6 C 165/2019

Plný text

Okresní soud v Semilech rozhodl soudcem Mgr. Michalem Polákem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně sídlem adresa žalobkyně zastoupená advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa žalované zastoupená advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa o určení předkupního práva a povinnosti převést pozemky

I. Zamítá se žaloba, kterou se žalobkyně domáhala určení, že jí náleží předkupní právo k pozemkům p. č. st. [číslo], p. č. st. [číslo] a p. [číslo] v katastrálním území Sekerkovy Loučky, zapsané na listu vlastnictví [číslo] vedeném u [katastrální úřad], [katastrální pracoviště] a k spoluvlastnickému podílu ve výši 1/6 na pozemku p. [číslo] v [katastrální uzemí], zapsaném na listu vlastnictví [číslo] vedeném u [katastrální úřad], [katastrální pracoviště].

II. Zamítá se žaloba, kterou se žalobkyně domáhala, aby žalované byla uložena povinnost převést žalobkyni pozemky p. č. st. [číslo], p. č. st. [číslo] a p. [číslo] v [katastrální uzemí], zapsané na listu vlastnictví [číslo] vedeném u [katastrální úřad], [katastrální pracoviště] a spoluvlastnický podíl ve výši 1/6 k pozemku p. [číslo] v [katastrální uzemí], zapsaným na listu vlastnictví [číslo] vedeném u [katastrální úřad], [katastrální pracoviště], a to za stejných podmínek a za stejnou kupní cenu, za jakou je žalobkyně nabyla.

III. Zamítá se eventuální žalobní petit, kterým se žalobkyně domáhala určení neplatnosti kupní smlouvy ze dne [datum] uzavřené mezi žalobkyní jako kupující a [jméno] [příjmení] jako prodávajícím, jejímž předmětem byly pozemky p. [číslo] p. č. st. [číslo] a podíl ve výši 1/6 na pozemku p. [číslo] vše v [katastrální uzemí].

IV. Zamítá se eventuální žalobní petit, kterým se žalobkyně domáhala určení neplatnosti kupní smlouvy ze dne 20. 3. 2017 uzavřené mezi žalobkyní jako kupující a [titul] [jméno] [příjmení] jako prodávající, jejímž předmětem byly pozemky p. č. st. [číslo], p. [číslo] v [katastrální uzemí].

V. Žalobkyně je povinna do 3 dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalované na nákladech řízení částku 17 557 Kč k rukám [titul] [jméno] [příjmení].

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu 29. 6. 2019 domáhala určení, že ji náleží předkupní právo k pozemkům p. č. st. [číslo], p. č. st. [číslo] a p. [číslo] v [katastrální uzemí] a ke spoluvlastnickému podílu ve výši 1/6 na pozemku p. [číslo] v [katastrální uzemí]. Rovněž se domáhala uložení povinnosti žalované převést žalobkyni předmětné pozemky za stejných podmínek, za jakých je žalovaná nabyla. Tvrdila, že uvedené nemovitosti žalovaná nabyla od [jméno] [příjmení] kupní smlouvou ze dne 29. 6. 2016 a od [jméno] [příjmení] kupní smlouvou ze dne 20. 3. 2017, aniž by je prodávající nabídl žalobkyni ke koupi z titulu předkupního práva, neboť na pozemcích jsou zřízeny stavby žalobkyně. Původní vlastníci navíc slíbili, že v případě prodeje pozemky přednostně nabídnou ke koupi žalobkyni, která v daném místě dlouhodobě působí. Po zjištění prodeje pozemků žalované žalobkyně uplatnila své předkupní právo vůči žalované dopisem ze dne 22. 5. 2017 a 28. 2. 2019, leč bez výsledku. Předkupní právo žalobkyně odvozuje od skutečnosti, že se na předmětných pozemcích nacházejí její nemovitosti, a to stavby zapisované i nezapisované do katastru nemovitostí, a též příjezdové komunikace, manipulační plochy, rozvodné skříně, kabelové trasy, odvodňovací jímky, oplocení, brány apod. jakožto samostatné věci. Na pozemku p. [číslo] se nachází od počátku užívání a kolaudace areálu účelová komunikace jako příjezdová cesta do areálu žalobkyně, která je v jejím vlastnictví. Žalobkyně dále rozporuje vznik p. [číslo] která vznikla oddělením od pozemku p. [číslo] který nabyla žalovaná kupní smlouvou ze dne 29. 6. 2016. Poukázala na nepřípustné chování žalované, která z nově nabytých parcel převezla na pozemky žalobkyně odpad jiného původce. Žalovaná rovněž převzala oplocení, které bylo a je ve vlastnictví žalobkyně, osadila nové průchody a osadila oznámení, že vše je v jejím vlastnictví. K obsahu kupních smluv žalobkyně uvedla, že nemají předmětné náležitosti a nemohou být považovány za platné. Ve smlouvě ze dne 29. 6. 2016 je nesprávně uvedena firma žalované [právnická osoba] namísto [právnická osoba] Dle výpisu z obchodního rejstříku žalovanou zastupuje člen představenstva. Předseda představenstva není oprávněn za žalovanou jednat. Konečně v závěru kupní smlouvy je jako kupující označen [jméno] [příjmení], což však nekoresponduje s kupujícím označeným v záhlaví smlouvy, neboť není specifikováno, z jaké pozice (funkce) tak učinil. Právní zájem na určení neplatnosti smluv žalobkyně dovozuje ze shora uvedeného. V průběhu řízení byla připuštěna změna žaloby, kdy se žalobkyně domáhá určení svého předkupního práva k předmětným pozemkům a uložení povinnosti žalované převést pozemky na žalobkyni za stejných podmínek, za jakých je nabyla, eventuálně v případě zamítnutí žaloby určení neplatnosti kupních smluv.

