6 C 234/2021

Plný text

Okresní soud v Semilech rozhodl samosoudcem Mgr. Michalem Polákem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro určení neexistence věcného práva k nemovité věci

I. Zamítá se žaloba, kterou se žalobkyně domáhala určení neexistence předkupního práva věcného podle § 101 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, zapsaného k pozemku [parcelní číslo] v [katastrální uzemí] a zřízené ve prospěch žalované jako oprávněné osoby.

II. Žalobkyně je povinna do tří dnů od právní moci rozsudku zaplatit žalované náklady řízení ve výši 14 811,30 Kč k rukám [titul] [jméno] [příjmení].

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu domáhala určení neexistence předkupního práva věcného podle § 101 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, zapsaného k pozemku [parcelní číslo] v [katastrální uzemí] ve prospěch žalované jako oprávněné osoby. Tvrdila, že je vlastníkem pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec], u kterého je v katastru nemovitostí evidováno předkupní právo věcné podle § 101 stavebního zákona ve prospěch žalované. Dle přesvědčení žalobkyně toto právo zaniklo ve smyslu § 101 odst. 8 stavebního zákona, avšak žalovaná neprojevuje součinnost při výmazu tohoto práva. Žalobkyně 4. 9. 2020 oznámila žalované jako oprávněné osobě svůj zamýšlený záměr úplatného převodu pozemku [parcelní číslo] s dotazem, zda žalovaná svého předkupního práva využije. Žalovaná se však k oznámení žalobkyně kvalifikovaně nevyjádřila, což mělo podle § 101 odst. 8 stavebního zákona za následek zánik předkupního práva.

2. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala. Nesporovala, že jí žalobkyně dne 4. 9. 2020 prostřednictvím mailu oznámila zájem prodat předmětný pozemek a požádala o předběžné stanovisko, zda hodlá svého předkupního práva využít. Odpovědí ze dne 7. 9. 2020 žalovaná sdělila žalobkyni svůj předběžný zájem o využití předkupního práva. Od té doby mezi účastníky žádná další komunikace neproběhla. Tento neformální postup nemohl vést k zániku předkupního práva, neboť z dikce emailu vyplývá, že žalobkyně požadovala stanovisko pouze předběžné a nikoliv závazné. Uvedeným způsobem ani nebyla naplněna písemná forma, kterou zákon vyžaduje. Žalovaná chápala dotaz pouze jako sondování zájmu žalované, proto stejně neformálně žalobkyni odpověděla a očekávala další jednání. K právnímu posouzení žalovaná odkázala na ust. § 101 odst. 12 stavebního zákona, který odkazuje na subsidiární použití občanského zákoníku, pokud stavební zákon nestanoví jinak. Podle úpravy v § 2140 odst. 1, § 2143 a § 2147 odst. 1 o. z. je povinnost nabídnout věc oprávněné osobě teprve v okamžiku, kdy je uzavřena smlouva s koupěchtivým, podstatným a determinačním znakem předkupního práva, který nelze ignorovat. Postup žalobkyně byl proto vadný a nemohl vést k zániku předkupního práva. Kromě toho ani nebyla naplněna hypotéza § 101 odst. 8 stavebního zákona, neboť zákon neuvádí, že by předkupní právo zaniklo také odpovědí oprávněného nesplňující formální náležitosti, ve které byl deklarován záměr předkupní právo využít.

3. Z obsahu podané žaloby vyplývá, že žalobkyně namítá chybný zápis ve veřejném seznamu, kdy zapsané předkupní právo již neexistuje (§ 985 o. z.). Proto je dán naléhavý právní zájem na podané určovací žalobě podle § 80 o. s. ř. spočívající v uvedení stavu zapsaného v katastru nemovitostí do souladu se stavem skutečným. Soud tedy mohl o žalobě na určení vlastnického práva rozhodovat.

4. K prokázání skutkového stavu provedl soud následující důkazy.

5. Výpisem z katastru nemovitostí [list vlastnictví] vedeným u [stát. instituce], [stát. instituce], je prokázáno, že žalobkyně je výlučným vlastníkem pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec], u kterého je zapsáno předkupní právo podle § 101 stavebního zákona pro žalovanou jako oprávněnou osobu.

