10 C 340/2025

Plný text

Okresní soud v Sokolově rozhodl samosoudcem Mgr. Jiřím Pražákem ve věci žalobce: Jméno žalobce, narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce proti žalované: Jméno žalované, narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované pro 138 704 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 130 608 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 16 326 Kč od 23. 12. 2024 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 16 326 Kč od 22. 1. 2025 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 16 326 Kč od 22. 2. 2025 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 16 326 Kč od 22. 3. 2025 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 16 326 Kč od 22. 4. 2025 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 16 326 Kč od 22. 5. 2025 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 16 326 Kč od 22. 6. 2025 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 11,5 % ročně z částky 16 326 Kč od 22. 7. 2025 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se zamítá co do povinnosti žalované zaplatit žalobci částku 8 096 Kč s úrokem z prodlení 12,75 % ročně z částky 1 012 Kč od 23. 12. 2024 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 1 012 Kč od 22. 1. 2025 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 1 012 Kč od 22. 2. 2025 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 1 012 Kč od 22. 3. 2025 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 1 012 Kč od 22. 4. 2025 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 1 012 Kč od 22. 5. 2025 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 12 % ročně z částky 1 012 Kč od 22. 6. 2025 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 11,5 % ročně z částky 1 012 Kč od 22. 7. 2025 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 5 695,76 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Předmětem řízení je nárok žalobce na zaplacení částky uvedené ve výroku tohoto rozsudku spolu se zákonným úrokem z prodlení. Dle tvrzení strany žalující tento nárok vznikl z titulu pronájmu bytové jednotky číslo anonymizováno, na adrese adresa, žalovanou. Nájem byl sjednán na dobu určitou do 31. 12. 2025. Žalovaná nezaplatila dlužné nájemné a úhrady záloh spojených s bydlením za měsíce leden 2025 až srpen 2025 ve výši 17 338 Kč splatné vždy 22. dne měsíce předcházejícího. Žalobce žalovanou o úhradu upomínal, ta však dlužnou částku neuhradila.

2. Žalovaná se k podané žalobě žádným způsobem nevyjádřila. Žalovaná tedy ve smyslu § 101 odst. 1 písm. a) zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen o. s. ř.) netvrdila a ve smyslu § 120 odst. 1 o. s. ř. neprokázala, že by dlužná částka byla žalobci uhrazena, resp. že by existovala jiná skutečnost, která by vyvracela žalobcem uplatněný nárok.

