15 C 12/2020

Plný text

Okresní soud v Prostějově rozhodl soudkyní Mgr. Pavlou Doupovcovou v právní věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. Ing. jméno jméno , sídlem adresa , o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, <b>I. Určuje se, že výpověď nájmu bytu o dispozici [anonymizováno] a ploše [výměra], který se nachází v [anonymizována dvě slova] budovy [adresa] v [obec] na adrese [ulice a číslo], [PSČ] [obec], kterou dala žalobkyni dne [datum] právní předchůdkyně žalované, tj. [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [ulice a číslo], [PSČ] [obec], je neoprávněná a nesplatná.</b> <b>II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradu nákladů řízení částku ve výši 13.200 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalobkyně, tj. k rukám advokáta JUDr. [jméno] [příjmení].</b> 1. Žalobkyně se žalobou, která byla Okresnímu soudu v Prostějově doručena dne [datum], domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že výpověď nájmu bytu o dispozici [anonymizováno] a ploše [výměra], nacházejícího se v [anonymizováno] NP budovy [adresa] na adrese [ulice a číslo], [PSČ] [obec], ze dne [datum], kterou dala žalobkyni právní předchůdkyně žalované dne [datum], je neoprávněná. Žalobu žalobkyně odůvodnila tím, že je na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum], kterou uzavřela s právní předchůdkyní žalované, tj. s [jméno] [příjmení], nájemcem shora specifikovaného bytu. Dne [datum] jí byla doručena výpověď nájemní smlouvy ze dne [datum] s datem výpovědi [datum]. Výpověď jí dala právní předchůdkyně žalované [jméno] [příjmení], bytem [adresa], [PSČ] [obec]. Výpisem z katastru nemovitostí vedeného u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Prostějov, ohledně nemovitých věcí zapsaných na [list vlastnictví] pro obec a k.ú. [obec] žalobkyně ověřila, že ke dni podání výpovědi z nájmu bytu, tj. ke dni [datum], byla jako vlastník nemovité věci, v němž se předmětný byt nachází, vedena [jméno] [příjmení]. Žalobkyně dále uvedla, že dalším výpisem z katastru nemovitostí ověřila, že ke dni [datum] (poznámka: v žalobě je sice uvedeno datum [datum], avšak je zřejmé, že se jedná o zjevnou písařskou chybu, když k žalobě je připojen výpis k katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu [datum]) již byla na [list vlastnictví] pro obec a k.ú. [obec] jako vlastník nemovité věci, ve které se daný byt nachází, zapsána žalovaná [celé jméno žalované], která tedy vstoupila do práv a povinností své právní předchůdkyně z nájemní smlouvy ze dne [datum] a jako pronajímatelka je tudíž v dané věci pasivně legitimována. Žalobkyně dále tvrdila, že výpověď je neplatná, neboť ve výpovědi nájemní smlouvy ze dne [datum] s datem výpovědi [datum] není specifikován výpovědní důvod, což je v rozporu s ust. § 2288 odst. 3 občanského zákoníku, a navíc pronajímatelka ve výpovědi žalobkyni jako nájemce nepoučila o jejím právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, takže je výpověď neplatná i ve smyslu ust. § 2286 odst. 2 občanského zákoníku.

2. Žalovaná označila žalobu za zcela nedůvodnou a navrhla její zamítnutí. S odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. [spisová značka], ve kterém Nejvyšší soud judikoval, že„ výpověď z nájmu bytu daná osobě, která není nájemcem bytu, nemá žádné právní účinky a taková osoba není aktivně věcně legitimována k podání žaloby na přezkum její oprávněnosti podle § 2290 občanského zákoníku“, dovodila, že stejně tak výpověď daná osobou, která není pronajímatelem, nemůže vyvolat žádné právní účinky. Žalovaná argumentovala tím, že se stala vlastníkem nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí vedeném u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Prostějov, na [list vlastnictví] pro obec a k.ú. [obec], tj. pozemku [parcelní číslo] - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: [obec] [adresa] bytový dům, ve kterém je nachází předmětný byt, ke kterému má žalobkyně nájemní právo dle smlouvy ze dne [datum], a to na základě kupní smlouvy ze dne [datum], která byla uzavřena mezi [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [ulice a číslo], [PSČ] [obec], coby prodávající, a žalovanou jako kupující. Poukázala na ustanovení § 1105 občanského zákoníku, dle kterého platí, že převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu. Ke vzniku vlastnického práva je tedy nutný vklad do katastru nemovitostí a bude-li rozhodnuto katastrálním úřadem, že se vklad povoluje, vznikne vlastnické právo s právními účinky k okamžiku podání návrhu na vklad. V daném případě z výpisu z katastru nemovitostí vyplývá, u předmětné nemovité věci došlo k nabytí vlastnictví dnem [datum] (právní účinky zápisu k okamžiku [datum]). Podle ustanovení § 2221 odst. 1 občanského zákoníku změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Žalovaná na základě toho dovodila, že dne [datum] přestala být [jméno] [příjmení] nejen vlastníkem předmětné nemovitosti, ale také došlo ke změně osobě pronajímatele v nájemním vztahu ve smyslu ustanovení § 2221 odst. 1 občanského zákoníku, a že tedy jedinou osobou, která byla oprávněna dát žalobkyni výpověď v tomto nájemním vztahu byla již od [datum] žalovaná. [příjmení] [jméno] [příjmení] dala dne [datum] žalobkyni výpověď (datovaná stejného dne), potom jde o výpověď danou osobou, která nebyla k takovému právnímu jednání oprávněna, a takové jednání tedy nemá žádných právních účinků. Na základě toho žalovaná vyslovila právní závěr, že žalobkyně není aktivně legitimována k podání žaloby na určení oprávněnosti výpovědi.

3. Soud k projednání věci nenařizoval ústní jednání a rozhodl ve věci samé ve smyslu ust. § 115a zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád („o.s.ř.“) na základě účastníky předložených listinných důkazů a na základě jejich písemných vyjádření, když v daném případě se jednalo především o právní posouzení skutkového stavu věci, který účastníci vylíčili v podstatě shodně, avšak sporným zůstalo jejich právní hodnocení věci z hlediska toho, zda žalovaná je či není v daném sporu pasivně legitimována. Soud usnesením ze dne 9. 12. 2020, č.j. [číslo jednací], vyzval žalobkyni i žalovanou, aby se ve lhůtě 10 dnů od doručení tohoto usnesení vyjádřili, zda souhlasí s tím, aby ve věci bylo soudem rozhodnuto bez nařízení jednání a aby soud vyhlásil rozsudek bez předchozího vyrozumění účastníků o vyhlášení rozsudku a v jejich nepřítomnosti. Žalobkyně svůj souhlas s rozhodnutím dané věci bez nařízení jednání vyslovila podáním doručeným soudu dne [datum] a žalovaná podáním doručeným soudu dne [datum].

4. Soud na základě listin předložených účastníky řízení zjistil tento skutkový stav věci: Na základě Smlouvy o nájmu bytu, která byla uzavřena dne [datum] mezi [jméno] [příjmení], na straně jedné jako pronajímatelem, a [jméno] [příjmení], u které od [datum] došlo ke změně příjmení na„ [celé jméno žalobkyně]“, na straně druhé jako nájemcem (zde žalobkyně), pronajímatel jako vlastník bytové jednotky [číslo] v přízemí budovy [adresa] na ulici [ulice], [PSČ] [obec], přenechal uvedený byt o velikosti [anonymizována tři slova] včetně příslušenství, o celkové podlahové ploše [výměra] do užívání nájemci (žalobkyni), a to od [datum] na dobu neurčitou a za ve smlouvě dohodnuté nájemné. Výpovědí ze dne [datum] [jméno] [příjmení] jako pronajímatel uvedenou nájemní smlouvu uzavřenou dne [datum] se žalobkyní jako nájemcem vypověděla s tím, že nájemní smlouvu vypovídá dle § 2231 nového občanského zákoníku bez uvedení důvodů s tím, že výpovědní doba začne běžet dne [datum] a končí [datum]. Ve výpovědi je uvedeno, že byt bude předán nejpozději v poslední den výpovědní lhůty k rukám majitele bytu, který v tu dobu již bude paní [celé jméno žalované], [datum narození], bytem [adresa žalované]. Podle výpisu z katastru nemovitostí, vedeného u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Prostějov, prokazujícího stav evidovaný k datu [datum], byla na [list vlastnictví] pro obec a k.ú. [obec] jako vlastník pozemku p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: [obec] [adresa], bytový dům stojící na pozemku p. [číslo] zapsána [jméno] [příjmení]. Podle výpisu z katastru nemovitostí, vedeného u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Prostějov, prokazujícího stav evidovaný k datu [datum], byla již na [list vlastnictví] pro obec a k.ú. [obec] jako vlastník pozemku p. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: [obec] [adresa], bytový dům stojící na pozemku p. [číslo] zapsána [celé jméno žalované] (zde žalovaná) s tím, že nabývacím titulem je Smlouva kupní ze dne [datum], právní účinky zápisu k okamžiku [datum], zápis proveden dne [datum].

5. V daném případě byla nájemní smlouva uzavřena dne [datum] a ke vzniku nájmu tedy došlo ještě za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (tzv. starý občanský zákoník), avšak výpověď nájmu se s ohledem na ust. § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ode dne účinnosti zákona [číslo] Sb., tj. ode dne [datum], řídí zákonem č. 89/2012 Sb. (tzv. nový občanský zákoník).

6. Soud se nejprve zabýval otázkou pasivní věcné legitimace žalované v daném řízení, když žalobkyně, jako osoba, které na základě platně uzavřené nájemní smlouvy ze dne [datum] vzniklo k předmětného bytu nájemní právo od [datum] na dobu neurčitou, je nepochybně v daném případě subjektem aktivně legitimovaným k podání předmětné žaloby na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu z důvodu její neoprávněnosti.

7. Podle ustanovení § 1105 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ OZ“), převede-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu.

8. K nabytí vlastnického práva k nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí dochází tedy až zápisem do katastru nemovitostí. Zápis do katastru nemovitostí se děje vkladem, který má konstitutivní účinky (§ 6 ve spojení s § 11 odst. 1 písm. a) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí). Rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, lze provést zápisem ve spisu. Proti rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, není přípustný opravný prostředek, přezkumné řízení, obnova řízení ani žaloba podle části V. občanského soudního řádu (§ 18 odst. 4 zákona o katastru nemovitostí). Bez zápisu do katastru nemovitostí se nemůže nabyvatel stát vlastníkem nemovité věci, i kdyby měl platnou obligační smlouvu. Návrh vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí je možno podat v časově neomezené lhůtě, neboť ani uplynutí času nemůže nic změnit na vázanosti účastníků smlouvy projevy jejich vůle. Případná nečinnost spočívající v nepodání návrhu na vklad však s sebou nese kromě rizika nabytí jinou osobou na základě § [číslo] také například riziko, že dříve než bude zapsán jako vlastník nabývané nemovitosti v katastru nemovitostí, může být tato nemovitost například stižena exekucí. Zápis do katastru nemovitostí je účinný ke dni podání žádosti o zápis příslušnému katastrálnímu úřadu, má tedy účinky ex tunc, tj. právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu. (§ 10 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí). Zpětné právní účinky vkladu nastávají jen na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení (tj. jen tehdy, bylo-li návrhu na vklad pravomocným rozhodnutí katastrálního úřadu vyhověno) a odvíjí se od toho, že katastrální úřad pravomocným rozhodnutím vyhověl návrhu na vklad a že na základě tohoto pravomocného rozhodnutí byl proveden zápis do katastrálních operátů; dokud nebylo o návrhu na vklad pravomocně rozhodnuto a dokud nebyl proveden zápis do katastrálních operátů, nenastávají ani zpětné právní účinky vkladu vlastnického práva ke dni, kdy byl příslušnému katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad (rozsudek nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 3991/2010).

