6 C 107/2023

Plný text

Okresní soud v Semilech rozhodl soudcem Mgr. Michalem Polákem ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně, IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného, narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví

I. Zrušuje se podílové spoluvlastnictví žalobkyně a žalovaného k pozemkům p. č. St. číslo, jehož součástí je stavba č. p. číslo, p. č. číslo, p. č. číslo, p. č. číslo v katastrálním území katastráĺní území, zapsaných na listu vlastnictví číslo vedeném u katastrální úřad, katastrální pracoviště.

II. Soud nařizuje prodej pozemků p. č. St. číslo, jehož součástí je stavba č. p. číslo, p. č. číslo, p. č. číslo, p. č. číslo v katastrálním území katastráĺní území, zapsaných na listu vlastnictví číslo vedeném u katastrální úřad, katastrální pracoviště, ve veřejné dražbě.

III. Výtěžek prodeje pozemků ve veřejné dražbě bude rozdělen mezi žalobkyni a žalovaného podle jejich spoluvlastnických podílů.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Semilech náklady vzniklé státu ve výši 1 453 Kč ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku.

VI. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Semilech náklady vzniklé státu ve výši 6 453 Kč ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou domáhala zrušení podílového spoluvlastnictví k pozemkům specifikovaným ve výroku I. tohoto rozsudku (dále jen „nemovitosti“). Účastníci řízení jsou podílovými spoluvlastníky, žalobkyně s podílem id 11/12 a žalovaný id 1/12 nemovitostí. Žalobkyně nemá zájem o setrvání ve spoluvlastnictví, žalovaný (jeho právní předchůdkyně, paní tituly před jménem jméno FO) však na návrh žalobkyně ohledně zrušení spoluvlastnictví nereagoval. Proto se žalobkyně domáhá jeho zrušení soudní cestou. Rozdělení nemovitostí není možné s ohledem na jejich podstatu a výši spoluvlastnických podílů. Nemovitosti by měly být přikázány do výlučného vlastnictví žalobkyně, která za přiměřenou náhradu pro žalovaného považuje 45 000 Kč. Tato částka odpovídá hodnotě spoluvlastnického podílu žalovaného, jak byla určena znalcem pro potřeby dražebního jednání, v rámci něhož svůj podíl nabyla právní předchůdkyně žalovaného.

2. Žalovaný v podáních ze dne 1. 8. 2023 a 11. 1. 2024 uvedl, že by byl ochotný svůj podíl prodat za 200 000 Kč, protože tržní cena podílu je dle jeho realitní makléřky cca 276 000 Kč. Souhlasil by také s rozdělením pozemku, pokud by mu zůstal pozemek o velikosti stejného či většího podílu v užitečném tvaru. Žalovaný svůj podíl zakoupil za 110 000 Kč; je tedy logické, že za 45 000 Kč jej neprodá. Žalobkyně svůj podíl veřejně prodává za nízkou cenu 1 200 000 Kč proto, že jde o cenu necelé nemovitosti.

3. Účastníci v průběhu řízení měnili svá stanoviska. Při prvním jednání ve věci konaném dne 16. 5. 2024 žalobkyně trvala na tom, aby jí byly nemovitosti přikázány a žalovanému bylo vyplaceno 45 000 Kč, požadovala nicméně lhůtu 1 měsíce před ustanovením znalce za účelem pokusu o smírné řešení (které se nakonec účastníkům nepodařilo vyjednat). Při druhém jednání žalovaný uvedl, že je ochoten prodat svůj podíl, ale i vykoupit žalobkyni. Žalobkyně požadovala výslech znalce s tím, že pokud by žalovaný nepřistoupil na prodej podílu za nižší než znalcem stanovenou cenu, byla by ochotna svůj podíl prodat žalovanému, nebo ve veřejné dražbě. Žalobkyně následně v podání ze dne 26. 2. 2025 uvedla, že k dohodě se žalovaným nedošlo; s ohledem na závěry znaleckého posudku upustila od zájmu odkoupit jeho spoluvlastnický podíl. Žalovaný současně nesouhlasil s odkupem spoluvlastnického podílu žalobkyně ani za částku 1 430 000 Kč (výrazně pod cenou nemovitostí prezentovanou žalovaným); dle žalobkyně tedy jeho zájem není vážný a není v souladu se zásadou hospodárnosti řízení dále zjišťovat výši obvyklé ceny nemovitostí. Tyto je na místě prodat ve veřejné dražbě. Žalovaný následně v podání ze dne 22. 4. 2025 navrhl odkoupení podílu žalobkyně za 1 200 000 Kč. Žalobkyně po několika informačních zprávách od účastníků o jejich mimosoudním jednání soudu opět sdělila, že zájem žalovaného na nabytí nemovitostí není vážný, a že by nemovitosti měly být prodány ve veřejné dražbě. Žalovaný uvedl, že má o odkup nemovitostí zájem, soud proto ustanovil dalšího znalce za účelem zjištění obvyklé ceny nemovitostí a uložil žalovanému, aby zaplatil zálohu na náklady důkazu. Žalovaný na to soudu sdělil, že znalce nevyžadoval a že se s žalobkyní nelze domluvit; zálohu nezaplatil. Při jednání konaném dne 24. 2. 2026 žalobkyně navrhla, aby soud nařídil prodej nemovitostí ve veřejné dražbě, s čímž žalovaný souhlasil. Žalobkyně nesouhlasila se smírem navrženým žalovaným, neboť odmítala platit náklady státu vynaložené na znalečné; dle jejího názoru totiž vznikl znalecký posudek čistě z procesního stanoviska žalovaného, který na jeho zpracování trval. Navrhla, aby soud uložil žalovanému nahradit jí náklady řízení. Provedené důkazy 4. Z výpisu z katastru nemovitých věcí k LV č. číslo v k. ú. katastráĺní území se podává, že žalobkyně a žalovaný mají nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví. Žalobkyně s podílem id 11/12 a žalovaný s podílem id 1/12.

5. Z dopisu datovaného 17. 3. 2023 se podává, že právní předchůdkyně žalobkyně vyzvala právní předchůdkyni žalovaného k vypořádání spoluvlastnictví k nemovitostem.

6. Z usnesení Exekutorského úřadu obec ze dne 12. 3. 2021, č. j. spisová značka, soud zjistil, že podíl 1/12 nemovitostí se prodával v elektronické dražbě konané 13. 4. 2021; výsledná cena tohoto podílu a jeho příslušenství byla stanovena částkou 45 000 Kč.

7. Z tržního posouzení hodnoty nemovitostí, vypracovaného dne 26. 7. 2023 subjektem „Název“ se podává, že tento subjekt odhadl optimální prodejní cenu nemovitostí – pozemků na 3 396 143 Kč, a optimální prodejní cenu rodinného domu na 3 376 773 Kč.

8. Z kupní smlouvy mezi žalovaným a paní tituly před jménem jméno FO ze dne 25. 4. 2023 se podává, že žalovaný koupil svůj podíl na nemovitostech za 110 000 Kč.

9. Z inzerátu na Portálu podílů se podává, že žalobkyně (její právní předchůdkyně) prodávala ke dni 12. 1. 2024 svůj podíl nemovitostí za 1 200 000 Kč.

10. Z inzerátu publikovaném na serveru Jicinskarealitni.cz se podává, že ke dni 5. 11. 2024 se v obec prodával za 2 495 000 Kč pozemek o velikosti 3 049 m² (tj. 818 Kč za m²). Z toho 2 891 m² je územním plánem určeno k zástavbě rodinným domem, zbytek je určen na přístupové cesty. Z inzerátu publikovaném na serveru Název se podává, že ke dni 7. 11. 2024 se tentýž pozemek prodával již za 2 225 000 Kč, tj. 730 Kč za m².

