6 C 62/2024

Plný text

Okresní soud v Prostějově rozhodl samosoudcem Mgr. Františkem Jurtíkem ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: Anonymizováno , IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví,

I. Spoluvlastnictví žalobkyně a žalované k pozemku parc. č. St. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: , adresa, , rodinný dům, zapsanému na listu vlastnictví , Anonymizováno, pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, , u , právnická osoba, pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , se zrušuje.

II. Nemovité věci, specifikované ve výroku I. rozsudku, se přikazují žalované do jejího výlučného vlastnictví.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni 575.666,67 Kč do 15 dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Po právní moci tohoto rozsudku bude žalobkyni a žalované vrácen zbytek zálohy na náklady řízení státu, každé v částce 177,40 Kč, k rukám zástupců účastníků.

1. Žalobkyně se žalobou doručenou Okresnímu soudu v Prostějově dne 30. 4. 2024 domáhala proti žalované zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, , katastrální území , adresa, , obec , adresa, , a to pozemku parc. č. St. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. , Anonymizováno, (dále jen „nemovitost“), kdy žalobkyně vlastní id. 1/3 a žalovaná id. 2/3. Žalobu žalobkyně odůvodnila tím, že si podíl na nemovitosti pořídila jako investici s tím, že s druhým spoluvlastníkem vyřeší, jak s nemovitostí dále nakládat a pro případ absence domluvy navrhne dohodu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Žalobkyně s žalovanou jednala o možnosti odkupu jejího podílu, příp. prodeje svého podílu, ta však neměla zájem věc řešit. Žalobkyně se proto s návrhem na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti obrátila na soud, přičemž nenavrhla konkrétní způsob vypořádání spoluvlastnictví, když žádný nepreferovala (navrhla, aby o způsobu vypořádání rozhodl soud). V podání ze dne 17. 10. 2024 pak žalobkyně mj. doplnila, že při jednání s žalovanou přicházela s novými návrhy na vypořádání spoluvlastnictví a poslední dva návrhy spočívaly v tom, že by došlo ke společnému prodeji nemovitostí, kdy žalobkyně našla kupce pro nemovitost jako celek. Žalované byla nabídnuta cena vyšší, než stanovená posudkem žalobkyně (při prodeji nemovitosti za částku až 1.950.000 Kč). U jednání soudu dne 23. 10. 2024 žalobkyně projevila zájem na přikázání nemovitosti do jejího vlastnictví za náhradu, kdy by mohla být rekonstruována a použita pro bydlení pro občany obce.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila podáním doručeným dne 4. 7. 2024 s tím, že se zrušením a vypořádáním spoluvlastnictví k nemovitosti souhlasí a navrhuje přikázání nemovitosti do svého výlučného vlastnictví. Uvedla, že spornou otázkou ve smírném řešení sporu byla cena podílů účastníků. Po celou dobu řízení žalovaná setrvala na požadavku na přikázání nemovitosti do jejího vlastnictví s tím, že bude zachována pro potřeby občanů, např. pro vybudování knihovny či na zájmové školní aktivity.

3. Z informace o pozemku a z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že spoluvlastníky nemovitosti jsou účastníci řízení, a to žalobkyně v podílu 1/3 a žalovaná v podílu 2/3. Nabývacím titulem pro žalobkyni byla kupní smlouva ze dne , datum, a pro žalovanou kupní smlouva ze dne , datum, .

4. Žalobkyně k žalobě připojila odborné posouzení obvyklé ceny nemovitosti , právnická osoba, ze dne 9. 2. 2024, z něhož bylo zjištěno, že na základě srovnávacího způsobu ocenění byla institutem stanovena obvyklá cena podílu 1/3 na nemovitosti ve výši 650.000 Kč až 800.000 Kč.

5. Ze znaleckého posudku , právnická osoba, ze dne 17. 5. 2024 předloženého žalobkyní soud zjistil, že obvyklá cena podílu o velikosti 1/3 na nemovitosti byla stanovena ve výši kolem 600.000 Kč.

6. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 19. 4. 2024 předloženého žalovanou, soud zjistil, že obvyklá cena nemovitosti byla stanovena formou tržního ocenění na částku 1.290.000 Kč.

7. Je třeba dodat, že výše uvedené znalecké posudky neobsahují doložku podle § 127a o. s. ř. a bylo je tak možné použít a hodnotit pouze jako listinné důkazy.

8. S ohledem na rozdílné stanovení obvyklé či tržní ceny nemovitosti v znaleckých posudcích a v odborném posouzení předložených účastníky (kdy navíc u znaleckých posudků absentovala doložka podle § 127a o. s. ř. a všechna tato posouzení již byla starší) soud ustanovil ke stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely tohoto řízení znalce , tituly před jménem, , jméno FO, . Z jeho znaleckého posudku ze dne 10. 2. 2025 pak soud zjistil, že obvyklá cena nemovitosti činí částku kolem 1.727.000 Kč.

9. Již na tomto místě lze uvést, že vyhotovený znalecký posudek soud hodnotí jako přesvědčivý, neboť je ve vztahu k zadání úplný, vychází z vlastního šetření znalcem, závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, jsou podloženy obsahem nálezu (soud měl tedy možnost seznat, z kterých zjištění v posudku znalec vychází, jakou cestou k těmto zjištěním dospěl a na základě jakých úvah došel ke svým závěrům) a nejsou ani v rozporu s ostatními provedenými důkazy. Nakonec ani účastníci řízení neměli proti obsahu posudku a závěrům znalce žádné námitky. Protože znalec vyčerpávajícím způsobem odpověděl na zadání posudku, nebylo třeba provádět jeho doplňující výslech u jednání soudu.

10. Z obsahu znaleckého posudku, zejm. z popisu rodinného domu, kopie katastrální mapy a fotodokumentace soud rovněž uzavřel, že reálné rozdělení domu by nepochybně vyžádalo značné náklady (např. na stavebně technické oddělení samostatných nemovitostí včetně zřízení přístupu do nich, vstupu na zahradu, zřízení samostatných sítí, přebudování okenních otvorů apod.) a vznikly by dva objekty o šíři v uliční části cca 6 - 7m a soud proto takové rozdělení nepovažuje za účelné a možné. Účastníci ani o tento způsob vypořádání spoluvlastnictví neměli zájem.

11. Z kupní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že byla uzavřena mezi , jméno FO, a , jméno FO, na straně prodávající a žalovanou na straně kupující, a na jejím základě žalovaná odkoupila podíl na nemovitosti ve výši 2/3 za kupní cenu 2 x 200.000 Kč. Z kupní smlouvy ze dne 6. 12. 2023, uzavřené mezi prodávající , právnická osoba, a žalobkyní na straně kupující bylo zjištěno, že žalobkyně odkoupila podíl na nemovitosti ve výši 1/3 za kupní cenu 350.000 Kč.

12. Z účastnické výpovědi jednatelky žalobkyně soud zjistil, že žalobkyně podíl k nemovitosti nabyla od realitního makléře kupní smlouvu ze dne 6. 12. 2023 za kupní cenu 350.000 Kč. Předmětem podnikání žalobkyně je mimo jiné stavění a rekonstrukce nemovitostí. Žalobkyně disponuje finančními prostředky na vyplacení podílu žalované a je schopna je rychle vyplatit. Dále jednatelka společnosti uvedla, že úmyslem žalobkyně bylo scelit podíly, nemovitost následně zrekonstruovat a nabízet byty k běžnému pronájmu (nikoliv tedy např. k pronájmu sociálně slabým za účelem čerpání dávek). Žalobkyně nabízela žalované odprodej celé nemovitosti třetí osobě a rozdělení výtěžku, neboť byla nabízena výhodná cena.

13. Z výpovědi starostky žalované obce bylo zjištěno, že obec podíl k nemovitosti nabyla kupní smlouvou ze září roku 2023, kdy jeden ze spoluvlastníků prodal podíl společnosti , právnická osoba, , která měla na zbývající spoluvlastníky neúměrné požadavky např. na nájemné. Zastupitelstvo proto rozhodlo, že se obec pokusí zbývající podíl získat do svého vlastnictví a pomoci občanům, kteří dům užívali. Nemovitost není momentálně užívaná a obci by se hodila pro zřízení knihovny a keramické dílny, původně umístěné ve škole v bezprostřední blízkosti. Žalovaná má taktéž k dispozici finanční prostředky na vyrovnání podílu žalobkyně.

