11 C 175/2025

Plný text

Okresní soud ve Svitavách rozhodl samosoudcem Mgr. Jakubem Žemlou ve věci žalobkyně:Jméno žalobkyně, narozená dne Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované:Jméno žalované, narozená dne Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o uložení povinnosti a o úhradu pokuty

I. Žalovaná je povinna doručit žalobkyni řádné vyúčtování výše nákladů a záloh za služby spojené s nájmem bytové jednotky č. Anonymizováno/Anonymizováno vymezené podle zákona o vlastnictví bytů, v domě č. p. Anonymizováno zapsané na LV č. hodnota, pro katastrální území a obec adresa, zapsané u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy, za zúčtovací období roku 2022, 2023 a 2024, a to do 30 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 68 900 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení k rukám právní zástupkyně žalobkyně částku 39 855,16 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 16. 5. 2025 domáhala uložení povinnosti žalované, aby do jednoho týdne doručila žalobkyni vyúčtování skutečné výše nákladů a záloh za služby spojené s užíváním bytové jednotky za kalendářní roky 2022 až 2024 a zaplacení částky 68 900 Kč představující pokutu za nepředložení těchto vyúčtování. V žalobě uvedla, že dne 28. 9. 2022 ve znění dodatku ze dne 23. 6. 2023 uzavřela žalobkyně coby nájemkyně se žalovanou coby pronajímatelkou smlouvu o nájmu bytu, kterou jí byla do nájmu přenechána bytová jednotka č. Anonymizováno, v domě č. p. Anonymizováno v adresa. Smlouva trvala do 31. 7. 2024. Smlouvou bylo mezi účastníky mimo jiné dohodnuto, že žalovaná bude žalobkyni platit nájemné a zálohovou platbu za plnění spojená s užíváním bytu. Po celou dobu trvání nájemního vztahu žalovaná nepředala žalobkyni vyúčtování záloh za energie, vodu, plyn a další služby, ač o to byla žalobkyní žádána. Žalobkyni jsou pouze známy hodnoty elektroměru, vodoměru a plynoměru na počátku a konci nájemního vztahu, celkovou výši, která byla po dobu trvání nájmu za tyto služby zaplacena však nedokáže vypočítat bez řádného vyúčtování. Přesto se domnívá, že jí za dobu trvání nájmu vznikl přeplatek, který nebyl žalovanou řádně vyúčtován. Mimo předložení vyúčtování se žalobkyně domáhá i zaplacení částky 68 900 Kč, která představuje nárok na zaplacení pokuty dle § 13 zákona č. 67/2013 Sb., o úpravě některých otázek souvisejících s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon), a to za období od 30. 4. 2023 do 13. 5. 2025 pro vyúčtování za rok 2022, za období od 30. 4. 2024 do 13. 5. 2025 pro vyúčtování za rok 2023 a za období od 30. 8. 2024 do 13. 5. 2025 pro vyúčtování za rok 2024.

2. Žalovaná k žalobě uvedla, že uplatněný nárok žalobkyně neuznává, a to ani z části. Mezi účastníky řízení skutečně byla uzavřena nájemní smlouva tak, jak bylo popsáno v žalobě, nicméně žalovaná žalobkyni předávala vyúčtování za příslušné roky vždy řádně, když v každém roce bylo postupováno tak, že než žalobkyni doručila jednotlivá vyúčtování, seznámila ji s podklady, dle kterých následně vyúčtování provedla. Následně žalobkyni vyúčtování i doručila. Dále dodala, že sama eviduje u žalované nedoplatky z dlužného nájemného. K vyjádření rovněž předložila i ručně psané listiny představující předmětná vyúčtování.

3. Žalobkyně na vyjádření žalované reagovala tvrzením, že předložená ručně psaná vyúčtování nikdy neviděla, a že tyto nemají zákonné náležitosti.

4. K projednání věci soud nařídil na den 14. 10. 2025 jednání, na kterém účastnící setrvali na svých stanoviscích, nicméně souhlasili s pokusem o mimosoudní vyřízení věci. Jelikož k takové dohodě nedošlo, nařídil soud další jednání na den 20. 1. 2026. K tomuto jednání se žalovaná nedostavila, soud proto projednal věc v její nepřítomnosti podle § 101 odst. 3 o. s. ř.

