5 C 188/2021

Plný text

Okresní soud v Rokycanech rozhodl samosoudcem Mgr. Ing. Davidem Svobodou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného pro zaplacení 60 500 Kč s přísl.

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 60 500 Kč s úrokem z prodlení z této částky od 25. 6. 2021 do zaplacení ve výši 8,25 % ročně, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 25 652 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně. Žalobkyně se domáhala zaplacení výše uvedené částky z titulu neuhrazené provize ze smlouvy o smlouvě budoucí ze dne 14. 12. 2020. Uzavřením této smlouvy žalobkyně obstarala žalovanému příležitost uzavření kupní smlouvy na prodej bytu, k uzavření smlouvy nedošlo z důvodů na straně žalovaného, který po uzavření této smlouvy požadoval zaplatit vyšší kupní cenu. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout s odůvodněním, že žalobkyně nedodržela podmínky smlouvy tím, že v době platnosti smlouvy řádným způsobem nevyzvala žalovaného k uzavření kupní smlouvy a nadále neprokázala schopnost zájemkyně zaplatit kupní cenu. Na schůzce stran dne 10. 2. 2021 se sice všechny strany dozvěděly o termínu podpisu smlouvy 18. 2., ale nezaslali mu písemnou výzvu. Proto navštívil zájemkyni paní [celé jméno svědkyně] a požadoval uzavřít novou dohodu. Žalovaný namítl, že předžalobní upomínka byla zaslána na špatnou adresu, tedy se špatným PSČ, přestože žalobkyně měla k dispozici kopii jeho občanského průkazu se správnou adresou. Potvrdil ale, že dne 20. 4. 2021 obdržel email s výzvou k úhradě žalované částky. Dále potvrdil, že komunikace v souladu s uzavřenou smlouvou probíhala mezi stranami prostřednictvím emailu, jeho adresa je [email]. Dne 18. 2. 2021 emailem odstoupil od smlouvy, neboť nebyly dodrženy její podmínky. Svědkyně [celé jméno svědkyně], zaměstnankyně žalobkyně, vypověděla, že její kolegyně paní [celé jméno svědkyně] na základě inzerátu zavolala žalovanému a nabídla mu zprostředkovatelské služby a ten s tím souhlasil. Na sjednaném termínu rezervační schůzky žalovaný navrhl cenu cca o 50 000 Kč vyšší než dříve sjednanou, zájemkyně paní [celé jméno svědkyně] s novou výší ceny souhlasila. Na schůzce bylo dojednáno, že žalobkyně dá podnět své advokátní kanceláři k sepsání smlouvy, kterou zpracoval Mgr. [anonymizováno]. Návrh smlouvy žalobkyně odeslala žalovanému i zájemkyni k případným připomínkám. Paní [celé jméno svědkyně] s textem souhlasila, žalovaný měl připomínky, na další schůzce proto byli pouze zástupci žalobkyně a žalovaný, tato schůzka byla ke konci platnosti rezervační smlouvy. Žalovaný měl opět připomínky ke znění smlouvy, proto byl dojednán termín podpisu smlouvy na den 18. 2. 2021. Paní [celé jméno svědkyně] byl tento termín oznámen telefonicky, Mgr. [anonymizováno] ještě všem zaslal email potvrzující termín této schůzky. Paní [celé jméno svědkyně] jim telefonovala den před termínem podpisu smlouvy a říkala, že ji navštívil žalovaný a chtěl po ní vyšší kupní cenu, anebo aby od smlouvy odstoupila. Ve sjednaný termín schůzky přišel pouze žalovaný a sdělil to, co den předtím paní [celé jméno svědkyně], tedy, že kupní smlouvu podepisovat nebude. Svědkyně [celé jméno svědkyně] vypověděla, že se s žalovaným poprvé setkala při podepisování rezervační smlouvy. [jméno] reagovala na inzerát realitní kanceláře na prodej bytu. Na první schůzce byli zástupci žalobkyně, ona a žalovaný. Došlo k prohlídce bytu a rozhodla se, že byt koupí. Pár dní na to se v [obec] sešli k podpisu rezervační smlouvy. Žalovaný požadoval cenu o 50 000 Kč vyšší než dříve inzerovanou s tím, že má i jiného zájemce. S touto cenou souhlasila. Peníze předala v hotovosti zástupkyni žalobkyně a ta je uložila do sejfu. Žalovaný toto viděl, peníze měla z prodeje předchozí nemovitosti. Dle dohody následně advokát žalobkyně zaslal návrh smlouvy, se kterou souhlasila, žalovaný však měl opakovaně připomínky, takže se to prodlužovalo. Emailem byl sjednán termín podpisu smlouvy, den nebo dva předtím jí po telefonátu navštívil žalovaný, přinesl nějaký odhad ceny své nemovitosti a požadoval o 100 000 Kč více, s tím nesouhlasila. Žalovaný jí řekl, že když smlouvu nechce svědkyně podepsat, tak proč od ní neodstoupí. Druhý den žalovaný ještě telefonicky sdělil, že po domluvě s partnerkou byt neprodá. Poté, co žalovaný od ní odešel, svědkyně volala realitní kanceláři a vše jim sdělila. Svědkyně [celé jméno svědkyně], zaměstnankyně žalobkyně, vypověděla shodně jako její kolegyně svědkyně [celé jméno svědkyně], že na základě inzerátu žalovaného jej kontaktovala, nabídla mu zprostředkovatelské služby a on s tím souhlasil. Na schůzce podepsali rezervační smlouvu na tři měsíce. Na inzerát se jim ozvala paní [celé jméno svědkyně], tak domluvily prohlídku bytu a pak už vyřizovala věc kolegyně [celé jméno svědkyně]. Z doložené dohody o koupi nemovitosti ze dne 14. 12. 2020 soud zjistil, že se jedná o smlouvu o smlouvě budoucí kupní na prodej výše uvedeného bytu, jedná se o trojstrannou dohodu mezi žalobkyní, žalovaným a zájemkyní paní [celé jméno svědkyně]. V článku 5.1 strany prohlásily, že uzavřením dohody jim žalobkyně obstarala příležitost uzavření kupní smlouvy a žalobkyni tak vznikl nárok na provizi. V článku 5.2 bylo sjednáno, že pokud nedojde k uzavření smlouvy z důvodu na straně zájemce, zavazuje se tato provizi uhradit na místo žalovaného. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 14. 2. 2021. Povinnosti zájemce byly sjednány v článku 12, kde se mimo jiné uvádí, že se zájemce zavazuje vyzvat prodávajícího nejpozději do konce trvání dohody k uzavření kupní smlouvy a dále se zavazuje jednoznačně prokázat schopnost financovat celou kupní cenu nemovitosti. V článku [číslo] smlouvy je sjednáno, že veškerá komunikace smluvních stran na základě dohody může probíhat prostřednictvím emailu uvedeného v článku 1, kterým je v případě žalovaného [email]. Výpisem z katastru nemovitostí ze dne 14. 12. 2020 bylo prokázáno vlastnictví žalovaného k bytu [číslo] v [obec], zapsaný na [list vlastnictví], který byl předmětem smlouvy. Žalobkyně doložila emailovou komunikaci se stranami smlouvy. Emailem ze dne 1. 2. 2021 paní [celé jméno svědkyně] vyzvala žalovaného i zájemkyni o vyjádření a připomínky k přiložené kupní smlouvě s tím, že ví, že paní [celé jméno svědkyně] bude mít hotovost 15.

2. Součástí tohoto emailu byl přeposlaný návrh kupní smlouvy od Mgr. [anonymizováno]. Emailem ze dne 8. 2. 2021 žalovaný navrhuje Mgr. [anonymizováno] na základě předchozí telefonické domluvy termín schůzky k doplnění důležitých informací do kupní smlouvy na 10., 11. nebo 12. 2, a to v odpovědi na email Mgr. [anonymizováno] se zaslaným návrhem smlouvy. Na to Mgr. [anonymizováno] odpovídá emailem ze stejného dne a navrhuje termín schůzky 10. 2. v 15:00 hodin v jeho kanceláři. Žalovaný emailem z následujícího dne, tedy 9. 2., potvrzuje termín schůzky. Dne 10. 2. 2021 zasílá Mgr. [anonymizováno] žalovanému, zájemkyni i pracovnicím žalobkyně upravené znění kupní smlouvy s potvrzením termínu podpisu této smlouvy dne 18. 2. 2021 v 15:00 hodin ve své kanceláři. Žalovaný odstoupil od smlouvy emailem ze dne 18. 2. 2021 v 11:03 hodin s blíže neupřesněným odůvodněním, že nebyly dodrženy podmínky sepsané v dohodě. Dne 20. 4. 2021 byla žalovanému emailem zaslána výzva k úhradě žalované částky, žalovaný potvrdil, že tento email převzal. V příloze tohoto emailu byla výzva k úhradě ze dne 25. 3. 2021 s výzvou, nechť žalovaný uhradí částku 60 500 Kč do 7 dnů od doručení této výzvy. Žalovaný na email odpověděl 21. 4. 2021, kde potvrdil převzetí tohoto emailu s přílohou o výzvě k úhradě a žádal o kontaktní údaje pověřené osoby. Žalobkyně doložila plnou moc, na základě které ji při sepisu smluv zastupuje Mgr. [anonymizováno]. Dále žalobkyně doložila dvě verze návrhu kupních smluv s uvedenou kupní cenou 1 810 500 Kč a návrhu na vklad klasického práva do katastru nemovitostí. Podle § 2445 odst. 1 o.z. se smlouvou o zprostředkování zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Podle § 2454 o.z. právu zprostředkovatele na provizi není na újmu, byla-li smlouva, k níž se vztahovala činnost zprostředkovatele, uzavřena nebo splněna až po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy. Soud předně konstatuje, že podpisem smlouvy ze dne 14. 12. 