10 C 78/2021

Plný text

Okresní soud v Rakovníku rozhodl samosoudkyní Mgr. Kristinou Románkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalované a žalovaného 2. celé jméno žalované , narozená dne datum bytem adresa žalované a žalovaného oba zastoupeni advokátem JUDr. jméno jméno sídlem adresa o zaplacení 418 025 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby byla žalovaným uložena povinnost zaplatit společně a nerozdílně žalobkyni částku 418 025 Kč, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna nahradit státu náklady řízení ve výši 484 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet Okresního soudu v Rakovníku.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku náhradu nákladů řízení ve výši 156 976,93 Kč k rukám zástupce žalovaných [příjmení] [jméno] [jméno], advokáta.

1. Žalobkyně se domáhala podanou žalobou rozhodnutí, kterým by byla žalovaným uložena povinnost zaplatit žalobkyni 418 025 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že dne [datum] byla mezi žalobkyní jako kupující a žalovanými jako prodávajícími uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byla koupě stavby [adresa] (rodinný dům), jež je součástí pozemku parc. č. st. 466, nacházející se v katastrálním území a obci [obec], pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] (dále jen„ nemovitosti“). Kupní cena byla sjednána [částka] K. Do užívání žalobkyně byla nemovitost předána dne [datum]. Nemovitost byla prodávána jako nemovitost postavená v roce 2005. Před uzavřením smlouvy byly vykonány dvě prohlídky nemovitosti. V průběhu prohlídky nemovitosti byla žalobkyně ujišťována, že nemovitost je ve výborném stavu, byla stavěna kvalitně a je v naprostém pořádku. Bylo uváděno, že nemovitost si žalovaní stavěli pro sebe, nikoliv na prodej, a proto jsou veškeré materiály pouze ty nejkvalitnější. Konkrétně pak byla ujišťována o nadprůměrně provedené hydroizolaci. V průběhu užívání nemovitosti se začaly objevovat projevy některých vad, kdy zejména začátkem léta 2018 v průběhu bouřky došlo k vytopení spodních místností vodou do výšky přibližně 5 cm. Žalobkyně o tomto neprodleně žalované informovala, avšak dostala se jí pouze odpověď, že to není možné. Dále žalobkyně zjistila, že neodtéká toaleta, ve sprše se vrací vzduch z jímky, což způsobuje nepříjemný pach v celém přízemí. Žalobkyně měla problémy i se spalinovými cestami. V návaznosti na podezření výskytu skrytých vad nemovitosti nechala žalobkyně pro jistotu odborně prověřit technický stav nemovitosti. [příjmení] tohoto odborného prověření jsou dokumenty označené jako Technický průkaz nemovitosti ze dne [datum], Vady nemovitosti ze dne [datum] a [datum] a Protokol z měření ze dne [datum]. Nemovitost vykazuje několik závažných vad. Žalobkyně uplatňuje (po rozšíření žaloby) následující vady: (a) [příjmení] č. H14 – Zatékání do konstrukcí vlivem chybějící nebo vadně odvodněné hydroizolace umístěné pod krytinu šikmých střech, (b) [příjmení] č. T12 – Vytápění – chyby v kamnech na pevná paliva – spotřebič nemá vlastní přívod vnějšího vzduchu, (c) H02 spočívající v absenci funkční svislé hydroizolační vrstvy stěny pod terénem a pronikání vlhkosti do interiéru z plochy podlahy a z rohu u napojení stěny a podlahy. Dům ve svahu tvoří překážku v toku povrchové vody a v zásypech se hromadí voda, (d) H03 spočívá v netěsnosti hydroizolace spodní stavby po obvodu objektu a důsledkem je zatékání vody do konstrukcí a interiéru. Žalobkyně bez zbytečného odkladu po obdržení a seznámení se s obsahem odborných vyjádření a po předání věci svému právnímu zástupci vady nemovitosti oznámila žalovaným a uplatnila právo na poskytnutí přiměřené slevy z kupní ceny, a to ve výši 564 450 Kč. Oznámení vad nemovitosti a výzva k úhradě přiměřené slevy z kupní ceny ze dne [datum] bylo doručeno žalované [číslo] dne [datum], žalovaný [číslo] si zásilku ve stanovené úložní době na poště nevyzvedl a zásilka se tak vrátila odesílateli jako nevyzvednutá. Žalobkyně touto žalobou uplatňuje svůj nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny ve výši 418 025 Kč, tj. ve výši odpovídající nákladům potřebným na sanaci vad č. H02, H03, H14 a T12, se zohledněním DPH a příslušenství.