5. Na základě provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti.

6. Z listiny označené jako informace o jednotce soud zjistil, že vlastníkem bytové jednotky č. Anonymizováno budově č. p. Anonymizováno zapsané na LV č. hodnota, pro katastrální území adresa, zapsané u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Svitavy, je žalovaná Anonymizováno 7. Z nájemní smlouvy uzavřené dne 28. 9. 2022 mezi žalovanou coby pronajímatelem a žalobkyní coby nájemcem soud zjistil, že touto smlouvou žalobkyně přenechala k dočasnému užívání žalované a jejím rodinným příslušníkům bytovou jednotku specifikovanou výše a žalobkyně se zavázala dle čl. III této smlouvy žalované platit nájemné ve výši 13 000 Kč měsíčně a dále zálohu za služby představující dodávky elektřiny, vody, plynu a správu společných prostor domu a fondu údržby ve výši 5 000 Kč měsíčně. Smluvní strany si dále sjednaly, že jednou za kalendářní rok mezi sebou provedou vzájemné vyúčtování zálohových plateb za služby spojené s užíváním bytu. Nájemní smlouvy byla sjednána na dobu určitou do září 2023.

8. Z doložky ze dne 23. 6. 2023 soud zjistil, že smluvní strany si sjednaly prodloužení nájmu o jeden rok.

9. Z protokolu o předání nemovitosti zpět soud zjistil, že tento byl vyhotoven ke dni 31. 7. 2024, kdy byla bytová jednotka předána zpět žalované.

10. Z předžalobní výzvy ze dne 20. 11. 2024 soud zjistil, že touto výzvou žalobkyně prostřednictvím své právní zástupkyně žalovanou vyzvala k předložení vyúčtování záloh za dobu trvání nájemního vztahu a rovněž ji vyzvala k úhradě pokuty za prodlení s předložením daných vyúčtování. Z odpovědi žalované soud zjistil, že žalovaná měla pravidelně informovat žalobkyni o spotřebě energií a z důvodu jejich nadužívání bylo sjednáno i navýšení záloh. Informace o přeplatcích a nedoplatcích byly žalobkyni předávány průběžně.

11. Z ručně psaných listin předložených žalovanou soud zjistil, že obsahem těchto listin je opis stavu energií a vody za období 1. 10. 2022 až 31. 12. 2022, dále vyúčtování za rok 2022 až do 25. 5. 2023, vyúčtování za rok 2023 do 15. 6. 2024 a mimořádné vyúčtování k 6. 8. 2024.

12. Z podání ze dne 15. 12. 2025 adresovaného právním zástupcem žalované právní zástupkyni žalobkyně soud zjistil, že tímto byla žalobkyni zaslána ručně psaná písemnost označená jako „nové vyúčtování za období od 1. 10. 2022 do 30. 7. 2024.“ 13. Po skutkové stránce soud dospěl k závěru, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dne 28. 9. 2022 uzavřena nájemní smlouva, dle které byla žalobkyni předána k užívání bytová jednotka č. 852/4 ve vlastnictví žalované, a žalobkyně se zavázala žalované platit jednak sjednané nájemné a rovněž i zálohy za služby dodávek elektřiny, vody, plynu a poplatky za správu společných prostor domu a příspěvků do fondu údržby. Nájemní vztah trval do 31. 7. 2024, kdy došlo k předání bytové jednotky zpět žalované.

14. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen o. z.), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

15. Podle § 2237 o. z. smlouva o nájmu bytu vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.

16. Podle § 2247 odst. 1 až 4 o. z. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2 (odst. 1). Pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu (odst. 2). Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis (odst. 3). Strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby (odst. 4).

17. Podle § 2251 odst. 1 o. z. nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně.

18. Podle § 2252 odst. 1 o. z. požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů.

19. Podle § 2 odst. 1 písm. f) zákona se pro účely tohoto zákona rozumí vyúčtováním vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období.

20. Podle § 3 zákona službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu (odst. 1). Rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství (odst. 2).

21. Podle § 7 odst. 1 a odst. 2 zákona není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (odst. 1). Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování (odst. 2).

22. Podle § 13 odst. 1 a odst. 2 zákona jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany (odst. 1). Výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení (odst. 2).

