10 C 50/2023

Plný text

Okresní soud ve Svitavách rozhodl samosoudcem Mgr. Ladislavem Mášou ve věci žalobce: ; celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa žalobce proti žalovanému: ; celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalovaného o zaplacení 41 029 Kč s příslušenstvím <b>I. Žalovaný je povinen žalobci zaplatit 52 597,73 Kč s 8,25% úrokem z prodlení ročně z částky 13 479,60 Kč od 1. 6. 2021 do zaplacení, s 11,75% úrokem z prodlení ročně z částky 11 099,73 Kč od 1. 6. 2022 do zaplacení, s 15% úrokem z prodlení z částky 5 995 Kč od 28. 2. 2022 do zaplacení, s 15% úrokem z prodlení z částky 22 024 Kč od 1. 9. 2023 do zaplacení, vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Žaloba se v části, v níž žalobce požadoval po žalovaném zaplacení dalších 10 455,27 Kč s 11,75% úrokem z prodlení ročně z částky 1 245,27 Kč od 1. 6. 2022 do zaplacení a s 15% úrokem z prodlení ročně z částky 9 210 Kč od 28. 12. 2022 do zaplacení, zamítá.</b> <b>III. Žalovaný je povinen žalobci na náhradě nákladů řízení zaplatit částku 13 412,70 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>IV. Žalobce je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu ve Svitavách na náhradě nákladů řízení 120 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>V. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu ve Svitavách na náhradě nákladů řízení 584 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>VI. Žalobce je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu ve Svitavách soudní poplatek ve výši 1 001 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobce se domáhal zaplacení žalované částky. V žalobě uváděl, že on a žalovaný dne 29. 2. 2020 uzavřeli smlouvu o podnájmu bytu, prostřednictvím které žalovaný žalobci podnajal byt [číslo] o velikosti 1+1 na adrese [adresa], včetně příslušenství. Podnájem byl následně prodloužen podnájemní smlouvou ze dne 1. 3. 2021 a poté ze dne 16. 5. 2022. K podnájemním smlouvám byla vždy uzavřena tzv. smlouva o výši nájemného. Dohodou o ukončení podnájmu bytu ze dne 27. 11. 2022 byl podnájem ukončen ke dni 27. 11. 2022. S ohledem na skutečnost, že žalovaný je nájemcem družstevního bytu, ke kterému vykonává de facto práva vlastníka a podnájemní smlouvy sloužily k zajištění bytové potřeby žalobce, je nutné na práva a povinnosti z podnájemních smluv aplikovat ustanovení občanského zákoníku o nájmu domu a bytu. Na základě podnájemních smluv a smluv o výši nájemního se žalobce vedle podnájemného zavázal žalovanému hradit zálohy na služby spojené s užíváním bytu, jejichž rozsah byl sjednán jako: dodávky elektrické energie, dodávky vody, vodné a stočné a vytápění. Zálohy platil žalobce v období od března 2020 do února 2021 ve výši 500 Kč za elektrickou energii a 2 300 Kč za ostatní služby, přičemž za poměrnou část února 2020 žalobce po dohodě stran neplatil podnájemné ani služby, v období od března 2021 do února 2022 ve výši 300 Kč za elektrickou energii a 2 300 Kč za ostatní služby, v období od března 2022 do listopadu 2022 ve výši 600 Kč za elektrickou energii a 3 000 Kč za ostatní služby. Dle § 7 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. V rozporu s touto povinností žalovaný po celou dobu trvání podnájmu ani po jeho skončení nepředložil řádné vyúčtování služeb s výjimkou vyúčtování elektrické energie, když žalobci předkládal pouze vyúčtování služeb Bytového družstva [ulice a číslo], z nějž však není zjevné, kolik žalobce na jednotlivé služby uhradil, když vyúčtování obsahuje též řadu dalších položek, které žalobce nebyl povinen hradit. S ohledem na tuto skutečnost, vychází žalobce při výpočtu přeplatku na zálohách na dodávky vody, vodné a stočné a vytápění z těchto dokumentů, ze kterých plyne, že za rok 2020 žalobce zaplatil částku 23 000 Kč, přičemž výše nákladů na služby činila 7 870,42 Kč, za rok 2021 žalobce zaplatil částku 27 600 Kč, přičemž výše nákladů na služby činila 15 255 Kč. Za rok 2022 tak žalobci na zálohách na služby vznikl přeplatek 15 129,60 Kč a za rok 2021 12 345 Kč, tedy celkem ve výši 27 474,6 Kč. Z tohoto přeplatku žalovaný žalobci zaplatil pouze 1 650 Kč za rok 2020. Žalobci vznikl též nárok na uhrazení zákonných úroků z prodlení, a to vždy nejpozději od 1. 6. následujícího kalendářního roku, když měl žalovaný dle podnájemní smlouvy přeplatek uhradit do 30 dnů od jeho uhrazení ze strany Bytového družstva [ulice a číslo], přičemž vzhledem k absenci jiné informace tento okamžik žalobce dovozuje k poslednímu dni lhůty pro vyúčtování.

2. Na základě podnájemních smluv vznikla žalobci povinnost složit k rukám žalovaného jistotu ve výši 14 000 Kč, což učinil dne 15. 2. 2020. Dle § 2254 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Při skončení nájmu žalovaný žalobci jistotu nevrátil a neučinil tak ani ke dni 27. 12. 2022, který si jako lhůtu pro vrácení jistoty strany sjednaly v dohodě o ukončení podnájmu ze dne 27. 11. 2022. Žalobce má zároveň nárok na úroky z jistoty od jejího poskytnutí nejméně do dne splatnosti, přičemž vyloučení tohoto práva v podnájemních smlouvách je nutno považovat pro rozpor s ustanovením § 2235 odst. 1 občanského zákoníku za neplatné. Úroky z jistoty odvozuje žalobce od obvyklých sazeb úroků na spořících účtech, poskytovaných bankami na území ČR, přičemž tato sazba by v průměru za dobu poskytnutí jistoty mohla činit 3 %, což z výše jistoty ode dne poskytnutí do dne, kdy měla být jistota nejpozději vrácena, činí 1 205 Kč.