2. Žalovaná k žalobě uvedla, že nejsou splněny zákonné podmínky pro vznik předkupního práva žalobkyně k předmětným pozemkům. Stavbou ve vlastnictví žalobkyně je zastavěn pouze pozemek p. č. st. [číslo], na kterém se nachází stavba bez č. p. / č. e. Pozemky p. [číslo] nejsou zastavěné. Na těchto pozemcích se nenachází žádná stavba ve vlastnictví žalobkyně a jiný důvod zakládající vznik předkupního práva žalobkyně není žalované znám. Ohledně pozemku p. [číslo] nebyla žalobkyně v době převodu spoluvlastníkem a v době převodu ani předkupní právo spoluvlastníka neplatilo. Tvrzení, že žalobkyně vydržela užívací právo k pozemku p. [číslo] žalovaná odmítla a poukázala na skutečnost, že v katastru nemovitostí není žádné věcné břemeno ani jiné právo ve prospěch žalobkyně zapsáno. Ohledně pozemku p. č. st. [číslo] je pravdou, že na něm stojí stavba žalobkyně, zákonná podmínka pro předkupní právo přesto není splněna, neboť pozemek p. č. st. [číslo] má výměru 3 m2 a převážná část stavby leží na pozemku p. č. st. [číslo]. Žalovaná potvrdila tvrzení žalobkyně, že parcela [číslo] vznikla oddělením od parcely [číslo] k argumentaci o zastavěnosti pozemku stavbami ve vlastnictví žalobkyně uvedla, že zákonné předkupní právo se nepoužije, jedná-li se o stavby, které součástí pozemku nejsou (§ 3061 o. z.). To jsou podle § 509 o. z. např. inženýrské sítě, vodovody, kanalizace, energetická a jiná vedení a stavby a technická zařízení, které provozně souvisí s inženýrskými sítěmi. Jiné stavby zakládající předkupní právo žalobkyně na pozemku nejsou. Ohledně namítané neplatnosti smluv konstatuje, že chybějící písmeno v názvu žalobkyně nezakládá neurčitost kupujícího a není pravda, že by předseda představenstva nebyl oprávněn za žalovanou jednat.

3. Ke zjištění skutkových okolností případu soud při jednání dne 27. 4. 2021 provedl níže důkazy. Pro úplnost soud uvádí, že návrhu právního zástupce žalobkyně na odročení jednání z důvodu, že se mu nepodařilo zkontaktovat klienta. Dne 2. 4. 2021 telefonicky rozebíral s klientem stav předmětné věci, avšak nedospěli k jednoznačnému závěru. K tomu přímo žalobkyně soudu zaslala přípis, že [titul] [příjmení] jako jediný statutární zástupce žalobkyně není z důvodu prodělání nemoci Covid – 19 dosud schopen vykonávat svou funkci ve společnosti. Jeho pracovní neschopnost zahájená dne 18. 12. 2020 stále trvá a předpoklad zlepšení je 2 měsíce po prodělání lázeňské péče. K tomu byla doložena informace o dočasné pracovní neschopnosti. Nutno podotknout, že obě omluvy byly soudu doručeny 26. 4. 2021, tedy den před jednáním, aniž by tvrzená překážka pro účast při jednání nastala náhle a nepředvídatelně. Žádost o odročení proto nelze považovat za včasnou a soud ji nevyhověl již z tohoto důvodu. Nicméně žádost není dle soudu ani odůvodněná, neboť žalobkyně jako právnická osoba není spjata výlučně s osobou jednatele, ale mohou za ni jednat i její zaměstnanci podle § 161 o. z. a nelze tak obhájit osobní zájem jednatele zúčastnit se jednání soudu, jehož účast nebylo pro soud nezbytná. Žalobkyně byla navíc zastoupena právním zástupcem na základě plné moci, který je povinen hájit její oprávněné zájmy a mohl se k jednání dostavit. Důvodem odročení proto nemůže být skutečnost, že právní zástupce neobdržel při poradě s klientem konkrétní a jednoznačný pokyn, jak dále v řízení pokračovat. Jen na okraj soud podotýká, že jeho rozhodnutí je závislé výlučně na podané žalobě, jejíž sepsání a setrvání na ní bylo zcela v dikci žalobkyně.

4. Výpisem z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobkyně je ke dni vydání rozsudku zapsána jako vlastník pozemků p. č. St. [číslo] a [číslo] v [katastrální uzemí], a to na základě kupní smlouvy uzavřené mezi ní jako kupujícím a žalovanou jako prodávajícím dne 27. 1. 2021. Součástí pozemků p. č. st. [číslo] a [číslo] je stavba bez č. p. / č. e. Ohledně pozemku p. [číslo] v [katastrální uzemí] je jako výlučný vlastník žalovaná a u pozemku p. [číslo] je žalovaná zapsána jako spoluvlastník podílu ve výši 1/6. Žalovaný mezi spoluvlastníky pozemku p. [číslo] nefiguruje.

5. Kupní smlouvou ze dne 29. 6. 2016 je prokázáno, že [jméno] [příjmení] jako prodávající prodal žalované jako kupující pozemky p. [číslo] p. č. st. [číslo] a spoluvlastnický podíl ve výši 1/6 na pozemku p. [číslo] vše v [katastrální uzemí]. Kupující je označen jako [právnická osoba], [IČO], sídlem [adresa], zastoupená p. [jméno] [příjmení], předsedou představenstva. Ten je také v závěru smlouvy u podpisu označen jako kupující. Na základě této smlouvy byl ve prospěch žalované proveden zápis do katastru nemovitostí s účinky vkladu k 29. 6. 2016.

6. Kupní smlouvou ze dne 20. 3. 2017 je prokázáno, že [titul] [jméno] [příjmení] jako prodávající prodala žalované jako kupující pozemky p. č. st. [číslo], p. [číslo] v [katastrální území] [anonymizována dvě slova] [obec]. Kupující je označen jako [právnická osoba], [IČO], sídlem [adresa], zastoupená p. [jméno] [příjmení], předsedou představenstva. Ten je také na konci smlouvy u podpisu označen jako kupující. Na základě této smlouvy byl ve prospěch žalované proveden zápis do katastru nemovitostí s účinky vkladu k 21. 3. 2017.

7. Dopisem ze dne 22. 5. 2017 a 28. 2. 2019 žalobkyně uplatnila vůči žalované předkupní právo k pozemkům p. č. st. [číslo] a [číslo], p. [číslo] spoluvlastnickému podílu 1/6 na pozemku p. [číslo] v [katastrální území] [anonymizována dvě slova] [obec] a vznesla námitku relativní neplatnosti smlouvy, kterou žalovaná pozemky nabyla. K příjezdové cestě na pozemku p. [číslo] žalobkyně uvedla, že vydržela právo užívání cesty, která se nemalou částí nachází v areálu žalobkyně. Na pozemku p. [číslo] se nachází drobné stavby nezapsané v katastru nemovitostí, jako např. nádrže, el. přípojná skříň, sloupy, závora, kabely, odvodnění atd.

8. Dopisem ze dne 25. 3. 2019 žalovaná mimo jiné navrhla žalobkyni prodej pozemku p. č. st. [číslo], byť to nebude řešit přístup žalobkyně ke stavbě. S výjimkou pozemku p. č. st. [číslo] neshledala žalovaná výzvu žalobkyně důvodnou.