3. Soud rozhodoval v rámci jednání, ke kterému se ani jeden z účastníků bez omluvy nedostavil.

4. Na základě zjištění učiněných z předložených listin dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé. Z nájemní smlouvy ze dne datum bylo prokázáno, že se žalobce zavázal přenechat žalované za účelem bydlení bytovou jednotku č. anonymizováno o velikosti 65,26 m2 ve 2. nadzemním podlaží na adrese adresa a zajistit služby související s pronájmem. Žalovaná se zavázala hradit nájemné a zálohy na služby vždy do 22. dni v měsíci předcházejícího. Výše uvedených plateb byla sjednána odkazem na „PLATEBNÍ VÝMĚR. Doba nájmu byla sjednána do 31. 12. 2025. Doloženým platebním výměrem ze dne 28. 12. 2022, jež je podepsán žalobcem i žalovanou, byla prokázána výše nájmu v částce 7 590 Kč a výše záloh na služby v částce 9 748 Kč s účinností od 1. 1. 2023. Další práva a povinnosti stran byly řešeny odkazem na Všeobecné podmínky. Výpočtovým listem předpisů služeb bylo prokázáno, že platba záloh na služby se skládala z částky 187 Kč za el. energii ve společných prostorách (celková cena služby byla 46 000 Kč), 213 Kč za el. energii výtahu (celková cena služby byla 46 000 Kč), 180 Kč za kabelovou televizi (celková cena služby byla 66 960 Kč), 120 Kč za měřiče (celková cena služby byla 44 640 Kč), 720 Kč za užívání společných prostor a výtahu (celková cena služby byla 177 120 Kč), 1 139 Kč za studenou vodu (celková cena služby byla 280 000 Kč), 3 212 Kč za teplou vodu (celková cena služby byla 790 000 Kč), 82 Kč za údržbu společných prostor (celková cena služby byla 20 000 Kč), 320 Kč za úklid domu (celková cena služby byla 78 720 Kč) a 90 Kč za vedení konta služeb (celková cena služby byla 33 480 Kč). Další specifikace těchto služeb byla uvedena v ceníku a ve všeobecných podmínkách. Podle těchto (mimo jiné) cena za užívání společných prostor a výtahu představovala paušální platbu za užívání výtahu, chodeb, schodiště za každou osobu v bytě a byla určena na běžné opravy výtahu, revize, opravy a běžnou údržbu chodeb a světel na schodištích. Vedení konta služeb představovalo paušální platbu za náklady spojené s vyřizováním agendy služeb, poštovné, náklady telefonu k dodavatelům služeb, kancelářské potřeby potřebné k provedení vyúčtování a vedení služeb, náklady za administrativní úkony pracovníka při zúčtování služeb a plateb služeb, náklady na vyhotovení vyúčtování, poštovné v souvislosti se službami a bankovní poplatky související se službami. Poplatek za pronájem vodoměru byl účtován v případě, že jeho vlastníkem není nájemník, ale majitel domu. Cena představovala pronájem, cejchování a výměnu v případě poruchy, případně periodickou výměnu. Platba za údržbu společných prostor představovala náklady potřebné pro opravy poškozených věcí zejména vandalismem nájemníků a dále žárovky pro osvětlení domu. Výzvou ze dne 3. 8. 2025 bylo prokázáno, že žalovaná byla vyzvána k úhradě dlužných plateb. Z negativního tvrzení žalobce vzal soud dále za prokázané, že dlužné částky uhrazeny nebyly, když žalovaná jejich úhradu netvrdila ani neprokázala.

5. Podle ustanovení § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“) se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

6. Podle ustanovení § 2205 občanského zákoníku nájemní smlouva pronajímatele zavazuje přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.

7. Podle ustanovení § 2235 občanského zákoníku zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

8. Podle ustanovení § 2239 občanského zákoníku nepřihlíží se k ujednání ukládajícímu nájemci povinnost, která je vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřená.

9. Podle ustanovení § 2247 občanského zákoníku strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel. Pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis.

10. Podle ustanovení § 2257 odst. 1 občanského zákoníku pronajímatel udržuje po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání.

11. Podle ustanovení § 2257 odst. 2 občanského zákoníku nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

12. Podle ustanovení § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen zákon č. 67/2013 Sb.) není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období.

13. Podle ustanovení § 7 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb. náklady na vyhotovení a doručení vyúčtování podle odstavce 1 nelze zahrnout do nákladů na služby.

14. Podle ustanovení § 1970 občanského zákoníku po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

15. Podle ustanovení § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.

16. Po právní stránce soud posoudil věc tak, že žalobci v souladu s nájemní smlouvou a § 2201 občanského zákoníku vznikl nárok na zaplacení sjednaného nájemného ve výši 7 590 Kč měsíčně, tj. 60 720 Kč za žalované období. Pokud se jedná o uplatněné zálohy za služby, má soud za to, že uplatněný nárok je důvodný pouze částečně, a to co do částky 8 736 Kč měsíčně, tj. 69 888 Kč za žalované období. Z tohoto důvodu soud žalobě částečně vyhověl ve výroku I rozsudku. Uvedené nic nemění na povinnosti žalobce přiznané zálohy vyúčtovat v souladu ustanovením § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kdy nadále bude žalobce moci uplatňovat (toliko) případný nedoplatek z daného vyúčtování.

17. Jako nedůvodný naopak shledal soud uplatněný nárok na některé paušální platby za služby. A to 120 Kč za pronájem vodoměru, 720 Kč za užívání společných prostor a výtahu, 82 Kč za údržbu společných prostor a 90 Kč za vedení konta služeb, tj. celkem ve výši 1 012 Kč měsíčně, resp. 8 096 Kč za žalované období. Dle názoru soudu jsou tyto uplatněné nároky již z podstaty součástí plateb nájemného, dále se jedná o platby, které jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené, případně jsou v přímém rozporu s kogentním ustanovení zákona.

18. Ohledně poplatku za pronájem vodoměru ve výši 120 Kč měsíčně, pak je soud toho názoru, že pokud je předmětný byt vybaven vodoměrem, pak se jedná o součástí věci nemovité, bez které není možné daný byt řádně užívat. Z tohoto důvodu se tedy jedná o položku, kterou nájemce hradí již v platbě nájemného. Současně má soud za to, že požadavek, aby si nájemce pořizoval a instaloval vlastní vodoměr a v opačném případě za něj hradil další poplatky, je zjevně nepřiměřený (až absurdní) ve smyslu § 2239 občanského zákoníku. Se stejnou logikou by mohl žalobce zpoplatnit kliky a zámky od dveří, vodovodní baterie či regulační hlavice na radiátory.

19. Co se týče poplatku za užívání společných prostor a výtahu (jedná o souhrnný poplatek) ve výši 720 Kč měsíčně, potom podle § 2235 občanského zákoníku je zákonnou povinností pronajímatele umožnit nájemci užívaní předmětu nájmu. Není tedy možné zpoplatnit užívání přístupových cest k pronajatému bytu (výtah, chodby, schodiště), neboť za možnost jej užívat (jakož i jejich obvyklé opotřebení) hradí nájemce pronajímateli nájemné. Ustanovení § 2239 občanského zákoníku se pak i v tomto případě uplatní obdobně.

20. Pokud jde o poplatek za údržbu společných prostor ve výši 82 Kč měsíčně, pak tato položka má zahrnovat náklady potřebné pro opravy poškozených věcí zejména vandalismem nájemníků a dále žárovky pro osvětlení domu a další nespecifikované výdaje. K tomu je třeba podotknout, že za případnou škodu způsobenou žalobci vandalismem odpovídá ten, který ji způsobil, nikoliv nájemce. Přenášení odpovědnosti za škodu prostřednictvím uvedeného paušálního poplatku na nájemce je tak zcela zjevně nepřiměřené ve smyslu § 2239 občanského zákoníku. Nad to je pak zákonnou povinností pronajímatele udržovat dům po dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání, jak vyplývá z ustanovení § 2257 odst. 1 občanského zákoníku.

21. V neposlední řadě pak soud shledal jako neoprávněný poplatek za 90 Kč za vedení konta služeb, pro který platí výše rovněž výše uvedené. Provádět vyúčtování služeb je totiž zákonnou povinností pronajímatele, nikoliv službou poskytovanou nájemci nad rámec vzájemných práv a povinností. Navíc účtování těchto služeb výslovně zapovídá kogentní ustanovení § 7 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb.

22. V uvedeném rozsahu včetně příslušenství tedy soud žalobu ve výroku II zamítl.

23. Vzhledem k tomu, že žalovaná se dostala do prodlení s jeho úhradou, přiznal soud žalobci rovněž úrok z prodlení v zákonné výši, a to ode dne, kdy se žalovaná s úhradou dostala do prodlení.

24. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 5 695,76 Kč, přičemž tato částka představuje 88,32 % z jejich celkové výše (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 94,16 % a úspěchu žalované v rozsahu 5,84 %). Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 549 Kč a nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 900 Kč představující 300 Kč za každý ze tří úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Plzni, prostřednictvím Okresního soudu v Sokolově. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení. Nesplní-li žalovaná povinnosti uložené jí tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobce domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.