22 C 154/2023

Plný text

Okresní soud v Sokolově rozhodl samosoudkyní Mgr. Alžbětou Durdovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , a.s., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalovanému: Jméno žalovaného , IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného pro zaplacení částky 133 201,84 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 133 201,84 Kč s úrokem z prodlení ve výši 0,05 % denně: z částky 1 018,84 Kč od 11. 9. 2022 do zaplacení, z částky 8 844 Kč od 11. 10. 2022 do zaplacení, z částky 8 844 Kč od 11. 12. 2022 do zaplacení, z částky 8 844 Kč od 11. 1. 2023 do zaplacení, z částky 9 455 Kč od 11. 2. 2023 do zaplacení, z částky 71 879 Kč od 10. 3. 2023 do zaplacení, z částky 9 455 Kč od 11. 3. 2023 do zaplacení a z částky 14 862 Kč od 26. 6. 2023 do zaplacení,a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 95 849,62 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se domáhala po žalovaném zaplacení částky 133 201,84 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že s žalovaným uzavřela dne , datum, Smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání (dále jen „Smlouva“), na základě které poskytla k žalovanému jako nájemci k užívání prostory sloužící podnikání skládající se z prostor restaurace (kavárny) a 2 přilehlých místnosti, které byly dlouhodobě využívány k provozu jednoduchých restauračních zařízení (kavárna, bistro) a dále protilehlé místnosti sloužící jako sklad (dále jen „Nebytové prostory“) nacházející se v druhém nadzemním podlaží budovy č.p. , číslo, (objekt občanské vybavenosti) postavené na pozemku parc. č. , číslo, , zastavěná plocha a nádvoří, vše v katastrálním území a obci , adresa, , kterou žalobkyně vlastní. Žalovaný měl hradit nájemné v období od 1. 2. 2022 do 30. 4. 2022 ve výši 1 Kč měsíčně, v období od 1. 5. 2022 do 31. 1. 2023 ve výši 4 000 Kč měsíčně a od 1. 2. 2024 ve výši 4 604 Kč měsíčně. Současně měl hradit poplatky za služby spojené s užíváním Nebytových prostor ve výši 6 610 Kč bez DPH, 7 753,69 Kč vč. DPH, když částka 4 844 Kč (od 1. 2. 2023 ve výši 4 851 Kč) představovala paušální poplatky za služby a zbývající část tvořila záloha na elektřinu, která byla vyúčtována jednou ročně. Splatnost nájemného a poplatků za služby byla vždy do 10. dne příslušného měsíce. Žalovaný hradil nájemné a poplatky za služby do května 2022, ale vždy po splatnosti, nájemné a poplatky za měsíce červen až srpen 2022 uhradil až poté, co se mu zástupce žalobkyně na schůzce dne 12. 8. 2022 pokusil předat výpověď z nájmu pro neplacení nájemného a poplatků za služby, kterou žalovaný odmítl převzít, a dlužné platby následně uhradil. Žalobkyně nadále nechtěla setrvat s žalovaným ve smluvním vztahu a ve snaze předejít případným právním sporům o neplatnost výpovědi ze dne 12. 8. 2022, vypověděla dne 23. 9. 2022 Smlouvu bez udání důvodu, tedy s výpovědní dobou šest měsíců. Výpověď byla žalovanému doručena téhož dne, výpovědní doba počala běžet dnem 1. 10. 2022 a skončila dnem 1. 4. 2023. Žalovaný na výpověď reagoval námitkami její neplatnosti až přípisem datovaným 31. 3. 2023, zaslaným do datové schránky žalobkyně dne 2. 4. 2023, a to v reakci na výzvu žalobkyně ze dne 29. 3. 2023 k předání prostor s upozorněním na existenci dluhu ve výši 136 410 Kč. K předání prostor dne 3. 4. 2023 se nedostavil a dále v Nebytových prostorách poskytoval své služby, ačkoliv k jejich užívání již neměl žádný právní titul. Žalovaná částka představuje neuhrazené poplatky za služby (bez záloh na elektřinu, která je vyúčtována v samostatném vyúčtování) ve výši 1 018,84 Kč za září 2022 (byla poskytnuta sleva na poplatku za teplo z důvodu prováděné výměny oken), ve výši 4 844 Kč za říjen 2022, ve výši 4 844 Kč za prosinec 2022, ve výši 4 844 Kč za leden 2023, ve výši 4 851 Kč za únor 2023 a ve výši 4 851 Kč za březen 2023, neuhrazený nájem ve výši 4 000 Kč za měsíc říjen 2022, ve výši 4 000 Kč za měsíc prosinec 2022, ve výši 4 000 Kč za měsíc leden 2023, ve výši 4 604 Kč za únor 2023 a ve výši 4 604 Kč za měsíc březen 2023 a neuhrazená vyúčtování služeb, a to vyúčtování č. , číslo, ze dne 21. 2. 2023 na částku 71 879 Kč splatné dne 9. 3. 2023 a vyúčtování č. , číslo, ze dne 9. 6. 2023 na částku 14 862 Kč splatné dne 25. 6. 2023. Ke všem neuhrazeným platbám pak žalobkyně požaduje zaplacení smluvního úroku z prodlení ve výši 0,05% za každý den prodlení. Žalovaný dlužné částky neuhradil ani na základě opakovaných výzev k úhradě.

