42 C 12/2024

Plný text

Okresní soud v Sokolově rozhodl samosoudkyní JUDr. Věrou Voštovou ve věci žalobkyně: právnická osoba ., IČO číslo sídlem Anonymizováno zastoupená advokátkou Anonymizováno sídlem Anonymizováno proti žalované: Anonymizováno , IČO číslo sídlem Anonymizováno zastoupená advokátkou Anonymizováno sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 žaloba na vyklizení nebytových prostor

I. Soud zamítá žalobu, kterou se žalobkyně domáhala po žalované vyklizení a předání níže uvedených nebytových prostor:a) na pozemku parc. č. , číslo, v k. ú. a obci , adresa- venkovní stodola (budova bez č.p./č.ev. ) – spodní 1/3 (130 m2) – expoziční část- venkovní stodola (budova bez č.p./č.ev. ) – vrchní 1/3 stodoly (130 m2) – depozitní částb) na pozemku parc. č. , číslo, v k. ú. a obci , adresa, - část budovy č.p. , číslo, - v budově „chlévy“ :- vzorková prodejna 0,15 – 116,23 m2,- chodba 0,20 - 32,94 m2,- dílna 0,16 - zadní část 15 m2.

II. Žalobkyně je povinna do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku uhradit žalované náhradu nákladů řízení v částce 23 716 Kč, a to k rukám zástupkyně žalované.

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala vyklizení žalované z nebytových prostor v nemovitostech ve vlastnictví obce , adresa, . Obec přitom nemovitosti pronajala na základě nájemní smlouvy žalobkyni a žalobkyně dále některé z těchto nemovitostí přenechala žalované k užívání na základě podnájemní smlouvy. Výpověď z podnájmu odůvodnila žalobkyně havarijním stavem jedné z nemovitostí, u dalších nemovitostí odkázala na jednotný hospodářský účel podnájmu, nemovitosti může podnájemce užívat pouze jako jeden celek.Shrnutí žalobních tvrzení2. Ze žaloby ze dne 8.1.2024, písemných vyjádření, vyjádření v průběhu ústních jednání před soudem a závěrečného návrhu vyplývá tvrzení žalobkyně, a sice, že žalobkyně s obcí , adresa, uzavřela dne , datum, smlouvu o nájmu nebytových prostor týkající se mimo jiné těchto nemovitostí:-pozemek parc.č. , číslo, , jehož součástí je budova č.p. , číslo, (jedná se o soubor tvořící areál „Statku , název, “ s výjimkou místnosti s technologií výměníkové stanice a části budovy vymezené prostory restaurace, ubytovny a keramické dílny),- pozemek parc.č. , číslo, , jehož součástí je budova bez č.p./č.ev. – venkovní stodola (jedná se o budovu u parkoviště před vstupem do areálu Statku , název, ),nemovitosti se nacházejí v katastrálním území a obci , adresa, , jsou zapsány na listu vlastnictví č. , číslo, a jsou vedeny v rámci Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště , adresa, . Další nemovitosti obsažené ve výše uvedené nájemní smlouvě nejsou předmětem tohoto řízení (dále jen „Nájemní smlouva“).

3. Žalobkyně následně uzavřela se žalovanou smlouvu o spolupráci a podnájmu nebytových prostor č. , číslo, ze dne , datum, (dále jen „Podnájemní smlouva“), kterou přenechala do podnájmu žalované níže uvedené části výše uvedených nemovitostí:- část budovy bez č.p./č.ev., která je součástí pozemku parc.č. , číslo, , konkrétně se jedná o spodní třetinu stodoly (expoziční část o rozloze 130 m2) a horní třetinu stodoly (depozitní část o rozloze 130 m2), prostřední třetina stodoly tedy zůstala v užívání nájemce,- část budovy č.p. , číslo, , která je součástí pozemku parc.č. , číslo, , konkrétně se jedná o vzorkovou prodejnu 0,15 o rozloze 116,23 m2, chodbu 0,20 o rozloze 32,94 m2 a dílnu 0,16 – zadní část o rozloze 15 m2,to vše v k.ú. a obci , adresa, . Podnájemní smlouva byla uzavřena na dobu od , datum, do 31.12.2026 s možností prolongace vždy po 5 letech.