23. Po právní stránce soud hodnotil věc jako spor jednak o zaslání vyúčtování záloh za služby sjednané v nájemní smlouvě za dobu trvání nájmu za roky 2022 až 2024, které nebyly žalobkyní žalované řádně předloženy v souladu s § 7 odst. 1 zákona a dále jako spor o zaplacení pokuty za prodlení žalobkyně s předložením vyúčtování za dané roky.

24. Soud se v prvé řadě zabýval oprávněností uplatněného nároku, kterým se žalobkyně na žalované domáhala uložení povinnosti, aby žalobkyni předložila řádná vyúčtování záloh za platbu služeb spojených s užíváním předmětného bytu. K tomuto soud konstatuje, že obecně platí, že řádným vyúčtováním služeb, jež jsou spojeny s užíváním bytu, se rozumí vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh na jednotlivé služby v daném zúčtovacím období. Jsou jimi především skutečná výše nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Vyúčtování musí být příjemci služeb řádně a musí určovat výši přeplatku či nedoplatku na poskytnutých službách (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 10. 2020 sp. zn. 26 Cdo 1528/2020).

25. V nyní projednávané věci vznikl mezi žalobkyní a žalovanou nájemní vztah, jehož součástí byla mimo jiné i povinnost žalobkyně hradit měsíční zálohy na služby spojené s užíváním předmětu nájmu a povinnost žalované provést řádné vyúčtování těchto záloh do 4 měsíců od skončení příslušného kalendářního roku, případně do 30 dnů od skončení nájmu, a toto vyúčtování žalobkyni řádně doručit. Žalovaná takto v žádném z uvedených období, tj. v letech 2022 a 2023 ani za období do konce července 2024 neučinila, a proto dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. Co se týče ručně psaných listin, která žalovaná označovala za předmětná vyúčtování, tak soud na tomto místě konstatuje, že tyto nejsou vyúčtováními ve smyslu § 7 odst. 2 zákona, neboť neobsahují vyčíslení skutečné výše nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh. Pouze obsahují spotřebu konkretizovaných služeb a jejich konečnou výši bez možnosti srovnání a uvedení, kolik z dané částky již na zálohách bylo uhrazeno. Mimo výše popsané nedostatky soud rovněž na tomto místě uvádí, že daná vyúčtování nejsou datována ani podepsána, tudíž z nich ani z žádných jiných důkazů není zřejmé, že tato vyúčtování byla žalobkyni kdykoli předložena. Sama žalobkyně přitom uvedla, že takové vyúčtování viděla poprvé až po zahájení soudního jednání, když toto tvrzení nebylo v průběhu řízení nijak vyvráceno. naopak nebylo prokázáno tvrzení žalované, že by žalobkyni řádně předávala vyúčtování za příslušné roky, a že než žalobkyni doručila jednotlivá vyúčtování. Totožné závěry pak soud přijal i ohledně ručně psaného vyúčtování, které bylo žalobkyni zasláno dne 15. 12. 2025, i zde se jedná o vyúčtování, které svým obsahem neodpovídá zákonným požadavkům.

26. S ohledem na vše shora uvedené tak soud uložil žalované povinnost stanovenou ve výroku I. tohoto rozsudku, když žalovaná tuto zákonnou povinnost pronajímatele nemovitosti ke dni vyhlášení tohoto rozhodnutí nesplnila.

27. Ve vztahu k výroku II. rozsudku pak soud konstatuje, že s odkazem na shora přijaté závěry žalobkyni rovněž vzniklo právo na zaplacení pokuty ve výši 50 Kč za každý započatý den prodlení s předložením vyúčtování za roky 2022 až 2024 vždy do 13. 5. 2025 tak, jak toto bylo popsáno v žalobě. Pokutou podle § 13 odst. 1 zákona je penalizováno prodlení s povinnostmi s nepeněžitým plněním. Povinnosti s placením pokuty se lze zprostit, bude-li prokázáno, že by splnění této povinnosti k vyúčtovat služby ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo že k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Nárok na pokutu vzniká nájemci již samotným uplynutím stanovené lhůty, následný výsledek vyúčtování na něj nemá žádný vliv (viz rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4074/2019 ze dne 23. 6. 2020 a 26 Cdo 1105/2020 z téhož dne). V řízení nebylo prokázáno, že by se žalovaná ocitla v prodlení s předloženým vyúčtováním z důvodu chování žalobkyně, která naopak i po zahájení soudního jednání preferovala mimosoudní vyřízení celé věci.Za prodlení s předložením vyúčtování za rok 2022, tj. od 30. 4. 2023 do 13. 5. 2025, pak výše pokuty činí 37 200 Kč, za prodlení s předložením vyúčtování za rok 2023, tj. od 30. 4. 2024 do 13. 5. 2025, pak výše pokuty činí 18 900 Kč a za prodlení s předložením vyúčtování za rok 2024, tj. od 30. 8. 2024 do 13. 5. 2025, pak výše pokuty činí 12 800 Kč. V součtu je tak žalovaná zaplatit žalobkyni pokutu ve výši 68 900 Kč.

