9 C 126/2023

Plný text

Okresní soud v Příbrami rozhodl samosoudkyní JUDr. Monikou Hrmovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o neplatnost prohlášení vkladatele a smlouvy o vkladu, o nesplnění povinnosti nabídky předkupního práva

I. Žaloba se co do určení neplatnosti prohlášení vkladatele , jméno FO, ze dne 2. 7. 2018, zamítá.

II. Žaloba se co do určení neplatnosti smlouvy o vkladu uzavřené dne 2. 7. 2018 mezi , jméno FO, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , zamítá.

III. Žaloba se v části, ve které se žalobkyně po žalované domáhá uložení povinnosti nabídnout převod vlastnického práva ke spoluvlastnickému podílu o velikosti jedné čtvrtiny na pozemku parcelní číslo St. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba , adresa, , Anonymizováno, č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , zamítá.

IV. Žalobkyně je povinna nahradit žalované náklady řízení ve výši 169.768 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 18. 5. 2021 u Obvodního soudu pro Prahu 8, ve znění doplnění ze dne 8. 7. 2021, domáhala po původně žalovaném , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , IČO: , IČO, sídlem , adresa, (dále jen „, právnická osoba, “) splnění nabídkové povinnosti na koupi 1/4 spoluvlastnického podílu k pozemku na parcele číslo st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba , adresa, , obec , adresa, , katastrální území , adresa, (dále jen „spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4“), a to z titulu předkupního práva, za stejných podmínek (tj. za částku 158.775 Kč), za kterých v roce 2018 , právnická osoba, nabylo vlastnické právo ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/4 od původního spoluvlastníka , jméno FO, , nar. 17. 5. 1984 (dále jen „, jméno FO, “). Dále se žalobkyně domáhala určení, že prohlášení vkladatele , jméno FO, a smlouva o vkladu, uzavřená mezi žalovaným , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, a , jméno FO, dne 15. 10. 2018, jsou neplatné. Žalobkyně svoji žalobu dále odůvodnila tím, že vlastní spoluvlastnický podíl o velikosti 3/4 na shora uvedené nemovitosti, přičemž její synovec, , jméno FO, , byl vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4. , jméno FO, svůj spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 vložil v roce 2018 do , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , aniž by žalobkyni jakožto podílové spoluvlastnici nabídl spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 z titulu zákonného předkupního práva, které v té době platilo, čímž došlo k porušení jejího předkupního práva. , jméno FO, žalobkyni ujišťoval, že se jedná pouze o převod dočasný a po splacení finanční částky na něj bude spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 zpět převeden. Žalobkyně proto učinila výzvu , jméno FO, , aby jí umožnil splnit povinnost v rámci předkupního práva, které v té době ještě platilo. , jméno FO, na výzvu žalobkyně zareagoval tak, že jí předložil Smlouvu o užívání družstevní nemovitosti (spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4), aby měla žalobkyně jistotu, že je vše v pořádku. Žalobkyni to však nepřesvědčilo, a proto podala žalobu proti , právnická osoba, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , na které bylo vlastnické právo ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/4 v katastru nemovitostí přepsáno.

2. Původně žalované , právnická osoba, žalobou uplatněné nároky neuznalo. Dle , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , jméno FO, družstvo oslovil s jasnou představou o možnosti řešení svých finančních potíží. Dlužil finanční částku a nebyl schopen sehnat jakékoliv zafinancování, i když spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 nabízel i jako zástavu. Cenu spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 , jméno FO, odhadoval dle srovnatelných nemovitostí na 500 až 600 000 Kč. Rovněž měl selhat pokus , jméno FO, odprodat svůj spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 za odhadní cenu většinové spoluvlastnici nemovitostí – žalobkyni, která nemovitosti výhradně užívá. V dobré víře pak byla učiněna poznámka v závěru smlouvy o vkladu ze dne 2. 7 2018, že nabídková povinnost předkupníkovi (žalobkyni) byla splněna. Výší dluhu , jméno FO, (158.775 Kč) byl dle , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, označen pouze důvod a minimální výše dalšího nepeněžitého vkladu členskou schůzí (nikoliv hodnota spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4), která ze zákona jednala o jeho přípustnosti a tím o vstupu žadatele , jméno FO, do struktury družstva. , právnická osoba, bylo toho názoru, že v případě vypořádání by bylo nutno zrušit všechny smlouvy související se vstupem , jméno FO, do , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , aby mohl být jeho družstevní podíl vypořádán. Při určení výše vypořádacího podílu v družstvu by muselo být přihlédnuto k obvyklé tržní hodnotě členského podílu bývalého člena družstva. Za tímto účelem , právnická osoba, navrhlo smírné řešení, a to uzavření třístranné smlouvy před notářem, jejíž předmětem by bylo nabídnutí převodu spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na žalobkyni za cenu zjištěnou znaleckým posudkem a z utržené kupní ceny by se provedlo vypořádání členského podílu s bývalým členem , jméno FO, . Člen družstva , jméno FO, by se v takovém případě zavázal, že pokud žalobkyně nabídku přijme a uvedenou částku složí do notářské úschovy, tak z družstva vystoupí. Jelikož ke smírnému řešení nedošlo, , právnická osoba, dále opřelo svoji argumentaci o tvrzení, že předkupní právo se nevztahuje na smlouvu o nepeněžitém vkladu, na základě kterého někdo vkládá věc (spoluvlastnický podíl) do družstva za účelem nabytí účasti v něm, neboť pozice vkladatele v sobě kromě složky majetkové zahrnuje i složku osobní (status družstevníka a s tím související práva a povinnosti), přičemž se jedná o složky neoddělitelné a jako stejné podmínky nelze považovat pouze výši dluhů , jméno FO, , které byly , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, při jeho vstupu do družstva za něj uhrazeny. Dále byla namítána absence naléhavého právního zájmu na určení neplatnosti prohlášení vkladatele a smlouvy o vkladu v souvislosti s absencí , jméno FO, na straně žalované. Rovněž bylo poukazováno na to, že ani případné porušení předkupního práva žalobkyně (pokud by jeho existence byla shledána), nezpůsobuje neplatnost uvedeného prohlášení vkladatele a smlouvy o vkladu. , právnická osoba, dále apelovalo na svoji dobrou víru při nabytí spoluvlastnického podílu, neboť byl převodcem , jméno FO, výslovně ujištěno o tom, že převáděný spoluvlastnický podíl nabídl žalobkyni a ta jej odmítla. , právnická osoba, tedy jednalo s dostatečnou mírou obezřetnosti a pečlivosti a nemůže být za takové jednání jakkoliv sankcionováno. , právnická osoba, v průběhu řízení navrhlo procesní nástupnictví na straně žalované s tím, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 převedlo na společnost , právnická osoba, ., IČO , IČO žalované, sídlem , Adresa žalované, (dále jen „, právnická osoba, “ nebo jen „žalovaná“).

