9 C 235/2021

Plný text

Okresní soud v Šumperku rozhodl samosoudkyní JUDr. Adélou Sedláčkovou, LL.M. ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem údaje o zástupci pro: vyklizení

I. Žalovaný je povinen vyklidit a vyklizenou odevzdat žalobkyni bytovou jednotku číslo [rok] v bytovém domě [adresa] na pozemku p. [číslo] v [obec], zapsanou na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí] [anonymizována dvě slova] u [stát. instituce], [stát. instituce], a to do 15 dnů ode dne nabytí právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni náklady řízení částkou 20 402,60 Kč do patnácti dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Podanou žalobou se žalobkyně po žalovaném domáhá vyklizení a odevzdání bytové jednotky [anonymizováno] [rok] v bytovém domě [adresa] na parcele [číslo] v [obec] (dále jen byt). Žalobkyně je vlastníkem bytu, žalovaný byt užíval na základě nájemní smlouvy z [datum] ve znění dodatku [číslo]. Žalovaný byl povinen dle uvedené nájemní smlouvy hradit nájemné ve výši 6.500 Kč měsíčně a měsíční náklady vůči [anonymizována dvě slova] družstvu [obec] částkou 4.399 Kč. Nájemné ani platby vůči [anonymizováno] [obec] žalovaný neplatil řádně a včas. Žalobkyně proto nájemní smlouvu z důvodu prodlení s úhradou více než tří nájmů dopisem z [datum] vypověděla a žalovaného vyzvala k vyklizení. Výzvy žalobkyně vůči žalovanému k vyklizení bytu a k úhradě za užívání bytu probíhaly také telefonicky. Žalovaný si dopis obsahující výpověď z nájmu převzal dne [datum] a oprávněnost výpovědi nikterak nerozporoval. K úhradě svých závazků byl žalovaný vyzván také výzvou z [datum]. Dne [datum] zaslala žalobkyně žalovanému druhou výzvu k vyklizení a doplacení dlužného nájemného a opětovně vypověděla nájem bytu. Pokud žalovaný tvrdí, že jeho matce mělo být koncem roku [rok] žalobkyní telefonicky sděleno, že není třeba uzavírat další nájemní smlouvu, a že žalovaný má pouze pokračovat v hrazení nájemného ve výši 6 500 Kč, toto tvrzení se nezakládá na pravdě a je v rozporu s postupem žalobkyně, která naopak usilovala o vyklizení žalovaného. K soudnímu jednání o vyklizení žalobkyně nepřistoupila dříve s ohledem na pandemii nemoci Covid-19. Žalobkyně tvrdí, že žalovaný nemohl být po dobu [anonymizováno] let v dobré víře, že má s žalobkyní řádně uzavřenu nájemní smlouvu, když nájemní smlouva byla vypovězena z důvodu nehrazení nájemného. Pokud jde o placení nájemného, žalovaný byl v prodlení s úhradou svých závazků vůči žalobkyni nejméně do roku [rok].

2. Žalovaný navrhuje zamítnutí žaloby. Uvádí, že do [datum] byl výlučným vlastníkem bytu. Dne [datum] byla mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou do [datum]. Žalovaný se zavázal platit měsíční nájemné ve výši 6.500 Kč. Dne [datum] byl uzavřen dodatek [číslo] o prodloužení nájemní smlouvy do [datum]. Bytovou jednotku žalovaný užívá se svojí matkou [jméno] [příjmení]. V závěru roku [rok] matka žalovaného telefonicky kontaktovala žalobkyni s dotazem, zda bude k nájemní smlouvě uzavíráno něco dalšího v písemné podobě, a bylo jí sděleno, že nic dalšího není potřeba uzavírat s tím, že má být nadále placeno nájemné ve výši 6.500 Kč měsíčně. Tuto informaci [jméno] [příjmení] sdělila žalovanému. Za užívání bytu je žalovaným žalobkyni od počátku nájemního vztahu doposud placeno měsíční nájemné. V řadě případů bylo nájemné uhrazeno s prodlením či v několika splátkách, nicméně za každý měsíc od [anonymizováno] [rok] doposud bylo nájemné za užívání bytové jednotky uhrazeno. Žalobkyně jako pronajímatel nájemné po celou dobu přijímala a nikdy žalovaného neupozornila na to, že by snad bytovou jednotku užíval neoprávněně, či že by neměl k bytové jednotce uzavřenu platnou nájemní smlouvu.

