7 C 390/2020

Plný text

Okresní soud v Sokolově rozhodl samosoudcem Mgr. Stanislavem Janků ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví

I. Podílové spoluvlastnictví žalobce a žalovaného k nemovité věci - pozemku p. [číslo] jehož součástí je budova bez č.p./č.e. (stavba pro výrobu a skladování), zapsaného v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres] [stát. instituce], [stát. instituce] se zrušuje a tato nemovitá věc se přikazuje do výlučného vlastnictví žalovaného.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na vypořádacím podílu částku 876 666,67 Kč, z čehož částku 650 000 Kč je povinen uhradit do 30 dnů od právní moci tohoto rozsudku, zbývající částku ve výši 226 666,67 Kč je pak povinen uhradit do jednoho roku od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

IV. Žalobci se vrací záloha složená dle usnesení Okresního soudu v Sokolově ze dne 5. 11. 2021, č. j. 7 C 390/2020-94 ve výši 2 500 Kč. Záloha bude vrácena po právní moci tohoto rozsudku po sdělení čísla účtu, na který má být vrácena.

V. Žalovanému se vrací záloha složená dle usnesení Okresního soudu v Sokolově ze dne 5. 11. 2021, č. j. 7 C 390/2020-94 ve výši 2 500 Kč. Záloha bude vrácena po právní moci tohoto rozsudku po sdělení čísla účtu, na který má být vrácena.

1. Žalobce se v dané věci domáhá zrušení podílové spoluvlastnictví s žalovaným k nemovité věci - pozemku p. [číslo] jehož součástí je budova bez č.p./č.e. (stavba pro výrobu a skladování), zapsaného v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres] [stát. instituce], [stát. instituce] a přikázání této nemovité věci do výlučného vlastnictví žalovaného. To vše pak oproti povinnosti žalovaného zaplatit žalobci na vypořádacím podílu částku 876 666,67 Kč, z čehož částku 650 000 Kč nejpozději do dvou měsíců od právní moci tohoto rozsudku, zbývající částku ve výši 226 666,67 Kč pak do jednoho roku od právní moci tohoto rozsudku.

2. Žalovaný souhlasí se zrušením podílové spoluvlastnictví k nemovité věci - pozemku p. [číslo] jehož součástí je budova bez č.p./č.e. (stavba pro výrobu a skladování), zapsaného v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek], okres [okres] [stát. instituce], [stát. instituce] a přikázáním této nemovité věci do jeho výlučného vlastnictví žalovaného, na vypořádacím podílu je však ochoten uhradit jen částku 650 000 Kč, a to v rámci týdnů.

3. Pokud jde o skutkový stav věci, soud vzal s ohledem na shodná tvrzení účastníků za nesporné, že žalobce a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky nemovitosti: pozemku p. [číslo] o výměře 985 m2, jehož součástí je stavba pro výrobu a skladování, vše zapsáno v katastru nemovitostí pro k.ú. a [územní celek], okres [okres] [list vlastnictví] (dále jen předmětná nemovitost). Žalobce vlastní podíl ve výši 1/3 předmětné nemovitosti a žalovaný vlastní podíl ve výši 2/3 předmětné nemovitosti. Žalobce navrhl žalovanému zrušit podílové spoluvlastnictví a vypořádat se přikázáním předmětné nemovitosti do výlučného vlastnictví žalovaného za vypořádací podíl 833 333Kč, kdy na tuto nabídku žalovaný nereagoval (žalovaný reagoval až po podání žaloby dne 12.11.2020). Oba účastníci souhlasí se zrušením se zrušením svého podílové spoluvlastnictví k předmětné nemovitosti a jejím přikázáním do výlučného vlastnictví žalovaného. Jiný způsob vypořádání (reálné rozdělení nemovitosti) nepovažují za možný či účelný, žalovaný je solventní z pohledu úhrady vypořádacího podílu, žalovaný je připraven žalobci uhradit částku 650 000Kč v rámci týdnů, žalobce pak sám souhlasí s úhradou částky 650 000 Kč nejpozději do dvou měsíců od právní moci tohoto rozsudku, zbývající částky ve výši 226 666,67 Kč pak do jednoho roku od právní moci tohoto rozsudku.

4. Soud k jediné sporné otázce v dané věci, kterou je cena obvyklá předmětné nemovitosti, z provedených důkazů (uvedených vždy v závorce) zjistil, že předmětná nemovitost se nachází v obci [obec] v blízkosti [územní celek] v průmyslové zóně z bývalých skláren, kde jsou nyní sklady, výroba, sídla průmyslových firem, a to v roztroušené zástavbě obdobných objektů na rovném terénu. Nemovitost je přístupná po zpevněných komunikacích, má vlastní možnosti parkování. Samotný objekt (pro průmysl a skladování) se stářím cca 97 let je zděný (patrná je u něj vzlínající vlhkost z podzákladí), částečně s podkrovím, nepodsklepený, se sedlovou, částečně pultovou střechou, veškerými vnitřní instalacemi a standartním vybavením. Objekt je užíván, postupně byl rekonstruován a modernizován, v přízemí jsou 2 provozní místnosti – truhlárna, soc. zařízení, v podkroví je chodba, 2 x kancelář, WC, šatna, sklad (znalecký posudek znalce Polepila z č.l. 31, znalecký posudek znalce Kupky z čl 32, dodatek č. 1 ke znaleckému posudku znalce Polepila z č.l. 126). Přístup k předmětné nemovitosti je zajištěn smluvně (nejedná se věcného břemene chůze či jízdy) se [právnická osoba] s.r.o. (dodatek [číslo] ke znaleckému posudku znalce Polepila z č.l. 126, znalecký posudek znalce Kupky z č.l. 32), kdy dle smlouvy o používání komunikací činí nájemné za půlrok 3025Kč (faktura z čl. 81). Věcné břemeno chůze a jízdy svědčí jinému subjektu (výpisy z KN na čl [číslo], katastrální mapky na čl [číslo]). Předmětná nemovitost má kanalizaci svedenou do vlastní žumpy, nemá vlastní přípojky elektřiny a vody, kdy jsou využívány přípojky vlastníka sousedního pozemku - [právnická osoba] s.r.o., náklady jsou přeúčtovávány (dodatek ke znaleckému posudku znalce Polepila z č.l. 126, znalecký posudek znalce Kupky z č.l. 32, faktury na č.l. 82-83). Cena obvyklá předmětné nemovitosti byla znalcem Kupkou odhadnuta na částku 850 000 Kč (znalecký posudek znalce Kupky z čl 32, výslech znalce při jednání), později věcná (vyhlášková) cena na částku 650 338 Kč (znalecký posudek znalce Kupky – doplnění č. l. 65). Cena obvyklá předmětné nemovitosti byla znalcem Polepilem odhadnuta na částku 2 500 000 Kč (znalecký posudek znalce Polepila z čl 31, výslech znalce při jednání), později po zpracovaní doplňku ke znaleckému posudku byla obvyklá cena odhadnuta na částku 2 630 000 Kč (dodatek č.1 ke znaleckému posudku znalce Polepila z čl 126,výslech znalce).

5. Soud důkazy hodnotil podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti. Soud, pokud jde o závěry skutkovém zjištění ve vztahu k obvyklé ceně předmětné nemovitosti), je má za prokázané zejména znaleckým posudek znalce Polepila z č.l 31, výslech znalce při jednání, dodatek ke znaleckému posudku znalce Polepila z č.l. 126 a opětovným výslechem znalce při jednání.

6. V daném případě si k rozhodné otázce ceny obvyklé předmětné nemovitosti konkurovaly dva znalecké posudku, každý předložený jednou ze stran sporu. Soud pak ve světle judikatury Nejvyššího soudu ČR (např. rozhodnutí sp.zn. 32 Cdo 2197/2016), kdy samotný rozdíl mezi dvěma posudky pak nezakládá povinnost ustanovit revizního znalce, po výslechu znalců při jednání ve věci dne 10.8.2021 a dotvrzení některých skutečností ze strany účastníků soud dospěl k závěru, že pro potřeby rozhodnutí (závěr o ceně obvyklé) ve věci v rámci hodnocení důkazů bude možné vycházet jen ze znaleckého posudku č. 5636-97/2020 ze dne 16.7.2020 znalce Ing. Martina Polepila (respektive jeho dodatku č.1 ze dne z č.l. 126) Znalecký posudek Ladislava Kupky ze dne 7.12.2020 č.1-1646-20 ani po výslechu tohoto znalce, nelze považovat správný, jasný a úplný. Tento znalecký posudek byl zpracován podle dřívější právní úpravy (zákon č. 36/1967 Sb.), která na znalecké posudky nekladla takové požadavky z hlediska formální náležitostí a jeho přezkoumatelnosti, což se odráží zejména v jeho strohosti a jednoduchosti, kde se nejvíce promítá subjektivní hodnocení znalce bez náležitého objektivizovaného zdůvodnění. Soud nemá za to, že by závěry znalce byly náležitě odůvodněny a podloženy obsahem nálezu. Znalec použil jen jednu metodu ocenění, a to porovnávací metodu, která ve znaleckém posudku není srozumitelně a průkazně aplikována, pro srovnání pak používá jiné vzorky nemovitostí jiných velikostí a z jiných oblastí mimo [ulice]. V doplnění znaleckého posudku pak pracuje s úřední (vyhláškovou) cenou. Znalec dále do obvyklé ceny nemovitosti nepřípustně promítá spoluvlastnický vztah účastníků. Též se nelze zbožnit s hodnocením slabých stránek nemovitosti v podobě věcným břemenem nezajištěného přístupu k nemovitosti a že jde o průmyslovou budovu, což by mělo mít za následek o 70% nižší cenu, a že posudek znalce Polepila je svou formou použitelný pro účely ocenění pro banky, kdy tyto své závěry rozumně neodůvodňuje a nedokládá.

7. V dané věci se pak proto z výše uvedených důvodů soud přiklonil k použitelnosti znaleckého posudku Ing Polepila (hodnocení viz níže), kdy však po jednání, kde byli vyslechnuti znalci, vznikla potřeba doplnit znalecký posudek o otázky ve vztahu k zajištění přístupu k předmětné nemovitosti, existencí základů nemovitosti a o zjištění, zda tvrzené skutečnosti a běh doby od jeho vyhotovení mají vliv na cenu obvyklou předmětné nemovité věci.

8. Znalec Polepil následně zpracoval dodatek č.1 ke znaleckému posudku č. 5636-97/2020 ze dne 27.5.2022, kde odpovídá na položené otázky a vyjadřuje se k aktuální obvyklé ceně předmětné nemovitosti, kdy tento dodatek je již zpracován dle zákona č. 254/2019 Sb. Pokud jde o zajištění přístupu k předmětné nemovitosti, znalec uzavřel, že přístup je zajištěn smluvně s vlastníkem soudního pozemku bez věcného břemene, jak vyplývá ze znaleckého posudku znalce Kupky a výpisu z KN a katastrální mapky a opravil tím nesprávná zjištění k této skutečnosti uvedená v jeho původním znaleckém posudku. Současně znalec uzavřel, že tento závěr (pouze smluvní zajištění přístupu k nemovitosti bez věcného břemene) nemá vliv na jím zjištěnou cenu obvyklou. S tímto závěrem se soud zcela ztotožňuje, když nemovitost je takto z hlediska přístupu bezproblémově užívána po celou dubu jejího vlastnictví, pokud by v budoucnu vznikl nějaký problém s přístupem, lze jej zajistit soudní cestou (§ 1033 o.z). S ohledem na netrvání na tvrzení strany žalované, že předmětná nemovitost nemá základy, pak znalec tuto otázku nezjišťoval. S ohledem aktuální zvážení vyhodnocení zjištění skutečností pak znalec mírně upravil své závěry ceně o obvyklé, kterou stanovil na částku 2 630 000Kč, přičemž na této ceně setrval i při svém výslechu. Celkově tento dodatek ke znaleckému posudku soud hodnotí tak, že odpovídá zákonné úpravě (z.č. 254/2019 Sb.) není vnitřně rozporný, je přesvědčivý, úplný ve vztahu k zadání, je z něj patrné, jaké metody použil (bylo použito více metod pro kontrolu závěrů, které byly současně ve vzájemné souvislosti zhodnoceny, obzvláště bylo při odhadu ceny obvyklé přihlédnutu k výnosové metodě s ohledem na komerční potencionál předmětné nemovitosti), na základě jakých úvah došel ke svému závěru, které jsou logicky odůvodněné a podloženy obsahem nálezu a současně není v rozporu s ostatními provedenými důkazy. Při svém výslechu pak znalec své závěry obájil a setrval na uvedené ceně. Soud se pak s těmito závěry o ceně vzhledem k celkovým zjištěním ve věci ztotožňuje, pro potřeby rozhodnutí pak lze uzavřít, že při ceně obvyklé předmětné nemovitosti ve výši 2 630 000Kč odpovídá vlastnickému podílu žalobce na předmětné nemovitosti o velikosti 1/3 částka 876 666,67 Kč.

9. Ve vztahu k hodnocení důkazů lez uzavřít, že se veškeré průběžně vznášené připomínky ke stavu předmětné nemovitosti a ke znaleckému posudku ing. Polepila byly objasněny (viz shora), případně nebyly shledány relevantními (např. cena energií, když hlediska zjištění ceny obvyklé není zásadní zda, nemovitost má vlastní přípojku vody a elektřiny, či tyto energie jsou přeúčtovávány vlastníkem přípojek). Stejně tak se soud vypořádal s důkazními návrhy účastníků stran revizního znaleckého posudku, výslechu svědků, či opatření dalších listin, které s ohledem na doplnění znaleckého posudku a objasnění některých zjištění považuje soud za neúčelné a nadbytečné a proto je zamítl.

10. Při svém rozhodnutí pak soud vycházel z tohoto závěru o skutkovém stavu. Žalobce a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky nemovitosti: pozemku p. [číslo] o výměře 985 m2, jehož součástí je stavba pro výrobu a skladování, vše zapsáno v katastru nemovitostí pro k.ú. a [územní celek], okres [okres] [list vlastnictví] (dále jen předmětná nemovitost), kdy žalobce vlastní podíl ve výši 1/3 předmětné nemovitosti a žalovaný vlastní podíl ve výši 2/3 předmětné nemovitosti. Předmětná nemovitost (objekt pro průmysl a skladování s pozemkem) se nachází v průmyslové zóně v blízkosti [obec] se smluvně (úplatně) zajištěným přístupem bez vlastních přípojek energií (napojení elektřiny a vody na přípojky soudného vlastníka), užívána je jako truhlárna, stav odpovídá stáří (ca 97 let), objekt byl postupně rekonstruován a modernizován. Žalobce navrhl žalovanému zrušit podílové spoluvlastnictví a vypořádat se přikázáním předmětné nemovitosti do výlučného vlastnictví žalovaného za vypořádací podíl 833 333Kč, kdy na tuto nabídku žalovaný nereagoval (žalovaný reagoval až po podání žaloby dne 12.11.2020). Žalobce a žalovaný souhlasí se zrušením se zrušením svého podílové spoluvlastnictví k předmětné nemovitosti a jejím přikázáním do výlučného vlastnictví žalovaného, kdy jiný způsob vypořádání (reálné rozdělení nemovitosti) nepovažují za možný či účelný, žalovaný je solventní z pohledu úhrady vypořádacího podílu, žalovaný je připraven žalobci uhradit částku 650 000Kč v rámci týdnů, žalobce pak sám souhlasí s úhradou částky 650 000 Kč nejpozději do dvou měsíců od právní moci tohoto rozsudku, zbývající částky ve výši 226 666,67 Kč pak do jednoho roku od právní moci tohoto rozsudku. Cena obvyklá předmětné nemovitosti činí 2 630 000Kč, vlastnickému podílu žalobce o velikosti 1/3 na předmětné nemovitosti částka odpovídá částka 876 666,67 Kč.

