5 C 343/2021

Plný text

Okresní soud v Prostějově rozhodl soudcem Mgr. Věroslavem Řezáčem ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce trvale bytem Adresa žalobce zastoupeného advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta a žalovaného: Jméno žalovaného ., IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného , o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví

I. Podílové spoluvlastnictví žalobce a žalovaného k pozemku parc. č. , hodnota, , ostatní plocha, zapsaného na LV č. , hodnota, , vedeném pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, , Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště , adresa, , se ruší a tato nemovitost se přikazuje do výlučného vlastnictví žalobce.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému přiměřenou náhradu ve výši 26.040 Kč, a to do tří dnů ode dne, kdy tento rozsudek nabude právní moci.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

IV. Žalobce je povinen zaplatit České republice, zastoupené Okresním soudem v Prostějově, na náhradě nákladů řízení ½ z částky, kterou stát na nákladech řízení platil, přičemž výše této náhrady bude určena samostatným rozhodnutím, a to do tří dnů ode dne, kdy rozhodnutí tuto výši určující nabude právní moci.

V. Žalovaný je povinen zaplatit České republice, zastoupené Okresním soudem v Prostějově, na náhradě nákladů řízení ½ z částky, kterou stát na nákladech řízení platil, přičemž výše této náhrady bude určena samostatným rozhodnutím, a to do tří dnů ode dne, kdy rozhodnutí tuto výši určující nabude právní moci.

1. Žalobce se žalobou, která byla Okresnímu soudu v Prostějově doručena dne 10. 12. 2021, domáhal vydání rozsudku, kterým by bylo zrušeno podílové spoluvlastnictví žalobce a žalovaného k pozemku parc. č. , hodnota, , ostatní plocha, zapsaného na LV č. , hodnota, , vedeném pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, , Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště , adresa, , předmětná nemovitost, aby byla přikázána do výlučného vlastnictví žalobce a žalobci, aby byla uložena povinnost zaplatit žalovanému částku určenou znaleckým posudkem. Tento žalobní návrh žalobce v závěrečném návrhu upravil tak, že s domáhal přikázání předmětného pozemku do svého výlučného vlastnictví bez další náhrady. Žalobce tvrdil, že žalobce a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky předmětné nemovitosti, že žalobce je vlastníkem podílu o velikosti id. ¾ vzhledem k celku, že žalovaný je vlastníkem podílu o velikosti id. 1/3 vzhledem k celku, že spoluvlastnictví účastníků bylo založeno vkladem vlastnického práva z kupní smlouvy č. , Anonymizováno, , že tato smlouva byla uzavřena mezi dědečkem žalobce a žalovaným, že spoluvlastnictví je od svého počátku nefunkční, že žalobce si nepřeje v takovém spoluvlastnictví setrvávat, že spoluvlastnictví předmětné nemovitosti (vzhledem k velikosti spoluvlastnických podílů, vzhledem k umístění pozemku, vzhledem k jeho výměře) zcela znemožňuje jeho efektivní využívání kterýmkoliv ze spoluvlastníků, že žalobce se pokusil situaci řešit smírnou cestou, že žalobce žalovanému navrhl odkoupení spoluvlastnického podílu žalovaného, že žalovaný s tímto souhlasil a domáhal se kupní ceny ve výši 69.750 Kč (nabídka z měsíce října 2021), že dle žalobce je částka nepřiměřená, že žalovaný podíl na předmětné nemovitosti zakoupil v září 2021 společně s ¼ podílem na jiném pozemku o velikosti 7 700 m2 (tj. s pozemkem mnohonásobně větším) za celkovou částku 25.988 Kč, že žalobce nabídl odkup spoluvlastnického podílu za částku 10.000 Kč, že žalovaný tuto nabídku odmítl. Žalobce dále tvrdil, že rozdělení předmětné nemovitosti není efektivní, že rozdělením pozemku vznikne malý samostatný pozemek, který samostatně nebude moci sloužit k žádnému účelu. Po vypracování znaleckého posudku zpracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, žalobce navrhl, aby předmětná nemovitost byla žalobci přikázána do jeho výlučného vlastnictví bez náhrady, neboť předmětná nemovitost vykazuje značné množství vad, kdy náklady na opravu těchto vad převyšují hodnotu nemovitosti samé, a to přibližně o 20.000 Kč. Žalobce uvedl, že po žalovaném nebude požadovat pro účely opravy těchto vad ničeho, avšak navrhl, aby nemovitost mu z těchto důvodů byla přikázána do jeho výlučného vlastnictví bez náhrady.