3. Žalovaná , právnická osoba, . se k žalobě vyjádřila tak, že nárok žalobkyně rovněž neuznává, a to ani z části. Žalovaná argumentovala zejména tím, že v okamžiku uzavření smlouvy o koupi spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 s , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, a podání návrhu na vklad, žalobkyně žádné předkupní právo neměla (ani smluvní ani zákonné) a tudíž ani nemohlo být žalovanou porušeno. Žádné předkupní právo nebylo uvedeno ve výpisu z katastru nemovitostí a žalovaná byla , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, výslovně ujištěna, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 je bez jakýchkoliv právních závad s výjimkou právních vad zapsaných na příslušném listu vlastnictví ke dni uzavření smlouvy. Žalovaná tedy jednala v dobré víře, která se na její straně presumuje a žalobkyně ji nijak ani nezpochybňuje. Dále žalovaná poukázala na to, že i v případě, kdyby , právnická osoba, při nabytí vlastnického práva ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/4 porušilo předkupní právo žalobkyně, tato skutečnost by nemohla být vůbec namítána vůči žalované, neboť žalovaná nabyla podíl v době, kdy žalobkyně k podílu žádné předkupní právo neměla. Důsledky případného porušení takového předkupního práva tedy nemohou být přičítány žalované.

4. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti.

5. Z informace , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ze dne 19. 6. 2018 podepsané , jméno FO, vyplývá, že ho uvedené družstvo informovalo o tom, že se zabývá správou vlastního majetku a zajišťováním bytových potřeb členů a nečlenů družstva. Družstvo dále , jméno FO, informovalo o tom, že členem družstva se může stát každý ve věku nad 18 let na základě řádně vyplněné a doručené přihlášky do bytového družstva za těchto podmínek: akceptace stanov bytového družstva, zaplacení základního členského vkladu, zaplacení zápisného a zaplacení poplatku. Člen družstva může vložit další členský vklad, a to jak v peněžité, tak v nepeněžité formě, například nemovitý majetek, nemovitosti - RD byt zahrada, nebytový prostor, chata, pole atd.

6. Z nabídky , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ze dne 22. 6. 2018 je podáváno, že tuto nabídku podepsal , jméno FO, jako budoucí člen družstva s tím, že do družstva bude vložen jeho spoluvlastnický podíl o velikosti 1/, právnická osoba, nabídce je dále uvedeno, že na listu vlastnictví váznou závady, s nimiž je bytové družstvo seznámeno. , jméno FO, dále prohlašuje, si řádně prostudoval podmínky pro vstup do , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, a stanovy družstva.

7. Ze stanov , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, vyplývá, že předmětem činnosti družstva je správa vlastního majetku a zajišťování bytových potřeb členů družstva. Členství v družstvu vzniká za splnění podmínek daných zákonem a těmito stanovami. Dále stanovy upravují vznik členství v družstvu, převod a přechod členství, zánik členství práva a povinnosti člena družstva k družstvu a práva a povinnosti družstva k členovi, jakož i orgány družstva a jejich činnost.

8. Z prohlášení o převzetí závazku k dalšímu členskému vkladu ze dne 2. 7. 2018 podepsaného , jméno FO, vyplývá, že se , jméno FO, tímto zavázal k dalšímu členskému vkladu do družstva, a to ke vkladu nepeněžitému, jehož předmětem je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4. Výše tohoto dalšího členského vkladu činí 158.775 Kč, a to na základě dohody ze dne 2. 7 2018. Člen družstva se zavázal tento členský vklad splatit do 12. 7. 2018.

9. Z prohlášení vkladatele a ze smlouvy o vkladu ze dne 2. 7. 2018 bylo zjištěno, že , jméno FO, učinil písemné prohlášení o tom, že vkládá do , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, další nepeněžitý členský vklad, a to spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4. Současně s tímto prohlášením , jméno FO, jako člen družstva uzavřel s , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, smlouvu o vkladu, na základě které členský vklad (spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4) vložil do družstva a družstvo předmět vkladu přijalo. Hodnota členského vkladu byla stanovena na částku 158.775 Kč. , jméno FO, jako člen družstva zároveň v předmětném dokumentu výslovně prohlásil, že splnil nabídkovou povinnost v rámci realizace předkupního práva vůči oprávněné , Jméno žalobkyně, (žalobkyni), která odkup předmětné nemovitosti odmítla. Na základě tohoto prohlášení , jméno FO, a smlouvy o vkladu byl členský vklad zcela splacen.

10. Ze smlouvy o užívání družstevní nemovitosti ze dne 2. 7. 2018 uzavřené mezi , jméno FO, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, vyplývá, že na základě této smlouvy družstvo dává členovi družstva , jméno FO, do užívání spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 a člen družstva, tedy , jméno FO, , od něj spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 do užívání přijímá včetně zařizovacích předmětů a vybavení. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to od 2. 7. 2018 do 28. 7. 2026, nejdéle po dobu členství člena družstva v družstvu. Smlouva zaniká výpovědí z důvodů, pokud uživatel (člen družstva) nedodržuje stanovy družstva a domovní řád. Družstvo a uživatel (člen družstva) se dohodli na výši nákladů za užívání za předmětnou nemovitost jako smluvní cenu v celkové částce 3.700 Kč měsíčně (splátka anuity nemovitosti). Uživatel (člen družstva) se dále zavázal na účet družstva uhradit družstvu částku odpovídající pojištění nemovitosti a měsíční platby za služby - vodné, stočné, elektřinu atd. a daně z nemovitostí. V č.l. V. písm. q) smlouvy o užívání družstevní nemovitosti je dále ujednání, že uživatel (člen družstva) má právo na převod nemovitosti (spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4) do osobního vlastnictví po řádném splnění povinností plynoucích uživateli z této smlouvy a po doplacení celkové částky anuity ve výši 355.200 Kč.

11. Z evidenčního listu , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ze dne 2. 7. 2018 bylo zjištěno, že je v něm stanoveno měsíční nájemné a služby za nájem spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 , jméno FO, v částce celkem 3.700 Kč měsíčně.

12. Z protokolu o ústním jednání na Katastrálním úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště , adresa, ze dne 15. 10. 2018 bylo zjištěno, že žalobkyni byla toho dne katastrálním úřadem poskytnuta kopie vkladové listiny (prohlášení vkladatele a smlouvy o vkladu ze dne 2. 7. 2018), na základě které bylo do katastru nemovitostí zapsáno vlastnické právo , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/4.