11. Ze znaleckého posudku č. číslo, vyhotoveného 11. 10. 2024 znalcem jméno znalce se podává, že znalec stanovil obvyklou cenu rodinného domu na 680 805,73 Kč, přičemž vycházel mj. z toho, že zastavěná plocha všech podlaží činí 186,38 m². Obvyklou cenu chlévu (který popsal jako ve velmi katastrofickém stavu, několik let do něj zatéká a stropní trámová konstrukce s částí krovu je propadlá) stanovil na 105 386,07 Kč. Stáří staveb určil na 80 let. Obvyklou cenu pozemků stanovil jakožto součin počtu m² (1 927) a ceny za jeden m² (1 228 Kč) na 2 378 636 Kč. Cenu za m² znalec stanovil fakticky výhradně na základě průměrné nabídkové ceny tří pozemků obdobné velikosti v okolních obcích. Celková obvyklá cena nemovitostí tedy dle znalce činila 3 164 830 Kč.

12. Znalec při výslechu uvedl, že podklady o stáří domu mu nikdo nedal, 80 let je jeho odhad. Pokud by stáří bylo ve skutečnosti 105 let, jak uvedla žalobkyně, na ceně domu by to nic nezměnilo, jeho konstrukce je stejně na hraně životnosti. Stanovená cena domu je hrubým odhadem; dům byl zarovnán odpadky do metru výšky, nedal se projít, byl nepřístupný. Znalec při stanovení ceny pozemku vycházel pouze z nabídkových cen; z realizovaných prodejů (reálných cen) nevycházel proto, že z jeho zkušeností jsou tyto ceny často zkreslené, jde o převody mezi rodinami, známými apod. Nadto k databázi realizovaných prodejů neměl v době vyhotovení posudku přístup. Nyní již přístup k realizovaným prodejům má, podle třech dohledaných případů se obdobné pozemky v roce 2022 prodávaly za 1 391 Kč až 1 750 Kč za m². Oceňované pozemky jsou tedy asi lehce podhodnoceny. Redukci cen mezi nabídkovou a reálnou cenou neučinil proto, že myslel, že jím zjištěná cena odpovídala lokalitě v Bradleci. Znalec neví, jestli je možné dům na oceňovaném pozemku opravit, není statik, nemohl se kvůli nepřístupnosti domu podívat na konstrukce, krovy atd. Neví, jestli má dům nadhodnotu nad hodnotou pozemku, nebo zda naopak hodnotu snižuje kvůli potenciálně nutným nákladům na jeho odstranění. Nemyslí, že by šlo o dům bez hodnoty, ale nedokáže to říct. Znalec dále uvedl, že mylně vycházel ze zastavěné plochy domu 186 m² namísto skutečných 167 m². Stanovená cena domu by tedy měla být úměrně snížena. Skutečnost, že některé z pozemků, jejichž nabídkovou cenu znalec použil na stanovení ceny oceňovaného pozemku, se dosud (tj. více než 6 měsíců po zpracování posudku) neprodaly, není podstatná. Obvyklá neboli tržní cena nikdy nelze přesně spočítat, může být nižší, ale také nemusí. Znalec nebyl schopen říct, zda je dům na pozemku, ohodnocený na cenu 786 000 Kč, tzv. na zbourání či nikoli, a jaké by se zbouráním byly případně náklady. Při stanovení obvyklé ceny vyšel z nabídkové ceny okolních pozemků, aniž by tuto jakkoli modifikoval (například s ohledem na dojezdovou vzdálenost, lokalitu, svažitost apod.), protože podle jeho názoru je nabídková cena konečná. Pozemek o rozloze 3 049 m², na který odkazovala žalobkyně, je znehodnocen zásahem majitele, proto se ho nedaří prodat. Závěrem uvedl, že pokud by vycházel z realizovaných prodejů, asi by ke dni výslechu byla cena oceňovaných pozemků vyšší.

13. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil žádné skutečnosti významné pro posouzení věci. Právní posouzení 14. Podle § 1140 odst. 1 a 2 o. z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

15. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

16. Podle § 1144 odst. 1 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

17. Podle § § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. Skutkové posouzení 18. Zjištěný skutkový stav lze ve stručnosti shrnout tak, že v současné době jsou nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví účastníků (žalobkyně má podíl id. 11/12 a žalovaný id. 1/12), přičemž jejich obvyklá cena s ohledem na nedostatky znaleckého posudku nebyla postavena najisto. Soud při zjišťování obvyklé ceny nemohl vycházet z pořízeného znaleckého posudku, neboť tento je v mnoha ohledech nedostatečný, zejména v použitém způsobu zjišťování obvyklé ceny, kdy znalec vycházel pouze ze tří nabídkových cen pozemků v okolních obcích, aniž by nabídkovou cenu jakkoli modifikoval obvyklými koeficienty. Dále lze například zmínit, že znalec při výslechu připustil, že hodnotu rodinného domu pouze hrubě odhadl, protože dům byl nepřístupný, přičemž při výslechu nebyl schopen říci, zda dům hodnotu nemovitostí zvyšuje, či naopak snižuje kvůli nákladům na jeho (potenciálně nutné) odstranění. Soud se nemohl opřít ani o tržní posouzení hodnoty nemovitostí vypracované subjektem „Název“, neboť toto lze považovat s ohledem na značně obecnou úroveň zpracování pouze za orientační nástin pravděpodobné ceny nemovitostí.

19. Za užití shora citovaných ustanovení o. z. soud posoudil výše uvedená skutková zjištění a dospěl k následujícím právním závěrům.

20. Soud nejprve konstatuje, že neshledal žádné důvody, proč předmětné podílové spoluvlastnictví nezrušit. Žádný z účastníků nechce ve stávajícím spoluvlastnictví setrvat a nebyly zjištěny žádné důvody, které by zrušení podílového spoluvlastnictví bránily.

21. Soud proto výrokem I. rozsudku podílové spoluvlastnictví účastníků řízení k projednávaným nemovitým věcem zrušil postupem podle § 1143 o. z.

22. Dále se soud zabýval otázkou vypořádání zrušeného podílového spoluvlastnictví. Občanský zákoník v § 1144 o. z. jako v pořadí první způsob vypořádání stanoví reálné rozdělení společné věci na dvě, případně více samostatných věcí.

23. Reálné rozdělení nemovitostí je primárním způsobem vypořádání, avšak jedině tehdy, je-li to dobře možné. Soud dospěl k závěru, že předmětné nemovitosti nejsou dělitelné, a to z následujících důvodů. Reálnému rozdělení nemovitostí brání jejich charakter, neboť se jedná o rodinný dům se zahradou, která s domem tvoří jediný funkční celek a slouží k lepšímu využití domu (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 7. 2019, sp. zn. 22 Cdo 1216/2019). S ohledem na velikost zahrady (přibližně 1 400 m2), ale i na tvar a umístění pozemků i rodinného domu je dle soudu rovněž zřejmé, že by se případným rozdělením zahrady podstatně snížila její hodnota.

24. Soud ani nepřikázal nemovitosti některému ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu, a to zejména proto, že konečný návrh obou účastníků zněl na prodej nemovitostí ve veřejné dražbě, z čehož lze logicky dovodit, že žádný z účastníků nemá o přikázání nemovitosti do jeho vlastnictví zájem. Nadto soud neměl podklady pro stanovení přiměřené náhrady ve smyslu § 1147 o. z., neboť neshledal vyhotovený znalecký posudek na obvyklou cenu nemovitostí za přesvědčivý a další znalecký posudek nebyl vyhotoven, protože žalovaný nezaplatil zálohu na jeho náklady. V návaznosti na uvedené soud ani nezjišťoval, zda by případný nabyvatel podílu byl schopný přiměřenou náhradu zaplatit. Pro tyto důvody soud zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků s tím, že nařídil prodej předmětných nemovitostí ve veřejné dražbě. Takto získaný výtěžek bude následně rozdělen mezi účastníky tak, že žalobkyni připadne 11/12 výtěžku a žalovanému 1/12 výtěžku. Náklady řízení 25. Ohledně nákladů řízení soud odkazuje na závěr, ke kterému dospěl Ústavní soud ve věci sp. zn. IV. ÚS 2081/21, tedy že je nutno § 142 o. s. ř. interpretovat tak, že (plný) úspěch a neúspěch procesních stran podle § 142 odst. 1 o. s. ř. lze poměřovat pouze tehdy, zamítá-li obecný soud návrh na zrušení spoluvlastnictví. Vyhoví-li návrhu na zrušení spoluvlastnictví a rozhoduje-li dále o způsobu jeho vypořádání, je na procesní úspěch jednotlivých účastníků třeba pohlížet jako na částečný (stejný) a zásadně nepřiznávat náhradu nákladů řízení žádnému z účastníků podle § 142 odst. 2 o. s. ř., ledaže konkrétní okolnosti věci výjimečně odůvodňují postup podle § 142 odst. 3 o. s. ř.

