12 C 22/2021

Plný text

Okresní soud v Semilech rozhodl samosoudkyní Mgr. Alexandrou Rulcovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně oba zastoupeni advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem datum , PSČ část obce proti žalovaným: 1. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované 2. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované oba zastoupeni advokátkou anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o určení výše nájemného

I. Žaloba, jíž se žalobci domáhali určení měsíčního nájemného bytu, který se nachází ve zvýšeném přízemí bytového domu na adrese [adresa žalovaného a žalované], který je jako stavba součástí pozemku par. č. st. [číslo] v k. ú. [obec] na LV [rok], na částku 6 006 Kč, se zamítá.

II. Žalobci jsou povinni zaplatit žalovaným společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši 9 507 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám jejich zástupce.

1. Žalobci se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 23. 2. 2021 domáhali určení výše měsíčního nájemného bytu, který se nachází ve zvýšeném přízemí bytovém domu na adrese [adresa žalovaného a žalované], přičemž bytový dům je jako stavba [adresa] součástí nemovitosti st. parc. [číslo] v k.ú. [obec], LV [rok], na částku 6 006 Kč. Tvrdili, že jsou vlastníky předmětné nemovitosti, jelikož nabyli bytový dům do svého vlastnictví na základě kupní smlouvy ze dne 20. 12. 2019. Na základě nájemní smlouvy ze dne 3. 6. 1996 s účinností od 1. 7. 1996 byl sjednán nájem k předmětnému bytu, dle něhož nyní žalobci vystupují jako pronajímatelé a žalovaní jako nájemci. Žalovaní hradili původnímu pronajímateli nájemné za byt ve výši 150 Kč měsíčně, přičemž nájemné bylo vypočteno na základě Vyhlášky MF č. 176 Sb. ze dne 17. 6. 1993 ve znění vyhlášky MF č. 30/1995 Sb. Pasivně legitimovaní jsou oba žalovaní s ohledem na ust. § 745 o. z. a § 704 zákona 40/1964 Sb., občanského zákoníku. Dne 16. 12. 1996 byla mezi žalovanými a původním pronajímatelem uzavřena tzv. dohoda o adaptaci bytu, která byla ukončena dne 31. 3. 1997, což původní pronajímatel stvrdil svým podpisem dne 7. 6. 1999. Následně původní pronajímatel jednostranně zvýšil dne 27. 8. 2009 nájemné, které od roku 2010 činilo a i nadále činí 1 187 Kč měsíčně. Žalobci mají za to, že nájemné v dané výši absolutně vybočuje jakémukoliv nájemnému v místě a čase obvyklém. Žalobci proto žalovaným zaslali sdělení ze dne 19. 10. 2020, ve kterém popsali danou situaci, zejména tu skutečnosti, že ačkoliv je tržní měsíční nájemné v dané lokalitě cca 135 Kč na m2, kdy by měsíční nájemné žalovaných mělo činit cca 6 500 Kč měsíčně, se chtějí s žalovanými domluvit na dodatku nájemní smlouvy, který by mimo jiné řešil i výši nájemného, které by mohlo být v rozmezí 4 500 Kč až 5 000 Kč za měsíc. Žalovaní však o dohodu se žalobci zájem neměli, přípisem ze dne 12. 11. 2020 jim proto navrhli zvýšení nájemného na částku 6 006 Kč měsíčně. Žalovaní na danou nabídku nepřistoupili. Žalobci mají za to, že nájemné bylo určeno na zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, v dosavadním znění, jelikož výše nájemného nebyla určena dohodou smluvních stran, mají žalobci za to, že mohou žádat o výši nájemného v místě a čase obvyklém.

2. Žalovaní v podání ze dne 10. 5. 2021 s nárokem uplatňovaným žalobou nesouhlasili s odůvodněním, že se nejedná o byt s tzv. regulovaným nájemným. K danému odkázali na novelizaci vyhlášky MF č. 176/1993 Sb. provedenou vyhláškou MF 30/1995 Sb., jež s účinností ode dne 1. 7. 1995 výslovně vyjmula z působnosti prvé vyhlášky ve věci regulace nájemného byty, o nichž se sjednává nájemní smlouva s novým nájemcem, kromě zákonných výjimek. Jestliže si tedy strany sjednaly výši nájemného odpovídající dané vyhlášce, jde o projev smluvní volnosti a nikoliv o regulované nájemné. Ani následné zvýšení nájemného nelze považovat za určení nájemného na základě jiného právního předpisu ve smyslu § 3074 odst. 2 o. z., neboť zákon nereguloval výši nájemného, ale upravil pouze postup při jednostranném zvyšování nájemného, kdy dané možnosti předchozí pronajímatel bytu využil a oznámil žalovaným jednostranné zvýšení nájemného dne 27. 8. 2009, kdy dané žalovaní akceptovali. Žalobci navrhují zvýšení nájemného o výše než 20% v rozporu s právními předpisy. Dále žalovaní namítli, že nájemné bylo sjednáno dohodou smluvních stran, reflektovalo špatný stav bytu, kdy ani navržené nájemné dle žalovaný není v souladu s nařízením vlády 453/2013 Sb. a nereflektuje obytnou hodnotu předmětného bytu.

3. Ke zjištění skutkového stavu provedl soud následující důkazy. Vlastnické právo žalobců k předmětnému bytovému domu včetně daného bytu, který se nachází ve zvýšeném přízemí bytového domu na adrese [adresa žalovaného a žalované], který je jako stavba součástí pozemku par. č. st. [číslo] v k. ú. [obec] na LV [rok], bylo prokázáno výpisem z katastru nemovitostí.

4. Nájemní smlouvou ze dne 3. 6. 1966 s účinností od 1. 7. 1996 byl sjednán nájem mezi [anonymizováno] [příjmení] jako pronajímatelem a paní [jméno] [příjmení], nyní [celé jméno žalované], k předmětnému bytu v [obec], [adresa], kdy nájemné bylo sjednáno na částku 150 Kč měsíčně.

5. Spolu s nájemní smlouvou strany podepsaly dne 3. 9. 1996 i listinu nazvanou Výpočet úhrady za užívání bytu p.: [celé jméno žalovaného] [příjmení] [příjmení], dům [adresa] v [obec]. Kdy bylo sjednáno nájemné ve výši 150 Kč s výslovným uvedením, že nájemné bylo vypočteno dle Vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 176 Sb. ze dne 17. 6. 1993 ve znění vyhlášky MF č. 30/1995 Sb. Ostatní podmínky nájmu zůstávají v platnosti dle již dříve uzavřené smlouvy.

6. Dne 16. 12. 1996 sepsali pan [příjmení] [příjmení] jako pronajímatel a žalovaní jako nájemci Dohodu o adaptaci bytu, v níž si strany mj. sjednaly, že žalovaní provedenou adaptaci bytu 1+1 na byt 1+1, 2. kategorie. Kdy vzhledem ke skutečnosti, že adaptace bytu bude uhrazena na náklady nájemníků, pronajímatel jako majitel domu se zavazuje, že i nadále nájemné za předmětný byt bude činit částku 150 Kč měsíčně, a tato částka bude zvyšována každoročně na základě inflace.

7. Dopisem ze dne 27. 8. 2009 oznámil pronajímatel [anonymizováno] [příjmení] žalované jednostranné zvýšení nájemného na částku 1 187 Kč. Dotyčný odkázal na zákon č. 107/2006 Sb. a zákon 40/1964 Sb. ve znění zákona 150/2009 Sb., kdy se jedná o byt se sníženou kvalitou, maximální přírůstek měsíčního nájemného činí v souladu se zákonem a se Sdělením Ministerstva pro místní rozvod č. 180/2009 Sb. pro období do 31. 12. 2020 78,51%. Povinnost platit zvýšené nájemné vzniká dnem 1. 1. 2010. K danému je připojen výpočet úhrad za užívání bytu ze dne 27. 8. 2009, kde je mj. uvedeno, že nájemné bylo vypočteno dle přiloženého jednostranného zvýšení v roce 2010 a platí od 1. 1. 2010.