2. Žalovaný se k žalobě vyjádřil písemným podáním, které bylo Okresnímu soudu v Prostějově doručeno dne 7. 2. 2022. Žalovaný nečinil sporným tvrzení žalobce o podílovém spoluvlastnictví účastníků k předmětné nemovitosti, o velikosti podílu žalobce a podílu žalovaného, o založení spoluvlastnictví účastníků k předmětné nemovitosti vkladem vlastnického práva z kupní smlouvy č. , Anonymizováno, uzavřené mezi žalovaným a dědečkem žalobce, o neúspěšném smírném řešení sporu, o tom že spoluvlastnictví účastníků je nefunkční. Žalovaný rovněž navrhl, aby podílové spoluvlastnictví k předmětné nemovitosti bylo zrušeno, aby nemovitost byla přikázána do výlučného vlastnictví žalobce, a to za přiměřenou náhradu, která však dle žalovaného musí být vyšší než žalobcem nabízených 10.000 Kč, neboť tuto částku žalovaný považuje za nedostatečnou.

3. Písemným podáním, které bylo Okresnímu soudu v Prostějově doručeno dne 23. 2. 2022, žalobce doplnil, že přiměřená náhrada, kterou bude povinen žalobce žalovanému zaplatit by měla být ve výši 612,87 Kč, neboť žalovaný zakoupil předmětný podíl na nemovitostech ke dni 24. 9. 2021, přičemž v kupní smlouvě byla uvedena kupní cena 25.988 Kč a tato cena zahrnovala nejen spoluvlastnický podíl o velikosti ¼ na pozemku parc. č. , hodnota, o výměře 186 m2 (předmětný pozemek), nýbrž i podíl na pozemku parc. č. , hodnota, o výměře 7 700 m2. Tržní hodnota dané nemovitosti tak odpovídá částce 13,18 Kč za m2. Žalobce současně opravil žalobní tvrzení uvedená v článku II. žaloby tak, že žalovaný je vlastníkem podílu o velikosti id. ¼ vzhledem k celku.

4. Žalovaný v písemném podání, které bylo Okresnímu soudu v Prostějově doručeno dne 2. 3. 2022, doplnil, že ze znaleckého posudku číslo: , hodnota, -, Anonymizováno, vypracovaného , tituly před jménem, , právnická osoba, vyplývá, že hodnota předmětného pozemku činí 292.896,46 Kč, z čehož vyplývá, že hodnota podílu o velikosti ¼ činí 73.224,11 Kč. Žalovaný navrhl, aby podílového spoluvlastnictví k předmětné nemovitosti bylo zrušeno, aby nemovitost byla přikázána do výlučného vlastnictví žalobce a žalobci, aby byla uložena povinnost zaplatit žalovanému náhradu ve výši 65.100 Kč.

5. Podle posudku číslo: , hodnota, -, Anonymizováno, vypracovaného , tituly před jménem, , právnická osoba, dne 28. 2. 2022 (č. l. 31-43 soud spisu): Zpracovatel posudku stanovil obvyklou cenu předmětného pozemku na 292.896,46 Kč, a to ke dni 21. 2. 2022. Tento posudek není opatřen znaleckou doložkou.

6. Podle znaleckého posudku č. , anonymizováno, zpracovaného , Anonymizováno, , dne 24. 1. 2023 (č. l. 71-94 soud. spisu): Obvyklá cena předmětných nemovitostí byla určena ve výši 230.000 Kč. Dle znaleckého posudku reálné rozdělení předmětné nemovitosti není možné.

