10 C 73/2020

Plný text

Okresní soud ve Svitavách rozhodl samosoudcem Mgr Ladislavem Mášou ve věci žalobce: ; celé jméno žalobce, narozený dne datum bytem adresa žalobce zastoupený advokátem titul. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: ; Město Svitavy, IČO bytem adresa žalované zastoupený advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu

I. Žaloba o určení, že výpověď z nájmu bytu číslo o velikosti 1+1 v domě adresa, část obce Lačnov, č. o. 168 na ulici ulice ve obec, daná žalovaným žalobci dopisem žalovaného ze dne 22. 1. 2020, je neplatná, se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů tohoto řízení.

III. Ustanovenému zástupci žalobce titul. jméno příjmení se přiznává odměna za zastupování, hotové výdaje a náhrada za daň z přidané hodnoty ve výši 16 100 Kč.

1. Žalobce se domáhal určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu. V žalobě uváděl, že mu nájemní smlouvou ze dne 25. 8. 2009 přenechal žalovaný do nájmu byt číslo o velikosti 1 + 1 v domě adresa, č.o. 168 na ulici ulice ve obec. Podáním ze dne 22. 1. 2020, které mělo být žalobci doručeno dne 23. 1. 2020, dal žalovaný žalobci výpověď z nájmu tohoto bytu. Žalobce s výpovědí nesouhlasí, považuje ji za diskriminační a účelovou s tím, že nejsou dány důvody výpovědi a výpověď je tedy dle žalobce neplatná. Žalobce si plní povinnosti nájemce, řádně hradí nájemné, připouští pouze, že byt nevymaloval, což se však stalo ze zdravotních důvodů. Žalovaný však na výpovědi trvá a dopisem ze dne 26. 2. 2020 vyzval žalobce k vyklizení bytu. Žalobce nemá k dispozici ani nájemní smlouvu, ani uvedenou výpověď, proto není schopen uvést konkrétnější skutková tvrzení. Žalobce žalobu následně doplnil. V předmětném bytě bydlí 11 let. Nesouhlasí s tím, že by poškozoval zařízení bytu. Byt je zužívaný. Po celou dobu 11 let žalovaný v bytě neprovedl žádné opravy. Prasklé potrubí žalobce nezpůsobil a neví, jak k tomu došlo. Žalobce byl od září do listopadu 2019 a následně od prosince 2019 do ledna 2020 v pracovní neschopnosti s kýlou, která jej limitovala v pohybu a v činnostech. Žalobce je rovněž po mozkové mrtvici. Žalobce připouští, že neměl v bytě vždy uklizeno, nicméně stav pořádku v bytě nemohl rušit užívání jiných bytů v domě. V bytě bylo naposledy malováno v roce 2018. Žalobce má v bytě kočky, nicméně ty jsou v bytě po celou dobu s vědomím a souhlasem žalovaného. Kočky nikdy nevadily, situace se však změnila poté, co se do domu přistěhovali noví nájemníci, kterým kočky vadí. Kočky jsou vykastrované, po domě se nepohybují. Výpovědní důvody ve výpovědi uvedené nejsou tedy dány. Žalobce nemá jinou možnost bydlení.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Výpověď z nájmu považuje za platnou a trvá na ní. Výpověď z nájmu bytu ze dne 21. 1. 2020 byla žalobci řádně doručena dne 23. 1. 2020. Důvodem výpovědi není neplacení nájemného. To žalobce před doručením výpovědi hradil. Žalovaný odkázal na obsah výpovědi a v ní uvedené důvody. Ve výpovědi je podrobně popsáno, jaké povinnosti nájemce žalobce porušoval. Před výpovědí žalobce obdržel výstrahu dopisem ze dne 18. 12. 2019, který mu byl doručen dne 19. 12. 2019. Ve výpovědi z nájmu je uvedeno, že chování žalobce se nezlepšilo ani po této výstraze, která následovala po mnoha kontrolách, při nichž byl žalobce opakovaně vyzýván k tomu, aby užíval byt řádně, nepůsobil v bytě škody a neobtěžoval nájemníky dalších bytů v domě. Chování žalovaného bylo předmětem opakovaných stížností ostatních nájemníků.

3. Podle § 2290 o. z. má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

4. Podle § 2286 odst. 1 a 2 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

5. Podle § 2291 odst. 1m 2 a 3 o. z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno. Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

6. Z nájemní smlouvy ze dne 25. 8. 2009 vzal soud za prokázané, že mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem byla uzavřena smlouva o nájmu předmětného bytu.