2. Žalovaný žalovanou částku považoval za neoprávněnou. Připustil, že došlo k pozdní úhradě nájemného, ke kterému došlo nedopatřením, které v okamžiku, kdy jej zjistil, napravil, z toho důvodu i odmítl převzít výpověď ze dne 12. 8. 2022. Proti žalované pohledávce žalovaný jednostranně započetl náhradu škody a jiné pohledávky, které žalovanému vůči žalobkyni vznikly v důsledku nemožnosti užívat Nebytové prostory, neboť zde probíhala výměna oken, která namísto žalobkyní avizovaného jednoho týdne trvala téměř dva měsíce, a ani poté nedošlo k odstranění veškerých nedostatků (neosazené parapety, kliky, začištěné zdi kolem oken a další). Žalovanému tak vznikl ušlý zisk ve výši 60 000 Kč za období od 12. 9. 2022 do 30. 9. 2022 a ve výši 60 000 Kč za měsíc říjen 2022 a škoda v důsledku znehodnocení zásob surovin ve výši 10 000 Kč. Proti skončení nájmu ke dni 1. 4. 2023 brojil a očekával vyjednávání ohledně náhrady vzniklých škod, žalobkyně místo toho vnikla do Nebytových prostor a neoprávněně a svémocně se za probíhajícího provozu se jich zmocnila a uzamkla spolu s veškerým vybavením zásobami žalovaného, které dosud žalovanému nevydala a uplatnila na nich zadržovací právo, jehož vznik však žalovaný zpochybňuje. Za kroky žalobkyně vedoucí k ukončení nájmu vidí snahu se jej zbavit a využít Nebytové prostory jiným způsobem. Žalovaný rovněž zpochybnil výši vyúčtování za služby, když tato částka představuje cenu odebrané elektřiny. Dle žalovaného elektřinu v Nebytových prostorách užívali řemeslníci provádějící výměnu oken a dále vyúčtování za rok 2023 je až do června 2023, žalovaný přitom do Nebytových prostor neměl přístup již od dubna 2023.

3. Žalobkyně k žalovaným provedenému zápočtu uvedla, že jej neuznává, neboť v zápočtu uvedené položky nejsou způsobilé k započtení, když nejsou řádně specifikovány. Rovněž popřela, že by měla s Nebytovými prostory jiné záměry, když ani v průběhu projednání věci před soudem nebyly využívány nikým jiným. K vyúčtované ceně za odebranou elektřinu uvedla, že řemeslníci při výměně oken elektřinu odebíranou žalovaným neodebírali, vyúčtování elektřiny za rok 2023 pak odpovídá stavu elektroměru ke dni převzetí prostor dne 11. 4. 2023, a to přesto, že ani poté nikdo kromě žalovaného prostory nevyužíval, a v Nebytových prostorách byly stále zapojeny spotřebiče žalovaného.

4. Mezi účastníky byly nesporné následující skutečnosti:- Žalobkyně je vlastník nemovitosti – pozemku parc. č. , číslo, , jehož součástí je budova č.p. , číslo, zapsané na LV , číslo, pro obec a kat. úz. , adresa, , u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa- Obsah smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne , datum, , s tím, že smlouva je účinná od , datum, .- Výše nájemného činila:o do 30. 4. 2022 1 Kčo do 31. 1. 2023 4 000 Kčo od 1. 2. 2023 navýšeno o inflaci 15% na 4 604 Kč- Poplatky za služby (bez záloh na elektřinu) činily 4 844 Kč do ledna 2023, od února 2023 došlo k navýšení na částku 4 851 Kč.- Prodlení s úhradami nájemného a poplatků ze strany žalovaného:o únor 2022 - úhrada 15. 2. 2022, tj. 5 dní prodlení,o březen 2022 – úhrada 15. 3. 2022, tj. 5 dní prodlení,o duben 2022 – úhrada 10. 6. 2022, tj. 61 dní prodlení,o květen 2022 – úhrada 23. 6. 2022, tj. 44 dní prodlení,o červen až srpen 2022 - uhrazeno 12. 8. 2022,o od září 2022 s výjimkou měsíce listopadu 2022 nebylo ze strany žalovaného hrazeno ničeho, na nájem a teplo za září 2022 byla poskytnuta sleva, za září tak neuhrazené poplatky činí 1 018,64 Kč.- Obě výpovědi, tedy výpověď ze dne 12. 8. 2022 i ze dne 23. 9. 2022, byly žalovanému řádně doručeny.- Námitky proti výpovědím ve lhůtě 1 měsíce od doručení nebyly žalovaným podány.- První reakce žalovaného s nesouhlasem s výpovědí následovala až po výzvě žalobkyně k předání prostor – jedná se o dokument Neplatná výpověď z předmětu nájmu datovaný 31. 3. 2023, dle doručenky odeslaný dne 2. 4. 2023 a doručený dne 3. 4. 2023.- Žalovaný byl vyzván k předání prostor dne 29. 3. 2024.- Žalovaný obdržel fakturu č. , číslo, i fakturu č. , číslo, .

5. Ze skutečností, které byly relevantní pro posouzení věci, byly mezi účastníky sporné následující skutečnosti:- Výše vyúčtování služeb č. , číslo, ze dne 21. 2. 2023 na částku 71 879 Kč – splatné 9. 3. 2023 – žalovaný zpochybňuje výši vyúčtované elektřiny, když po dobu 2 měsíců měli v prostorách kavárny zázemí dělníci provádějící výměnu oken a měli zde napojené různé nástroje a nebyl proveden odečet stavu elektroměru před zahájením a po dokončení prací.- Výše vyúčtování služeb č. , číslo, ze dne 9. 6. 2023 na částku 14 862 Kč – žalovaný zpochybňuje výši vyúčtované elektřiny, neboť od 11. 4. 2023 neměl do prostor přístup a v okamžiku převzetí nebyl proveden odečet elektroměru.

6. Žalovaný byl soudem vyzván k doplnění skutkových tvrzení týkajících se jím uplatněného ušlého zisku a náhrady škody za znehodnocení zásob, žalovaný však příslušná skutková tvrzení ve lhůtě dle § 118b odst. 1 o. s. ř. nedoplnil.

7. Mezi stranami byly rovněž sporné skutečnosti týkající se doby, po jakou trvala v Nebytových prostorách výměna oken a žalovanému tak bylo znemožněno užívat řádně Nebytové prostory. Vzhledem k tomu, že však žalovaný řádně nedoplnil skutková tvrzení týkající se ušlého zisku a vzniklé škody, nebyla skutková zjištění týkající se průběhu výměny oken relevantní pro právní posouzení věci.

8. Po seznámení s předběžným právním názorem soudu, že nároky žalobkyně lze považovat za oprávněné a námitky žalovaného za nedůvodné, neboť žalovaný požadované nároky na ušlý zisk, slevu z nájmu či náhradu škody neuplatnil v souladu se Smlouvou, ani se řádně (soudní cestou) nebránil podané výpovědi, žalovaný navrhl smírné řešení věci s tím, že se zavážen zaplatit žalovanou částku oproti vydání zadržených věcí. Za účelem uzavření smíru byl stranám poskytnut prostor v podobě odročení jednání, k uzavření smíru však mezi účastníky nedošlo.

9. Na základě zjištění učiněných z předložených listin a ze skutečností, které strany označily za nesporné, dospěl soud k závěru o skutkovém stavu ve věci samé odpovídající v rozsahu podstatném pro právní posouzení věci žalobě, přičemž nesporným tvrzení odpovídají zjištění soudu učiněná z těchto provedených důkazů: Informativní výpis z KN, Smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání ze dne , datum, , Splátkový kalendář nájemného rok 2023, transakční historie, doručenka výpovědi ze dne 12. 8. 2022, výpověď ze dne 23. 9. 2022, doručenka výpovědi ze dne 23. 9. 2022, doručenka vyúčtování č. , číslo, , tedy že žalobkyně je vlastníkem pozemku par. č. , číslo, , jehož součástí je budova č.p. , číslo, , objekt občanské vybavenosti, zapsaném na LV č. , číslo, pro obec a katastrální území , Anonymizováno, u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, Katastrálního pracoviště , adresa, . Součástí budovy č.p. , číslo, jsou v jejím 2. patře prostory kavárny a 3 místnosti (2 přilehlé, 1 protilehlá) o celkové ploše 102 m2, označované v tomto rozsudku jako Nebytový prostor, který žalobkyně přenechala od , datum, k dočasnému užívání a žalovaný se zavázal hradit měsíční nájemné a poplatky za služby, a to vždy do 10. dne příslušného měsíce. Výše nájemného činila do 30. 4. 2022 1 Kč, do 31. 1. 2023 4 000 Kč a od 1. 2. 2023 navýšeno o inflaci 15% na 4 604 Kč. Poplatky za služby (bez záloh na elektřinu) činily 4 844 Kč do ledna 2023, od února 2023 došlo k navýšení na částku 4 851 Kč, tyto poplatky byly paušální. Dále byl žalovaný povinen hradit zálohu na elektrickou energii ve výši 2 910,05 Kč měsíčně vč. DPH. Případný rozdíl vzniklý ročním zúčtováním záloh vrátí pronajímatel nájemci, nebo jej předepíše nájemnci k úhradě, který se zavázal vzniklý nedoplatek uhradit do 15 dnů od doručení přípisu. Smlouva rovněž obsahu povinnost nájemce v případě nedodržení splatnosti nájemného a služeb spojených s užíváním Nebytového prostoru zaplatit pronajímateli úrok z prodlení ve výši 0,05 % denně z dlužné částky za každý den prodlení. Součástí smluvních ujednání byla i povinnost nájemce (žalovaného) v případě, že se v prostoru vyskytne vada, která umožňuje nájemci užívat prostor jen s velkými obtížemi či, vada, která ztěžuje zásadním způsobem užívání prostoru nebo znemožňuje-li zcela užívání prostoru, na takovou vadu pronajímatele písemně upozornit, a to neprodleně, ihned poté, kdy vadu zjistí, nejpozději ve lhůtě 3 dnů nebo kdy ji při pečlivém užívání mohl zjistit. Pokud tuto oznamovací povinnost nesplní řádně a včas, nevzniká mu právo na slevu z nájemného, prominutí nájemného či právo vypovědět tuto smlouvu bez výpovědní doby a není oprávněn započíst si své pohledávky vůči pronajímateli a současně odpovídá pronajímateli za vzniklou škodu. Smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání („Smlouva“) byla uzavřena dne , datum, na dobu neurčitou s možností obou stran vypovědět Smlouvu bez udání důvodu s šestiměsíční výpovědní dobou, která počíná běžet od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi. Pro konkrétní situace, mj. nezaplacení poplatků za odběr služeb, byla sjednána možnost pronajímatele vypovědět smlouvu s výpovědní dobou 1 měsíc. Součástí smluvních ujednání byla i povinnosti nájemce umožnit pronajímateli na požádání vstup do prostoru a provedení stavebních úprav a jiných změn v prostoru, v této souvislosti vzal nájemce na vědomí, že pronajímatel plánuje v letech 2022 či 2023 provedení výměny oken. Pro případ, že by užívání prostoru bylo podstatným způsobem omezeno, budou smluvní strany jednat o výši slevy z nájmu. Žalovaný má živnostenské oprávnění pro výrobu, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona od 29. 1. 2020, pro poskytování technických služeb k ochraně majetku a osob od 5. 2. 2020, pro hostinskou činnosti od 13. 12. 2022 a pro prodej kvasného lihu, konzumního lihu a lihovin od 21. 12. 2022 (výpis z živnostenského rejstříku k osobě žalovaného ke dni 16. 7. 2024). Žalovaný Nebytové prostory převzal dne , datum, (předávací protokol ze dne , datum, ). Mezi stranami bylo nesporné, že od počátku nájemního vztahu docházelo k prodlení ze strany žalovaného s platbami nájemného a poplatků a záloh za služby, když nájemné a poplatky za měsíce červen 2022 až srpen 2022 byly uhrazeny až po pokusu žalobkyně o předání výpovědi žalovanému s výpovědní dobou 1 měsíc z důvodu opakovaně nezaplacených poplatků za služby (výpověď ze dne 12. 8. 2022, protokol o osobním jednání ze dne 12. 8. 2022). Výpověď byla následně doručena dne 12. 8. 2022 do datové schránky žalovaného. Dne 2. 9. 2022 byl žalovaný informován o výměně oken v podlaží, kde se nachází Nebytové prostory, které mělo být zahájeno dnem 5. 9. 2022 a ukončeno dnem 11. 9. 2022. Dne 23. 9. 2022 byla do datové schránky žalovaného doručena výpověď z nájmu ze téhož dne, daná z odkazem na Smlouvu bez udání důvodů s šestiměsíční výpovědní dobou. Mezi stranami bylo nesporné, že žalovaný námitky ani proti jedné z výpovědí nepodal. Neplatnost výpovědi ze dne 23. 9. 2022 namítl až poté, co byl dne 29. 3. 2023 vyzván k předání prostor po skončení výpovědní doby (výzva k předání prostor vč. doručenky ze dne 29. 3. 20233), a to dopisem datovaným dne 29. 3. 2023, odeslaným do datové schránky žalobkyně dne 2. 4. 2024 (Neplatná výpověď z předmětu nájmu vč. doručenky). Dne 30. 3. 2023 žalovaný odeslal žalobkyni rovněž Výzvu k zanechání protiprávního jednání, ve které zpochybňuje legitimnost podaní výpovědi a skončení výpovědní doby (Výzva k zanechání protiprávního jednání vč. doručenky) Dopisem ze dne 4. 4. 2023, doručeným žalovanému do datové schránky dne 5. 4. 2023, žalobkyně odmítla neplatnost výpovědi a setrvala na tom, že nájem skončil dne 31. 3. 2023 a opět vyzvala žalovaného k vyklizení Nebytových prostor (Odmítnutí neplatnosti výpovědi vč. doručenky). Dne 11. 4. 2023 mělo dojít k předání Nebytových prostor po skončení nájmu, ke kterém se žalovaný nedostavil. Zástupce žalobkyně spolu s dalšími zaměstnanci se dostavili do Nebytových prostor, vyzvali přítomné zákazníky i obsluhu k opuštění prostor, což se stalo, přičemž obsluze bylo umožněn odnést si osobní věci a veškeré finanční prostředky, které se na místě nacházely. Žalobkyně zdokumentovala stav Nebytových prostor (Zápis z předání prostor nájemce pana , jméno FO, ze dne 11. 4. 2023) Z další korespondence mezi účastníky, jejíž soupis je uveden v Přehledu komunikace mezi žalobcem a žalovaným předloženém žalobkyní soud zjistil, že v období od dubna do července 2023 probíhala mezi stranami komunikace ohledně vyčíslení nároků jednotlivých stran, jejich příp. úhrady a předání věci uložených v Nebytových prostorách. Z komunikace vyplývá, že k předání věcí nedošlo. (Předžalobní výzva ze dne 23. 6. 2022 vyzývající žalovaného k úhradě dluhu ve výši 221 80,92 Kč s příslušenstvím byla žalovanému doručena do datové schránky jeho zástupkyně dne 26. 6. 2023. Dopisem ze dne 2. 7. 2023 zástupkyně žalovaného vyzvala žalobkyni k vydání movitých věcí nacházejících se v Nebytovém prostoru (Výzva k vydání movitých věcí). Dopisem ze dne 11. 7. 2023 žalobkyně oznámila žalovanému uplatnění zadržovacího práva pro dlužnou pohledávku (Uplatnění zadržovacího práva ze dne 11. 7. 2023). Žalovaný proti pohledávkám žalobkyně na zaplacení dlužného nájemného, poplatků za služby a vystavených vyúčtování energií, jejichž výši ovšem neuznává, započetl svoji pohledávku vůči žalobkyni na ušlý zisk za září 2022 ve výši 60 000 Kč, ušlý zisk za říjen 2022 ve výši 60 000 Kč a majetkovou újmu spočívající ve znehodnocení a expiraci zásob v měsíci září 2022 v celkové výši 10 000 Kč (Zápočet žalovaného ze dne 29. 1. 2024). Dne 3. 4. 2022 byl žalobkyní umožněn žalovanému vstup do prostor uskladněných věci k vyzvednutí dokumentů potřebných k vyčíslení nároků (protokol o vstupu do prostor uskladněných věcí z předmětu nájmu vč. fotodokumentace), Anonymizováno10. K vyúčtování záloh na elektrickou energii, které bylo mezi stranami sporné, soud zjistil, že stav elektroměru ke dni převzetí Nebytových prostor žalovaným, tedy ke dni , datum, , činil 620 751 kWh., stav elektroměru ke dni převzetí Nebytových prostor žalobkyní, tedy ke dni 11. 4. 2023, činil 632888.31 kWh (Zápis z předání prostor nájemce pana , jméno FO, ze dne 11. 4. 2023 vč. fotodokumentace). Žalobkyně odebírala elektřinu od dodavatele , právnická osoba, na základě smlouvy č. , číslo, platné do 31. 12. 2022, kdy jí byla vyúčtována elektřina za měsíc únor 2022 v množství 35,51 MWh za částku 256 162,97 Kč, za měsíc březen 2022 v množství 38,065 MWh za částku 394 017,17 Kč, za měsíc duben 2022 v množství 36,765 MWh za částku 279484,04 Kč, za měsíc květen 2022 v množství 36,347 MWh za částku 292 601,29 Kč, za měsíc červen 2022 v množství 27,932 MWh za částku 257 061,70 Kč, za měsíc červenec 2022 v množství 31,855 MWh za částku 381 729,20 Kč, za měsíc srpen 2022 v množství 33,755 MWh za částku 565 476,69 Kč, za měsíc září 2022 v množství 32,913 MWh za částku 450 324,01 Kč, za měsíc říjen 2022 v množství 32,25 MWh za částku 236 445 Kč, za měsíc listopad 2022 v množství 31,402 MWh za částku 267 633,07 Kč a za měsíc prosinec 2022 v množství 31,308 MWh za částku 322 447,25 Kč, jednalo se o tzv. spotové ceny, z prostého výpočtu vycházejí náklady na 1 kWh od 7,07 Kč do 16,75 Kč, průměrná cena činila 10,06 Kč za 1 kWh (faktury od dodavatele Armex energy a.s. za příslušná období), a od 1. 1. 2023 od dodavatele , právnická osoba, na základě Smlouvy o sdružených službách dodávky elektřiny ze dne , datum, (Smlouva o sdružených službách dodávky elektřiny ze dne , datum, vč. přílohy), kdy jí byla vyúčtována elektřina za měsíc leden 2023 v množství 32,544 MWh za částku 109 266 Kč, za měsíc za měsíc únor 2023 v množství 30,417 MWh za částku 125 247 Kč, za měsíc březen 2022 v množství 32,108 MWh za částku 144 013 Kč a za měsíc duben 2023 v množství 30,405 MWh za částku 160 619 Kč, jednalo se o tzv. spotové ceny, z prostého výpočtu vycházejí náklady na 1 kWh od 3,36 Kč do 5,28 Kč, průměrná cena činila 4,3 Kč za 1 kWh (faktury od dodavatele , právnická osoba, . za příslušná období). Dne 21. 2. 2023 žalobkyně vystavila fakturu č. , číslo, se splatností 9. 3. 2023, jejímž předmětem bylo přefakturování zálohové služby (energie) z pronájmu za rok 2022 – období 1. 2. – 31. 12. 2022 na částku 71 879 Kč zahrnující cenu za odebranou energii ve výši 95 159,20 Kč a zohledňující zaplacené zálohy v celkové výši 23 280,40 Kč. Z podrobného vyúčtování vyplývá, že vyúčtování vychází z počátečního stavu elektroměru 620 751 kWh a konečného stavu elektroměru 630 371 kWh, tedy ze spotřeby 9 620 kWh. Náklad na 1 kWh činí 8,18 Kč. Fakturu žalovaný převzal osobně. (faktura č. , číslo, ). Dále dne 21. 2. 2023 žalobkyně vystavila fakturu č. , číslo, se splatností 25. 6. 2023, jejímž předmětem bylo přefakturování zálohové služby (energie) z pronájmu za rok 2023 – období 1. 1. – 6. 6. 2023 na částku 14 862 Kč zahrnující cenu za odebranou energii ve výši 14 862,38 Kč a zaokrouhlení ve výši -0,38 Kč. Z podrobného vyúčtování vyplývá, že vyúčtování vychází z počátečního stavu elektroměru 630 371 kWh a konečného stavu elektroměru 632 888 kWh, tedy ze spotřeby 2 517 kWh. Náklad na 1 kWh činí 4,88 Kč. (faktura č. , číslo, ). Faktura č. , číslo, byla žalovanému doručena do datové schránky dne 13. 6. 2023 (doručenka). Písemný nesouhlas s vyúčtováním č. , číslo, vyjádřil žalovaný dopisem ze dne 29. 3. 2023, ve kterém zpochybnil způsob nakupování elektřiny žalobkyní za spotové, nikoliv za smluvené/zastropované ceny, a poukázal na absenci zohlednění skutečnosti, že Nebytové prostory nemohl po dobu dvou měsíců využívat v důsledku výměny oken, dále využívání elektřiny řemeslníky provádějící výměnu oken a rovněž není zohledněn ušlý zisk žalovaného po dobu probíhající výměny oken (Nesouhlas s vyúčtováním elektrických energií vč. doručenky). Žalovaný námitky proti vyúčtování č. , číslo, uplatnil rovněž v podání ze dne 18. 4. 2023, kde označil vyúčtovanou částku za neoprávněnou, neboť v době rekonstrukce elektřinu v prostorách nájmu užívali primárně řemeslníci žalobkyně (Vyčíslení nároků nájemce a jejich zápočet ze dne 18. 4. 2023 vč. doručenky).