3. Žalobce žalovanému dne 6. 2. 2023 zaslal předžalobní výzvu k úhradě, kterou požadoval vrácení jistoty, vydání vyúčtování služeb a přeplatku.

4. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Namítal, že ho žalobce žaluje, že mu neoprávněně naúčtoval položku„ BD-nájemné“ neboli platba do fondu oprav a že mu nevrátil kauci 14 000 Kč do 30 dnů od ukončení nájemního vztahu, přitom při podpisu podnájemní smlouvy a smlouvy o ceně za podnájem žalovaný žalobci ukázal výpočtový list bytového družstva, na kterém je stanovena výše plateb výše plateb bytovému družstvu za předmětný byt při obsazenosti 1 osobou. Ta činila 2 300 Kč měsíčně. Žalovaný se s žalobcem ústně dohodl, že celá tato částka bude uvedena ve smlouvě jako cena za služby spojené s užíváním bytu a bude stejně tak vyúčtovaná na konci účtovacího období. Vyúčtování služeb bytového družstva bude zároveň sloužit jako vyúčtování služeb za podnájem. K tomuto tvrzení neexistuje písemný dodatek ke smlouvě, ale je možno tuto skutečnost dovodit z toho, že ve smlouvě je uvedeno„ náklady spojené s provozem….a ostatní plnění spojená s užíváním předmětného družstevního bytu“ a dále pak výčet nejběžnějších položek jako vodné, stočné a teplo…a celkovou částku 2 300 Kč. Tím, že se žalovaný s žalobcem dohodli na platbě všech položek na výpočtovém listě, předpokládal žalovaný tento výčet jako dostatečný. Dne 22. 4. 2021 zaslal žalovaný žalobci přes aplikaci Messanger vyúčtování služeb za rok 2020. Z komunikace přes tuto aplikaci je jasné, že žalobce s vyúčtováním souhlasil včetně započtení přeplatku ve výši 3 300 Kč při příští platbě nájmu. Dne 3. 5. 2022 v rámci komunikace přes SMS zprávy zaslal žalovaný žalobci vyúčtování služeb za rok 2021. Z této komunikace je opět jasné, že žalobce s vyúčtováním souhlasil včetně zaplacení nedoplatku ve výši 4 093 Kč, který následně zaplatil dne 5. 5. 2022. Dne 1. 5. 2022 proběhlo podepsání na období od 1. 5. 2022 do 30. 4. 2023. Účastníci se dohodli na zvýšení celkové částky za pronájem bytu na 9 600 Kč, a to tak, že se nájem zvýšil na 6 000 Kč, zálohy na služby na 3 000 Kč a zálohy na elektřinu na 600 Kč. Žalobce s navýšením souhlasil, navýšení záloh za služby a elektřinu dokonce navrhl sám. Žalovaný současně požádal bytové družstvo o vystavení nového výpočtového listu, kde budou navýšeny zálohy dle dohody účastníků. Ten obdržel dne 10. 6. 2022. Žalovaný odkázal na komunikaci k tomuto navýšení záloh a novému výpočtovému listu, kdy odkázal na to, že žalobce výslovně uvedl„ Potřebuji mít v ruce výši záloh, ať předejdu dalšímu nedoplatku“. Dalo by se to pak dát i do číslovaného dodatku smlouvy. Z komunikace je tak zřejmé, že žalobce přesně věděl, že platí zálohy stanovené ve výpočtovém listě a znal všechny položky, které jsou ve výpočtovém listě uvedeny a souhlasí s tím, že je bude platit jako služby spojené s užíváním družstevního bytu. Stejně tak věděl, že vyúčtování služeb bude probíhat tak, že vyúčtování služeb družstva za minulé období bude zároveň sloužit jako vyúčtování služeb spojených s pronájmem družstevního bytu žalobci.

5. Pokud jde o vrácení kauce 14 000 Kč, žalovaný žalobci slíbil, že kauci vrátí okamžitě, jakmile dostane vyúčtování služeb a elektřiny za rok 2022. O vyúčtování požádal ČEZ i družstvo ještě v listopadu 2022, od ČEZu je dostal v lednu 2023 a přeplatek žalobci okamžitě vrátil. Na družstvu žádost několikrát urgoval. Odpověď byla, že vyúčtování družstva bude na konci dubna 2023. Žalovaný žádal družstvo alespoň o odhad, že provedl alespoň částečné vyúčtování. Žalobci pak navrhl kompromisní řešení, že by provedl nějaké částečné vyúčtování, že by sazby roku 2021 navýšil o 50 %, to žalobce odmítnul. Otázka je, jestli existuje nějaká kauce, neboť žalobce nezaplatil nájem za měsíc listopad 2022 a od 16. 11. 2022 nabíhá smluvní pokuta ve výši 240 Kč za každý den prodlení. Žalobce si totiž do nájmu započetl cenu opravy sprchové vaničky v ceně 9 176 Kč. 31. 10. 2022 žalobce žalovanému oznámil, že je závada na prasklé odpadní trubce od vaničky. Žalovaný žalobci navrhl rozdělit náklady 50:50, což žalobce odmítl. Další návrh žalovaného byl, že přijede a zajistí opravu na vlastní náklady ve středu dne 2. 11. dopoledne, ale žalobce nesouhlasil s tím, že žalovaného mezi svoje věci nevpustí. Nakonec žalobce zajistil opravu sám bez souhlasu žalovaného, vyměnil však nejen prasklou trubku, ale i celou sprchovou vaničku a panty u sprchového koutu. Cena opravy byla 9 176 Kč. K tak rozsáhlé opravě však nebyl důvod, neboť závada byla pouze v odpadní trubce, kterou lze koupit běžně do 300 Kč. Žalovaný žalobci jasně řekl, že bude akceptovat cenu opravy do výše 2 500 Kč. Žalobce dle názoru žalovaného cenu opravy navýšil úmyslně, aby se nejednalo o běžnou opravu, kterou by musel hradit sám. Cenu opravy pak odečetl od nájmu za listopad 2022. Žalovaný žalobci oznámil, že je to porušení smlouvy a smlouvu ukončil. Žalovaný zdůraznil, že žalobce nepodvedl, neokradl ani jinak nepoškodil, vždy dbal na to, aby jejich vztahy byly jasné, rovné a korektní. Žalobce byl po celou dobu v podnájmu spokojený a několikrát dal žalobci najevo, že by chtěl zůstat v podnájmu co nejdéle. Jeho chování se změnilo až v okamžiku, kdy nastal spor o opravu vadného odpadu. Několikrát žalovaného nařknul, že ho okrádal na platbách za elektřinu, že neplatil zálohy družstvu, že v bytě živořil jak v 18. století.

6. Žalobce se vyjádřil k vyjádření žalovaného, že podnájemní smlouvy obsahují jednoznačné a úplné vymezení služeb, které byl žalobce povinen hradit a které byly zahrnuty v zálohách na služby spojené s užíváním bytu. Jednalo se o dodávky elektrické energie (samostatná platba), dodávky vody, vodné a stočné a vytápění (společná platba). Jiné služby se žalobce hradit nezavázal a úhradu za ně není možné do této částky zahrnovat, nejednalo se o pouze demonstrativní výčet. Vzhledem k těmto skutečnostem je způsob vyúčtování služeb, provedený žalovaným, zcela nesprávný, a je nutno trvat na tom, že žalobci vznikl nárok na přeplatek ve výši 15 129,60 Kč za rok 2020 (v žalobě je zjevně nesprávně uvedeno, že se jedná o částku za rok 2022) a 12 345 Kč za rok 2021, z čehož byla dosud uhrazena pouze částka 1 650 Kč za rok 2020. Žalovaný žalobci dne 4. 5. 2023 zaslal vyúčtování za rok 2022, ze kterého vyplývá, že výše nákladů na služby činila 14 027,29 Kč, přičemž žalobce na tyto služby skutečně uhradil částku 30 200 Kč. Přeplatek na zálohách na služby za rok 2022 tak činí částku 16 172,71 Kč, tato částka dosud nebyla žalobci uhrazena. Jistotu ani její část žalovaný žalobci nevrátil ani po doručení vyúčtování za poslední rok trvání podnájmu, přičemž je nutné trvat na tom, že tato povinnost žalovanému vznikla již k okamžiku ukončení podnájmu. V bytě, který byl předmětem podnájmu, došlo na začátku října 2022 opakovaně k zásadní závadě sprchového koutu, který žalovaný odmítl opravit, ačkoliv se příslušných zákonných ustanovení jedná o opravu, kterou byl povinen zajistit. Dle § 2265 odst. 2 občanského zákoníku neodstraní-li pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu a řádně, může poškození nebo vadu odstranit nájemce a žádat náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného, ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné. Vzhledem k tomu, že žalovaný vadu odmítl neprodleně odstranit a namísto toho začal smlouvat o rozdělení nákladů na opravu, zajistil žalobce opravu sám a vyúčtoval žalovanému náklady opravy ve výši 9 176 Kč. Žalobce si následně tento nárok ve smyslu ust. § 1982 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, jednostranně započetl na podnájemné a zálohy na služby za měsíc listopad 2022, na které žalovanému zaslal pouze částku 424 Kč. Žalobce žalovanému toto započtení pohledávek již oznámil zprávou ze dne 15. 11. 2022, z opatrnosti pak toto bylo opakovaně učiněno prostřednictvím právního zástupce dne 27. 2. 2023. Nárok žalovaného na zaplacení podnájemného a záloh na služby za měsíc listopad 2023 tak v plné výši zanikl, přičemž nárok žalobce na vrácení jistoty v plném rozsahu trvá. Zákaz jednostranného započtení pohledávek žalobce na nájemné, obsažený v Podnájemních smlouvách, je nutno považovat pro rozpor s ustanoveními občanského zákoníku za neplatný. Žalobce rovněž rekapituloval platby za dobu trvání podnájmu. Za rok 2020 žalobce na zálohách na služby s výjimkou elektřiny uhradil 23 000 Kč. V dubnu 2021 uhradil žalobce pouze částku 5 430 Kč po dohodě s žalovaným, že na podnájemné a zálohy na služby bude započten přeplatek na zálohách na elektrickou energii ve výši 2 370 Kč. V květnu 2021 uhradil žalobce pouze částku 5 950 Kč po dohodě s žalovaným, že na podnájemné a zálohy na služby bude započten přeplatek na zálohách na služby, který žalovaný udával ve výši 1 850 Kč. V březnu 2022 žalobce nad rámec těchto plateb uhradil na elektřinu částku 1 000 Kč a v dubnu 2022 částku 1 200 Kč aby předešel nedoplatku za tyto dodávky. Za rok 2021 tedy žalobce na zálohách na služby s výjimkou elektřiny uhradil 27 600 Kč. Za rok 2022 tedy žalobce na zálohách na služby s výjimkou elektřiny uhradil 30 200 Kč.

7. Dále žalobce při jednání dne 24. 10. 2023 rozšířil žalobu o vyúčtování za rok 2022. Požaduje celkem zaplacenou částku 19 285 Kč, která se týká položek BD za uvedený rok, nájemné BD, odměna za správu domu, BD havarijní služba a BD předpis vyúčtování. Současně požaduje přeplatek z vyúčtování služeb, i 2 739 Kč. Dále požaduje zaplatit i úrok z prodlení z těchto částek v zákonné výši od 1. 9. 2023 do zaplacení. Vyúčtování mu bylo doručeno v květnu a žalovaný měl čtyři měsíce na to, aby mu tyto částky zaplatil, což neučinil. To vyúčtování obdržel přesně 4. 5. 2023.

8. Pokud jde o rozšíření žaloby, tak žalovaný ani s tímto žalobním nárokem nesouhlasil. Pokud jde o tu částku odpovídající ostatním předpisům, zde je obrana žalovaného stejná jako u původní žaloby, vychází z toho, že se s žalobcem dohodli, že žalobce bude platit i tyto částky, proto nepovažuje žalobu za důvodnou a tedy ani rozšíření žaloby v této části. Pokud jde o přeplatek ve výši 2 739 Kč, tak s ohledem na skutečnost, že mezi nimi probíhá soudní spor, vyzval žalobce, aby mu potvrdil, že s vyúčtováním souhlasí a pokud by tak učinil, částku přeplatku, kterou žalovaný uvedl ve svém vyúčtování, tedy 2 478 Kč by mu vrátil. Vzhledem k tomu, že to nepotvrdil, přeplatek mu nevrátil.

9. Soud rozšíření (změnu) žaloby při jednání dne 24. 10. 2023 připustil usnesením, které vzhledem k tomu, že se jednání zúčastnili jako žalobce tak žalovaný, nevyhotovoval.

10. Pokud jde o uplatněný nárok tak soud, pokud jde o jeho právní základ, souhlasí s tím, že s ohledem na skutečnost, že žalovaný je nájemcem družstevního bytu, ke kterému vykonává de facto práva vlastníka a podnájemní smlouvy sloužily k zajištění bytové potřeby žalobce, je nutné na práva a povinnosti z podnájemních smluv přiměřeně aplikovat ustanovení občanského zákoníku o nájmu domu a bytu. Podnájem bytu je upraven v občanském zákoníku v ustanoveních § 2274 a násl. Ustálený výklad institutu podnájmu bytu vychází z toho, že právo uzavřít smlouvu o podnájmu je jedním z dispozičních oprávnění nájemce bytu. Podnájemní vztah je v podstatě zvláštním případem nájemního vztahu, na jehož základě nájemce přenechává jinému – podnájemci své nájemní právo k bytu (jeho části). Podnájemní vztah je vztahem mezi nájemcem a podnájemcem; nedochází zde tedy ke vzniku právního vztahu mezi podnájemcem a pronajímatelem. Podnájem vzniká smlouvou mezi nájemcem a podnájemcem. Inspirace úpravou práv a povinností pronajímatele a nájemce se tedy pro vztah nájemce a podnájemce nabízí, současně ale nelze přehlédnout, že i tato práva a povinnosti mají vyplývat zejména ze smlouvy o podnájmu uzavřené účastníky tohoto vztahu. Dle názoru soudu tak bylo nutno nejprve zkoumat, jak byla práva a povinnosti nájemce a podnájemce upravena ve smlouvě o podnájmu, respektive dalších smlouvách, které uzavřeli. Při posuzování obsahu těchto smluv pak soud vycházel na jedné straně z písemného znění těchto smluv, když se současně snažil tyto smlouvy vykládat v souladu s vůlí obou procesních stran.

11. Žalobce jako podnájemce a žalovaný jako nájemce dne 29. 2. 2020 uzavřeli smlouvu o podnájmu bytu, prostřednictvím které žalovaný žalobci podnajal byt [číslo] o velikosti 1+1 na adrese [adresa], včetně příslušenství. To vyplývá z této smlouvy o podnájmu. Podnájem byl následně prodloužen podnájemní smlouvou ze dne 1. 3. 2021 a poté ze dne 16. 5. 2022, což vzal soud za prokázané z těchto smluv. K podnájemním smlouvám byla vždy uzavřena tzv. smlouva o výši nájemného, což vyplynulo ze smluv o výši nájemného ze dne 29. 2. 2020, ze dne 1. 3. 2021 a ze dne 16. 5. 2022 Dohodou o ukončení podnájmu bytu ze dne 27. 11. 2022 byl podnájem ukončen ke dni 27. 11. 2022 Tyto skutečnosti ostatně nebyly mezi procesními stranami sporné. Soud rovněž poukazuje na skutečnost, že všechny smlouvy o podnájmu i smlouvy o výši nájemného mají vždy stejný text a obsah s výjimkou doby, na kterou se nájem uzavírá (u podnájemní smluv) a částek celkového podnájemného a výší záloh u položek označených jako„ Teplo + TUV + SV + Stočné zálohově……, elektrika ……, podnájem……“.

12. Pokud jde o smlouvu o podnájmu bytu ze dne 29. 2. 2020, tak jde o smlouvu o podnájmu předmětného bytu uzavřenou mezi žalovaným jako nájemcem a žalobcem jako podnájemcem smlouva je uzavřena na dobu od 22. 2. 2020 do 1. 3. 2021. Podnájemce se v čl. III. zavazuje platit nájemné v dohodnuté výši s tím, že výše nájemného, výše kauce a náklady spojené s provozem bytu jsou uvedeny v samostatné smlouvě. V podnájemní smlouvě se smluvní strany rovněž dohodly, že podnájemce je povinen hradit veškeré náklady spojené s údržbou předmětného družstevního bytu a veškeré opravy v předmětném družstevním bytě související s jeho užíváním, nedohodnou-li se smluvní strany písemně jinak. Nedohodou-li se nájemce a podnájemce písemně jinak, nemá podnájemce právo na náhradu jakýchkoli nákladů, které na předmět podnájmu vynaložil.

13. Smlouva o výši nájemného ze stejného data pak upravuje opět předmět a dobu podnájmu jako samotná smlouva o podnájmu. Tzv. podnájemné pak upravuje v čl. III, který je označen jako„ nájemné“. V prvém odstavci tohoto článku se podnájemce zavazuje platit nájemci nájemné v dohodnuté výši 7 800 Kč měsíčně. Následující odstavec čl. II pak výslovně zní:„ Spotřebu elektrické energie a plynu, náklady spojené s provozem, poplatky za telefon, kabelovou televizi a ostatní plnění spojená s užíváním předmětného bytu, s výjimkou plnění, která jsou hrazena nájemcem. Teplo + TUV + SV + Stočné zálohově 2 300 Kč, elektrika 500 Kč, podnájem 5 000 Kč“ 14. Pátý odstavec čl. III smlouvy o výši nájemného upravuje otázky vyúčtování nedoplatku či přeplatku s tím, že na základě vyúčtování provedeného bytovým družstvem vždy za kalendářní rok, je podnájemce povinen uhradit nájemci vyúčtováním zjištěný nedoplatek do 30 dnů od obdržení vyúčtování od nájemce. Podobným způsobem se řeší povinnost nájemce vrátit podnájemci od obdržení přeplatku bytového družstva. Podle posledního odstavce čl. II. této smlouvy se smluvní strany dohodly, že úhrada nájemného nemůže být provedena jednostranným zápočtem pohledávek ze strany podnájemce.

15. V článku IV. se řeší tzv. kauce, která má sloužit k zajištění nájemného a veškerých závazků z této smlouvy vyplývajících a stanovuje se ve výši 14 000 Kč. Dle tohoto článku je nájemce kdykoliv oprávněn použít k úhradě pohledávek na nájemném nebo k úhradě jiných závazků podnájemce vyplývajících z této smlouvy. Tam uvedené pohledávky je dle tohoto článku nájemce oprávněn započíst proti kauci. Článek rovněž obsahuje ujednání, že úrok z kauce po dobu nájmu se vzhledem k jeho výši nebude vyplácet. Tato smlouva je jako smlouva o podnájmu datována a podepsána a na zadní straně obsahuje ručně připsaný text napsaný hůlkovým písmem„ POTVRZUJI [příjmení] [příjmení] [jméno] [příjmení] [příjmení] [příjmení] A NÁJMU VE VÝŠI 21 000 DNE 15.

2. V ČESKÉM TĚŠÍNĚ.“ Následují podpisy nejprve žalovaného s datem 13. 2. 2020 a žalobce s datem 15. 2. 2020. Dlužno doplnit, že účastníci se neshodli kdy přesně a za jakých okolností smlouvu podepsali a kdy napsali a podepsali tento dovětek, nicméně oba (včetně svých účastnických výpovědí) potvrdili, že smlouvu i dovětek podepsali a že částka 21 000 Kč byla předána.

16. Následná smlouva o podnájmu i o výši nájemného ze dne 1. 3. 2021 se liší jen dobou podnájmu (1. 3. 2021 – 28. 2. 2022) a další smlouvy o podnájmu i o výši nájemného ze dne 10. 5. 2022 se od předchozích smluv liší dobou podnájmu (1. 5. 2022 – 30. 4. 2023) a smlouva o výši nájemného pak i celkovým nájemným ve výši 9 600 Kč, výší zálohy na teplo + TUV + SV + Stočné zálohově 3 000 Kč, elektrika 600 Kč, podnájem 6 000 Kč. Text smluv je jinak identický.

17. Samotný text smlouvy pokud jde o podnájemné i zálohy za služby udává celkem srozumitelný údaj celkového podnájemného. Ve druhém odstavci pak první věta nedává příliš smysl, neboť hovoří o spotřebě elektrické energie a plynu, nákladech spojených s provozem a ostatních plněních spojených s užíváním předmětného bytu, s výjimkou plnění, která jsou hrazena nájemcem. Věta končí, aniž by bylo zřejmé, co chtěla říct. Následující věta:„ Teplo + TUV + SV + Stočné zálohově 2 300 Kč, elektrika 500 Kč, podnájem 5 000 Kč“, pak rovněž bez slovesa udává výši záloh na Teplo + TUV + SV + Stočné a výši samotného podnájemného. Tato část smlouvy tedy budí dojem, že upravuje zálohy na teplo, teplou a studenou vodu, stočné a elektřinu v uvedených částkách. O jiných službách se zde nemluví a předchozí věta hovoří pouze o spotřebě elektrické energie a plynu, nákladech spojených s provozem a užíváním bytu a dále hovoří i o tom, že zřejmě existují i plnění, která jsou hrazena nájemcem, zatímco u těch prvních se nehovoří o tom, kým jsou hrazena. Smysl podnájemní smlouvy dává samozřejmě to, že mají být hrazena podnájemcem. Další ujednání tohoto článku, která se týkají vyúčtování, odkazují obecně na vyúčtování bytového družstva a z nich vzniklého nedoplatku či přeplatku, aniž by přesně specifikovala jakých služeb či plnění se přeplatek či nedoplatek má týkat. Ve spojení s druhým odstavcem tohoto článku by se snad dalo dovodit, že jde o nedoplatek či přeplatek služeb označených jako Teplo + TUV + SV + Stočné a elektřinu. Pokud by byl odstavec 5 článku III. chápán zcela samostatně, snad by mohl poukazovat na celé vyúčtování bytového družstva. Takový výklad se soudu ale jeví v rámci gramatického výkladu jako nepravděpodobný. Gramatický výklad článku III. tedy spíše ukazuje na tvrzení žalobce, že měl zálohově platit pouze položky v článku výslovně uvedené, tj.„ Teplo + TUV + SV + Stočné zálohově……, elektrika ……, podnájem……“. Podle tohoto výkladu by měl žalovaný žalobci vrátit přeplatek právě těchto služeb a neměl platit služby či plnění jiná, a to ani zálohově ani jakkoliv jinak.

