7 C 416/2020

Plný text

Okresní soud v Sokolově rozhodl samosoudkyní JUDr. Martinou Burachovičovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 229 775 Kč s příslušenstvím <b>I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 220 358 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 79 380 Kč od 16. 11. 2018 do 31. 3. 2021 a dále s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 69 963 Kč od 7. 4. 2021 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 79 380 Kč od 16. 12. 2018 do zaplacení, a s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 71 015 Kč od 16. 9. 2020 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.</b> <b>II. Ohledně částky 9 417 Kč se žaloba zamítá.</b> <b>III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni, k rukám jejího právního zástupce 91,8 % náhrady nákladů řízení ve výši 86 076 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.</b> Žalobkyně se domáhala po žalované zaplacení částky ve výši 229 775 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnila tím, že spolu s panem [jméno] [příjmení] a paní [jméno] [příjmení] na straně jedné, co by pronajímatelé, uzavřela dne [datum] nájemní smlouvu se žalovanou. Předmětem nájmu jsou nemovitosti v [katastrální uzemí] budova [adresa] stojící na pozemku parc. [číslo]. Účelem pronájmu je provozování nestátního [anonymizováno] zařízení – poskytování ošetřovatelské péče a sociálních služeb pro seniory. Nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou do [datum]. Dle článku IV. nájemní smlouvy bylo sjednáno nájemné ve výši 158 760 Kč měsíčně, se splatností do 15. dne kalendářního měsíce, za který je nájemné hrazeno. Žalobkyni z této částky náleží [anonymizováno], neboť vlastní podíl o velikosti [anonymizováno] nemovitostí. Za [anonymizováno] roku 2018 a za [anonymizováno] roku 2018, žalovaná nezaplatila nájemné ve výši 79 380 Kč. Za období [anonymizováno] 2020 pak žalobkyni uhradila pouze částku 8 365 Kč, proto nedoplatek činí částku 71 015 Kč. Ve vztahu k dlužným obdobím obdržela žalobkyně prostřednictvím e-mailu od pana [jméno] [příjmení] (jednatele žalované) doklady, ve kterých bylo uvedeno, že se jedná o fakturaci poloviny nákladů vynaložených na opravy v nemovitosti za období 2015 2018, a to dle soupisu faktur od společnosti [právnická osoba]. Dále šlo o fakturaci daně z nemovitosti, a to na základě postoupení pohledávky od manželů [příjmení] a o fakturaci za údržbu nemovitosti. V dokladech bylo uvedeno, že částky nemají být hrazeny, neboť je proveden zápočet na nájemném. Dopisem ze dne 29. 9. 2020 odmítla žalobkyně oprávněnost fakturace a provedeného zápočtu, přičemž zpochybnila, že by na objektu byly prováděny pravidelné instalace a montáže, či další opravy dle přiložených faktur od společnosti [právnická osoba]. Dále žalovanou upozornila, že nájemce je povinen pronajímateli nutnost oprav řádně oznámit, což se však v žádném z těchto případů nestalo. Navíc není patrné, zda se jednalo o opravy, které bylo nutné učinit a zda je neměl nést nájemce sám. Stejným dopisem pak žalobkyně žalovanou vyzvala k úhradě částky ve výši 229 775 Kč. Jelikož je žalovaná v prodlení s platbou nájemného za období listopadu a prosince roku 2018, vždy ve výši 79 380 Kč a za září 2020 ve výši 71 015 Kč je povinna k úhradě zákonného úroku z prodlení od prvního dne prodlení s platbou dlužných částek, do zaplacení. Žalovaná k žalobě uvedla, že nárok neuznává a to ani z části. Namítala, že především vznáší námitku nedostatku aktivní žalobní legitimace žalobkyně, neboť žaloba je podána pouze žalobkyní, která však nedisponuje souhlasem nadpoloviční většiny spoluvlastníků předmětných nemovitostí s podáním žaloby. Tuto námitku opírá o ustanovení § 1128 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., Občanského zákoníku (dále jen „o.z.“), kdy nedoložila, že by manželé [příjmení] s podáním žaloby souhlasili. K věci samé pak žalovaná uvedla, že vůči žalobkyni žádný dluh nemá a není povinna jí ničeho hradit. Žalobkyně si musí být vědoma, co je předmětem podnikání žalované a k jakému účelu si žalovaná nebytové prostory pronajímá, kdy takovýto druh provozu vyžaduje zcela jiné zabezpečení, než například provozování skladiště nebo ubytovny. Nemovitost je denně užívána osmdesáti lidmi, což představuje značnou provozní zátěž. Žalobkyně se však dlouhodobě odmítá jakkoliv finančně podílet na provádění údržby a oprav majetku a veškeré žádosti o provedení oprav setrvale odmítá. Tento stav trvá již od roku 2009, kdy žalobkyně přestala být společníkem žalované a od té doby se na údržbě nemovitosti nějak nepodílí. Objekt je tím pádem po celých 11 let opravován žalovanou. Žalobkyně se od roku 2004 nepodílí ani na úhradě daně z nemovitostí, což je její zákonná, nikoli smluvní povinnost. Žalovaná dále rozporovala, že by v případě nesouhlasu žalobkyně s provedením oprav byla povinna tyto hradit, poukázala na ust. čl. 5 odst. 6 Smlouvy, které je třeba vykládat jednoznačně tak, že žalovaná je povinna oznámit vlastníkům nemovitosti potřebu oprav, a pokud tak neučiní je žalovaná povinna uhradit škodu, která vznikla tím, že žalovaná včas potřebu oprav neoznámila. Jelikož se žalobkyně dlouhodobě na opravách nemovitosti nepodílí, nemá žalovaná jinou možnost, než nechat provádět nutné opravy sama, neboť vlastníci nemovitostí tak dílem učinit nemohou a dílem toto odmítají, ať již výslovně nebo tím, že výzvy žalované ignorují. Žalovaná veškeré opravy nemovitosti hradí sama, veškeré faktury jsou vystavené na žalovanou, nikoliv na kteréhokoliv z vlastníků nemovitostí. K výzvě soudu na doplnění tvrzení ohledně nutnosti provedených oprav, doplnila žalovaná svá tvrzení v tom směru, že je potřeba vycházet z ust. § 2302 NOZ, který upravuje nájem prostor sloužících k podnikání. Toto ustanovení odkazuje na obecnou právní úpravu nájmu, která říká, že nezbytné opravy provádí pronajímatel, leda, že se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce. Je otázkou, co je třeba chápat pod pojmem běžná údržba a pokud jde o nájem bytu, tak tato otázka je upravena v nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Žalovaná dále předložila soudu soubor faktur společně s rozpočty za provedené opravy a údržbu v letech 2017 2020, které uhradila. Po žalobkyni požaduje uhradit pouze ½ těchto vynaložených nákladů za opravy, což odpovídá velikost jejího spoluvlastnického podílu. Dále doplnila, že veškeré práce prováděla společnost [právnická osoba], a to z toho důvodu, že tato společnost má pro svoje zákazníky zavedenou pohotovostí a havarijní službu, která je dostupná 24 hodin denně. Veškeré opravy, které si žalovaná u [právnická osoba] s.r.o. objednávala, probíhaly za situace, že již nastala havárie, kterou bylo potřeba co nejrychleji odstranit, aby bylo možné pokračovat v provozu. Pokud jde o započtení vzájemných pohledávek, tak žalovaná ve svém vyjádření z 31.03.2021 znovu provedla zápočet své pohledávky na úhradu nutných oprav v částce 120 132,50 Kč, a částky 43 940 Kč z titulu poloviny uhrazené daně z nemovitosti v letech 2004 2018, která ročně představuje částku 3 139 Kč. K vyjádření žalované pak žalobkyně ještě uvedla, že všechny započítávané opravy jsou v režimu oprav drobných, a co se týče věcného vymezení, tyto jdou za žalovanou, coby nájemkyní. Toto stanovisko opírá o ust. § 4 a ust. § 5 popřípadě i § 6 nařízení vlády č. 308/2015 Sb.. Dále poukázala na to, že žalovaná neprokazuje, že by opravy byly prováděny jako havarijní, navíc ani není dokládáno, že by dodavatel měl havarijní výjezd, že nastoupil do jedné hodiny po nahlášení havárie, že sepsal servisní list s uvedením, kdo a kdy opravu provedl. Dále poukazuje na to, že dle ust. § 2207 o.z., jakož i z předmětné nájemní smlouvy plyne, že drobné opravy provádí nájemce. Rozbité WC, rozbitý radiátor, nefunkční sifon, případně vytržená zásuvka, takovými nezbytnými opravami nejsou, jedná se o opravy drobné ve smyslu § 4 nařízení vlády č. 308/2015 Náklady na dopravu si nese nájemce sám, což také vyplývá z citovaného nařízení vlády. Dále žalovaná namítla promlčení, ve vztahu k fakturám, jejichž splatnost v době zápočtu přesáhla období 3 let. Dále namítla, že žalovaná nijak nedokládá uhrazení částek zhotoviteli, to samé platí i pro pohledávky z titulu daně z nemovitosti, kdy žalobkyni chybí relevantní tvrzení o tom, jaká byla výše daně za jednotlivé kalendářní roky, jistě nebyla celou dobu ve výši 3 139 Kč ročně, vztažmo k polovině nemovitosti. Dále zde chybí doklad o vyměření daně [anonymizováno] úřadem pro [územní celek] a doklad o zaplacení. Ohledně období 2004 2015 žalovaná vznáší námitku promlčení nároku na úhradu daně z nemovitosti. Ke zjištění skutkového stavu ve věci provedl soud předložené listinné důkazy, a to zejména Smlouvu o nájmu nebytových prostor z [datum], ze které zjistil, že žalobkyně a pan [příjmení] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jakožto pronajímatelé, pronajali žalované budovu [adresa] nacházející se na parcele [číslo] v [katastrální uzemí]. Účelem nájmu je provozování nestátního zdravotnického zařízení, poskytování následné ošetřovatelské péče a poskytování sociálních služeb. Nájem nebytových prostor byl sjednán na dobu určitou 20 let, tj. do [datum], nájemné bylo sjednáno na částku 158 760 Kč a mělo být hrazeno každému z pronajímatelů jednou polovinou nejpozději do 15. dne kalendářního měsíce, za které se nájemné platí. V článku 5 odst. 3 se pronajímatele zavázali odevzdat pronajatý prostor ve stavu způsobilém smluvenému užívání a v tomto stavu jej udržovat. Z faktury [číslo] z [datum] bylo zjištěno, že žalovaná fakturuje žalobkyni ½ nákladů za období [rok] [rok] v celkové částce 120 132,50 Kč. Z faktury [číslo] z [datum] bylo zjištěno, že žalovaná fakturuje žalobkyni daň z nemovitosti za období od [rok] do [rok] v částce 43 946 Kč, přičemž je zde uvedeno, že fakturace je provedena na základě postoupení pohledávky ze dne [datum]. Faktura nemá být hrazena, neboť byl proveden zápočet na nájemném. Z faktury [číslo] z [datum] bylo zjištěno, že žalovaná fakturuje žalobkyni za údržbu nemovitosti a daň z nemovitosti celkem částku 71 015 Kč, přičemž faktura nemá být hrazena, neboť bude proveden zápočet na nájemném. Z dopisu ze dne 29. 9. 2020 soud zjistil, že žalovaná byla právní zástupcem žalobkyně vyzvána k úhradě dlužného peněžitého plnění ve výši 229 775 Kč. Žalovaná do spisu založila soubor faktur od [právnická osoba] s.r.o. za období od [anonymizováno] 2015 do [anonymizováno] 2020 (faktura FVT [číslo] na 5996 Kč, faktura FVT [číslo] na 3 729 Kč, faktura FVT [číslo] na 5 869 Kč, faktura FVT [číslo] na 6253 Kč, faktura FVT [číslo] na 12 833 Kč, faktura FVT [číslo] na 4 180 Kč, faktura FVT [číslo] na 499 Kč, faktura FVT [číslo] na 534 Kč, faktura FVT [číslo] na 1 164 Kč, faktura FVT [číslo] na 9 286 Kč, faktura FVT [číslo] na 3 031 Kč, faktura FVT [číslo] na 2 788 Kč, faktura FVT [číslo] na 1 174 Kč, faktura FVT [číslo] na 3043 Kč, faktura FVT [číslo] na 743 Kč, faktura FVT [číslo] na 671 Kč, faktura FVT [číslo] na 6746 Kč, faktura FVT [číslo] na 9 396 Kč, faktura FVT [číslo] na 8 424 Kč, faktura FVT [číslo] na 5 458 Kč, faktura FVT [číslo] na 6867 Kč 1202,75 Kč, faktura FVT [číslo] na 9 841 Kč, faktura FVT [číslo] na 4767 Kč, faktura FVT [číslo] na 1607 Kč, faktura FVT [číslo] na 24 858 Kč 22 844 Kč, faktura FVT [číslo] na 8 438 Kč 4 176,59 Kč, faktura FVT [číslo] na 7 156 Kč, faktura FVT [číslo] na 10448 Kč, faktura FVT [číslo] na 4 082 Kč, faktura FVT [číslo] na 10 619 Kč nárokováno 8378,62 Kč, faktura FVT [číslo] na 8 594 Kč nárokováno 3 649,97 Kč, faktura FVT [číslo] na 10 310 Kč nárokováno 8 253 Kč, faktura FVT [číslo] na 23 560 Kč nárokováno 9 205,66 Kč, faktura FVT [číslo] na 23 957 Kč nárokováno 21 421,13 Kč, faktura FVT [číslo] na 5 633 Kč nárokováno 3 851 Kč, faktura FVT [číslo] na 9 649 Kč nárokováno 2893 Kč, faktura FVT [číslo] na 10 949 Kč nárokováno 3 362,89 Kč, faktura FVT [číslo] na 11 176 Kč – nárokováno 3 187,28 Kč, faktura FVT [číslo] na 7 232 Kč, faktura FVT [číslo] na 12 636 Kč, faktura FVT [číslo] na 25 104 Kč – nárokováno 5 680,21 Kč, faktura FVT [číslo] na 9 882,13 Kč nárokováno 7 251,59 Kč, faktura FVT [číslo] na 16 060,50 Kč nárokováno 4 241 Kč, faktura FVT [číslo] na 15 319 Kč nárokováno 12 116,05 Kč, faktura FVT [číslo] na 25 395,61 Kč – nárokováno 15 897,13 Kč, faktura FVT [číslo] na 19 879,28 Kč – nárokováno 8 490,93 Kč, faktura FVT [číslo] na 11 960,49 Kč – nárokováno 6077,47 Kč, faktura FVT [číslo] na 15 371,21 Kč – nárokováno 10 912,14 Kč, faktura FVT [číslo] na 16 017,05 Kč – nárokováno 9 768,62 Kč, faktura FVT [číslo] na 24 003,84 Kč – nárokováno 20 495,46 Kč, faktura FVT [číslo] na 25 326 Kč – nárokováno 13 757,97 Kč). Z předložených faktur vyplývá, že téměř každý měsíc v uvedeném období prováděla společnost [právnická osoba] pro žalovanou opravy, které jsou blíže rozvedeny v přiložených rozpočtech. Nejčastěji se jednalo o činnosti spočívající ve výměně odpadů, sifonů u umyvadel, pisoárů, výměna zářivek, oprava zásuvky, oprava topení, oprava WC, výměna zámku, oprava výlevky, výměna baterie, ale vyskytují se zde i opravy spočívající v opravě postele, oprava jídelního vozíku, oprava ovladače postele, oprava koštěte na vytírání podlahy, výměna zářivek apod., vše včetně dopravy ze [obec] do [obec], vždy v částce 152 Kč. Z internetových stránek spol. [právnická osoba] bylo zjištěno, že mají zřízenou pohotovostí a havarijní službu. Ze sdělení Mgr. [jméno] [příjmení], daňové poradkyně soud zjistil, že vlastníci nemovitosti měli povinnost podat přiznání k dani z nemovitosti poprvé za zdaňovací období roku [rok], daňové přiznání podal pan [příjmení] [příjmení] a od roku 2005 vyměřenou daň v částce 6 278 Kč hradí. V průběhu let se vyměřená daňová povinnost nezměnila. Ze smlouvy o postoupení pohledávky z [datum] soud zjistil, že manželé [příjmení] [příjmení] a [jméno] [příjmení] postoupili na žalovanou pohledávku vyplývající z neplacení poloviny daně z nemovitosti objektu na adrese [adresa]. Z výpisu z bankovního účtu u [obec] spořitelny na jméno [obec] [anonymizováno], vyplývá, že 2. 5. 2019 byla uhrazena částka 20 584 Kč a dne 3. 5. 2021 byla uhrazena částka 20 584 Kč ve prospěch účtu finančního úřadu. Z dopisu finančního úřadu z 11. 5. 2021 bylo zjištěno, že daň z nemovitých věcí je hrazena od roku [rok]. Dále byly předloženy výpisy z bankovního účtu, ze kterých byly vygenerovány všechny transakce ve prospěch [právnická osoba], a to za období roku 2015 2020, které korespondují s částkami fakturovanými spolčeností [právnická osoba] Ze samotného daňového přiznání k dani z nemovitých věcí za rok [rok] vyplývá, že daň z nemovitosti činí celkem částku 6 278 Kč. Soud neprovedl důkaz účastnickým výslechem jednatele žalované [jméno] [příjmení], neboť je toho názoru, že tvrzené skutečnosti vyplývají z předložených listinných důkazů a účastnický výslech je důkazem, pouze podpůrným, nelze-li dokazovanou skutečnost prokázat jinak. Dále soud zamítl návrh žalované na výslech svědků [jméno] [příjmení] a zaměstnanců [právnická osoba] s.r.o., neboť jejich výslech považoval s ohledem na okruh prokazovaných skutečností za nadbytečný. Na základě zjištění učiněných z předložených listin dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé: Mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl nájem budovy [adresa] nacházející se na parcele [číslo] v [katastrální uzemí], a to za účelem provozování nestátního zdravotnického zařízení – poskytování ošetřovatelské péče a sociálních služeb pro seniory. Předmětné nemovitosti jsou v podílovém vlastnictví, kdy podíl o velikosti ½ vlastní žalobkyně a druhá polovina je ve společném jmění manželů [příjmení]. Jednatelem společnosti žalované a jediným společníkem je pan [příjmení] [příjmení]. Mezi účastníky bylo sjednáno nájemné ve výši 158 760 Kč a mělo být hrazeno každému z pronajímatelů jednou polovinou nejpozději do 15. dne kalendářního měsíce, za které se nájemné platí. V článku 5 odst. 3 se pronajímatele zavázali odevzdat pronajatý prostor ve stavu způsobilém smluvenému užívání a v tomto stavu jej udržovat. Mezi účastníky dlouhodobě panuje spor o to, kdo by měl hradit potřebné opravy v nemovitosti. V měsíci [anonymizováno] roku 2018 a [anonymizováno] roku 2018, žalovaná nezaplatila žalobkyni nájemné vždy ve výši 79 380 Kč. Za období [anonymizováno] 2020 pak žalobkyni uhradila pouze částku 8 365 Kč, proto nedoplatek činí částku 71 015 Kč. Nezaplacení nájemného žalovaná odůvodnila tím, že proti pohledávce na nájemném započítává svou pohledávku na úhradu poloviny nákladů vynaložených na nutné opravy v nemovitosti za období od roku 2015 do 2018. Zápočet byl proveden formou faktury [číslo] z [datum] v celkové částce 120 132,50 Kč, dále fakturou [číslo] z [datum] v částce 43 946 Kč, přičemž zde byla předmětem zápočtu daň z nemovitosti z období let 2004 2018, kterou hradil za žalovanou pan [příjmení]. Ten následně svou pohledávku na úhradu poloviny uhrazené daně převedl smlouvou o postoupení pohledávek z [datum] na žalovanou. Fakturou [číslo] z [datum] na částku 71 015 Kč byla na povinnost úhrady nájemného za [anonymizováno] 2020 započtena pohledávka žalované na náklady na údržbu nemovitosti a daň z nemovitosti. Soud ohledně prováděných oprav žalovanou v nemovitosti zjistil, že se jednalo o opravy prováděné [právnická osoba] s.r.o., která v období od roku [rok] téměř každý měsíc prováděla pro žalovanou práce, které spočívaly ve výměně odpadů, sifonů u umyvadel pisoárů, výměna zářivek, oprava zásuvky, oprava topení, oprava WC, výměna zámku, oprava výlevky, výměna baterie, ale i opravy spočívající v opravě postele, oprava jídelního vozíku, oprava ovladače postele, oprava koštěte na vytírání podlahy, výměna zářivek apod., vše včetně dopravy ze [obec] do [obec], vždy v částce 152 Kč. Dále bylo zjištěno, že platby dle vystavených faktur byly [právnická osoba] s.r.o. uhrazeny. Na zjištěný skutkový stav aplikoval soud následující zákonná ustanovení: Podle ustanovení § 2302 o.z., ustanovení občanského zákoníku týkající se podnikatelského nájmu věci movitých se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. Podle § 2207 o.z., po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce. Pronajímatel neodpovídá za vadu, o které v době uzavření nájemní smlouvy strany věděly a která nebrání užívání věci. Podle § 2208 o.z., oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Nájemce má právo započíst si to, co může podle odstavce 1 žádat od pronajímatele, až do výše nájemného za jeden měsíc; je-li doba nájmu kratší, až do výše nájemného. Neuplatní-li nájemce právo podle odstavce 1 do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit, soud mu je nepřizná, namítne-li pronajímatel jeho opožděné uplatnění. Podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, se podle § 4 za drobné opravy považují mimo jiné opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu, opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu, opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku, opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní, opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení, výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h). Podle § 5 Nařízení pak platí, že podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1 000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce. Podle § 609 o.z., nebylo-li právo vykonáno v promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit. Plnil-li však dlužník po uplynutí promlčecí lhůty, nemůže požadovat vrácení toho, co plnil. Podle § 610 o.z., k promlčení soud přihlédne, jen namítne-li dlužník, že je právo promlčeno. Vzdá-li se někdo předem práva uplatnit námitku promlčení, nepřihlíží se k tomu. Podle § 617 o.z., i po uplynutí promlčecí lhůty se strana může dovolat svého práva při obraně proti právu uplatněnému druhou stranou, pokud se obě práva vztahují k téže smlouvě nebo k několika smlouvám uzavřeným co do účelu v závislosti na sobě. I po uplynutí promlčecí lhůty se strana může dovolat svého práva při započtení, pokud mohlo být k započtení přistoupeno kdykoli před uplynutím promlčecí lhůty. Podle § 629 o.z., promlčecí lhůta trvá tři roky. Po zahájení řízení musel soud nejprve vyřešit námitku nedostatku věcné legitimace žalobkyně k podání žaloby, kterou vznesla žalovaná. K tomu soud uvádí, že dle ustálené judikatury k podání žaloby o zaplacení dlužného nájemného je oprávněn kterýkoliv (i menšinový) spoluvlastník a souhlas ostatních spoluvlastníků se k jeho věcné legitimaci nevyžaduje. Aktivní legitimace žalobkyně k podání žaloby je tak dána. V řízení z nesporných tvrzení účastníků vyplývá, že za [anonymizováno] roku 2018 a za [anonymizováno] roku 2018, žalovaná nezaplatila nájemné vždy ve výši 79 380 Kč. Za období [anonymizováno] 2020 pak žalobkyni uhradila pouze částku 8 365 Kč, proto nedoplatek činí částku 71 015 Kč. Žalovaná tvrdila, že proti pohledávkám žalobkyně na nájemném, započetla své pohledávky z titulu poloviny vynaložených nákladů na nutné opravy v nemovitosti, které vynaložila v období let 2015 2018. Zápočet provedla žalovaná dopisem ze dne 12.12.2018, kdy zaslala žalobkyni fakturu [číslo] na částku 120 132,50 Kč s přípisem, že faktura nemá být hrazena, neboť bude proveden zápočet na nájemném. Obdobný byl postup žalované i ohledně zápočtu částky 43 946 Kč, která přestavuje polovinu hrazené daně z nemovitosti v letech [rok] [rok] a částky 71 015 Kč, která byla započtena na nájemné za [anonymizováno] 2020. K prokázání svých tvrzení předložila soudu celý soubor faktur za uvedené období, s připojením položkového rozpočtu za provedené práce a dopravu, které pro žalovanou provedla společnost [právnická osoba]. Soud je toho názoru, že provedené a fakturované opravy spadají typově do pojmu běžné údržby ve smyslu citovaného § 2207 o.z.. Je potřeba přihlédnout ke skutečnosti, že žalovaná v pronajatých nemovitostech poskytuje pečovatelské služby seniorům. Je zřejmé, že tento typ služby pojmově v sobě nese vyšší náklady na zajištění odpovídajících hygienických podmínek, proto opravy sifonů, baterií, WC a podobné opravy, spadají spíše do podnikatelské činnosti žalované, se kterými musí dopředu počítat, zejména za situace, kdy dle jejích vlastních slov, je v objektu přítomno na 80 lidí, převážně seniorů. Soud tedy považuje vynaložené náklady na provedené opravy za běžnou údržbu věci nájemcem, což lze dovodit i ze shora uvedeného Nařízení vlády č. 308/ 2015 Sb., kdy fakturované opravy dílem splňují výčet daný v §4 daného Nařízení a dílem vůbec nespadají pod opravy pronajaté nemovitosti, když ve fakturovaných nákladech se vyskytují i opravy postelí, opravy jídelního vozíku, oprava ovladače postele, oprava koštěte na vytírání podlahy apod.. Bez významu není ani skutečnost, že pokud by se přeci jen jednalo o vady věci, k jejichž opravě je povinen pronajímatel, je potřeba takovou potřebu opravy pronajímateli oznámit. To se žalobci nepodařilo prokázat ani v jednom z případů, naopak dle tvrzení žalované bylo na notifikaci potřeb oprav zcela rezignováno s odůvodněním, že žalobkyně se dlouhodobě na opravách nemovitosti nepodílí. Jelikož tedy soud tvrzenou pohledávku žalované považuje za nedůvodnou, nemohlo ani dojít k platnému započtení na pohledávku na nájemném za období [anonymizováno] a [anonymizováno] roku 2018. Pokud jde o platby daně z nemovitosti, v řízení bylo prokázáno, že daň z předmětných nemovitostí byla hrazena panem [příjmení], jakožto jedním ze spoluvlastníků a to v částce 6 278 Kč ročně od roku [rok]. Podá-li daňové přiznání jeden z poplatníků majících vlastnická nebo jiná práva k téže nemovité věci za celou nemovitou věc, považuje se za společného zástupce, pokud si poplatníci nezvolí společného zmocněnce, nebo pokud nepodají samostatně daňová přiznání za své spoluvlastnické podíly. Jelikož z právního jednání týkajícího se [anonymizováno] věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně, má ten ze spoluvlastníků, který vynaložil náklady za ostatní spoluvlastníky, právo na jejich náhradu v poměru velikosti spoluvlastnického podílu. Ohledně započítávaných plateb daně z nemovitosti za období [rok] až [rok] vznesla žalobkyně námitku promlčení. Té soud vyhověl, neboť k právnímu jednání započtení došlo v [anonymizováno] [rok], tedy započtení nepromlčených plateb je za roky [rok] [rok]. Na žalobkyni připadá platba ve výši jedné poloviny, tedy částka 3 139 Kč. K námitce rozporu s dobrými mravy ohledně vznesené námitky promlčení soud uvádí, že jí nepřipustil, s odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu ze které vyplývá, že za výkon práva v rozporu s dobrými mravy lze považovat pouze takové jednání, jehož cílem není dosažení účelu a smyslu sledovaného právní normou, nýbrž které je v rozporu s ustálenými dobrými mravy vedeno přímým úmyslem způsobit jinému účastníku újmu a dobrým mravům zásadně neodporuje, namítá-li někdo promlčení práva uplatňovaného vůči němu, neboť institut promlčení přispívající k jistotě v právních vztazích je institutem zákonným, a tedy použitelným ve vztahu k jakémukoliv právu, které se podle zákona promlčuje. Za dané situace soud návrh žalované na posouzení námitky promlčení jako rozporné s dobrými mravy považuje za nedůvodný a přihlédl k započtení toliko nepromlčených tří let, v celkově částce 9 417 Kč, ohledně níž žalobu zamítl včetně příslušenství v podobě úroku z prodlení. Ve zbytku bylo žalobě vyhověno včetně úroku z prodlení v souladu s ust. § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., o.z, jehož výše byla shledána v souladu s Nařízením vlády č. 351/2013 Sb.. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení úspěšná z cca 96 %, přičemž žalovaná byla úspěšná co do cca 4 %, nárok na náhradu nákladů řízení z 91,8 % z celkových nákladů, které žalobci náleží v částce 93 764,34 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 11 489 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 229 775 Kč sestávající z částky 9 220 Kč za každý z sedmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši 1 356,15 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne 24. 5. 2021 náhrada 452,05 Kč za 42 ujetých km v částce 252,05 Kč (27,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. při průměrné spotřebě 5,76 l /100 km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 589/2020 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce 200 Kč podle § 14 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne 11. 3. 2021 náhrada 452,05 Kč za 42 ujetých km v částce 252,05 Kč (27,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. při průměrné spotřebě 5,76 l /100 km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 589/2020 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce 200 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne 29. 4. 2021 náhrada 452,05 Kč za 42 ujetých km v částce 252,05 Kč (27,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. při průměrné spotřebě 5,76 l /100 km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 589/2020 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce 200 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 67 996,15 Kč ve výši 14 279,19 Kč.