53 C 32/2018

Plný text

Krajský soud v Hradci Králové rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Šárky Petrové a soudců JUDr. Jiřího Petržálka a JUDr. Marie Kubištové ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovaní: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem na adrese adresa žalovaného a žalované 2. celé jméno žalované , datum narození bytem na adrese adresa žalovaného a žalované oba zastoupeni advokátem titul . jméno příjmení sídlem na adrese adresa o 105.893,35 Kč s příslušenstvím k odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu v Rychnově nad Kněžnou ze dne 21. 10. 2020 čj. 53 C 32/2018-215

I. Rozsudek okresního soudu se mění takto: Žalovaní 1) a 2) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci částku 105.893,35 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p. a. jdoucím od 19. 6. 2018 do zaplacení, vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaní 1) a 2) jsou povinni společně a nerozdílně nahradit žalobci do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce náklady řízení před okresním soudem ve výši 82.208,77 Kč a náklady řízení před krajským soudem ve výši 9.781,66 Kč.

1. Okresní soud zamítl žalobu, jíž se žalobce domáhal společného a nerozdílného zaplacení 105.893,35 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p. a. jdoucím z 105.893,35 Kč od 19. 6. 2018 do zaplacení (výrok I) a žalobci uložil povinnost nahradit žalovaným náklady řízení ve výši 216.027,13 Kč, k rukám jejich zástupce, do 3 dnů od právní moci rozsudku (výrok II).

2. Žalobce uplatnil nárok na zaplacení smluvní pokuty za prodlení s úhradou kupní ceny. Tvrdil, že uzavřel se žalovanými kupní smlouvu a prodal jim pozemek s rozestavěným domem. Žalovaní nezaplatili včas kupní cenu, neučinili tak ani v dodatečně sjednané lhůtě, a proto jsou povinni zaplatit mu dohodnutou smluvní pokutu. Žalovaní namítali, že nebyli vyzváni k zaplacení smluvní pokuty, že se dohodli se žalobcem na odkladu splatnosti kupní ceny, žalobci vůbec nevznikl nárok na smluvní pokutu a žalobce jim neposkytl včas dohodnutou součinnost nezbytnou pro zaplacení kupní ceny. Neumožnil jim včas zřídit zástavní právo na pozemku, ačkoliv věděl, že je to nezbytnou podmínkou pro včasné zaplacení kupní ceny. Tvrdili, že se dohodli se žalobcem na zaplacení části kupní ceny z výtěžku prodeje bytu druhé žalované jinému kupci ([jméno] [anonymizováno]). Onen kupec chtěl získat prostředky na koupi bytu hypotečním úvěrem. Nemohl však využít jako zástavu kupovaný byt, protože na něm v té době vázlo zástavní právo žalovaných za jiný dluh. Proto žalovaní potřebovali, aby jim žalobce umožnil zřízení zástavního práva na prodávaném pozemku, aby tak uvolnili svůj byt pro zástavní právo [jméno] [příjmení]. Nejprve však bylo zapotřebí vymazat jiné zástavní právo, které v té době vázlo na pozemku žalobce. Okresní soud vzal za prokázané, že dne 27. 10. 2017 strany podepsaly smlouvu o prodeji pozemku č. 1695/2 včetně rozestavěné budovy v katastrálním území Kostelec nad Orlicí. Jako třetí strana je ve smlouvě označen zprostředkovatel prodeje [anonymizována čtyři slova]. Za zprostředkovatele podepsal smlouvu [jméno] [příjmení]. Z článku III odst. 2 bod 2.2 smlouvy plyne, že kupní cena 2.117.867 Kč měla být zaplacena prostřednictvím úschovy u zprostředkovatele převodu [anonymizována čtyři slova]. nadvakrát, že prvních 40.000 Kč bylo zaplaceno ještě před podpisem smlouvy a že zbývajících 2.077.867 Kč mělo být uhrazeno„ z finančních prostředků složených na účet zprostředkovatele, za účelem úhrady kupní ceny za nemovitosti ve vlastnictví strany kupující, prodávané stranou kupující prostřednictvím zprostředkovatele pod číslem zakázky 593476, a to nejpozději do 30. 10. 2017. Peněžní prostředky složené na účet zprostředkovatele, v souladu s tímto odstavcem, budou použity na úhradu kupní ceny dle této smlouvy za podmínky povolení a provedení vkladu vlastnického práva strany kupující ze zakázky č. 593476, tj. splnění podmínky, že výše uvedená peněžní částka již bude náležet straně kupující.“ 3. Do 5 dnů od zaplacení kupní ceny měl zprostředkovatel podat návrh na vklad vlastnického práva do Katastru nemovitostí (čl. VIII odst. 2). V ust. čl. III odst. 4 smlouvy se strany dohodly na vrácení kupní ceny zprostředkovatelem pro případ, že do 5 měsíců od zaplacení kupní ceny k rukám zprostředkovatele nebudou splněny podmínky k vyplacení kupní ceny prodávajícímu. V čl. VII. odst. 1 smlouvy se žalovaní zavázali zaplatit žalobci smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny pro případ, že neuhradí kupní cenu ani v dodatečné 30denní lhůtě po sjednaném datu splatnosti podle čl. III. odst. 2 kupní smlouvy. Strany se dohodly (čl. IX/2) na výlučně písemné formě všech změn a doplňků ke smlouvě, vzestupně číslovanými dodatky. Písemným dodatkem ke kupní smlouvě ze dne 16. 11. 2017 byla uzavřena dohoda stran o změně splatnosti kupní ceny na nové datum 27. 11. 2017. Zbytek ujednání čl. III 2.2 smlouvy zůstal beze změny, tedy zůstal v textu zachován dovětek o zaplacení z prostředků složených kupujícím ze zakázky 593476 Okresní soud posoudil smysl a význam ujednání o splatnosti kupní ceny a o smluvní pokutě a jejich vzájemný vztah. Vycházel při tom z úmyslu stran, jak plyne z jejich dalších právních jednání, procesních přednesů a výpovědí. Kupní smlouvu připravil zprostředkovatel prodeje [anonymizována čtyři slova]. Uzavření kupní smlouvy předcházely dohody zúčastněných osob: zprostředkovatelská smlouva, smlouva o podmínkách prodeje a koupě nemovitosti a smlouva o smlouvě budoucí. Podle výhradní zprostředkovatelské smlouvy z 20. 6. 2017 mezi žalobcem a [anonymizována tři slova] měl zprostředkovatel povinnost obstarat příležitost k prodeji za provizi, připravit smluvní dokumentaci, byl zmocněn k dalšímu jednání jménem žalobce, zejména uzavření smlouvy o podmínkách koupě a mohl být činný i pro zájemce o koupi. Ze smlouvy o podmínkách prodeje a koupě nemovitosti a poskytování služeb vzal za prokázané, že dne 5. 7. 2017 tuto smlouvu uzavřely obě strany sporu se [právnická osoba] [anonymizována tři slova]. jako zprostředkovatelem prodeje. Strany sporu se zavázaly uzavřít spolu kupní smlouvu o prodeji pozemku výše popsaného za cenu 2.200.000 Kč a zaplatit zprostředkovateli provizi 80.000 Kč. Žalovaní se zavázali zaplatit zprostředkovateli blokační úhradu 120.000 Kč - na 80.000 Kč provizi a 40.000 Kč zálohu kupní ceny. Žalobce se zavázal v čl. VI/2 poskytnout součinnost ke zřízení zástavního práva k předmětu převodu pro případ potřeby hypotéčního úvěru k zaplacení části kupní ceny. Zprostředkovatel se zavázal, mj., provést úschovu kupní ceny a připravit kupní smlouvu a návrh na vklad do Katastru nemovitostí. Smlouvu podepsaly strany sporu a [jméno] [příjmení] za zprostředkovatele. Dne 13. 7. 2017 uzavřely stejné smluvní strany smlouvu o budoucí smlouvě kupní a zavázaly se uzavřít do 30. 10. 2017 kupní smlouvu o prodeji pozemku [číslo] v kat. ú. [obec] za cenu 2.200.000 Kč, splatnou na účet zprostředkovatele tak, že mimo 40.000 Kč zaplacených ještě před podpisem této smlouvy zaplatí kupující do 30. 10. 2017 částku 310.000 Kč z vlastních prostředků a dále 1.850.000 Kč získaných z prodeje vlastní (jiné) nemovitosti. Ve smlouvě bylo dohodnuto - obdobně jako později v kupní smlouvě - že 1.850.000 Kč bude složeno na účet zprostředkovatele z peněz, které žalovaní získají prodejem vlastní nemovitosti (č. zakázky 593476 u zprostředkovatele [anonymizována čtyři slova].) a že právě vklad vlastnického práva pro kupujícího ze zakázky č. 593476 bude podmínkou použití složených peněz na úhradu kupní ceny podle této smlouvy. Ve smlouvě bylo sjednáno, že kupní smlouvou bude převedena i rozestavěná stavba na pozemku a bude v ní zvlášť vymezena. Pro případ nedodržení dohodnutého termínu uzavření kupní smlouvy (30. 10. 2017) byla dohodnuta smluvní pokuta ve výši 5 % z kupní ceny. Datum zaplacení kupní ceny, a to část dne 12. 12. 2017 a část 12. 4. 2018, bylo nesporné. Podle potvrzení zprostředkovatele [anonymizována čtyři slova]. bylo zaplaceno 120.000 Kč dne 7. 7. 2017, 70.000 Kč dne 9. 10. 2017, 379.000 Kč dne 12. 12. 2017 a dále 1.516.000 Kč dne 12. 4. 2018. To je dohromady 2.125.000 Kč. Částka 1.895.000 Kč byla zaplacena převodem kupní ceny zaplacené (jiným kupcem) za prodej bytu 2. žalované. Část kupní ceny žalovaní zaplatili přímo na účet [právnická osoba], aby tak splatili dluh žalobce u této společnosti, zajištěný zástavním právem na převáděné nemovitosti. Vymáhaná částka 105.893,35 Kč odpovídá svojí výší 5 % z kupní ceny 2.117.867 Kč. Z výpisu z Katastru nemovitostí plyne, že návrh na vklad vlastnického práva k převáděnému pozemku byl podán až 18. 4. 2018 (vklad byl povolen s účinky k 18. 5. 2018). Dopisem ze dne 8. 6. 2018 žalobce doložil výzvu žalovaným k zaplacení smluvní pokuty a její splatnost (do 7 dnů od doručení výzvy). Záznamem Pošty na dopisní obálce prokázal, že žalovaní byli o výzvě vyrozuměni dne 11. 6. 