2. Žalovaní nárok uplatněný v žalobě neuznali a navrhli její zamítnutí. Předmětné nemovitosti byly nabízeny k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře, která celý obchod zprostředkovávala. Vlastnímu uzavření kupní smlouvy předcházela četná jednání mezi žalobkyní a žalovanými, resp. realitní kanceláří, v důsledku kterých žalovaní dokonce přistoupili na výrazné snížení původně požadované kupní ceny o částku 1 500 000 Kč. Proběhly nejméně čtyři důkladné prohlídky nemovitostí za přítomnosti nejen žalobkyně, ale i jí přizvaných osob, které ve vztahu k žalovaným byly prezentovány jako osoby disponující odbornými znalostmi z hlediska posouzení technického stavu nemovitostí. Žalobkyně tak měla opakovaně možnost si nemovitosti řádně prohlédnout včetně veškerých součástí a příslušenství a v souvislosti s tím jí byly předloženy veškeré listinné podklady, kterými žalovaní disponovali v souvislosti s výstavbou domu a dalších stavebně technických prvků nemovitostí (projektová dokumentace vyhotovená [právnická osoba] real s.r.o.), jakož i listinné dokumenty žalovanými vyžádané za účelem převodu nemovitostí (znalecký posudek znalce [jméno] [příjmení], který obsahoval odborný popis nemovitostí). Žalobkyně pak v této fázi byla ze strany žalovaných seznámena mimo jiné i s tím, že levé křídlo domu původně zkolaudované jako garáž, bylo přestavěno na pracovnu, nicméně v souvislosti s realizací této úpravy nedošlo k instalaci tepelné izolace pod střešní krytinou ani pojistné hydroizolace, došlo pouze ke zbudování stropu mezi pracovnou a vrchní částí objektu, čímž vzniknul fakticky další půdní prostor, který nebyl tepelně izolován. Žalobkyně při opakovaných prohlídkách převáděných nemovitostí osobně realizovala obhlídku i této části domu. K uzavření kupní smlouvy došlo [datum] a k předání nemovitostí dne [datum], žalovaní až v květnu 2019 obdrželi prostřednictvím právního zástupce žalobkyně listinu označenou jako„ oznámení vad nemovitosti a výzva k úhradě přiměřené slevy z kupní ceny“, jejíž součástí bylo sdělení, že žalobkyně uplatňuje z titulu skrytých vad nemovitosti slevu z kupní ceny ve výši 492 200 Kč, dále z titulu náhrady nákladů na opatření či úpravu chybné dokumentace částku ve výši 72 250 Kč a výzvu k uhrazení nákladů právního zastoupení 26 330 Kč. [jméno] žalobkyně nejen, že si nemovitosti opakovaně prohlédla a byla podrobně seznámena s jejich stavem, ale tuto skutečnost i výslovně potvrdila v kupní smlouvě, kde prohlásila, že stav převáděných nemovitostí je jí dostatečně znám a bez výhrad, připomínek či námitek nemovitosti do svého vlastnictví přijímá. Žalovaní především namítají, že uplatnění práv z vadného plnění ze strany žalobkyně nebylo učiněno bez zbytečného odkladu, neboť o existenci těchto vad byli žalovaní srozuměni až s odstupem více jak jednoho roku od uzavření smlouvy. Žalovaní k vadě číslo H14 uvádí, že ani z dokumentu„ Vady nemovitosti“ ani z jiných okolností nevyplývá, že se v daném případě jedná o vadu. Uvedený dokument pouze poukazuje na skutečnost, že„ napojení hydroizolační doplňkové hydroizolace (DHV) v místě prostupu odvětrání kanalizace nad střechu je nezabezpečené, nevodotěsné, DHV v konstrukci střechy nad levým křídlem domu zcela chybí“. Jak vyplývá již z označení„ hydroizolační doplňková izolace“ tato je prvkem pouze duplicitním, jež má funkci pojistného zabezpečení hydroizolace pro případ, že by primární hydroizolační prvek (krytina) nedostatečně plnil svoji funkci. Pokud jde o chybějící doplňkovou pojistnou hydroizolaci v konstrukci střechy nad levým křídlem, pak tato část střechy zakrývala otevřené stání pro osobní vozidlo, přičemž tento prostor byl následně oddělen v souvislosti se zbudováním pracovny. Žalobkyní zmiňovaná vada, vadou být ani nemůže, neboť i z fotodokumentace není patrné, že by do objektu v místech nedostatečné či chybějící pojistné izolace jakýmkoliv způsobem zatékalo. Po dobu, kdy žalovaní nemovitost užívali, tedy po dobu 13 let k tomu nikdy nedošlo. V případě žalobkyní zmiňované vady označené jako T12 Vytápění – chyby v kamnech na pevná paliva, žalobkyně tvrdí, že spotřebič, tedy krb nemá vlastní přívod vnějšího vzduchu. Stejně jako v případě předchozí tvrzené vady, tuto skutečnost mohla žalobkyně zjistiti již samotnou obhlídkou před uzavřením smlouvy, když navíc se v žádném případě nejedná o vadu, neboť externí přívod vzduchu k danému doplňkovému zdroji vyhřívání není žádným technickým předpisem předepsán. K uplatněné vadě H02 žalovaní uvedli, že sklep je dostatečně chráněn proti zemní vlhkosti vodorovnou izolací, stejně tak svislou izolací na obvodových stěnách přilehlých k terénu ve svahu. Obě tyto izolace jsou svařeny a svislá izolace je chráněna extrudovaným polystyrenem. Ve štěrkovém obsypu obvodové stěny je umístěna drenáž vyústěná do trativodu, zejména pro snížení hladiny spodní vody při vzestupu její hladiny, například v důsledku přívalových dešťů. Pokud by tato vada existovala již v době převodu a vznikla, dle tvrzení žalobkyně, již při realizaci díla, musela by být takováto vada při řádné prohlídce nemovitosti viditelná a tedy i zjevná, když její dlouhodobé působení po dobu přibližně 13 let by muselo být vizuálně dobře zjistitelné. Obdobné výhrady měli žalovaní k uplatnění vady č. H03 – Hydro – spodní stavba – podsklepené i nepodsklepené objekty – nepropustné zeminy. Pokud se vůbec jedná o vadu, jedná se o vadu se shodnými projevy v interiéru stavby, jako v případě vady označené H02, pouze s jinou příčinou vzniku. Pokud ke vzniku této vady došlo již v době výstavby nemovitosti, tato vada by se musela projevovat již v době, kdy jí užívali žalovaní a musela by být vizuálně zjistitelná v době předání nemovitosti.

3. Jednotlivá skutková zjištění má soud za prokázaná z následujících důkazů:

4. Rodinný dům na adrese [adresa], byl dokončen v říjnu 2005 (průkaz energetické náročnosti budovy).

5. Žalovaná [číslo] emailem ze dne [datum] zaslala žalované projekt novostavby rodinného domu včetně zpěvněných ploch, technickou zprávu o ústředním vytápění z prosince 2004, projekt pracovny a znalecký posudek [číslo] (email ze dne [datum] včetně všech souvisejících příloh).

6. Žalobkyně emailem ze dne [datum] sdělila žalované [číslo] že projekt prozkoumali a původně v projektu byla garáž, ze které se udělala pracovna, ale strop je tam jako v garáži 2,2 m. Z původní pracovny se stropem 2,25 m se udělala ložnice. Podle stavební normy – obytná místnost má mít strop 2,55 m a výš. Dům je 12 let starý, takže veškeré inženýrské sítě začínají být unaveny, hlavně topení. V 1NP – přízemí, jelikož je to z jedné strany přisypané zeminou a je ve svahu – stálý problém s vlhkostí, dům je postaven z cihel 40 cm, ne z 49 cm, jenom 20 cm izolace stropu, která navíc udělána špatně (vata nesmí ze shora být zaklopena OSB deskou bez větrání, protože pára z bytu nemá kam odcházet (OSB parobrzda), má větší tepelné ztráty - vysoké náklady na topení, před domem utopená kaplička – potenciální problém při silném dešti. Dle těchto skutečností jsou ochotni zaplatit maximálně 7 500 000 Kč, dle názoru žalobkyně a názoru stavebníka dům neodpovídá ceně odhadce. Stavebnětechnické stránce žalobkyně nerozumí a musí souhlasit s názorem stavebníka. Žalovaná [číslo] reagovala emailem ze dne [datum], když mimo jiné sdělila žalobkyni, že výška stropů původní pracovny má 2,30 a je zkolaudovaná. Pokud by byl pod„ normou“ měli by o tom záznam v kolaudačním rozhodnutí, které je vydáno„ bez výhrad“. Přízemí není jen„ přisypané zeminou“, ale veškerá voda z této strany domu je zajištěna proti vlhkosti třikrát, jednak dvojitou vrstvou extrudovaného polystyrenu, dále pevným zatrubněním všech svodů a navíc i drenážemi. Kaplička – zažili několik„ silných dešťů“ a nikdy se„ problém“ neprojevil. (email ze dne [datum]).

