11 C 22/2020

Plný text

Okresní soud v Sokolově rozhodl samosoudcem JUDr. Vladimírem Hovorkou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 47 017 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba o zaplacení částky 38 639 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % z částky 4 189 Kč od 23. 10. 2019 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 10 % z částky 3 989 Kč od 23. 11. 2019 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 10 % z částky 30 461 Kč od 1. 6. 2020 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši 17 456 Kč k rukám [anonymizováno] [jméno] [příjmení] do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se domáhal úhrady částky 47 017 Kč. V žalobě uvedl, že žalované pronajal byt [číslo] v jeho domě [adresa] 803 ve [ulice] ulici v [obec]. Nájem byl sjednán nájemní smlouvou, datovanou [datum] na dobu určitou, to je do 31. 12. 2016. Žalobce dovozuje, že byl postupně prodlužován v souladu s ustanovením § 2285 občanského zákoníku, a že trval i v roce 2019. Žalovaná podle jeho tvrzení dlužila za srpen 2019 4 189 Kč, za říjen 2019 4 189 Kč, za měsíc listopad 2019 4 189 Kč a za měsíc prosinec 2019 3 989. Dále žalovaná dluží 30 461 Kč, což je nedoplatek vyplývající z vyúčtování služeb poskytnutých v roce 2019.

2. Nalézací soud rozsudkem ze dne 24. 11. 2021 č. j. 11 C 22/2020-86 žalobě vyhověl v rozsahu částky 8 378 Kč s příslušenstvím. V tomto rozsahu je rozsudek pravomocný. Ve zbytku, to je, co do částky 38 639 Kč s příslušenstvím žalobu zamítl. Odvolací Krajský soud zamítavý výrok a výrok o náhradě nákladů řízení rozsudkem č. j. 64 Co 74/2022-109 ze dne 31. 5. 2022 zrušil. Pravomocně přisouzená částka se vztahuje k měsícům srpen a září 2019 (dvakrát 4 189 Kč). Nalézací soud totiž dovodil, že s účinností od 1. 11. 2019 žalovaná byt neužívala. Žalobci nepřisoudil nájemné za měsíce srpen a říjen 2019, nýbrž jeho ekvivalent v souladu s ustanovením § 2295 občanského zákoníku bez záloh na služby.

3. Žalovaná hned v první reakci na žalobu uvedla, že nájem sjednaný do 31. 12. 2016 nemohl být opakovaně prodlužován. Odkázala na ustanovení bodu 5.4. nájemní smlouvy, které použití ustanovení § 2285 občanského zákoníku výslovně vyloučilo. Žalovaná přiznala, že nehradila řádně nájemné a zálohy na služby. Byt užívala do 9. 10. 2019, kdy ho musela opustit jako neobyvatelný, protože se v domě vyskytly štěnice. Jejich rozšíření bylo masivní.

4. Soud provedl důkaz dokladem o vlastnictví domu žalobcem a nájemní smlouvou ze dne [datum]. Žalobce prokázal, že je vlastníkem domu v [adresa] ve [ulice] ulici. Žalované pronajal byt [číslo] ve čtvrtém nadzemním podlaží na dobu určitou, to je do 31. 12. 2016. V bodě 5.4. smlouvy se uvádí, že podmínkou dalšího prodloužení nájmu je řádné placení nájemného a plateb služeb včetně vyúčtování služeb. Účastníci podpisem smlouvy tedy vyloučili použití ustanovení § 2285 občanského zákoníku, podle něhož pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let. To neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. V tomto případě si strany něco jiného ujednaly. Důkaz soud provedl elektronickým platebním rozkazem č. j. EPR 250011/2019-6 ze dne 14. 11. 2019, který nabyl právní moci 6. 12. 2019, z něhož vyplývá, že žalovaná žalobci dlužila 22 203 Kč s příslušenstvím. Z návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu pak vyplývá, že částka 14 030 Kč se vztahovala k dluhu vzniklému v roce 2017 (duben a vyúčtování služeb), částka 8 173 Kč se vztahovala ke dluhu vzniklému v roce 2018 (vyúčtování) a částka 10 972 Kč se vztahovala k platbě za měsíc srpen 2019. Z tohoto zjištění vyplývá závěr, že nájem skončil 31. 12. 2017. Žalobce soudu předložil listiny, označené jako potvrzení o trvání nájmu v roce 2017 ze dne 1. 1. 2017, potvrzení o trvání nájmu v roce 2018 ze dne 31. 12. 2017 a potvrzení o trvání nájmu v roce 2019 ze dne 17. 12. 2018. Obsah těchto potvrzení je téměř identický a obsahuje znění, že nájem bytu na adrese [obec], [ulice a číslo] byl prodloužen na základě ustanovení § 2285 NOZ. Z ustanovení § 2237 občanského zákoníku vyplývá, že smlouva o nájmu bytu vyžaduje písemnou formu. Každá změna nájemní smlouvy musí být písemná. Konstatuje-li žalobce v předložených potvrzeních, že nájem byl prodloužen na základě ustanovení § 2285 občanského zákoníku a současně nepředložil písemnou změnu nájemní smlouvy, kterou by byla zrušena podmínka prodloužení řádným placením nájemného a služeb, neprokazuje tím, že nájem neskončil 31. 12. 2017, respektive, že trval i v následujících letech. V této souvislosti nalézací soud cituje z odůvodnění usnesení odvolacího Krajského soudu v Plzni č. j. 64 Co 74/2022-109:„ Jestliže účastníci v nájemní smlouvě mohli sjednat dohodu, jíž se odchýlili od dispozitivního ustanovení § 2285 o. z., pak se stejně tak mohli kdykoliv později dohodnout na tom, že podle tohoto článku smlouvy pro ten který kalendářní rok postupovat nebudou a trvání nájemního vztahu prodlouží.“ Žalobce žádnou dohodu uzavřenou se žalovanou nepředložil. Potvrzení nelze vyložit jinak, než jako odkaz na neexistující změnu nájemní smlouvy. Žalovaná tudíž nebyla od 1. 1. 2018 nájemcem bytu žalobce a její povinností nebylo hradit nájemné, nýbrž jeho ekvivalent a bezdůvodné obohacení vyplývající z poskytnutých služeb.

5. V bytě žalobce od 1. 1. 2018 bydlela žalovaná bez právního důvodu. Předložila k důkazu výpověď nájemní smlouvy ze dne [datum] ve znění potvrzení o trvání nájmu bytu v roce 2019, označenou datem 17. 10. 2019 a žalobci prokazatelně doručenou. Důvodem měl být výskyt štěnic v domě. Žalovaná odkázala na ustanovení § 2232 občanského zákoníku s tím, že se jedná o výpověď z nájmu bez výpovědní doby. Z důvodu výskytu štěnic nelze po nájemci rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Právní zástupce žalované ve vyjádření ze dne 4. 2. 2020 uvedl, že výpověď jeho klientka podala při vědomí neexistence nájemního vztahu pouze z důvodu právní jistoty a ve výpovědi stanovila termín předání bytu na 31. 10. 2019 v 16:00 hodin. Žalobce doručení výpovědi potvrdil podáním ze dne 25. 10. 2019, adresovaným žalované prostřednictvím její tehdejší právní zástupkyně. Žalobce výpověď považuje za neplatnou, avšak z textu odpovědi vyplývá, že se štěnice v domě vyskytovaly.

6. Jako svědkyně v průběhu řízení vypovídala paní [jméno] [příjmení], která uvedla, že v domě žalobce bydlí od září 2016. Je držitelkou živnostenského listu za účelem provádění prací v domě pro pronajímatele. Svědkyně si vzpomíná, že v říjnu 2019 za ní přišla žalovaná s tím, že chce předat byt a odevzdat klíče. Svědkyně jí sdělila, že k takovému jednání není oprávněná. Telefonicky se spojila se žalobcem, který tento názor potvrdil. Paní [celé jméno žalované] svědkyni řekla, že listopad již nezaplatí. Od konce měsíce října v domě (v bytě) nebydlela. Snaze předat klíče od bytu byly přítomny další nájemnice. Rozhodnutí a snahu předat byt [datum] žalobkyně prokazuje i předem vyplněným předávacím protokolem, který měla podepsat paní [příjmení], avšak po telefonickém spojení s pronajímatelem tak neučinila. Soud předvyplněným formulářem provedl důkaz. [příjmení] [příjmení] se postarala o likvidaci do domu zavlečených štěnic. Ze spisu vedeného u zdejšího soudu pod sp. zn. 11 C 25/2020 vyplývá, že stejně jako žalobkyně jednala i paní [jméno] [příjmení], která se snažila předat jí užívaný byt žalobci prostřednictvím paní [příjmení] ve stejný den, rovněž z důvodu výskytu štěnic v domě.

7. Soud provedl důkaz výslechem svědkyně paní [příjmení] [příjmení], která bydlí v bytě žalobce už 13 let. Má byt v přízemí domu a má docela přehled o dění v něm. Vzpomíná si, že za ní přišla žalovaná s dcerou a s paní [příjmení] a přinesly jí ukázat mrtvou štěnici ve sklenici od přesnídávky. Svědkyně si pamatuje, že žalovaná z domu odešla v říjnu 2019. Vyhazovala totiž veškerý svůj nábytek z okna. Přitom došlo k poškození venkovního parapetu okna jejího bytu v přízemí. Svědkyně ví, že obdobné problémy měla i paní [příjmení]. Též paní [příjmení] měla doma brouky, ale nebyly to štěnice. O vyhubení se postarala paní [příjmení] postřikem.

8. Podle ustanovení § 2232 občanského zákoníku, porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Obtěžování štěnicemi značnou újmou nepochybně je. Podle ustanovení § 2205 písm. b) občanského zákoníku, nájemní smlouva pronajímatele zavazuje udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit k tomu užívání, pro které byla pronajata. Soud dovozuje, že výpověď žalované by byla způsobilá nájem ukončit bez výpovědní doby doručením pronajímateli. V daném případě však soud přisvědčuje právnímu zástupci, že jeho klientka výpověď podávala pouze z opatrnosti. V roce 2019 totiž nebyla nájemkyní bytu, nýbrž pouze jeho faktickou uživatelkou.

9. Odvolací Krajský soud v Plzni v již citovaném usnesení ze dne 31. 5. 2022 uvedl:„ Odvolací soud dodává, že závěr soudu prvního stupně, dle kterého se žalovaná snažila ke dni 31. 10. 2019 předat byt žalobci prostřednictvím paní [příjmení], k čemuž jí žalobce neposkytl potřebnou součinnost, vychází z řádně provedených a také správně zhodnocených důkazů. Odvolací soud se s ním ztotožňuje“. Opakovaně je proto možno uzavřít, že žalobce nemá od 1. 11. 2019 nárok na jakékoliv plnění ze strany žalované. Plnění vztahující se k měsícům srpen a říjen 2019 bylo přiznáno rozsudkem č. j. 11 C 22/2020-86 ze dne 24. 11. 2021. V rozsahu plnění vztahujícího se k měsícům listopad a prosinec 2019, kdy žalovaná byt prokazatelně neužívala, soud proto žalobu tímto rozhodnutím zamítl.

10. Žalobce se domáhá údajného dluhu vyplývajícího z vyúčtování služeb, poskytnutých v roce 2019 vyúčtovaných za období od 1. 1. 2019 do 31. 12. 2019 včetně. Vyčíslil dluh ve výši 30 461 Kč. Poskytnuté služby mimo tepla a vody dosáhly ceny 19 773 Kč, vodné, stočné a teplo stálo 53 583 Kč, opakované hubení štěnic v bytě 6 532 Kč, to je celkem 79 888 Kč mínus uhrazené zálohy 49 427 Kč, představuje rozdíl 30 461 Kč. Nalézací soud považuje vyúčtování za absolutně neplatné a nelze k němu vůbec přihlédnout. Žalovaná ukončila bydlení v bytě 31. 10. 2019. Vyúčtování mělo být provedeno k tomuto datu. Už to je důvodem jeho nepoužitelnosti. Dalším důvodem je konstatování potvrzené odvolacím Krajským soudem v Plzni, že„ tento výdaj“ (likvidace štěnic)„ žalobce nelze po žalované nárokovat jako cenu za služby zajišťované pronajímatelem nájemci v souvislosti s užíváním bytu ve smyslu § 2247 o. z. a je to pronajímatel, kdo je povinen udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání, tedy i bez výskytu škodlivého hmyzu“. Žalobce netvrdil, že by štěnice do domu zavlekla žalovaná a že by snad z tohoto titulu odpovídala za majetkovou újmu. Proto ho nebylo zapotřebí poučovat v souladu s ustanovením § 118a odst. 2 o. s. ř. Z výpovědí svědkyň vyplývá, že se hmyz vyskytoval i v jiných bytech. Ze spisu vedeného pod sp. zn. 11 C 25/2020 pak vyplývá, že tzv. desinsekci bytu jako součást vyúčtování služeb poskytnutých v roce 2019 žalobce účtoval i jiné své nájemnici. Proto nelze připustit možnost jiného právního posouzení této položky.