14. Z výzvy žalované žalobkyni ze dne 26. 3. 2024 a z další korespondence mezi účastníky (přípisy žalované žalobkyni ze dne 24. 6. 2024, 17. 7. 2024 a 7. 10. 2024 a přípisy žalobkyně žalované ze dne 15. 7. 2024 a 24. 9. 2024), soud zjistil, že účastníci spolu jednali o vyřešení jejich sporu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví mimosoudně, kdy žalobkyně navrhovala odkoupení podílu žalované do svého výlučného vlastnictví za 1.200.000 Kč, případně odkup podílu žalobkyně obcí za 600.000 Kč. Žalovaná pak žalobkyni vyjádřila zájem na koupi jejího podílu za částku 430.000 Kč. Žalobkyně později navrhovala zahájení jednání o společném prodeji nemovitosti za částku 1.890.000 Kč, resp. 1.950.000 Kč s tím, že v případě prodeje dojde ke zhodnocení majetku způsobem, kterého nelze na finančním trhu dosáhnout. S prodejem žalovaná nesouhlasila a setrvala na zájmu získat nemovitost do svého výlučného vlastnictví.

15. Podle § 1140 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

16. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

17. Podle § 1144 odst. 1 a 2 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.

18. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

19. Z citované právní úpravy vyplývá, že spoluvlastníky nelze zásadně nutit, aby proti své vůli setrvávali ve spoluvlastnickém vztahu, a že žalobce nemusí tvrdit ani prokazovat důvody, pro něž není další zachování spoluvlastnického vztahu opodstatněno. Zákon stanoví taxativním způsobem možné způsoby vypořádání spoluvlastnictví soudem a jejich pořadí, a to: a) rozdělení věci, b) přikázání věci jednomu nebo více spoluvlastníkům za náhradu a c) prodej věci ve veřejné dražbě.

20. Nutno dodat, že ze strany účastníků nebyly tvrzeny žádné skutečnosti vedoucí k závěru, že by zrušení spoluvlastnictví bylo žádáno v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků ve smyslu citovaného ustanovení § 1140 odst. 2 o. z., což by mohlo vést k zamítnutí žaloby.

21. Na základě provedeného dokazování pak soud vzal za prokázané, že účastníci jsou spoluvlastníky nemovitosti, kdy žalobkyně vlastní podíl ve výši 1/3 a žalovaná ve výši 2/3. K dohodě o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví mezi účastníky nedošlo (a to ani v průběhu řízení), kdy sice oba mají zájem na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k nemovitosti, nicméně každý z nich ke dni rozhodnutí soudu preferuje nabytí vlastnického práva k nemovitosti jako celku a nebyli ani schopni se shodnout na obvyklé ceně nemovitostí a částce k vypořádání podílů. Protože nebylo ani zjištěno nic, co by ve smyslu citovaných ustanovení o. z. bránilo zrušení spoluvlastnictví, soud v souladu s ustanovením § 1143 o. z. žalobě vyhověl a rozhodl o zrušení spoluvlastnictví k nemovitosti (výrok I. tohoto rozsudku).

22. Následně bylo třeba rozhodnout o způsobu vypořádání účastníků jako spoluvlastníků. Přednostním způsobem vypořádání je rozdělení společné věci. Podmínkou pro tento způsob vypořádání je, že se jedná o rozdělení dobře možné. Tato podmínka není naplněna pouhou faktickou možností a technickou proveditelností, ale také funkčním opodstatněním rozdělení. Při rozhodování o zrušení spoluvlastnictví k nemovitostem musí soud dbát, aby dělení bylo z hospodářského hlediska účelné, aby bylo spravedlivé, a aby některý ze spoluvlastníků nebyl dělením vážně poškozen, a to i s přihlédnutím k velikosti jejich podílů. Rozdělením nemovitostí by neměla být ani podstatně snížena jejich hodnota.