7. Žalovaný [číslo] zaslal žalobkyni dne [datum] SMS zprávu s tím, že snížili s realitními makléři cenu na 9 000 000 Kč a začali se„ dít věci“. Od příštího týdne je čeká maraton s vážnými zájemci o koupi, kteří již mají vše nastudováno. Proto konkrétně jí nabízí ještě jednou dům ke koupi za 8,7 milionu, což je cena bez realitky pouze pro ni, sleva, na níž by se zabrzdili je tudíž 1,3 milionu. Při všech výhradách které jim ne všechny připadaly opodstatněné a relevantní jim připadá, že by tato cena pro ni mohla být atraktivní, ke všemu snížena o provize RK a náklady s ní spojené (přepis SMS komunikace na č.l. 155-156).

8. Žalovaní jako prodávající a žalobkyně jako kupující uzavřeli dne [datum] kupní smlouvu, na základě které prodávající prodali kupující do jejího výlučného vlastnictví nemovitosti za kupní cenu ve výši 8 000 000 Kč. V článku VII. odst. 8 žalovaní prohlásili, že před podpisem smlouvy seznámili žalobkyni s prodávanými nemovitostmi a kupující prohlásila, že je jí stav nemovitostí ke dni podpisu smlouvy dostatečně znám a bez výhrad, připomínek či námitek nemovitosti přejímá do svého vlastnictví (kupní smlouva). Žalovaní jako prodávající a žalobkyně jako kupující podepsali dne [datum] předávací protokol k nemovitostem za účasti Evropa realitní kancelář [obec]. V článku III je uvedeno„ předáno bez viditelných vad“ (protokol o předání nemovitosti).

9. Žalobkyně emailem ze dne [datum] oznámila žalovanému [číslo] že v domě je problém s vodou. Žalovaný [číslo] reagoval emailem ze dne [datum] s tím, že za 13 let se jim toto ani jednou nestalo. Zažili několik přívalových dešťů. Poslal fota staviteli domu, který se vyjádřil, že toto je případ pro pojišťovnu a je to podle něj od přívalového deště, který nepobrala drenáž možná„ anglický dvorek“. Není to žádný„ problém s vodou“ (emailová komunikace na č.l. 157 včetně fotografií založených na č.l. 158-159).

10. Dne [datum] odborně způsobilá osoba [jméno] [příjmení], vystavil zprávu o provedení kontroly a čištění spalinové cesty, která proběhla dne [datum]. Zjištěné nedostatky, které nebyly odstraněny na místě – nutno instalovat kontrolní otvor do kolene 90°, nutno odpojit digestoř. Termín odstranění nedostatků do 2 měsíců (listiny založené ze strany žalobkyně na č.l. 214 – 242). 11. [příjmení] [jméno] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] ze znaleckého ústavu [právnická osoba] zpracovali dne [datum] dokumenty označené jako„ Technický průkaz nemovitosti“ a„ Vady nemovitosti“ a dne [datum] dokument označený jako„ Vady nemovitosti“. V soupisu vad nemovitosti je pod č. H02 popsána vada Hydro – spodní stavba- podsklepené objekty, nepropustné zeminy – hromadění vod v zásypech s cenou sanace 140 000 Kč s tím, že projevy vady jsou lokálně viditelné (na vnitřních konstrukcích). Pronikání vlhkosti do interiéru z plochy podlahy a z rohu u napojení stěny podlahy, lokální pronikání vlhkosti do objektu v místě sklípku, v létě při větším dešti došlo k vytékání spodní vody skrz konstrukce podlahy, stěny (jedna stěna přilehlá k terénu) ve sklepě, stála hladina vody cca 5 cm, která po pár dnech sama od sebe zmizela. Pod č. H03 je popsána vada Hydro – spodní stavba- podsklepené i nepodsklepené objekty, nepropustné zeminy s cenou sanace 60 000 Kč s tím, že projevy vady jsou lokálně viditelné. Vlhnutí, pronikání vody ve spodních partiích obvodových stěn ve styku s terénem nebo pod terénem. Pod č. H14 je popsána vada Hydro – šikmá střecha -doplňková hydroizolace s cenou sanace 151 500 Kč s tím, že projevy vady jsou lokálně viditelné. Nezabezpečené (nevodotěsné) napojení hydroizolační doplňkové hydroizolace (DHV) střechy v místě prostupu odvětrání kanalizace nad střechu v pravé části (zděná část), absence doplňkové hydroizolační vrstvy (DHV) v konstrukci střechy nad levým křídlem domu (část sendvičové dřevostavby), absence kontralatě – nevhodně větraná konstrukce střechy nad levým křídlem domu (část sendvičové dřevostavby). Pod č. T12 je popsána vada Vytápění – Chyby v kotlích, kamnech a krbech na tuhá paliva 12 000 Kč s tím, že projevy vady jsou lokálně viditelné. Absence přívodu externího vzduchu ke krbu, při použití digestoře riziko vytvoření podtlaku v místnosti a otočení proudění spalin do místnosti, provedena revize spalinové cesty – nevyhovující, chybí kontrolní revizní otvor v koleni 90°. U všech popsaných vad je uvedeno, že určení příčin vyžaduje odborné vzdělání (vady nemovitosti, technický průkaz nemovitosti).

12. Zástupce žalobkyně oznámil žalovaným přípisem ze dne [datum] vady nemovitosti s tím, že v důsledku skrytých vad má žalobkyně právo na přiměřenou slevu z kupní ceny ve výši 492 200 Kč včetně DPH, náhradu nákladů na opatření chybějící či na opravu chybné dokumentace ve výši 72 250 Kč a náklady za právní zastoupení ve výši 26 330 Kč a vyzval žalované k úhradě částky 590 780 Kč (oznámení vad nemovitosti a výzva k úhradě přiměřené slevy z kupní ceny ze dne [datum] včetně dodejky). Zástupce žalovaných sdělil přípisem ze dne [datum] zástupci žalobkyně, že požadavek žalobkyně na úhradu částky celkem 590 780 Kč považují za zcela nedůvodný. Žalovaní uzavřeli s žalobkyní dne [datum] kupní smlouvu, kdy žalobkyně byla podrobně seznámena se stavem nemovitostí, když sama prohlásila, že jejich stav je jí dostatečně znám a bez výhrad, připomínek či námitek je přijímá do svého vlastnictví. Poté došlo k řádnému předání nemovitostí dne [datum], když ani z protokolu o předání nemovitostí nevyplývá, že by na nich byly zjištěny konkrétní vady, naopak žalobkyně je převzala bez vad. Dále zástupce žalovaných uvedl, že rozhodně není včasným uplatněním práva z vadného plnění, pokud žalobkyně nemovitosti užívala a užívá po dobu přesahující jeden rok (přípis zástupce žalovaných ze dne [datum] a ze dne [datum]). Žalobkyně prostřednictvím svého zástupce dodatečně oznámila žalovaným další skryté vady nemovitosti, a to vady U01 – nedostatečná vzduchotěsnost obálky budovy, jejíž skutečný rozsah bylo možné zjistit výhradně na základě provedení odborné diagnostiky. Žalovaní byli vyzvání k uhrazení částky celkem 782 950 Kč a nákladů řízení ve výši 40 560 Kč (dodatečné oznámení vad, vyjádření a předžalobní výzva k úhradě přiměřené slevy z kupní ceny ze dne [datum], včetně dodejky). Zástupce žalovaných sdělil přípisem ze dne [datum] zástupci žalobkyně, že žalovaní setrvávají na svém stanovisku k požadavku uhradit slevu z kupní ceny tak, jak vyjádřili v dopise ze dne [datum] a zcela odkazují na svoji argumentaci zde uvedenou (přípis zástupce žalovaných ze dne [datum])

13. Svědek [příjmení] [jméno] [příjmení] uvedl, že dům zrealizovali. Vystudoval pozemní stavitelství, vysokou školu, je autorizovaný inženýr v oboru pozemních staveb. Snažili se ho osadit vhodně do docela náročného terénu. Dům byl zkolaudován a od té doby se nedělo nic, žádné reklamační věci. Potom se mu žalovaná [číslo] ozvala až v roce 2018, že při nějakém větším dešti se vyskytla ve sklepě voda, a potom až teď před soudem. Pojistná hydroizolace není úplně správný technický výraz, je to izolace separačně dělící, jejíž hlavním účelem je to, aby vytvořila vzduchovou mezeru pod střešní krytinou. Jde o to, aby byla souvislá mezera průběžná na celou délku střechy až do prostoru tzv. půdičky, aby se tam zajistilo rovnoměrné ochlazování střešního pláště konstrukce, aby v budoucnosti nevznikaly rampouchy a námrazy na volném konci střechy, protože vždy nějaký tepelný únik na tu středovou vytápěnou část je, takže proto se dává fólie. I pracovník Bramacu nebyl nadšený z těch hydroizolací z jednoho prostého důvodu, když se stane nějaká porucha, tak ta izolace to chytne a může tam docházet třeba k uhnívání dřeva v prostoru mezi latěma atd. Potom už se volily otevřené difuzní systémy, tam se dávala fólie z důvodů především vytvoření vzduchové mezery. Vždycky není nutné ji dávat do těch trojúhelníků, do těch prostor, které jsou průběžně odvětrány. Volí se už teď otevřené difuzní systémy, které propustí páru zevnitř do tohoto větraného prostoru. Takhle to i projektovali, ale ta fólie tam je. Žalovaní si tam dodělávali takovou půdičku a zateplovali si strop na té části, která byla původně určená jako garážové stání volné. Svědek není autorem tohoto projektu, žalovaní s ním jen tuto záležitost konzultovali. [jméno] ta fólie se nevyskytla a právě z toho důvodu, aby kdyby došlo k porušení tašky, aby to bylo hned vidět, ať se dá taška opravit, aby to někde nestékalo po fólii do míst, kde to bude dělat do budoucna problémy. Ten prostor je v podstatě odvětraný, takže je tam otevřený difuzní. V projektu se dá umístit komín. Důležité u toho je dimenzování jak průduchu, tam je důležitý průměr a výkon vložky, nebo toho vlastního krbu. To bylo konzultováno v rámci projektu s tím, že tam je dostatek otevřených prostor. Krb přímo nerealizovali, ale bylo to v rámci dokončování stavby a ví, že u toho byl specialista přímo. Byl použit klasický systém, zejména tedy část, která je přivrácená ke svahu, kde dům je částečně podsklepený a v té části se napojuje vodorovná hydroizolace na svislou. Dělali ji celoplošně natavením na zdivo a izolace se potom chrání nějakou vrstvou. Teď už se to dělá moderněji tvrzeným polystyrénem, vhodným do uložení v zemi, který zároveň chrání izolaci a tepelně izoluje. Mistra tam měl a projekt dělal ve spolupráci s architektem a se specialisty. S žalovaným [číslo] si tyká, nevídají se. Vyhlášku [číslo] 2018 o obecných požadavcích na výstavbu a návazné normy zná rámcově, ne úplně zpaměti. Zásadní zásahy do projektu nebyly, a pokud ano, tak jsou uvedené v kolaudačním rozhodnutí. Pro kolaudaci dokládal nezbytné doklady, jako jsou revize elektriky, tlakové zkoušky potrubí atd., co požaduje stavební úřad, a jsou na straně dodavatele. Přestavbu z původně garážového stání na pracovnu nerealizoval. Hydroizolaci ukončovali tak, že není zakončena pod zateplením domu, protože je to chráněno přesahem. Izolace přesahuje přes tuto izolaci a je zatavená. [příjmení] nemůže být příčina vstupu vody do domu. Stavbu stavěli na klíč. Měl základní řemesla a na některé věci si najímal subdodavatele. Začali někdy na jaře 2003 nebo 2004, ale víceméně ta stavba trvala asi rok a půl. [obec] části domu byly dělané ze sliveneckého mramoru, což je celkem dostupný a žádaný kámen v [obec], není problém ho sehnat ani teď. Podezdívku asi nedělal, protože tam byl původně vjezd do stání, pokud nějaká byla, tak jenom na krajích (výpověď svědka [příjmení] [jméno] [příjmení]).

14. Žalobkyně v rámci účastnického výslechu uvedla, že dům byl několik měsíců či let neustále k prodeji. Byla v situaci, že potřebovala kupovat nemovitost, našla ve [obec a číslo] nebo dokonce 3 domy v tom období, takže rozmýšlela několik domů a různě se na ně byla podívat. Tento dům si vybrala už asi čtvrt nebo půl roku před tím, ale byla tam vcelku nereálná částka, takže to odložila. Po čase se k tomu vrátila, když částka byla snížena, pak se o dům začala zajímat. Vybírala dům pro sebe a pro dědečka. Dům byl příhodný rozlohou, že tam byla jakoby oddělená část, kde děda může přebývat. Byla se tam podívat a vzhledem k tomu, že byla sama bez partnera, sama s dětmi, vzala na prohlídku kamaráda, protože jako sama žena si netroufla jít kupovat dům, necítila se silná v kramflecích. [příjmení], který jako každý jiný otec rodiny si nechal postavit dům, byl erudovanější, co se týče staveb, k tomu napsal nějaké výtky, které žalovaným přeposlala a na to jí odpověděli, že tomu tak není, že je všechno tak správně. Vše řádně zkolaudováno, postaveno, protože to stavěli pro sebe, neměli původně záměr dům prodávat, chtěli tam žít a situace se změnila a chtěli odejít. S kamarádem, který je vzděláním ekonom, tam mohli být hodinu. [příjmení] jí říkal, že v ložnici a pracovně, že jsou ty stropy nízké a to posílala v mailu žalované [číslo] která ji utvrzovala v tom, že to je správně, že to odpovídá normám a že to je řádně zkolaudováno. Druhá návštěva byla s maminkou, to si spíš prohlížely zahradu, a ještě tam vezla tatínka, ten si to jenom tak obešel. Pak už byla návštěva pouze s žalovaným [číslo] asi čtvrthodinová po té, co jí nabídli nemovitost za jinou cenu, tak si byli říct, že spolu do toho obchodu půjdou. Pak došlo k postupnému jednání, potom rezervační smlouva, nákup nemovitosti, předání nemovitosti a stěhování. Na první vadu přišla, což bylo vcelku tristní, týden po předání nemovitosti, kdy po letní bouřce se objevila voda ve sklepních prostorech, z toho byla opravdu špatná. Kontaktovala žalovaného [číslo] ten odpověděl, že to má natřít bílou barvou a nazdar. Samozřejmě se udělala pojistná událost, vysušilo se to, ale od té doby ty zdi jsou vlhké, je tam nutno topit, větrat, cíleně odvlhčovat tu místnost. Pak začala zjišťovat okolnosti, různě se ptala lidí, kteří už stavěli, nebo nějakého stavebníka, jestli by řekl, co se s tím dá dělat. Když kohokoliv oslovila, tak se chytil za hlavu, protože jí bylo řečeno, že pokud tam je porušená hydroizolace, ať už špatně udělaná nebo narušená, takže to znamená odkopat dům. Každý říkal, že to je nepředstavitelný cenový náklad. Doslova nespala, protože jako samoživitelka s dětma na krku, hypotékou, to pro ni byl problém velký. Začala řešit přesun tatínka, že z pracovny velké udělá pokoj pro dědu. Zjistila, že ta pracovna je dřevostavba, to vůbec netušila. Předpokládala, že to bylo přestavěno řádně s projektem a s kolaudací, což jí žalovaná [číslo] i potvrdila v mailu a není tomu tak, je to dřevostavba. Jak začala objevovat různé věci, byla zoufalá, takže oslovila společnost, aby jí k tomu dali nějaké odborné vyjádření, jak ta stavba na tom je. Dům viděla za 12 milionů, 10 milionů, 9 milionů, dokonce jednou i za 16 milionů. Když se nastěhovala do domu, postupně objednávala revize. Objednala komínáře a ten jí revizi dal s tím, že tam dopsal, že musí být doděláno koleno čistící, to se dodělalo, a že tam musí být přívod vzduchu. Nedá se zatopit, aniž by se zakouřila místnost, ten tah se vrací. [příjmení] tam byl po nastěhování v letní sezóně, před topnou sezónou to zajišťovala, protože přes léto se netopilo. Zásadní byla místnost, kde chtěla ubytovat dědu, protože když to tam chtěla nějak uzpůsobit, tak nikomu se do toho nechtělo, neodpovídá to projektu, je to dřevostavba, nízký strop, pak si vyžádala na stavebním úřadě platný projekt a technickou zprávu. To byl leden 2019. Dopracovala se k tomu, že ta místnost není zkolaudovaná. Vedoucí tehdejšího stavebního úřadu jí vysvětloval, co může podniknout za kroky, což bylo absolutně nepředstavitelné, protože k nějaké rekolaudaci toho prostoru by potřebovala nový projekt, revize proudu, musel by být zvýšen strop atp., takže se dostala do pasti, že bude užívat tu místnost v rozporu s kolaudačním rozhodnutím, což zase asi není správné. Žalovaný [číslo] jí psal v mailu poté, co psala o vodě, takový zesměšňující mail na její osobu, takže to bylo v celku nepříjemné. Psal, že hydroizolace je správná, že to provrtala. Projektovou dokumentaci od žalovaných nedostala žádnou. Postupně vady zjišťovala. Nejdřív byla voda, pak kamna na podzim, a pak se pouštěla do místnosti a začala zjišťovat nesrovnalosti s kolaudací a s možností úprav té místnosti, pak trvalo docela dlouho, než se vypracoval ten posudek. Bylo jí řečeno, že všechno je postavené dobře. Pracovna je nepřekonatelný problém. Střecha a podobně, to neumí zhodnotit, právě proto oslovila jiné společnosti. S žalovanými se osobně neznala. [příjmení] hydroizolace se projevuje tak, že je tam vlhko, občas se objeví mapy po deštích. Kontrolovali i svody, jestli čirou náhodou to není třeba ze střechy. Kupovala 250m2 dům a skončila na 150m2, který místo garážového stání má pracovnu. Z laického pohledu si myslela, že ten domeček, co je před vchodem, je garážové stání. Dům užívá. Kromě půd obytné prostory prošli. Neuvědomuje si, že by zaregistrovala nějakou vlhkost při prohlídce, protože to bylo takových neskutečných vjemů a i byla v takové životní stresové situaci, že nebyla schopna takové detaily sledovat. Fotografie byly zhotoveny v tu chvíli, když tam ta voda natekla, v červnu 2018. Před tím tam stojatá voda nebyla. Neuvědomuje si, že by byla na stěnách, protože v tu chvíli se stěhovali a nebyla to zatím místnost, kde se zabydlovali. Celý dům se maloval až někdy v červnu, červenci. V první místnosti je okno, anglický dvorek, pod úrovní terénu. V době, kdy přišla bouřka, to okno bylo asi zavřené, protože tam ještě vůbec nebyli, nicméně anglický dvorek má svůj vlastní odtok. Oknem tam natéct nemohlo. Tím se tam určitě voda nedostala, protože okolo toho okna to bylo a je suché. Cíleně vlhkost odstraňují odvlhčovačem, ale není to komfortní. Vizuální známky nějaké vlhkosti tam jsou po každém větším dešti, běžné bouřce letní, jsou tam ty rozpraskané čárky a mají tam takovou tu mapu. O tom, že ateliér byl vyhotoven z garážového stání, se dozvěděla z kolaudačního rozhodnutí, protože se nemohla dopočítat místností. Tatínek v krbu topí velice často. Kdykoliv tam přikládáte je zakouření. Na půdičce, která vznikala přebudováním garážového stání na ateliér, byla, jen tam strčila hlavu, otevírala to a ví, že odtud vytahovala nějaké náhradní dlaždice. Babička tam občas nakoukne. Nemá důvod, proč chodit na půdu. Žalovaný [číslo] ji několikrát psal, že cenu snížili, na to řekla, že to promyslí. Byl tam likvidátor z pojistky a neví, jestli to pak dotáhla do konce (výpověď žalobkyně).

15. Žalované [číslo] v rámci účastnického uvedla, že dům postavili pro sebe. Stavěla ho stavební firma na klíč. Žalovaní jsou z umělecké branže, takže opravdu stavebnictví nerozumí. Projekt byl schválen. Staviteli plně důvěřovali a kontrolovali. Použili opravdu to nejlepší, co mohli. [jméno] vybírali kámen, žulové parapety, věnovali se tomu domu tak, že je to pro ně, ne na prodej. Protože zůstali v tom velkém domě sami s manželem, dcera se odstěhovala do Anglie a měli v úmyslu za ní vycestovat, tak si řekli, že je moc práce s domem a že chtějí něco menšího. Mají naprosto čisté svědomí v tom, že nic nebylo ošizeno, nebo že by něco dělali schválně špatně. Člověk, který to stavěl, vystudovaný stavební inženýr, projekt dělal inženýr – architekt. Všechny půdorysy, které od ní žalobkyně dostala, byly orazítkovány stavebním úřadem. Všechno dělali s čistými úmysly a nikoho nechtěli podvést. Bylo trošku šachováno s cenou nemovitosti, bylo to strašně moc, pak to snižovali. Měli v plánu prodat ho za 10 000 000 Kč, to byla ta počáteční komunikace s žalobkyní na konci roku 2017. Ona namítala tedy, že jsou tam problémy s domem vyplývající ze stavební dokumentace, kterou dostala. Namítali nějaké vady, na to jí odpověděla a znovu jí ujistila, že si opravdu dávala záležet, protože právě je to dům ve svahu a věděli, že když to nebude dobře a řádně provedeno, že může nastat problém s vodou. Věděla, že se musí ten dům celý odkopat a pořádně zaizolovat, takže důsledně dbala na to, aby přesně ta přední část domu, aby zde voda byla odvedena. Svody, které jsou na té části, jsou zatrubněny do plné roury, aby voda byla odvedena od domu z přední části a ještě pod tou pevnou rourou pevnou je drenáž, celé je to zašťěpkováno, dvojitá izolace. Nikdy neměli ve sklepě vodu, má velké podezření, že v té době žalobkyně malovala, bylo tam otevřeno, aby mohli větrat. Žalovaní dům vymalovali barevně. Sklep byl vymalován žlutě a z fotky vidí, že je tam na zdi bílá, takže myslí, že je to v době malování. V době, kdy přišla SMS s obrázkem s upozorněním, že voda zatekla do domu, to vypadalo tak, že manžel dostal 2 fotografie v SMS a k tomu napsala žalobkyně„ máme problém s vodou“. To byla první tzv. reklamace toho domu, tímhle způsobem. Nikdy nebyl problém a bydleli tam 13 let, kolaudovali 2015. Dívala se na počasí podle data a byly velké přívalové deště, takže má jasné podezření, že bylo otevřené okno, za tím je obrovská vana z umělé hmoty, které se říká„ anglický dvorek“, ta věc samozřejmě má sifón a odvod vody taky, kdyby se tam dostala voda, ale když je přívalový déšť, tak může natéct dovnitř a také to podle té fotografie tak vypadalo. Dům byl zkolaudován tak, že ten prostor, kterému říkáme ateliér, bylo otevřené garážové stání, které mělo střechu. Rozhodli se po letech, že by mohli rozšířit prostor, tak si udělali ateliér z toho. Oslovili tehdejšího stavbyvedoucího, který jim stavěl dům, aby jim přestavbu, protože nejsou stavebníci, tak aby to udělali správně, nakreslil. [příjmení] to mělo stejný výtvarný a nějaký pohledový efekt, tak šli do dřeva. Udělali to jako dřevostavbu a zateplili strop i obvodové zdi tak, jak má být, a vlastně ještě víc, než tam mělo být, chtěli to udělat prostě správně. Samozřejmě, že ten prostor a všechny prostory v prohlídkách ukazovali a to včetně výlezu na půdu nad pracovnu, nebo nad tím ateliérem, ještě ukazovali, že tam má žalobkyně schované náhradní tašky, dlaždice, dlažbu, takže i na půdě byla, nebo tedy její členové rodiny, takže ve všech prostorech byli všichni a na všechno upozornili. Dokonce upozornili i na přečerpávací kanalizaci, se kterou můžou být problémy, tak aby nebyly. Prohlídek bylo několik, minimálně 3. Žalobkyně tam nebyla sama, byla tam i její rodina včetně maminky, tatínka, nějaký kamarád. Prohlídky byly velmi detailní a netrvaly rozhodně půl hodiny. Od začátku informovali, že tento prostor byl původně otevřené garážové stání, že z něj udělali pracovnu, nebo ateliér, a že jí udělali až po kolaudaci domu. Nikdy nic nezatajovali. [ulice] dozor jim sdělil, že není nutné tam dávat hydroizolační fólii. To bylo pod jeho stavebním dozorem jako jediná věc toho domu. Fakticky práce dělali najatí řemeslníci. Krb dělal odborník na krby. Byl vybudován v době, než se kolaudovalo. Bylo to nakresleno v plánech, bylo s tím od začátku počítáno a kolaudace proběhla v 2005, takže musely být k tomu i veškeré náležitosti. Kolaudace proběhla velmi detailní a měli ji bez výhrad. Mají na to kolaudační rozhodnutí. Neměli kolaudaci ateliéru, protože neměnili půdorys domu. V krbu topili a opravdu nikdy tam neměli černo v tom domě. Kdyby to tak bylo, tak by se to projevilo tím, že by byl strop černý. Měli revize kominické, neměli ani problém s krbem, ani s vodou. [jméno] [příjmení] byl technický dozor při stavbě pracovny na základě projektu, musel nakreslit pro ty řemesla plány. Tyto výkresy poskytla žalobkyni prostřednictvím emailu. Krb zkoušeli hned po nastěhování, byli z toho nadšení, samozřejmě výkon není takový, ale když se topí třetí den, tak už to zasáhne do radiátorů i do odlehlých částí domů. Revize spalinových cest už nemají, ale všechno, co mohli, předali žalobkyni, což je také uvedeno v předávacím protokolu. Pracovnu využívali tak, že v ní oba s manželem pracovali. Žalobkyni před prodejem nemovitosti určitě řekli, že pracovnu nebo ateliér dodělávali až po kolaudaci domu a k tomu jí poslala plány, které to samozřejmě ve vysvětlivkách mají. V emailu ze dne [datum] je slovo„ bývalé“ pracovny, z půdorysu domu v legendě je původní pracovna současná ložnice, je to tam napsáno. Posudek byl vypracováván osobou, která se tím zabývá, dělá posudky na domy, pozemky a oceňuje je. Nepamatuje si, zda si byl nemovitost prohlédnout. Posílala mu dokumentaci a byl si nafotit nějaké obrázky, aby věděl, že jsou tam vzrostlé stromy. První realitní kancelář nadsadila cenu, jestli to bylo 12 000 000 Kč, s tou ukončili spolupráci, pak chvíli neměli asi žádnou a pak se dostali na Evropu. Nepamatuje si, zda inzerovali nemovitost na serveru bezrealitky. Před prodejem nemovitosti nechali vypracovat průkaz energetické náročnosti a žalobkyně ho dostala (výpověď žalované [číslo])

16. Z ostatních důkazů (příjmový pokladní doklad, inzerce na č.l. 153-154, emailová komunikace na čl. 20 – 21) soud nezjistil žádné skutečnosti důležité pro rozhodnutí ve věci. Další navržené důkazy (znalecký posudek z oboru stavebnictví) soud pro nadbytečnost neprováděl, neboť měl všechny rozhodné skutečnosti za prokázané. Výše vypočtené důkazy soud hodnotí jako plně věrohodné, neboť nejsou ve vzájemném rozporu, naopak se logicky doplňují a jako celek přesvědčivě vytváří obraz skutkového stavu. Dokazování není potřeba doplňovat, neboť skutkový stav je prokázán s dostatečnou mírou jistoty v rozsahu potřebném pro rozhodnutí.

17. Po provedeném dokazování soud učinil následující závěr o skutkovém stavu.

18. Žalobkyně se stala na základě kupní smlouvy uzavřené s žalovanými dne [datum] vlastníkem nemovitostí, které jí byly předány do užívání dne [datum]. Před uzavřením kupní smlouvy žalovaná [číslo] zaslala žalobkyni projekt novostavby rodinného domu, technickou zprávu o ústředním vytápění z prosince 2004, projekt pracovny a znalecký posudek [číslo]. Žalobkyně si nemovitosti před uzavřením kupní smlouvy osobně několikrát prohlédla. Po nastěhování začátkem léta 2018 se začaly objevovat projevy některých vad nemovitosti, žalobkyně proto nechala prověřit technický stav nemovitosti odborníky, kteří vypracovali dokumenty označené jako„ Technický průkaz nemovitosti“ a„ Vady nemovitosti“ ze dne [datum]. Na základě těchto dokumentů oznámila žalobkyně žalovaným výskyty vad a vyzvala je k úhradě přiměřené slevy z kupní ceny. Tato výzva byla žalované [číslo] doručena dne [datum], žalovaný [číslo] si zásilku ve stanovené úložní době na poště nevyzvedl a zásilka se tak vrátila odesílateli jako nevyzvednutá.

19. Po právní stránce soud věc posoudil následovně:

20. Podle § 2079 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

21. Dle § 2084 o. z. prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví.

22. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistí-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

23. Dle § 2104 o. z. kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejich vlastnostech a množství.

24. Podle § 2106 odst. 1 písm. c) o. z., je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na přiměřenou cenu z kupní ceny.

25. Dle § 2112 odst. 1 o. z., neoznámí-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. Dle odstavce druhého téhož ustanovení k účinkům podle odst. 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl, nebo musel vědět.

26. Podle § 2129 odst. 2 o. z., neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná. Namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl, nebo musel vědět.