13. Z žádosti žalobkyně o dohodu k podání nabídkové povinnosti v rámci předkupního práva ze dne 14. 10. 2020 včetně podacího lístku ze dne 15. 10. 2020 a dodejky ze dne 21. 10. 2020 vyplývá, a že tato byla dne 21. 10. 2020 doručena , Anonymizováno, , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , převzetí zásilky podepsal , jméno FO, . Žalobkyně předmětnou žádostí , právnická osoba, žádá o urovnání dobrých vztahů v rámci nabídkové povinnosti předkupního práva a možnosti koupě spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4. Žalobkyně v žádosti uvádí, že toto právo jí bylo v červenci 2018 upřeno jejím synovcem , jméno FO, , který byl vlastníkem spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/4. Žalobkyně dále uvádí, že v roce 2018 proto , jméno FO, volala a ten jí sdělil, že splácí určitý podíl a dal k dispozici svůj spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4, aniž by ho žalobkyni nabídl k prodeji, a že je to jen dočasné, než to penězi doplatí, a že se v tu chvíli vše vrátí, jak bylo a on zůstane majitelem. Nyní v roce 2020 žalobkyně něco řeší s obcí a v té souvislosti zjistila, že se stále nic nezměnilo a , právnická osoba, je nadále vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4, a proto chce požádat o své předkupní právo za danou částku převodu v roce 2018 a spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 koupit do svého vlastnictví.

14. Z odpovědi , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, k žádosti žalobkyně o dohodu k podání nabídkové povinnosti v rámci předkupního práva z dne 14. 10. 2020 vyplývá, že , jméno FO, splácí splátky finanční výpomoci poskytnuté mu ze strany , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , na základě které vložil spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/4 do družstva, a se kterým byla uzavřena dohoda o výši splátek. Vzhledem k tomu, že , jméno FO, aktuálně splácí částku 3.700 Kč měsíčně, návrat do jeho majetkových práv, tedy ke splacení finanční výpomoci dojde v roce 2025. , právnická osoba, dále v odpovědi poukazuje na to, že se nejednalo o smlouvu kupní, darovací nebo jinou obdobnou formu zcizení, ale o specifický postup pro bytové družstevnictví umožňující družstevníkovi v budoucnosti získat podíl na nemovité věci zpět do svého vlastnictví. Volba stát se členem bytového družstva nemůže být dle , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, omezována poukazem na právo předkupní, když se nejedná o prodej věci nemovité ve smyslu výše uvedených ustanovení. Vnitřní proces vedoucí ke vstupu do družstva nelze podle , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, zaměňovat s úmyslem směřujícím ke zcizení svého podílu nemovitého majetku. I z těchto důvodů vedoucích k mylnému chápání institutu předkupního práva bylo novelou občanského zákoníku účinnou od 1. 7. 2020 předkupní právo podstatným způsobem omezeno. Dále , právnická osoba, uvádí, že žalobkyně může , jméno FO, pomoct tím, že mu částku, která mu zbývá doplatit, poskytne. Družstvo nemá s žalobkyní žádné právní vztahy, proto může doplatek přijmout pouze od družstevníka pana , jméno FO, a poté bude zahájeno vkladové řízení za účelem provedení vkladu vlastnických práv ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/4 zpět na původního vlastníka, a to , jméno FO, .

15. Z výzvy žalobkyně adresované , jméno FO, ze dne 4. 3. 2021 k umožnění splnění povinnosti k předkupnímu právu vyplývá, že se žalobkyně předmětnou výzvou před podáním žaloby domáhala splnění povinnosti nabídnutí předkupního práva, tedy nabídkou koupě spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 za danou částku převodu v roce 2018 žalobkyni, též po , jméno FO, .

16. Z výpisu z účtu , právnická osoba, za období od 7. 4. 2018 – 6. 7. 2018 (číslo účtu začerněno) vyplývá, že tento účet je veden na jméno , jméno FO, , přičemž k datu 30. 6. 2018 činil zůstatek na tomto účtu částku 285.172,42 Kč.

17. Ze znaleckého posudku o ceně obvyklé číslo 23/748/2013 zpracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , znalcem z oboru ekonomiky, odvětví ceny a odhady nemovitostí, pro účely dědického řízení, ze dne 19. 9. 2013, bylo zjištěno, že obvyklá cena rodinného domu v obci , adresa, , k. ú. , adresa, , PSČ , adresa, byla v roce 2013 oceněna na částku 680.000 Kč.

18. Z informace katastru nemovitostí pro LV č. , hodnota, k. ú. , adresa, ke dni 10. 10. 2018 bylo zjištěno, že vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti 3/4 pozemku parcelní číslo St. , Anonymizováno, , Anonymizováno, jehož součástí je stavba , adresa, , Anonymizováno, č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , je žalobkyně a vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 byl k uvedenému datu , jméno FO, .

19. Z informace katastru nemovitostí pro LV č. , hodnota, k. ú. , adresa, ke dni 6. 5. 2021 bylo zjištěno, že vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti 3/4 pozemku parcelní číslo St. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba , adresa, , Anonymizováno, č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , je žalobkyně a vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 bylo k uvedenému datu , právnická osoba, . Nabývacím titulem ve prospěch , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, je prohlášení vkladatele o vnesení nemovité věci ze dne 2. 7. 2018 s právními účinky zápisu ke dni 27. 7. 2018.

20. Z výpisu z katastru nemovitostí pro LV č. , hodnota, k. ú. , adresa, ke dni 25. 11. 2024 bylo zjištěno, že vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti 3/4 pozemku parcelní číslo St. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba , adresa, , Anonymizováno, č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , je žalobkyně a vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 je , právnická osoba, . Z výpisu z katastru nemovitostí (oddíl C – věcná práva zatěžující nemovitost) je dále zřejmé zástavní právo smluvní ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/4, zřízené na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 7. 12. 2018, a to k zajištění pohledávky dle smlouvy o úvěru až do výše 50 mil. Kč ve prospěch , právnická osoba, , IČO , IČO, , se sídlem , adresa, (dále jen „, právnická osoba, “), dále závazek nezajistit zástavní právo ve výhodnějším pořadí nový dluh, závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého a zákaz zcizení a zatížení nemovitostí po dobu trvání zástavního práva. Oddíl D poznámky a další obdobné údaje, plomby a upozornění jsou bez zápisu.

21. Z výpisu z katastru nemovitostí pro LV č. , hodnota, k. ú. , adresa, ke dni 4. 2. 2025 bylo zjištěno, že vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti 3/4 pozemku parcelní číslo St. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba , adresa, , Anonymizováno, č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, v katastrálním území , adresa, , obec , adresa, , je žalobkyně a vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 je , právnická osoba, . (žalovaná). Jako nabývací titul je zde uvedena smlouva kupní ze dne 25. 11. 2024 s právními účinky zápisu k 10. 1. 2025. Z výpisu z katastru nemovitostí (oddíl C – věcná práva zatěžující nemovitost) je dále zřejmé zástavní právo smluvní ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/4, zřízené na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 7. 12. 2018, a to k zajištění pohledávky dle smlouvy o úvěru až do výše 50 mil. Kč ve prospěch , právnická osoba, , dále závazek nezajistit zástavní právo ve výhodnějším pořadí nový dluh, závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého a zákaz zcizení a zatížení nemovitostí po dobu trvání zástavního práva. Oddíl D poznámky a další obdobné údaje, plomby a upozornění jsou bez zápisu.

22. Z kupní smlouvy ze dne 25. 11. 2024 bylo zjištěno, že tato byla uzavřena mezi , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, na straně prodávající, společností , právnická osoba, . na straně kupující a , právnická osoba, jakožto věřitelem. Předmětem kupní smlouvy byl převod vlastnického práva ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/4 na společnost , právnická osoba, . za částku 470.000 Kč, která bude uhrazena převodem na účet prodávajícího do 14 dnů ode dne provedení vkladu vlastnického práva na kupující (, právnická osoba, .). Současně je ve smlouvě uvedeno, že , Jméno žalobkyně, (žalobkyně) výlučně užívá společnou věc nad rámec spoluvlastnického podílu a na její straně dochází ke vzniku bezdůvodného obohacení, kdy tuto pohledávku prodávající bezplatně převádí na kupující. V č.l. I. bod 3 kupní smlouvy prodávající , právnická osoba, prohlašuje, že na spoluvlastnickém podílu o velikosti 1/4 neváznou žádná věcná práva a že k nim nikdo nemá ani jakékoliv obligační právo, které by působilo vůči kupující , právnická osoba, . Dále je zde uvedeno, že neexistuje ani jakékoliv dispoziční omezení prodávajícího ve vztahu k spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/4, ať již by plynulo z jakéhokoliv důvodu, s výjimkou těch, která plynou z aktuálního listu vlastnictví. Věřitel (, právnická osoba, ) v čl. VII. vyslovuje svůj souhlas s uzavřením předmětné smlouvy a s převodem spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na kupující , právnická osoba, s tím, že bude zatížen uvedeným zákazem zcizení a zatížení ve prospěch věřitele i po nabytí vlastnického práva ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/4 ze strany kupující. Přestože dle připojené doložky o pravosti podpisu , tituly před jménem, , jméno FO, , advokátem, měl za , právnická osoba, kupní smlouvu podepsat , jméno FO, , za společnost , právnická osoba, . , jméno FO, a za , právnická osoba, , jméno FO, , z typu písma je na první pohled zřejmé, že podpisy osob za , právnická osoba, a za , právnická osoba, jsou téměř totožné.

23. Ze smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 7. 12. 2018 vyplývá, že tato smlouva byla uzavřená mezi , právnická osoba, jako zástavním věřitelem a , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, jako zástavcem a dlužníkem. Smluvní strany na základě této zástavní smlouvy zřídily zástavní právo jako právo věcné k zástavě (ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/4) ve prospěch zástavního věřitele (, právnická osoba, ), a to zejména za účelem zajištění závazků dlužníka (, Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ) vůči zástavnímu věřiteli vyplývajících ze smlouvy o úvěru. Předmětem smlouvy o úvěru je závazek zástavního věřitele (, právnická osoba, ) poskytnout dlužníkovi (, Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ) peněžní prostředky do výše 50 milionů Kč a závazek zástavce (, Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ) zástavnímu věřiteli (Družstvu Watress) poskytnuté prostředky vrátit i s úroky. Dále byl ujednán zákaz zcizení a zatížení věcným právem ve prospěch třetí osoby, závazek nezajistit zástavní právo ve výhodnějším pořadí nový dluh, závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého.

24. Z úplného výpisu z obchodního rejstříku , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, vyplývá, že družstvo vzniklo dne 28. 11. 2016. Předsedou družstva je od 22. 2. 2018 do současnosti , jméno FO, .

25. Z úplného výpisu z obchodního rejstříku , právnická osoba, . vyplývá, že společnost vznikla dne 5. 3. 2022. Jediným společníkem a jednatelem je od 5. 3. 2022 do současnosti , jméno FO, .

26. Z úplného výpisu z obchodního rejstříku , právnická osoba, vyplývá, že družstvo vzniklo dne 26. 6. 2014. Předsedou družstva byl v období od 14. 1. 2018 do 6. 11. 2019 , jméno FO, . Od 6. 11. 2019 do současnosti je předsedou družstva , jméno FO, .

27. Z výpovědi svědka , jméno FO, bylo zjištěno, že svědek kupní smlouvu uzavřenou dne 25. 11. 2024 mezi , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, na straně prodávající, společností , právnická osoba, . na straně kupující, nepodepsal. K ověřovací doložce ohledně svého podpisu svědek uvedl, že u advokáta , tituly před jménem, , jméno FO, podepisoval řadu dokumentů, ale tuto smlouvu nepodepsal, nejedná se o jeho podpis. Svědek dále potvrdil, že za , právnická osoba, podepisoval smlouvu s , jméno FO, v roce 2018, kdy pak , jméno FO, vstupoval do družstva. Dále svědek uvedl, že , jméno FO, prohlásil, že členský vklad do družstva může vložit a že podíl nabídl k odkupu paní , Jméno žalobkyně, , která odkup odmítla. Svědek dále uvedl, že má za to, že vklad do družstva stejně žádnému předkupnímu právu nepodléhá. Tuto informaci mu sdělil advokát, který listiny připravoval. Svědek , jméno FO, vypověděl, že vycházel z prohlášení , jméno FO, o tom, že se snažil s paní , jméno FO, domluvit na odkupu a nijak jej neověřoval. V souvislosti s vložením členského vkladu do družstva pan , jméno FO, dostal protihodnotu, jež je zaznamenána v příslušné dokumentaci. Svědek dále potvrdil, že nějakou dobu působil též v družstvu Wartress, které půjčuje finanční prostředky , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Svědek rovněž potvrdil, že podepsal smlouvu o zřízení zástavního práva uzavřenou dne 7. 12. 2018 mezi , právnická osoba, a , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , a to za obě osoby. V uvedených družstvech již nepůsobí. Svědek uvedl, že s , jméno FO, opakovaně jednal o vystoupení z družstva. O tom, že , právnická osoba, chce předmětný spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 prodat společnosti , právnická osoba, . svědkovi není nic známo, u uzavírání kupní smlouvy svědek , jméno FO, nebyl.

