4 C 59/2020

Plný text

Okresní soud v Rokycanech rozhodl samosoudkyní JUDr. Ludmilou Horskou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená obecným zmocněncem příjmení jméno příjmení bytem adresa o splnění povinnosti, <b>I. Žalovaná je povinna převést na žalobce vlastnické právo ke spoluvlastnickému podílu o velikosti id. 1/5 na pozemku parc. [číslo] – orná půda, o výměře 6194 m2 v obci [obec] a katastrálním území Kříše, zapsaného v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany, na [list vlastnictví], za kupní cenu ve výši 123 880 Kč, a to ve lhůtě do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náklady tohoto řízení částku 60 900,50 Kč k rukám právního zástupce žalobce, a to ve lhůtě do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobce se domáhal vydání rozhodnutím, kterým by byla žalované uložena povinnost převést na žalobce vlastnické právo ke spoluvlastnickému podílu o velikosti id. 1/5 na pozemku parc. [číslo] – orná půda o výměře 6 194 m2 v katastrálním území Kříše. Podle něho žalovaná nabyla vlastnické právo k tomuto spoluvlastnickému podílu na základě kupní smlouvy, uzavřené dne 14. 1. 2020 s Ing. [jméno] [příjmení] poté, kdy bylo porušeno zákonné předkupní právo žalobce. Poukázal na to, že ke dni uzavření kupní smlouvy mezi žalovanou a Ing. [anonymizováno] byl pozemek ve spoluvlastnictví několika osob, a to žalobce s podílem o velikosti id. 3/5 k celku, Ing. [jméno] [příjmení] s podílem o velikosti id. 1/5 k celku, [jméno] [příjmení] s podílem o velikosti id. [číslo] k celku a [jméno] [příjmení] s podílem o velikosti id [číslo] k celku. Podle žalobce povinnost Ing. [anonymizováno] jako prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěla uzavřením smlouvy s koupěchtivým, tedy povinnost Ing. [anonymizováno] nabídnout spoluvlastnický podíl žalobci dospěla dne 14. 1. 2020, ale prodávající žalobci předmětný podíl na pozemku ke koupi nenabídl. Poukázal na obsah komentářové literatury s tím, že oprávněné osobě z předkupního práva je třeba oznámit obsah smlouvy uzavřené s koupěchtivým, včetně sdělení jména kupujícího, čímž by měl být předkupník chráněn před smyšlenými smlouvami nebo osobami. Odkázal i na skutečnost, že došlo-li z vůle účastníků smlouvy k nahrazení původní kupní smlouvy smlouvou novou, původní kupní smlouva zanikla ze zákona (privativní novace). Považoval za irelevantní, zda byla či nebyla uzavřena mezi žalovanou a Ing. [anonymizováno] kupní smlouva již dne 24. 7. 2019, protože nabídka koupě v souladem se zákonným ustanovením nebyla splněna.

2. Po provedeném dokazování žalobce požádal, aby písemně podané žalobě bylo vyhověno. Trval na tom, že pokud byla uzavřena kupní smlouva dne 14. 1. 2020, teprve tehdy dospěla povinnost k provedení nabídky ohledně předkupního práva. Tato nabídka však učiněna nebyla a žaloba je tudíž, s ohledem na ustanovení § 2147 odst. 1 o. z., důvodná. Pokud jde o argumenty žalované, spočívající v nepoužitelnosti prvorepublikové civilistiky, zdůraznil, že celý občanský zákoník vychází z těchto tradic a zmíněné komentáře jsou tedy i nadále použitelné. Žalobce sporuje, že by k uzavření kupní smlouvy došlo dne 24. 7. 2019, když z nabídky ke koupi vyplývá, že Ing. [anonymizováno] zvažoval prodej podílu k nemovitosti. Smlouva z tohoto dne není úředně ověřená a není vyloučeno, že mohla být antidatována. Smlouva, která sloužila jako podklad ke vkladu do katastru nemovitostí, byla uzavřena až v lednu 2020. Doplnil, že na parcele [číslo] se nachází druhá jamka golfového hřiště, jehož vlastníkem je [anonymizováno] klub [anonymizována dvě slova], jehož je žalobce členem a statutárním předsedou. Požádal o přiznání náhrady nákladů řízení.

