13 C 137/2023

Plný text

Okresní soud v Rokycanech rozhodl samosoudcem Mgr. Markem Votavou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená obecným údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované o zaplacení 36 800 Kč s přísl.

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 30 300 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 10 100 Kč od 26. 7. 2022 do zaplacení, se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 10 100 Kč od 26. 8. 2022 do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 10 100 Kč od 26. 9. 2022 do zaplacení, a to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. V části, v níž se žalobkyně domáhala zaplacení částky ve výši 6 500 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 6 500 Kč od 26. 6. 2022 do zaplacení, se řízení zastavuje.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení ve výši 1 543,68 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala proti žalované zaplacení částky ve výši 36 800 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že mezi ní a žalovanou byla v únoru 2022 uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou do 28. 2. 2023, jejímž předmětem byl nájem bytu [číslo] o dispozici 3+1 na adrese [adresa]. Žalovaná se uzavřením nájemní smlouvy zavázala hradit žalobkyni za užívání předmětného bytu částku ve výši 10 100 Kč měsíčně splatnou vždy k 25. dni předchozího měsíce, přičemž tato částka sestávala z nájemného ve výši 7 000 Kč, částky 800 Kč za studenou vodu, 1 100 Kč za teplou vodu a 1 200 Kč za teplo. Jistota byla uhrazena ve výši 6 500 Kč. Žalovaná dne 14. 6. 2022 vypověděla nájem ke dni 30. 6. 2022, přičemž byla poučena o tom, že nájem lze podle nájemní smlouvy vypovědět pouze s tříměsíční výpovědní dobou a nájem tedy skončí až dnem 30. 9. 2022. Žalovaná byla povinna platit nájemné i za měsíce červenec 2022, srpen 2022 a září 2022. Žalovaná předala žalobkyni předmět nájmu z vlastní iniciativy dne 20. 7. 2022 a odstěhovala se z něj. To, že žalovaná předmět nájmu předčasně odevzdala, však neznamená, že nájem skončil, neboť nájem bytu skončil až uplynutím výpovědní doby sjednané v nájemní smlouvě. V tomto smyslu byla žalovaná poučena v protokolu o předání bytu, vzala toto poučení na vědomí a podepsala ho v písemné podobě včetně uznání dluhu co do důvodu a výše. Přesto však nájemné a úhrady za služby spojené s nájmem za měsíce červenec 2022, srpen 2022 a září 2022 dosud nezaplatila. Žalovaná nezaplatila rovněž část nájemného ve výši 6 500 Kč za měsíc červen 2022, splatného ke dni 25. 6. 2022. Pokud jde o náklady, které žalovaná vynaložila na rekonstrukci bytu, poskytla žalobkyně žalované jednak slevu z nájmu v celkové výši 2 000 Kč, přičemž se jednalo o slevu z nájmu uhrazeného dne 21. 3. 2019 a 20. 2. 2019 a dále poskytla žalované částky v celkové výši 18 600 Kč. Žalovaná vůči žalobkyni doposud neuplatnila žádnou pohledávku z titulu rekonstrukce bytu, přičemž tyto práce byly vykonány již v roce 2019. Pokud by tedy žalovaná uplatnila tuto pohledávku vůči žalobkyni až nyní, vznesla žalobkyně námitku promlčení takovéto pohledávky. Žalobkyně vyzývala žalovanou k úhradě dlužné částky výzvou ze dne 14. 3. 2023, která byla žalované odeslána poštou téhož dne, avšak žalovaná žalobkyni ani poté dlužnou částku neuhradila.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že žádala žalobkyni o ukončení nájemní smlouvy z důvodu finanční tísně, odeslala žalobkyni z tohoto důvodu výpověď, avšak žalobkyně jí odpověděla tak, že s předčasným ukončením nájemní smlouvy nesouhlasí. Žalovaná předala žalobkyni předmět nájmu v řádném stavu dne 20. 7. 2022, tudíž jí není zřejmé, proč by měla dál platit nájemné a služby za předmětný byt. Žalovaná dále uvedla, že dostala byt v dezolátním stavu a na své náklady jej zrekonstruovala, což bylo domluveno se žalobkyní. Po dohodě s pracovníkem žalobkyně panem [příjmení] byla žalované poskytnuta sleva z nájemného ve výši dvakrát 2 000 Kč. Pokud jde o částku 18 600 Kč, tak tato částka nebyla ze strany žalobkyně uhrazena na rekonstrukci předmětného bytu, ale jednalo se o peníze pro manžela žalované související s bouráním oken v domě. O zaplacení nákladů na rekonstrukci předmětného bytu vyzývala žalobkyni e-mailem. Při uzavírání dohody se žalobkyní o ukončení nájmu si žalovaná nevšimla dlužné částky, která je tam uvedena. Žalovaná uvedla, že jí žalobkyně nevrátila kauci, kterou skládala při podpisu nájemní smlouvy. Souhlasí pouze s tím, aby byla povinna uhradit žalobkyni dlužné nájemné za měsíce červenec, srpen a září 2022, nikoli však zálohy na služby spojené s užíváním bytu.

3. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k těmto zjištěním a závěrům o skutkovém stavu: Z nájemní smlouvy včetně příloh soud zjistil, že žalobkyně uzavřela se žalovanou tuto smlouvu, na základě níž přenechala žalované do užívání byt [číslo] nacházející se na adrese [adresa], z částky 1 100 Kč za teplou vodu a z částky 1 200 Kč za teplo, se splatností k 25. dni předchozího měsíce. Nájem byl uzavřen na dobu určitou do 28. 2. 2023. Z evidenčního listu soud zjistil, že předmětem nájmu se stal byt [číslo] na adrese [adresa], o podlahové ploše 72,6 m2 a dispozici 3+1. Z dohody o ukončení nájmu a protokolu o odevzdání bytu nájemcem a jeho převzetí pronajímatelem ze dne 20. 7. 2022 bylo zjištěno, že žalovaná oznámila žalobkyni dne 14. 6. 2022, že ukončuje nájem ke dni 30. 6. 2022, přičemž byla žalobkyní poučena o tom, že nájemní smlouvu lze vypovědět pouze s tříměsíční výpovědní dobou a nájem tak skončí nejdříve k 30. 9. 2022. Žalovaná prohlásila, že tuto skutečnost a z ní vyplývající povinnost uhradit nájemné za měsíce červenec, srpen a září 2022 bere na vědomí, uznává svůj dluh vůči žalobkyni z titulu nájemného za uvedené měsíce ve výši 21 000 Kč podle nájemní smlouvy ze dne 28. 2. 2022 co do důvodu a výše a zavazuje se tento dluh uhradit ve lhůtách splatnosti jednotlivých plateb nájemného, přičemž s vědomím této skutečnosti z vlastní iniciativy byt předčasně odevzdala žalobkyni (pronajímateli) dne 20. 7. 2022. Z výzvy k úhradě ze dne 14. 3. 2023 včetně podacího lístku z téhož dne soud zjistil, že žalobkyně vyzývala žalovanou před podáním žaloby k úhradě dluhu ve výši 36 800 Kč. Z fotografií předložených žalovanou byl zjištěn fotograficky zdokumentovaný stav bytu před a po opravě. Z dodatku [číslo] k nájemní smlouvě ze dne 14. 1. 2019 soud zjistil, že účastníci uzavřeli dne 28. 1. 2019 tento dodatek, na základě kterého bylo dohodnuto, že kuchyňská linka nacházející se v bytě, která je předmětem nájmu, je ve vlastnictví nájemce a není součástí bytu, přičemž nájemce si ji pořídil na vlastní náklady. V případě odstěhování nájemce je nájemce oprávněn kuchyňskou linku demontovat a odvézt si ji s sebou. V případě, že si nájemce po odstěhování z bytu kuchyňskou linku neodveze, má se za to, že nájemce nabízí pronajímateli, aby si kuchyňskou linku odkoupil za cenu obvyklou. Z přehledu plateb internetového bankovnictví ze dne 16. 6. 2023 bylo zjištěno, že žalobkyně uhradila žalované v období od 20. 8. 2019 do 10. 3. 2021 částku v celkové výši 18 600 Kč. Z přehledu plateb internetového bankovnictví ze dne 16. 6. 2023 soud zjistil, že ve dnech 20. 2. 2019 a 21. 3. 2019 uhradila žalovaná žalobkyni snížené nájemné v částce 4 500 Kč. Z výzvy žalobce k úhradě ze dne 9. 9. 2022 včetně dodejky a z výzvy právního zástupce žalobce ze dne 30. 11. 2022 bylo zjištěno, že žalobce vyzýval žalovanou před podáním žaloby k úhradě dluhu.

4. Takto zjištěný skutkový stav soud posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ obč. zák.“).

5. Podle § 2201 obč. zák. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

6. Podle § 2202 obč. zák. pronajmout lze věc nemovitou i nezuživatelnou movitou věc.

7. Podle § 2247 odst. 1 obč. zák. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Podle odstavce 4 citovaného ustanovení strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby.

8. Podle § 2251 odst. 1 obč. zák. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § [číslo] obdobně.

9. Podle § 2287 obč. zák. nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval.

10. Podle § 1970 obč. zák. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

11. Právně soud posoudil smlouvu uzavřenou mezi žalobkyní a žalovanou jako smlouvu nájemní, uzavřenou v souladu se shora citovanou zákonnou úpravou. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 28. 2. 2023. Podle ustanovení § 2287 obč. zák. nájem sjednaný na dobu určitou může nájemce vypovědět, změní-li se okolnosti, z nichž strany při závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Do změny okolností opravňující nájem vypovědět lze zařadit rovněž tíživou sociální situaci nájemce, přičemž zákon v tomto případě nestaví délku výpovědní doby. Soud v tomto případě poukazuje na výkladové stanovisko [číslo] [anonymizováno] skupiny [anonymizováno] pro aplikaci civilní legislativy při Ministerstvu spravedlnosti, podle kterého je i ve výše uvedeném případě výpovědní doba tři měsíce (analogické použití § [číslo], § [číslo] s § 2288 obč. zák.). Jelikož žalovaná podala výpověď nájmu předmětného bytu dne 14. 6. 2022, zanikl nájem uplynutím tříměsíční výpovědní doby, tj. ke dni 30. 9. 2022, o čemž byla žalovaná žalobkyní písemně poučena v protokolu o odevzdání bytu ze dne 20. 7. 2022. I přes poučení soudu podle § 118a odst. 3 o. s. ř žalovaná neprokázala, že by nájem předmětného bytu skončil dříve než 30. 9. 2022. Až do doby skončení nájmu tak byla žalovaná povinna plnit své závazky vyplývající z uzavřené nájemní smlouvy, což však řádně a včas nesplnila, neboť neuhradila žalobkyni nájemné a úhrady za služby spojené s užíváním bytu (teplo, studená a teplá voda) za kalendářní měsíce červenec, srpen a září 2022 v celkové výši 30 300 Kč. Pokud žalovaná namítala, že má vůči žalobkyni vlastní pohledávku z titulu rekonstrukčních prací v předmětném nájemním bytě v době jeho převzetí žalovanou, zůstalo její tvrzení i přes poučení soudu podle § 118a odst. 1 a odst. 3 o. s. ř. po celou dobu řízení neurčité, a to zejména co do výše a splatnosti takovéto případné pohledávky. Podle § 1987 odst. 2 obč. zák. pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není. [příjmení] toho žalobkyně namítla v eventuální rovině promlčení takovéto případné protipohledávky žalované, neboť k rekonstrukci bytu došlo již v roce 2019. Lze proto uzavřít, že žalovaná neunesla břemeno tvrzení a rovněž břemeno důkazní ohledně námitky, že skutečná výše dlužné částky je jiná, než jakou v řízení uplatnila žalobkyně. Ze všech shora uvedených důvodů tedy soud žalobě v rozsahu uvedeném ve výroku I. tohoto rozsudku vyhověl a přiznal žalobkyni podle ustanovení § 1970 obč. zák. rovněž i příslušenství pohledávky spočívající v úrocích z prodlení z dlužných částek v zákonné výši podle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Lhůta k plnění byla určena v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř.

12. V průběhu řízení vzala žalobkyně svoji žalobu částečně zpět v rozsahu uvedeném ve výroku II. tohoto rozsudku, neboť v důsledku její administrativní chyby došlo k tomu, že dluh žalované nebyl v podané žalobě ponížen o částku 6 500 Kč představující uhrazenou jistotu (kauci), kterou žalobkyně použila na úhradu zbývajícího dlužného nájemného za měsíc červen 2022. Žalovaná s tímto částečným zpětvzetím žaloby ze strany žalobkyně souhlasila. Soud proto výrokem II. tohoto rozsudku rozhodl o zastavení řízení v rozsahu částečného zpětvzetí žaloby podle ustanovení § 96 odst. 1, 2 o. s. ř.

13. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.”) ve spojení s ustanovením § 146 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení převážně úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 1 543,68 Kč, přičemž tato částka představuje 64 % z jejich celkové výše (rozdíl úspěchu žalobkyně v řízení v rozsahu 82 % a úspěchu žalované v rozsahu 18 %). Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku 1 472 Kč, z paušální náhrady výdajů stanovené dle ustanovení § 1 a § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. v částce 300 Kč za každý ze dvou úkonů (sepis žaloby, účast na jednání před soudem dne 12. 7. 2023), tj. z paušální náhrady výdajů v celkové výši 600 Kč, a z náhrady jízdného obecného zmocněnce žalobkyně na jednání soudu z [obec] do [obec] a zpět v částce 2x 170 Kč Lhůta k zaplacení nákladů řízení byla určena třídenní (§ 160 odst. l o. s. ř.).