11. Po právní stránce pak soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná a bylo ji možné vyhovět. Soud věc právně posoudil zejména podle ustanovení §1140 o.z., kdy účastnící nechtějí setrvat ve spoluvlastnictví a nemůžou být k tomu nuceni. Žalobce se v tomto ohledu obrátil na žalovaného s nabídkou na zrušení a vypořádání předmětné nemovitosti, na kterou nebylo reagováno (respektive bylo reagováno až krátce po podání žaloby, kdy neshoda účastníků panovala jen na výši vypořádacího podílu). Žalobce se tak ve smyslu ustanovení §1143 o.z. obrátil na soud, přičemž soud musel ve věci rozhodnout o zrušení podílového spoluvlastnictví k předmětné nemovitosti a o způsobu vypořádání. Zákonem preferované řešení v podobě reálného rozdělení nemovitosti §1144 o.z. nebylo v daném věci s ohledem na povahu a dispozice předmětné nemovitosti dost možné, navíc žalobce i žalovaný shodně navrhují po zrušení podílového spoluvlastnictví předmětnou nemovitost přikázat do vlastnictví žalovaného. Soud tak ve věci postupoval dle ustanovení §1147 o.z. a po zrušení podílového spoluvlastnictví předmětnou nemovitost přikázal do výlučného vlastnictví žalovaného, což koresponduje i s návrhy účastníků, kdy současně je ve věci nesporné, že žalovaný disponuje s finančními prostředky na výplatu vypořádacího podílu. Za přiměřený vypořádací podíl pak soud z důvodů uvedených výše považuje částku odvozenou od dodatku č.1 ke znaleckému posudku č. 5636-97/2020 ze dne 27.5.2022 znalce Polepila, kdy 1/3 podílu na předmětné nemovitosti pak odpovídá částce 876 666,67 Kč. Při stanovení lhůty plnění pak soud vycházel ze sdělení a návrhů účastníků, kdy žalovaný částku, se kterou se ztotožnil a byl ochoten uhradit (650 000Kč), je schopen uhradit žalobci v řádech týdnů, čemuž pak odpovídá povinnost uhradit část vypořádacího podílu ve výši 650 000Kč do 30 dnů od právní moci rozsudku. Zbývající částku ve výši 226 666,67 Kč je pak žalovaný povinen uhradit žalobci do jednoho roku od právní moci tohoto rozsudku, kdy v tomto ohledu soud vyšel z návrhu žalobce, který s takovýmto způsobem vyplacení vypořádacího podílu souhlasil, pro žalovaného je pak dostatečně dlouhou dobou, aby si tyto prostředky zajistil, pokud je nemá sám k dispozici (výrok I. a II).

12. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle ustanovení § 142 odst. 2 o.s.ř., neboť návrhu na zrušení spoluvlastnictví vyhověl a rozhodoval dále o způsobu jeho vypořádání. Za takové situace je třeba na procesní úspěch účastníků v řízení pohlížet jako na částečný (stejný) a náhradu nákladů řízení žádnému z účastníků (zásadně) nepřiznat, neboť se jedná o řízení s povahou iudicium duplex, tedy řízení s totožným postavením žalobce i žalovaného (srov. nález Ústavního soudu ze dne 10.11.2020, sp.zn. I. ÚS 262/20). V řízení pak nevyšly najevo takové okolnosti (např. obstrukční chování spoluvlastníka, šikanózní výkon práva), které by pak odůvodňovaly postup podle § 142 odst. 3 o.s.ř. (výrok III.).

13. V souvislosti doplněním znaleckého posudku znalce Polepila byli účastníci usnesením Okresního soudu v Sokolově ze dne 5.11.2021, čj. 8 C 390/2020-94 vyzváni ke složení zálohy (každý 2500 Kč). Znalec za doplnění znaleckého posudku a účast při jednání znalečné nepožadoval, znalečného se výslovně vzdal, nespotřebovanou zálohu na znalečné proto soud účastníkům (každému 2500Kč) vrátil (výrok IV. a V.).