9. Nejvyšší soud ve svém rozsudku sp. zn. 30 Cdo 3991/2010 judikoval, že nabývání vlastnického práva k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí je dvoufázové; jeho esenciálním předpokladem je vznik závazkově právního vztahu (např. prostřednictvím uzavřené kupní smlouvy, jejímž předmětem je úplatný převod vlastnického práva k předmětným nemovitostem z prodávajícího do vlastnictví kupujícího za dohodnutou kupní cenu) s právními účinky inter partes, kdy k nabytí vlastnického práva k takto smluvně převáděnému nemovitému majetku a tedy k dovršení věcně právních účinků erga omnes, je zapotřebí vkladu tohoto vlastnického práva do katastru nemovitostí. Vklad vlastnického práva lze provést jen na základě pravomocného rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu. Rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, lze provést zápisem ve spisu. Proti rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, není přípustný opravný prostředek, ani žaloba ve správním soudnictví. Za vklad se přitom považuje (až) zápis do katastrálních operátů. Právní účinky vkladu vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen příslušenému katastrálnímu úřadu. Při vzniku vlastnického práva k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí na základě smlouvy je tedy třeba rozlišovat právní důvod nabytí vlastnického práva (titulus adquirendi) a právní způsob jeho nabytí (modus adquirendi). Smlouva o převodu nemovitostí představuje tzv. titulus adquirendi. I když z takové smlouvy vznikají jejím účastníkům práva a povinnosti, ke vzniku vlastnického práva podle ní ještě nedochází; ten nastává (modus adquirendi) až vkladem (tzv. intabulací) vlastnického práva do katastru nemovitostí; taková smlouva má pouze účinek obligační - zavazuje zcizitele (prodávajícího) k tomu, aby vlastnictví věci na nabyvatele (kupujícího) dalším úkonem, který je právně uznávaným způsobem převodu vlastnictví, převedl. Ke smluvnímu nabytí vlastnického práva k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí dochází na základě tzv. složené (komplexní) právní skutečnosti, a to smlouvy o převodu vlastnického práva a jeho vkladu do katastru nemovitostí. Tato právní skutečnost je dovršena („ nastane“) až uskutečněním všech jejích složek, tedy vkladem do katastru nemovitostí. To, že vklad do katastru nemovitostí má zpětné účinky ke dni podání návrhu na vklad, nic nemění na tom, že právní skutečnost, která má za následek převod vlastnického práva k nemovitosti, nastane až provedením vkladu do katastru. Zpětné právní účinky vkladu nastávají jen na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení (tj. jen tehdy, bylo-li návrhu na vklad pravomocným rozhodnutí katastrálního úřadu vyhověno) a odvíjí se od toho, že katastrální úřad pravomocným rozhodnutím vyhověl návrhu na vklad a že na základě tohoto pravomocného rozhodnutí byl proveden zápis do katastrálních operátů; dokud nebylo o návrhu na vklad pravomocně rozhodnuto a dokud nebyl proveden zápis do katastrálních operátů, nenastávají ani zpětné právní účinky vkladu vlastnického práva ke dni, kdy byl příslušnému katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad.

10. Podle § 2221 odst. 1 OZ změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. Podle § 2222 odst. 1 OZ strana nemá právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci. Při opačném ujednání má pronajímatel právo nájem vypovědět do tří měsíců poté, co se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem, a nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl.

11. Na základě shora uvedeného dospěl soud k závěru, že žalovaná je pasivně legitimovaná v daném řízení. Ke dni [datum], kdy [jméno] [příjmení] jako právní předchůdkyně žalované doručila žalobkyni výpověď nájmu bytu, byla totiž v katastru nemovitostí jako vlastník pozemku a na něm stojícího bytového domu, ve kterém se nachází byt, jehož se výpověď nájmu týká, stále ještě [jméno] [příjmení]. K uzavření kupní smlouvy, na jejímž základě došlo k převodu vlastnického z [jméno] [příjmení] na žalovanou [celé jméno žalované] sice došlo již [datum], avšak k zápisu vlastnického práva [celé jméno žalované] do katastru nemovitostí došlo až dne [datum]. Podle shora citovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 3991/2010 to, že vklad do katastru nemovitostí má zpětné účinky ke dni podání návrhu na vklad, nic nemění na tom, že právní skutečnost, která má za následek převod vlastnického práva k nemovitosti, nastane až provedením vkladu do katastru. Zpětné právní účinky vkladu nastávají jen na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení (tj. jen tehdy, bylo-li návrhu na vklad pravomocným rozhodnutí katastrálního úřadu vyhověno) a odvíjí se od toho, že katastrální úřad pravomocným rozhodnutím vyhověl návrhu na vklad a že na základě tohoto pravomocného rozhodnutí byl proveden zápis do katastrálních operátů; dokud nebylo o návrhu na vklad pravomocně rozhodnuto a dokud nebyl proveden zápis do katastrálních operátů, nenastávají ani zpětné právní účinky vkladu vlastnického práva ke dni, kdy byl příslušnému katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad. Z toho jednoznačně vyplývá, že ke dni [datum], byla stále ještě vlastníkem nemovité věci, ve které se nachází byt, ohledně kterého byla dána výpověď, [jméno] [příjmení], když ke dni [datum] nebylo o návrhu na vklad vlastnického práva žalované do katastru nemovitostí ještě pravomocně rozhodnuto a zápis do katastrálních operátů dosud nebyl proveden, takže dne [datum] nemohly nastat ani zpětné právní účinky vkladu vlastnického práva ke dni [datum], kdy byl příslušnému katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad. Dne [datum] byla tedy jedinou osobou oprávněnou dát žalobkyni výpověď nájemní smlouvy ze dne [datum] paní [jméno] [příjmení]. Jelikož však následně došlo k pravomocnému rozhodnutí o vkladu vlastnického práva žalované do katastru nemovitostí a žalovaná se tedy stala novým vlastníkem bytového domu a tedy i dotčeného bytu, který se v bytovém doma nachází, podle § 2221 odst. 1 OZ v důsledku této změny vlastníka věci přešla na žalovanou jako nového vlastníka práva a povinnosti z nájmu, tedy i práva a povinnosti související s výpovědí, kterou žalobkyni dala právní předchůdkyní žalované, tj. [jméno] [příjmení].