23. Jak již bylo výše uvedeno, soud v této části uzavřel, že rozdělení nemovitosti (zde myšleno především domu) nepovažuje za účelné a tento způsob vypořádání nežádali ani účastníci řízení (viz bod 10.). Soud proto již na tomto základě dovodil, že na účastnících nelze v daném případě požadovat, aby nesli nepochybně enormně vysoké náklady na případné vytvoření samostatných objektů, které by navíc byly (už s ohledem na jejich plošné rozměry) jen obtížně uživatelné a reálné rozdělení nemovitostí proto podle přesvědčení soudu není ve smyslu citované právní úpravy možné. Obecně ani není na místě v podobných případech účastníky řízení při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nutit k tomu, aby realizovali náročné stavební úpravy související s rozdělením stavby, když žádný z účastníků nemá o tento způsob vypořádání spoluvlastnictví zájem.

24. Dalším v zákoně stanoveným způsobem vypořádání spoluvlastnictví je přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu, přičemž zákon výslovně nestanoví hlediska, podle nichž má být výlučný vlastník určen. Nejvyšší soud ČR ve své rozsudku sp. zn. 22 Cdo 1236/2017 dospěl k závěru, že ačkoliv z ustanovení § 1147 o. z. vyplývá toliko jediná podmínka pro přikázání společné věci za náhradu, a to zájem spoluvlastníka o přikázání věci do jeho výlučného vlastnictví, to, komu bude věc přikázána, záleží na úvaze soudu, která může vyjít i z jiných kritérií, respektuje-li základní principy soukromého práva (vždy je třeba zohlednit všechny podstatné okolnosti dané věci). V rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 2744/2011 se pak uvádí, že lze vzít do úvahy mimo jiné i okolnosti, za kterých došlo k nabytí spoluvlastnického podílu25. V této části vzal soud z provedených důkazů za prokázané, že žalobkyně je spoluvlastnicí nemovitosti k id. 1/3 a žalovaná k id. 2/3 a jak žalobkyně, tak žalovaná mají zájem na přikázání nemovitosti do jejich výlučného vlastnictví s tím, že rovněž disponují potřebnými finančními prostředky na vypořádání. Z výpovědi žalované se pak podává, že podíl na nemovitostech nabyla v rámci řešení tíživé situace občanů obce a jejím záměrem je nabytí věci do výlučného vlastnictví a využití nemovitosti pro veřejně prospěšné účely (zřízení knihovny a keramické dílny). Je třeba dodat, že tento zájem žalované byl po celou dobu od nabytí podílu na nemovitosti konzistentní. Žalobkyně sice v rámci účastnického výslechu uvedla, že jejím úmyslem bylo scelit podíly, nemovitost zrekonstruovat a vzniklé byty nabízet k pronájmu, v této části však soud považuje vyjádření jednatelky žalobkyně za účelové, když z tvrzení žalobkyně v žalobě či dalších podáních naopak vyplynulo, že podíl na nemovitosti žalobkyně pořizovala jako investici. Nakonec i z korespondence, která probíhala mezi účastníky v rámci jednání o smírném vyřízení věci bylo prokázáno, že žalobkyně navrhovala mj. odprodej podílu žalobkyně obcí nebo i společný prodej nemovitosti za výhodnější cenu. Až při jednání soudu dne 23. 10. 2024 žalobkyně projevila záměr nemovitost rekonstruovat a použít pro uspokojování bytových potřeb občanů. Znaleckým posudkem zadaným soudem byla obvyklá cena nemovitosti stanovena na částku 1.727.000 Kč.

26. Na základě výše zjištěného skutkového stravu věci soud uzavřel, že velikost spoluvlastnických podílů svědčí ve prospěch přikázání nemovitosti do vlastnictví žalované, přičemž žalovaná je také schopna vyplatit žalobkyní příslušnou náhradu (o čemž není důvod pochybovat). Obecně je vždy na místě přikázat věc do výlučného vlastnictví většinového spoluvlastníka či spoluvlastníků, když je třeba respektovat jejich většinovou vůli a také výše finanční náhrady je v takovém případě nižší (vyjadřující menšinový podíl). Pro přikázání věci menšinovému spoluvlastníkovi by naopak soud musel shledat závažné důvody (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 4940/2017 či nově sp. zn. 22 Cdo 1009/2025).

27. Soud při úvahách, komu přikázat nemovitost do výlučného vlastnictví zohlednil i další zjištěné individuální skutečnosti, zejm. důvody nabytí podílů na nemovitosti účastníky či jejich další záměry s nemovitostí jako celkem. Zatímco žalobkyně podíl na nemovitosti nabývala z investičních důvodů a přinejmenším zpočátku sledovala čistě své podnikatelské záměry, kdy měla zájem na jejich finančním zhodnocení (prodej se ziskem), žalovaná pořízením podílu řešila situaci svých občanů a po celou dobu hodlala nemovitost využít pro uspokojení potřeb a zájmů obyvatel obce (zřízení knihovny a keramické dílny), tedy k veřejně prospěšným účelům.

28. S ohledem na všechny výše uvedené skutečnosti soud proto rozhodl o přikázání nemovitosti do výlučného vlastnictví žalované (výrok II.).

29. Vzhledem k tomu musel také soud rozhodnout o povinnosti žalované zaplatit žalobkyni přiměřenou, Anonymizováno, náhradu za její 1/3 spoluvlastnický podíl. Základem pro určení výše vypořádacího podílu v řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví je obvyklá cena (k tomuto srov. např. usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 3240/2006), zde zjištěná znaleckým posudkem , jméno FO, se soud vyjádřil výše. K zaplacení uvedené částky byla žalované stanovena delší lhůta, tak aby měla s ohledem na její výši a nutné schvalovací a účetní procesy dostatečný prostor pro její zajištění a řádnou úhradu (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).

30. O nákladech řízení mezi účastníky navzájem soud rozhodl v souladu s § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že se žádnému nepřiznává jejich náhrada (výrok IV.). Podle již ustálené judikatury nejvyšších soudů, a to zejména soudu Ústavního, se v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nepřiznává náhrada nákladů řízení žádnému z účastníků, pokud soud návrhu vyhověl. Nelze totiž správně určit úspěch či neúspěch účastníků, jelikož se v případě návrhu na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví jedná o tzv. iudicii duplicis, tj. že tento návrh mohou podat oba účastníci (např. nález Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 2081/21 či nález Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 404/22). Jinak řečeno ve věcech zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nelze vycházet ze zásady tzv. procesního úspěchu ve věci, nýbrž z toho, že žádný z účastníků nevychází z řízení s menší hodnotou, než s kterou do ní vstupoval. Soud ani není vázaný návrhem stran o způsobu vypořádání (§ 153 odst. 2 o. s. ř.).

31. Podle § 141 o. s. ř. lze-li očekávat náklady důkazu, který účastník navrhl nebo který nařídil soud o skutečnostech jím uvedených anebo v jeho zájmu, uloží předseda senátu tomuto účastníku, není-li osvobozen od soudních poplatků, aby před jeho provedením složil zálohu podle předpokládané výše nákladů, jinak nelze důkaz navrhovaný účastníkem provést, o tom musí být účastník poučen.

32. Usnesením ze dne 11. 11. 2024, č. j. 6 C 62/2024-89 byl ve věci ustanoven znalec , tituly před jménem, , jméno FO, a zároveň byla každému z účastníků řízení uložena povinnost uhradit zálohu na náklady důkazu znaleckým posudkem ve výši 4.000 Kč. Tuto svou povinnost účastníci řízení splnili a znalci byla následně usnesením ze dne 20. 5. 2025, č. j. 6 C 62/2024-127 přiznána odměna ve výši 7.645,20 Kč za podání znaleckého posudku, která byla znalci ze složených záloh vyplacena. Na zálohách proto přebývá částka 354,80 Kč, kterou je stát povinen účastníkům vrátit. Soud proto rozhodl o vrácení nespotřebovaných záloh, a to každému z účastníků v částce 177,40 Kč.