28. Žalobkyně byla v řízení zcela úspěšná, proto soud rozhodl o náhradě účelně vynaložených nákladů řízení podle § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalobkyni vznikly v řízení náklady ve výši 39 855,16 Kč, které představují odměnu advokátky za 5 úkonů právní služby. Z těchto 5 úkonů přiznal soud žalobkyni 1 úkon právní služby podle 8 odst. 1, § 9 odst. 1 a § 7 bod 5. vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (dále jen advokátní tarif) ve znění do 31. 12. 2024, spočívající v převzetí věci (§ 11 odst. 1 písm. a/ advokátního tarifu) á 5 360 Kč. K takto přiznanému úkonu přísluší v souladu s § 13 odst. 4 advokátního tarifu ve znění do 31. 12. 2024 náhrada hotových výdajů á 300 Kč. Další 4 úkony spočívající v podání žaloby (§ 11 odst. 1 písm. d/ advokátního tarifu), replice k vyjádření žalované k žalobě (§ 11 odst. 1 písm. h/ advokátního tarifu) a v účasti u soudních jednání dne 14. 10. 2025 a 20. 1. 2025 (§ 11 odst. 1 písm. g/ advokátního tarifu) pak soud posoudil, s ohledem na novelizaci advokátního tarifu a s odkazem na § 15 tohoto předpisu, dle jeho znění od 1. 1. 2025, kdy za tyto úkony svědčí advokátce odměna ve výši 6 160 Kč za každý z výše vypočtených úkonů spolu s náhradou hotových výdajů á 450 Kč (§ 13 odst. 4 advokátního tarifu). Náklady řízení dále sestávají z cesty právní zástupkyně žalobkyně k jednání před soudem rovnající se cestovnému ve výši 1 110,16 Kč, a to k jednání konanému dne 14. 10. 2025 vozidlem Chevrolet Aveo, r. z. 4H7 7441, při průměrné spotřebě 5,9 l/100 km benzínu, ceně benzínu 35,80 Kč/l, základní sazbě náhrady za 1 km jízdy 5,80 Kč/km (vyhl. č. 475/2024 Sb.) při celkově ujeté vzdálenosti 70 km z Vysokého Mýta do Svitav a zpět, a k jednání konanému dne 20. 1. 2026 vozidlem Chevrolet Aveo, r. z. 4H7 7441, při průměrné spotřebě 5,9 l/100 km benzínu, ceně benzínu 34,70 Kč/l, základní sazbě náhrady za 1 km jízdy 5,90 Kč/km (vyhl. č. 573/2025 Sb.) při celkově ujeté vzdálenosti 70 km z Vysokého mýta do Svitav a zpět, náhrady za promeškaný čas á 1 200 Kč za celkem 8 půlhodin strávených cestou k soudním jednáním a zpět (§ 14 odst. 1 písm. a/, odst. 3 advokátního tarifu). Celkově tedy byla žalobkyni přiznána odměna za právní zastoupení ve výši 34 410,16 Kč. Dále žalobkyni přísluší i náklady spojené se zaplacením soudního poplatku ve výši 5 445 Kč (výrok III.). Proti tomuto rozsudku je možné podat odvolání do 15 dnů od jeho doručení, a to prostřednictvím Okresního soudu ve Svitavách ke Krajskému soudu v Hradci Králové – pobočka Pardubice. Nesplní-li povinná dobrovolně, co jí ukládá vykonatelné soudní rozhodnutí, může se oprávněná domáhat soudního výkonu rozhodnutí či exekuce.