12. Pokud pak jde o samotnou výpověď nájemní smlouvy, je třeba přisvědčit žalobkyni, že v této výpovědi není uveden žádný výpovědní důvod, což je v rozporu s ust. § 2288 odst. 3 občanského zákoníku, neboť pronajímatel může nájem bytu vypovědět jen z důvodů uvedených v ust. § 2288 odst. 1 a 2 OZ a ve výpovědi musí uvést konkrétní výpovědní důvod. Pokud právní předchůdkyně ve výpovědi nájmu bytu uvedla, že nájemní smlouvu vypovídá dle § 2231 nového občanského zákoníku bez uvedení důvodů, pochybila, neboť uvedené ustanovení, tj. výpověď bez uvedení důvodu, nelze v případě výpovědi nájmu bytu použít, když pro nájem bytu a jeho výpověď platí zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu uvedená v Pododdílu 2, tj. v § 2235 a násl. OZ, a nelze tudíž aplikovat § 2231 OZ, ale je třeba postupovat podle § 2286 a § 2288 a následující OZ. Navíc právní předchůdkyně žalované ve výpovědi nepoučila žalobkyni o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, takže posuzovaná výpověď ze dne [datum] je nejen neoprávněná, ale s ohledem na ust. § 2286 odst. 2 OZ neplatná.

13. Soud proto žalobě vyhověl a určil, že výpověď nájmu bytu o dispozici [anonymizováno] a ploše [výměra], který se nachází v [anonymizováno] NP budovy [adresa] v [obec] na adrese [ulice a číslo], [PSČ] [obec], kterou dala žalobkyni dne [datum] právní předchůdkyně žalované, tj. [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [ulice a číslo], [PSČ] [obec], je neoprávněná a neplatná (viz. výrok I. tohoto rozsudku).

14. Výrok o náhradě nákladů řízení (výrok II. tohoto rozsduku) je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., kdy úspěšné žalobkyni náleží proti neúspěšné žalované náhrada nákladů řízení sestávající z náhrady za zaplacený soudní poplatek za žalobu ve výši 2.000 Kč, odměny advokáta za čtyři úkony právní služby ve smyslu jednotlivých ust. § 11 odst. 1 vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (a.t.) (příprava a převzetí zastoupení, námitky proti výpovědi z nájmu bytu, podání žaloby, replika žalobkyně na vyjádření žalované) po 2.500 Kč (ust. § 9 odst. 3 – tarifní hodnota 35.000 Kč, § 7 bod 5. a.t.), tj. 4 x [číslo] = 10.000 Kč a náhrady hotových výdajů po 300 Kč (ust. § 13 odst. 1, 4 a.t.) ke každému ze shora specifikovaných čtyř úkonů právní služby, tj. 4 x 300 Kč = 1.200 Kč. Náhrada nákladů řízení žalobkyně činí po součtu shora uvedených položek celkem 13.200 Kč. Jelikož právní zástupce žalobkyně nedoložil, že je plátcem daně z přidané hodnoty, není v daném případě součástí nákladů řízení náhrada za daň z přidané hodnoty. Povinnost k náhradě nákladů řízení je žalovaná povinna splnit ve lhůtě uvedené v ust. § 160 odst. 1 o.s.ř., tj. do tří dnů od právní moci rozsudku.