11. Právní zástupce žalované dovozoval neplatnost vyúčtování zejména konstatováním, že žalobce nesprávně uvádí vytápěnou plochu. Soud provedl důkaz vyúčtováními vztahujícími se k rokům 2015 až 2019. V roce 2015 žalobce vykázal 21 795,24 m2, v roce 2016 25 915,18 m2, v roce 2017 25 737,94 m2, v roce 2018 22 488,40 m2 a v roce 2019 21 209,02 m2. Podle ustanovení § 2247 odst. 3 občanského zákoníku, způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. Tím je zákon č. 67/2013 Sb. Z ustanovení § 6 tohoto zákona vyplývá, že základní složka nákladů na vytápění je rozdělena mezi příjemce služeb podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce. Žalobce tvrdí, že se žalovanou uzavřel dohodu umožňující nerespektovat tento zákonný postup. V bodě 8.1 nájemní smlouvy se účastníci dohodli, že se nájem bytu řídí mimo jiné Všeobecnými podmínkami. V takto označeném dokumentu se v bodě X. nazvaném pravidla rozúčtování teplé vody a tepla uvádí, že způsob a pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii pro vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele, se provede podle následujících ujednání a bez vlivu a účinnosti vyhlášky 372/2001 v souladu s uzavřeným smluvním ujednáním (nájemní smlouva bod 8). V bodě 10.b) se uvádí, že žalobce uvede celkové náklady a množství v domě na vytápění v GJ a Kč a ohřev TUV v metrech krychlových a Kč a celkovou započitatelnou plochu, kde byla realizována dodávka. Zřejmě z tohoto textu žalobce dovozuje, že může měnit výměru celkové započitatelné plochy podle obsazenosti jednotlivých bytů. Žalobcem tvrzené ujednání je absolutně neplatné. Nájemce a pronajímatel nejsou v rovnocenném postavení. Postavení nájemce se blíží postavení spotřebitele, je tedy slabší stranou a přísluší mu zvýšená ochrana. Nájemní smlouva nemůže odkazovat na předpis vydaný pronajímatelem a to zejména v situaci, kdy by měla vylučovat zákonnou úpravu. Podle ustanovení § 588 občanského zákoníku soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. Pokud smluvní strany chtěly vyloučit rozúčtování nákladů na teplo podle zákona č. 67/2013 Sb. a vyhlášky č. 269/2015 Sb. nahrazující zrušenou vyhlášku č. 372/2001 Sb., měly takové ujednání zformulovat přímo v nájemní smlouvě oběma stranami podepsané. Vyúčtování předložené žalobcem je tedy ze všech výše uvedených důvodů absolutně neplatné a nelze k němu přihlížet. Tímto závěrem však soud nezpochybňuje, že se žalovaná nepochybně v době od 1. 1. 2019 do 31. 10. 2019 bezdůvodně obohatila tím, že čerpala pronajímatelem poskytované, avšak dosud nevyúčtované služby.

12. Závěrem nalézací soud konstatuje, že žalovaná nebyla v roce 2019 nájemnicí bytu žalobce, počínaje měsícem listopadem 2019 v něm nebydlela (opustila ho v říjnu) a vyúčtování služeb poskytnutých v roce 1919 je absolutně neplatné. Žalobu proto (s respektem k výroku I rozsudku č. j. 11 C 22/2020-86) jako nedůvodnou zamítl.

13. Žalobce byl ve sporu úspěšný pouze v rozsahu 1/6 uplatněného nároku. Naopak žalovaná byla úspěšná v rozsahu 5/6. Z toho vyplývá, že je ve sporu úspěšnější a má právo na náhradu nákladů řízení v rozsahu 4/6, to je dvou třetin a to v souladu s ustanovením § 142 odst. 2 občanského soudního řádu. Měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí. Žalované vznikly náklady v souvislosti s právním zastoupením v podobě čtyř úkonů advokáta po 2 600 Kč, tří úkonů za 3 020 Kč a celkem sedmi režijních paušálů po 300 Kč. Společně s 21 % DPH jde o částku 26 184,40 Kč. Žalobce žalované nahradí 2/3, to je 17 456 Kč.