7. Z výzvy ze dne 18. 12. 2019 vzal soud za prokázané, že žalovaný žalobce touto výzvou vyzývá ve smyslu § 2291 odst. 3 o. z., k nápravě stavu bytu. Odkazuje na provedené kontroly předmětného bytu s tím, že sprchový kout, WC a část předsíně jsou neudržované a špinavé, v bytě je cítit nesnesitelný zápach, přes který není možné provádět žádné opravy objednanou firmou. Je poukazováno na to, že žalobce chová 6 koček, které v předmětném bytě vykonávají potřebu, což způsobuje nesnesitelný zápach. Dále měly v bytě přebývat další osoby, které mají dokonce i klíče od vchodových dveří do domu. Žalobce přitom žádnou takovou osobu neoznámil. Ve společných prostorách je cítit zápach z kočičích výkalů, žalobce nechává rozsvícena světla, plive všude kolem sebe i na chodbě domu, z bytu slyšet dupot koček. Žalobce je tedy vyzýván v termínu do datum, aby provedl odstranění zápachu v bytě, provedl úklid a vymalování a nadále udržoval byt v pořádku. Žalobce je rovněž vyzýván ke zdržení se přijímání návštěv, které narušují soužití v bytě a k omezení chovu koček tak, aby přestal obtěžovat ostatní chovatele domu. Pokud výzvu nesplní, vypoví žalovaný žalobci nájem bytu bez výpovědní doby pro porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem a to mimo jiné poškozováním bytu nebo domu závažným nebo nenapravitelným způsobem nebo působením jinak závažných škod nebo obtíží pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí. Současně je upozorněn, že ze strany žalovaného dojde k další kontrole bytu dne 2. 1. 2020.

8. Z předložené doručenky je zřejmé, že tato výzva byla žalobci doručena dne 19. 12. 2019.

9. Z výpovědi z nájmu bytu ze dne 21. 1. 2020 a z doručenky, podle které žalobce výpověď převzal osobně dne 23. 1. 2020, vzal soud za prokázané, že žalovaný dal žalobci výpověď z nájmu předmětného bytu podle § 2291 odst. 1 o. z., bez výpovědní doby. Nájem bytu dle výpovědi zanikne jejím převzetím. Jako důvod výpovědi je uvedeno, že žalobce nesplnil povinnosti uložené mu v rámci výstrahy ze dne 18. 12. 2019. Žalovaný odkazuje na kontrolu bytu ze dne 2. 1. 2020, kterou bylo možno provést z důvodu částečného odstranění zápachu vycházejícího původně z bytu žalobce a bylo zjištěno poškození případně zničení všech zařizovacích předmětů v bytě. Všechno v bytě bylo velmi znečištěné, a to jak podlahy, tak zdi, kuchyňská linka, umyvadlo i sprchový kout. V bytě se pohybovalo celkem 6 koček. Byla zjištěna potřeba opravy odpadního potrubí v bytě. Žalobce tedy dle výpovědi nadále poškozuje uvedený byt závažným a nenapravitelným způsobem a působí potíže osobám bydlícím v domě, což je považováno za zvlášť závažné porušení povinnosti nájemce. Výpověď obsahuje rovněž poučení o právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem do dvou měsíců ode dne, kdy žalobci výpověď došla.

10. Ze záznamů z kontroly stavu bytu žalobce, které byly založeny ve spise zdejšího soudu 16 C 46/2020, ze dne 16. 5. 2019, 6. 8. 2019, 7. 8. 2019 a 6. 12. 2019 soud zjistil, že tyto kontroly nemohly být provedeny, protože osobám provádějícím kontrolu za žalovaného nebyl byt otevřen. Těchto kontrol respektive pokusů se zúčastnili zaměstnanci žalovaného příjmení příjmení a jméno příjmení, některých pak rovněž Ing. jméno příjmení. Ze záznamů z kontroly stavu předmětného bytu ze dne 30. 7. 2019, 13. 8. 2019 a 8. 10. 2019 soud zjistil, že v těchto dnech žalobce pracovníkům žalovaného provádějícím kontrolu bytu otevřel, že však dle těchto pracovníků (obec anonymizováno, jméno příjmení, Ing. jméno příjmení) nebylo možné kontrolu provést z důvodu nesnesitelného zápachu, šířícího se i do společných částí domu. Žalobce byl při těchto kontrolách opakovaně vyzýván k řádnému užívání bytu (provedení úklidu, odstranění zápachu). Ze záznamu z kontroly stavu bytu dne 10. 12. 2019 vyplynulo, že tohoto dne byl byt zpřístupněn ke kontrole. V bytě se nacházelo neurčité množství koček (dle žalobce šest). Z důvodu nesnesitelného intenzivního zápachu nebylo možné do bytu vstoupit a žalobce oznámil, že byt dosud nevymaloval, ani neuklidil, je v pracovní neschopnosti, nemá dostatek finančních prostředků na provedení úklidu a vymalování, ale bude se snažit dát byt do pořádku vlastními silami. Žalobce byl opět vyzván k odstranění zápachu, provedení úklidu, řádnému větrání, provedení výmalby a následnému řádnému užívání bytu. Kontrolu provedli příjmení příjmení, jméno příjmení, Ing. jméno příjmení, jméno příjmení.

11. Ze záznamu z kontroly stavu bytu ze dne 2. 1. 2020 soud zjistil, že toho dne byl byt žalobcem zpřístupněn pro provedení kontroly. Bylo zjištěno, že zápach byl částečně odstraněn a tedy bylo možné do něj vstoupit. V bytě se pohybovalo šest koček. Byt byl ve značně zdevastovaném stavu, měl špinavé zdi i podlahy, poškozené, rozbité a silně znečištěné zařizovací předměty (všechny – sprchový kout, umyvadlo, baterie, klozetová mísa, kuchyňská linka, dřez a baterie, sporák, odsavač par, kamna na tuhá paliva). V důsledku nefunkčního odpadního potrubí dochází k průsaku vody do společných prostor. Byla pořízena fotodokumentace a konstatováno, že žalobce podmínky písemné výzvy z 18. 12. 2019 nesplnil.

12. V zásadě stejným způsobem jako jednotlivé záznamy z kontrol bytu popisoval průběh kontrol svědek – pracovník žalovaného příjmení příjmení. Podlaha i při poslední kontrole bytu byla zašlapaná, stav zařizovacích předmětů v bytě byl katastrofální, sprcha viditelně několik let neužívaná v hrozném stavu. Vůbec si nelze představit, že zařizovací předměty v bytě někdo vůbec mohl užívat. Při kontrole bylo vidět, že se žalobce snažil něco udělat, ale nebylo to dostatečné. Svědek uváděl, že žádný z nás, jak jsme byli v ten okamžik přítomni v jednací síni, by v tom bytě v tom stavu bydlet nemohli (přítomni krom svědka a žalobce předseda senátu a zástupci obou procesních stran).

13. Stav bytu, jak jej popisují záznamy z kontrol i svědek příjmení je zřejmý i z fotografií zažurnalizovaných ve spise. Tyto jsou současně i (lépe zřetelné) na CD mediu.

14. Ze shora uvedeného je zřejmé, že byt je dlouhodobě v katastrofálním stavu. Žalobce se zřejmě pokusil nějaký úklid před avizovanou kontrolou 2. 1. 2020 provést, byt je však zřejmě v takovém stavu, že dát ho do stavu přijatelného již nebylo v jeho silách. Špína v bytě byla natolik zřejmá a„ zažraná“, že není zřejmě možné ji běžným čistícím procesem odstranit (saponáty, mycí prostředky a podobně). Soud důvodnost výpovědi neposuzuje z pohledu toho, že žalovaný byt nevymaloval. To je s ohledem na jeho zdravotní stav dle zprávy ošetřujícího lékaře zřejmě nemožné, respektive nemožné zřejmě je, aby to zvládl vlastními silami a současně na vymalování odbornou firmou nemá žalobce dostatek finančních prostředků. Je rovněž zřejmé, že způsob užívání bytu se dotýká do určité míry ostatních spolubydlících (jméno anonymizováno, jméno příjmení), kdy z jeho bytu je cítit zápach, zejména zřejmě při otevření bytu a po nějakou dobu po tom. Jinak není zřejmě toto omezení nijak zásadní. Za zásadní soud považuje to, že povinností žalovaného je byt užívat řádně, což rovněž znamená udržovat v něm přiměřený pořádek. Žalobce však zřejmě byt dlouhodobě znečišťoval a neuklízel jej, až se tento byt stal neukliditelným. Dochází tak k poškozování bytu, tedy majetku žalovaného. Uskutečněná výpověď pak vyhází zejména z tohoto stavu bytu a z toho, že tento alarmující stav bytu žalobce přes výzvu neodstranil. Ostatní porušení povinností zmiňovaná ve výpovědi nebyla prokázána, nebo je nelze přičítat žalobci (přebývání cizích osob v bytě, potřeba opravy odpadního potrubí). To ale dle názoru soudu nemá za následek neplatnost výpovědi. Proto soud žalobu jako nedůvodnou zamítl.

15. Žalovaný sice měl ve věci plný úspěch a podle § 142 odst. 1 o.s.ř. by mělo příslušet právo na náhradu nákladů řízení. Soud však přihlédl k okolnostem případu a zejména k osobě žalovaného, kdy jde o osobu s lehčím mentálním postižením, invalidního důchodce bez nároku na invalidní důchod se zdravotními problémy (dle zprávy ošetřujícího lékaře MUDr. jméno příjmení). Proto soud žalovanému s odkazem na ustanovení § 150 o.s.ř. právo na náhradu nákladů řízení nepřiznal.

16. Žalobce byl v řízení zastoupen ustanoveným advokátem, kterému tak vzniklo právo na zaplacení hotových výdajů a odměny za zastupování s odkazem na ustanovení § 140 odst. 2 o.s.ř. Tyto náklady spočívaly v odměně za 7 úkonů právní služby advokáta (jednání dne 2. 7. 2020 trvalo déle než 2 hodiny) po 2 000 Kč podle § 9 odst. 3 a § 12a odst. 1 vyhlášky č. 177/96 Sb. ve znění pozdějších předpisů a v 7 paušálech po 300 Kč podle § 13 odst. 3 citované vyhlášky, celkem v částce 6 100 Kč. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne jeho doručení prostřednictvím podepsaného soudu ke Krajskému soudu v Hradci Králové, pobočky v Pardubicích.