18. Žalovaný naopak tvrdí, že s žalobcem dohodl na platbách čistého podnájemného a pak těch částek, které po něm jako po nájemci požaduje zálohově bytové družstvo. Tvrdil, že při uzavírání smlouvy měl s sebou k dispozici tzv. výpočtový list bytového družstva, který ukazoval žalobci a vysvětloval mu, že veškeré tyto platby po žalobci jako podnájemci požaduje. Dlužno však poznamenat že toto tvrzení žalovaného o tom, že výpočtový list před podpisem smlouvy ukazoval žalobci a seznamoval ho se všemi platbami záloh bytovému družstvu s tím, že tyto po žalobci jako podnájemci požaduje, žalovaný, pokud jde o přímé důkazy, prokazuje pouze svojí účastnickou výpovědí. Poukazuje však na skutečnost, že výpočtový list uvádí celkovou výši záloh stejnou, jaká byla uvedena ve smlouvě o výši nájemného, tzn. 2 300 Kč resp. 3 000 Kč. Výpočtový list pak jako prvé tři obsahuje položky BD – nájemné 1 117 Kč, BS – odměna za správu domu a pozemku 146 Kč a BD – havarijní služba 3 Kč. Zbylé položky jsou pak ÚT – vytápění 468 Kč, TUV – ohřev 250 Kč, TUV surovina 100 Kč, SV vodné a stočné 100 Kč, osvětlení společných prostor 14 Kč, výtah 42 Kč a úklid společných prostor 60 Kč, celkem k úhradě měsíčně 2 300 Kč. Tento obsah výpočtového listu pak vyplývá přímo z uvedeného výpočtového listu k předmětnému bytu platného od 1. 9. 2019. Žalovaný rovněž namítal, že žalobce výši záloh a s tím související výsledek vyúčtování za rok 2020, které skončilo přeplatkem a 2021, které skončilo nedoplatkem, nijak nezpochybňoval, když mu z těchto vyúčtování muselo být zřejmé, že zálohy jsou i za tyto položky BD – nájemné 1 117 Kč, BS – odměna za správu domu a pozemku 146 Kč a BD – havarijní služba 3 Kč. Je pravdou, že z žalovaným předložené elektronické korespondence, v rámci které mu posílal i fotografii vyúčtování, vyplývá, že u vyúčtování za rok 2020 žalobce s žalovaným řešil otázku přeplatku a to že bude započítán na nájemné a u nedoplatku za rok 2021 žalobce s žalovaným řešil navýšení záloh, aby k nedoplatku nedocházelo. Tyto nepřímé důkazy pak skutečně směřují k vysvětlení, které podává žalovaný, tzn. prokazují, že se účastníci dohodli, že žalobce bude hradit zálohy i na tyto služby bytovému družstvu, které souvisí spíše s členstvím v bytovém družstvu a nájemním vztahem než s podnájmem a užíváním bytu. Dle názoru soudu však tyto nepřímé důkazy netvoří takový ucelený řetězec důkazů, který by nepřipouštěl jiný výklad než ten, který podává žalobce. Z výpovědí účastníků vyplynulo, že částky záloh do textu smlouvy doplnil žalovaný, kterému žalobce koncept smlouvy před podpisem zaslal, po té, co byla odmítnuta první smlouva sestavená žalobcem z důvodu nesprávného označení účastníků smlouvy a zřejmě i jiných nedostatků. Taková představa o platbách služeb jistě u žalovaného mohla být, do písemné smlouvy samotné se však nepromítla a to, že žalobce vyúčtování za roky 2020 a 2021 nezpochybňoval, to znamená u vyúčtování za tyto roky, nepožadoval vrácení přeplatku spočívajícím v rozdílu placených záloh a vyúčtování položek záloh pouze za služby ÚT – vytápění, TUV – ohřev, TUV surovina, SV vodné a stočné, osvětlení společných prostor, výtah a úklid společných prostor, není možné jednoznačně vyložit jako důkaz toho, že se účastníci dohodli i na platbách položky BD – nájemné, BS – odměna za správu domu a pozemku a BD – havarijní služba. Je docela dobře možné, že to u těch vyúčtování žalobce neřešil a nepřemýšlel o tom.

19. Soud tedy dává přednost gramatickému výkladu smlouvy, jak je soud shora vyložil, když dle názoru soudu žalovaný neprokázal, že by jeho výklad o platbách služeb odpovídal tomu, jak se účastníci dohodli. Je pravdou, že určitá jazyková nedostatečnost článku III. smlouvy o výši nájemného, zejména druhého odstavce, by mohla vést k posouzení této části smlouvy jako nesrozumitelné a tedy neurčité a neplatné z těchto důvodů, v takovém případě by se však soud stejně přikláněl k tomu, že by podnájemce měl platit toliko za služby, související s užíváním bytu a nikoliv s nájmem a členstvím v bytovém družstvu.

20. Pokud jde o platby žalobce uvedené v žalobě, tak tyto nebyly mezi účastníky sporné, respektive žalovaný toto tvrzení žalobce nezpochybňoval a navíc plynou z bankovní informace o platbách nájemného společností [právnická osoba] Za rok 2020 žalobce zaplatil částku 23 000 Kč, za rok 2021 žalobce zaplatil částku 27 600 Kč. Za rok 2022 pak žalobce zaplatil 96 374 Kč včetně samotného podnájemného, které od 1. 5. 2022 činilo 3 000 Kč měsíčně. Za rok 2022 tak žalobci na zálohách na služby vznikl přeplatek 15 129,60 Kč, neboť výše nákladů za deset měsíců činila tvrzených 7 870,42 Kč. Za rok 2021 činily dle vyúčtování bytového družstva skutečné náklady služeb 16 500,27 Kč. Při odečtení této částky od zaplacených záloh 27 600 Kč je tedy přeplatek žalobce 11 099,73 Kč. Žalobce nesprávně tvrdí, že se jednalo o částku 12 345 Kč, přičemž soud nezjistil, jak žalobce k této částce dospěl (toto nevěděl ani sám žalobce). Z vyúčtování bytového družstva za rok 2022 vzal soud za prokázané, že v roce 2022 bylo na položkách BD – nájemné, BS – odměna za správu domu a pozemku a BD – havarijní služba zaplaceno celkem 19 285 Kč a současně byl za služby související čistě s užíváním přeplatek 2 739 Kč. Současně jsou dle smluvních ujednání o splatnosti tyto částky splatné dne 1. 9. 2023. Součet uvedených částek tedy soud žalobci jako přeplatek záloh na služby dle uvedených smluv o podnájmu a o výši nájemného přiznal. Současně soud žalobci z těchto částek přiznal úrok z prodlení s odkazem na ustanovení §1970 obč. zák.

21. Žalobce rovněž požadoval zaplacení částky 15 205 jako součet částek 14 000 Kč, představující nárok na vrácení kauce v částce 14 000 Kč a částky 1 205 Kč představují dlužný úrok z této kauce. Jak shora uvedeno, kauce ve výši 14 000 Kč byla mezi účastníky sjednána ve smlouvě o výši nájemného dle této smlouvy je nájemce kdykoliv oprávněn kauci použít k úhradě pohledávek na nájemném nebo k úhradě jiných závazků podnájemce vyplývajících z této smlouvy. Tam uvedené pohledávky je dle tohoto článku nájemce oprávněn započíst proti kauci.

22. Z přípisu zástupkyně žalobce žalovanému ze dne 27. 2. 2023, označenému jako jednostranný zápočet vzal soud za prokázané, že žalobce tímto přípisem provedl jednostranný zápočet s tím, že v předmětném bytě došlo na začátku října 2022 opakovaně k zásadní závadě sprchového koutu, který žalovaný odmítl opravit. Žalovaný vadu odmítl neprodleně odstranit a namísto toho začal smlouvat o rozdělení nákladů na opravu, a proto zajistil žalobce opravu sám a vyúčtoval žalovanému náklady opravy ve výši 9 176 Kč. Žalovaný v přípise uvádí, že si následně tento nárok ve smyslu ust. § 1982 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, jednostranně započetl na podnájemné a zálohy na služby za měsíc listopad 2023, na které žalovanému zaslal pouze částku 424 Kč. Toto započtení pohledávek žalobce žalovanému již oznámil zprávou ze dne 15. 11. 2022, z opatrnosti Vám to činí i tímto přípisem. Započítává tedy pohledávku na náhradu nákladů opravy bytu, a to sprchového koutu a jeho příslušenství, ve výši 9 176 Kč, oproti pohledávce na nájemné a zálohy na služby za měsíc listopad 2022 ve výši 9 600 Kč, v důsledku čehož žalovaného pohledávka dle § 1982 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník zaniká do výše 9 176 Kč a činí pouze 424 Kč, která již byla zaplacena.

23. Výši těchto nákladů a jejich vynaložení žalobce prokázal z potvrzení o vyřízení objednávky, daňového dokladu – faktury o nákupu sprchové vaničky a tzv. sifonu a ze zprávy a faktury instalatéra [jméno] [příjmení]. Ze zprávy [jméno] [příjmení] vyplynulo i to, že provedená oprava byla provedena důvodně (z pohledu potřeby této opravy). Ze vzájemné massengerové komunikace pak vyplynulo, že problém s odtokem ze sprchové vaničky měl žalobce již dříve, nicméně nově vyvstal dne 31. 10. 2022. Z této komunikace sice vyplývá, že žalovaný skutečně navrhoval rozdělení nákladů opravy tzv. na půl, i to že omezoval výši nákladů na asi 2 500 Kč, současně je však zřejmé, že žalovaný nabízel žalobci, že dne 2. 11. 2022 přijede a opravu zajistí, což však žalobcem nebylo akceptováno a zajistil si opravu sám, zřejmě z obavy, že by oprava žalovaným nebyla provedena z hlediska uživatele dostatečně komfortně, což lze jistě na jednu stranu pochopit, současně ale nelze mluvit o tom, že by žalovaný odmítl opravu bez zbytečného odkladu zajistit, nebo ji bez zbytečného odkladu nezajistil. Nabídka osobního zajištění opravy žalovaným, respektive řemeslníkem, kterého přivede, dne 2. 11. 2022 přitom byla myšlena seriózně, neboť žalovaný se dne 2. 11. 2022 v 17:00 hodin zúčastnil jednání shromáždění vlastníků, které se konalo v jídelně [příjmení] [příjmení] [anonymizováno], [obec], což vzal soud za prokázané ze zápisu z tohoto jednání a z prezenční listiny k tomuto shromáždění. Podle názoru soudu tak nedošlo k naplnění dikce § 2265 odst. 2 obč. zák., která by žalobci umožňovala postup, který zvolil, tedy opravu provést na vlastní náklady a tyto náklady započít proti nároku na zaplacení podnájemného či zálohy na služby. Ostatně sama smlouva o podnájmu, jejíž základní text opatřil žalobce a žalovaný tam doplnil pouze požadované částky podnájemného a záloh na služby, částku kauce a částku smluvní pokuty, vychází z toho, že tyto opravy si podnájemce hradí sám. Smlouva je jistě v tomto směru v rozporu s citovaným ustanovením § 2265 odst. 2 obč. zák., nicméně pokud žalobce vychází z toho, že se ve smlouvě dohodl s žalovaným pouze na platbách služeb označených jako Teplo + TUV + SV + Stočné zálohově …… Kč, elektrika …., měl by vycházet i z ostatních úprav uvedených ve smlouvě.