3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby, stejně jako v podání, zaslaném soudu dne 17. 6. 2021. Učinila nesporným, že na základě kupní smlouvy ze dne 14. 1. 2020 se stala spoluvlastníkem pozemku parc. [číslo] v katastrálním území Kříše. Právní účinky vkladu nastaly k datu 13. 2. 2020 zápisem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Za nespornou skutečnost označila i to, že ke dni uzavírání kupní smlouvy s Ing. [anonymizováno] byly podílovými spoluvlastníky, kromě žalobce i [příjmení] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Nesouhlasila však s tím, že by spoluvlastnický podíl nabyla v rozporu se zákonným předkupním právem žalobce. Kontraktační proces mezi žalovanou a Ing. [anonymizováno] probíhal tak, že dne 24. 7. 2019 byla mezi žalovanou jako koupěchtivou a Ing. [anonymizováno] jako prodávajícím uzavřena kupní smlouva, jejímž účelem bylo stanovení podmínek prodeje spoluvlastnického podílu na pozemku prodávajícího do vlastnictví žalované. Následně Ing. [anonymizováno] jako právní předchůdce žalované doporučeným dopisem obeslal další spoluvlastníky s nabídkou, s jejíž obsah odpovídal relevantním ujednáním kupní smlouvy ze dne 24. 7. 2019, kterou jakožto prodávající zamýšlel uzavřít s žalovanou jako koupěchtivou. Vzhledem k tomu, že kupní cena sjednaná v kupní smlouvě ze dne 24. 7. 2019 nebyla žádným z předkupníků Ing. [anonymizováno] ve stanovené lhůtě zaplacena, jejich předkupní právo, stejně jako žalobce zaniklo marným uplynutím lhůty. V návaznosti na to, uzavřel Ing. [anonymizováno] jako prodávající s žalovanou kupní smlouvu dne 14. 1. 2020. Podle žalované kupní smlouva ze dne 24. 7. 2019 splňovala veškeré formální a obsahové náležitosti, aby založila platný a účinný závazkový vztah mezi Ing. [anonymizováno] a žalovanou. Závěr žalobce o privativní novaci je nesprávný, neboť k uzavření smlouvy došlo řádně ve smyslu § 560 o. z., dne 24. 7. 2019, čímž byla založena povinnost, nabídnout spoluvlastnický podíl k prodeji. Dne 30. 7. 2019 Ing. [anonymizováno] nemovitosti k prodeji nabídl a okolnost, že v nabídce nebyla uvedena splatnost kupní ceny, byla motivována dobou, po kterou podílové spoluvlastnictví trvalo a snahou poskytnout spoluvlastníkům dle § 2148 odst. 1 o. z., maximálně dlouhou dobu k zaplacení kupní ceny. Po uplynutí zákonné lhůty předkupní právo zaniklo. Smlouva ze dne 14. 1. 2020 není novou smlouvou, je smlouvou totožnou kromě konstatování, že došlo zániku předkupního práva. Žalovaná si nepořídila pozemek ze spekulativních důvodů, ale proto, že bezprostředně souvisí s pozemkem, který patří členům její rodiny a jako takový jej hodná užívat. Vzdala se práva na náhradu nákladů řízení.