7. Podle výslechu zpracovatele , právnická osoba, (zpracovatel znaleckého posudku č. , anonymizováno, ), který byl proveden v průběhu ústního jednání 25. dubna 2023: Uvedený znalecký posudek nezohlednil, zda se pod povrchem pozemku nachází staré železobetonové základy, přičemž znalec připustil, že toto zjištění by mohlo mít vliv na cenu předmětné nemovitosti. Při vypracování znaleckého posudku nebyla zohledněna kupní cena, za kterou došlo k poslednímu převodu podílu o velikosti ¼ na předmětném pozemku, neboť tato se vymyká obvyklým cenám, a proto tuto znalec při stanovení obvyklé ceny předmětného pozemku nezohlednil. Při stanovení obvyklé ceny byly zohledněny i povodňové mapy.

8. Podle znaleckého posudku č. , anonymizováno, zpracovaného znalkyní , tituly před jménem, , jméno FO, dne 30. 10. 2024 (č. l. 180-220 soud. spisu): Znalkyně stanovila obvyklou cenu předmětné nemovitosti na 78.120 Kč, a to ke dni 15. 10. 2024. Při zpracování znaleckého posudku znalkyně zjistila, že na pozemku pod povrchem se nachází betonový podklad pod podlahou a částečně stavební suť – beton, cihly pálené a nepálené a také kámen (znalkyně provedla sondy pomocí tyčí roxor a využila fotodokumentaci z bourání stavby). Znalkyně dospěla k závěru, že v případě využití pozemku pro výstavbu by bylo nutné materiál nacházející se pod povrchem odstranit (odtěžit) a převézt na skládku. Podle závěru znalkyně lze pozemek využít pouze jako zahrádku, neboť v případě využití pro výstavbu by bylo nutné provést odvezení stavební suti na skládku. Podle znalkyně by náklady na odtěžení a převezení stavební suti, která se nachází pod povrchem pozemku, činily 96.870 Kč.

9. Podle výslechu znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , který byl proveden v průběhu ústního jednání dne 3. prosince 2024: Předmětný pozemek je evidován jako pozemek stavební (tak jak byl hodnocen v přechozím znaleckém posudku), nicméně tento pozemek takto využít nelze (nelze na něj umístit plnohodnotný rodinný dům), a proto jej znalkyně nehodnotila jako pozemek stavební. Podle znalkyně bylo třeba zohlednit, že pozemek má malou výměru a pozemek má vady spočívající v tom, že pod povrchem pozemku se nachází železobetonové základy a stavební suť, což dle znalkyně bylo třeba při stanovení obvyklé ceny zohlednit. Při stanovení obvyklé ceny znalkyně vycházela také mimo jiné ze směrnice č. 5/2023 města , adresa, , podle které město , adresa, prodává 1 m2 pozemku určeného pro stavbu v Katastrálním území , adresa, za cenu 420 Kč.

10. Potvrzením o zůstatku na účtu ze dne 3. 12. 2024 (č. l. 231 soud. spisu) žalobce disponuje finančními prostředky k zaplacení přiměřené náhrady.

11. Podle ust. § 1115 odst. 1 o. z., osoby, jimž náleží vlastnické právo k věci společně jsou spoluvlastníky.

12. Podle ust. § 1140 odst. 1 o. z., nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.

13. Podle ust. § 1140 odst. 2 o. z., každý ze spoluvlastníků může kdykoliv žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak, ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