6. V emailu ze dne 4. 9. 2020 právní zástupce žalobkyně uvedl, že v zastoupení žalobkyně se na žalovanou obrací s tím, že [územní celek] je oprávněnou osobou z předkupního práva podle § 101 stavebního zákona zřízeného k pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec] ve vlastnictví žalobkyně a žalobkyně má záměr uvedenou pozemkovou parcelu prodat. V této souvislosti žádá žalovanou o předběžné stanovisko, zda hodlá předkupního práva využít. Na to žalovaná v emailu ze dne 7. 9. 2020 uvedla, že definitivní rozhodnutí bude záležet na ceně a na souhlasu zastupitelstva obce, nicméně předběžné potvrzuje, že o pozemek bude mít zájem. Jako osoba, která email sepsala, je uveden starosta [územní celek]. [jméno] [příjmení]. Z plné moci ze dne 24. 8. 2020 vyplývá, že žalobkyně udělila svému právnímu zástupci [titul] [příjmení] plnou moc k uplatnění předkupního práva podle § 101 stavebního zákona.

7. Podle § 101 odst. 1 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, k pozemku určenému územním plánem nebo regulačním plánem pro veřejně prospěšnou stavbu nebo veřejné prostranství a ke stavbě na tomto pozemku má obec nebo kraj anebo stát v rozsahu vymezeném touto územně plánovací dokumentací předkupní právo; to neplatí, pokud pro veřejně prospěšnou stavbu postačí zřízení věcného břemene.

8. Podle § 101 odst. 4 stavebního zákona se kupní cena pozemku, popřípadě stavby, určí znaleckým posudkem ve výši obvyklé ceny podle zvláštního právního předpisu opatřeným oprávněnou osobou; je-li oprávněnou osobou stát, neplatí pro určení výše ceny omezení podle zvláštního právního předpisu. Při ocenění obvyklou cenou se za stejný nebo obdobný majetek v případě nezastavěných pozemků považují pozemky určené pro shodný účel užívání jako veřejně prospěšné stavby nebo veřejná prostranství uvedená v odstavci 1. Je-li cena obvyklá nižší než cena zjištěná podle zvláštního právního předpisu, stanoví se kupní cena ve výši ceny zjištěné.

9. Podle § 101 odst. 5 stavebního zákona povinný vlastník je v případě zamýšleného úplatného převodu povinen tento záměr písemně oznámit oprávněné osobě s dotazem, zda oprávněná osoba využije předkupního práva podle tohoto zákona, a umožnit prohlídku nemovitosti za účelem zpracování znaleckého posudku. Je-li oprávněnou osobou stát, zašle povinný vlastník oznámení organizační složce státu či státní organizaci podle odstavce 2 nebo Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových, který neprodleně zajistí zaslání oznámení příslušné organizační složce státu nebo státní organizaci.

10. Podle § 101 odst. 6 stavebního zákona odpověď je oprávněná osoba povinna zaslat písemně ve lhůtě 3 měsíců ode dne, kdy jí bylo oznámení doručeno. Má-li oprávněná osoba zájem využít předkupní právo, je povinna v odpovědi povinnému vlastníkovi vymezit předmět koupě údaji podle zvláštního právního předpisu, uvést kupní cenu a stanovit lhůtu pro uzavření kupní smlouvy, která nesmí být kratší než 30 dnů; zároveň zašle povinnému vlastníkovi návrh kupní smlouvy a znalecký posudek vypracovaný podle odstavce 4. Je-li předmětem předkupního práva část pozemku, je součástí návrhu kupní smlouvy také geometrický plán vypracovaný podle odstavce 3.

11. Podle § 101 odst. 7 stavebního zákona pokud povinný vlastník nesouhlasí s uzavřením kupní smlouvy z důvodu nesouhlasu s kupní cenou, kterou uvedla oprávněná osoba ve své odpovědi a v návrhu kupní smlouvy podle odstavce 6, zašle oprávněné osobě ve lhůtě stanovené podle odstavce 6 svůj návrh na uzavření kupní smlouvy s jím navrženou kupní cenou, která musí být určena znaleckým posudkem zpracovaným v souladu s podmínkami uvedenými v odstavci 4; znalecký posudek povinný vlastník zašle oprávněné osobě spolu s návrhem na uzavření kupní smlouvy. Pokud se povinný vlastník a oprávněná osoba na kupní ceně nedohodnou, oprávněná osoba bez zbytečného odkladu podá návrh na určení kupní ceny soudu nebo zašle povinnému vlastníkovi potvrzení o zániku předkupního práva; do rozhodnutí soudu se běh lhůty podle odstavce 8 přerušuje. O této skutečnosti oprávněná osoba povinného vlastníka vyrozumí. Po rozhodnutí soudu o určení ceny pozemku, popřípadě stavby, se postupuje přiměřeně podle odstavce 6.

12. Podle § 101 odst. 8 stavebního zákona pokud ze zaslané odpovědi podle odstavce 6 vyplývá, že oprávněná osoba nemá zájem využít předkupní právo, nebo pokud oprávněná osoba nezašle odpověď ve stanovené lhůtě podle odstavce 6 anebo pokud nedojde k uzavření kupní smlouvy nejdéle do 6 měsíců od doručení návrhu kupní smlouvy povinného vlastníka podle odstavce 7, předkupní právo zaniká.

13. Podle § 101 odst. 12 stavebního zákona ustanovení občanského zákoníku o předkupním právu se použijí, nestanoví-li tento zákon jinak.

14. Z provedeného dokazování má soud za zjištěné, že žalobkyně je vlastníkem pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec], na kterém podle katastru nemovitostí vázne předkupní právo ve prospěch žalované podle § 101 stavebního zákona. Sporné bylo, zda toto předkupní právo trvá nebo zaniklo podle § 101 odst. 8 stavebního zákona. Žalobkyně emailem ze dne 4. 9. 2020 zaslala žalované oznámení o zamýšleném úplatném převodu s dotazem, zda oprávněná osoba využije předkupního práva. Zákonný požadavek zákonné formy byl splněn s odkazem na § 562 odst. 1 o. z., podle kterého je písemná forma zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby. V daném případě byl obsah sdělení zachycen a bylo rovněž zřejmé, kdo email napsal, přičemž ust. § 562 odst. 1 o. z. neobsahuje požadavek ověřeného podpisu či jiného ověření jednající osoby. Písemným oznámením vzniká podle § 101 odst. 6 stavebního zákona oprávněné osobě, má-li o využití předkupního práva zájem, povinnost do 3 měsíců v odpovědi povinnému vlastníkovi vymezit předmět koupě údaji podle zvláštního právního předpisu, uvést kupní cenu a stanovit lhůtu pro uzavření kupní smlouvy, která nesmí být kratší než 30 dnů. Zároveň zašle povinnému vlastníkovi návrh kupní smlouvy a znalecký posudek vypracovaný podle odstavce 4. Je zřejmé, že tyto požadavky žalovaná nesplnila, přičemž nezaslání kvalifikované odpovědi se všemi zákonnými náležitostmi, má podle § 101 odst. 8 stavebního zákona za následek zániku předkupního práva. To platí i tehdy, jestliže oprávněná osoba prostou odpovědí pouze uvede, že o využití předkupní práva má zájem, aniž by dále uvedla kupní cenu, stanovila lhůtu k uzavření kupní smlouvy, jejíž návrh současně přiloží společně s vypracovaným posudkem. V takovém případě totiž oprávněná osoba nesplní svou zákonnou povinnost, což pro povinnou osobu znamená nemožnost uzavřít kupní smlouvu či zahájit postup podle § 101 odst. 7 stavebního zákona. Nesplnění povinnosti zaslat řádnou a úplnou odpověď včetně všech zákonných náležitostí ve lhůtě 3 měsíců má proto za následek zánik předkupního práva podle § 101 odst. 8 stavebního zákona.

15. Nelze ani souhlasit s názorem žalované, že povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi dospěje uzavření smlouvy s koupěchtivým podle § 2143 o. z., a to s odkazem na § 101 odst. 12 stavebního zákona. Stavební zákon obsahuje vlastní speciální úpravu postupu při uplatnění předkupního práva, kdy v případě záměru zamýšleného úplatného převodu je povinná osoba povinna tento záměr pouze písemně oznámit oprávněné osobě, která v případě zájmu stanoví kupní cenu, zašle návrh kupní smlouvy a přiloží znalecký posudek. Kupní cena v daném případě není cenou smluvní, ale cenou obvyklou podle zákona o oceňování majetku. Pokud povinná osoba s navrženou cenou nesouhlasí, zašle oprávněné osobě svůj návrh ceny vyplývající ze znaleckého posudku. Nedojde-li ani poté k dohodě, může oprávněná osoba podat návrh na určení kupní ceny soudu. Jedná se tedy o odlišný postup o úpravy v občanském zákoníku, kde je naopak uzavřená kupní smlouva s koupěchtivým zásadní pro oprávněnou osobu z toho důvodu, že v případě zájmu o využití předkupního práva uzavírá podle § 2147 odst. 2 o. z. kupní smlouvu s prodávajícím za týchž podmínek, na nichž se prodávající dohodl s koupěchtivým. Proto se obecná ustanovení občanského zákoníku na postup při uplatnění předkupního práva podle stavebního zákona nepoužijí.

16. I přes výše uvedené však soud žalobu zamítl. V daném případě totiž žalobkyně oznámila svůj záměr žalované tak, že výslovně požadovala pouze předběžné stanovisko, zda hodlá žalovaná své předkupní právo využít. Uvedená formulace mohla u žalované oprávněně vzbudit dojem, že se jedná jen o jakési sondování zájmu oprávněné osoby a nejedná se o vážně míněné oznámení o záměru v podobě úplatného převodu pozemku. K tomu soud odkazuje na ust. § 552 o. z., podle kterého nejde o právní jednání, nebyla-li zjevně projevena vážná vůle. Žalobkyně nebyla při jednání schopna ozřejmit, proč svůj email formulovala jako žádost o předběžné stanovisko, a proto nebyl zjištěn skutečný úmysl jednající osoby podle 556 odst. 1 o. z. Tento tudíž nemohl být znám ani žalované jako adresátovi právního jednání, a proto je nutno přisoudit takovému projevu význam, který je mu zpravidla přikládán, když vážnost vůle a to, zda chce být jednající projevenou vůlí právně vázán, je třeba posuzovat z projevu vůle, tj. ze způsobu, jakým byla vůle projevena. Formulka„ předběžně“ podle soudu obvykle vyjadřuje skutečnost, že jednající osoba v daný okamžik nečiní závazný projev vůle, ale pouze si situaci předběžně mapuje za účelem budoucího rozhodnutí a takový význam mu nepochybně dávala i žalovaná, která na email reagovala tím, že také předběžně potvrdila zájem o pozemek. K projevu žalobkyně jako zdánlivému jednání proto nelze přihlížet s odkazem na § 554 o. z. a nebyl proto vůbec spuštěn proces uplatnění předkupního práva podle stavebního zákona, na jehož konci by mohl být i jeho zánik. O tom, že projev vůle nebyl míněn vážně, ale jednalo se pouze o předběžné zjišťování zájmu, svědčí i skutečnost, že žalobkyně žalovanou po obdržení odpovědi nijak neurgovala (byť to nebylo její zákonnou povinností), dosud nepřistoupila k tvrzenému záměru úplatného převodu a ani nepožádala žalovanou po uplynutí zákonné lhůty k odpovědi o vydání potvrzení o zániku předkupního práva podle § 101 odst. 9 stavebního zákona. Konečně soud odkazuje i na ust. § 557 o. z., podle kterého se výklad právního jednání vyloží v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil jako první, což byla žalobkyně.

17. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 a § 151 odst. 1, 2 o. s. ř. Žalovaná měla ve věci plný úspěch a má právo náhradu nákladů řízení. Náklady řízení tvoří mimosmluvní odměna advokáta za 3 úkony právní služby po 3 100 Kč (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě a účast na jednání - § 7 bod 5., § 11 odst. 1 písm. a/, d/, g/ vyhl. č. 177/1996 Sb.) a 3 paušální náhrady hotových výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 1, 3 vyhl. č. 177/1996 Sb. Dále žalované náleží cestovné ve výši 1 440,74 Kč podle § 13 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. a vyhlášky č. 511/2021 Sb. za cestu osobním automobilem z [obec] do [obec] a zpět k jednání u zdejšího soudu dne 9. 6. 2022 v celkové délce 222 km (spotřeba 3,8 l /100 km, cena za 1 l nafty 47,10 Kč, náhrada za použití automobilu 4,70 Kč/km), náhrada za čas strávený cestou z [obec] do [obec] a zpět v rozsahu 6 započatých půlhodin po 100 Kč, tj. 600 Kč (§ 14 odst. 1 písm. a/, odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb.). Náhrada 21 % DPH představuje 2 570,56 Kč (§ 137 odst. 3 o. s. ř.) Celkem tak náklady řízení činí 14 811,30 Kč a žalobkyně je povinna nahradit je žalované k rukám jejího zástupce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

18. Lhůty ke splnění povinností byly stanoveny třídenní (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).