9 C 105/2021

Plný text

Okresní soud v Šumperku rozhodl samosoudkyní JUDr. Adélou Sedláčkovou, LL.M., ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o: vyklizení nemovitosti

I. Žalovaný je povinen vyklidit a vyklizenou předat žalobkyni stavbu, rodinný dům, na adrese [adresa žalovaného], jak je zapsáno na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro [územní celek], [stát. instituce], do patnácti dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení k rukám jejího zástupce, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku ve výši 21 549,56 Kč.

1. Žalobou doručenou soudu dne [datum] se žalobkyně po žalovaném domáhala vyklizení rodinného domu na adrese [adresa žalovaného], ve vlastnictví žalobkyně, který žalovaný užíval na základě nájemní smlouvy uzavřené s žalobkyní dne [datum]. Žalovaný byl podle nájemní smlouvy povinen hradit měsíční nájemné ve výši 10 000 Kč předem nejpozději do pátého dne příslušného měsíce. Ke dni [datum] žalovaný žalobkyni dlužil nájemné ve výši 62 276 Kč. Z toho důvodu žalobkyně dopisem z [datum] nájemní smlouvu z [datum] vypověděla, a to bez výpovědní doby. Žalovaný předmět nájmu nevyklidil ani neodevzdal, přestože byl k tomu vyzván předžalobní upomínkou ze [datum].

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasí. Ve svém vyjádření uvedl, že smlouva označená jako nájemní, uzavřená [datum], nájemní smlouvu pouze simuluje. Skutečná dohoda stran spočívala v tom, že žalobkyně, která k žádosti žalovaného zakoupila projednávané nemovitosti za 750 000 Kč, ponechá žalovaného užívat výše uvedené nemovitosti s tím, že žalovaný po dobu jejich užívání bude žalobkyni splácet splátkami po 10 000 Kč měsíčně kupní cenu nemovitostí do výše 1 150 000 Kč a poté žalobkyně na žalovaného převede bezplatně vlastnictví k uvedeným nemovitostem. Vzhledem k tomu, že mezi žalobkyní a žalovaným neexistoval nájemní vztah, výpověď z nájmu z [datum] je neplatným neúčinným právním jednáním.

3. Z listiny označené jako informace o pozemku soud zjistil, že žalobkyně je evidovaná jako vlastník pozemku parcelní číslo stavební [anonymizováno], na němž stojí [anonymizováno] a pozemku parcelní číslo stavební [anonymizováno], na němž stojí stavba [adresa]. Vše zapsáno na [list vlastnictví] pro [územní celek], [katastrální uzemí].

4. Ze smlouvy o nájmu nemovitosti soud zjistil, že byla podepsána žalobkyní a [celé jméno svědka] jako pronajímateli a žalovaným jakou nájemcem. Předmětem smlouvy je bytový prostor o velikosti [anonymizováno] v nemovitosti na adrese [adresa žalovaného], příslušenství a [anonymizováno] Smlouva byla uzavřena od [datum] na dobu neurčitou za nájemné 10 000 Kč měsíčně. Ve smlouvě je dále uvedeno, že pronajímatel je seznámen s úhradou nájemného prostřednictvím okresní správy sociálního zabezpečení formou příspěvku na bydlení. Smlouva je datována dnem [datum].

5. Z dopisu ze [datum] soud zjistil, že zástupkyně žalovaného žalobkyni sdělila, že výpověď nájemní smlouvy z [datum], datovaná dnem [datum], je neplatná z důvodu uvedeného v § 2283 občanského zákoníku. Výpověď je také v rozporu s dohodou, která byla mezi paní [celé jméno žalobkyně] a panem [celé jméno žalovaného] uzavřena při nabytí nemovitostí v [katastrální uzemí].

6. Z výpisu z účtu u [právnická osoba] vedeného na jméno [celé jméno žalobkyně] soud zjistil, že ve dnech [datum], [datum], [datum], [datum] jsou evidovány vklady hotovosti s označením [celé jméno žalovaného] nájemné ve výši 7.500 Kč, v jednom případě 7.900 Kč.

7. Z účastnické výpovědi žalobkyně soud zjistil, že to byl žalovaný, kdo žalobkyni informoval o možnosti koupit projednávané nemovitosti od pana [celé jméno svědka] za dobrou cenu. Žalobkyně žalovanému nikdy neslíbila, že mu dům prodá. Žalovaný se dle nájemní smlouvy zavázal platit 10 000 Kč měsíčně. Dokud za něj platil úřad práce, platby chodily řádně, ale poté, co se z domu odstěhovala paní [příjmení] s rodinou, se příspěvek na bydlení snížil a žalovaný přestal řádně platit. Žalobkyně žalovanému pro účely úřadu práce podepisovala, že platí nájemné, i když to nebyla pravda; následně sociální úřad informovala o tom, že pan žalovaný řádně neplatí. Hlavním důvodem pro podání výpovědi bylo, že žalovaný neplatil nájem. Žalovaný žalobkyni vyhrožoval, že dům získá pro sebe, že na to má svědky. Žalovaný byl u toho, když žalobkyně podepisovala kupní smlouvu s panem [celé jméno svědka] i u předání domu. Žalobkyně měla k žalovanému důvěru, protože jí občas s něčím pomohl.

8. Z účastnické výpovědi žalovaného soud zjistil, že žalovaný žalobkyni doporučil koupi projednávaných nemovitostí za výhodnou cenu a souhlasil s tím, že bude platit 10 000 Kč měsíčně. Uvedená částka podle žalovaného měla být splátkou kupní ceny projednávaných nemovitostí až do částky 1 150 000 Kč. Uvedené bylo domluveno za přítomnosti pana [celé jméno svědka], paní [příjmení] a bratra žalobkyně. Žalovaný potvrdil, že už asi 6 měsíců žalobkyni nic neposílá, i to, že částku 10 000 Kč hradil z příspěvku na bydlení. Žalovaný je ochoten se odstěhovat, ale chce, aby mu žalobkyně uhradila, o co dům opravami zhodnotil.

9. Ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] soud zjistil, že s žalobkyní uzavřel kupní smlouvu, jejímž předmětem jsou projednávané nemovitosti a neví nic o tom, že by žalobkyně kupovala dům pro žalovaného.

10. Ze svědecké výpovědi [celé jméno svědka] soud zjistil, že je bratrem žalobkyně a byl chvíli spoluvlastníkem domu v [obec], o kterém se jedná, ale neví na jak dlouho a proč. Za koupi domu nic neplatil, k nájemní smlouvě s panem [celé jméno žalovaného] si nic nepamatuje.

11. Ze svědecké výpovědi [celé jméno svědka] soud zjistil, že je bratrem žalobkyně; od žalobkyně ví, že v domě žalobkyně bydlí pan [celé jméno žalovaného], a že žalobkyně panu [celé jméno žalovaného] potvrzovala, že platí nájem, i když neplatil, aby dostal dávky. Neví o tom, že by žalobkyně žalovanému slibovala, že mu dům prodá.

12. Z dopisu z [datum] soud zjistil, že žalobkyně žalovaného upozornila, že po snížení příspěvku na bydlení od [anonymizováno] [rok] na 6.640 Kč neplatí řádně nájemné, a že se má u žalobkyně informovat o přesné výši dluhu.

13. Z listiny označené jako„ Výpověď z nájmu – výzva k zaplacení – předžalobní upomínka“ s datem [datum] soud zjistil, že žalobkyně prostřednictvím svého zástupce žalovanému vypověděla nájemní smlouvu z [datum] bez výpovědní doby, neboť zvlášť závažným způsobem porušil povinnost vyplývající z nájmu, a to hradit nájemné, neboť je v prodlení s platbou za 10 měsíců v celkové výši 62 276 Kč. Žalobkyně žalovaného upozornila, že nájem skončí doručením výpovědi a vyzvala ho k vyklizení do jednoho měsíce od skončení nájmu. Žalovaný byl upozorněn na možnost podat návrh k soudu k přezkoumání oprávněnosti výpovědi do dvou měsíců. Z přiložené dodejky je patrné, že listina byla předána žalovanému [datum].

14. Z předžalobní upomínky s datem [datum] soud zjistil, že žalobkyně prostřednictvím svého zástupce žalovaného vyzvala k vyklizení rodinného domu na adrese [adresa žalovaného] do [datum] z důvodu ukončení nájemního vztahu výpovědí pro neplacení nájemného. Z přiložené dodejky je zřejmé, že zásilka byla dodána [datum].

15. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Žalobkyně je evidována jako vlastník nemovitostí – pozemku parcelní číslo stavební [anonymizováno], na němž stojí stavba rodinného domu [adresa] a pozemku parcelní číslo stavební [anonymizováno], na němž stojí [anonymizováno]; vše v obci [obec], [katastrální uzemí]. Bytový prostor o velikosti [anonymizováno] v domě [adresa], příslušenství a [anonymizováno] žalovaná a tehdejší spoluvlastník označených nemovitostí [celé jméno svědka] přenechali žalovanému k užívání na základě nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] s účinností od [datum] na dobu neurčitou za nájemné 10 000 Kč měsíčně. Jelikož žalovaný nájemné neplatil řádně, žalobkyně jej dopisem z [datum] upozornila na skutečnost, že neplatí nájemné ve sjednané výši. Vzhledem k tomu, že žalovaný nesjednal nápravu, zaslala mu žalobkyně dne [datum] výpověď nájemní smlouvy z [datum]. Protože v této výpovědi žalovaný nebyl poučen o právu požádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, žalobkyně se rozhodla k této nepřihlížet. K [datum] žalovaný žalobkyni na nájemném dlužil 62 276 Kč. Z důvodu přetrvávajícího prodlení s placením nájemného žalobkyně žalovanému zaslala výpověď nájemní smlouvy, která byla žalovanému doručena [datum], s řádným poučením o možnosti podat návrh k soudu k přezkoumání oprávněnosti výpovědi.

16. Podle ust. § 2291 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“, poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Podle odst. 2 cit. ustanovení nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců... Podle odst. 3 cit. ustanovení neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

17. Podle ustanovení § 2292 o. z., nájemce odevzdá pronajímateli byt v den, kdy nájem končí.

18. Podle ust. § 1040 odst. 1 občanského zákoníku, kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

19. Podle ustanovení § 1785 občanského zákoníku smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně 1 strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. Podle komentáře [příjmení] online k uvedenému ustanovení platí, že zákon stanoví v některých případech zvláštní požadavky na budoucí smlouvu k ochraně jednající osoby, k ochraně věřitelů či zajištění veřejné kontroly. Jestliže má být ze smlouvy o smlouvě budoucí zavázán subjekt k uzavření budoucí smlouvy měly by být tyto požadavky splněny i ve vztahu ke smlouvě o smlouvě budoucí. Pokud tedy vyžadujeme z těchto důvodů písemnou formu pro smlouvy, jimiž se zřizují věcná práva k nemovitostem, měla by být tato forma dodržena i v případě smlouvy o smlouvě budoucí.

20. V řízení bylo prokázáno, že mezi žalobkyní a [celé jméno svědka] jako pronajímateli a spoluvlastníky domu na adrese [obec a číslo] a žalovaným jako nájemcem byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl bytový prostor [anonymizováno] v nemovitosti na adrese [obec] [částka s příslušenstvím] a [anonymizováno] na dobu neurčitou za nájemné 10 000 Kč měsíčně. Žalobkyně se následně stala výlučným vlastníkem nemovitosti. Od [anonymizováno] 2020 žalovaný žalobkyni neplatil řádně nájemné, takže k [datum] žalobkyni dlužil částku 62 276 Kč. Vzhledem k tomu, že žalovaný byl v prodlení s placením nájemného po dobu více než tří měsíců, žalobkyně žalovanému vypověděla nájemní smlouvu a nájemní vztah skončil doručením výpovědi žalovanému k [datum]. Žalovaný nadále užívá označené nemovitosti žalobkyně bez právního důvodu. Soud proto žalobě vyhověl a uložil žalovanému vyklidit a vyklizený předat žalobkyni rodinný dům [adresa] a výše označenou [anonymizováno] ve lhůtě stanovené v ust. § 160 odst. 1, věta první o. s. ř. V řízení nebylo prokázáno, že by žalobkyně s žalovaným uzavřela smlouvu o smlouvě budoucí, dle které by se zavázala převést na žalovaného vlastnické právo k výše označeným nemovitostem, ani že by se žalobkyně zavázala přenechat žalovanému označené nemovitosti k užívání bezplatně.

21. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 21 549,56 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč sestávající z částky 1 500 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 750 Kč za jednoduchou výzvu k plnění dle § 11 odst. 2 písm. h) a. t., z částky 1 500 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 1 500 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky 3 000 Kč (2 x 1 500 Kč) za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum], z částky 1 500 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum] a z částky 750 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum] včetně osmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši 777,32 Kč, a to v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 388,66 Kč za 26 ujetých km v částce 188,66 Kč (27,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. při průměrné spotřebě 10,5 l [číslo] km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 589/2020 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce 200 Kč podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 388,66 Kč za 26 ujetých km v částce 188,66 Kč (27,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 375/2021 Sb. při průměrné spotřebě 10,5 l [číslo] km a 4,40 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 375/2021 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce 200 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 13 677,32 Kč ve výši 2 872,24 Kč. Soud žalobkyni nepřiznal náhradu nákladů za čtyři další porady s klientem přesahující jednu hodinu, když žalobkyně neprokázala, že k těmto došlo a nadto se z obsahu spisu podává, že takovéto výdaje by byly neúčelné.