28. Ze sdělení , tituly před jménem, , jméno FO, , advokáta, k výzvě soudu ze dne 11. 9. 2025 a z kopie stránek 62 až 65 knihy o prohlášení pravosti podpisu je podáváno, že , jméno FO, uvedenou kupní smlouvu ze dne 25. 11. 2024 za prodávající , právnická osoba, nepodepsal. Ačkoli se na kupní smlouvě nachází doložka číslo 21912/149/2024 o pravosti jeho podpisu, doložka o pravosti podpisu , jméno FO, je ke kupní smlouvě připojena omylem. Kontrolou kalendáře a knihy o prohlášeních pravosti podpisů , tituly před jménem, , jméno FO, zjistil, že , jméno FO, dne 25. 11. 2024, kdy došlo též k uzavření předmětné kupní smlouvy v jeho kanceláři, podepisoval větší počet listin, a to dříve, než proběhl podpis výše uvedené kupní smlouvy jejími smluvními stranami. Skutečnost, že , jméno FO, kupní smlouvu nepodepsal, je patrná na první pohled při porovnání podpisů smluvních stran kupní smlouvy s podpisy , jméno FO, v knize o prohlášeních o pravosti podpisu. Při přípravě doložek o prohlášení pravosti podpisu, které , tituly před jménem, , jméno FO, činil dne 25. 11 2024, došlo k administrativnímu pochybení, kdy byly údaje o podpisu , jméno FO, nesprávně vyplněny i na řádku číslo , hodnota, . Na tento řádek pak , jméno FO, připojil svůj podpis zároveň s podpisy na řádcích 146 až 148, ačkoliv na řádku 149 správně vůbec , jméno FO, uveden být neměl. V důsledku tohoto administrativního pochybení pak byla ke kupní smlouvě rovněž nesprávně připojená i doložka o prohlášení o pravosti podpisu , jméno FO, , a to i přesto, že se , jméno FO, podpisu kupní smlouvy neúčastnil.

29. Z výpovědi svědka , jméno FO, soud zjistil, že o existenci sporného předkupního práva žalobkyně ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/4 se svědek dozvěděl od , jméno FO, , který jednal u vstupu do družstva s , jméno FO, , již před podpisem smlouvy o vkladu. Od pana , jméno FO, ale dostal pouze informaci o tom, že předkupní právo bylo nabídnuto a bylo odmítnuto a z toho vycházel. Vše řešil s panem , jméno FO, pouze pan , jméno FO, . Svědek dále vypověděl, že působí jako předseda v , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, a v , právnická osoba, , neví přesně od kdy, asi od roku 2019. , jméno FO, působí v družstvech na základě ústní dohody na plnou moc a komunikuje s klienty. , právnická osoba, zajišťuje převážně finanční prostředky pro , právnická osoba, , a to z různých zdrojů. Svědek vypověděl, že se s panem , jméno FO, se osobně nikdy nesetkal, nikdy s ním nejednal, do jednání s klienty nikdy nevstupuje, jeho převážná činnost v uvedených družstvech je stavební. Svědek potvrdil, že za prodávající , právnická osoba, podepsal kupní smlouvu ze dne 25. 11. 2024, na základě, které bylo vlastnické právo ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/4 převedeno na , právnická osoba, . Za kupující , právnická osoba, . svědek jednal s , jméno FO, , se kterým se zná a obchoduje s ním již asi 3-4 roky. Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 svědek , jméno FO, nabídl ke koupi neformálně při jiné schůzce, bližší podrobnosti ohledně převodu svědek neuvedl. Svědek dále uvedl, že kupující Sevron, resp. jejímu jednateli , jméno FO, , při prodeji předmětného podílu ničeho nesdělil o probíhajícím soudním řízení ani o předkupním právu, neboť má svědek za to, že tam žádné předkupní právo není a řízení je bezpředmětné. Pokud by mu to svědek sdělil, pak by o to dle svědka kupující Sevron asi neměla zájem a ztratilo by to na ceně, bylo by to neprodejné.

30. Z výpovědi svědka , jméno FO, bylo zjištěno, že žalobkyně je jeho teta. Svědek uvedl, že se v roce 2018 dostal do finančních problémů, a proto se rozhodl svůj spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 vložit do , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , které za to zaplatilo jeho věřitelům částku kolem 150.000 Kč. Svědek se zavázal měsíčně splácet částku 3.700 Kč po dobu 8 let až do výše 355.000 Kč, kdy po zaplacené této částky mělo dojít ke zpětnému převodu spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 na jeho osobu. Do současnosti splatil asi polovinu té částky. O vložení spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 do , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, jednal pouze s panem , jméno FO, . , jméno FO, svědek nezná, nikdy se s ním nesetkal. Svědek uvedl, že sice podepsal, že předmětný spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 nabídl žalobkyni ke koupi, ale ve skutečnosti to neudělal. Neví, z jakého důvodu předkupní právo žalobkyni nenabídl, byla to chyba. Zpětný převod spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 řešil naposledy v létě 2025, kdy s ním , právnická osoba, přestalo komunikovat. V listopadu 2024 mu volal pan , jméno FO, , který se chtěl sejít, neboť se s žalobkyní nedohodli. Svědek ale dva měsíce nemohl, tak se sešli až v lednu 2025, kdy se svědek dozvěděl, že to bylo převedeno na , právnická osoba, . V tom lednu svědkovi také dali papír, že vystoupil z , Anonymizováno, , Anonymizováno, v listopadu, což ale nepodepsal a dále to neřešil. Svědek dále vypověděl, že před uzavřením smlouvy o vkladu se ho nikdo neptal na stav té nemovitosti, nezajímalo je, kdo v té nemovitosti bydlí, bylo to asi dělané od stolu. O zřízení zástavního práva k předmětnému spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/4 ve prospěch , právnická osoba, svědek nic neví. Ohledně ukončení členství v , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, jej nejprve kontaktoval přes datovou schránku a potom emailem, z družstva ale svědek dosud nevystoupil. Nejprve mu odpovídali tak, že si zase něco vymyslel a pak přestali komunikovat. Byla připravena dohoda o ukončení členství svědka v družstvu, ve které byly smazány všechny jeho pohledávky vůči družstvu s tím, že ale spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 zůstane družstvu. K podpisu dohody svědkem nedošlo, neboť se dozvěděl, že došlo k převodu spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na jinou společnost.

