11 C 126/2023

Plný text

Okresní soud v Rakovníku rozhodl samosoudcem Mgr. Petrem Nitkou v právní věci žalobce: osobní údaje žalobce bytem adresa žalobce zastoupený advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného bytem adresa žalovaného o vyslovení neoprávněnosti výpovědi z nájmu rodinného domu

I. Výpověď nájemní smlouvy o nájmu rodinného domu [adresa], jenž je součásti pozemku p. č. st 674 v k. ú. [obec], předána žalovaným žalobci dne [datum] a výpověď shodné nájemní smlouvy doručena žalobci doporučeným dopisem dne [datum] jsou neoprávněné.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku ve výši [částka], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce.

1. Žalobce se žalobou podanou ke zdejšímu soudu domáhá vyslovení neoprávněnosti výpovědí z nájmu rodinného domu podrobněji specifikovaného ve výroku I. rozsudku, která mu byla předána dne [datum], a následně mu byla totožná listina doručena také doporučeným dopisem dne [datum]. Žalobce v rámci svého žalobního návrhu uvedl, že žalovaný je výlučným vlastníkem uvedeného rodinného domu, který žalobce od léta roku 2015 užívá. Dne [datum] uzavřeli účastníci řízení nájemní smlouvu týkající se předmětného rodinného domu, a to na dobu určitou do [datum], přičemž ve smlouvě nebyly sjednány výpovědní důvody nad rámec důvodů stanovených v zákoně. Žalovaný následně dne [datum] předal žalobci výpověď předmětné nájemní smlouvy, s níž žalobce vyslovil nesouhlas, a odmítl ji převzít. Následně mu byla výpověď doručena doporučeným dopisem taktéž dne [datum]. K žádné dohodě ohledně skončení nájmu mezi účastníky řízení nedošlo. Žalovaný v rámci výpovědi jakožto výpovědní důvod uvedl, že hodlá předmět nájmu užívat pro vlastní potřebu a pro potřeby bydlení své rodiny. Takový výpovědní důvod však žalobce považuje za neoprávněný, a současně v předmětné výpovědi absentuje poučení ve smyslu § 2286 odst. 2 o. z. Z těchto důvodů žalobce navrhl, aby soud vyslovil, že výpověď předmětné nájemní smlouvy ze strany žalovaného je neoprávněná.

2. Žalovaný se k podané žalobě vyjádřil v tom smyslu, že je vlastníkem předmětného rodinného domu, a k uzavření nájemní smlouvy došlo tak, jak tvrdí žalobce. Žalobce si však chybně vysvětlil povahu předmětné listiny, neboť se podanou žalobou brání proti návrhu na skončení nájmu dohodou, který mu žalovaný předložil osobně. Žalobce užívá rodinný dům ve vlastnictví žalovaného již od roku 2015, a jelikož spolu měli dobré vztahy, považoval žalovaný za slušnost upozornit žalobce na změnu své situace s tím, že bude rodinný dům potřebovat pro své bydlení a bydlení své rodiny. Žalobce tedy požádal, zda by byl ochoten uzavřít dohodu o skončení nájmu ke dni [datum], a tuto listinu pouze jakožto právní laik chybně nazval„ výpověď nájemní smlouvy dohodou“. Žalobce si následně vyžádal čas na rozmyšlenou a poté žalovanému sdělil, že dohodu o skončení nájmu nepodepíše. Žalovanému tedy nezbylo nic jiného, než žalobci zaslat jednostrannou výpověď, která mu byla doručena doporučeným dopisem prostřednictvím České pošty, a.s. dne [datum]. Jednalo se však o jinou listinu, neboť žalovaný sice částečně vycházel z textu původní listiny, ale část textu upravil a doplnil poučení o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkum oprávněnosti výpovědi soudem. Žalobu žalobce tak žalovaný považuje za zmatečnou, neboť se jí brání proti jiné výpovědi, než jaká mu byla skutečně doručena. Důvodem pro podání výpovědi žalobci žalovaným bylo zhoršení zdravotního stavu žalovaného a jeho manželky, na základě čehož jim byla oběma stanovena invalidita v I., resp. II. stupni, a tudíž museli ukončit své podnikatelské aktivity a hodlají se přestěhovat ještě spolu se svým synem do předmětného rodinného domu. Z těchto důvodů tedy žalovaný navrhl, aby soud podanou žalobu jako nedůvodnou zamítl.