24. Zápočet žalobce vůči podnájemnému a zálohám na služby tak dle názoru soudu neproběhl platně. Naopak postoj žalovaného, kdy si tuto částku dlužného podnájemného ve výši 9 176 započetl proti kauci, vyplývá přímo ze smlouvy o výši nájemného a navíc je to přímo smyslem sjednané kauce bez ohledu na konkrétní smlouvu a vyplývá to i z ustanovení § 2 254 odst. 2 obč. zák. Ustanovení čl. IV.odst.1smlouvy o výši nájemného pak ukládá žalovanému jako nájemci povinnost vrátit kauci do jednoho měsíce ode dne, kdy podnájemce byt vyklidil a předal nájemci. tuto povinnost žalovaný nesplnil. Postup, kdy vyčkává na vyúčtování za rok 2022 a podmiňuje jej nějakým prohlášením žalobce je samozřejmě v rozporu s citovaným ustanovením smlouvy, povinnost žalovanému vznikla jak podle smlouvy o výši nájemného, tak i v dohodě o ukončení podnájmu ze dne 27. 11. 2022, samozřejmě až na zápočet dlužného podnájemného ve výši 9 176 Kč. Žalovanému tak vznikla povinnost žalobci vrátit část kauce ve výši 4 824 Kč, rovněž včetně úroku z prodlení podle § 1970 obč. zák.

25. Citované ustanovení § 2254 odst. 2 obč. zák. rovněž zakotvuje právo nájemce (u klasického nájmu) na úrok z kauce – jistoty v této souvislosti soud přejímá argumentaci žalobce o tom, že vyloučení tohoto práva v podnájemních smlouvách a smlouvách o výši nájemného je nutno považovat pro rozpor s ustanovením § 2235 odst. 1 občanského zákoníku za neplatné. Úroky z jistoty odvozuje žalobce správně od obvyklých sazeb úroků na spořících účtech, poskytovaných bankami na území ČR, přičemž tato sazba by v průměru za dobu poskytnutí jistoty mohla činit 3 %, což z výše jistoty ode dne poskytnutí do dne, kdy měla být jistota nejpozději vrácena ční 1 171 Kč. Rozdíl oproti částce požadované žalobcem (1 205 Kč spočívá v tom, že soud počítá úrok z částky 14 000 Kč jen do zápočtu dlužného nájemného ve výši 9 176 Kč na kauci a dále za stejné období jako žalobce již jen z částky 4 824 Kč).

26. Součet uvedených částek, které soud žalobci přiznal, činí 52 597,73 Kč. Naopak soud žalobu zamítl pro částky 1 245,27 Kč z titulu požadovaného přeplatku podnájemného a služeb, 9 176 Kč z titulu zániku žalobce na vrácení kauce v této výši a 34 Kč z titulu nepřiznané části úroku.

27. Žalobce měl ve věci částečný úspěch, kdy byl úspěšný z 83 % a neúspěšný ze 17 %. Podle § 142 odst. 2 o.s.ř. má právo na náhradu nákladů řízení ze 66 %. Jeho náklady pak spočívaly v zaplaceném a doměřovaném soudním poplatku ve výši 1 641 Kč + 1 001 Kč, v odměně advokáta za 4 úkony právní služby po 2 780 Kč (žalobce byl původně zastoupen advokátem) podle § 7 advokátního tarifu, ve čtyřech paušálech po 300 Kč podle § 13 odst. 3 advokátního tarifu, v cestovném žalobce vlakem na tři jednání v částkách 834 Kč na jednání dne 26. 9. 2023, 894 Kč na jednání dne 24. 10. 2023 a 924 na jednání dne 2. 11. 2023, dále v uložené části náhrady nákladů řízení státu ve výši 120 Kč a v 21 % DPH z odměny advokáta a paušálů. Náklady právního zastoupení tak činí 14 907 Kč, náklady žalobce celkem 20 322,20 Kč a 66 % z toho činí 13 412,70 Kč.

28. České republice – Okresnímu soudu ve Svitavách vznikly náklady řízení za výplatu svědečného svědka [jméno] [příjmení] ve výši 704 Kč. Podle výsledku řízení pak má Česká republika právo na náhradu nákladů řízení podle výsledku – úspěchu jednotlivých stran v řízení. Na žalobce pak připadá povinnost zaplatit částku 120 Kč a na žalovaného částku 584 Kč s odkazem na ustanovení § 148 odst. 1 o.s.ř.

29. Žalobce žalobu rozšířil (změnil) se souhlasem soudu o částku 19 285 Kč a 2 739 Kč. Proto mu byl ve smyslu položky 1,1.b) sazebníku soudních poplatků doměřen soudní poplatek ve výši 1 001 Kč.