4. Výpověď Podnájemní smlouvy zaslanou žalobkyní si žalovaná převzala dne 27.4.2023, ve výpovědi žalobkyně poukázala na havarijní stav stodoly, a to v souladu se závěry statického posudku z února 2023 zpracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , žalobkyně pak dle jejího názoru může v souladu s ustanovením § 2309 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen „o.z.“, přistoupit k výpovědi nájmu sjednaného na dobu určitou i před uplynutím sjednané doby, pokud má být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící k podnikání nachází, odstraněna či přestavována, což brání řádnému užívání prostor podnájemcem a pronajímatel to při uzavření nájemní smlouvy nemohl vědět. Žalobkyně použitím výše uvedeného ustanovení o.z. na podnájemní vztah analogicky aplikovala ustanovení o nájmu prostor sloužícího podnikání.

5. Žalovaná sice na podanou výpověď reagovala zasláním písemných námitek ze dne 3.5.2023, žalobkyně však tyto odmítla a setrvala na podané výpovědi – viz písemné vyjádření žalobkyně, které si žalovaná převzala dne 9.6.2023. Havarijní stav stodoly konstatoval statik, který shlédl budovu i v roce 2018, to ještě budova nevykazovala takové poškození, v únoru 2023 se však její stav podstatně zhoršil (praskliny ve zdivu). Účelem podnájmu bylo provozování činnosti žalované, konkrétně zřízení muzea a expozic a jejich provozování, bez stodoly není možné dostát účelu podnájmu, neboť hlavní expoziční část byla umístěna právě ve stodole, která je však v havarijním stavu, podnájem tedy bylo nutné vypovědět jako celek. Tříměsíční výpovědní lhůta započala běžet ode dne převzetí výpovědi, tj. od data 27.4.2023.

6. Žalovaná mohla napadnout důvody výpovědi žalobou, ale neučinila tak, soud tak již není oprávněn v tomto řízení zkoumat oprávněnost výpovědních důvodů. Žalobkyně navrhla žalované uzavření nové podnájemní smlouvy, která by se týkala pouze těch nebytových prostor, které nejsou v havarijním stavu, žalovaná však neměla zájem novou smlouvu uzavírat. Dle představ žalobkyně měla nová podnájemní smlouva trval pouze do léta 2025 (tedy o cca rok a půl méně), neboť v této době měl končil dotační program (poznámka: na rekonstrukci Statku , název, byla čerpána dotace, doba udržitelnosti byla stanovena do léta 2025) a poté měl vlastník objektu zájem využít objekt co nejvíce komerčně, tj. pronajmout objekt za tržní nájemné. Žalobkyně rovněž chtěla z Podnájemní smlouvy vyjmout svou povinnost podílet se jednou polovinou na mzdě průvodce (povinnost hradit 50% na mzdových nákladech průvodce v muzeu řemesel byla smluvně stanovena v Podnájemní smlouvě, tato povinnost tížila oba účastníky řízení).

7. Ani po 31.7.2023 žalovaná nemovitosti nevyklidila, následně ani po zaslané výzvě k vyklizení nemovitosti doručené žalované dne 9.11.2023. Žalovaná tedy užívá nemovitosti bez právního titulu.

8. S účinností ke dni 15.3.2024 ukončila obec , adresa, , coby pronajímatel, nájemní smlouvu se žalobkyní, coby nájemcem, v části předmětu nájmu, a to z důvodu havarijního stavu těchto částí předmětu nájmu – viz dodatek nájemní smlouvy ze dne , datum, :- venkovní stodola (budova bez č.p./č.ev. ) na pozemku parc. č. , číslo, v k. ú. a obci , adresa, – je předmětem tohoto řízení- venkovní terasa (část budovy č.p. , číslo, ) v k. ú. a obci , adresa, – není předmětem tohoto řízeníTuto skutečnost sdělila žalobkyně žalované přípisem ze dne 11.3.2024, s tím, že se jedná o další důvod skončení Podnájemní smlouvy s výzvou k vyklizení nemovitostí, žalovaná opět odmítla vyklidit – viz přípis ze dne 26.3.2024.

9. I přes to, že s účinností od 15.3.2024 žalobkyně již není nájemcem stodoly, trvá na žalobě o vyklizení (mimo jiné) i stodoly, žalobkyně je totiž povinna vrátit stodolu vyklizenou jejímu vlastníkovi, ale nemůže tak učinit, neboť žalovaná odmítá stodolu vyklidit, to jí dává právo podat žalobu a trvat na ní.Shrnutí obrany žalované10. Z vyjádření k žalobě ze dne 6.2.2024, písemných vyjádření, vyjádření v průběhu ústních jednání před soudem a závěrečného návrhu vyplývá tvrzení žalované, a sice, že neuznává důvod výpovědi převzaté dne 27.4.2023 a odmítá nemovitosti vyklidit. Argumenty žalované lze shrnout takto:- Není zřejmé, zda-li se předmětem nájmu (na základě Nájemní smlouvy) a následně podnájmu (na základě Podnájemní smlouvy) stala i venkovní stodola (budova bez č.p./č.ev. ) na pozemku parc. č. , číslo, v k. ú. a obci , adresa, , podle doslovného znění Nájemní smlouvy totiž stodola není předmětem Nájmu, žalobkyně by pak neměla aktivní věcnou legitimaci ve sporu.- Žalovaná nesouhlasí s důvodem výpovědi, tedy že předmět podnájmu se stal nezpůsobilý k dalšímu bezpečnému užívání. Žalobkyně k výpovědi uvedla jen velmi málo podrobností, nedoložila statický posudek, žalovaná nebyla účastna při prohlídce nemovitostí statikem , tituly před jménem, , jméno FO, dne 2.2.2023. Výše uvedený statik posuzoval stav stodoly již v roce 2018, už tehdy stodola měla praskliny ve zdivu, dle znalce to ale nebránilo jejímu užívání, žalobkyně následně uzavřela se žalovanou dne , datum, Podnájemní smlouvu (i včetně stodoly s prasklinami ve zdivu), ve smlouvě je přitom konstatováno, že stav stodoly je způsobilý sjednanému způsobu užívání. Je s podivem, že by se od , datum, do 2.2.2023 stav stodoly natolik zhoršil, že by byl důvodem výpovědi. I sama žalobkyně přitom stodolu nadále užívá jako sklad krmiva a dalších movitých věcí (stodolu využívá ze 2/3 žalovaná a z 1/3 žalobkyně). Žalovaná tedy vnímá tedy uvedený výpovědní důvod jako účelový.- Špatný technický stav stodoly žalovaná obecně nerozporuje, na špatný technický stav stodoly upozorňovala žalovaná jejího vlastníka opakovaně, již dopisem ze dne 10.9.2012 se žalovaná obrátila na vlastníka stodoly s návrhem na její odkoupení, aby tuto neudržovanou budovu mohla žalovaná postupně rekonstruovat. Vlastník stodoly však na návrh nereagoval.- Ostatní nebytové prostory, které jsou předmětem Podnájemní smlouvy, tedy budova č.p. , číslo, (jedná se o soubor místností tvořící areál „Statku , název, “ s výjimkou místnosti s technologií výměníkové stanice a části budovy vymezené prostory restaurace, ubytovny a keramické dílny), jsou v dobrém technickém stavu, není tudíž možné na ně aplikovat výpovědní důvod uvedený žalobkyní odkazujíce na ustanovení § 2309 písm. a) o.z. (přistoupit k výpovědi nájmu sjednaného na dobu určitou i před uplynutím sjednané doby, pokud má být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící k podnikání nachází, odstraněna či přestavována, což brání řádnému užívání prostor podnájemcem a pronajímatel to při uzavření nájemní smlouvy nemohl vědět) , neboť tyto prostory nemají být ani bourány, ani přestavovány. Špatný technický stav stodoly nemá žádný vliv na užívání budovy č.p. , číslo, , stodola stojí izolovaně mimo areál Statku , název, .- Není důvod vypovídat podnájem všech nebytových prostor, a to s ohledem na údajný jednotný hospodářský účel podnájmu, tj. zřízení muzea a expozic a jejich provozování. Účelem podnájmu bylo přiblížit návštěvníkům historická řemesla, největší část z výstavy řemesel byla sice umístěna ve stodole, kde cca 130 m2 zabírala expozice starých strojů, výrobků. Po uzavření stodoly pro návštěvníky však zůstala dále přístupná výstava porcelánu umístěná na ploše cca 116 m2 a k ní příslušné interaktivní plachty v budově č.p. , číslo, . Jedná se o zhruba stejně velkou výstavní plochu, o kterou je mezi návštěvníky zájem.- Žalobkyně pozbyla v části žaloby (stodola) aktivní věcnou legitimaci, když s účinností ke dni 15.3.2024 ukončila obec , adresa, , coby pronajímatel, nájemní smlouvu se žalobkyní, coby nájemcem, v části předmětu nájmu týkající se stodoly – viz dodatek nájemní smlouvy ze dne , datum, .- Žalovaná podala proti výpovědi ze dne 27.4.2023 námitky, je sice pravdou, že následně nepodala žalobu na přezkum výpovědi, domnívá se však, že přezkum platnosti výpovědi by měl být předmětem tohoto řízení a soud by měl platnost výpovědi vyřešit coby předběžnou otázku.Z listin založených účastníky do spisu a provedených k důkazu soud zjistil níže uvedené skutečnosti:

11. Žalobkyně je dle výpisu z rejstříku obecně prospěšných společností - obecně prospěšnou společností, jejímž zakladatelem je obec , adresa, . Žalovaná je dle obchodního rejstříku společností s ručením omezeným. Předmět činnosti obou společností není v rozporu s obsahem Nájemní a Podnájemní smlouvy, obě společnosti zaměřují svou činnost na pořádání výstav, expozic, kulturních akcí a s tím související realitní činnost a další. Žalobkyně byla založena na základě Zakládací smlouvy ze dne , datum, . Obec , adresa, je dle provedených výpisů z katastru nemovitostí vlastníkem nemovitostí, které jsou předmětem tohoto řízení.

12. Žalobkyně s obcí , adresa, uzavřela dne , datum, smlouvu o nájmu nebytových prostor týkající se mimo jiné těchto nemovitostí:-pozemek parc.č. , číslo, , jehož součástí je budova č.p. , číslo, (jedná se o soubor tvořící areál „Statku , název, “ s výjimkou místnosti s technologií výměníkové stanice a části budovy vymezené prostory restaurace, ubytovny a keramické dílny),- pozemek parc.č. , číslo, , jehož součástí je budova bez č.p./č.ev. – venkovní stodola (jedná se o budovu u parkoviště před vstupem do areálu Statku , název, ),nemovitosti se nacházejí v katastrálním území a obci , adresa, , jsou zapsány na listu vlastnictví č. , číslo, a jsou vedeny v rámci Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, kraj, katastrální pracoviště , adresa, . Další nemovitosti obsažené ve výše uvedené nájemní smlouvě nejsou předmětem tohoto řízení (dále jen „Nájemní smlouva“).

13. Žalobkyně následně uzavřela se žalovanou smlouvu č. 38 o vzájemné spolupráci a podnájmu nebytových prostor ze dne , datum, (dále jen „Podnájemní smlouva“), kterou přenechala do podnájmu žalované níže uvedené části výše uvedených nemovitostí:- část budovy bez č.p./č.ev., která je součástí pozemku parc.č. , číslo, , konkrétně se jedná o spodní třetinu stodoly (expoziční část o rozloze 130 m2) a horní třetinu stodoly (depozitní část o rozloze 130 m2), prostřední třetina stodoly tedy zůstala v užívání nájemce,- část budovy č.p. , číslo, , která je součástí pozemku parc.č. , číslo, , konkrétně se jedná o vzorkovou prodejnu 0,15 o rozloze 116,23 m2, chodbu 0,20 o rozloze 32,94 m2 a dílnu 0,16 – zadní část o rozloze 15 m2,to vše v k.ú. a obci , adresa, . Podnájemní smlouva byla uzavřena na dobu od , datum, do 31.12.2026 s možností prolongace vždy po 5 letech.V souladu s článkem 6.

7. Podnájemní smlouvy byla žalobkyně oprávněna vypovědět Podnájemní smlouvu z důvodu prodlení s platbami žalované za užívání nemovitosti, z důvodu zahájené insolvence na majetek žalované, z důvodu užívání nemovitosti žalovanou v rozporu se sjednaným účelem, z důvodu nedovolených úprav nemovitosti prováděných žalovanou. Výpovědní doba byla stanovena šestiměsíční.

14. Výpověď Smlouvy o podnájmu zaslanou žalobkyní ze dne , datum, si žalovaná převzala dne 27.4.2023, od 1.5.2023 běží tříměsíční výpovědní lhůta, ve výpovědi žalobkyně poukázala na havarijní stav stodoly, a to v souladu se závěry statického posudku z února 2023 zpracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , žalobkyně pak dle jejího názoru může v souladu s ustanovením § 2309 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen „o.z.“, přistoupit k výpovědi nájmu sjednaného na dobu určitou i před uplynutím sjednané doby, pokud má být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící k podnikání nachází, odstraněna či přestavována, což brání řádnému užívání prostor podnájemcem a pronajímatel to při uzavření nájemní smlouvy nemohl vědět. Výše uvedené ustanovení se týká výpovědi nájmu prostor sloužícího k podnikání, žalobkyně jej však analogicky aplikovala na podnájemní vztah.

15. Dle Předběžně stavebně statického posudku z dubna 2018 a února 2023 zpracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , autorizovaným inženýrem pro pozemní stavby, byl technický stav stodoly v roce 2018 sice špatný (drolení zdiva, praskliny ve zdivu, dřevo navazující na hrázděné zdivo ztrouchnivělé), užívání stodoly však nebylo nebezpečné, stodola nebyla v havarijním stavu. Stav stodoly v únoru 2023 se zhoršil, dle statika se blíží havarijnímu stavu, objekt je nutné vyklidit, hrozí pád objektu, nutno zabezpečit okolní majetek, jako nejlevnější varianta doporučeno odstranění objektu. Nejedná se o znalecký posudek.

16. Žalovaná na podanou výpověď reagovala zasláním písemných námitek ze dne 3.5.2023, v rámci kterých uvedla veškeré argumenty, které uvedla též v rámci obrany proti žalobě.

17. Žalobkyně odmítla námitky žalované a setrvala na podané výpovědi – viz písemné vyjádření žalobkyně ze dne 7.6.2023, které si žalovaná převzala dne 9.6.2023.

18. Předžalobní upomínka ze dne 3.11.2023 byla žalované prokazatelně doručena dne 9.11.2023.

19. V dopise ze dne , datum, navrhla žalovaná obci , adresa, , že od ní odkoupí pozemek parc.č. , číslo, (se stodolou) a parc.č. , číslo, , to vše v k.ú a obci , adresa, , a to za odhadní cenu. V dopise zmínila špatný technický stav nemovitostí a nezbytnou obnovu a rekonstrukci.

20. Ze znaleckého posudku č. 08-4709 ze dne 19.6.2008 soud dovodil výši měsíčního nájemného za celý areál ve výši 45 000 Kč v roce 2010, což však nijak nesouvisí s předmětem řízení.

21. Na dvou fotografiích je doložen stav interiéru stodoly, kde je skladováno seno, sláma a movité věci, které jsou dle vyjádření žalobkyně, tedy vlastníka těchto movitých věcí, pouze nevalné hodnoty (stoly, židle, jízdní kola). Žalovaná doložila pojistkou č. , číslo, , že je s účinností ode dne 1.11.2016 na dobu neurčitou pojištěna proti škodě vzniklé ne jejích movitých věcech.

22. Dne , datum, je datován dodatek č. 1 k Nájemní smlouvě, (v dodatku je dle shodného sdělení účastníků omylem uveden datum , datum, ), s účinností ke dni 15.3.2024 ukončila obec , adresa, výše uvedeným dodatkem, coby pronajímatel, nájemní smlouvu se žalobkyní, coby nájemcem, v části předmětu nájmu, a to z důvodu havarijního stavu těchto částí předmětu nájmu (viz plánek na čísle listu 70):- venkovní stodola (budova bez č.p./č.ev. ) na pozemku parc. č. , číslo, v k. ú. a obci , adresa, – je předmětem tohoto řízení- venkovní terasa (část budovy č.p. , číslo, ) v k. ú. a obci , adresa, – není předmětem tohoto řízení (dále jen „Dodatek č. 1“)

23. Tuto skutečnost sdělila žalobkyně žalované přípisem ze dne 11.3.2024, s tím, že se jedná o další důvod skončení Podnájemní smlouvy s výzvou k vyklizení nemovitostí, žalovaná opět odmítla vyklidit – viz přípis ze dne 26.3.2024.

24. V průběhu smluvního vztahu vznikaly dle shodného tvrzení účastníků mezi nimi spory ohledně přefakturace mzdových nákladů průvodkyně muzea a dále spory ohledně plateb za energie spotřebované žalovanou. Tyto skutečnosti doložila žalovaná šesti jednostrannými zápočty pohledávek a sedmi fakturami, soud se těmito listinami blíže nezabýval, a to to se souhlasem obou účastníků, neboť důvodem pro výpověď z podnájmu je tvrzený havarijní stav stodoly, nikoliv prodlení žalované s jakýmikoliv platbami. Spory ohledně úhrady za služby spotřebované žalovanou budou řešeny v rámci samostatného soudního řízení, předžalobní upomínka byla ze strany žalobkyně již zaslána, žalovaná se k předžalobní upomínce vyjádřila dopisem ze dne 17.6.2024, kde požadavky žalobkyně odmítá.

25. Pokusy o smírné urovnání sporu nebyly úspěšné, návrhy smluv o další spolupráci a užívání nemovitostí mezi žalobkyní, žalovanou a vlastníkem nemovitostí ze dne 14.8.2024 a ze dne 21.8.2024 nebyly akceptovány. Emailem ze dne 4.9.2024 od , tituly před jménem, , jméno FO, z odboru evropské územní spolupráce žalobkyně soudu objasnila, že po dobu udržitelnosti projektu Euroregion Egrensis je nutný souhlas poskytovatele dotace k případné změně nájemce budov, které byly v rámci projektu zrekonstruovány z dotace.

26. Soud zamítl návrhy žalobkyně na provedení důkazu znaleckým posudkem k posouzení stavu stodoly a výslechem , tituly před jménem, , jméno FO, , autorizovaného inženýra pro pozemní stavby, který zpracoval Předběžně stavebně statický posudek z dubna 2018 a února 2023, v průběhu jednání dne 5.9.2024 totiž žalovaná uvedla, že havarijní stav stodoly je skutečností nespornou. Další dokazování k otázce technického stavu stodoly by tedy bylo nehospodárné a nadbytečné.

27. Soud upustil od dalších důkazů navržených účastníky, neboť účastníci vzali návrh na jejich provedení zpět, jedná se o výslech svědkyně , jméno FO, . Účastnický výslech nebyl účastníky navržen.

28. Při právním hodnocení vzal soud v potaz níže uvedené právní předpisy:Podnájemní smlouva neobsahuje odkaz na žádné konkrétní zákonné ustanovení, obecně je podnájem upraven v § 2274 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen „o.z.“, a to v rámci pododdílu pojednávajícím o nájmu bytu a domu, podle kterého: Nájemce může dát třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v bytě sám trvale bydlí, i bez souhlasu pronajímatele.Podle § 2277 o.z. podnájem končí společně s nájmem. Končí-li nájem, sdělí to nájemce podnájemci s uvedením rozhodných skutečností; jimi jsou zejména den skončení nájmu a popřípadě i délka výpovědní doby a počátek jejího běhu.Podle § 2278 o.z. podnájem skončí nejpozději s nájmem.Podle § 2309 o.z. (pododdíl o nájmu prostoru sloužícího podnikání) jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby,a) má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat. Jedná se o výpovědní důvod použitý žalobkyní.Podle § 2310 odst. 2 o.z. je výpovědní doba je tříměsíční.Podle § 2314 odst. 1 o.z. má vypovídaná strana právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu.Podle § 2314 odst. 2 o.z. nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne.Podle § 2314 odst. 3 o.z. vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.Podle § 107a odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, dále jen „o.s.ř.“ má-li žalobce za to, že po zahájení řízení nastala právní skutečnost, s níž právní předpisy spojují převod nebo přechod práva nebo povinnosti účastníka řízení, o něž v řízení jde, může dříve, než soud o věci rozhodne, navrhnout, aby nabyvatel práva nebo povinnosti, popřípadě ten, kdo převzal výkon vlastnického práva k majetku, o nějž v řízení jde, vstoupil do řízení na místo dosavadního účastníka.Ze skutkových tvrzení účastníků a z provedených důkazů došel soud k následujícím skutkovým zjištěním, které právně posoudil níže uvedeným způsobem.

29. Soud rozhoduje podle stavu ke dni vyhlášení rozhodnutí, protože po zahájení řízení došlo ke změně poměrů u některých z nemovitostí, které tvoří předmět tohoto řízení, rozdělil tyto nemovitosti do dvou skupin. U veškerých nemovitostí nemá soud (na rozdíl od žalované) pochybnost o tom, že byly součástí Nájemní a Podnájemní smlouvy.

30. První skupinu nemovitostí tvoří venkovní stodola (budova bez č.p./č.ev. ) na pozemku parc. č. , číslo, v k. ú. a obci , adresa, . Venkovní stodola byla původně zahrnuta do Nájemní smlouvy a Podnájemní smlouvy, Dodatkem č. 1 však s účinností ke dni 15.3.2024 ukončila obec , adresa, , coby pronajímatel, Nájemní smlouvu se žalobkyní, coby nájemcem, v části předmětu nájmu – mimo jiné i venkovní stodoly, a to z důvodu havarijního stavu této budovy. V souladu s ustanovením § 2277 a § 2278 o.z. nemá soud pochybnost o tom, že podnájem venkovní stodoly skončil shodným dnem jako její nájem, tj. dnem 15.3.2024. Žalobkyně však za tohoto stavu nemá aktivní věcnou legitimaci k vyklizení osoby užívající venkovní stodolu. V souladu s konstantní judikaturou je k vyklizení osoby užívající nemovitost se souhlasem nájemce za trvání nájemního vztahu oprávněn zásadně jen nájemce, nikoliv pronajímatel, byl-li však nájemní vtah ukončen, obývá podnájemník nemovitost bez právního důvodu a právo domáhat se jeho vyklizení svědčí pronajímateli, nikoliv nájemci. K tomu soud cituje právní větu rozhodnutí (sice staršího data, nicméně dle komentářové literatury dosud nepřekonaného) Nejvyššího soudu Československé republiky, Rv I 1488/26 ze dne 22.9.1926: „Byla-li zrušena nájemní smlouva výpovědí nájemníka, obývá podnájemním nadále byt bez právního důvodu a jest pronajímatel oprávněn domáhati se proti němu vyklizení.“ Není podstatné, že se v projednávaném případě nejednalo o byt a podstatný není ani právní důvod ukončení nájemní smlouvy. Žalobkyně byla v průběhu řízení poučena o právním názoru soudu na její aktivní věcnou legitimaci u části předmětu řízení, byla poučena o možném postupu dle § 107a o.s.ř., nenavrhla však, aby do řízení namísto žalobkyně vstoupila obec , adresa, . Dle usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 1421/2005 ze dne 7. prosince 2005 „Věcná legitimace účastníka řízení (na straně žalobce i žalovaného) je totiž jakožto otázka hmotněprávní předmětem dokazování, soud ji může řešit na základě výsledků dokazování a jen v souvislosti s rozhodováním ve věci samé (v rozhodnutí, kterým se řízení končí) a nedostatek věcné legitimace není důvodem pro zastavení řízení nebo odmítnutí žaloby, ale pro zamítnutí žaloby.“ S ohledem na ztrátu věcné legitimace žalobkyně v průběhu řízení soudu nezbylo než zamítnout žalobu v části žaloby týkající se venkovní stodoly. S ohledem na důvod zamítnutí žaloby u části předmětu řízení týkající se venkovní stodoly, nebylo již potřeba zkoumat důvody výpovědi ani stav nemovitosti, takové zkoumání by dokonce bylo nehospodárné, soud proto zamítl důkazní návrhy týkající se zjišťování technického stavu venkovní stodoly. Žalobkyni s účinností od 15.3.2024 nesvědčí žádné právo k venkovní stodole, je již věcí pronajímatele, aby se domáhal vyklizení své nemovitosti, soud tedy nepřisvědčil argumentaci žalobkyně, podle které jí nadále svědčí aktivní věcná legitimace i v části řízení týkající se venkovní stodoly, když pouze prostřednictvím žaloby může vymoci vyklizení nemovitosti, kterou teprve potom může vyklizenou předat pronajímateli. Pouze pronajímatel má v souladu s ustálenou judikaturou právo domáhat se po skončení nájemního vztahu vyklizení své nemovitosti, čímž dojde k odstranění veškerých movitých věcí, ať už je vlastní nájemce či podnájemce – viz rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 4153/2008 ze dne 22.9.2011, podle kterého se vyklizují i věci podnájemce, který není a nikdy nebyl v přímém vztahu k pronajímateli, při výkonu rozhodnutí se jeho věci vyklizují bez zvláštního titulu proti němu.