14. Podle ust. § 1143 o. z., nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

15. Podle ust. § 1144 odst. 1 o. z., je-li to možné rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

16. Podle ust. § 1147 věta první o. z., není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům.

17. Skutkový stav: Žalobce a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky nemovitosti – pozemku parc. č. , hodnota, , ostatní plocha, o výměře 186 m2, zapsaného na LV č. , hodnota, , vedeném pro obec , adresa, a k. ú. , adresa, u , právnická osoba, pro Olomoucký kraj, katastrální pracoviště , adresa, , přičemž žalobce je vlastníkem podílu o velikosti id. ¾ vzhledem k celku a žalovaný je vlastníkem podílu o velikosti id. ¼ vzhledem k celku. Spoluvlastnictví účastníků bylo založeno vkladem vlastnického práva z kupní smlouvy č. , Anonymizováno, , kterou se žalovaným uzavřel dědeček žalobce, přičemž žalovaný podíl na předmětné nemovitosti koupil společně s ¼ podílem na jiném pozemku o velikosti 7 700 m2 za 25.988 Kč v září 2021. Spoluvlastnictví je od počátku zcela nefunkční a žalobce ani žalovaný si nepřejí v takovém spoluvlastnictví setrvávat. Rozdělení předmětné nemovitosti není možné. Na předmětném pozemku pod jeho povrchem se nachází betonový podklad, částečně stavební suť – beton, cihly pálené a nepálené a kámen, přičemž náklady na odstranění činí 96.870 Kč. Obvyklá cena předmětného pozemku stanovená porovnávací metodou činí 78.120 Kč. Žalobce se před podáním žaloby pokusil o zrušení spoluvlastnictví dohodou, avšak bezúspěšně. Žalobce má zajištěné finanční prostředky na zaplacení přiměřené náhrady žalovanému.

18. Závěr o podílovém spoluvlastnictví k předmětnému pozemku, velikosti podílu žalobce a žalovaného, nabytí spoluvlastnického podílu žalovaným za uvedenou cenu, závěr o bezúspěšné snaze žalobce spoluvlastnictví zrušit dohodou, závěr o tom, že žalobce ani žalovaný nechtějí ve spoluvlastnictví setrvat, byl mezi účastníky řízení nesporný.

19. Závěr o nemožnosti společnou věc rozdělit byl mezi účastníky řízení nesporný a je prokázán znaleckým posudkem , právnická osoba, , znalecká kancelář č. , č. účtu, .

20. Závěr o vadách pozemku spočívající v tom, že pod povrchem pozemku se nachází betonový podklad a stavební suť – beton, cihly pálené a nepálené a kámen je prokázán znaleckým posudkem č. , anonymizováno, , který zpracovala znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, . Znalkyně ve znaleckém posudku popsala, jakým způsobem provedla šetření ke zjištění toho, co se nachází pod povrchem pozemku (znalkyně uskutečnila sondy pomocí tyčí roxor a dále vycházela z fotodokumentace z bourání stavby).

21. Závěr o odhadovaných nákladech na odstranění předmětných vad je prokázán znaleckým posudkem č. , anonymizováno, znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, . Znalkyně při stanovení této ceny vycházela z rozsahu nutných prací na odstranění této suti, přičemž soupis těchto prací a ceny za jednotlivé práce jsou uvedeny ve znaleckém posudku.

22. Závěr o obvyklé ceně předmětné nemovitosti je prokázán znaleckým posudkem č. , č. účtu, znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, . Znalkyně cenu předmětného pozemku určila porovnávací metodou, přičemž ve znaleckém posudku uvedla přehled srovnatelných pozemků v dané lokalitě (, adresa, , případně , adresa, ) a zohlednila i směrnici města , adresa, (směrnice č. 5/2023 o stanovení cen pozemku určeného pro stavbu v katastrálním území , adresa, ).

23. Závěr o solventnosti žalobce je prokázán potvrzením o zůstatku na účtu žalobce.

24. Při stanovení ceny předmětné nemovitosti soud nevycházel z listiny označené „Posudek číslo: , hodnota, -, anonymizováno, “. Jedná se o posudek předložený žalovaným. Soud ohledně tohoto posudku nemohl postupovat dle ust. § 127a o. s. ř., byť žalovaný tento posudek označuje jako znalecký posudek, neboť nebyl zpracován znalcem (i kdyby tento závěr nebyl závěrem správným) a neobsahuje doložku znalce o tom, že znalec si je vědom následku nepravdivého znaleckého posudku. Soud tedy tuto listinu hodnotil jako důkaz listinný ve smyslu ust. § 125 o. s. ř. Zpracovatel této listiny sice uvádí srovnatelné pozemky, nicméně tyto pozemky nelze za srovnatelné považovat, neboť toliko jeden pozemek se nachází v obci , adresa, . Oproti tomu znalecký posudek znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, srovnává pozemky prodané v obci , adresa, (5 prodejů) a v obci , adresa, (1 prodej), přičemž současně znalkyně zohlednila směrnici města , adresa, o stanovení ceny pozemků určených pro stavbu mimo jiné v obci , adresa, . Ze stejného důvodu soud nevycházel ze znaleckého posudku č. , anonymizováno, zpracovatele , právnická osoba, , znalecká kancelář, neboť i tento znalecký posudek při porovnávání cen vycházel toliko z jednoho realizovaného prodeje v obci , adresa, (dále byly srovnávány pozemky v obci , adresa, ) a uvedená směrnice hodnocena nebyla.