2018 (poštovní zásilka se dostala do sféry jejich vlivu, i když si ji nevyzvedli). Námitky žalovaných, že jim nebyla doručena výzva k zaplacení smluvní pokuty, že se dohodli se žalobcem na změně splatnosti kupní ceny do 10. 5. 2018 a že žalobce poskytl součinnost opožděně, okresní soud považoval za nedůvodné. Právně posoudil okresní soud vztah mezi účastníky řízení jako závazkový právní vztah z kupní smlouvy dle ustanovení § 2079 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“). Ujednání v ustanovení článku III 2.2 smlouvy obsahuje jednak dohodu o splatnosti - 30. 10. 2017, jednak určení času ve smyslu ust. § 550 o. z. Vázanost prodeje na další transakci je zjevná i ze smlouvy o smlouvě budoucí. Již v ní bylo obsaženo shodné ujednání jako v kupní smlouvě – tj., že prodej pozemku žalobce závisel na předchozím prodeji bytu druhé žalované. Tomu odpovídá i obsah výpovědí svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] i výpověď 1. žalovaného. Z nich plyne, že prodej byl komplikovanou transakcí, která zahrnula vyplacení a výmaz zástavního práva váznoucího na převáděném pozemku žalobce, převod zástavního práva z bytu 2. žalované na pozemek žalobce, zřízení zástavního práva k bytu 2. žalované pro hypotéku [jméno] [příjmení], kupce bytu, dále převod vlastnického práva k bytu na [jméno] [příjmení] a zaplacení kupní ceny za byt k rukám zprostředkovatele a teprve poté podání návrhu na vklad vlastnického práva k pozemku pro žalované a vyplacení kupní ceny žalobci. Nelze přehlédnout tvrzení žalobce o tom, že již před uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí a následné kupní smlouvy byl informován od žalovaných o tom, že mají jiné nemovitosti, které prodají a z výtěžku zaplatí kupní cenu za převáděné nemovitosti (č. l. 45), ani jeho aktivní součinnost výše popsanou. Proto soud neposoudil obsah článku III 2.2 smlouvy jako pouhé neobratné a navzájem si protiřečící vyjádření splatnosti, nýbrž jako navázání účinnosti právního jednání na jistou okolnost budoucí, tj. určení času ve smyslu ust. § 550 o. z. Okresní soud uzavřel, že obě smluvní strany počítaly s tím, že tato budoucí okolnost nastane, nepovažovaly ji za nejistou. Proto se nejedná o podmínku ve smyslu ustanovení § 548 o. z. Splatnost určená datem 30. 10. 2017 měla smysl ve smlouvě o budoucí smlouvě kupní, když ta byla uzavřena 13. 7. 2017 a bylo možno rozumně očekávat, že celá transakce bude provedena do 30. 10. 2017. Je zjevné, že text ujednání byl doslovně přenesen ze smlouvy o smlouvě budoucí do kupní smlouvy, včetně zachování data. Okresní soud zjistil, že onen předpoklad nebyl v říjnu 2017 ještě splněn. V tomto kontextu se tak okresnímu soudu jevilo ujednání v kupní smlouvě o splatnosti kupní ceny do 30. 10. 2017 jako nesplnitelné, a tedy jako ujednání nemožné ve smyslu ustanovení § 580 odst. 2 o. z. To protože v den uzavření kupní smlouvy (27. 10. 2017) nebylo možno rozumně předpokládat, že podmínka bude splněna během tří následujících dnů. Ujednání o splatnosti kupní ceny není podstatnou náležitostí kupní smlouvy, je oddělitelné od jejího dalšího obsahu, a proto jeho neplatnost nemá vliv na platnost zbytku kupní smlouvy. Jde o neplatnost absolutní, a tak k ní soud přihlíží i bez návrhu, na základě ustanovení § 588 o. z. Stejný závěr platí i pro datum splatnosti dohodnuté v dodatku kupní smlouvy – ani splatnost 27. 11. 2017 nelze považovat za platně sjednanou, když nebylo možno očekávat splnění budoucí podmínky do tohoto data. Vždyť jenom pro samotný vklad vlastnického práva k bytu 2. žalované (pro nového kupce) bylo nutno počítat s 30denní lhůtou podle katastrálních předpisů, a kromě toho se ještě měly změnit zápisy zástavních práv. Okresní soud uzavřel, že nárok žalobce na smluvní pokutu se opírá o porušení neplatného ujednání, a proto žalobu zamítl.

4. Proti tomuto rozsudku podal včas odvolání žalobce. Kromě procesního postupu vytýkal okresnímu soudu nesprávné právní posouzení věci. Právní názor okresního soudu, že kupní smlouva obsahuje v čl. III bod 2.2. druhá věta určení času, nepovažoval za správný, protože prodej bytu v rámci zakázky č. 593476 nebyl jistou událostí. Šlo pouze o určení, ve kterém okamžiku budou peníze složené na účet realitní kanceláře v zakázce č. 593476 ve vlastnictví žalovaných a budou moci být použity k zaplacení kupní ceny. Určením času je ujednání o tom, že žalovaní mají zaplatit kupní cenu nejpozději do 30. 10. 2017. Kupní smlouva neobsahuje žádnou podmínku účinnosti právního jednání, účinnost nastala v okamžiku jejího uzavření. Ujednání o splatnosti kupní ceny není neplatné a nemožné. Prodej bytu probíhal již před uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí, žalobci ale nebylo známo, v jaké byl fázi a kdy dojde ke vkladu vlastnického práva kupujícího. Byl však, ujištěn, že kupní cena bude uhrazena do úschovy zprostředkovatele do 30. 10. 2017 a neměl důvod se domnívat, že se tak nestane. Uzavření kupní smlouvy mezi účastníky řízení nebylo počáteční dobou, od které měli žalovaní stihnout převést svou nemovitost. Původní termín splatnosti do 30. 10. 2017 byl posunut do 27. 11. 1 2017 a během té doby mohli žalovaní realizovat prodej bytu. Rozhodně nešlo o plnění nemožné a o absolutně neplatné ujednání. Zdůraznil, že předal nemovitou věc žalovaným ještě před uzavřením kupní smlouvy a složením kupní ceny na účet zprostředkovatele jen na základě slibu, že žalovaní složí peníze do 30. 10. 2017. Mohlo mu být jedno, jak probíhá prodej nemovité věci (bytu). Byl ujišťován, že žalovaní peníze mají, resp. je v brzké době zajistí z prodeje, nikoli že se tak stane ve vzdálené budoucnosti a navíc za žalobci neznámých podmínek, které stanovila banka kupujícího, který kupoval byt žalovaných. Žalobci nebylo známo, že kvůli tomuto prodeji bude muset souhlasit s převodem zástavního práva banky žalovaných na svou nemovitou věc. Podle výkladu okresního soudu by smlouva neobsahovala žádnou určitou dohodu o splatnosti kupní ceny a byla by vyloučena i dispozitivní právní úprava o splatnosti kupní ceny a povinnost žalovaných zaplatit žalobci by byla vázána na splnění neurčité podmínky, že v rámci zakázky č. 593476 dojde ke vkladu vlastnického práva. Žalobce by v takovém případě vůbec nevěděl, zda a kdy mu nárok na zaplacení kupní ceny vznikne ani jak se to vůbec dozví. O této zakázce nic netušil. Pokud by lhůty sjednané na 30. 10. 2017, resp. 27. 11. 2017 neměly význam a zaleželo by jen na splnění podmínky prodeje nemovité věci žalovaných, tak by toto datum nemuselo být vůbec měněno dodatkem č. 1 a žalobce by nebyl tlačen k dalšímu posunu termínu do 10. 5. 2018. Namítal, že závazek k plnění v termínu 30. 10. 2017 je výsledkem nedbalosti žalovaných a snahy makléře, aby smlouva byla uzavřena co nejdříve, ačkoliv žalovaní neměli prostředky. To ale mělo být známo makléři a žalovaným. Makléři zjevně nerozlišovali situaci, kdy si kupující bere úvěr na zaplacení kupní ceny nebo kdy má prodávající souhlasit s přesunutím zástavního práva ke starému úvěru žalovaných, který nemá se zaplacením kupní ceny žádnou souvislost. Bylo na žalovaných, jak si zajistí prostředky na zaplacení kupní ceny. Nebylo povinností žalobce, aby řešil detaily a podmínky prodeje nemovité věci žalovaných. Pouze vzal na vědomí, že zdrojem peněz žalovaných je prodej jejich nemovité věci. Pokud nakonec dal souhlas se zřízením zástavního práva na své nemovité věci pro banku žalovaných a nikoli v souvislosti s úvěrem žalovaných čerpaným na zaplacení kupní ceny ale související s jejich starším úvěrem, pak to učinil proto, že mu již nezbývalo nic jiného. V jeho nemovité věci bydleli žalovaní a žalobce neměl věc ani peníze. Žalovaní tedy měli povinnost zajistit peníze z prodeje své nemovité věci a jejich složení na účet zprostředkovatele tak, aby nejpozději k 27. 11. 2017 byly tyto prostředky složené u zprostředkovatele ve vlastnictví žalovaných a mohly být použity na úhradu kupní ceny. Navrhl, aby byl rozsudek okresního soudu změněn a žalobě vyhověno.

5. Žalovaní se s rozsudkem okresního soudu ztotožnili a navrhli jeho potvrzení. Zdůraznili, že do smlouvy zásadním způsobem zasahovala realitní kancelář. Uvedli, že smlouva kupní souvisela se smlouvou, kterou uzavřeli ohledně prodeje své nemovité věci. Okresní soud správně uzavřel, že sjednaná splatnost je nesplnitelná.

6. Krajský soud převzal skutková zjištění okresního soudu, provedl důkaz čtením kupní smlouvy ze dne 27. 10. 2017 a jejího dodatku č. 1 z 16. 11. 2017, jímž byla posunuta splatnost do 27. 11. 2017.

7. Žalovaný uvedl, že hypotéka, zajištěná zástavním právem na jimi prodávaném bytě, nebyla poskytnuta na kupní cenu předmětné nemovité věci, ale šlo o hypotéku na pořízení uvedeného bytu.

8. Poté krajský soud přezkoumal napadený rozsudek a dospěl k těmto závěrům:

9. Okresní soud poté, co se vypořádal s námitkami žalovaných (nedostatek výzvy k zaplacení smluvní pokuty, sjednání další změny splatnosti kromě prokázaného dodatku č. 1 do 27. 11. 2017, nedostatek součinnosti žalobce ke zřízení zástavního práva) založil své rozhodnutí na výkladu ustanovení. čl. III bod 2.2. kupní smlouvy, které vyložil jednak jako dohodu o splatnosti kupní ceny do 30. 10. 2017 a jednak jako určení času ve smyslu § 550 o. z.

10. Krajský soud se ztotožňuje s právními závěry okresního soudu ve vztahu k námitkám žalovaných (a pro stručnost odkazuje na odůvodnění napadeného rozsudku v bodech 10 – 13), vyjma toho, že žalobce měl povinnost poskytnout žalovaným součinnost k převodu zástavního práva, váznoucího na nemovité věci - bytu - na kupovanou nemovitou věc. Podle kupní smlouvy měl žalobce povinnost umožnit zřízení zástavního práva, ovšem pouze součinnost nezbytnou k vyřízení hypotéčního úvěru poskytovaného žalovaným na úhradu kupní ceny dle této smlouvy, zejména umožnit zřízení zástavního práva k předmětu převodu ve prospěch úvěrující banky strany kupující (čl. V, bod 1.3. kupní smlouvy). Podle kupní smlouvy žalovaní ani nedeklarovali, že získají prostředky z hypotéčního úvěru, ale že je poskytnou z vlastních prostředků a z prostředků složených na účet realitní kanceláře za účelem úhrady kupní ceny za nemovitou věc ve vlastnictví strany kupující. Z tohoto ujednání nelze dovodit, že mělo dojít k transakci, ke které ve skutečnosti došlo, tj. k převodu zástavního práva, váznoucího na bytě (zakázka č. 593476) za jiný úvěr poskytnutý žalovaným, nikoli za úvěr poskytovaný žalovaným na úhradu kupní ceny podle kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky řízení. K převodu zástavního práva, k němuž došlo, nebyl žalobce podle kupní smlouvy zavázán a neměl povinnost v této transakci spolupůsobit. Zástavní právo váznoucí na bytě zajišťovalo hypotéční úvěr, čerpaný na pořízení uvedeného bytu. Nikoli hypotéční úvěr na úhradu kupní ceny dle předmětné kupní smlouvy. Převod zástavního práva navíc byl závislý na uskutečnění požadavku úvěrující banky na dostavění stavby na převáděném pozemku. Dostavbu prováděli žalovaní se svolením žalobce. Nelze proto uvažovat o tom, že by žalobce způsobil prodlení žalovaných se zaplacením kupní ceny. V tom činí krajský soud stejný závěr, jako okresní soud, byť z jiných důvodů.