31. U druhé skupiny nemovitostí, tj. části budovy č.p. , číslo, , která je součástí pozemku parc.č. , číslo, , (konkrétně se jedná o vzorkovou prodejnu o rozloze 116,23 m2, chodbu o rozloze 32,94 m2 a dílnu – zadní část o rozloze 15 m2), to vše v k.ú. a obci , adresa, , soud došel k závěru, že je potřeba zkoumat oprávněnost dané výpovědi ze dne 18.4.2023 jako otázku předběžnou a protože oprávněnost výpovědi po provedeném dokazování soud neshledal, byla žaloba i v tomto bodě zamítnuta. Své úvahy shrnuje soud následovně:Žalobkyně analogicky aplikovala na právní vztah dle Podnájemní smlouvy ustanovení pododdílu o nájmu prostoru sloužícího podnikání dle ustanovení § 2302 a násl. o.z. Dovodila, že žalovaná sice správně dle § 2314 o.z. podala proti výpovědi písemné námitky, s ohledem na to, že námitky nebyly vyslyšeny, měla žalovaná napadnout výpověď žalobou u soudu, jelikož tak neučila, připravila se o jedinou možnost přezkumu oprávněnosti výpovědi. Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 1524/2019 a 26 Cdo 1384/2020 se však zvláštní úprava přezkumu oprávněnosti výpovědi dle § 2314 o.z. nepoužije na podnájemní vztahy. Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 26 Cdo 2585/2019 ze dne 15.4.2020 jestliže smluvní strany vyloučily smluvně použití § 2314 o.z. (to samé platí i v případě, kdy použitelnost § 2314 o.z. na podnájem vylučuje judikatura), znamená to, že není žádné zvláštní řízení, v němž by bylo možné domáhat se přezkumu oprávněnosti výpovědi a vypovězená strana může zpochybnit oprávněnost výpovědního důvodu kdykoliv, není omezena žádnou lhůtou, soud se tak bude oprávněností výpovědi zabývat jako otázkou předběžnou, a to například v řízení o vyklizení.Výpověď není dle závěru soudu oprávněná, výpovědní důvod (špatný technický stav venkovní stodoly) nelze vztáhnout na ostatní nemovitosti, které stojí izolovaně od stodoly, a které jsou v dobrém technickém stavu. I bez venkovní stodoly má žalovaná k dispozici výstavní plochu o ploše cca 116 m2, kterou skutečně využívá k pořádání výstav. Účel nájmu a podnájmu tímto není nijak narušen, výstavy lze pořádat i na přibližně poloviční výstavní ploše. Pro špatný technický stav stodoly není důvod vypovídat podnájem jako celek. Nadto je potřeba dodat, že výpovědní důvod (tedy odstranění či přestavba venkovní stodoly) nebyl sjednán v Podnájemní smlouvě a přesto, že soud nepochybuje o havarijním stavu venkovní stodoly, není vůbec postaveno najisto, jaké plány vlastník s touto nemovitostí má, tj. zda-li plánuje odstranění či přestavbu stodoly či nikoliv.Nelze žalované klást k tíži neochotu domluvit se na novém uspořádání podnájmu, v řízení vyšlo najevo, že nové smluvní podmínky by pro žalovanou byly méně výhodné než ty stávající, a to pokud jde o trvání podnájmu a i pokud jde o náklady na mzdu průvodce. Výpověď tedy není oprávněná a i v této části žaloby soudu nezbylo, než žalobu zamítnout.Náhrada nákladů řízení32. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 23 716 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. e), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za každý z sedmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, 4x účast u ústního jednání dne 27.3.2024, 9.5.2024, 19.6.2024 a 5.9.2024, 2x písemné podání ze dne 6.2.2024 a 20.5.2024) včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 19 600 Kč ve výši 4 116 Kč. Náhradu nákladů řízení je žalobkyně povinna uhradit k rukám právní zástupkyně žalované.

33. Ke splnění povinnosti v rámci výroku II soud stanovil žalobkyni lhůtu v délce tří dnů podle § 160 odst. 1 o. s. ř., neboť neshledal důvody pro stanovení jakkoli delší pariční lhůty.