26. V daném případě bylo návrhu na zrušení spoluvlastnictví vyhověno a bylo rozhodováno o způsobu jeho vypořádání, přičemž v souladu s výše uvedeným nálezem soud uzavírá, že úspěch účastníků byl stejný, a proto bylo postupováno podle § 142 odst. 2 o. s. ř., neboť v této věci nejsou dány konkrétní okolnosti výjimečně odůvodňující postup podle § 142 odst. 3 o. s. ř. Jednání žalovaného nelze nazvat obstrukčním a ani nešlo o šikanózní výkon práva. Je sice pravdou, že žalovaný v průběhu řízení měnil svá stanoviska, nicméně v počátcích řízení to byla naopak žalobkyně, která trvala na vykoupení podílu žalovaného za zjevně neodpovídající cenu. Skutečnost, že se účastníci na vykoupení svých podílů i přes četná jednání nakonec nedokázali dohodnout, nepředstavuje natolik mimořádné okolnosti, pro které by měla být žalovanému uložena povinnost platit náklady řízení. Neochotu žalovaného přistoupit na výkupní cenu podílu požadovanou žalobkyní nelze bez dalšího „sankcionovat“ povinností nést náklady řízení. Podmínky pro postup odchylující se od uvedených obecných závěrů Ústavního soudu proto v této věci dány nejsou, a proto soud rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení (§ 142 odst. 2 o. s. ř.).

27. Soud dále rozhodl o náhradě nákladů řízení státu, které představují soudem vyplacené znalečné v celkové výši 12 906 Kč. Podle § 148 odst. 1 o. s. ř. má soud právo na náhradu nákladů řízení podle výsledku řízení. Jak bylo uvedeno v bodě 27. odůvodnění, vyhoví-li soud návrhu na zrušení spoluvlastnictví a rozhoduje-li dále o způsobu jeho vypořádání, je na procesní úspěch jednotlivých účastníků třeba pohlížet jako na částečný (stejný). Soud proto náhradu nákladů řízení státu rozdělil mezi účastníky rovným dílem. Nadto je vhodné připomenout, že soud znalce ustanovil ke dni 2. 8. 2024, přičemž k tomuto dni byla procesní stanoviska účastníků fakticky totožná, jak je popsáno v bodě 1. a 2. odůvodnění tohoto rozsudku (žalobkyně trvala na vykoupení podílu žalovaného za částku 45 000 Kč, žalovaný nesouhlasil s navrženou cenou, přičemž každý z účastníků domnělou cenu nemovitostí odůvodňoval protichůdnými důkazy). Zjištění obvyklé ceny nemovitostí za účelem stanovení přiměřené náhrady ve smyslu § 1147 o. z. tak bylo v zájmu obou účastníků. Nadto soud vyhověl žádosti žalobkyně vznesené při jednání dne 16. 5. 2024 a vyčkal s ustanovením znalce více než jí požadovaný měsíc po tomto jednání. S tvrzením, že by byl znalecký posudek vyhotovený pouze pro stanovisko žalovaného, se tedy soud neztotožnil. Soud zohlednil, že žalobkyně v souvislosti s náklady na znalce zaplatila zálohu ve výši 5 000 Kč. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů od doručení rozsudku ke Krajskému soudu v Hradci Králové prostřednictvím Okresního soudu v Semilech. Nebude-li uložená povinnost splněna dobrovolně, lze se jejího splnění domáhat návrhem na soudní výkon rozhodnutí nebo exekuci.