11. Rozhodnutí ve věci závisí na výkladu článku III bod 2.2. kupní smlouvy. Krajský soud nepovažuje ujednání obsažené v druhé větě tohoto odstavce smlouvy za doložení času. Z písemné smlouvy neplyne, že by byla účinnost kupní smlouvy vázána na skutečnost, o níž je jisto, že v budoucnu nastane, ale není jasné kdy, ve smyslu § 550 o. z. Účinnost smlouvy nastala jejím podpisem, což plyne přímo z textu smlouvy (článek IX bod 4 kupní smlouvy). Z obsahu kupní smlouvy neplyne, že by účinnost smlouvy měla být vázána na uskutečnění prodeje bytu. Kupní smlouva na prodej bytu byla podle zjištění okresního soudu uzavřena 28. 11. 2017, tedy až po uzavření kuní smlouvy mezi účastníky řízení. Nemohlo být ani jisté ke dni podpisu kupní smlouvy, že k prodeji bytu dojde, že bude smlouva o prodeji bytu uzavřena. Nemohlo jít o jistou skutečnost. Provázanost prodeje nemovité věci mezi účastníky řízení a prodeje bytu je pouze v té rovině, že kupní smlouva poskytovala informaci, z jakých zdrojů budou získány peníze na zaplacení kupní ceny a kdy budou ve vlastnictví kupujících. Krajský soud proto nepovažuje za správný výklad okresního soudu, že ujednání v druhé větě čl. III bod. 2.2. kupní smlouvy je doložením času.

12. Zabýval se i tím, zda nejde o podmínku odkládací podle § 548 o. z. ve vztahu ke splatnosti kupní ceny. V případě, že by šlo o podmínku odkládací o splatnosti ceny tak, že by byla vázána na skutečnost, až třetí osoba v rámci jiného závazkového vztahu poskytne žalovaným kupní cenu, mohla by nastat situace, že by třetí osoba nezaplatila a pohledávka žalobce by se nestala splatnou nikdy. Takové ujednání by bylo v rozporu s dobrými mravy a tedy neplatné podle §580 odst. 1 o. z.

13. Krajský soud na rozdíl od okresního soudu považuje ujednání o splatnosti kupní ceny k 30. 10. 2017 (resp. následně změněné dodatkem č. 1 na 27. 11. 2017) za platné. Proces uzavírání kupní smlouvy probíhal minimálně od července 2017 (uzavření smlouvy o podmínkách prodeje a koupě nemovité věci a poskytování služeb dne 5. 7. 2017). Tedy před podpisem kupní smlouvy téměř čtyři měsíce. Doba byla dostatečná k tomu, aby žalovaní učinili vše proto, aby získali prostředky k zaplacení kupní ceny, když žalobce se navíc zavázal již ve zmíněné smlouvě k součinnosti ke zřízení zástavního práva k předmětu převodu pro případ potřeby hypotéčního úvěru k zaplacení části kupní ceny. Žalovaní tedy mohli využít i jiné zdroje k získání prostředků na zaplacení kupní ceny v termínu do 30. 10. 2017 (nebo do 27. 11. 2017).

14. Od data 27. 11. 2017 začala v souladu s čl. VII bod 1 běžet lhůta 30 pracovních dnů pro splnění závazku dle čl. III odst. 2 smlouvy. Ta skončila 11. 1. 2018 a následujícím dnem vznikla povinnost žalovaných zaplatit smluvní pokutu. Žalovaným tak byla dána možnost bez sankcí splnit dluh až do data 11. 1. 2018, což od okamžiku uzavření kupní smlouvy je další doba přesahující dva měsíce.

15. Krajský soud proto nepovažuje ujednání o splatnosti kupní ceny za neplatné. Nárok žalobce na zaplacení smluvní pokuty se opírá o porušení povinnosti na základě platného ujednání. Výši nároku posoudil okresní soud správně v souladu s čl. VII bod 1 kupní smlouvy. Krajský soud s ohledem na shora uvedené uzavřel, že nárok žalobce je důvodný, a proto rozhodnutí okresního soudu změnil podle § 220 odst. 1 zák. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“) a žalobě vyhověl.

16. O nákladech řízení před soudy obou stupňů rozhodl krajský soud podle § 224 odst. 2 a odst. 1 ve spojení s § 142 odst. 1 a § 150 o. s. ř. Žalobce byl v řízení zcela úspěšný, a proto mu svědčí právo na náhradu nákladů řízení v plném rozsahu. Krajský soud ale zvážil okolnosti případu z hlediska aplikace ustanovení § 150 o. s. ř. a dopěl k závěru, že jsou zde okolnosti, které odůvodňují, aby žalobci bylo toto právo zčásti odepřeno. Tyto okolnosti spatřuje v tom, že spor mezi účastníky byl podstatně ovlivněn činností realitní kanceláře (na tom se účastníci řízení shodují). Realitní kancelář si zvolil žalobce a měl by se proto podílet – podle úvahy krajského soudu polovinou - i sám na důsledcích její činnosti, která se promítla do ujednání v kupní smlouvě a vedla ke sporu.

17. Žalobce v řízení před okresním soudem účelně vynaložil náklady na právní zastoupení v částce 159.122,54 Kč a na zaplacení soudního poplatku ze žaloby ve výši 5.295 Kč Náklady právního zastoupení žalobce tvoří mimosmluvní odměna advokáta za 22 úkonů právní služby po 5.340 Kč (§ 7 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif – dále jen„ AT“), paušální náhrada po 300 Kč ke každému úkonu právní služby (§ 13 odst. 1 a 4 AT), náhrada za pomeškaný čas při cestách zástupce k jednáním okresního soudu 10 x 2 půlhodiny po 100 Kč dle § 14 odst. 1 písm. a/ a odst. 3 AT, náhrada cestovného k jednáním okresního soudu v roce 2019 ve výši 1.805 Kč a v roce 2020 ve výši 3.621,24 Kč a náhrada daně z přidané hodnoty ve výši 21 %, kterou je advokát jako plátce daně povinen z odměn a z náhrad odvést, v částce 27.616,30 Kč (§ 37 odst. 3 písm. a/ o. s. ř. a zák. č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty). Dohromady dosahují náklady řízení před okresním soudem částku 164.417,54 Kč, z toho 50 % je 82.208,77 Kč.

18. Žalobcem účelně vynaložené náklady řízení před krajským soudem představují náklady právního zastoupení žalobce v částce 14.268,32 Kč a soudní poplatek zaplacený z odvolání v částce 5.295 Kč Náklady právního zastoupení žalobce tvoří mimosmluvní odměna advokáta za dva úkony právní služby po 5.340 Kč, dvě paušální náhrady hotových výdajů po 300 Kč, náhrada za promeškaný čas za dvě půlhodiny po 100 Kč, cestovné 312 Kč a náhrada daně z přidané hodnoty ve výši 2.476,32 Kč. Dohromady dosahují náklady odvolacího řízení žalobce 19.563,32 Kč, z toho 50% je 9.781,66 Kč.