8. Ze sdělení zástupce žalobců ze dne 19. 10. 2020 bylo mj. zjištěno, že žalobci navrhli žalovaným zvýšení nájemného na částku 4 500 Kč – 5 000 Kč měsíčně, na což reagovali žalovaní nesouhlasným dopisem ze dne 27. 10. 2020. Na dané následně reagovali žalobci dne 12. 11. 2020 předžalobní výzvou, v níž navrhli zvýšení nájemného na částku 6 006 Kč měsíčně. Odeslání předžalobní upomínky doložili podacím archem. Na dané reagovali žalovaní opětovným nesouhlasem v dopisu ze dne 2. 12. 2020.

9. Žalobci dále předložili Dodatek k dohodě o adaptaci bytu ze dne 7. 6. 1999, dodatek k nájemní smlouvě podepsané 3. 6. 1996 a výpis pohybů na účtu žalobce za období od 1. 3. 2020 do 17. 2. 2021, části jiných smluv žalobců o pronájmu bytu včetně mapy nabídkové ceny nájmů a počtu nabídek bytů. Žalovaní vedle již předložených listin předložili dopis realitní kanceláři ze dne 14. 10. 2019, dopis žalované žalobci ze dne 28. 2. 2020, vyjádření [územní celek] o průměrné výši nájemného. Soud však z těchto důkazů nezjistil žádnou relevantní skutečnost pro danou věc.

10. Dle § 2248 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen jako „o. z.“) si strany mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného.

11. Dle § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Dle odst. 2 prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Dle odst. 3 souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

12. Dle § 745 odst. 1 o. z. je-li obydlím manželů dům nebo byt, k němuž měl jeden z manželů ke dni uzavření manželství nájemní právo, vznikne uzavřením manželství k domu nebo bytu oběma manželům společné nájemní právo; při pozdějším uzavření nájemní smlouvy vzniká oběma manželům společné nájemní právo účinností smlouvy. To platí obdobně i v případě jiného obdobného závazkového práva.

13. Dle § 746 odst. 1 o. z. mají-li manželé k domu nebo bytu společné nájemní právo, jsou zavázáni a oprávněni společně a nerozdílně.

14. Podle § 3074 odst. 1 o. z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Dle odst. 2 téhož ustanovení se ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně.

15. Dle § 2 odst. 2 písm. b) vyhlášky ministerstva financí ze dne 17. 6. 1993 č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, ve zněním účinném od 1. 1. 1996 do 29. 4. 1997, tj. ve znění vyhlášky ministerstva financí ze dne 8. 2. 1995, č. 30/1995 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, regulace nájemného podle této vyhlášky dále neplatí pro byty, o nichž se sjednává nájemní smlouva s novým nájemcem; kromě případů zákonného přechodu nájmu, výměny bytu, bytové náhrady a služebních bytů vojáků z povolání.

16. Dle § 1 zákona 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, tento zákon upravuje postup při jednostranném zvyšování nájemného z bytu (dále jen„ nájemné“).

17. V rámci provedeného dokazování má soud za prokázané, že nájemní smlouvou ze dne 3. 6. 1966 s účinností od 1. 7. 1996 byl sjednán nájem mezi pronajímatelem [anonymizováno] [příjmení] jako předchůdcem žalobců a žalovanou k předmětnému bytu, kdy nájemné bylo sjednáno na částku 150 Kč měsíčně. V listině nazvané„ Výpočet úhrady za užívání bytu p.: [celé jméno žalovaného] [příjmení] [příjmení], dům [adresa] v [obec]“, kterou strany podepsaly dne 3. 9. 1996 spolu s nájemní smlouvou, bylo sjednáno nájemné ve výši 150 Kč s výslovnou formulací, že nájemné bylo vypočteno dle Vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 176 Sb. ze dne 17. 6. 1993 ve znění vyhlášky MF č. 30/1995 Sb. Dané bylo následně částečně modifikováno Dohodou o adaptaci bytu ze dne 16. 12. 1996, kdy si strany sjednaly, že i nadále nájemné za předmětný byt bude činit částku 150 Kč měsíčně, přičemž daná částka bude zvyšována každoročně na základě inflace. Dodatky předmětných listin sjednání nájemného nepozměňovaly. Na základě oznámení ze dne 27. 8. 2009 došlo s účinností k 1. 1. 2010 k jednostrannému zvýšení nájemného na částku 1 187 Kč, přičemž dotyčný pronajímatel odkázal na zákon 107/2006 Sb. a zákon 40/1964 Sb. ve znění zákona 150/2009 Sb. V souladu s ustanovením § 745 odst. 1 o. z. došlo sňatkem žalovaných dne 22. 8. 2020 k rozšíření nájemního vztahu i na žalovaného. Na základě kupní smlouvy ze dne 20. 12. 2019 se stali žalobci vlastníky předmětné nemovitosti, čímž se současně stali novými pronajímateli předmětného bytu. Z výše uvedené právní úpravy vyplývá, že v době uzavření nájemní smlouvy, kdy účinnost byla stanovena ke dni 1. 7. 1996, platila k otázce nájemného úprava dle vyhlášky ministerstva financí ze dne 17. 6. 1993 č. 176/1993 Sb., ve zněním účinném od 1. 1. 1996 do 29. 4. 1997, tj. ve znění vyhlášky ministerstva financí ze dne 8. 2. 1995, č. 30/1995 Sb., která mj. stanovila, že regulace nájemného podle vyhlášky neplatí pro byty, o nichž se sjednává nájemní smlouva s novým nájemcem; kromě případů zákonného přechodu nájmu, výměny bytu, bytové náhrady a služebních bytů vojáků z povolání, a tudíž předmětná vyhláška v rámci regulovaného nájemného nedopadala na nájemní vztah účastníků. Smluvní strany v době uzavření smlouvy nebyly omezeny regulací nájemného a měly možnost si sjednat nájemné ve volné (obvyklé či tržní) výši včetně případné možnosti jeho zvyšování na základě principu smluvní autonomie. Jestliže tedy právní předchůdce žalobců jako pronajímatel v době, kdy jím vlastněný byt nucené regulaci nájemného nepodléhal a kdy měl možnost v nově uzavírané nájemní smlouvě sjednat tzv. tržní nájemné, si přesto se žalovanou jako nájemkyní dohodl výši nájemného odpovídající vyhlášce č. 176/1993 Sb., je nutno tento jeho postup považovat za projev smluvní volnosti (srov. obdobně např. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2018, sp. zn. 26 Cdo 284/2017). Bylo-li nájemné určeno ujednáním účastníků, pak bez ohledu na to, zda jeho výše byla v souladu s vyhláškou č. 176/1993 Sb., výjimka stanovená v ustanovení § 3074 odst. 2 o. z. se neuplatní a při zvyšování nájemného musí pronajímatel respektovat limit stanovený v § 2249 odst. 1 o. z. Na daném nemůže nic změnit, ani ta skutečnost, že v roce 2011 bylo nájemné zvýšeno postupem podle zákona č. 107/2006 Sb. Tento předpis nereguloval výši nájemného ve smyslu § 3074 odst. 2 o. z., ale (s účinností od 1. 1. 2007) upravil postup při jednostranném zvyšování nájemného z bytu (§ 1 odst. 1 předmětného zákona). Pokud se pronajímatel s nájemcem nedohodl jinak, měl možnost zvýšit nájemcům nájemné zákonem předepsaným způsobem, bez ohledu na to, zda nájemce s jednostranným zvýšením souhlasil, nebo podal žalobu na určení jeho neplatnosti, není jednostranné zvýšení nájemného postupem podle zákona č. 107/2006 Sb. určením nájemného na základě jiného právního předpisu ve smyslu ustanovení § 3074 odst. 2 o. z. (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 2. 2020, sp. zn. 26 Cdo 4197/2019). Na daném nemůže změnit nic ani ta skutečnost, že předmětná vyhláška MF č. 176/1993 Sb., byla následně nálezem Ústavního soudu ze dne 21. 6. 2000, sp. zn. 231/2000 zrušena. V souladu s ústavním principem autonomie vůle subjektů soukromého práva je třeba vycházet ze zásady pacta sunt servanda, kdy strany by měly uzavřenou dohodu o způsobu zvyšování nájemného respektovat, a to i v případě, kdy se po uzavření smlouvy změnily okolnosti do té míry, že se sjednaný způsob stal pro některou z nich méně výhodný (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 2. 2005, sp. zn. 28 Cdo 55/2004, sp. zn. 26 Cdo 4600/2016, nález Ústavního soudu ze dne 8. 7. 2010, sp. zn. II. ÚS 3292/09). Úprava v § 2248, 2249 o. z. je odrazem smluvního principu úpravy změn nájemného a zásady autonomie vůle účastníků právního vztahu, která je jednou ze základních zásad soukromého práva. Respektování uvedených zásad je přitom součástí právní jistoty a ochrany důvěry účastníků právních vztahů v právo jakožto definičních znaků právního státu (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 4. 2006, sp. zn. 21 Cdo 826/2005, uveřejněný pod č. 36/2008 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek). Současně soud zohlednil, že na druhou stranu Nejvyšší soud v poměrech právní úpravy zvyšování nájemného také zdůraznil, že i když je třeba dbát na smluvní volnost stran a strany by měly uzavřenou dohodu o způsobu zvyšování nájemného respektovat i v případě, že se po uzavření smlouvy změnily okolnosti do té míry, že se sjednaný způsob stal pro některou z nich méně výhodný, nelze vyloučit, že oproti stavu, z něhož strany vycházely při uzavírání smlouvy, dojde k tak podstatné změně okolností, kterou nemohly strany předpokládat, že jejím důsledkem bude hrubý nepoměr v jejich právech a povinnostech. Judikatura Njevyššího soudu však již současně dospěla k závěrům, že za změnu závažnou, s níž nemohly strany při sjednávání způsobu zvyšování nájemného rozumně počítat, nelze považovat změnu výše nájemného způsobenou běžným vývojem ekonomiky a trhu. Na závažnost změn a zjevně nespravedlivé uspořádání vztahů mezi stranami nájemní smlouvy nelze usuzovat ani ze skutečnosti, že výše nájemného, které by mohlo být dosaženo podle dohody uzavřené mezi účastníky, nedosahuje výše, která je obvyklá v daném místě a čase. (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 5. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1670/2018). Zásadním je vedle výše uvedené pak ta skutečnost, že žalobci v rámci svého návrhu nerespektovali zákonný limit stanovený § 2249 odst. 1 o. z., kdy celkové navrhované navýšení v posledních třech letech nesmí být vyšší než dvacet procent, a již jen proto nebylo možné danému návrhu vyhovět.

18. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 a § 151 odst. 1, 2 o. s. ř. Žalovaní měli ve věci plný úspěch, a proto jim vzniklo právo na náhradu nákladů řízení v plné výši. Náklady řízení tvoří mimosmluvní odměna advokáta za 3 úkony právní služby po 1 500 Kč (převzetí a příprava zastoupení, písemné vyjádření ve věci, účast u jednání s odkazem na ustanovení § 7, § 9, § 11 odst. 1 písm. a/, d/, g/ vyhl. č. 177/1996 Sb, advokátního tarifu), kdy dané podléhá snížení o 20% dle § 12 odst. 4 tarifu, a 3 paušálních náhrad hotových výdajů po 300 Kč (§ 13 odst. 1, 3 advokátního tarifu). Dále mají žalovaní právo na náhradu za cestovní výdaje ve výši 307 Kč podle vyhlášky č. 333/2018 Sb. a č. 358/2019 Sb. a v souladu s předloženým technickým průkazem vozidla za cestu osobním automobilem z [obec] do [obec] a zpět k jednání u zdejšího soudu v celkové délce 2x 25 km (spotřeba 6,4 l /100 km, cena za nafty 27,20 Kč, náhrada za použití automobilu 4,40 Kč/km), a na náhradu za čas strávený cestou do místa úkonu a zpět v rozsahu 2 započatých půlhodin po 100 Kč, tj. 200 Kč (§ 14 odst. 1 písm. a/, odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb.) Celkem tak činí náklady řízení 9 507 Kč a žalobci jsou povinni nahradit je žalovaným společně a nerozdílně k rukám jejich právního zástupce.

19. Lhůty ke splnění povinností byly stanoveny třídenní (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).