10 C 314/2025

Plný text

Okresní soud v Sokolově rozhodl samosoudcem Mgr. Jiřím Pražákem ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozený Datum narození žalované B bytem Adresa žalované B pro žaloba na zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání I. Zrušuje se podílové spoluvlastnictví žalobce a žalovaných k pozemku p. č. st. , anonymizováno, , jehož součástí je dům čp. , anonymizováno, , pozemku p. č. , Anonymizováno, a pozemku p. č. , anonymizováno, , zapsaných na LV č. , anonymizováno, vedeném Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , obec, pro katastrální území , obec, a obec , obec, .II. Nařizuje se prodej nemovitostí uvedených ve výroku I. tohoto rozsudku ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku mezi spoluvlastníky v poměru dle velikosti jejich spoluvlastnických podílů k nemovitostem.III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobkyně se žalobou ze dne 23. 9. 2025 domáhá zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. Uvedla, že je vlastníkem spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/3 na nemovitostech uvedených ve výroku rozsudku, zatímco žalovaní vlastní podíly id. 1/2 a id. 1/6. Žalobkyně se snažila se žalovanými dohodnout na zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, ale bez úspěchu. Dne 4. 9. 2025 zaslala žalovaným předžalobní výzvu s návrhem dohody, která zahrnovala přikázání nemovitostí žalovaným za finanční náhradu 1 200 000 Kč odpovídající hodnotě podílu žalobce. Alternativně navrhla prodej nemovitostí prostřednictvím realitní kanceláře a rozdělení výtěžku podle podílů. Žalobkyně zdůraznila, že nemovitosti nebylo možné fakticky rozdělit, a proto navrhovala jejich přikázání žalovaným za přiměřenou náhradu. Pokud by soud tento způsob nebyl možný, žalobkyně požadovala prodej nemovitostí ve veřejné dražbě a rozdělení výtěžku mezi spoluvlastníky.

2. Žalovaní se zrušením spoluvlastnictví nesouhlasili a navrhli zamítnutí žaloby. Poukázali na skutečnost, že žalobce nabyl spoluvlastnický podíl ze spekulativních důvodů za účelem zisku a nikdy neměl zájem nemovitost užívat. Žalovaní nedisponují finančními prostředky k vykoupení podílu žalobce, považují však za nepřípustné, aby byl nařízen prodej celé nemovitosti. Dále pro případ, že soud rozhodne o zrušení spoluvlastnictví navrhují, aby žalobci nebyla přiznána náhrada nákladů řízení.

3. Žalovaný č. 1 dále navrhl rozdělení jednotlivých nemovitých věcí mezi spoluvlastníky, případně pak jejich reálné rozdělení, kdy soudu předložil návrh rozdělení stavby na tři jednotky, které písemně vymezil, a dále vymezil nutný rozsah stavebních prací.

4. Na základě zjištění učiněných z provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé. Výpisem z katastru nemovitostí bylo prokázáno, že účastníci řízení jsou podílovými spoluvlastníky pozemku p. č. st. , anonymizováno, , jehož součástí je rodinný dům č. p. , anonymizováno, , pozemku p. č. , Anonymizováno, , zahrada, a pozemku p. č. , anonymizováno, , zahrada, zapsaných na LV č. , anonymizováno, vedeném Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , obec, pro katastrální území , obec, a obec , obec, . Přičemž žalobce vlastní id. 1/3 uvedených nemovitostí (nabývací titul – kupní smlouva ze dne , datum, ), žalovaný , Jméno žalované A, vlastní id. 1/2 a žalovaný , Jméno žalované B, vlastní id. 1/6 (oba nabývací titul – usnesení o dědictví ze dne 13. 4. 2015). Pozemek p. č. , Anonymizováno, je dále zatížen bezúplatným věcným břemenem vedení kanalizační sítě v rozsahu stanoveném geometrickým plánem. V rámci místního šetření bylo soudem zjištěno, že dům č. p. , anonymizováno, , jež je součástí pozemku p. č. st. , anonymizováno, o výměře 183 m2, je starším, neudržovaným rodinným domem venkovského typu, kdy přízemí tvoří chodba s koupelnou spojenou s WC a dále vchodem do technické místnosti (s nefunkčním kotlem na vytápění) a kůlnou. Dále přízemí tvoří tři obytné místnosti a kuchyň, po schůdkách lze vylézt na půdu tvořenou sedlovou střechou, ve které jsou improvizovaně zřízeny další podkrovní místnosti. Ve vrcholu střechy se také nachází malá půdička. Pozemek p. č. , Anonymizováno, představuje zahradu o výměře 1 590 m2, která tvoří s domem funkční celek. Na zahradu je možný vjezd po obou stranách domu z veřejné komunikace. Pozemek p. č. , anonymizováno, se nachází na druhé straně příjezdové cesty za malým potůčkem. Dle zápisu v katastru nemovitostí se jedná o zahradu, která je v současnosti nevyužívaná a vegetací zcela zarostlá. Doloženou písemnou výzvou ze dne 4. 9. 2025, vč. dokladu a odeslání a doručení, bylo dále prokázáno, že žalobkyně před podáním žaloby vyzvala žalované k jednání o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, a to přikázáním žalovaným za finanční náhradu, případně prodejem celé nemovitosti a rozdělením výtěžku. O tom bylo následně s jedním z žalovaných jednáno e-mailem, k dohodě však nedošlo.

5. Podle ustanovení § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“) nemůže být nikdo nucen ve spoluvlastnictví setrvat.

6. Podle ustanovení § 1140 odst. 2 občanského zákoníku může každý ze spoluvlastníků kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

7. Podle ustanovení § 1141 odst. 2 občanského zákoníku spoluvlastníci se vypořádají rozdělením společné věci, jejím prodejem z volné ruky nebo ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku, anebo převedením vlastnického práva jednomu nebo více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních.

8. Podle ustanovení § 1143 občanského zákoníku nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

9. Podle ustanovení § 1144 odst. 1 občanského zákoníku je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

10. Podle ustanovení § 1147 občanského zákoníku, není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

11. Po právním zhodnocení shora zjištěného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná a této vyhověl. Dle výše citovaných ustanovení zákona nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat, přičemž každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o zrušení spoluvlastnictví. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Zároveň rozhodne o způsobu vypořádání. V projednávané věci se jednalo o nemovitosti, které svým funkčním vymezením tvoří rodinný dům se zahradou a přilehlým pozemkem. Z povahy této věci je tedy dle názoru soudu zřejmé, že reálné rozdělení mezi spoluvlastníky podle jejich podílů není možné (k tomu viz odst. 12). Pokud jde o možnost přikázání nemovitosti za náhradu některému ze spoluvlastníků, potom žalobkyně o nabytí nemovitosti neměla zájem, žalovaní pak deklarovali, že na vyplacení náhrady žalobkyni nemají prostředky, a to ani v řádově nižší částce, než kolik původně požadovala žalobkyně. Za takové situace tedy není možné přikázat věc žádnému ze spoluvlastníků (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1942/2016 ze dne 15. 6. 2016). V daném případě tedy soud podle § 1147 občanského zákoníku neměl jinou možnost než nařídit prodej věci ve veřejné dražbě.

12. Pokud jde o konkrétní návrh na reálné rozdělení domu ze strany žalovaného č. 1, potom je soud toho názoru, že s ohledem na dispozici domu realisticky není možné toto rozdělení provést tak, aby bylo provedeno účelně a nedošlo k podstatnému snížení hodnoty nemovitostí. Rodinný dům je v současnosti vybavený jednou koupelnou se záchodem a jednou kuchyní, přičemž tento stav zjevně neumožňuje jeho rozdělení na samostatné jednotky. Navrhované stavební úpravy by v zásadě vyžadovaly změnu dispozice a přestavbu rodinného domu, vybourání dveří do koupelny, dobudování další koupelny a WC, řešení rozvodů vody a odpadů, řešení samostatného vytápění, případně řešení samostatných odběrných míst elektřiny a vymezení společných prostor. Soud má dále za to, že při současném využití domu jako stavby pro trvalé bydlení by jeho rozdělením na samostatné jednotky došlo k podstatné ztrátě jeho hodnoty, neboť obvyklým využitím rodinného domu se zahradou venkovského typu je jeho samostatné využití, nikoliv jeho sdílení s dalšími vlastníky. Soud přitom nemůže rozdělit nemovitost ani na nebytové jednotky, které nepodléhají natolik přísným požadavkům na výstavbu dle vyhlášky č. 146/2024 Sb., neboť musí respektovat účelové určení stavby jako rodinného domu, tj. stavby za účelem bydlení. Nehledě na limitace stanovené územním plánem. Nemůže obstát ani navrhovaná možnost rozdělení jednotlivých nemovitostí mezi spoluvlastníky (rozvrh), tj. například přikázání nezastavěných pozemků žalobkyni a zastavěného pozemku s domem žalovaným. Uvedený způsob totiž nepředstavuje reálné rozdělení věcí (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1450/2015) neboť by se fakticky jednalo o způsob vypořádání přikázáním věci žalobkyni ve smyslu § 1147 občanského zákoníku, a to proti její vůli.

13. V neposlední řadě pak soud nesdílí ani názor, že postup žalobkyně představuje výkon práva v rozporu s dobrými mravy, a to s poukazem žalovaných na spekulativní jednání žalobkyně, která svým jednáním nutí žalované k majetkovým dispozicím, se kterými nesouhlasí. K tomu nutno podotknout, že uvedený názor se v rozhodovací praxi soudů objevuje zcela ojediněle, a to v rozsudku Okresního soudu v Trutnově č. j. 15 C 353/2024-152, který však byl zrušen usnesením Krajského soudu v Hradci Králové č. j. 21 Co 239/2025-193. Především však tento názor není sdílen aktuální judikaturou vyšších soudů – naposledy viz usnesení Ústavního soudu sp. zn. III. ÚS 198/26 ze dne 11. 2. 2026. Byť soud na jednu stranu chápe negativní postoj žalovaných vůči obchodnímu modelu žalobkyně, není na druhou stranu možné bez dalšího dojít k závěru, že by tento byl v rozporu s dobrými mravy. Koupě za účelem dalšího prodeje a vytvoření zisku je zcela legálním a obvyklým způsobem podnikání, z něhož nejsou nemovitosti nikterak vyňaty. Navíc lze namítnout, že spekulace s podíly na nemovitých věcech umožnuje vytvářet sekundární trh, resp. poptávku po těchto podílech, což umožňuje podílovým spoluvlastníkům (často minoritním) přistoupit k okamžitému prodeji svého podílu (byť i za nižší cenu), a to ať už z osobních či finančních důvodů. Ostatně ani žalovaným nic nebránilo řešit majetkovou otázku s předchozím vlastníkem před tím, než do něj vstoupila žalobkyně. Stejně tak soud neshledal, že by žalobkyně v tomto konkrétním případě postupovala v rozporu s dobrými mravy, když veškerá jednání a návrhy, které v dané věci zazněly, byly vedeny v mezích zákona i slušnosti.

14. Závěrem pak soud již nad rámec odůvodnění rozsudku dodává, že uvedené rozhodnutí nebrání účastníkům dále o věci jednat (bude-li na tom mezi nimi shoda). Pro úspěch takových jednání je však potřeba, aby strany zaujaly realistický postoj, a to s ohledem na výše uvedenou právní úpravu, jakož i s ohledem na ocenění daných nemovitostí. Je přitom na zvážení stran případné využití služeb nezávislého mediátora, případně znalce za účelem zjištění obvyklé ceny daných nemovitostí.

15. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963. Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), a to v souladu se závěry stanovisko pléna Ústavního soudu ze dne 13. 9. 2023, sp. zn. Pl. ÚS-st. 59/23 tak, že žádný z účastníků právo na náhradu nákladů řízení nemá. V řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, majícím povahu iudicii duplicis, není-li žaloba zamítnuta, totiž zpravidla nelze určit, který účastník měl ve věci plný úspěch (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). Je proto obecným východiskem pro rozhodování o nákladech řízení souladným s ochranou vlastnického práva dle čl. 11 odst. 1 a práva na soudní ochranu dle čl. 36 odst. 1 LPS, aby žádný z účastníků neměl právo na náhradu nákladů řízení vůči jinému účastníku, ledaže by pro to byly dány zvláštní důvody. V dané věci pak soud žádné zvláštní důvody, proč by měl některé ze stran přiznat právo na náhradu nákladů řízení, neshledal.