25. Žalobce a žalovaný jsou spoluvlastníky předmětného pozemku, neboť jim náleží vlastnické právo k tomuto pozemku společně (ust. § 1115 odst. 1 o. z.), přičemž žalobce je vlastníkem podílu o velikosti id. ¾ vzhledem k celku a žalovaný je vlastníkem podílu o velikosti id. ¼ vzhledem k celku. Žalobce ani žalovaný nechtějí spolu nadále v spoluvlastnictví setrvávat a k tomuto nemohou být nikým nuceni (ust. § 1140 odst. 1 o. z.). Jelikož žalobce a žalovaný se nedohodli o zrušení spoluvlastnictví, rozhodl o něm na návrh žalobce soud (ust. § 1143 o. z.). Jelikož rozdělení předmětného pozemku nebylo dobře možné, bylo třeba rozhodnout o jejím přikázání za přiměřenou náhradu jednomu ze spoluvlastníků (ust. § 1147 věta první o. z.). Žalovaný nechtěl, aby předmětný pozemek byl přikázán do jeho výlučného vlastnictví. Žalobce chtěl, aby předmětný pozemek byl přikázán do jeho výlučného vlastnictví. Vzhledem k výše uvedenému tak soud rozhodl o zrušení spoluvlastnictví (ust. § 1143 věta druhá o. z.) a předmětnou nemovitost přikázal do výlučného vlastnictví žalobce (který ji chtěl), a to za přiměřenou náhradu, kterou je žalobce povinen zaplatit žalovanému. Při stanovení přiměřené náhrady soud vycházel z obvyklé ceny určené znaleckým posudkem č. , anonymizováno, znalkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , tedy z částky 78.120 Kč, přičemž současně zohlednil velikost podílu žalovaného (podíl o velikosti id. ¼ vzhledem k celku). Žalobci tak byla uložena povinnost zaplatit žalovanému přiměřenou náhradu ve výši 26.040 Kč.

26. Nepřiznat žalovanému přiměřenou náhradu nepřicházelo do úvahy. Žalobce navrhoval, aby nebyl povinen přiměřenou náhradu platit, neboť náklady na odstranění vad pozemku (odstranění a odvoz betonu a suti nacházející se pod povrchem předmětného pozemku) převyšují obvyklou cenu předmětného pozemku. Tomuto návrhu nebylo možno vyhovět, neboť to nebyl žalovaný, kdo způsobil, že pod povrchem předmětného pozemku se nachází zbytky betonu a suť.

27. O náhradě nákladů řízení účastníků tohoto řízení bylo rozhodnuto tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (ust. § 150 o.s.ř.), když pro jiný výrok nebyl shledán důvod. Oba účastníci navrhovali podílové spoluvlastnictví zrušit a věc přikázat do výlučného vlastnictví žalobce za náhradu. Výši náhrady však soud určil nikoli dle návrhu žalobce ani dle návrhu žalovaného.

28. O náhradě nákladů řízení státem placených bylo rozhodnuto podle ust. § 148 odst. 1 o. s. ř. a každému z účastníků soud uložil povinnost zaplatit České republice, zastoupené Okresním soudem v Prostějově, na náhradě nákladů řízení ½ z částky, kterou stát na nákladech řízení platil. Stát v tomto řízení ponese náklady související se zpracováním 2 znaleckých posudků, avšak ke dni rozhodnutí soudu ve věci samé nebyla tato výše dosud známa. Proto o náhradě nákladů řízení státem placených bylo rozhodnuto toliko co do základu a výše této náhrady bude určena samostatným rozhodnutím.

29. Uložené povinnosti je třeba splnit ve lhůtách, které byly určeny dle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř.