7 C 266/2022

Plný text

Okresní soud v Šumperku rozhodl samosoudkyní Mgr. Hanou Langerovou ve věci žalobců: a) Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupený advokátkou Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 b) Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 1/1 adresa pro doručování: Adresa zainteresované osoby 1/0 proti žalovaným:

1. Anonymizováno IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 2. Jméno zainteresované osoby 2/0 Datum narození zainteresované osoby 2/0 Adresa zainteresované osoby 2/0 o 100.000 Kč I. Žaloba, kterou se žalobce a) a žalobce b) na žalované 1. a žalované 2. domáhají, aby žalovaná 1. a žalovaná 2. byly povinny zaplatit společně a nerozdílně částku 100.000 Kč k rukám společným a nerozdílným žalobce a) a žalobce b), se zamítá.II. Žalobce a) a žalobce b) jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalované 1. ve lhůtě do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náhradu nákladů řízení ve výši 1.500 Kč.III. Žalobce a) a žalobce b) jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně žalované 2. ve lhůtě do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náhradu nákladů řízení ve výši 1.500 Kč.

1. Žalobou podanou u soudu dne , datum, ve znění doplnění žaloby doručeného soudu dne , datum, a doplnění žaloby doručeného soudu dne , datum, se žalobce a) a žalobce b) domáhali na žalované 1. a žalované 2. zaplacení částky 100.000 Kč bez příslušenství společně a nerozdílně s tím, že žalobce a) dne , datum, uzavřel s žalovanou 1. smlouvu o zajištění koupě nemovitosti ve vlastnictví žalované 2. – pozemku parcela č. , adresa, , aniž by žalovaná 1. splnila podmínky požadované občanským zákoníkem pro uzavření takové smlouvy. Po zaplacení částky 100.000 Kč žalobcem a) na účet žalované 1. sdělil , jméno FO, v pověření prodávající žalobci a), že v obci sice není obecní vodovod, ale prodávající bere vodu ze studny umístěné na sousedním pozemku potrubím dovedeným ze studny až do domu, poté mu žalovaná 2. telefonicky sdělila, že se jedná o studnu v jejím vlastnictví. V , Anonymizováno, dne , datum, žalobce a) a právní předchůdkyně žalobce b) podepsali návrh kupní smlouvy o převodu nemovitostí podepsaný dne , datum, žalovanou 2. jako prodávající s tím, že část kupní ceny ve výši 100.000 Kč již byla uhrazena před podpisem smlouvy žalované 1. a zbývající část kupní ceny ve výši , částka, měla být uhrazena složením do advokátní úschovy, o víkendu po podpisu smlouvy žalovaná 2. žalobci a) sdělila, že studna se nachází na obecním pozemku, je v jejím vlastnictví a je plně funkční. Poté kontaktoval žalobce a) , Anonymizováno, , adresa, , která mu sdělila, že na obecním pozemku p. č. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , sousedícím s převáděnými pozemky, se nachází dvě studny, které však nejsou nikde evidovány a při nedostatku vláhy vysychají. Dopisem ze dne , datum, žalobce a) a právní předchůdkyně žalobce b) odstoupili od uzavřené kupní smlouvy a žalobce a) odstoupil od rezervační smlouvy, proto je žalovaná 1. povinna vrátit částku 100.000 Kč, žalovaná 2. je povinna vrátit část zaplacené kupní ceny. Rezervační smlouva ze dne , datum, je sama o sobě neplatná, neboť byla uzavřena bez účasti prodávající a s porušením předsmluvních povinností podle § 3 odst. 2 a § 12 zákona č. 39/2020 Sb. žalovanou 1., která zamlčela, že nabízené nemovitosti nemají vlastní zdroj vody. Při jednání soudu dne , datum, žalobci žalobu doplnili tak, že žalovaná 1. a žalovaná 2. mají plnit k rukám žalobců společným a nerozdílným.

2. Žalovaná 1. se k žalobě vyjádřila písemně podáním doručeným soudu dne , datum, tak, že žalobou uplatněný nárok neuznává, a to ani zčásti. Žalovaná 1. jako realitní kancelář se souhlasem žalované 2. jako vlastníka nemovitostí v k. ú. , adresa, inzerovala nabídku prodeje nemovitostí, žalobce a) ji oslovil s tím, že má zájem o jejich prohlídku a případnou koupi. Žalovaná 1. domluvila termín prohlídky nemovitostí, které se zúčastnil žalobce a), realitní makléř žalované 1. a žalovaná 2. Na této prohlídce, která se konala před uzavřením rezervační smlouvy, žalovaná 1. a žalovaná 2. žalobci a) mj. sdělili, že zdrojem pitné vody je studna, která se nachází na obecním pozemku, a dále že vodu z této studny čerpá žalovaná 2. a její právní předchůdci bez problémů několik desítek let. Na základě této první prohlídky nemovitostí žalobce a) uzavřel s žalovanou 1. dne , datum, rezervační smlouvu. Pokud nyní žalobci popírají, že žalobce a) absolvoval prohlídku nemovitostí před uzavřením rezervační smlouvy, svědčila by tato skutečnost o zásadní nedbalosti žalobců při uplatňování svých práv, což nelze klást za vinu žalované 1., navíc žalobce a) v rezervační smlouvě potvrdil, že si předmětné nemovitosti před uzavřením rezervační smlouvy osobně prohlédl (čl. II. rezervační smlouvy). Žalovaná 1. se v rezervační smlouvě zavázala, že pro žalobce a) bude rezervovat předmětné nemovitosti s tím, že z čl. IV. smlouvy vyplývá, že „závazek rezervovat předmětné nemovitosti znamená, že zprostředkovatel nebude převáděné nemovitosti nabízet k prodeji a neobstará ani nezprostředkuje jejich koupi, resp. prodej jinému zájemci.“ Žalovaná 1. citovala čl. II. bod 2 rezervační smlouvy s tím, že žalobce a) byl před uzavřením rezervační smlouvy oběma žalovanými informován o zdroji pitné vody – studni nacházející se na obecním pozemku. Žalobce a) se s informacemi týkajícími se studny zcela spokojil, nepožadoval po žalované 1. zjišťování dalších okolností týkajících se např. vydatnosti studny, nepožadoval ani doložení dokumentů týkajících se vlastnictví studny nebo např. smlouvu o zřízení věcného břemene. Žalovaná 1. tedy žalobci a) v žádném případě žádné informace nezamlčovala a žalobci a) nesvědčilo právo od rezervační smlouvy ve smyslu čl. IV. písm. a) odstoupit. Pokud žalobci namítají porušení § 3 odst. 2 a § 12 zákona č. 39/2002 Sb., tak § 3 odst. 2 pouze demonstrativně vyjmenovává některé možné činnosti v rámci realitního zprostředkování a § 12 uvádí informační povinnost zprostředkovatele, kterou ale žalovaná 1. dodržela. Pokud žalobci tvrdí, že žalovaná 1. žalobce a) při uzavření rezervační smlouvy neinformovala o tom, že převáděné nemovitosti nemají vlastní zdroj pitné vody a že tak žalovaná 1. podstatným způsobem porušila rezervační smlouvu, měl žalobce a) povinnost odstoupit od rezervační smlouvy bez zbytečného odkladu (§ 2002 odst. 1 o. z.), což žalobce a) nejenže neudělal, ale zcela nelogicky pak uzavřel s žalovanou 2. dne , datum, kupní smlouvu. Žalovaná 1. navrhla zamítnutí žaloby s tím, že splnila všechny své závazky vyplývající z rezervační smlouvy ze dne , datum, , když předmětné nemovitosti pro žalobce a) rezervovala a zajistila uzavření kupní smlouvy, tedy žalobce a) neměl právo od rezervační smlouvy odstoupit a žalovaná 1. není povinna žalovanou částku 100.000 Kč vracet.

3. Žalovaná 2. se k žalobě vyjádřila podáním doručeným soudu dne , datum, tak, že nárok uplatněný v žalobě neuznává ani zčásti a navrhla zamítnutí žaloby. Žalovaná 2. a její předkové užívali nemovitosti nejméně , Anonymizováno, let a po celou dobu bylo ve studni vody dostatek. Žalovaná 2. má sama nemovitosti ve svém vlastnictví od roku , Anonymizováno, a ani v následujících suchých létech studna nikdy nevyschla, má vydatný pramen. Ona i její předkové studnu užívali od nepaměti, s jejím užíváním nikdy nebyl problém, ani ze strany obce, ani kohokoli jiného. S ohledem na dlouhodobé bezproblémové užívání studny neměla žalovaná 2. nikdy potřebu zkoumat, kdo je po právní stránce vlastníkem několik desítek let staré studny. Žalobce a) telefonicky kontaktoval , Anonymizováno, , která mu sdělila, že s odběrem vody ze studny není problém, obec mu vyjde vstříc, je možné např. uzavřít smlouvu o zřízení věcného břemene, pokud má obavu týkající se oprávnění studnu užívat. Na osobní schůzku , Anonymizováno, se pak žalobce a) už nedostavil. Už z žaloby je zřejmé, že žalobci již před uzavřením kupní smlouvy obdrželi informaci o tom, že zdrojem pitné vody pro převáděné nemovitosti je studna umístěná na obecním pozemku a nepožadovali po ní žádné další informace nebo doklady týkající se studny. Žalovaná 2. žalobcům žádné informace nezamlčovala, naopak jim zodpověděla všechny otázky, které měli, a to již v době před uzavřením rezervační smlouvy ze dne , datum, na prohlídce nemovitostí, které se zúčastnil žalobce a), realitní makléř žalované 1. a žalovaná 2. Žalovaná 2. nerozumí tomu, jakou povinnost uvedenou v kupní smlouvě ze dne , datum, nebo v o. z. měla údajně porušit, když je přesvědčena, že kupní smlouvu neporušila a žalobci tedy neměli právo od ní odstoupit. V případě převodu nemovitostí na žalobce tito mohli začít bez jakýchkoli potíží vodu ze studny odebírat tak, jak je tomu již po několik desetiletí, dokonce jim byla nabídnuta ze strany obce i legalizace odběru vody ze studny. Žalobci v době uzavření kupní smlouvy věděli, že první část kupní ceny ve výši 100.000 Kč je rezervační poplatek, který je nevratný, pokud žalovaná 1. splní svůj závazek rezervovat nemovitosti pro žalobce a připravit dokumenty k převodu nemovitostí na žalobce, což žalovaná 1. splnila. Žalovaná 2. sice rezervační smlouvu nepodepsala, ale byla s jejím obsahem před jejím podpisem seznámena a s tímto souhlasila. Žalovaná 1. má za to, že žalobci si teprve po uzavření kupní smlouvy koupi nemovitostí rozmysleli a začali hledat možnosti vrácení rezervační zálohy ve výši 100.000 Kč. Studna samotná byla pouze záminka. Při jednání soudu dne , datum, žalovaná 2. doplnila svá skutková tvrzení v tom, že před schůzkou, na které byli přítomni žalobce a), žalovaná 2. osobně a realitní makléř žalované 1. , jméno FO, , se uskutečnila ještě prohlídka nemovitostí, při které byl přítomen žalobce a) a pan , jméno FO, , což je rodinný přítel žalované 2., který měl od nemovitosti klíče a který se první schůzky s žalobcem a) zúčastnil namísto nich, protože to mají z , jméno FO, daleko. Již pan , jméno FO, upozornil žalobce a) na to, že zdroj vody je ze studny na obecním pozemku. Při prohlídce nemovitostí za účasti žalované 2. a , jméno FO, žalobce a) vodu ochutnal, přišla mu v pořádku a víc neřešil. Žalovaná 2. se domnívá, že žalobce a) změnil názor proto, že našel novou nemovitost, kterou chtěl rychle koupit, a proto odstoupil od této kupní smlouvy. Žalobce a) dokonce tvrdil, že ve studni jsou splašky.Anonymizovaný odstavec5. Zprostředkovatelskou smlouvou uzavřenou dne , datum, podle § 2445 o. z. bylo prokázáno, že žalovaná 1. jako zprostředkovatel a žalovaná 2. jako zájemce a vlastník nemovitostí (pozemek parcela č. , adresa, ) se dohodli, že zprostředkovatel se zavazuje obstarat pro zájemce uzavření kupní smlouvy na uvedené nemovitosti na náklady zprostředkovatele s třetí osobou za kupní cenu ve výši , částka, . Žalovaná 1. a žalovaná 2. si kromě konkrétních povinnosti zprostředkovatele a zájemce uvedených v čl. III. zprostředkovatelské smlouvy, v čl. IV. této smlouvy ujednali, že dle odst. 1 tohoto článku zprostředkovateli vzniká nárok na provizi v případě uzavření kupní smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou. Provize je podle 2. odstavce téhož článku sjednána ve výši 100.000 Kč a je splatná v hotovosti k rukám zprostředkovatele nebo na jeho účet, do pěti kalendářních dnů od data připsání kupní ceny na účet zájemce. Ve sjednané provizi jsou zahrnuty náklady zprostředkovatele za inzerci, marketing, vyhotovení kupní smlouvy, advokátní úschovu, návrhy na vklad vlastnického práva, převod energií a vklad do KN. Smlouva byla uzavřena na dobu šesti měsíců s tím, že zájemce může od této smlouvy odstoupit v případě, že zprostředkovatel nebude vyvíjet činnost směřující k uzavření zprostředkovávané smlouvy, nebo pokud bude postupovat v rozporu s podmínkami stanovenými touto smlouvou.

6. Soud ze smlouvy o rezervaci uzavřené dne , datum, zjistil, že tato smlouva byla uzavřena mezi žalovanou 1. jako zprostředkovatelem a žalobcem a) jako zájemcem. Žalobce a) prohlásil, že má vážný zájem o koupi nemovitostí (, adresa, ) a že žádá o jejich rezervaci. V čl. I. odst. 2 smlouvy zprostředkovatel prohlásil, že na nemovitostech nevázne žádné omezení vlastnického práva zapsané v katastru nemovitostí a žádné jiné omezení, které není zapsáno v katastru nemovitostí, například nájemní, pachtovní, zástavní smlouva aj., vyjma věcného břemene užívání ze dne , datum, ve prospěch již zesnulé , jméno FO, . V čl. II. odst. 1 zájemce prohlásil, že si převáděné nemovitosti prohlédl a že je mu znám stav převáděných nemovitostí z této osobní prohlídky. Tímto není dotčeno ujednání smluvních stran o tom, že zájemce má zájem uzavřít kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k převáděným nemovitostem a nabýt vlastnické právo k nim bez omezení. V odst. 2 téhož článku se zprostředkovatel zavázal poskytnout zájemci veškeré informace související s převáděnými nemovitostmi či zajistit jejich poskytnutí ze strany vlastníka převáděných nemovitostí, které si zájemce před uzavřením kupní smlouvy vyžádá, a poskytnout mu veškerou potřebnou součinnost. V čl. III. odst. 1 smlouvy se zájemce na potvrzení vážnosti svého úmyslu převáděné nemovitosti koupit a uzavřít kupní smlouvu na koupi převáděných nemovitostí zavázal složit do tří pracovních dnů od data podpisu smlouvy částku 100.000 Kč na účet zprostředkovatele. Tím se stává výhradním a jediným kupujícím převáděných nemovitostí na dobu tří měsíců počínaje datem připsání částky 100.000 Kč na účet zprostředkovatele. Podle odst. 2 téhož článku po připsání částky na účet dle tohoto článku smlouvy zprostředkovatel není oprávněn po dobu rezervace zprostředkovat koupi jinému zájemci a je povinen zahájit jednání a přípravy smluvních dokumentů vedoucích ke koupi převáděných nemovitostí zájemcem a k uzavření kupní smlouvy v rámci doby rezervace. Podle odst. 3 stejného článku bude-li uzavřena kupní smlouva, je složená částka ve výši 100.000 Kč považována jako úhrada části kupní ceny, která činí , částka, včetně provize zprostředkovatele a právního servisu. Podle čl. III. odst. 4 smlouvy má zájemce právo na odstoupení od této smlouvy a vrácení celé jím zaplacené částky od zprostředkovatele v případě, že a) zprostředkovatel poruší některou svou povinnost podle této smlouvy nebo zamlčí skutečnosti, které mohou zmařit koupi převáděných nemovitostí, nebo pokud vyjde najevo, že právní stav převáděných nemovitostí neodpovídá stavu v katastru nemovitostí, b) zájemce bude mít zájem koupi převáděných nemovitostí hradit z prostředků hypotečního úvěru, avšak nedojde k jeho schválení, c) dojde-li k zásahu vyšší moci, d) dojde-li k zahájení insolvenčního nebo exekučního řízení vůči vlastníkovi převáděných nemovitostí, e) dojde-li k úmrtí vlastníka převáděných nemovitostí. Podle čl. III. odst. 5 smlouvy nebude-li v době rezervace uzavřena kupní smlouva z důvodů stojících na straně zprostředkovatele (žalované 1.) nebo na straně vlastníka převáděných nemovitostí (žalované 2.), je zprostředkovatel povinen vrátit zájemci celou jím zaplacenou částku dle tohoto článku smlouvy, a dále je zprostředkovatel povinen zaplatit zájemci náhradu jím vynaložených nákladů v souvislosti s plněním dle této smlouvy, a to nejpozději do tří pracovních dnů ode dne uplynutí doby rezervace. Podle čl. IV. smlouvy závazek rezervovat převáděné nemovitosti podle této smlouvy znamená, že zprostředkovatel nebude převáděné nemovitosti dále nabízet k prodeji a neobstará či nezprostředkuje jejich koupi, resp. prodej jinému zájemci. Podle čl. V. smlouvy byla smlouva vyhotovena ve dvou stejnopisech s platností originálu, kdy každá strana obdržela po jednom vyhotovení.

7. Kupní smlouvou bylo prokázáno, že žalovaná 2. jako prodávající a žalobce a) a právní předchůdkyně žalobce b) jako kupující uzavřeli kupní smlouvu, na základě které se prodávající zavázala odevzdat kupujícím předmět převodu, a to nemovitosti: pozemek , adresa, a umožnit nabýt vlastnické právo k němu do společného jmění manželů kupujících. Kupující se zavázali přijmout předmět převodu do svého vlastnictví – společného jmění manželů a zavázali se uhradit kupní cenu v celkové výši , částka, tak, že I. část kupní ceny ve výši 100.000 Kč již strana kupující straně prodávající uhradila před uzavřením této kupní smlouvy prostřednictvím žalované 1. a II. část kupní ceny ve výši , částka, uhradí strana kupující straně prodávající do advokátní úschovy do tří pracovních dnů od uzavření kupní smlouvy. V článku IV. kupní smlouvy prohlásila žalovaná 2. v odstavci 1, že je výlučným vlastníkem předmětu převodu, že vykonávala své vlastnické právo nepřetržitě od doby, co ho nabyla, a že jí není znám důvod, který by bránil uzavření smlouvy; dle jejího vědomí není předmět převodu zatížen žádnou právní vadou, zejména že na něm neváznou žádné dluhy, nájemní práva, zástavní práva, předkupní práva nebo povinnosti z věcného břemene nebo jiné povinnosti vzniklé užíváním předmětu převodu přede dnem uzavření této smlouvy, s výjimkou zapsaného věcného břemene užívání zřízeného ve prospěch , jméno FO, s tím, že žalovaná 2. se zavázala zajistit výmaz tohoto věcného břemene nejpozději do 2 měsíců od uzavření kupní smlouvy. Dále žalovaná 2. prohlásila, že neexistují žádné jiné smlouvy či dohody, které by ohledně předmětu převodu zakládaly výše uvedená práva, jež dosud nejsou zapsána v katastru nemovitostí, pokud se tam zapisují, a ani nejsou u příslušného katastrálního úřadu ohledně předmětu převodu podány žádné návrhy, o nichž dosud nebylo pravomocně rozhodnuto; nemá ke dni uzavření této smlouvy splatné závazky vůči třetí osobě, které by zakládaly nárok této třetí osoby jako oprávněné, aby příslušný soud vydal usnesení o nařízení výkonu rozhodnutí nebo usnesení o nařízení exekuce proti straně prodávající jako osoby z titulu povinné; uzavřením této kupní smlouvy nedochází ke krácení věřitelů a ani v posledních třech letech neučinila strana prodávající žádné právní jednání, kterým by krátila své věřitele, není v úpadku a není si vědoma, že by proti ní byl podán návrh na zahájení insolvenčního řízení, s předmětem převodu nesouvisí žádné dluhy ve smyslu § 1893 o. z. s tím, že v opačném případě je strana kupující nepřebírá. V odst. 2 téhož článku se smluvní strany dohodly, že pokud se jakákoliv prohlášení či ujištění strany prodávající obsažená v odst. 1 tohoto článku ukážou nebo se stanou nepravdivými, nepřesnými, neúplnými, matoucími, klamavými nebo zavádějícími, bude strana kupující oprávněna vůči straně prodávající požadovat buď slevu z kupní ceny ve výši, v jaké vzniklá škoda dle prokazatelných důkazů nastala, a/nebo uvedení takové skutečnosti do souladu s ujištěními a tvrzeními obsaženými v této smlouvě a/nebo bude strana kupující oprávněna od této smlouvy jednostranně odstoupit. V odst. 3 téhož článku pak strana kupující prohlásila, že si předmět převodu před podpisem této smlouvy řádně prohlédla, že je jí dobře znám jejich faktický i právní stav a kupuje jej ve stavu, v jakém se k dnešnímu dni (ke dni uzavření smlouvy) nachází. Kupní smlouva byla žalovanou 2. podepsána dne , datum, a žalobcem a) a právní předchůdkyní žalobce b) byla podepsána dne , datum, .

8. Soud z dopisu adresovaného žalované 1. a datovaného dnem , datum, zjistil, že žalobce a) prostřednictvím své právní zástupkyně sdělil žalované 1., že tímto odstupuje od rezervační smlouvy, kterou s ní uzavřel jako se zprostředkovatelem, když v nabídce žalované 1. ani při sjednání rezervační smlouvy ze dne , datum, , a ani při prohlídce předmětných nemovitostí žalovaná 1. žalobce a) jako zájemce o koupi nemovitostí žalované 2. neinformovala o tom, že převáděné nemovitosti nemají vlastní zdroj vody, což znemožňuje jejich řádné užívání a je právní vadou věci. Tím žalovaná 1. porušila své povinnosti uložené jí zákonem č. 39/2020 Sb. v § 3 odst. 2 a zejména § 12 téhož zákona. Proto dle § 2002 o. z. ujednání rezervační smlouvy z , datum, v čl. III. 4. písm. a) žalobce a) od rezervační smlouvy odstupuje. Dále žalobce a) vyzval žalovanou 1. k vrácení části kupní ceny ve výši 100.000 Kč dle čl. IV. 5., která byla složena dle čl. III. 3. rezervační smlouvy ve lhůtě do 15 dnů od doručení této výzvy. Podacím lístkem bylo prokázáno, že právní zástupkyně žalobce a) výzvu zaslala doporučeně poštou žalované 1.

9. Dopisem ze dne , datum, adresovaným žalované 2. bylo prokázáno, že žalobce a) a právní předchůdkyně žalobce b) prostřednictvím své právní zástupkyně sdělili žalované 2., že před uzavřením kupní smlouvy ze dne , datum, žalovaná 1. neinformovala o žádných vadách nabízených nemovitostí. Při prohlídce nemovitostí zajištěné žalovanou 1. byl žalobce a) informován pouze o tom, že v obci sice není vodovod, ale vlastník domu bere vodu ze studny na vedlejším pozemku potrubím přiváděným z této studny až do domu. Již po podpisu kupní smlouvy sdělila žalovaná 2. žalobci a), že předmětná studna se nachází na obecním pozemku parcela č. , Anonymizováno, a je v jejím vlastnictví. Dotazem , Anonymizováno, následně žalobce a) zjistil, že žalovaná 2. není vlastníkem ani oprávněným uživatelem této studny, a navíc v suchém období studna vysychá. Tyto skutečnosti, o nichž žalovaná 2. musela vědět, znemožňují řádné užívání nemovitostí a žalobce a) a právní předchůdkyně žalobce b) zamlčení těchto skutečností ze strany žalované 2. a uváděním klamavých ujištění považují za podstatné porušení kupní smlouvy dle § 2002 o. z. a za vadu nemovitostí, proto dle § 2002 o. z., čl. IV.1 (ii), článku IV.2 kupní smlouvy z , datum, od ní žalobce a) a právní předchůdkyně žalobce b) odstupují. Současně byla žalovaná 2. vyzvána, aby vrátila část kupní ceny ve výši 100.000 Kč ve lhůtě do 15 dnů od doručení tohoto dopisu s tím, že žalovaná 1. jako zprostředkovatel porušila svoji informační povinnost dle zákona č. 39/2020 Sb. a dle rezervační smlouvy ze dne , datum, . Podacím lístkem bylo prokázáno, že výzva byla zaslána žalované 2. doporučeně poštou.

10. Fotografie č. l. 86 – 90 zachycují převáděné nemovitosti, přičemž z fotografie č. l. 90 soud zjistil, že mezi pozemkem ve vlastnictví obce, na němž se nachází studna, která je zdrojem pitné vody pro převáděné nemovitosti, a mezi jedním z převáděných pozemků, je plot z pletiva. Místo, kde se studna přibližně nachází, je označeno křížkem. Z letecké mapky č. l. 91 bylo zjištěno, v jakém místě ve vztahu k domu , Anonymizováno, v , adresa, se studna nachází, když její umístění je označeno křížkem a shodli se na něm jak žalobce a), tak i žalovaná 2. (č. l. 95verte). Při porovnání s katastrální mapou č. l. 92 je pak zcela zřejmé, že se studna nachází na pozemku parcela , adresa, , jak soud zjistil z informace o pozemku č. l.

93. Anonymizovaný odstavec12. Výslechem svědkyně , jméno FO, bylo prokázáno, že zná žalobce a), který chtěl koupit nemovitost v , adresa, , což je část obce , adresa, , a proto ji dvakrát telefonicky kontaktoval. Řešilo se to v roce , Anonymizováno, a žalobce a) ji dvakrát navštívil na , Anonymizováno, , kde jí sdělil, že má zájem o tu nemovitost a řešil studnu, která je na pozemku obce , adresa, . , adresa, Žalovanou 2. osobně nezná, nic s ní neřešila, ale trochu znala její maminku. Žalobce a) svědkyni řekl, že studna k nemovitosti, o kterou má zájem, se nachází na pozemku, který je ve vlastnictví obce , adresa, , což do té doby svědkyně netušila. Nevěděla, že studna, ze které berou vodu vlastníci nemovitosti, která patřila , jméno FO, , je na pozemku obce. Žalobce a) se svědkyně ptal, jak by se to dalo při koupi nemovitosti vyřešit a jak tu situaci řešit do budoucna, aby měl vodu. Svědkyně mu sdělila, že si může dát žádost, že by mohl tu část pozemku patřícího obci, kde se studna nachází, koupit. Jinou variantu řešení neprojednávali. Měli domluvenou ještě další osobní schůzku, ale ta už se neuskutečnila a svědkyně neví proč. Vše s žalobcem a) řešila ústně. Později zjistila, že nemovitost má už jiné majitele. Studna na obecním pozemku je asi ve vzdálenosti 50 metrů od domu. Každá nemovitost v obci , adresa, má svou studnu, obecní vodovod zaveden není, to se týká pouze , adresa, , v části obce , adresa, je vodovod provozovaný společností , právnická osoba, . Za poslední , Anonymizováno, se svědkyni nikdy nestalo, že by si někdo v obci přišel stěžovat na nedostatek nebo špatnou kvalitu vody. Nový majitel nemovitosti č. p. , Anonymizováno, svědkyni kvůli studni nekontaktoval, tuto záležitost s ním neřešila.

13. Z výslechu svědka , jméno FO, bylo zjištěno, že zná žalovanou 2. od narození, jsou dobří známí. Svědek bydlí v , Anonymizováno, asi dva kilometry od nemovitosti, která patřila žalované 2. Žalobce a) zná svědek od té doby, co se zajímal o koupi domu v , adresa, , který patřil žalované 2. Protože žalovaná 2. bydlí u , jméno FO, a protože svědek znal její rodiče a znal dobře i ten dům, neboť tam chodíval, tak jej žalovaná 2. pověřila, že když bude mít někdo zájem o koupi domu, tak aby mu dům otevřel a ukázal, což on dělal. Přišlo několik zájemců. Až přišel žalobce a), kterému se tam hodně líbilo, měl o nemovitost zájem a měl zájem se spojit s žalovanou 2. Při prohlídce nemovitostí svědek žalobci a) ukázal podkroví, sklep, všechno možné, a co věděl, to mu odpověděl. Žalobce a) se svědka ptal i na studnu a svědek mu řekl, že studna je za plotem, že to asi není jejich, že z ní berou vodu celý život. Svědek si z té studny také brával vodu, protože v , Anonymizováno, měli problémy s vodou. Svědek řekl žalobci a), že pokud sahá plot, to je jejich a za plotem to už jejich není, takže si to musí zjistit. Řekl však, že za plotem pozemek končí. Svědek se s žalobcem a) setkal takto vícekrát, asi třikrát nebo čtyřikrát. Jedou si tam žalobce a) přivedl i architekta, který mu to tam pochválil a už si dělali plány, co kde bude.Anonymizovaný odstavec15. Z výpovědi svědka , jméno FO, , adresa, bylo soudem zjištěno, že od žalované 2. kupoval dům a žalovaná 1. je realitní kancelář, která ten dům prodávala. Dům č. p. , Anonymizováno, v , adresa, svědek od žalované 2. kupoval v , Anonymizováno, . O nabídce se dozvěděl na internetu, volal na inzerát, pak proběhla prohlídka, při které byl pán z , adresa, , který se zná s žalovanou 2. Nebyl to pán od realitky. Při té prohlídce šli do domu, na zahrádku a ten pán svědkovi řekl, co o tom domě ví. Bavili se i o zdroji vody k nemovitosti. Pán mu řekl, že studna je na obecním pozemku, ukázal mu, kde je. Od té doby, co svědek nemovitost koupil, v ní bydlí a potíže s vodou žádné nejsou, svědek ji pije každý den. Po prohlídce to začali řešit smluvně, svědek jednal s jednatelem žalované 1. , Anonymizováno, , uzavřel nějakou předkupní smlouvu a pak smlouvu kupní. Svědek nejdříve volal na inzerát, a to mluvil s , Anonymizováno, . Pak se sešli na domě s žalovanou 2. a potom jeli uzavřít smlouvy do sídla žalované 1., kde se osobně setkali s , Anonymizováno, a sepsali předkupní smlouvu. Ohledně kupní smlouvy tam jeli potom ještě znovu. Že je studna na obecním pozemku, už svědkovi řekl ten pán z , adresa, a s žalovanou 2. se o tom pak bavili také. Studna je připojena k domu, tak asi k tomu domu patří, protože ji asi někdo musel kopat k tomu domu. To, že studna stojí na obecním pozemku, nikoho neohrožuje a vůbec s tím není žádný problém.

16. Z katastrální mapky č. l. 9 verte soud nečinil žádná významná skutková zjištění. Důkazní návrh výslechem svědka , jméno FO, vzala žalovaná 1. zpět. Soud neprovedl důkazy navržené žalobcem a) účastnickým výslechem žalobce a) a účastnickým výslechem žalované 2., když v souladu s § 131 odst. 1 o. s. ř. může soud výslech účastníků nařídit v případě, že dokazovanou skutečnost nelze prokázat jinak. V projednávané věci soud zjistil skutkový stav zcela nepochybně a v rozsahu potřebném pro rozhodnutí ve věci již z ostatních provedených listinných důkazů a z výslechu svědků, proto by provedení důkazu účastnickým výslechem žalobce a) a žalované 2. bylo nadbytečné a v rozporu s § 131 odst. 1 o. s. ř.

17. Po provedeném řízení dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Žalovaná 1. jako zprostředkovatel a žalovaná 2. jako zájemce a výlučný vlastník nemovitostí (pozemku , adresa, ) uzavřely dne , datum, zprostředkovatelskou smlouvu, na základě které se žalovaná 1. zavázala obstarat pro žalovanou 2. uzavření kupní smlouvy ohledně uvedených nemovitostí s třetí osobou za kupní cenu ve výši , částka, , a to na náklady žalované 1. V čl. IV. této smlouvy si žalovaná1. a žalovaná 2. ujednaly, že dle odst. 1 tohoto článku žalované 1. vzniká nárok na provizi v případě uzavření kupní smlouvy mezi žalovanou 2. a třetí osobou. Provize je podle 2. odstavce téhož článku sjednána ve výši 100.000 Kč a je splatná v hotovosti k rukám žalované 1. nebo na její účet, do pěti kalendářních dnů od data připsání kupní ceny na účet žalované 2. Ve sjednané provizi jsou zahrnuty náklady žalované 1. za inzerci, marketing, vyhotovení kupní smlouvy, advokátní úschovu, návrhy na vklad vlastnického práva, převod energií a vklad do KN. Smlouva byla uzavřena na dobu šesti měsíců s tím, že žalovaná 2. může od této smlouvy odstoupit v případě, že žalovaná 2. nebude vyvíjet činnost směřující k uzavření zprostředkovávané smlouvy, nebo pokud bude postupovat v rozporu s podmínkami stanovenými touto smlouvou. Dne , datum, žalovaná 1. jako zprostředkovatel a žalobce a) jako zájemce uzavřeli smlouvu o rezervaci, ve které žalobce a) prohlásil, že má o koupi nemovitostí (ve vlastnictví žalované 2.) vážný zájem a že žádá o jejich rezervaci. Již před uzavřením této smlouvy žalobce a) provedl prohlídku nemovitostí a měl k dispozici informaci, že zdrojem pitné vody k nemovitostem je studna, která se nachází na pozemku ve vlastnictví obce. V článku I. odst. 2 smlouvy o rezervaci žalovaná 1. prohlásila, že na nemovitostech nevázne žádné omezení vlastnického práva zapsané v katastru nemovitostí a žádné jiné omezení, které není zapsáno v katastru nemovitostí, například nájemní, pachtovní, zástavní smlouva aj., vyjma věcného břemene užívání ze dne , datum, ve prospěch již zesnulé , jméno FO, . V čl. II. odst. 1 smlouvy o rezervaci žalobce a) prohlásil, že si převáděné nemovitosti prohlédl a že je mu znám stav převáděných nemovitostí z této osobní prohlídky. V odst. 2 téhož článku se žalovaná 1. zavázala poskytnout žalobci a) veškeré informace související s převáděnými nemovitostmi či zajistit jejich poskytnutí ze strany vlastníka převáděných nemovitostí, které si žalobce a) před uzavřením kupní smlouvy vyžádá, a poskytnout mu veškerou potřebnou součinnost. V čl. III. odst. 1 smlouvy se žalobce a) na potvrzení vážnosti svého úmyslu převáděné nemovitosti koupit a uzavřít kupní smlouvu na koupi převáděných nemovitostí zavázal složit do tří pracovních dnů od data podpisu smlouvy částku 100.000 Kč na účet žalované 1. Tím se stal výhradním a jediným kupujícím převáděných nemovitostí na dobu tří měsíců počínaje datem připsání částky 100.000 Kč na účet žalované 1. Podle odst. 2 téhož článku po připsání částky na účet dle tohoto článku smlouvy žalovaná 1. není oprávněna po dobu rezervace zprostředkovat koupi jinému zájemci a je povinna zahájit jednání a přípravy smluvních dokumentů vedoucích ke koupi převáděných nemovitostí žalobcem a) a k uzavření kupní smlouvy v rámci doby rezervace. Podle odst. 3 stejného článku bude-li uzavřena kupní smlouva, je složená částka ve výši 100.000 Kč považována jako úhrada části kupní ceny, která činí , částka, včetně provize žalované 1. a právního servisu. V čl. III. odst. 4 smlouvy o rezervaci bylo ujednáno, že žalobce a) má právo na odstoupení od této smlouvy a vrácení celé jím zaplacené částky od žalované 1. mimo jiné v případě, že žalovaná 1. poruší některou svou povinnost podle této smlouvy nebo zamlčí skutečnosti, které mohou zmařit koupi převáděných nemovitostí, nebo pokud vyjde najevo, že právní stav převáděných nemovitostí neodpovídá stavu v katastru nemovitostí. V čl. III. odst. 5 smlouvy o rezervaci si pak žalovaná 1. a žalobce a) ujednali, že nebude-li v době rezervace uzavřena kupní smlouva z důvodů stojících na straně žalované 1. nebo na straně vlastníka převáděných nemovitostí (žalované 2.), je žalovaná 1. povinna vrátit žalobci a) celou jím zaplacenou částku dle tohoto článku smlouvy, a to nejpozději do tří pracovních dnů ode dne uplynutí doby rezervace. Podle čl. IV. smlouvy závazek rezervovat převáděné nemovitosti podle této smlouvy znamená, že žalovaná 1. nebude převáděné nemovitosti dále nabízet k prodeji a neobstará či nezprostředkuje jejich koupi, resp. prodej jinému zájemci. Žalobce a) po uzavření smlouvy o rezervaci uhradil částku 100.000 Kč na účet žalované 1. Následně byla dne , datum, uzavřena kupní smlouva mezi žalovanou 2. jako prodávající a žalobcem a) a právní předchůdkyní žalobce b) jako kupujícími (prodávající podepsala smlouvu dne , datum, a kupující smlouvu podepsali dne , datum, ), v níž se žalovaná 2. zavázala odevzdat žalobci a) a právní předchůdkyni žalobce b) předmět převodu (nemovitosti) a umožnit nabýt vlastnické právo k nim do společného jmění manželů kupujících. Žalobce a) a právní předchůdkyně žalobce b) se zavázali přijmout předmět převodu do svého vlastnictví – společného jmění manželů a zavázali se uhradit kupní cenu v celkové výši , částka, tak, že I. část kupní ceny ve výši 100.000 Kč již strana uhradili před uzavřením této kupní smlouvy prostřednictvím žalované 1. a II. část kupní ceny ve výši , částka, měli uhradit do advokátní úschovy do tří pracovních dnů od uzavření kupní smlouvy. V článku IV. kupní smlouvy prohlásila žalovaná 2. v odstavci 1, že je výlučným vlastníkem předmětu převodu, že vykonávala své vlastnické právo nepřetržitě od doby, co ho nabyla, a že jí není znám důvod, který by bránil uzavření smlouvy; dle jejího vědomí není předmět převodu zatížen žádnou právní vadou, zejména že na něm neváznou žádné dluhy, nájemní práva, zástavní práva, předkupní práva nebo povinnosti z věcného břemene nebo jiné povinnosti vzniklé užíváním předmětu převodu přede dnem uzavření této smlouvy, s výjimkou zapsaného věcného břemene užívání zřízeného ve prospěch , jméno FO, s tím, že žalovaná 2. se zavázala zajistit výmaz tohoto věcného břemene nejpozději do 2 měsíců od uzavření kupní smlouvy. V odst. 2 článku IV. kupní smlouvy se smluvní strany dohodly, že pokud se jakákoliv prohlášení či ujištění strany prodávající obsažená v odst. 1 tohoto článku ukážou nebo se stanou nepravdivými, nepřesnými, neúplnými, matoucími, klamavými nebo zavádějícími, bude strana kupující oprávněna vůči straně prodávající požadovat buď slevu z kupní ceny ve výši, v jaké vzniklá škoda dle prokazatelných důkazů nastala, a/nebo uvedení takové skutečnosti do souladu s ujištěními a tvrzeními obsaženými v této smlouvě a/nebo bude strana kupující oprávněna od této smlouvy jednostranně odstoupit. V odst. 3 téhož článku pak strana kupující prohlásila, že si předmět převodu před podpisem této smlouvy řádně prohlédla, že je jí dobře znám jejich faktický i právní stav a kupuje jej ve stavu, v jakém se k dnešnímu dni (ke dni uzavření smlouvy) nachází. Doporučeným dopisem ze dne , datum, žalobce a) prostřednictvím své právní zástupkyně sdělil žalované 1., že tímto odstupuje od rezervační smlouvy, kterou s ní uzavřel jako se zprostředkovatelem, což odůvodnil tím, že v nabídce žalované 1. ani při sjednání rezervační smlouvy ze dne , datum, , a ani při prohlídce předmětných nemovitostí žalovaná 1. žalobce a) jako zájemce o koupi nemovitostí žalované 2. neinformovala o tom, že převáděné nemovitosti nemají vlastní zdroj vody, což znemožňuje jejich řádné užívání a je právní vadou věci. Tím žalovaná 1. podle názoru žalobce a) porušila své povinnosti uložené jí zákonem č. 39/2020 Sb. v § 3 odst. 2 a zejména § 12 téhož zákona. Žalobce a) rovněž vyzval žalovanou 1. k vrácení části kupní ceny ve výši 100.000 Kč dle čl. IV. 5., která byla složena dle čl. III. 3. rezervační smlouvy. Dalším doporučeným dopisem, rovněž ze dne , datum, , žalobce a) a právní předchůdkyně žalobce b) prostřednictvím své právní zástupkyně sdělili žalované 2., že dle § 2002 o. z., čl. IV.1 (ii), článku IV.2 kupní smlouvy z , datum, od této kupní smlouvy odstupují, což odůvodnili tím, že před uzavřením kupní smlouvy ze dne , datum, žalovaná 1. neinformovala o žádných vadách nabízených nemovitostí a že při prohlídce nemovitostí zajištěné žalovanou 1. byl žalobce a) informován pouze o tom, že v obci sice není vodovod, ale vlastník domu bere vodu ze studny na vedlejším pozemku potrubím přiváděným z této studny až do domu, že již po podpisu kupní smlouvy sdělila žalovaná 2. žalobci a), že předmětná studna se nachází na obecním pozemku parcela č. , Anonymizováno, a je v jejím vlastnictví, že dotazem u , Anonymizováno, následně žalobce a) zjistil, že žalovaná 2. není vlastníkem ani oprávněným uživatelem této studny, a navíc v suchém období studna vysychá. Tyto skutečnosti, o nichž žalovaná 2. musela vědět, dle názoru žalobce a) a právní předchůdkyně žalobce b) znemožňují řádné užívání nemovitostí a tito zamlčení těchto skutečností ze strany žalované 2. a uvádění klamavých ujištění považují za podstatné porušení kupní smlouvy dle § 2002 o. z. a za vadu nemovitostí, současně žalovanou 2. vyzvali, aby vrátila část kupní ceny ve výši 100.000 Kč ve lhůtě do 15 dnů od doručení tohoto dopisu s tím, že žalovaná 1. jako zprostředkovatel porušila svoji informační povinnost dle zákona č. 39/2020 Sb. a dle rezervační smlouvy ze dne , datum, . Žalovaná 1. si částku 100.000 Kč ponechala. Žalovaná 2. neobdržela žádné peněžité plnění v souvislosti se shora uvedenými uzavřenými smlouvami.

18. Podle § 2002 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“) poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.

19. Podle § 2079 odst. 1 o. z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

20. Podle § 2445 odst. 1 o. z. se smlouvou o zprostředkování zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

21. Podle § 2446 odst. 1 o. z. sdělí zprostředkovatel zájemci bez zbytečného odkladu vše, co má význam pro jeho rozhodování o uzavření zprostředkovávané smlouvy. Podle odstavce 2 zájemce sdělí zprostředkovateli vše, co pro něho má rozhodný význam pro uzavření této smlouvy.

22. Podle § 2448 o. z. bylo-li ujednáno, že zprostředkovateli vznikne právo na provizi, až třetí osoba splní povinnost ze zprostředkované smlouvy, zaplatí zájemce provizi i tehdy, oddálilo-li se, či zmařilo-li se splnění této povinnosti z důvodů, za něž zájemce odpovídá. Má-li být výše provize určena podle rozsahu plnění třetí osoby, započte se do základu i plnění neuskutečněné z důvodů, za něž odpovídá zájemce.

23. Podle § 1746 odst. 1 o. z. se zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv. Podle odst. 2 strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

24. Podle § 3 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZRZ“), realitní zprostředkování zahrnuje vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem. Podle druhého odstavce téhož ustanovení realitní zprostředkování zahrnuje zpravidla a) poskytnutí inzertní služby, b) posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny, c) zpracování marketingu nemovité věci, d) zajištění prohlídky nemovité věci, e) obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí, f) zprostředkování poskytnutí právních služeb, g) zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.

25. Podle § 12 odst. 1 ZRZ je realitní zprostředkovatel povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět. Podle čtvrtého odstavce téhož ustanovení nepředá-li realitní zprostředkovatel zájemci informace podle odstavců 1 a 3 nejpozději při uzavření smlouvy o realitním zprostředkování nebo informace podle odstavce 2 nejpozději do 14 dnů ode dne, kdy je konkrétní předmět převodu, nebo předmět užívání nebo požívání zájemci a realitnímu zprostředkovateli znám, může zájemce od smlouvy o realitním zprostředkování odstoupit.

26. Po provedeném dokazování dospěl soud k závěru, že žalobu je nutno zamítnout. Žalobce a) s žalovanou 1. uzavřeli dne , datum, smlouvu o rezervaci a následně žalobce a) a právní předchůdkyně žalobce b) dne , datum, uzavřeli s žalovanou 2. kupní smlouvu k nemovitostem. Žalobce a) a právní předchůdkyně žalobce b) dopisy ze dne , datum, informovali žalovanou 1. a žalovanou 2., že od shora uvedených smluv odstupují a jako důvod tohoto odstoupení uvedli porušení informační povinnosti žalovanou 1. a žalovanou 2. v tom, že jim bylo zamlčeno, že převáděné nemovitosti nemají vlastní zdroj vody, což znemožňuje jejich řádné užívání a je právní vadou věci, když zdrojem pitné vody k nemovitostem je studna, která se nachází na pozemku ve vlastnictví obce. V řízení tak bylo podstatné zjistit, zda žalovaná 1. ve vztahu k žalobci a) řádně a včas splnila svou informační povinnost, k níž se zavázala v čl. II. odst. 2 smlouvy o rezervaci, a kterou jí ukládá rovněž zákon v § 12 odst. 1 ZRZ a § 2446 odst. 1 o. z.

27. Z provedených důkazů, a to i z důkazů označených stranou žalující, bylo zjištěno, že žalobce a) měl informaci o tom, že zdrojem pitné vody k nemovitostem je studna, která se nachází na pozemku ve vlastnictví obce, a to ještě před uzavřením smlouvy o rezervaci. Vyplývá to jednoznačně zejména z výpovědí svědků , jméno FO, , , jméno FO, i , jméno FO, . , jméno FO, studnu ukázal žalobci a) již při jeho první prohlídce nemovitostí s tím, že studna je na pozemku, který nepatří žalované 2. , jméno FO, otázku umístění studny na obecním pozemku s žalobcem a) řešila již v době, kdy žalobce a) projevil o koupi nemovitostí zájem, nikoliv až poté, co koupě proběhla. , jméno FO, potvrdil, že při prohlídce nemovitostí mu za přítomnosti žalobce a) , jméno FO, ukázal, kde se studna nachází a svědek , jméno FO, pohledem do katastrální mapy zjistil, že se jedná o obecní pozemek, což bylo rovněž v době, kdy měl žalobce a) o koupi nemovitostí zájem, nikoliv až poté, co nemovitosti koupil. Je zcela nerozhodné, zda si svědek , jméno FO, při prohlídce nemovitostí všimnul plotu mezi pozemkem obce a pozemkem žalované 2., když z předložené fotodokumentace je patrné, že mezi pozemky plot byl. Žádný z provedených důkazů nesvědčí skutkové verzi žalobce a), že se o zdroji vody ze studny na obecním pozemku dozvěděl až po uzavření kupní smlouvy. Průběh kontraktace naopak nasvědčuje skutkové verzi žalovaných, když žalobce a) v čl. II. smlouvy o rezervaci podpisem této smlouvy potvrdil, že si převáděné nemovitosti prohlédl a že je mu znám stav převáděných nemovitostí. Pokud žalobce a) při jednání soudu dne , datum, (č. l. 72v) namítal, že verze smlouvy o rezervaci předložená žalovanou 1. a verze smlouvy předložená žalobcem a) nejsou totožné, když ve verzi žalobce a) chybí článek II., tak k tomu soud konstatuje, že o obsahu smlouvy o rezervaci nemá žádné pochybnosti, když její obsah je v celém znění založen ve spise na č. l. 46 – 48 (a soud z něj učinil skutková zjištění, jak je uvedeno shora v odstavci 6.). Z kopie předložené žalobcem a) (č. l. 4verte – 5verte) je zřejmé, že se jedná o zvětšenou kopii původního dokumentu, na které část textu chybí právě z důvodu zvětšení. Na první straně dole je vidět označení článku římská II., na druhé straně viditelně chybí část textu na horní i dolní části stránky, text pak pokračuje článkem III., je tedy zřejmé, že část textu článku II. v kopii chybí. Podpisy na poslední straně smlouvy nemusí být zcela totožné, když dle článku V. smlouvy byla smlouva vyhotovena ve dvou stejnopisech a žalobce a) a žalovaná 1. pořizovali kopii každý ze svého stejnopisu. Nadto žalobce a) sám předložil verzi návrhu smlouvy o rezervaci (č. l. 81 – 82), která je obsahově zcela totožná (včetně celého článku II.) se smlouvou o rezervaci založenou ve spise na č. l. 46 – 48, kromě chyby v označení čísla popisného převáděného rodinného domu v čl. I. návrhu smlouvy, proto tato verze návrhu smlouvy ze dne , datum, nebyla žalobcem a) jako zájemcem podepsána. Žalobce a) spolu s právní předchůdkyní žalobce b) následně dne , datum, uzavřeli s žalovanou 2. kupní smlouvu a učinili tak zcela nepochybně již s vědomím, že zdrojem pitné vody k nemovitostem je studna nacházející se na pozemku obce. Odstoupit od uzavřených smluv se pak pokusili až v dopisech datovaných dnem , datum, , tedy nikoliv bez zbytečného odkladu. V dopisu adresovaném žalované 2. ze dne , datum, žalobce a) a právní předchůdkyně žalobce b) mj. uvedli, že žalobce a) až po podpisu kupní smlouvy od , Anonymizováno, zjistil, že žalovaná 2. není vlastníkem ani oprávněným uživatelem studny a že navíc studna v suchém období vysychá, obojí však bylo výpovědí svědkyně , jméno FO, , , adresa, , vyvráceno (viz odstavec 12. shora).

28. Pokud žalobci v závěrečném návrhu namítali, že žalovaná nesplnila informační povinnost proto, že první prohlídku nemovitostí zajistila ze své iniciativy žalovaná 2., tak k tomu soud poznamenává, že je nerozhodné, zda žalovaná 1. svou informační povinnost splnila sama osobně (prostřednictvím svého jediného jednatele) či zda tak učinila prostřednictvím třetí osoby, kterou k tomu pověřila. Podstatné je, že informaci o umístění studny žalobce a) od počátku svého zájmu o nemovitosti měl a bylo na něm, jak s ní naloží, sám dokonce (ještě před koupí nemovitostí) kontaktoval za tímto účelem , Anonymizováno, , která mu výslovně sdělila, že s řešením i neřešením situace ohledně legalizace odběru vody ze studny žádný problém není. Žalovaná 2. uvedla, že vlastníci nemovitostí vodu odebírali stejným způsobem dlouhá desetiletí a novému vlastníkovi nemovitostí, svědkovi , jméno FO, , odběr pitné vody ze studny na obecním pozemku žádné problémy nečiní. Nezbývá než přisvědčit názoru žalované 2., že žalobce a) a právní předchůdkyně žalobce b) až po uzavření kupní smlouvy ze dne , datum, ztratili o nemovitosti zájem, aniž by k tomu zavdala příčinu žalovaná 1. či žalovaná 2., a jimi tvrzené porušení informační povinnosti žalovanými bylo pro odstoupení od uzavřených smluv pouze záminkou.

29. Žalovaná 2. žádné peněžité plnění v souvislosti s kupní smlouvou uzavřenou dne , datum, ani s jakoukoliv jinou smlouvou od žalobce a) či od právní předchůdkyně žalobce b) nepřijala, nárok uplatněný žalobou na vrácení částky 100.000 Kč je tak vůči ní zcela nedůvodný. Žalobce a) částku 100.000 Kč uhradil žalované 1. na základě čl. III. odst. 1. smlouvy o rezervaci, ujednaného v souladu s § 2445 odst. 1 o. z. Žalovaná 1. pak svůj závazek z této smlouvy rezervovat pro žalobce a) nemovitosti, ujednaný v čl. I. odst. 1. a čl. IV. smlouvy, bezezbytku splnila a svou informační povinnost dle čl. II. odst. 2 smlouvy o rezervaci, dle § 12 odst. 1 ZRZ a dle § 2446 odst. 1 o. z. neporušila. Žalobce a) nepochybně měl informaci o tom, že zdrojem pitné vody k nemovitostem je studna na obecním pozemku, a to již před uzavřením smlouvy o rezervaci s žalovanou 1. Žalobce a) tak nebyl oprávněn od rezervační smlouvy dopisem ze dne , datum, odstoupit, neboť k tomu nebyly splněny podmínky ujednané v čl. III. odst. 4. rezervační smlouvy, ani podmínky zákonné (§ 2002 odst. 1 o. z.), odstoupení od smlouvy je proto neplatné. S ohledem na to žalovaná 1. není povinna žalobci a) přijaté plnění ve výši 100.000 Kč vrátit a soudu tedy nezbylo než rozhodnout tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

30. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované 1. a shodně též žalované 2., jež byly v řízení zcela úspěšné, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 1.500 Kč pro každou z nich. Tyto náklady sestávají z nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. (za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb.), dle kterého účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem a nedoložil výši hotových výdajů, náleží dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky částka 300 Kč za každý ze tří úkonů (písemné vyjádření k žalobě, účast při jednáních soudu dne , datum, a dne , datum, ) a dále dvojnásobná částka (600 Kč) za účast při jednání soudu dne , datum, , neboť jeho délka trvání překračovala dvě hodiny. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř., když neshledal důvody pro její prodloužení, a žalobcům uložil, aby náklady řízení žalované 1. i žalované 2. uhradili společně a nerozdílně, neboť na jejich straně jde o nerozlučné společenství.