3. U jednání [datum] žalobkyně uvedla, že jí žalovaný nadále dluží za užívání bytu, a že v tomto směru již proti němu podala žalobu.

4. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni [datum] soud zjistil, že žalobkyně je evidována jako vlastník bytu číslo [rok] v bytovém domě v [obec] na parc. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce], na základě kupní smlouvy ze dne [datum].

5. Z nájemní smlouvy s datem [datum] soud zjistil, že byla sjednána mezi žalobkyní a žalovaným. Předmětem smlouvy je bytová jednotka číslo [rok] v bytovém domě č. [rok], [rok] a [rok] na parc. [číslo] v [obec]; měsíční nájemné bylo sjednáno ve výši 6.500 Kč se splatností k 5. dni kalendářního měsíce v hotovosti nebo na účet pronajímatele počínaje [datum] Smlouva je opatřena podpisy. Z dodatku [číslo] k nájemní smlouvě ze dne [datum] soud zjistil, že byl sjednán [datum] mezi žalobkyní a žalovaným za účelem prodloužení účinnosti nájemní smlouvy do [datum].

6. Z dopisu označeného jako„ Výzva k vyklizení, výzva k zaplacení, poučení“ s datem [datum] soud zjistil, že žalobkyně žalovanému sdělila, že porušil hrubým způsobem podmínky nájemní smlouvy tím, že nehradil řádně a včas nájem více jak 3 měsíce. Žalobkyně žalovaného vyzvala k vyklizení nemovitosti a uhrazení nedoplatku z nájemních smluv (43.800 Kč) a poučila jej o možnosti podat do dvou měsíců návrh k soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi a vznést proti výpovědi námitky. Z kopie doručenky soud zjistil, že žalovaný si zásilku vyzvednul [datum].

7. Z dopisu označeného jako„ Výzva k zaplacení“ s datem [datum] soud zjistil, že žalobkyně žalovaného vyzvala k zaplacení dlužného nájemného ve výši 49.111 Kč do [datum].

8. Z dopisu označeného jako„ Výzva k vyklizení, výzva k zaplacení, poučení“ s datem [datum] soud zjistil, že žalobkyně žalovanému sdělila, že porušil hrubým způsobem podmínky nájemní smlouvy tím, že nehradil řádně a včas nájem více jak 3 měsíce. Žalobkyně žalovaného vyzvala k vyklizení nemovitosti a uhrazení nedoplatku z nájemních smluv (20.715 Kč) a poučila jej o možnosti podat do dvou měsíců návrh k soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi a vznést proti výpovědi námitky. Z kopie doručenky soud zjistil, že zásilka byla připravena k vyzvednutí [datum], nebyla vyzvednuta a vrátila se odesílateli.

9. Z dopisu označeného jako předžalobní výzva k vyklizení nemovitosti a úhradě dlužného nájemného s datem [datum] soud zjistil, že žalovaný byl vyzván k vyklizení a předání bytu číslo [rok] v bytovém domě v [anonymizováno] na parcele [číslo] do sedmi dnů ode dne doručení výzvy. Z kopie dodejky je patrné převzetí zásilky žalovaným [datum].

10. Soud neprovedl další důkazy z důvodu nadbytečnosti, když relevantní skutková zjištění byla učiněna z důkazů výše rekapitulovaných. Pokud soud ze stejného důvodu neučinil skutková zjištění z dalších provedených důkazů.

11. Po provedeném dokazování soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Žalobkyně je evidována jako vlastník bytové jednotky číslo [rok] v bytovém domě v [obec] na parcele [číslo] zapsané na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce]. Označený byt žalobkyně v souladu s nájemní smlouvou, doplněnou dodatkem [číslo] přenechala žalovanému k užívání na dobu od [datum] do [datum]. Dopisem z [datum], doručeným žalovanému [datum], žalobkyně žalovaného vyzvala k uhrazení dluhu na nájemném a nájemní smlouvu vypověděla. Dopisem z [datum] žalobkyně žalovaného vyzvala k zaplacení dlužného nájemného v aktuální výši a dopisem z [datum] žalovaného opětovně vyzvala k vyklizení bytu a k uhrazení dluhu na nájemném a nájemní smlouvu opětovně vypověděla. Žalovaný byt ve lhůtě uvedené ve výzvě žalobkyně z [datum] ani později nevyklidil, ani ve lhůtě dvou měsíců od doručení výpovědi u soudu nepodal návrh na přezkoumání oprávněnosti výpovědi.

