22 C 92/2024

Plný text

Okresní soud v Sokolově rozhodl samosoudkyní Mgr. Alžbětou Durdovou ve věci žalobce: Jméno zainteresované osoby 0/0 , IČO číslo sídlem Anonymizováno zastoupený advokátem Anonymizováno sídlem Anonymizováno proti žalované: právnická osoba IČO číslo sídlem Anonymizováno zastoupená advokátkou Anonymizováno sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 pro určení neoprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy prostoru sloužícímu k podnikání

I. Určuje se, že výpověď Smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání, a to pozemku parc. č. , číslo, , jehož součástí je stavba č.p. , číslo, a dále pozemku parc. č. , číslo, , zapsaných na LV č. , číslo, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , u katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, Katastrálního pracoviště , adresa, , ze dne , datum, , doručená žalobci dne 26. 3. 2024, je neplatná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 19 127,56 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobce se proti žalované domáhal určení neoprávněnosti výpovědi označené ve výroku I. tohoto rozsudku (dále jen „Výpověď“) s odůvodněním, že s žalovanou jako podnikatel uzavřel smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání s předmětem nájmu: pozemek parc. č. , číslo, , jehož součástí je stavba s č.p. , číslo, , a dále pozemek parc. č. , číslo, v k.ú. , adresa, (dále jen „Nájemní smlouva“) a dne 26. 3. 2024 mu byla doručena písemnost žalované ze dne , datum, označená jako výpověď nájemní smlouvy prostoru sloužícího k podnikání. Proti této výpovědi podal dne 2. 4. 2024 námitky, které byly žalované doručeny dne 8. 4. 2024. Dopisem ze dne 25. 4. 2024 žalovaná sdělila, že na ukončení Nájemní smlouvy trvá a je na žalobci, zda podá návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi soudem. Jako důvod neoprávněnosti Výpovědi žalobce uvádí, že v Nájemní smlouvě byly mj. sjednány podmínky, za kterých může pronajímatel (žalovaná vypovědět předmětný nájemní vztah, současně byla sjednaná výpovědní doba. Rovněž bylo ujednání, že výpověď učiněná pronajímatelem musí být mj. odůvodněná. Ve výpovědi však není uveden relevantní výpovědní důvod, je v ní pouze uvedeno, že výpovědním důvodem je „Rozhodnutí Zastupitelstva obce , adresa, výše uvedené, tedy usnesení č. 145 ze dne 19. 2. 2024, kterým zastupitelstvo rozhodlo o ukončení nájemní smlouvy.“ Žalobce namítá, že takový výpovědní důvod v Nájemní smlouvě sjednání nebyl, uvedené rozhodnutí zastupitelstva žalované nebylo ve Výpovědi obsaženo a v době jejího doručení nebylo žalobci známo. Uvedené rozhodnutí bylo žalobci doručeno až v dopisu ze dne 25. 4. 2024. Z Výpovědi je zřejmé, že žalovaná ukončila nájem v souladu s § 2312 a násl. o.z., dle žalobce však uvedenou právní úpravu na nájemní vztah mezi účastníky nelze aplikovat, neboť si strany v rámci smluvní volnosti sjednaly důvody výpovědi i výpovědní lhůtu odlišně od zákonné úpravy. Žalovanou uvedený výpovědní důvod je neurčitý, nesrozumitelný a není individualizovaný ani vymezený skutkově. Žalobce jednání žalované vůči své osobě považuje za šikanózní.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasila. Uvedla, že přistoupila k ukončení Nájemní smlouvy s dlouholetým nájemcem po zralé úvaze a dodržela veškeré procesní úkony s tím spojené. Před rozhodnutím zastupitelstva žalované byl nájemce účasten veřejného zasedání dne 9. 10. 2023, kde byl jedním z projednávaných bodů návrh na ukončení Nájemní smlouvy z důvodu neustálých stížnosti z řad občanů na nepořádek v okolí provozovny, hluk aj. Žalobce uznal část prezentovaných problémů souvisejících s provozem a slíbil provést změny tak, aby nebyl důvod k ukončení Nájemní smlouvy, mj. snížení množství odpadu v provozovně a změnu provozní doby, aby nebyla otevřena o víkendu. Bohužel k významné nápravě nedošlo, a proto zastupitelstvo rozhodlo dne 19. 2. 2024 o ukončení Nájemní smlouvy, a to v souladu s ust. § 2312 o. z. s šestiměsíční výpovědní důvod a bez nutnosti dále uvádět důvody ukončení Nájemní smlouvy. Žalovaná popřela, že by vůči žalobci jednala šikanózním způsobem. Zdůrazňuje, že musí jednat v zájmu obce, potřeb svých občanů a pečuje o všestranný rozvoj svého území, chrání tak veřejný zájem a pořádek, vytváří podmínky pro klidný a harmonický život. Své rozhodnutí proto považuje za zcela oprávněné a správné a není třeba tvrzené skutečnosti nijak prokazovat. Ze strany žalobce nebyly dodržovány alespoň základní povinnosti podnikajícího subjektu, a to po mnoho let, kdy ani po verbálním upozornění žalobce k nápravě nedošlo. Ze strany občanů docházelo k opakovaným stížnostem, proto musela žalovaná přistoupit k razantnímu řešení a učinit nepříjemný krok. Žalovaná má v daném území investiční záměry, které významnou měrou zlepší a zpříjemní prostředí, které v tuto chvíli není nic, co by rád ukazovala.