9. Žalobkyně se primárním petitem domáhala určení, že jí náleží předkupní právo k pozemkům p. č. st. [číslo], p. č. st. [číslo] a p. [číslo] v [katastrální uzemí] a ke spoluvlastnickému podílu ve výši 1/6 na pozemku p. [číslo] v [katastrální uzemí] a uložení povinnosti žalované převést uvedené pozemky žalobkyni za stejných podmínek, za jakých je nabyla. Podle § 80 o. s. ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem. Naléhavý právní zájem na určení neplatnosti smlouvy není dán v případě, kdy stav právní nejistoty nebo ohrožení práva může být vyřešen uložením povinnosti nabývajícího převést za příslušnou úplatu pozemek na oprávněného z titulu zákonného předkupního práva podle § 2144 odst. 1 o. z., jak se ostatně žalobkyně rovněž domáhá a posouzení existence předkupního práva je v takovém případě pouze otázkou předběžnou. Soud proto z důvodu chybějícího naléhavého právního zájmu na určení existence předkupního práva výrokem I. žalobu zamítl v části, ve které se žalobkyně určení předkupního práva domáhala.

10. Jak je shora uvedeno, žalobkyně se rovněž domáhala uložení povinnosti žalované převést pozemky p. č. st. [číslo], p. č. st. [číslo] a p. [číslo] spoluvlastnický podíl ve výši 1/6 na pozemku p. [číslo] vše v [katastrální uzemí] žalobkyni za stejných podmínek, za jakých je nabyla. Protože ke dni rozhodnutí soudu, který je podle § 154 odst. 1 o. s. ř. pro vydání rozsudku rozhodující, již žalovaná nebyla vlastníkem pozemků p. č. st. [číslo], p. č. st. [číslo] a jejich výlučným vlastníkem se stala žalobkyně, přičemž nezvala v této části žalobu zpět, musel soud ohledně těchto pozemků žalobu rovněž zamítnout. Co se týče pozemků p. [číslo] spoluvlastnického podílu na pozemku p. [číslo] bylo třeba zkoumat, zda žalobkyni svědčilo předkupní právo či nikoliv. Z provedených důkazů soud nezjistil, že by se na pozemcích p. [číslo] nacházela stavba žalobkyně, což by svědčilo ve prospěch žalobkyně v podobě zákonného předkupního práva podle § 3056 o. z. Tvrzení žalobkyně, že se na pozemku p. [číslo] nachází účelová komunikace sloužící k příjezdu do areálu žalobkyně, která je v jejím vlastnictví, je v rozporu s judikovaným závěrem Nejvyššího soudu ze dne 17. 10. 2012, sp. zn. 22 Cdo 766/2011, podle kterého jsou účelové komunikace druhem pozemku a představují určité pouze ztvárnění či zpracování jeho povrchu. Nemohou být současně pozemkem a současně stavbou ve smyslu občanskoprávním jako dvě rozdílné věci, které by mohly mít rozdílný právní (vlastnický) režim. Podle § 509 o. z. nejsou součástí pozemku ani kabelové trasy a rozvodné skříně jakožto technické zařízení, které s nimi souvisí. Ostatní dle tvrzení žalobkyně samostatné věci, které se nacházejí na předmětných pozemcích a mají být stavbami v jejím vlastnictví, žalobkyně specifikovala pouze obecně bez bližšího upřesnění, na kterých konkrétních pozemcích se stavby nachází a zda mají charakter stavby, která je součástí pozemku podle § 506 odst. 1 o. z. Žalovaná při jednání uvedla, že na pozemcích je pouze zakopaný ocelový kontejner, což definici stavby tvořící součást pozemku nenaplňuje. Svou neúčastí při jednání se žalovaná připravila o možnost být soudem o tomto nedostatku žaloby poučena a vyzvána k doplnění tvrzení a označení důkazů podle § 118a odst. 1, 3 o. s. ř.

11. Pokud žalobkyně uvedla, že ji původní vlastníci slíbili v případě prodeje přednostní převod předmětných pozemků, pak by v případě prokázání tohoto tvrzení znamenalo vznik obligačního předkupního práva podle § 2140 odst. 1 o. z., které lze sjednat i ústně. Nicméně v případě porušení předkupního práva je podle § 2144 odst 1 o. z. předkupník oprávněn domáhat se vůči nástupci smluvní strany, jenž nabyl pozemek koupí, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl, pouze pokud předkupní právo bylo sjednáno jako věcné právo. Přitom podle § 561 odst. 2 o. z. lze smlouvu týkající se zřízení věcného práva k nemovité věci uzavřít pouze písemně. Takovou smlouvu žalobkyně nepředložila, netvrdí její existenci a ani z katastru nemovitostí nevyplývá, že by předkupní právo bylo jako věcné právo zapsáno. Porušení obligačního předkupního práva, které zavazuje pouze smluvní strany, tudíž nezakládá povinnost nového nabyvatele nabídnout pozemek ke koupi, ale předkupníkovi vzniká pouze případný nárok na náhradu vzniklé škody porušením smluvní povinnosti. K tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 2011, sp. zn. 31 Cdo 4308/2009, který se uplatní i při stávající právní úpravě. Soud proto navržené svědky k prokázání uvedeného žalobního tvrzení pro nadbytečnost nevyslýchal.

