16 C 1/2021

Plný text

Okresní soud v Šumperku rozhodl samosoudkyní Mgr. Simonou Řežuchovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení se sídlem adresa o 90.000 Kč s příslušenstvím

I. Návrh, aby žalovaný byl povinen zaplatit žalobkyni částku 90.000 Kč s 10 % úrokem z prodlení od [datum] do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému na nákladech řízení částku 24.200 Kč k rukám jeho zástupce [anonymizováno] [jméno] [příjmení], do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se na žalovaném domáhala zaplacení částky 90.000 Kč s 10 % úrokem z prodlení od [datum] do zaplacení, s odůvodněním, že mezi účastníky byla uzavřena dne [datum] výhradní dohoda o zprostředkování, jejímž podpisem se žalobkyně zavázala obstarat žalovanému příležitost uzavřít se zájemcem smlouvu o koupi o družstevního podílu, se kterým je spojen nájem družstevního bytu specifikovaného v článku 3 dohody, smlouvu o převodu družstevního podílu nebo budoucí smlouvu o převodu družstevního podílu a žalovaný se za to zavázal žalobkyni uhradit provizi ve výši 90.000 Kč dle článku 5 dohody. Na základě žalobkyní vykonané činnosti tato opatřila zájemce o koupi předmětného družstevního podílu, a to v podobě paní [celé jméno svědkyně]. Tomuto zájemci byly poskytnuty požadované informace o stavu předmětného družstevního bytu a ona projevila vážný zájem koupit žalovaným nabízený družstevní podíl. Dne [datum] uzavřela zájemkyně s žalovaným jako prodávajícím a žalobkyní jako realitní kanceláří dohodu o koupi družstevního bytu [číslo] složila blokační zálohu ve výši 50.000 Kč. Uzavřená smlouva je smlouvou o budoucím převodu družstevního podílu a žalovanému tak byla obstarána příležitost k prodeji družstevního podílu, když současně žalobkyni vznikl nárok na zaplacení provize. K uzavření samotné smlouvy o převodu družstevního podílu však nedošlo, neboť žalovaný ji odmítl podepsat.

2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby, s odůvodněním, že smlouva o převodu družstevního podílu s paní [celé jméno svědkyně] nebyla uzavřena pro potíže z její strany, neboť neměla k dispozici finanční prostředky na zaplacení kupní ceny. Dle žalovaného paní [celé jméno svědkyně] neměla řádnou představu o financování převodu bytu a na její straně nastaly z hlediska financování komplikace, neboť docházelo k opakovanému prodlužování termínu pro uzavření životní smlouvy, když peníze, které měla za převod uhradit, neměla k dispozici. Vzhledem k tomu, že ve smluvené době žalobkyně nezískala reálného zájemce, žalovanému nevznikla povinnost zaplatit provizi.

3. Z výhradní dohody o zprostředkování, uzavřené mezi žalobkyní a žalovaným, bylo zjištěno, že žalobkyně se zavázala obstarat příležitost žalovanému uzavřít se zájemcem smlouvu o koupi družstevního podílu, se kterým je spojen nájem družstevního bytu, smlouvu o převodu družstevního bytu nebo smlouvu o budoucím převodu družstevního bytu. Kupní cena včetně provize byla sjednána na částku 890.000 Kč, s tím, že provize z této ceny představovala částku 90.000 Kč Dohoda byla uzavřena do [datum].

4. Z dohody o koupi družstevního bytu uzavřené dne [datum] mezi zprostředkovatelem – žalobkyní, zastoupenou [jméno] [příjmení], prodávajícím [celé jméno žalovaného], která byla podepsána v jeho zastoupení [jméno] [příjmení] a kupujícím [celé jméno svědkyně], bylo zjištěno, že žalovaný zastoupený na základě plné moci makléřem žalobkyně [jméno] [příjmení], uzavřel se zájemkyní [celé jméno svědkyně] dohodu o převodu družstevního podílu, se kterým je spojen nájem družstevního bytu. Realitní kancelář se zavazuje vykonávat činnosti dle dohody, která je smlouvou o budoucím převodu družstevního podílu. Předmětem smlouvy byla jednotka [číslo] (byt) v budově [číslo] část [obec], v [katastrální uzemí], zapsaná na [list vlastnictví] s podílem na společných částech [číslo]. Jednalo se o byt [číslo]. Kupní cena byla sjednána ve výši 890.000 Kč včetně provize. Současně byla uhrazena blokační úhrada ze strany paní [celé jméno svědkyně] ve výši 50.000 Kč, kterou se zavázala v případě neuhrazení hotovosti převést do tří pracovních dnů na účet žalobkyně. Dohoda byla uzavřena do [datum]. Zájemce měl mimo jiné povinnost jednoznačně prokázat prodávajícímu a žalobkyni do konce trvání dohody, schopnost financovat celou kupní cenu družstevního bytu. Žalovaný jako prodávající měl povinnost uzavřít na výzvu zájemce dle článku 12 odst. [číslo] dohody nejpozději do jednoho měsíce od vyzvání, smlouvu (vyjma situace, kdy zájemce neprokáže schopnost financovat koupi družstevního bytu).

5. Z dopisu žalobkyně ze dne [datum] adresovaného žalovanému bylo zjištěno, že je vyzván k součinnosti a k podpisu smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu, když v minulosti byla uzavřena dohoda o koupi družstevního bytu dne [datum] a blíží se termín, který byl sjednán pro uzavření smlouvy.

6. Z druhé výzvy k součinnosti a podpisu smlouvy družstevního podílu ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaný byl opětovně vyzván k podpisu dohody o koupi družstevního bytu. Stejně tak tomu bylo i ve výzvě z [datum] a následně v předžalobní výzvě ze dne [datum].

7. Z výpovědi žalovaného bylo zjištěno, že žalobkyně skutečně získala ke koupi bytu paní [celé jméno svědkyně], která však měla finanční prostředky po smrti svého manžela blokované na účtech dětí a musela vést opatrovnické soudy, aby se k těmto penězům dostala. O této skutečnosti věděl jeho otec [celé jméno svědka], který prodej bytu prostřednictvím žalobkyně zprostředkoval. Předmětný byt byl pronajatý a po dobu trvání dohody o zprostředkování byt nepronajímali, protože pořád čekali na to, že bude prodán, resp. práva budou převedena. Vzhledem k tomu, že se tak nestalo a přicházeli o nájem a navíc museli platit platby v souvislosti s bytem, tak výhradní dohodu o zprostředkování žalobkyni neprodloužili a byt následně pronajali a nakonec se rozhodli tak, že byt neprodají. Nadále byt pronajímají. Ze strany žalobkyně bylo každý týden slibováno, že budou peníze, což se nestalo. Výhradní smlouvu o zprostředkování prodeje při stanovení nového termínu zprostředkování znovu nepodepisovali, dohodli se pouze na tom ústně, s tím, že bude prodloužena maximálně o další tři měsíce po uplynutí doby uvedené ve výhradní smlouvě.

8. Z výpovědi [jméno] [příjmení], makléřky žalobkyně, bylo zjištěno, že získali na koupi bytu paní [celé jméno svědkyně], která měla mít peníze z prodeje domu. Peníze měla získat ale až za tři měsíce, o čemž byl žalovaný informován a souhlasil s tím. Předpokládali, že do dne [datum] bude podepsána smlouva o převodu členských práv a za měsíc asi budou peníze. Jednalo se v tomto případě o ústní dohodu. Když mělo k podpisu dohody o převodu dojít, tak jim žalovaný řekl, že pokud nebude mít peníze na účtu, tak tuto dohodu nepodepíše. Žalovaný již při zprostředkování věděl, jak bude probíhat obchod, tedy, že nemůže mít před podpisem peníze na účtu, neboť ty se skládají na depozitní účet realitní kanceláře a teprve po uzavření smluv a převodu se peníze převedou prodávajícímu právě z důvodu ochrany obou dvou stran.

9. Z výpovědi svědka [celé jméno svědka], otce žalovaného, bylo zjištěno, že poté, co žalobkyně získala zájemce paní [celé jméno svědkyně], o koupi bytu, tak jim sdělili, že budou muset chvíli počkat, neboť paní [celé jméno svědkyně] může mít peníze z prodeje domu k dispozici až poté, co to bude schváleno opatrovnickým soudem. Protože ve stanovené lhůtě nebyly peníze a smlouva měla končit [anonymizováno], tak se rozhodli, že byt neprodají, protože do [anonymizováno] žádná smlouva uzavřena nebyla a hned [anonymizováno] požádali družstvo o povolení k pronájmu bytu. Bylo to proto, že po dobu trvání smlouvy o zprostředkování byli požádáni realitní kanceláří a paní makléřkou, aby byt vystěhovali, což učinili, a v této souvislosti přicházeli o nájem a museli platit poplatky spojené s předmětným bytem. Na ušlý nájem jim přispěla paní [celé jméno svědkyně] částkou 35.000 Kč. Od počátku věděli, že peníze musí získat z prodeje domu, na kterého měla paní [celé jméno svědkyně] kupce, a byli ujištěni, že peníze budou do měsíce. To, že prodej nebo peníze musí schválit opatrovnický soud, se dozvěděli až týden před ukončením smlouvy. V průběhu jednání nebylo nikdy sděleno konkrétní datum, kdy by měli obdržet kupní cenu nebo konkrétní časové období. Chtěli, aby podepsali další smlouvu, protože nebylo konkrétní datum známo. Svědek věděl, že peníze nejdřív musí být složeny na jiný účet, snad advokátovi, a teprve posléze zaslány prodávajícímu na účet. Veškeré záležitosti byly projednávány se svědkem, neboť žalovaný bydlel v [obec] a poslouchal, co mu nařídil.

10. Z výslechu svědkyně [celé jméno svědkyně] bylo zjištěno, že se zkontaktovala s makléřkou [jméno] [příjmení] ohledně inzerátu o prodeji bytu v [obec]. Souhlasila se stanovenou kupní cenou 890.000 Kč. Makléřka i [celé jméno svědka] věděli, že peníze budou z prodeje domu v [obec] až po schválení prodeje soudem, což zpočátku panu [celé jméno svědka] nevadilo, avšak později se z toho vykroutil a své stanovisko změnil a trval na tom, že peníze budou hned. Svědkyně věděla, že dřív jak v [anonymizováno] nebo v [anonymizováno] peníze nebudou, což věděla paní [příjmení] i pan [celé jméno žalovaného]. Dokonce panu [celé jméno žalovaného] půjčila i částku 30.000 Kč, protože je na něco potřeboval. Peníze jí doposud nevrátil. S panem [celé jméno žalovaného] mladším – žalovaným, nikdy nejednala, nikdy ho neviděla a u soudního jednání ho viděla poprvé. Zpočátku panu [celé jméno žalovaného] staršímu nevadilo, že peníze budou později, ale asi po měsíci začal na peníze spěchat. Proč své stanovisko změnil, neví. Peníze jí byly vyplaceny převodem na účet úschovy, jednalo se o částku 1.390.000 Kč. Při projednávání koupě bytu od pana [celé jméno žalovaného] vystupovala jako zákonná zástupkyně nezletilých dětí, i když byt chtěla koupit na sebe do doby, než dovrší 18 let. Peníze byly v souladu se smlouvou o úschově převedeny na účet nezletilých dětí, z něhož peníze vybrala a použila na zajištění jejich bydlení.

11. Ze spisu [název soudu] bylo zjištěno, že rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [spisová značka], [spisová značka], bylo zjištěno, že jím byla schválena za nezletilého [jméno], narozeného [datum] a nezletilou [jméno], narozenou [datum] a nezletilou [jméno], narozenou [datum] jako prodávající, uzavření kupní smlouvy dne [datum] s kupujícími, jejímž předmětem byly nemovité věci, které měly nezletilé děti v podílovém spoluvlastnictví, a to každý v rozsahu jedné třetiny. Rozsudek nabyl právní moci dne [datum].

12. Podle ust. § 2445 odst. 1 občanského zákoníku smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

13. Podle § 2447 odst. 2 občanského zákoníku bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti.

14. Podle ust. § 448 věta prvá občanského zákoníku bylo-li ujednáno, že zprostředkovateli vznikne právo na provizi, až třetí osoba splní povinnost ze zprostředkované smlouvy, zaplatí zájemce provizi i tehdy, oddálilo-li se či zmařilo-li se splnění této povinnosti z důvodů, za něž zájemce odpovídá.

15. Po takto provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že návrh není důvodný. V řízení bylo prokázáno, že mezi účastníky byla uzavřena dne [datum] výhradní dohoda o zprostředkování, jejímž předmětem bylo obstarání příležitosti uzavřít se zájemcem smlouvu o koupi družstevního podílu, se kterým je spojen nájem družstevního bytu, smlouvu o převodu družstevního bytu, nebo smlouvu o budoucím převodu družstevního bytu. Smlouva byla uzavřena do [datum]. Kupní cena byla sjednána na částku 890.000 Kč. Žalobkyně v průběhu trvání dohody o výhradním zprostředkování na základě inzerce získala zájemce o koupi družstevního bytu, a to paní [celé jméno svědkyně], se kterou uzavřela dne [datum] dohodu o koupi družstevního bytu, a to za prodávajícího [celé jméno žalovaného] v zastoupení [jméno] [příjmení] – makléřkou žalobkyně. Dohoda byla uzavřena do dne [datum] a zájemce, tedy paní [celé jméno svědkyně], měla povinnost jednoznačně prokázat prodávajícímu – žalovanému a žalobkyni do konce trvání dohody, schopnost financovat celou kupní cenu družstevního bytu. Soud má za to, že zájemce o koupi bytu, paní [celé jméno svědkyně], nesplnila svoji povinnost uvedenou pod bodem [číslo], tedy prokázat jednoznačně schopnost financovat kupní cenu družstevního bytu, když právní moc rozsudku, kterým byl schválen prodej domu prodávajícími, jejími nezletilými dětmi, a kupujícím manželům [příjmení], nabyl právní moci až dne [datum]. Do této doby zájemkyně neměla k dispozici částku, z níž by mohla uhradit kupní cenu za předmětný byt. Soud má za to, že žalovaný jako prodávající neporušil žádnou povinnost, k níž se zavázal ve vztahu k žalobkyni či ve vztahu k zájemkyni, když nereagoval na výzvy k uzavření kupní smlouvy z [anonymizováno] [rok], neboť by uzavíral kupní smlouvu se zájemkyní, která neměla k dispozici sjednanou částku ve výši 890.000 Kč na úhradu kupní ceny. V době výzev žalobkyně adresovaných žalovanému paní [celé jméno svědkyně] nemohla uhradit sjednanou kupní cenu a tuto částku neměla k dispozici ani do data [datum], tedy do doby, do které trvala povinnost žalovaného uzavřít se zájemkyní dohodu o koupi družstevního bytu, k níž se zavázal ve smlouvě ze dne [datum]. Tato dohoda byla časově omezená datem [datum]. Soud má za to, že to naopak byla žalobkyně, která nedostála svým povinnostem, k nimž se zavázala v dohodě ze dne [datum], neboť tuto dohodu uzavřela se zájemkyní, o níž věděla, že nemá k dispozici finanční hotovost, z níž by mohla uhradit kupní cenu družstevního bytu a že získání této finanční hotovosti je závislé na rozhodnutí soudu v opatrovnickém řízení, které sice již v té době probíhalo a bylo skončeno, nicméně vydaný rozsudek nenabyl právní moci po dobu trvání smlouvy o koupi družstevního bytu, a proto v dohodnuté době peníze nebyly uvolněny. Pokud žalobkyně věděla o tom, že jsou komplikace se získáním kupní ceny, tedy, že kupní cena není k dispozici a její uhrazení je odvislé od dalšího soudního řízení, bylo pouze na žalobkyni, aby uzavřela takovou dohodu mezi všemi stranami, v rámci které by bylo možno dostát povinnostem všech zúčastněných, tedy dohodu, která by trvala delší dobu tak, aby ve sjednané době zájemkyně byla schopna kupní cenu prodávajícím uhradit. Vzhledem k tomu, že se tak nestalo, má soud za to, že žalovaný neporušil ani zákonné povinnosti, ani smluvní povinnosti, a z tohoto důvodu návrh v plném rozsahu zamítnul.

16. Ohledně nákladů řízení bylo rozhodnuto podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalovaný byl ve věci zcela úspěšný a vzniklo mu právo na náhradu účelně vynaložených nákladů za právní zastoupení, a to za 4 úkony právní pomoci po 4.700 Kč a 4 x režijní paušál po 300 Kč (převzetí věci, sepis odporu, účast zástupce žalovaného u jednání dne 13. 10 2021 a dne [datum]). Spolu s 21 % DPH pak soud přiznal žalovanému na nákladech řízení částku 24.200 Kč.