27. Žalobkyně žalobou požaduje slevu z kupní ceny nemovitostí, kterou vyčísluje náklady na jejich sanaci ve výši 418 025 Kč. Z popisů jednotlivých vad má soud za to, že tyto musela žalobkyně zjistit nejpozději po převzetí nemovitosti a nastěhování do ní. Žalobkyně podpisem kupní smlouvy deklarovala, že je jí stav nemovitostí ke dni podpisu smlouvy dostatečně znám a bez výhrad, připomínek či námitek nemovitosti přejímá do svého vlastnictví. Před podpisem kupní smlouvy si žalobkyně nemovitosti osobně několikrát prohlédla i za přítomnosti své rodiny a přítele, kterého sama v emailu ze dne [datum] označila jako„ stavebníka“. V řízení bylo prokázáno, že v rámci předsmluvního jednání došlo k výraznému snížení kupní ceny na konečnou částku 8 000 000 Kč při zohlednění výhrad žalobkyně ke stavu nemovitostí. Nutno také zdůraznit, že ze strany žalovaných byly žalobkyni poskytnuty před podpisem kupní smlouvy veškeré dokumenty týkající se nemovitostí, především projekt novostavby rodinného domu, projekt pracovny a znalecký posudek [číslo]. Žalobkyně tvrdila, že tyto dokumenty jí nebyly ze strany žalované [číslo] zaslány, avšak v průběhu řízení se prokázal opak. Charakter nemovitostí a způsob technického řešení jí tedy musel být znám již před uzavřením kupní smlouvy. Žalobkyně dále tvrdila, že se o vadách dozvěděla až z dokumentů vady nemovitosti a technický průkaz nemovitosti, které si nechala vypracovat. Dle názoru soudu žalobkyně musela vědět o vadách č. H03, H04 a H14, respektive o projevu těchto vad, již před předáním nemovitostí, což prokazuje email ze dne [datum], v němž žalobkyně poukázala na celou řadu vad (původně v projektu byla garáž, ze které se udělala pracovna, špatně udělaná izolace stropu, výška stropu, stálý problém s vlhkostí, před domem utopená kaplička – potenciální problém při silném dešti), popřípadě ihned po předání nemovitostí, a to již začátkem léta 2018, kdy došlo k vytopení spodních místností vodou do výšky přibližně 5 cm. O vadě č. T12 pak musela žalobkyně vědět nejpozději od září 2018, kdy byla provedena kontrola čištění spalinové cesty se zjištěnými nedostatky – instalovat kontrolní otvor do kolene 90° a odpojit digestoř. Vytékání spodní vody skrz konstrukce podlah, průsaky vody ve spárách dlažby suterénních konstrukcí a u napojení podlahy na stěnu či zakouření místnosti při zatopení v krbu, nelze v žádném případě považovat za skryté vady, neboť tyto musela žalobkyně zjistit již při samotné prohlídce nemovitosti, nejpozději však po předání nemovitosti, když se jedná o vady, které jsou viditelné. Za zjevné vady je možno považovat jen takové, jejichž existence je kupujícímu, popřípadě objednateli, zřejmá na pohled, případně takové vady, které lze zjistit běžně prováděnými zkouškami. Za zjevné vady nelze považovat ty vady, jejichž existenci by musel kupující zjišťovat prohlídkou spojenou s destrukcí zboží nebo díla, popřípadě vady, které se typicky mohou v plné míře projevit až při užívání zboží nebo předmětu díla (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 8. 2010 pod sp. zn. 32 Cdo 1040/2009). U vytýkaných vad tedy žalobkyně nemusela mít odborné znalosti k tomu, aby je zjistila. Nadto ze zákona vyplývá kupujícím povinnost věc podle možností prohlédnout co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčit se o jejich vlastnostech a množství. Pokud by žalobkyně takto postupovala, musela by tyto vady zjistit dříve než po roce od předání nemovitostí. Jestliže žalobkyně vady oznámila až přípisem ze dne [datum], který byl doručen žalované [číslo] dne [datum] (obálka žalovaného [číslo] se vrátila jako nevyzvednutá), nejedná se o oznámení, které by bylo učiněno bez zbytečného odkladu ve smyslu § 2112 odst. 1 o. z. Dle ustálené judikatury Nejvyššího soudu se k výkladu lhůty„ bez zbytečného odkladu“ podává, že„ jde o velmi krátkou lhůtu, jíž je míněno bezodkladné, neprodlené, bezprostřední či okamžité jednání směřující ke splnění povinnosti či učinění právního úkonu či jiného projevu vůle, přičemž doba trvání lhůty bude záviset na okolnostech konkrétního případu. Zásadně jde o lhůtu v řádu dnů, maximálně týdnů, v co nejkratším časovém úseku, přičemž v praxi je nutno tento pojem vykládat podle konkrétního případu v závislosti od účelu, který chce zákonodárce konkrétním ustanovením za pomoci takto určené lhůty dosáhnout“ (srovnej usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 18. 9. 2019 sp. zn. 27 Cdo 1531/2019). Z pohledu soudu měla žalobkyně zjištěné vady oznámit ihned a teprve poté se zabývat činností pro zabezpečení dokumentů pro posouzení vad nemovitosti. Email žalobkyně ze dne [datum], že v domě je„ problém s vodou“, nelze za řádné vytknutí vad považovat, neboť oznámení by mělo být určitým způsobem odůvodněno a především musí obsahovat poukaz na vadu věci. Vytknutí vad tak nebylo učiněno bez zbytečného odkladu poté, co vady mohla žalobkyně při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit. Pro úplnost soud uvádí, že námitka žalobkyně odkazující na § 2129 odst. 2 o. z. není opodstatněná vzhledem ke skutečnosti, že zvláštní lhůta v trvání pěti let od nabytí nemovitosti se uplatní pouze pro oznámení skrytých vad, nikoliv u vad zjevných.

28. Na základě všeho výše uvedeného soud žalobu vůči žalovaným zamítl.

29. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 146 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalovaným, jež byly v řízení zcela úspěšné, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 156 976,93 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, a to za 6 úkonů právní služby (2x příprava a převzetí, 2x vyjádření k žalobě ze dne [datum], 2x účast při jednání dne [datum]) se sazbou po 6 928 Kč za 1 úkon podle § 7 bod 6. ve spojení s § 8 odst. 2, § 11 odst. 1 písm. a), d), g) a § 12 odst. 4 advokátního tarifu, dále za 10 úkonů právní služby (2x podání ve věci samé ze dne [datum], 2x účast při jednání dne [datum], [datum] – 2x, 2x [datum]) se sazbou po 7 984 Kč za 1 úkon právní služby podle § 7 bod 6. ve spojení s § 8 odst. 2, § 11 odst. 1 písm. d), g) a § 12 odst. 4 advokátního tarifu, dále náhradou hotových výdajů ve výši 16 režijních paušálů po 300 Kč za 16 úkonů právní služby podle § 13 odst. 1 advokátního tarifu (tj. částkou 4 600 Kč), náhradu za promeškaný čas při cestě na jednání a zpět v trvání 16 půlhodin po 100 Kč, cestovného ve výši 1 395 Kč na trase [obec] - [obec] a zpět na jednání dne [datum], [datum] a [datum] (celkem 210 km) a ve výši 530 Kč na trase [obec] - [obec] a zpět na jednání dne [datum] (70 km) vozidlem Škoda Octavia s průměrnou spotřebou 7,1 litrů na 100 km, 21% DPH z uvedených částek podle § 137 odst. 3 o.s.ř. Ve smyslu § 149 odst. 1 o.s.ř. je žalobkyně povinna zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám advokáta, který žalované v řízení zastupoval. Lhůta k plnění byla stanovena v souladu s § 160 o.s.ř.

30. O povinnosti žalobkyně uhradit státu náklady řízení rozhodl soud podle § 148 odst. 1 o. s. ř., podle něhož má stát podle výsledku řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Na základě usnesení Okresního soudu v Rakovníku ze dne 21. 12. 2021, č. j. 10 C 78/2021-249, soud přiznal svědkovi [příjmení] [jméno] [příjmení] svědečné ve výši 484 Kč, soud proto rozhodl o povinnosti žalobkyně nahradit státu vzniklé náklady řízení, a to ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).