy nenacházel. Sám žalovaný připustil, že na pozemku byl kdysi pouze výmol, jež byl zavezen jílovitou sutí. Ani při budování studny žalovaným z hydrogeologického posouzení nevyplynulo, že by na pozemku žalovaného byla zjištěna existence rybníku či jiné vodní plochy nebo nebezpečného odpadu. Zájemce však i nadále trval na svém tvrzení ohledně rybníku a skládky, přičemž uvedené informace mu byly sděleny se strany sousedů [anonymizováno]. Jak sám zájemce při své výpovědi u soudu uvedl, jednalo se o pouhé tvrzení sousedů, kteří mu obecně sdělili, že pozemek byl zavezen navážkou, jejíž složení a obsah nezjišťovali. K tvrzení o přítomnosti eternitu zájemce uvedl, že to někde zaznělo, neví však od koho. Z čestného prohlášení [jméno] [příjmení] vyplynulo, že skutečně pozemek žalovaného zavážel jílovitou sutí vybagrovanou při stavbě bazénu, žádný škodlivý odpad na pozemek nikdy nedovezl. Ani svědek [příjmení] při své výpovědi nedokázal konkretizovat obsah zavážky pozemku, pouze obecně potvrdil, že se u žalovaného pohybovala nákladní auta, on sám nebyl přítomen zavážení, přítomnost nebezpečného odpadu vyloučil. Z jeho výpovědi bylo primárně zjištěno, že nesouhlasí s postupem realitní kanceláře, která prodává pozemek bez vědomí toho, že mu na něm vázne věcné břemeno a nemá možnost s případnými zájemci tuto otázku řešit. K vlastnímu prodeji jinak nemá žádné výhrady. Zájemce následně na základě svých zjištění, které s žalovaným nikdy osobně nekonzultoval, se rozhodl, že od dohody o koupi nemovitostí odstoupí, a to z důvodu porušení předsmluvní informační povinnosti ze strany žalovaného jako prodávajícího pro zjištění existence skrytých vad předmětu koupě, spočívajících v přítomnosti zavezené skládky s rybníčkem na pozemku žalovaného a přítomnosti eternitu a škodlivého odpadu. Zároveň vyzval žalobkyni k vrácení blokační úhrady ve výši 280 000 Kč, která byla zájemci skutečně vrácena spolu s náklady právního zastoupení zájemce, jež se předžalobní upomínkou domáhal po žalobkyni jejího zaplacení.

32. V tomto řízení se žalobkyně domáhá po žalovaném zaplacení provize za zprostředkování prodeje nemovitostí s odkazem na článek 5 výhradní dohody o zprostředkování ve výši 4% z kupní ceny, která dle článku 5.1 dohody o koupi nemovitostí činí 280 000 Kč. Tu se dle článku 5.2 zavázal uhradit žalovaný jako prodávající s výjimkou případu, kdy k uzavření smlouvy nedojde z důvodu na straně zájemce. V takovém případě se zavázal zájemce namísto prodávajícího uhradit realitní kanceláři uvedenou provizi. Soud se proto zabýval oprávněností odstoupení zájemce od dohody o koupi nemovitostí a dospěl k závěru, že odstoupení nebylo důvodné, když žalovaný neporušil své povinnosti plynoucí z uzavřených dohod. Potvrdil, že na nemovitostech neváznou žádné faktické vady, jejichž konkretizaci účastníci nespecifikovali, a to ani demonstrativním výčtem takových vad, případně uvedením vlastností, které by (ne) měly nemovitosti mít. Pozemky obecně jsou svými vlastníky udržovány, obdělávány a jsou na nich prováděny různé úpravy za účelem jejich dalšího využití. Proto za faktickou vadu pozemku nelze bezpochyby považovat jakékoli jeho zavezení zeminou, vytěženou z jiného pozemku, s úmyslem pozemek zarovnat a vyplnit nerovnosti. Oproti tomu přítomnost zdraví škodlivého materiálu, který by se mohl na pozemku pod jeho povrchem nacházet, je jednoznačně skrytou vadou, při jejímž zjištění by bylo možné od koupě takového pozemku odstoupit. Žalobkyně však žádným z provedených důkazů neprokázala, že by na pozemku žalovaného byla zavezená skládka nebezpečného odpadu, uvedenému tvrzení zájemce bez dalšího uvěřila a umožnila mu od smlouvy odstoupit, resp. na základě jeho jednostranného právního jednání v podobě odstoupení od dohody o koupi nemovitostí mu na základě jeho výzvy vrátila blokační (rezervační) zálohu a k uzavření kupní smlouvy s žalovaným tak nedošlo. Pro tento případ přechází povinnost k úhradě provize, jak bylo citováno shora, na zájemce. Soud proto žalobu v plném rozsahu zamítl, když vzhledem ke shora uvedenému nenese žalovaný bezpochyby ani odpovědnost za tvrzenou škodu způsobenou žalobkyni v podobě úhrady nákladů právního zastoupení zájemce, neboť nebyla prokázána příčinná souvislost mezi vznikem škody a porušením jakékoli povinnosti ze strany žalovaného.

33. Nad rámec nelze přehlédnout, že nemovitosti žalovaného jsou opětovně žalobkyní prodávány bez zjištění jakýchkoli vad, což potvrdila i realitní makléřka žalobkyně [jméno] [příjmení].

34. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle ustanovení § 151 odst. 1 o. s. ř. za použití § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal žalovanému, jež byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 59 774 Kč, které sestávají z pěti úkonů právní služby (příprava a převzetí zastoupení, 2x podání a účast při jednání soudu dne 12. 10. 2023 a dne 21. 11. 2023) po 9 580 Kč podle § 7, § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen„ AT“), pěti režijních paušálů po 300 Kč, tj. 1 500 Kč podle § 13 odst. 3 AT a 21 % DPH. Lhůta k plnění byla podle § 160 o. s. ř. určena třídenní s povinností plnit k rukám právní zástupce žalovaného.