31. Na základě zjištěných skutečností soud učinil následující závěr o skutkovém stavu věci.32. , jméno FO, podepsal nejprve dne 19. 6. 2018 informace od , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , ve kterých byl poučen o podmínkách vstupu do družstva a o jeho stanovách. Následně dne 22. 6. 2018 , jméno FO, podepsal nabídku , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, o tom, že do družstva vloží svůj spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 a stane se budoucím družstevníkem. , jméno FO, současně podepsal, že si řádně prostudoval podmínky pro vstup do , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, a stanovy družstva. Zhruba o týden později, dne 2. 7. 2018, , jméno FO, podepsal prohlášení vkladatele a smlouvu o vkladu, na základě kterých vložil spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 jako další nepeněžitý vklad do , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, a družstvo tento nepeněžitý vklad přijalo. Hodnota členského vkladu byla stanovena na částku 158.775 Kč. Na základě prohlášení o vkladu , jméno FO, a smlouvy o vkladu byl členský vklad zcela splacen. , jméno FO, zároveň v předmětném dokumentu výslovně prohlásil, že splnil nabídkovou povinnost v rámci realizace předkupního práva vůči oprávněné , Jméno žalobkyně, (žalobkyni), která odkup spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 odmítla. Z tvrzení žalobkyně a zejména z výpovědi svědka , jméno FO, má však soud za prokázané, že ve skutečnosti , jméno FO, spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 žalobkyni k odkupu nenabídl. Z provedeného dokazování zároveň vyplynulo, že , jméno FO, chtěl vložením spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 do , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, vyřešit svou nepříznivou finanční situací tak, že se stane členem družstva a za finanční prostředky odpovídající výši jeho nepeněžitého vkladu budou umořeny jeho dluhy a po splacení přibližně dvojnásobku částky (355.200 Kč) z družstva vystoupí a vlastnické právo ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/4 na něj bude převedeno zpět. Současně s prohlášením vkladatele a se smlouvou o vkladu pak , jméno FO, s , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, uzavřel téhož dne (2. 7. 2018) smlouvu o užívání družstevní nemovitosti, na základě které byl oprávněn spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 užívat za měsíční úplatu 3.700 Kč. Žalobkyně se nejpozději dne 15. 10. 2018 na jednání u katastrálního úřadu dozvěděla, že vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 je , právnická osoba, a získala do své dispozice vkladovou listinu (prohlášení vkladatele a smlouvou o vkladu dne 2. 7. 2018), ze které se dozvěděla, že jí , jméno FO, měl spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 nabídnout k odkupu v rámci předkupního práva. Následně žalobkyně , jméno FO, telefonicky kontaktovala a ten jí uvedl, že se jedná pouze o dočasný převod, a že po splacení určité peněžité částky na něj bude vlastnické právo ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/4 převedeno zpět. Dále bylo zjištěno, že současně s vložením spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 do , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, byla téhož dne (2. 7. 2018) uzavřena zástavní smlouva k zajištění finančních prostředků – úvěru poskytnutého , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, od , právnická osoba, , kdy předmětem zástavy je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4. Dále má soud za prokázané, že dne 14. 10. 2020 žalobkyně uplatnila své předkupní právo u , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, jako nástupce , jméno FO, a téměř půl roku poté, dne 4. 3. 2021, u , jméno FO, , kdy se dožadovala nabídnutí převodu spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/4 ke koupi za stejných podmínek, za kterých jej , jméno FO, vložil do , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Žádosti žalobkyně nebylo vyhověno, a proto se dne 18. 5. 2021 obrátila na soud. V průběhu řízení pak došlo na základě kupní smlouvy ze dne 25. 11. 2024 k úplatnému převodu spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 z , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, na žalovanou. Z provedeného dokazování – z výpisů z obchodního rejstříku, z výpisů z katastru nemovitostí, z kupní smlouvy ze dne 25. 11. 2025, z výpovědí svědků , jméno FO, a , jméno FO, ani z dalších důkazů naopak nebylo prokázáno, že by žalovaná , právnická osoba, ., jakožto právní nástupkyně , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , o předkupním právu žalobkyně a o probíhajícím soudním řízení věděla či mohla vědět. Rovněž nebylo zjištěno, že by , právnická osoba, a žalovaná byly osobami majetkově, osobnostně či jinak propojenými, tedy že by žalovaná tyto informace mohla zjistit již před uzavřením kupní smlouvy ze své činnosti.

33. Na zjištěný skutkový stav soud aplikoval následující právní předpisy.

34. Ohledně otázky existence předkupního práva žalobkyně a jeho případného porušení soud aplikoval právní úpravu zákona č. 89/2012, Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) ve znění účinném v době od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020, neboť smlouva o vkladu, na základě které bylo vlastnické právo ke spoluvlastnickému podílu o velikosti ¼ převedeno, byla uzavřena dne 2. 7. 2018.

35. Podle § 1124 odst. 1 o. z. ve znění účinném v době od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020 převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů.

36. Vzhledem k tomu, že k převodu spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na , právnická osoba, došlo na základě prohlášení vkladatele , jméno FO, (původního spoluvlastníka) a smlouvy o vkladu ze dne 2. 7. 2018, tedy v době, kdy bylo zákonné předkupní právo spoluvlastníků zakotveno v § 1124 odst. 1 o. z., je zřejmé, že žalobkyně zákonné předkupní právo v tu dobu měla.

37. Žalovaná namítala, že vklad spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 do družstva nepodléhal zákonnému předkupnímu právu žalobkyně, neboť se nejednalo o kupní ani darovací smlouvu, nicméně soud má za to, že pokud zákon v § 1124 odst. 1 o. z. ve znění účinném v době od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020 hovořil o převodu spoluvlastnického podílu, je takovým převodem rovněž vklad do bytového družstva, a to zvláště za situace, kdy takový vklad měl za následek přepis vlastnického práva ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/4 z , jméno FO, na nového vlastníka, , právnická osoba, . K tomu soud poukazuje např. na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 10. 2020 sp. zn. 22 Cdo 1503/2020, kde se jednalo rovněž o nepeněžitý vklad (vklad nemovitosti) do družstva a bylo v něm řešeno předkupní právo.

38. Vzhledem k tomu, že se v daném případě jednalo o úplatný převod spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 jeho vložením do družstva, soud na zákonné předkupní právo žalobkyně aplikoval ustanovení § 2143 o. z. a § 2144 o. z. týkající se kupní smlouvy.

39. Podle § 2143 o. z. ve znění účinném v době od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020 povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým.

40. Uzavřením smlouvy o vkladu spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 do , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , tedy dnem 2. 7. 2018, povinnost prodávajícího , jméno FO, nabídnout spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 ke koupi žalobkyni, tímto okamžikem dospěla.

41. Novelou provedenou zákonem č. 163/2020 Sb., kterým se změnil zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony, (dále jen zákon č. 163/2020 Sb.) se účinností od 1. 7. 2020 úprava předkupního práva zakotvená v § 1124 o. z. navrátila do podoby před novelou provedenou zákonem č. 460/2016 Sb., kterým se měnil zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a další související zákony. Podle čl. II bodu 4 zákona č. 163/2020 Sb. dospěla-li povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (před 1. 7. 2020), trvá předkupní právo předkupníka i po nabytí účinnosti tohoto zákona. Zákon zde tedy stanoví, že předkupní právo předkupníka trvá i po nabytí účinnosti zákona č. 163/2020 Sb., ale jen v případě, že povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona dospěla.

