6 C 200/2019

Plný text

Okresní soud v Semilech rozhodl soudcem Mgr Michalem Polákem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce bytem adresa žalobce zastoupen advokátem titul . jméno příjmení sídlem adresa proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození 2. celé jméno žalované , datum narození oba bytem adresa žalovaného a žalované 3. celé jméno žalovaného , datum narození 4. celé jméno žalované , datum narození oba bytem adresa žalované a žalovaného všichni zastoupeni advokátkou titul . jméno příjmení , titul , titul . sídlem adresa o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví

I. Zrušuje se podílové spoluvlastnictví účastníků k nebytové jednotce [číslo] nacházející se v budově [adresa] v obci a [katastrální území] a k podílu na společných částech domu a pozemku ve výši [číslo], zapsané na listu vlastnictví [číslo] vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce].

II. Do výlučného vlastnictví žalobce se přikazuje nebytová jednotka [číslo] nacházející se v budově [adresa] v obci a [katastrální území] spolu s podílem na společných částech domu a pozemku ve výši [číslo], zapsaná na listu vlastnictví [číslo] vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce].

III. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným 1) a 2) oprávněným společně a nerozdílně do tří dnů od právní moci rozsudku vypořádací podíl ve výši 149 000 Kč.

IV. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným 3) a 4) oprávněným společně a nerozdílně do tří dnů od právní moci rozsudku vypořádací podíl ve výši 149 000 Kč.

V. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

VI. Žalovaní 1) a 2) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Semilech náklady řízení ve výši 992,50 Kč.

VII. Žalovaní 3) a 4) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit České republice – Okresnímu soudu v Semilech náklady řízení ve výši 992,50 Kč.

1. Žalobce se žalobou podanou u zdejšího soudu domáhal zrušení spoluvlastnictví k nebytové jednotce [číslo] specifikované ve výroku I. tohoto rozsudku a její přikázání do svého výlučného vlastnictví. Tvrdil, že nechce s žalovanými nadále setrvávat ve spoluvlastnictví a nedohodl se s nimi na vypořádání. Nebytová jednotka je fakticky propojena s bytovou jednotkou [číslo] ve vlastnictví žalobce.

2. Žalovaní popsali postup při vybudování domu [adresa] a k nebytové jednotce [číslo] uvedli, že měla sloužit jako dočasné ubytování personálu penzionu. Vodovodní rozvody, kanalizační připojení a topení jednotky je napojeno a zaokruhováno k ostatním rozvodům dalších nebytových jednotek v domě. K médiím je samostatně napojena pouze jednotka [číslo] která je ve vlastnictví žalobce. Pokud by měla být nebytová jednotka [číslo] připojena k bytové jednotce [číslo] vyžadovalo by to celkovou rekonstrukci rozvodů v domě.

3. Výpisem z katastru nemovitostí [list vlastnictví] vedeným u [stát. instituce], [stát. instituce], je prokázáno, že účastníci řízení jsou spoluvlastníky nebytové jednotky [číslo] nacházející se v budově [adresa] v obci a [katastrální území] a k podílu na společných částech domu a pozemku ve výši [číslo]. Žalobce je vlastníkem spoluvlastnického podílu ve výši 1/3, žalovaní 1) a 2) jsou v režimu SJM vlastníky podílu ve výši 1/3 a žalovaní 3) a 4) rovněž v režimu SJM vlastníky podílu ve výši 1/3. Výlučným vlastníkem bytové jednotky [číslo] je žalobce.

4. Ze znaleckého posudku [titul] [celé jméno znalce] [číslo] [číslo] ze dne 31. 5. 2020 vyplývá, že obvyklá cena nebytové jednotky [číslo] o výměře 20,3 m2 činí 304 500 Kč. K této částce znalec dospěl použitím srovnávací metody, kdy vybral 3 objekty v dané lokalitě, jejichž prodej se uskutečnil v roce 2019 a součástí prodeje byl také sklep. Cenu za sklepní prostory vyhodnotil v rozmezí 20 000 až 22 000 Kč/m2. Uvedl, že sklepní prostory jsou využívány jako zázemí k prodaným apartmánům, jsou přístupné z chodby a umístěné mimo apartmán. Vzhledem k tomu, že odhadovaná nebytová jednotka má podle projektové dokumentace přístup sklopným schodištěm z chodby, byla zjištěná cena redukována o 30 %. Konečná cena za 1 m2 podlahové plochy tak činí 15 000 Kč. Dále v posudku uvedl, že podle projektové dokumentace byla jednotka přístupná poklopem se sklápěcím žebříkem z chodby. Rozvody ZTI, napojení na ÚT jsou napojeny na systém rozvodů nebytových prostorů v [adresa] ([číslo]). Nebytová jednotka má samostatné měření el. energie. Při místní prohlídce znalec zjistil, že vlastník bytové jednotky [číslo] provedl propojení s jednotkou [číslo] přístupový poklop ve stropě zakryl. V současné době je možný jediný přístup do nebytového prostoru přes jednotku [číslo]. Současně zde bylo zřízeno sociální zařízení, koupelna a WC s ohřevem TUV. Znalci nebylo předloženo povolení k této stavební úpravě a propojení jednotek [číslo]. Úpravy nejsou v souladu s platnými právními předpisy – stavebním zákonem. Součástí posudku jsou také fotografie předmětné nemovitosti, ze kterých vyplývá, že prostor je udržovaný, nově zrekonstruovaný, tvořen sociálním zařízením a volnou plochou s dvěma střešními okny. Cena 304 500 Kč je stanovena za předpokladu, že nebytový prostor bude ve stavu, jak byla provedena kolaudace, zapsáno do prohlášení vlastníka a katastru nemovitostí. K tomu bude třeba provést stavební úpravy spočívající ve zřízení původního vstupu do prostoru z chodby a zazdění dveří mezi jednotkami [číslo]. Příprava pro osazení vstupního poklopu byla provedena při realizaci stavby. V případě, že nebytový prostor bude užíván jakou součást bytové jednotky [číslo] jednalo by se o změnu oproti projektové dokumentaci, podmínkám kolaudace, evidenci v katastru nemovitostí a v prohlášení vlastníka. Pro legalizaci tohoto stavu by bylo třeba předložit změnu stavební dokumentace, kolaudační rozhodnutí a změnu zápisu v prohlášení vlastníka. Dále by bylo třeba provést stavební úpravy v podobě napojení rozvodů elektroinstalace a ZTI na rozvody bytové jednotky [číslo]. V takovém případě by cena za 1 m2 činila 60 000 Kč, tj. 1 218 000 Kč, jak znalec odvodil ze shora uvedených prodejů. Přílohou posudku je rovněž část prohlášení vlastníka týkající se jednotek [číslo] z něhož vyplývá, že nebytový prostor má výměru 23,72 m2 a jeho součástí jsou veškeré vnitřní instalace, potrubní rozvody, rozvody vody, plynu a elektroinstalace kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů, podlahová krytina beton, nenosné příčky, vstupní dveře, vnitřní dveře, okna. Bytová jednotka [číslo] má výměru 124,56 m2.

5. Výpisem z účtu žalobce č. [bankovní účet] bylo zjištěno, že zůstatek na účtu činil ke dni 31. 8. 2020 částku [částka].

6. Podle inzerátu ze dne 18. 3. 2019 byl nabízen k prodeji byt 3+kk o výměře 103 m2 (tj. bytová jednotka [číslo] – pozn. soudu) za cenu 5 900 000 Kč. V inzerátu z roku 2020 byl stejný byt o výměře 125 m2 nabízen k prodeji za cenu 9 342 000 Kč. V popisu bytu je uvedeno, že se jedná o dispozici 4+kk.

7. Ze stavebního plánu nebytové jednotky [číslo] vyplývá, že dveře do tohoto prostoru vedoucí z podesty schodiště bytu [číslo] se nachází v pravé části nebytové jednotky a v levé části byl situován poklop pro vchod ze společné chodby.

8. Z předložené smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 1. 8. 2000 uzavřené mezi manželi [příjmení] jako nájemci a manžely [příjmení] a [příjmení] jako pronajímateli vyplývá, že nájemcům byl do nájmu přenechán nebytový prostor [číslo] v domě [adresa] na dobu od 1. 8. 2000 do 31. 12. 2049. Výše nájemného byla sjednána v částce 100 Kč ročně. Ke smlouvě žalovaný 1. uvedl, že podpis je jeho, není si však vědom, že by takovou smlouvu podepsal a zřejmě list s jeho podpisem byl k nájemní smlouvě připojen dodatečně.

9. Příkazem k úhradě je doloženo, že žalobce uhradil dne 24. 11. 2020 na účet č. [bankovní účet] a č. [bankovní účet] částku 2x 542 Kč s poznámkou, že se jedná o nájemné za rok 2000 až 2005. Dne 28. 11. 2005 uhradil na stejné účty částku 2x 100 Kč s poznámkou NNP [místo] [číslo] 24. 11. 05 až 24. 11. 06, dne 14. 3. 2007 částku 2x 100 Kč. Platby ve výši 2x 400 Kč odeslané dne 21. 5. 2020 byly na účet žalobce vráceny, neboť shora uvedené účty byly zrušeny. Žalobce 1. potvrdil, že jeden z uvedených účtů byl jeho.

10. Podle § 1140 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.), nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. Podle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle § 1144 odst. 1 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Podle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

11. Z provedeného dokazování má soud za zjištěné, že účastníci jako spoluvlastníci předmětných nemovitých věcí již nehodlají setrvat ve spoluvlastnictví a nedošlo mezi nimi k dohodě o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví. Soud je v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví povinen dodržet zákonnou posloupnost jednotlivých způsobů vypořádání, ze kterých má prioritu rozdělení věci (§ 1144 odst. 1 o. z.). Z popisu objektu a fotografií ve znaleckém posudku soud dospěl k závěru, že horizontální rozdělení nebytové jednotky není možné. Rozdělení vertikální naopak možné je. Při výměře 20,3 m2 by bylo možné žalobci přikázat část o velikosti 6,8 m2 nacházející se hned za dveřmi z podesty schodiště bytu [číslo] zbývající část tvořící především WC a sociální zařízení v zadní části prostoru by zůstala ve spoluvlastnictví žalovaných, kteří by sem měli přístup přes otvor v podlaze pomocí skládacích schůdků vedoucích ze společné chodby domu. Z § 1147 o. z. a contrario se vyplývá, že podmínkou pro tento způsob vypořádání je, že se jedná o rozdělení„ dobře možné“. Tato podmínka proto není naplněna pouhou faktickou možností a technickou proveditelností, ale také funkčním opodstatněním rozdělení. V daném případě by výše uvedeným rozdělením jednotky došlo k tomu, že sociální zařízení by se nacházelo v prostoru, který by byl obtížně přístupný pouze přes sklápěcí schůdky ze společné chodby. Představa, že by někdo z žalovaných využíval tyto jim případně přikázané prostory zahrnující v podstatě pouze sociální zařízení k účelu, ke kterému má sociální zařízení sloužit, je iluzorní. Takové rozdělení by bylo podle soudu proti zdravému rozumu a nesplňuje požadavek na účelné využívání rozdělené nemovité věci, přičemž jiné vertikální rozdělení s ohledem na stavebně dané a nezaměnitelné přístupy do prostoru pro jednotlivé spoluvlastníky (tedy aby k sociálnímu zařízení měl přístup žalobce) nepřichází v úvahu. Soud se proto blíže nezabýval finanční a stavebně-technickou nákladností takového rozdělení.

12. Z důvodu nenaplnění zákonných podmínek pro rozdělení nemovité věci soud řešil otázku, zda je možné přikázat nemovitou věc do vlastnictví jednoho ze spoluvlastníků za náhradu. Při zjišťování odpovídající náhrady vycházel soud z obvyklé ceny nemovité věci zjištěné v posudku [titul] [celé jméno znalce]. Znalec při zjištění obvyklé ceny použil porovnávací metodu a vycházel z prodejů sklepů prodaných spolu s bytovou jednotkou v nemovitostech v dané lokalitě. Stanovená cena těchto nebytových prostor za 1 m2 byla zjištěna ve výši 20 000 až 22 000 Kč, přičemž znalec použil redukci ceny o 30 % z důvodu obtížnějšího přístupu sklopným schodištěm z chodby, tedy konečná cena je 15 000 Kč/m2. Soud s touto redukcí nesouhlasí, neboť faktický stav je takový, že do nebytového prostoru je přístup přímo z bytu [číslo]. Navíc je nebytový prostor oproti běžnému sklepnímu prostoru nadstandardně vybaven sociálním zařízením a jeho celkový stav je velmi dobrý, což podle soudu dostatečně kompenzuje horší přístup. Při stanovení náhrady proto soud vycházel z obvyklé ceny bez redukce ve výši 22 000 Kč, což při výměře 20,3 m2 představuje částku 447 000 Kč. Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 2016, sp. zn. 22 Cdo 1942/2016, ačkoliv z ustanovení § 1147 o. z. vyplývá jediná přímá podmínka pro přikázání společné věci za náhradu, a to zájem spoluvlastníka o přikázání věci do jeho výlučného vlastnictví, je nutné vedle zkoumání vůle účastníka také zkoumat jeho solventnost. Tímto způsobem se totiž každému ze spoluvlastníků dostane majetkové hodnoty odpovídající hodnotě jeho spoluvlastnického podílu a naopak zamezí tomu, že spoluvlastník, jemuž by byla přisouzena náhrada, by při nesolventnosti spoluvlastníka, který se stal výlučným vlastníkem, musel náhradu vymáhat exekučně, a to ještě ne vždy úspěšně. O přikázání nemovité věci do svého vlastnictví projevil zájem žalobce, který současně prokázal svoji připravenost k výplatě vypořádacího podílu výpisem z účtu. S ohledem na velikost spoluvlastnických podílů žalovaných ve výši 1/3 patřící do SJM činí výše jejich vypořádacího podílu 149 000 Kč. Kromě toho důvodem pro přikázání nemovitosti do vlastnictví žalobce je i skutečnost, že předmětné prostory na rozdíl od žalovaných užívá a na své náklady je osadil sociálním zařízením. Není přitom rozhodné, zda prostory užívá na základě žalovaným 1. zpochybněné nájemní smlouvy, neboť mezi spoluvlastníky nelze nájemní smlouvu uzavřít, či na základě svého spoluvlastnického práva. Důležitá je fakticita užívání, přičemž žalovaní předmětné prostory po celou dobu nijak neužívali a nedovolené úpravy jako spoluvlastníci neřešili.

13. Soud nevyslyšel žalované v tom smyslu, aby vypořádací podíl odpovídal znalcem zjištěné ceně 60 000 Kč/m2 vycházející z prodeje bytových jednotek v dané lokalitě, když žalobce nebytový prostor fakticky (byť v rozporu s kolaudačním rozhodnutím a prohlášením vlastníka) užívá jako součást bytové jednotky [číslo]. Žalovaní mylně vychází z představy, že spoluvlastník, kterému je věc přikázána do vlastnictví, musí ostatním spoluvlastníkům nahradit to, co v rámci zrušení spoluvlastnictví získá. V daném případě by žalobce získal část domu, kterou užívá spolu s bytem [číslo] jehož rozloha s tímto rozroste a žalobce by v důsledku předpokládaného prodeje bytu spolu s nebytovým prostorem mohl inkasovat vyšší cenu. Při vypořádání spoluvlastnictví však s ohledem na princip přiměřenosti náhrady naopak platí, že vypořádací podíl má nahradit to, o co vylučovaný spoluvlastník přichází (k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. srpna 2011, sp. zn. 22 Cdo 2903/2010, uveřejněný v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu, C. H. Beck, pod pořadovým č. C 10 331). Předmětem řízení je nebytový prostor [číslo] jako zcela samostatná věc. S ohledem na výše uvedenou zásadu nelze uvažovat tím způsobem, že žalovaný přikázáním nebytové jednotky do svého vlastnictví zhodnotí byt [číslo] který je v jeho výlučném vlastnictví. Ostatně i nadále se bude jednat o dvě zcela samostatné věci mající každá svou vlastní hodnotu. Pokud žalovaný tímto vypořádáním získá výhodu vlastnictví ke dvěma samostatným věcem spolu sousedících, díky které může realizovat jejich společný lepší prodej než v případě jejich prodeje zvlášť jako samostatných věcí, pak se jedná o skutečnost, ke které nelze při vypořádání přihlížet a tyto předjímat. Jde především o nahrazení toho, o co spoluvlastník přichází, nikoliv o rozdělení výhody, kterou fakticky druhý spoluvlastník přikázáním do jeho výlučného vlastnictví získá (k tomu přiměřeně rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 367/2013). Zkrátka žalovaní nemohou při vypořádání těžit z celkové majetkové situace žalobce, který vlastní sousední byt, čímž se může hodnota přilehlého předmětu vypořádání následně zvýšit z důvodu možného společného užívání a prodeje, nýbrž jim náleží pouze to, o co zrušením spoluvlastnictví přijdou, tj. obvyklá cena samostatné nebytové jednotky, kterou by za ni zaplatila třetí osoba.

14. Překážkou k přikázání nemovitosti do vlastnictví žalobce není ani neexistence samostatného topného systému v nebytové jednotce. Podle prohlášení vlastníka jsou součástí bytu veškeré vnitřní instalace, tedy i topné těleso. Veškeré jeho opravy tak jdou na vrub žalobce jako budoucího vlastníka nebytové jednotky, přičemž případný způsob vyúčtování tepla je zcela na dohodě účastníků a lze ho snadno vyřešit měřidlem umístěným na topném tělese, jako to je zvykem v bytových domech s ústředním vytápěním. Poukaz na snahu žalobce o prodej jednotky včetně nebytového prostoru nepovažuje soud za správný a přiléhavý, neboť dle obsahu inzerátu je prodávána jednotka o výměře odpovídající prohlášení vlastníka, tedy bez nebytového prostoru. Vzhledem k shora uvedeným závěrům je navíc tato skutečnost v podobě prodejní nabídkové ceny bez vypovídací hodnoty pro vypořádání spoluvlastnictví, protože má být zohledněno to, o co jeden spoluvlastník přijde a nikoliv to, co vypořádáním druhý spoluvlastník získá při prodeji předmětu vypořádání společně se svým dalším majetkem. Konečně současný stav, kdy žalobce užívá nebytový prostor v rozporu s kolaudačním rozhodnutím a prohlášením vlastníka a riskuje sankce stavebního úřadu, nejsou rozhodná s ohledem na zásadu uvedenou v § 1 odst. 1 o. z., dle kterého je uplatňování soukromého práva nezávislé na uplatňování práva veřejného. Nedostatek veřejnoprávního oprávnění užívat nebytovou jednotku způsobem, jakým ji žalobce užívá, představuje pouze právní vadu předmětu vypořádání, a tudíž nezpůsobuje, že by soud k současnému užívání nebytové jednotky a nepovoleným stavebním úpravám neměl vůbec přihlížet.

15. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 a § 151 odst. 1, 2 o. s. ř. a v souladu s Nálezem Ústavního soudu ze dne 10. 11. 2020, sp. zn. I. ÚS 262/20, podle kterého v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví musí být vlastnické právo každého ze spoluvlastníků v souladu s článkem 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod chráněno stejnou měrou. Ustanovení § 142 o. s. ř. je proto třeba interpretovat tak, že plný úspěch a neúspěch procesních stran ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř. lze poměřovat pouze tehdy, zamítá-li soud návrh na zrušení spoluvlastnictví (za podmínek upravených § 1140 odst. 2 o. z.). Jinak, vyhoví-li návrhu na zrušení spoluvlastnictví a rozhoduje-li dále o způsobu jeho vypořádání, je na procesní úspěch jednotlivých účastníků, majících v řízení s povahou iudicii duplicis totožné postavení žalobce i žalovaného, třeba pohlížet jako na částečný (stejný) a zásadně nepřiznat náhradu nákladů řízení žádnému z účastníků podle § 142 odst. 2 o. s. ř., ledaže konkrétní okolnosti věci výjimečně odůvodňují postup podle § 142 odst. 3 o. s. ř. Protože žádné výjimečné okolnosti soud neshledal, rozhodl tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

16. Podle § 148 odst. 1 o. s. ř. má stát vůči účastníkům právo na náhradu nákladů řízení. V řízení vznikly státu v podobě nákladů na znalecký posudek ve výši 1 985 Kč. Protože žalovaný uhradil zálohu ve výši 3 000 Kč na vypracování posudku, rozdělil soud částku 1 985 Kč k úhradě žalovaným.

17. Lhůty ke splnění povinností byly stanoveny třídenní (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).