3. Žalobce v replice k vyjádření žalované potvrdil, že dne 9. 10. 2023 proběhlo jednání zastupitelstva žalované, nebylo mu zde řečeno nic konkrétního, nebyla mu předložena žádná stížnost z řad občanu. Ze strany žalované byly vzneseny požadavky, aby snížil množství odpadu v provozovně (na úroveň plotu) a pozměnil provozní dobu tak, aby o víkendu nebyla provozovna otevřena. Přestože tyto požadavky považoval žalobce za neoprávněné a zasahující v podstatě do výkonu jeho podnikatelské činnosti, přislíbil, že množství odpadu sníží a sběrnu nebude provozovat v sobotu. Tomuto slibu dostál, a to za cenu nutnosti prodat uskladněný materiál za podstatně nižší cenu, než si představoval. Až do 26. 3. 2024 s ní nebyly řešeny žádné připomínky z řad občanů, neobdržel žádné písemné upozornění apod. Je si vědom pouze stížností paní , jméno FO, na sociálních, které však nepovažuje za relevantní, neboť v červenci 2020 zakoupil pozemek parc. č. , číslo, , zahradu, v kat. úz. , adresa, , sousedící s pronajatými prostory, a o který měla zájem i paní , jméno FO, s manželem. Poté, co se proti těmto stížnostem ohradil, stížnosti na sociálních sítích ustaly. V roce 2022 proběhla v provozovně žalobce kontrola ze strany odboru životního prostředí a zemědělství KÚ , Anonymizováno, kraj, nebylo zjištěno žádné pochybení, žalobce se doslechl, že se mělo jednat o kontrolu na podnět fyzické osoby. Žalobce dále uvedl, že v provozovně mnoho let zaměstnává pana , jméno FO, , který je v částečném invalidním důchodu. Jedná se o obyvatele obce , adresa, , kterému obec také dělá opatrovníka. Důsledkem zavření provozovny žalobce by byla i skutečnost, že pan , jméno FO, přijde o práci.

4. V reakci na vyjádření žalobce žalovaná uvedla, že smlouva byla podřízena občanskému zákoníku a pokud v ní byly uvedeny důvody pro výpověď, pak se jedná o důvody, pro které bylo možné vypovědět smlouvu ve zkrácené lhůtě, to však nevylučuje možnost výpovědi bez uvedení důvodu ve lhůtě 6 měsíců dle ust. o. z.

5. Při jednání žalobce rovněž namítal, že usnesení zastupitelstva žalované č. , číslo, nebylo k Výpovědi připojeno.

6. Ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání soud zjistil, že mezi účastníky – žalovanou jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem – bylo sjednáno úplatné užívání nemovitostí uvedených ve výroku I. tohoto rozsudku za účelem provozování sběrny surovin. Dle článku IV. této smlouvy byl nájem sjednán na dobu neurčitou počínaje 1. dubnem 2015 (odst. 1), smluvní vztah lze ukončit dohodou smluvních stran k jakémukoliv datu (odst. 2), dále je obsažen výčet případů, ve kterých může jednostranně vypovědět nájemní vztah nájemce (odst. 3), výčet důvodů, ze kterých může jednostranně vypovědět nájemní vztah pronajímatel (odst. 4) – jedná se o užíván předmětu nájmu nájemcem v rozporu se smlouvou (bod a.), prodlení o více než jeden měsíc s placením nájemného nebo úhrady za služby (bod b.), hrubé porušování klidu a pořádku nájemcem nebo osobami, které s ním užívají předmět nájmu, a to přes písemné upozornění (bod c.)rozhodnutí o odstranění stavby nebo o změnách stavby, jež brání užívání předmětu nájmu (bod d.), přenechání předmětu nájmu nebo jeho části nájemcem do podnájmu bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele (bod e.), změna předmětu podnikání nájemce bez předchozího souhlasu pronajímatele (bod f.), opakované porušení povinnosti nájemce stanovené Nájemní smlouvou (bod g.); ujednání o výpovědní době, kterou je pro obě strany tříměsíční a počíná běžet první den kalendářního měsíce následujícího po doručení písemné výpovědi druhé straně (odst. 5) a dále ujednání, že výpověď učiněná pronajímatelem musí být odůvodněná a musí obsahovat poučení o nájemcově právu podat proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem s tím, že nájemcovo právo podat u soudu návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi zaniká po uplynutí dvou měsíců od doručení výpovědi. Článku IX. odst. 2 si pak strany ujednaly, že práva a povinnosti neupravené touto smlouvou se řídí občanským zákoníkem a právními předpisy souvisejícími, vše v platném a účinném znění.

7. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalovaná je vlastníkem pozemku parc. č. , číslo, a pozemku parc. č. , číslo, , jehož součástí je stavba – budova s č. p. , číslo, , vše zapsané na LV č. , číslo, pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, .

8. Z výpisu z živnostenského rejstříku soud zjistil, že žalobce má živnostenské oprávnění s předmětem podnikání vodoinstalatérství, topenářství (živnostenské oprávnění č. 1) a dále s předmětem podnikání výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, obor nakládání s odpady (vyjma nebezpečných) s provozovnou na adrese , adresa, (živnostenské oprávnění č. 2).

9. Z výpisu usnesení zastupitelstva obce , adresa, ze dne 25. 2. 2024 soud zjistil, že dne 19. 2. 2024 bylo zastupitelstvem žalované schváleno usnesením č. 145 poměrem hlasů 7 pro, 1 proti a 1 se zdržel, dle kterého zastupitelstvo „schvaluje v souladu se zákonem č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů a v souladu se zákonem 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů ukončení nájemní smlouvy s nájemcem prostoru sloužícího podnikání, pozemek parc. č. , číslo, , jehož součástí je stavba č.p. , číslo, , dále pozemek par.č. , číslo, /3 v k.ú. , adresa, panem , jméno FO, , IČO: , číslo, , trv. bytem , adresa, . Výpovědní doba je šestiměsíční a pověřuje starostu obce k provedení všech kroků a podpisu všech dokumentů souvisejících s ukončením nájemní smlouvy.“10. Z písemnosti označené jako Výpověď nájemní smlouvy prostoru sloužícího k podnikání soud zjistil, že se jedná o písemnost datovanou dne 6. 3. 2024, odeslanou starostou žalované žalobci, ve které je žalobce informován, že zastupitelstvo žalované rozhodlo dne 19. 2. 2024 o ukončení Nájemní smlouvy, výpověď byla stanovena jako šestiměsíční a počátek výpovědní lhůty bude počítán ode dne následujícího po doručení výpovědi žalobci. Jako výpovědní důvod je označeno výše vedené usnesení zastupitelstva žalované. Nájem je ukončován s odkazem na ust. § 2312 a násl. o.z. Dále je obsaženo poučení o možnosti vznést do jednoho měsíce od doručení výpovědi písemné námitky, a pokud do jednoho měsíce nevezme pronajímatel svou výpověď zpět, navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Z písemnosti nevyplývá, že by k ní byla připojena jakákoliv příloha. Dle doručenky byla Výpověď odeslána do datové schránky žalobce dne 6. 3. 2024 a doručena dne 26. 3. 2024.

11. Z písemnosti označené jako Písemné námitky proti výpovědi soud zjistil, že se jedná o písemnost datovanou dne 2. 4. 2024 adresovanou žalobcem žalované, kterou reaguje na zaslanou Výpověď. Žalobce zde namítá, že ve Výpovědi není uveden relevantní výpovědní důvod, který by odpovídal čl. IV. Nájemní smlouvy, navíc uvedené rozhodnutí zastupitelstva žalované není ve Výpovědi obsaženo. Dále není výpovědní důvod individualizován ani vymezen skutkově. Žalobce dále uvádí, že není povinen „pídit“ se, co je obsahem uvedeného usnesení, pokud zjistil, že prý starosta při jednání zastupitelstva předložil záměr ukončit nájemní smlouvu na provozování sběrny druhotných surovin z důvodu neustálých stížností z řad občanů a zastupitelů na nepořádek v okolí provozovny, hluk aj., pak poukazuje, že se jedná o obecné konstatování a není mu zřejmé, kdo, kdy a na co si konkrétně stěžoval. Žalobce tvrdí, že svým jednáním (jako nájemce) nenaplnil žádný výpovědní důvod. Výpověď proto považuje za neplatnou a s ohledem na všechny objektivní skutečnosti také za velmi šikanózní, zasahující do jeho práv s tím, že se jedná o jeho podnikatelskou činnost a pokud mu vznikne škoda, je připraven ji nárokovat. Žádá proto, aby žalovaná vzala Výpověď zpět, a deklaruje připravenost bránit svá práva soudní cestou. Dle podacího razítky byly námitky žalované doručeny dne 8. 4. 202412. Z písemnosti označené jako Věc: Písemné námitky proti výpovědi soud zjistil, že touto písemností datovanou dne 25. 4. 2024 starosta žalované uvádí, že „vzhledem k tomu, že bylo o ukončení nájemního vztahu rozhodnuto nejvyšším orgánem obce, už to je důvodné a zavazující pro sepsání výpovědi, ani by bylo třeba dokládat plné znění usnesení.“ Dále je uvedeno, že dle názoru žalované je obsah Výpovědi dostačují a splňuje všechny potřebné náležitosti a nelze na ni pohlížet jako na neplatnou. V Nájemní smlouvě byla sjednána tříměsíční výpovědní doba, obec však přihlédla i dlouholetému nájemnímu vztahu a stanovila šestiměsíční lhůtu bez ohledu na znění § 2231 o. z. Má za to, že byly učiněny všechny potřebné kroky dle čl. IV. odst. 6 Nájemní smlouvy. Závěrem vyslovila nesouhlas s názorem žalobce vyjádřením v písemné námitce, setrvala na ukončení nájemní smlouvy a ponechala na zvážení žalobce, zda se bude domáhat soudního přezkumu Výpovědi. Přílohou písemnosti je pak výpis z usnesení č. 145 ze dne 19. 2. 2024. Dle doručenky byla písemnost odeslána do datové schránky žalobce dne 25. 4. 2024 a doručena dne 26. 4. 2024.

13. Z dalších provedených důkazů, a to: informace o pozemku na LV č. , číslo, v k. ú. , adresa, , náhled komunikace žalobce se starostou žalovaného a paní , jméno FO, , rozhodnutí Krajského úřadu , Anonymizováno, kraje, odboru životního prostředí ze dne 15.11.2022, závazné stanovisko Krajské hygienické stanice , Anonymizováno, , protokol o kontrole Krajské hygienické stanice , Anonymizováno, , čestné prohlášení k provozu sběrny. dohoda o provedení práce na č. l. 37, čestné prohlášení pana , jméno FO, , kupní smlouva ze dne , datum, , fotodokumentace a čestné prohlášení odběratelů služeb sběrny, soud neučinil řádná skutková zjištěná, která by mohla být podkladem pro právní posouzení a rozhodnutí věci.

14. Z provedeného dokazování učinil soud následující závěr u skutkovém stavu:

15. Mezi účastníky byla uzavřena smlouva, na základě které žalovaná přenechala žalobci nemovitosti uvedené ve výroku I. do užívání za účelem provozování podnikatelské činnosti žalobce, a to sběrny surovin, a žalobce se zavázal platit žalované nájemné. V článku IV. této smlouvy byla sjednána i doba trvání, a to na dobu neurčitou počínaje dnem 1. 4. 2015, možnost ukončení smluvního vztahu dohodou stran, důvody, pro které mohou jednotlivé strany smlouvu vypovědět, dále ujednání o tom, že výpovědní doba je tříměsíční, a že výpověď daná pronajímatelem musí být odůvodněná a musí obsahovat poučení o právu nájemce podat proti výpovědi námitky a příp. se domáhat soudního přezkumu výpovědi. Dne 26. 3. 2024 byla žalobci doručena písemnost žalované označená jako výpověď, ve které byl jako výpovědní důvod uvedeno rozhodnutí zastupitelstva žalované č. 145 ze dne 19. 2. 2024 a výpovědní doba byla s odkazem na ustanovení § 2312 o. z. stanovena jako šestiměsíční. Uvedené rozhodnutí neobsahuje důvod výpovědi. Žalobce dne 8. 4. 2024 doručil žalované námitky proti výpovědi, ve kterých vyjádřil svůj nesouhlas s výpovědí. Žalovaná dopisem doručeným žalobci dne 26. 4. 2024 s námitkami nesouhlasila a setrvala na ukončení nájemní smlouvy.

16. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:

17. Podle ustanovení § 1 odst. 2 o. z. nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně o zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.

18. Občanský zákoník upravuje nájem prostoru sloužícího k podnikání v ustanovení § 2302 a násl. o. z. Skončení takového nájmu je pak upraveno v ustanovení § 2308 až 2314 o. z., kdy výpovědi nájmu na dobu neurčitou se týká ustanovení § 2312 o. z., dle kterého: jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.

19. Z výše uvedeného ustanovení upravující výpověď nájmu na dobu neurčitou tedy nevyplývá, že by se jednalo o ustanovení kogentní, tedy takové, od kterého by se smluvní strany nemohly odchýlit.

20. V daném případě dospěl soud k závěru, že mezi stranami byla uzavřena smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání dle ustanovení § 2302 a násl. o. z. Strany si však ve smlouvě odchylně od ustanovení o. z. sjednaly podmínky pro trvání a skončení smlouvy (článek IV. Nájemní smlouvy), a to komplexně, a tím vyloučily užití ustanovení § 2312 o. z. pro případ výpovědi nájmu jednou ze stran (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 18. 7. 2023, sp. zn. 26 Cdo 801/2023) Mezi stranami byla jasně definováno, z jakých důvodů může každá ze stran nájem vypovědět. Pro žalovanou v pozici pronajímatele pak byla ve smlouvě stanovena povinnost v případě výpovědi tuto odůvodnit. V daném případě bylo jako výpovědní důvod uvedeno (neodůvodněné) rozhodnutí zastupitelstva žalované č. 145 ze dne 19. 2. 2024. Ve výčtu důvodů, pro které může pronajímatel (žalovaná) nájem vypovědět, však rozhodnutí zastupitelstva nefiguruje, nejedná se tedy o řádný důvod, pro který by žalovaná mohla nájem vypovědět. Soud proto dospěl k závěru, že ze strany žalované nebyly dodrženy podmínky pro výpověď smlouvy sjednané v Nájemní smlouvě, a rozhodl že napadená Výpověď je neoprávněná, a tedy neplatná.

21. K žalovanou tvrzeným stížnostem na provoz sběrny surovin a k žalobcem tvrzeným skutečnostem ohledně jejího bezproblémového provozu soud při posuzování věci nepřihlížel, neboť nebyly v napadené Výpovědi jako výpovědní důvod.

22. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 19 127,56 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 28. 8. 2024 náhrada 2 955,01 Kč za 286 ujetých km v částce 2 155,01 Kč (38,70 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 5 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce 800 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 14 155,01 Kč ve výši 2 972,55 Kč.