42. Z uvedeného vyplývá, že zákonné předkupní právo žalobkyně (§ 1124 odst. 1 o. z. ve znění účinném v době od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020) nezaniklo ani po 1. 7. 2020, neboť před tímto datem, konkrétně dne 2. 7. 2018, povinnost nabídnout žalobkyni ke koupi spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 z titulu předkupního práva dospěla. Proto soud dospěl k dílčímu závěru, že předkupní právo žalobkyně trvalo i po nabytí účinnosti zákona č. 163/2020 Sb. (1. 7. 2020), tedy po zrušení jeho zakotvení v § 1124 odst. 1 o. z.

43. Podle § 2144 odst. 1 o. z. je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupí na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

44. Podle judikatury Nejvyššího soudu (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 10. 2. 2022, sp. zn. 25 Cdo 3302/2021), je zákonné předkupní právo podle § 2144 právem věcným, které zakládá oprávnění předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí, aby mu ji převedl za příslušnou úplatu, kterému koresponduje povinnost nástupce prodat věc za příslušnou úplatu předkupníkovi. Nesplní-li nástupce svou povinnost, je předkupník oprávněn domáhat se převodu vlastnického práva proti nástupci žalobou, vznikla-li však předkupníkovi škoda v důsledku porušení povinnosti nástupce převést mu věc podle § 2144 odst. 1 ObčZ, je nástupce podle § 2910 ObčZ povinen předkupníkovi škodu nahradit.

45. Žalobkyni tak podle § 2144 o.z. vzniklo tzv. právo retraktu vůči , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , jako nástupci , jméno FO, , proti kterému žalobkyně původně dne 18. 5. 2021 podala žalobu, neboť , právnická osoba, vlastnické právo ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/4 nabylo úplatným vkladem do družstva, tedy způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupí na roveň.

46. Jak již bylo uvedeno výše, v průběhu řízení před soudem , právnická osoba, spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 prodalo žalované na základě kupní smlouvy ze dne 25. 11. 2024. S ohledem na další zcizení spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4, se dále soud již blíže nezabýval výší úplaty za případný převod nemovitosti na žalobkyni, neboť bylo třeba se nejprve zabývat otázkou, zda na žalovanou povinnost z předkupního práva žalobkyně přešla podle § 1107 odst. 1 o. z.

47. Dle závěrů rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 17. 4. 2024, sp. zn. 22 Cdo 2431/2022 a obdobně sp. zn. 33 cdo 1480/2020-II., ze dne 29. 10. 2020, stalo-li se věcné předkupní právo spoluvlastníka dospělým a bylo porušeno před 1. 7. 2020, trvá povinnost nabyvatele podílu (koupěchtivého) převést jej za příslušnou úplatu předkupníkovi i po tomto dni; převede-li po tomto dni podíl na třetí osobu, aniž by jej nabídl předkupníkovi, přechází povinnost převést překupníkovi věc za podmínek uvedených v § 1107 odst. 1 o. z. na nabyvatele.

48. Podle § 1107 odst. 1, 2 o. z. kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon. Závady, které nepřejdou, zanikají.

49. Mezi závady váznoucí na věci, které nabyvatel přejímá, patří nepochybně i věcné předkupní právo (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 2020, sp. zn. 33 Cdo 1480/2020).

50. Pokud se jedná o závady zapsané ve veřejném seznamu, typicky v katastru nemovitostí, nabyvatel přejímá v tomto případě závady automaticky bez ohledu na to, zda o nich věděl či nikoliv. Nevědomost neomlouvá (§ 980 odst. 1 o.z.); nabyvatel nemůže být nikdy v dobré víře, pokud bylo právo zapsáno. Zapsaná závada představuje zřejmou právní vadu ve smyslu § 1917 odst. 1 o.z.

51. V daném případě však věcné právo žalobkyně nebylo v katastru nemovitostí zapsáno, neboť se jednalo o zákonné věcné předkupní právo spoluvlastníka, které bylo v právním řádu zakotveno poměrně krátkou dobu, a to od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020. Poté bylo opět zrušeno a zachováno pouze pro specifické právní stavy s šestiměsíční lhůtou pro uplatnění. Jedná se tudíž o tzv. jinou závadu, která by na žalovanou přešla pouze za podmínky, že tuto měla a mohla z okolností zjistit. Soud se tedy dále zabýval tím, zda žalovaná, nabyla spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 v dobré víře.

52. Podle § 7 o. z. se má za to, že kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře. Jedná se o vyvratitelnou domněnku presumpce dobré víry, kterou lze v soudním řízení vyvrátit. Bylo tedy na žalobkyni, aby tvrdila a prokázala skutečnosti, že žalovaná v dobré víře nejednala. Žalobkyně absenci dobré víry na straně žalované spatřovala zejména v tom, že ve sbírce listin katastru nemovitostí je založena smlouva o vkladu, ze které lze s ohledem na datum jejího uzavření (dne 2. 7. 2018) usuzovat, že byla uzavřena v době, kdy bylo v zákoně zákonné předkupní právo spoluvlastníků zakotveno, a proto žalovaná měla zkoumat, zda toto nebylo porušeno.

53. Soud po provedeném dokazování, kdy důkazy hodnotil jak jednotlivě, tak v jejich souhrnu, dospěl k závěru, že ačkoliv žalovaná mohla teoreticky z veřejně dostupných údajů v katastru nemovitostí zjistit, že , právnická osoba, nebylo původním vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4, nýbrž jej nabylo na základě smlouvy o vkladu ze dne 2. 7. 2018, tedy v době, kdy žalobkyni mohlo svědčit zákonné předkupní právo, nelze z této skutečnosti dovozovat nedostatek dobré víry na její straně.

54. Z výpisu z katastru nemovitostí nevyplývá žádná poznámka spornosti ani poznámka o podané žalobě, která by mohla žalovanou upozornit na existenci právního sporu či právní vady spočívající v předkupním právu žalobkyně ke spoluvlastnickému podílu o velikosti 1/4. Smlouva o vkladu navíc obsahuje výslovné prohlášení, že žalobkyně nabídku k využití předkupního práva odmítla, což žalovaná mohla důvodně považovat za potvrzení toho, že pokud zde nějaké předkupní právo v minulosti existovalo, pak bylo řádně vypořádáno.