4. Z listinných důkazů byl zjištěn následující skutkový stav: Výpisem z katastru nemovitostí, který prokazuje stav evidovaný k datu 22. 7. 2019 bylo prokázáno, že podílovými spoluvlastníky parc. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] pro obec Břasy, katastrální území Kříše, byl žalobce s velikostí podílu id. 3/5 k celku, Ing. [jméno] [příjmení] s velikostí podílu id. 1/5 k celku, [příjmení] [příjmení] s velikostí podílu id. [číslo] k celku a [jméno] [příjmení] s velikostí podílu id [číslo] k celku. Výpisem z katastru nemovitostí ke stejnému pozemku bylo prokázáno, že ke dni 13. 7. 2020 byli podílovými spoluvlastníky žalobce s velikostí podílu id 4/5 a žalovaná s velikostí podílu id. 1/5 ve vztahu k celku. Smlouvou ze dne 24. 7. 2019 bylo prokázáno, že byla uzavřena jako kupní smlouva mezi žalovanou a Ing. [jméno] [příjmení] ohledně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/5 na pozemku parc. [číslo] bylo zmíněno předkupní právo dalších osob k pozemku. Kupní cena byla stanovena na 123 880 Kč. Ing. [jméno] [příjmení] dne 30. 7. 2019, jak dokládají dopisy a doklady o doručení, odeslal ostatním spoluvlastníkům dopis, v němž zmiňuje, že zvažuje prodej podílu na pozemku p. [číslo] v obci [obec], k. ú. [část obce] za cenu 100 Kč m2. Pro případ zájmu o koupi měl být kontaktován do 20. 8. 2019 formou písemné nabídky s tím, že pokud nabídku neobdrží, bude to považovat za odmítnutí. [příjmení] [příjmení] převzal zásilku dne 1. 8. 2019, [jméno] [příjmení] dne 8. 8. 2019 a zásilka pro žalobce byla od 1. 8. do 12. 8. 2019 uložena na poště k vyzvednutí. Kupní smlouva, opatřená ověřenými podpisy dne 14. 1. 2020 prokazuje, že toho dne uzavřela žalovaná s Ing. [jméno] [příjmení] jako prodávajícím smlouvu o prodeji spoluvlastnického podílu o velikosti 1/5 na pozemku parc. [číslo] o výměře 6 194 m2 za kupní cenu 123 880 Kč. V bodě 2.2. smlouvy je zmíněno předkupní právo k pozemku, které měli vyjmenovaní spoluvlastníci, jejichž právo zaniklo u [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] i žalobce tím, že ač byli osloveni s nabídkou s obsahem odpovídajícím relevantním ujednáním smlouvy, své předkupní právo ve lhůtě 3 měsíců po nabídce nevyužili. Návrh na vklad práva do katastru nemovitostí byl učiněn dne 29. 1. 2020.

5. Z účastnické výpovědi žalované soud zjistil, že díky prarodičům [jméno] a [jméno] [příjmení], kteří mají v obci [část obce] chalupu, se dozvěděla o možnosti koupit pozemek. Uzavírání první smlouvy probíhalo korespondenčně mezi Ing. [anonymizováno], jejím nynějším zástupcem a Mgr. [jméno] [příjmení]. Neví o tom, že by se smlouva měnila, ani kdo sepisoval výzvy podílovým spoluvlastníkům. Nejprve se čekalo na termín, pak to nějak nedopadlo a domluvili se na uzavření smlouvy až po novém roce. Obě smlouvy podepisovala před Mgr. [příjmení] a Mgr. [příjmení] v jejich kanceláři. Podpisu první smlouvy Ing. [anonymizováno] přítomen nebyl. Jednalo se o smlouvu, která měla asi 15 stránek. Pokud jde o druhou smlouvu, byly okolnosti podpisu velmi podobné, pouze o půl roku později. Její podpis byl ověřován u notáře v [anonymizováno] ulici v [obec]. Kupní cenu uhradila krátce po podpisu druhé smlouvy, převodem ze svého osobního účtu. Po uzavření první smlouvy nezaplatila proto, že se MUDr. [celé jméno žalobce] ve stanovené lhůtě nevyjádřil, ostatní spoluvlastníci sice také ne, ale těm byly zásilky doručeny, zatímco žalobce zásilku nepřevzal a vrátila se. Podle ní se obchod uzavřel podpisem druhé smlouvy, když se uhradila finanční částka. První smlouva podle ní znamenala projevení vůle, že chce pozemek koupit v případě, že nebudou vzneseny námitky na předkupní právo.

6. Vzhledem k tomu, že žalovaná podáním ze dne 16. 7. 2020 vyvolala spor s žalobcem, v němž se dovolává porušení svého předkupního práva k podílu na sporném pozemku a věc je vedena u Okresního soudu v Rokycanech pod sp. zn. 8 C 107/2020, dospěl soud k závěru, že vztahy mezi účastníky by mohla vyřešit intervence mediátora ve smyslu § 100 odst. 2 zák. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále o. s. ř.) a usnesením č. j. 4 C 59/2020-62 ze dne 14. 1. 2021 nařídil účastníkům povinnost účastnit se prvního setkání se zapsaným mediátorem. K odstranění rozporů mezi účastníky nedošlo.

7. V projednávané věci vznikl spor mezi účastníky ohledně výkladu předkupního práva a názor na to, kdy povinnost prodávajícího nabídnout spoluvlastnický podíl dalším podílovým spoluvlastníkům dospěje. Soud vzal při rozhodování v úvahu nejen ustanovení občanského zákoníku, platné v okamžiku uzavírání smlouvy, ale i výklad Mgr. [jméno] [příjmení], publikovaný v Bulletinu advokacie [číslo], který se věnuje zákonnému předkupnímu právu, zejména pokud jde o historický exkurz. Do nového občanského zákoníku nebyl institut zákonného předkupního práva spoluvlastníků převzat, ale od 1. 1. 2014 bylo možné ho sjednat smluvně. Právní úprava v této podobě nevydržela dlouho a novelou [číslo] Sb., bylo s účinností od 1. 1. 2018 zákonné předkupní právo podílových spoluvlastníků do českého právního řádu zavedeno znovu, a to pouze u nemovitých věcí. Nelze však přehlédnout, že právní úprava, vtělená do občanského zákoníku touto novelou, platila pouze od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2020 Smlouvy mezi účastníky byly uzavřeny 24. 7. 2019 a 14. 1. 2020, tedy za účinnosti znění občanského zákoníku, platného ve shora uvedeném období.

8. Podle ustanovení § 1124 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále o. z.), ve znění platném do 30. 6. 2020, převáděl-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, měli spoluvlastníci předkupní právo, ledaže šlo o převod osobě blízké. Nedohodli-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, měli právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. Jednalo se o právo věcné, které se však nezapisovalo do katastru nemovitostí.

9. V současné době ustanovením § 1124 o. z., zní: 1) Bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a převádí-li některý ze spoluvlastníků svůj podíl, mají ostatní spoluvlastníci k podílu po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví předkupní právo, ledaže spoluvlastník podíl převádí jinému spoluvlastníku nebo svému manželu, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé. Neujednají-li si spoluvlastníci, jak předkupní právo vykonají, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. 2) Předkupní právo mají spoluvlastníci i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. To platí i v jiných případech zákonného předkupního práva.

10. Z uvedeného se podává, že mění-li zákonodárce podmínky vzniku předkupního práva několikrát během krátkého časového úseku, je zřejmé, že mu role institutu předkupního práva není zcela jasná a tak ani pro účastníky smluv nemusí být výklad předkupního práva zcela přehledný. V každém případě však soud v projednávané věci vychází z ustanovení občanského zákoníku, platného v době uzavření obou smluv a má za to, že podpisem kupní smlouvy s koupěchtivým, v dané věci s žalovanou, povinnosti spojené s předkupním právem teprve začaly.