2020 žalovaný i zájemkyně paní [celé jméno svědkyně] potvrdili nárok žalobkyně na zaplacení provize ve výši 60 500 Kč z důvodu zprostředkování prodeje výše uvedeného bytu v [obec]. Ostatně strany označili za nesporné, že zájemkyni o kupní smlouvu paní [celé jméno svědkyně] získala žalobkyně. Soud tak posuzoval pouze to, zda došlo k naplnění článku 5.2 smlouvy, tedy zda z důvodu neuzavření smlouvy zaviněním zájemkyně není tato povinna zaplatit provizi namísto žalovaného. Tak by tomu nastalo v případě, pokud by zájemkyně nedodržela své povinnosti sjednané v článku 12, z nichž žalovaný namítá nesplnění dvou povinností. Co se týče povinnosti vyzvat prodávajícího do konce doby trvání dohody k uzavření smlouvy, tak soud konstatuje, že tato skutečnost je prokázána nejenom výpovědí obou zaměstnankyní žalobkyně i zájemkyně paní [celé jméno svědkyně], ale zejména emailovou korespondencí, kterou žalovaný nijak nepopřel a naopak potvrdil, že email obdržel. Paní [celé jméno svědkyně] i žalovaný byli vyzváni k podpisu smlouvy na den 18. 2. 2021. Všechny tři svědkyně prokázaly, že obsah kupní smlouvy se měnil z důvodu opakovaných připomínek žalovaného a tento to potvrdil. Termín finálního podpisu smlouvy tak byl sjednán až na 18. 2. 2021, tedy čtyři dny po uplynutí platnosti rezervační smlouvy. To však ve smyslu § 2454 o. z. nemá žádný vliv na právo zprostředkovatele na provizi. Soud opakuje, že toto právo bylo smluvními stranami potvrzeno podpisem rezervační dohody. Termín sjednané schůzky žalovaný potvrdil emailem a soud nechápe argumentaci žalovaného o tom, že mu nebyla zaslána písemná výzva k podpisu, když sám tvrdí, že komunikace smluvních stran probíhala v souladu s ujednáním rezervační smlouvy zejména emailem. Soud tedy konstatuje, že bylo prokázán o, že žalovaný byl v souladu se smlouvou vyzván k uzavření kupní smlouvy. Co se týče druhé povinnosti zájemkyně, tedy prokázat schopnost zaplatit kupní cenu, takto bylo prokázáno opět emailem, ve kterém žalobkyně informuje žalovaného o tom, že peníze složí zájemkyně v hotovosti. Svědkyně [celé jméno svědkyně] i [celé jméno svědkyně] potvrdily, že žalovaný byl přítomen složení těchto peněz do úschovy realitní kanceláře. V dalším emailu žalobkyně potvrzuje, že úschovu zajistí zdarma jako součást služeb zprostředkovatelských. Žalobkyně doložila i výpis z účtu zájemkyně paní [celé jméno svědkyně], prokazující obdržení částek 660 000 Kč a 1 980 000 Kč dne 9. a 10. 2. 2021 od K. [příjmení]. Pokud by měl žalovaný pochybnosti o schopnosti zájemkyně zaplatit kupní cenu, mohl do tohoto výpisu nahlédnout. Žalovaný však neprokázal ani netvrdil, že před odstoupením od smlouvy tuto schopnost zájemkyně zpochybnil. Bylo tedy prokázáno, že zájemkyně paní [celé jméno svědkyně] i žalobkyně jako realitní kancelář splnila všechny podmínky rezervační smlouvy pro to, aby nedošlo k naplnění článku 5.2 smlouvy, pasivně legitimovaným je tedy žalovaný. Na závěr soud konstatuje, že žalovaný odstoupil od smlouvy v ten samý den a jen pár hodin dříve, než byl sjednaný termín podpisu smlouvy a motiv tohoto jednání osvětluje výpověď jak paní [celé jméno svědkyně], tak obou zaměstnankyní žalobkyně, tedy že žalovaný požadoval více peněz. Ostatně sama výpověď žalovaného postrádá odůvodnění výpovědi, když jen obecně uvádí, že je jím„ porušení smlouvy“. K platnosti výpovědi by musela být označena konkrétní povinnost, která nebyla splněna, údaj o důvodu odstoupení je imanentní součástí každého jednostranného odstoupení od právního úkonu (viz. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 2012, sp. zn. 30 Cdo 1233/2011). Proto soud žalobě v plném rozsahu vyhověl, jak co do žalované částky, tak i co do úroku z prodlení z této částky uplatněného dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb., dle kterého má věřitel právo požadovat vedle plnění i úroky z prodlení ve výši stanovené shora citovaným nařízením vlády. Výzvu k plnění se sedmidenní lhůtou k plnění žalovaný obdržel emailem (tedy sjednanou a obvyklou formou komunikace mezi účastníky) dne 20. 4. 2021, prodlení žalovaného tak nastalo 28. 4. 2021, žalobkyně požadovala úroky z prodlení až od pozdějšího data. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 25 652 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 420 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 60 500 Kč sestávající z částky 3 540 Kč za 5 úkonů právní služby, a to převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., za výzvu k plnění dle § 11 odst. 2 písm. h) a. t., za písemné podání žaloby a vyjádření k odporu dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. a za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t., včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 %.