55. Dále je třeba vzít v úvahu časový odstup mezi uzavřením smlouvy o vkladu mezi , jméno FO, a Bytovým družstvem KREDIT (2. 7. 2018) a uzavřením kupní smlouvy mezi Bytovým družstvem KREDIT a žalovanou (25. 11. 2024), který činí více než šest let. V mezidobí, konkrétně od poloviny roku 2020, navíc již zákonné předkupní právo spoluvlastníků nebylo součástí právní úpravy (§ 1124 občanského zákoníku byl novelizován). Tato skutečnost rovněž přispívá k důvodnosti přesvědčení žalované, že její nabytí spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 není zatíženo právní vadou spočívající v předkupním právu žalobkyně.

56. Z výpovědi svědka , jméno FO, , který za , právnická osoba, kupní smlouvu podepisoval, vyplynulo, že žalovanou o probíhajícím soudním řízení neinformoval, neboť vycházel z toho, že žalobkyně nabídku k využití předkupního práva učiněnou v roce 2018 , jméno FO, odmítla, což bylo zaznamenáno ve smlouvě o vkladu.

57. Soud proto uzavírá, že žalovaná při uzavření kupní smlouvy ze dne 25. 11. 2024 jednala v dobré víře, která je podle § 7 občanského zákoníku presumována. Žalobkyně tuto presumpci dobré víry nevyvrátila žádnými relevantními důkazy, které by svědčily o tom, že žalovaná měla nebo mohla mít vědomost o existenci právní vady spočívající v předkupním právu žalobkyně či probíhajícího soudního řízení. Předkupní právo žalobkyně tak převodem spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na žalovanou zaniklo.

58. Na určení neplatnosti prohlášení vkladatele , jméno FO, a smlouvy o vkladu spoluvlastnického podílu , jméno FO, do bytového družstva KREDIT pak není dán naléhavý právní zájem žalobkyně. Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 žalobkyně nikdy nevlastnila, přičemž smluvními stranami jsou třetí osoby, které nejsou účastníky řízení. Rovněž zde neexistuje žádný právní důvod, který by způsobil neplatnost uvedených listin, když i případné porušení předkupního práva žalobkyně , jméno FO, a následně Bytovým družstvem KREDIT by mělo jiné právní účinky (viz rozvazovací podmínka stanovená v § 2145 o. z. podle kterého, věděl-li koupěchtivý o předkupním právu nebo musel-li o něm vědět, platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva).

59. Za daného stavu věci tedy žalobkyně nebyla se svou žalobou úspěšná, a proto ji soud v celém rozsahu zamítl.

60. Podle § 151 odst. 1 za použití § 142 odst. 1 o. s. ř. soud přiznal žalované, jenž měla ve věci plný úspěch, nárok na náhradu všech účelně vynaložených nákladů řízení, které jsou tvořeny náklady právního zastoupení žalované v celkové výši 169.768 Kč. Náhrada nákladů řízení se sestává z odměny za zastupování účastníka advokátem podle ustanovení § 7 odst. 5, § 9 odst. 4, § 11 odst. 1, § 12 odst. 3, § 13 § a 14 odst. 1, odst. 3 AT vyhlášky č. 178/1996 Sb. advokátního tarifu v účinném znění (dále jen AT). Výše tarifní hodnoty se podle § 12 odst. 3 AT skládá ze tří nároků (žaloba o splnění povinnosti, určení neplatnosti prohlášení vkladatele a určení neplatnosti smlouvy o vkladu), kdy za tarifní hodnotu se považuje součet tarifních hodnot. Při stanovení tarifní hodnoty ohledně splnění nabídkové povinnosti soud vycházel z § 7 odst. 5 AT, tedy z hodnoty plnění ve výši 158.775 Kč, jehož se žalobkyně domáhala. Sazba za jeden úkon právní služby v tomto případě činí 7.460 Kč. Při stanovení tarifní hodnoty ohledně určení neplatnosti prohlášení vkladatele a určení neplatnosti smlouvy o vkladu soud vycházel z § 9 odst. 4 AT, neboť se určení neplatnosti týkalo nemovité věci, tedy z tarifní hodnoty ve výši 113.000 Kč. Sazba za jeden úkon právní služby v tomto případě činí 5.620 Kč. Vzhledem k tomu, že se v případě určení neplatnosti jednalo o dva nároky (určení neplatnosti prohlášení vkladatele a určení neplatnosti smlouvy o vkladu), činí sazba za jeden úkon právní služby 11.240 Kč (2 x 5.620 Kč). Odměna za jeden úkon právní služby tak činila 18.700 Kč (7.460 Kč + 11.240 Kč), kdy bylo přiznáno 7 úkonů právní služby, (a to za převzetí a přípravu zastoupení dne 23. 5. 2025 dle § 11 odst. 1 písm. a) AT, písemné vyjádření žalované z 27. 5. 2025 a 14. 10. 2025 dle § 11 odst. 1 písm. d) AT a účast na soudním jednání dne 26. 6. 2025, 12. 8. 2025, 9. 10. 2025 a 15. 10. 2025 dle § 11 odst. 1 písm. g) AT), tedy celkem 130.900 Kč (7 x 18.700 Kč). Zároveň bylo přiznáno 7 paušální náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 AT, tedy celkem 3.150 Kč. Dále bylo přiznáno 16 náhrad za promeškaný čas dle § 14 odst. 1, odst. 3 AT po 150 Kč, tj. 2.400 Kč za 4 x cestu strávenou na trase , adresa, a zpět a cestovné v celkové výši 3 853,98 Kč (8 x 58 km při spotřebě 7 litrů na 100 km a ceně pohonných hmot 35,80 Kč/litr). Celkové náklady řízení tak činily 140.303,98 Kč bez DPH, z toho daň z přidané hodnoty ve výši 21 % činila 29.463,84 Kč. Celkové tak náklady řízení žalované činily 169.767,82 Kč, po zaokrouhlení 169.768 Kč. Lhůta k plnění byla podle ustanovení § 160 odst. 1 o.s.ř. určena třídenní, platební místo bylo stanoveno dle § 149 odst. 1 o.s.ř. k rukám advokáta žalované. Co se týče nákladů řízení procesního předchůdce žalované, Bytového družstva KREDIT, jeho účast v řízení skončila dle § 107a odst. 2 o.s.ř., a to v důsledku zcizení spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na žalovanou, která do řízení vstoupila na jeho místo. Vzhledem k tomu, že se po záměně žalovaného dokazování ubíralo ve vztahu k žalované dále jiným směrem a není tak možné objektivně posoudit, zda by i původní žalovaný byl ve věci úspěšný či nikoli, soud využil moderační právo podle § 150 o.s.ř. a tyto náklady nepřiznal, neboť přiznání náhrady nákladů řízení vynaložených procesním předchůdcem žalované by bylo vůči žalobkyni nepřiměřené.