3. K vyjádření žalovaného se žalobce v rámci své repliky vyjádřil tak, že obě listiny předložené, resp. doručené žalobci ze strany žalovaného, jsou v podstatě shodné, jsou datovány stejným dnem, a liší se pouze v drobnostech a v doplnění poučení. Dle přesvědčení žalobce se tak jedná o jediné právní jednání v podobě výpovědi z nájmu rodinného domu, která bylo pouze rozdílným způsobem doručováno. Z petitu žaloby nicméně jednoznačně vyplývá, že žaloba směřuje proti oběma dotčeným listinám. Jelikož žalovaným uplatněný výpovědní důvod lze použít pouze v případě výpovědi z nájmu na dobu neurčitou, nikoliv na dobu určitou, invalidita žalovaného ani jeho manželky nejsou ve věci relevantní, resp. ukončení jejich podnikatelských aktivit ani nevyplývá ze Živnostenského rejstříku, a tito mají ve společném jmění manželů také další rodinný dům, setrval žalobce na svém žalobním návrhu, resp. ponechal na úvaze soudu, zda se ze strany žalovaného jednalo o jednu výpověď, nebo o výpovědi dvě.

4. Z výpisu z katastru nemovitostí vyplynulo, že žalovaný je vlastníkem pozemku p. č. st. 674 v k. ú. [obec], obci [obec], zapsaného na listu vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Rakovník, jehož součástí je stavba [adresa] – rodinný dům.

5. Z nájemní smlouvy se podávalo, že žalobce uzavřel jakožto nájemce se žalovaným jakožto pronajímatelem dne [datum] nájemní smlouvu, na jejímž základě je oprávněn užívat předmětný rodinný dům i přilehlý pozemek. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum], přičemž nezakotvuje jiné než zákonem stanovené výpovědní důvody.

6. Z„ výpovědi nájemní smlouvy dohodou k [datum]“ ze dne [datum] se podávalo, že žalovaný jednostranně vypověděl výše uvedenou nájemní smlouvu s tříměsíční výpovědní dobou. Jako důvod výpovědi žalovaný uvedl, že předmět nájmu bude užívat pro vlastní potřebu a potřeby bydlení své rodiny. Výpověď neobsahuje poučení o možnosti žalobce vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkum oprávněnosti výpovědi soudem.

7. Z„ výpovědi nájemní smlouvy k [datum]“ podacího lístku a dodejky soud dále zjistil, že žalovaný výše uvedenou nájemní smlouvu opětovně jednostranně vypověděl ze stejného výpovědního důvodu. Text této výpovědi je přitom do značné míry shodný s textací výše uvedené výpovědi, došlo pouze ke zpřesnění v tom smyslu, že se nejedná o dohodu mezi účastníky řízení, ale o jednostrannou výpověď, a k zakotvení poučení o možnosti podat proti výpovědi námitky a domáhat se přezkumu její oprávněnosti soudem. Výpověď byla žalobci doručena dne [datum].

8. Z posudků o invaliditě konečně soud zjistil, že žalovaný i jeho manželka mají sníženou pracovní schopnost o 40 %, resp. o 50 %, pročež jim byl přiznán první, resp. druhý stupeň invalidity.

9. Z provedeného dokazování tedy vyplynula následující skutková zjištění. Žalovaný je výlučným vlastníkem rodinného domu [adresa], jenž je součásti pozemku p. č. st 674 v k. ú. [obec], přičemž uvedený rodinný dům a přilehlý pozemek na podkladě nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] na dobu určitou ode dne [datum] do [datum] užívá žalobce. Ze strany žalovaného byla dne [datum] žalobci osobně předána listina označená jako„ výpověď nájemní smlouvy dohodou k [datum]“ jejímž obsahem byla výpověď nájemní smlouvy z výpovědního důvodu spočívajícího v potřebě žalovaného využívat předmětný rodinný dům pro vlastní potřebu a potřeby bydlení své rodiny, a která neobsahovala zákonné poučení o možnosti vznést proti výpovědi námitky a domáhat se přezkumu její oprávněnosti u soudu. Následně byla ze strany žalovaného doručena žalobci dne [datum] obdobná listina označená jako„ výpověď nájemní smlouvy k [datum]“ s téměř totožným obsahem pouze s vypuštěním částí textu ohledně dohody účastníků řízení, a s doplněným poučením o možnosti vznést proti výpovědi námitky a domáhat se přezkumu její oprávněnosti u soudu. Žalobce následně podal dne [datum] ke zdejšímu soudu žalobu na vyslovení neoprávněnosti výpovědi z nájmu rodinného domu.

10. Pro úplnost soud dodává, že z dalších provedených důkazu nezjistil žádné rozhodné skutečnosti nebo tyto pouze již učiněná zjištění duplovaly. V případě důkazů navržených avšak neprovedených soud konstatuje, že se jednalo o důkazní návrhy nadbytečné, neboť skutkový stav byl provedených dokazováním dostatečně věrohodně zjištěn.

11. Podle § 555 odst. 1 o. z. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu.

12. Podle § 588 věty první o. z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek.

13. Podle § 2288 odst. 1 o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

14. Podle § 2288 odst. 2 o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

15. Podle § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

16. Podle § 2290 o. z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

17. V daném případě tedy nebylo žádného sporu o tom, že žalobce na podkladě nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou užívá rodinným dům spolu s přilehlým pozemkem ve vlastnictví žalovaného, a že žalovanému byly doručeny výše uvedené listiny označené jako„ výpověď nájemní smlouvy dohodou k [datum]“ a„ výpověď nájemní smlouvy k [datum]“ Pokud jde o povahu uvedených listin, dospěl soud na podkladě posouzení jejich obsahu podle § 555 odst. 1 o. z. k závěru, že se v obou případech jedná o výpověď nájmu na dobu určitou. Žalovaný totiž v obou listinách jednoznačně uvádí, že nájemní smlouvu vypovídá a jaký je důvod výpovědi, byť v případě prvé listiny operuje s termínem vzájemná dohoda, k níž však nikdy nedošlo. Současně se přitom nemohlo jednat o jediné právní jednání, jak dovozoval žalobce, neboť listiny nejsou identické a jejich obsah se částečně liší.

18. Soud se tedy na podkladě svého závěru o povaze právních jednání žalovaného jako výpovědí nájmu ve smyslu § 2288 odst. 1 o. z. zabýval jednak otázkou, zda žalovaný žalobce poučil o jeho právu vznést proti výpovědi nájmu námitky a domáhat se přezkumu oprávněnosti podání výpovědi u soudu, a jednak zda žalovaný nájem vypověděl z výpovědního důvodu, jenž zákon připouští. Co se týká poučení žalobce ze strany žalovaného, pak první výpověď nájmu předloženou žalobci dne [datum] výše uvedené poučení o možnosti obrany žalobce vůbec neobsahuje, a již jen proto je absolutně neplatná (k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 3. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2199/2018).

19. Pokud jde poté o oprávněnost obou výpovědí s ohledem na žalovaným uvedený výpovědní důvod spočívající v jeho bytové potřebě a bytové potřebě členů jeho rodiny, odkazuje soud na ustanovení § 2288 o. z. Citované ustanovení stanoví, že žalovaným uplatněný výpovědní důvod lze aplikovat pouze v případě nájmu na dobu neurčitou (§ 2288 odst. 2 písm. b) o. z.), nikoliv v případě nájmu na dobu určitou, který byl v řešené věci uzavřen. Jelikož tedy bytová potřeba žalovaného či členů jeho rodiny není v daném případě řádným výpovědním důvodem ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. a) – c) o. z., uvedenou bytovou potřebu nelze považovat za jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. d) o. z., a mezi účastníky řízení nebyl ani žádný další důvod pro výpověď nájmu sjednán, dospěl soud k závěru, že obě výpovědi předmětné nájemní smlouvy jsou neoprávněné. Jelikož přitom žalobce současně podal žalobu ve dvouměsíční lhůtě stanovené v § 2290 o. z., soud jeho žalobě vyhověl a rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I. rozsudku. Pouze pro úplnost soud podotýká, že invalidita žalovaného a jeho manželka není pro danou věc s ohledem na zákonnou konstrukci výpovědi nájmu nijak relevantní, a proto se jí soud ani blíže nezabýval.

20. O nákladech řízení bylo poté rozhodnuto podle § 151 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy ve věci zcela úspěšnému žalobci náleží plná náhrada nákladů řízení. Náklady žalobce sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši [částka] a dále z nákladů zastoupení advokátem za 4 úkony právní služby, a to: (i) převzetí a příprava zastoupení, (ii) podání žaloby, (iii) replika žalobkyně k podání žalovaného ze dne [datum] a (iv) účast na soudním jednání dne [datum]. Pokud jde o výši odměny za úkony právní služby, činí odměna za každý z úkonů právní služby [částka] v souladu s § 9 odst. 3 písm. a) ve spojení s § 7 bod 5 (tarifní hodnota [částka]) a § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), v platném znění (dále jen„ advokátní tarif“). K takto stanovené odměně ve výši [částka] je dále třeba připočíst hotové výdaje nahrazované v paušální výši [částka] za jeden úkon právní služby podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, tedy částku ve výši [částka]. Dále byly náklady právního zastoupení žalobce ve výši [částka] podle § 151 odst. 2 věty druhé o. s. ř. zvýšeny o částku odpovídající dani z přidané hodnoty ve výši [částka] Celkem tak soud přiznal žalobci na náhradě nákladů řízení částku ve výši uvedené ve výroku II. tohoto rozsudku.

21. Lhůta ke splnění povinnosti byla určena podle ustanovení § 160 odst. 1, část věty před středníkem o. s. ř., neboť ke stanovení jiné lhůty neshledal soud důvody. Náhrada nákladů řízení byla určena na zákonné platební místo (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).