11. Podle § 2143 o. z., povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje uzavřením smlouvy s koupěchtivým. Podle § 2147 odst. 1 o. z., nabídku učiní prodávající předkupníkovi ohlášením všech podmínek. Při nabídce se vyžaduje oznámení obsahu smlouvy uzavřené s koupěchtivým. Nabídka ke koupi nemovité věci vyžaduje písemnou formu. Podle § 2148 odst. 1 o. z., předkupník zaplatí kupní cenu v ujednané lhůtě, jinak do 8 dnů po nabídce u věci movité a u nemovité věci do 3 měsíců po nabídce. Neučí-li to, předkupní právo zanikne. Podle § 2144 o. z., je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

12. Prodávající tak musí učinit všem ostatním spoluvlastníkům (předkupníkům) písemnou nabídku, ve které jim ohlásí všechny podmínky koupě, včetně obsahu smlouvy, uzavřené s koupěchtivým. Podle komentáře k § 2147 o. z., má zmíněné ustanovení odstranit nejistotu, která se týká toho, zda předkupník využije svého oprávnění. Dalším účelem je zajistit rovné podmínky v případě vztahu s koupěchtivým na straně jedné a předkupníkem na straně druhé. Dlužník (prodávající) je proto povinen sdělit předkupníkovi jako oprávněnému uzavření smlouvy s koupěchtivým. Jako optimální se jeví, pokud prodávající k nabídce připojil opis uzavřené kupní smlouvy, ale povinnost prodávajícího mohla být splněna i sdělením podstatných náležitostí smlouvy. V případě neoznámení obsahu smlouvy při nabídce, je koupě nejen neúčinná, ale prodávajícímu vzniká odpovědnost za škodu, která vznikla porušením jeho povinnosti.

13. Z tohoto pohledu v projednávané věci sdělení záměru Ing. [jméno] [příjmení] prodat svůj spoluvlastnický podíl na zmíněné nemovitosti za částku 100 Kč/m2 není odpovídající nabídkou ve smyslu uvedených zákonných ustanoveních. Kupní smlouva s třetí osobou se totiž uzavírá s podmínkou, že předkupník odmítne uzavřít kupní smlouvu. Vykoná-li předkupník své právo, je podmínka zmařena. Přijme-li předkupník nabídku, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem za týchž podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým. Jestliže nabídka prodeje předkupníkům, dle žalované vycházela ze smlouvy, uzavřené dne 24. 7. 2019, nemá, jak již bylo uvedeno, náležitosti požadované zákonem. [ulice] kupní smlouva zjevně nebyla k nabídce připojena, nabídka nezmiňuje ani to, že již smlouva byla uzavřena, není v ní uvedena ani kupní cena, byť ji lze podle velikosti podílu Ing. [anonymizováno] ve vztahu k velikosti parcely vypočíst. Soud tedy vychází ze závěru, že ve vztahu k žalobci ani k ostatním spoluvlastníkům nebyla nabídka prodeje dne 30. 7. [číslo] učiněna zákonným způsobem.

14. Obsahu kupní smlouvy, uzavřené dne 14. 1. 2020, kterou žalovaná považuje za dovršení kontraktačního procesu, nelze ničeho vytknout, ovšem právě tato smlouva měla být podkladem k zaslání výzvy předkupníkům a sdělení podmínek smlouvy s koupěchtivým. Žalovaná ani netvrdila a tak ani nemohla prokázat, že by Ing. [anonymizováno] po uzavření smlouvy dne 14. 1. 2020 jakoukoliv výzvu předkupníkům učinil a nelze proto přijmout jiný závěr než, že došlo k porušení předkupního práva žalobce. Jeho předkupní právo nezaniklo a je-li předkupní právo považováno za právo věcné, opravňuje tato skutečnost předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl. Takovou osobou je žalovaná a tak soudu nezbylo, než žalobě vyhovět a žalované uložit povinnost smlouvu uzavřít.

15. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 60 952 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 123 880 Kč sestávající z částky 6 060 Kč za každý ze sedmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t., sedmi náhrad hotových výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., náhrady za promeškaný čas dle § 14 odst. 1 písm. a) a odst. 3 a. t. ve výši 100 Kč za každou započatou půlhodinu, cestovného ve výši 411 Kč dle § 13 odst. 5 a. t. a daně z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 50 331 Kč ve výši 10 569,50 Kč.