12. Pro úplnost soud uvádí, že v době převodu pozemků 29. 6. 2016 a 20. 3. 2017 zákon již nepřiznával spoluvlastníkům předkupní právo, které zaniklo podle § 3062 o. z. dnem 1. 1. 2015. Ostatně nebylo tvrzeno ani prokázáno, že by žalobkyně byla spoluvlastníkem uvedených pozemků.

13. Protože primární žalobní petit soud zamítl, musel se zabývat rovněž eventuálním petitem, ve kterém se žalobkyně domáhala určení, že kupní smlouvy ze dne 29. 6. 2016 a 20. 3. 2017 jsou neplatné. Jako bylo shora uvedeno, pro takové určení je třeba doložit existenci naléhavého právního zájmu podle § 80 o. s. ř. Žalobkyně k tomu uvedla, že na základě těchto smluv žalovaná neoprávněně získala vlastnické právo k předmětným pozemkům, když jí muselo být zřejmé, že na nich stojí stavby žalobkyně, že žalobkyně měla dohody k předmětným pozemkům a žalobkyně dlouhodobě část pozemků užívá. Poukázala rovněž na formální pochybení v obsahu smluv. Uvedená tvrzení podle soudu nezakládají naléhavý právní zájem na určení neplatnosti smluv, neboť požadované určení nezlepší tvrzené právní postavení žalobkyně a nepředejde případným dalším sporům, neboť pouhé určení neplatnosti smluv nemůže vyřešit celý obsah sporného právního vztahu zahrnující mimo jiné i tvrzenou existenci předkupního práva a nikoliv pouze otázku vlastnictví. Ostatně žalobkyně v průběhu řízení od žalované zakoupila dva pozemky, které žalovaná napadenými převodními smlouvami získala, tudíž v případě rozhodnutí o neplatnosti smluv by nastala situace, kdy by žalobkyně tyto pozemky nabyla od nevlastníka a bylo by zpochybněno i její nově nabyté vlastnické právo. Lze proto dovodit, že ani žalobkyně nemá naléhavý právní zájem na takovém určení. Navíc i zde platí obecně judikovaný závěr, že pokud lze žalovat o určení vlastnického práva, není dán naléhavý právní zájem na určení neplatnosti smlouvy, jež se tohoto práva nebo právního vztahu týká (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 2. 4. 2001, sp. zn. 22 Cdo 2147/99, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 68, ročník 2001).

14. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 a § 151 odst. 1, 2 o. s. ř. Žalovaná měla ve věci plný úspěch, a proto má právo na náhradu nákladů řízení. Náklady řízení tvoří mimosmluvní odměna advokáta za 4 úkony právní služby po 3 100 Kč (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, 2x účast na jednání - § 7 bod 5., § 9 odst. 4 písm. b/, § 11 odst. 1 písm. a/, d/, g/ vyhl. č. 177/1996 Sb. – dále jen AT) a 4 paušální náhrady hotových výdajů po 300 Kč (§ 13 odst. 1, 3 AT). Dále žalované náleží podle § 13 odst. 1 AT, vyhlášky č. 358/2019 Sb., č. 589/2020 Sb. a v souladu s předloženým technickým průkazem vozidla náhrada za cestovní výdaje ve výši 510 Kč za dvě cesty osobním automobilem z [obec] do [obec] a zpět k jednání u zdejšího soudu v celkové délce 2x 44 km (spotřeba 5,07 l /100 km, cena za 1 l nafty 31,80 Kč, resp. 27,20 Kč, náhrada za použití automobilu 4,20 Kč/km, resp. 4,40 Kč/km) a náhrada za čas strávený cestou do tohoto místa a zpět v rozsahu 4 započatých půlhodin po 100 Kč, tj. 400 Kč (§ 14 odst. 1 písm. a/, odst. 3 AT). Náhradě 21 % DPH dle § 137 odst. 3 o. s. ř. odpovídá částka 3 047 Kč. Celkem tak činí náklady řízení 17 557 Kč a žalobkyně je povinna nahradit je žalované k rukám jejího zástupce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

15. Lhůty ke splnění povinností byly stanoveny třídenní (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).