11. Z důkazů předložených žalovaným k prokázání ušlého zisku a znehodnocení zásob, a to faktur vystavených žalovaným v období od 8. 8. 2022 do 20. 12. 2022, přehledů tržeb, faktur z obchodu , Anonymizováno, z měsíců srpen až říjen 2022, soud neučinil žádná skutková zjištění, neboť žalovaný ani na výzvu soudu v koncentrační lhůtě nedoplnil skutková tvrzení týkající se ušlého zisku a hodnoty znehodnocených zásob. Stejně tak žalovaný nedoplnil skutková tvrzení k průběhu výměny oken a nemožnosti užívat Nebytové prostory ke sjednaným účelům v souvislosti s výměnou oken, proto soud neučinil žádná skutková zjištění z důkazů: stavební deník, fotodokumentace předložená žalovaným při jednání dne 17. 7. 2024.

12. Soud dále neprovedl důkazy navržené žalobkyní, a to výpisem z účtu žalovaného za období červen až srpen 2022, výpovědi , jméno FO, a místním šetření k aktuálnímu neprovozování prostor - dle návrhů na č. l. 49, dále výpovědí jiných nájemníků objektu a výpovědí pracovníků dodavatele, komunikace se žalovaným – dle návrhů na č. l. 49 p.v., dále výpovědí pracovníků provádějící dezinfekci a desinsekci prostor, doklady o provedeném úklidu, dezinfekci a desinsekci, výpovědi pracovníků žalobkyně provádějící vyklizení prostor – dle návrhu na č. l. 50, výpovědi pracovníků žalobkyně – zejm. p. , jméno FO, , příp. osob z dodavatelských firem – dle návrhu na č. l. 98 a 99, výpovědi ostatních nájemníků ohledně průběhu stavebních prací a čerpání energií v souvislosti s tím – dle návrhu na č. l. 99, výpovědi pracovníků dodavatelské firmy, kteří prováděli výměnu oken v prostorách kavárny – dle návrhu na č. l. 99, správní spis příslušného živnostenského úřadu – dle návrhu na č. l. 99 p.v., daňová přiznání žalovaného za rok 2022 a 2023, kontrolní hlášení žalovaného za rok 2022 a 2023 a příp. znalecký posudek ohledně zisků žalovaného v období 2022 a 2023 – dle návrhu na č. l. 100, neboť na jejich provedení žalobkyně již netrvala a soud jejich provedení považoval za nadbytečné.

13. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:

14. Podle ustanovení § 2021 o. z. se pronajímatel nájemní smlouvou zavazuje přenechat věc nájemci k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

15. Podle ustanovení § 2303 o. z. je-li s nájmem prostoru sloužícího podnikání spojeno poskytování služeb, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně.

16. Podle ustanovení § 2251 odst. 1 věty druhé o. z. společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel.

17. Podle ustanovení § 2252 o. z. jsou nedoplatek i přeplatek záloh na poskytnuté služby jsou splatné k témuž dni; není-li ujednána jiná doba, jsou splatné do tří měsíců po uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1 [čtyři měsíce po skončení zúčtovacího období].

18. Podle ustanovení § 2314 o. z. odst. 1 má vypovídaná strana právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Podle odst. 2 téhož ustanovení nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne.

19. V daném případě dospěl soud k závěru, že žaloba byla podána důvodně. Žalobkyně pronajala Smlouvou žalovanému Nebytové prostory, a to od 1. 2. 2022 (k předání prostor došlo dne 4. 2. 2024). Žalovaný nehradil sjednaný nájem a poplatky za služby včas, žalobkyně proto přistoupila k výpovědi nájmu, která byla dle sjednaných smluvních podmínek bez udání důvodu se šestiměsíční výpovědní dobou. Výpověď byla žalovanému doručena dne 23. 9. 2022, přičemž žalovaný námitky její neplatnosti (neoprávněnosti) vznesl až v dubnu 2023, tedy poté, co byl po uplynutí výpovědní doby vyzván žalobkyní k předání prostor. Námitky tedy žalovaný nepodal v zákonem stanovené lhůtě a výpověď je proto třeba považovat za platnou. Žalobkyně tak má nárok na zaplacení dlužného nájmu i poplatků za služby za celou dobu, co nájem trval a žalovaný jej nehradil. Stejně tak má žalobkyně právo na zaplacení nedoplatku vyúčtování energií, které žalovanému řádně doručila a žalovaná je ve lhůtě splatnosti neuhradil. Námitky žalovaného vůči předloženým vyúčtováním neshledal žalovaný jako důvodné, neboť je písemně neuplatnil ve lhůtě jejich splatnosti. Stejně tak soud neshledal důvodnými námitky žalovaného ohledně nemožnosti užívat Nebytové prostory z důvodu výměny oken po dobu dvou měsíců, a to jednak proto, že žalovaný ani na výzvu soudu nespecifikoval, po jakou dobu a v jaké míře bylo užívání Nebytových prostor omezeno či vyloučeno a navíc uplatněné nároky (tedy ušlý zisk 2 x 60 000 Kč a znehodnocené potraviny ve výši 10 000 Kč) žalovaný nijak nespecifikoval a zůstaly tak neurčité, a proto nezpůsobilé k případnému zápočtu. V tomto ohledu je pak nutné zdůraznit ujednání Smlouvy, které pro případnou náhradu škody předpokládá její uplatnění v písemné podobě do 15 dnů, pokud tak žalovaný učinil až s odstupem několika měsíců, nemohou být v souladu se smluvními ujednáními stran považovány za oprávněné.

20. Vzhledem k tomu, že se žalobkyni předloženými listinnými důkazy podařilo prokázat tvrzení obsažená v žalobě, rozhodl soud s odkazem na citovaná zákonná ustanovení tak, je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku, tedy žalobě v plném rozsahu vyhověl.

21. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 95 849,62 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 6 661 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 133 201,84 Kč sestávající z částky 6 460 Kč za každý z deseti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava věci, předžalobní výzva, sepis žaloby, vyjádření ze dne 21. 11. 2023 a ze dne 10. 5. 2024 a účast na jednání dne 31. 1. 2024, 10. 4. 2024, 17. 7. 2024 – 2x (délka jednání přesáhla 2 hodiny) a 28. 8. 2024), a z částky 3 230 Kč za jeden úkon právní služby uvedený v § 14 odst. 2 a. t. (jednání dne 12. 6. 2024, které neproběhlo z důvodu pozdní pomluvy žalovaného) včetně jedenácti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši 2 579,60 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne 31. 1. 2024 náhrada 516,88 Kč za 40 ujetých km v částce 316,88 Kč (38,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce 200 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 10. 4. 2024 náhrada 515,68 Kč za 40 ujetých km v částce 315,68 Kč (38,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce 200 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 12. 6. 2024 náhrada 515,68 Kč za 40 ujetých km v částce 315,68 Kč (38,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce 200 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 17. 7. 2024 náhrada 515,68 Kč za 40 ujetých km v částce 315,68 Kč (38,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce 200 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne 28. 8. 2024 náhrada 515,68 Kč za 40 ujetých km v částce 315,68 Kč (38,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce 200 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 73 709,60 Kč ve výši 15 479,02 Kč.