12. Dle ustanovení § 2291 odst. 1-3 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen „o. z.“ platí, že poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady za služby za dobu alespoň tří měsíců… Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení povinnosti nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil závadné chování případně protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

13. Podle ustanovení § 2290 o. z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

14. Podle ustanovení § 2238 o. z. užívá-li nájemce byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, považuje se nájemní smlouva se řádně uzavřenou.

15. Aplikací uvedených zákonných ustanovení na zjištěný skutkový stav dospěl soud k následujícímu právnímu závěru: žalobkyně a žalovaný uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu, jejímž předmětem byla projednávaná bytová jednotka s účinností do [datum]. Dodatkem [číslo] k nájemní smlouvě byla účinnost nájemní smlouvy prodloužena do [datum]. Žalobkyně nájemní smlouvu vypověděla z důvodu neplacení nájemného dopisem doručeným žalovanému [datum]. Žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu žalovaný ve hmotněprávní prekluzivní lhůtě stanovené v § 2290 o. z. nepodal. Po marném uplynutí lhůty k podání žaloby na přezkum oprávněnosti již nájemce může namítat jen neplatnost či nicotnost výpovědi pro jiné vady (např. neuvedení výpovědního důvodu, nedostatek písemné formy, absenci podpisu pronajímatele), k nimž by soud musel přihlédnout z úřední povinnosti. Neplatnost ani nicotnost výpovědi žalovaný nenamítnul a soud konstatuje, že žalovanému doručená výpověď všechna uvedená kritéria splňovala. Nájemní vztah účastníků proto soud považuje za ukončený. Z uvedeného důvodu soud žalobě vyhověl a rozhodl, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku. Soud žalovanému nepřisvědčil, pokud tvrdil, že užíval předmětný byt po dobu tří let v dobré víře, že nájem je po právu, když věděl, že nájem byl vypovězen k [datum]. I kdyby bylo možno výpověď z nájmu považovat za neplatnou, nájem byl sjednán na dobu určitou a skončil by nejpozději [datum]. Soud má za prokázáno, že žalobkyně neměla v úmyslu uzavírat s žalovaným novou nájemní smlouvu, když ho (přinejmenším) písemně dopisy z [datum] a z [datum] vyzývala k vyklizení bytu. I kdyby (přesto) bylo prokázáno uskutečnění telefonátu, dle kterého měla žalobkyně matce žalovaného sdělit, že není třeba nic písemně uzavírat, a že má pokračovat v placení nájemného, nemohl žalovaný nabýt přesvědčení, že tímto byla uzavřena nová (platná) nájemní smlouva, když uvedený telefonát (v prvé řadě) nebyl uskutečněn s nájemcem (žalovaným) ani z něj nebyly zřejmé podstatné části nové nájemní smlouvy, tedy minimálně skutečnost, zda je uzavírána smlouva na dobu určitou či neurčitou nebyla zřejmá vůbec.

16. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 20 402,60 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč sestávající z částky 1 500 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne [datum], z částky 750 Kč za jednoduchou výzvu k plnění dle § 11 odst. 2 písm. h) a. t. ze dne [datum], z částky 1 500 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky 1 500 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum], z částky 1 500 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum] a z částky 1 500 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne [datum] včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada 2 679,42 Kč za 270 ujetých km v částce 1 879,42 Kč (47,10 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 116/2022 Sb. při průměrné spotřebě 4,8 l [číslo] km a 4,70 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 116/2022 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 8 × 30 minut v částce 800 Kč podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 12 729,42 Kč ve výši 2 673,18 Kč.

17. O lhůtách k plnění bylo rozhodnuto podle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř.