14 C 275/2018

Plný text

Okresní soud ve Svitavách rozhodl samosoudcem Mgr. Petrem Machačkou ve věci žalobce: ; titul celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa žalobce zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: ; celé jméno žalované , narozená dne datum bytem adresa žalované zastoupené advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví <b>I. Podílové spoluvlastnictví žalobce a žalované k pozemkům parc. č. st. 7 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je objekt pro bydlení [adresa] v [obec], parc. [číslo] – ostatní plocha, parc. [číslo] – trvalý travní porost, parc. [číslo] – orná půda, parc. [číslo] – orná půda, parc. [číslo] – zahrada, parc. [číslo] – ostatní plocha, to vše v k. ú. [obec], zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro k. ú. [obec], [územní celek], okres [okres], vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], se zrušuje.</b> <b>II. Pozemky parc. č. st. 7 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je objekt pro bydlení [adresa] v [obec], parc. [číslo] – ostatní plocha, parc. [číslo] – trvalý travní porost, parc. [číslo] – orná půda, parc. [číslo] – orná půda, parc. [číslo] – zahrada, parc. [číslo] – ostatní plocha, to vše v k. ú. [obec], zapsané na listu vlastnictví [číslo] pro k. ú. [obec], [územní celek], okres [okres], vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], se přikazují do vlastnictví žalované.</b> <b>III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku ve výši 547 487,50 Kč, a to do tří měsíců od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.</b> 1. Žalobou ze dne 2. 10. 2018 se žalobce domáhal vypořádání nemovitostí uvedených ve výroku tohoto rozsudku, a to z titulu podílového spoluvlastnictví, neboť je stejně jako žalovaná vlastníkem jedné poloviny předmětných nemovitostí. Žalobce nabyl spoluvlastnický podíl udělením příklepu ve veřejné dražbě a zakoupil jej za účelem dlouhodobé investice. Žalobce se pokusil vypořádání vyřešit prostřednictvím mediátora, nicméně žalovaná o mimosoudní vypořádání neprojevila zájem. Žalobce uvedl, že v nemovitostech nikdo nebydlí, chátrají a je třeba do nich průběžně investovat. Žalobce rovněž nejprve žádal o oddělení ze spoluvlastnictví, případně o zrušení spoluvlastnictví jako celku. Pro případ oddělení nabídl svůj spoluvlastnický podíl žalované. Současně nicméně uvedl, že předmětné nemovitosti nejsou k jakékoliv formě dělení vhodné. Z uvedeného důvodu navrhl spoluvlastnictví zrušit a nemovitosti přikázat do svého výlučného vlastnictví.

2. Žalovaná ve vyjádření ze dne 22. 10. 2019 uvedla, že nesouhlasí s návrhem žalobce, aby byly předmětné nemovitosti přikázány do vlastnictví žalobce, neboť by je chtěla za náhradu získat do svého vlastnictví. Uvedla, že k nemovitostem má citovou vazbu, neboť jde o majetek, který po generace vlastnila rodina jejího přítele [jméno] [příjmení] [jméno] podíl na ni převedli rodiče tohoto přítele. V domě tráví víkendy a dovolené již více než 20 let. V domě také s přítelem [příjmení] v letech 2003 – 2006 také bydleli a plánují se v domě opět trvale usadit. Žalobce naproti tomu vztah k nemovitostem nemá, neboť je realitním makléřem obchodujícím s nemovitostmi získanými v exekučních dražbách. Žalobce pracuje v [příjmení] [anonymizováno] [právnická osoba], [IČO] se sídlem [adresa] sídlem v [obec] – [část obce]. Spoluvlastnický podíl tak získal za účelem jejího dalšího prodeje a vztah je tak čistě obchodní. Žalobce reálně neučinil žádný pokus o mimosoudní dohodu. Současně není pravdou, že by svůj podíl nabídl žalované k odkupu. Není ani pravdou, že by dům byl ve špatném stavu. Není sice rekonstruovaný, ale je ve stabilizovaném stavu, ve kterém je užíván k rekreaci a dříve i k bydlení. S ohledem na plánované bydlení je pak rekonstrukce nemovitosti v plánu. Žalobce nikdy neprojevil o užívání nemovitostí zájem. Aniž by dal předem vědět, vyměnil zámky na nemovitostech, čímž žalované způsobil mimořádně nepříjemnou situaci v červenci 2018. Na místě přitom žalobce zanechal pouze vzkaz:„ Zabezpečil jsem svou nemovitost.“ Podstatně tak došlo ke ztížení užívání nemovitostí, a to v rozporu s dobrými mravy. V minulosti byly nemovitosti předmětem znaleckého zkoumání, kdy pro účely dražby byl vyhotoven posudek znalkyní [titul]. [jméno] [příjmení], viz posudek [číslo] 2017 ze dne 22. 4. 2017. Svůj podíl pak žalobce získal příklepem za cenu 266 667 Kč.

3. Z vyjádření žalobce ze dne 11. 11. 2019 soud zjistil, že žalovaná v minulosti projevila zájem o prodej nemovitostí, nicméně nesdělila na sebe kontakt a i přes opakované výzvy byla nekontaktní. Z vyjádření žalované ze dne je pak zřejmé, že žalovaná nemovitosti po celou dobu spoluvlastnického vztahu využívala, přičemž užívání podílu žalobce mu nebylo umožněno, čímž mu vznikl nárok na vydání bezdůvodného obohacení, neboť mezi účastníky nebyl uzavřen žádný nájemní vztah.

4. Při jednání dne 5. 2. 2020 žalobce uvedl, že z reakcí žalované, zejména z dopisů ze dne 13. 3. 2018 a 18. 7. 2018, oprávněně dovozoval její zájem prodat svůj spoluvlastnický podíl a nabízel žalované dostatek příležitostí se setkat a věc vyřešit. Naopak žalovaná nikdy neuváděla, že by měla zájem odkoupit podíl žalobce. Nemovitosti plánoval koupit jako dlouhodobou investici, ať už jako pronájem či i pro osobní využití, neboť jako vášnivý rybář často jezdí do [obec] k místním rybníkům rybařit. Vzhledem k tomu, že nemá v regionu kde bydlet, musí si platit hotel, což není výhodné. V této souvislosti žalobce odkázal na skutečnost, že je vášnivý muškař a řadu let se aktivně účastní závodů RS [obec], kde lze jeho účast doložit. V [obec] navštěvuje nejméně 5 závodů ročně a samozřejmostí jsou i tréninky, které v místě provozuje. Na srealitách sice nabízel dvě nemovitosti, nicméně jedna se nacházela v [obec] a druhá sice v regionu, ale v [obec], což je od [obec] dost daleko, navíc se jednalo pouze o zahrady. Variantu, že by prodal svůj podíl i za vyšší cenu než jej nabyl, odmítá. Zatímco zemědělské pozemky lze rozdělit, u domu tato varianta nepřipadá v úvahu. Jako nejlepší variantu vypořádání proto považuje aukci. Žalovaná naopak uvedla, že k nemovitostem má citovou vazbu, neboť je navštěvuje nejméně 20 let. Dopisy na které odkazuje žalobce, sami o sobě nedokazují zájem žalované svůj podíl prodat, neboť ze strany žalobce nikdy nedošlo ke konkretizaci návrhu. Žalovaná má pocit, že na ní byl vyvíjen nátlak, a to i ze strany mediátora. Z uvedeného důvodu mu sdělila, že odpověděla přímo žalobci. Sdělila, že má silný zájem nabýt nemovitosti do svého vlastnictví. Tvrzení, že žalobce hodlá využívat nemovitost pro sebe, postrádá podle žalované jakoukoliv relevanci s ohledem na skutečnost, že prokazatelně pracuje jako realitní makléř v [obec]. Ostatně nemovitost sama o sobě není k dlouhodobému bydlení vhodná, vyžadovala by rozsáhlou investici. Žalobce navíc v regionu nabízel k prodeji i jiné nemovitosti, není tedy důvod, proč by musel bydlet právě v této nemovitosti.

5. Žalovaná ve vyjádření ze dne 10. 3. 2020 uvedla, že pokus o mimosoudní vyřešení věci byl neúspěšný, když žalobce odmítl její návrh na uhrazení vstupní investice ve výši 266 000 Kč za současného rozdělení nemovitostí tak, že by žalobci připadlo 11 627m² pozemků polí a luk. Žalobce nikdy neuvedl, že by chtěl užívat nemovitosti k vlastnímu bydlení. S tímto tvrzením přišel až v průběhu řízení a jedná se pouze o účelovou fabulaci. Na internetu lze dohledat, že žalovaný se účastní muškařských závodů i na mnoha dalších místech v České republice a na Slovensku. Představa, že by si závodníci v místech pravidelných startů, které se konají po celé republice, pořizovali vlastní bydlení je dle žalované absurdní.

6. Žalobce ve svém vyjádření ze dne 24. 6. 2020 uvedl, že v mezidobí došlo ke sloučení pozemků parc. [číslo] – zahrada, parc. [číslo] – zahrada, parc. [číslo] – zahrada a parc. [číslo] – zahrada, to vše na [list vlastnictví] pro k. ú [obec], [územní celek] do pozemku nadále vedeného pod parc. [číslo]. Současně uvedl, že v rámci mimosoudních jednání navrhl žalované několik variant řešení věci, a sice odkoupit její spoluvlastnický podíl za cenu obvyklou, prodat žalované svůj podíl za cenu obvyklou či prodat žalované podíl na pozemku parc. [číslo] jehož součástí je objekt pro bydlení [adresa] a parc. [číslo] za cenu obvyklou za současného odkoupení podílu žalované na pozemcích parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] za cenu obvyklou, přičemž kupní ceny se vzájemně sečetly. K návrhu žalovaného nemohl přistoupit, neboť dle znaleckého posudku [titul]. [jméno] [příjmení] [číslo] 2020 ze dne 17. 2. 2020 činí obvyklá cena předmětných nemovitých věcí 1 141 000 Kč.

7. Žalovaná ve vyjádření ze dne 9. 10. 2020 uvedla, že souhlasí s oceněním některých pozemků dle ocenění [titul]. [jméno] [příjmení], konkr. pozemků parc. [číslo]. S oceněním domu a zahrady však žalovaná nesouhlasila, neboť znalec posudek vytvořil bez místního šetření, navíc posudek není opatřen znaleckým razítkem. Z uvedeného důvodu nechala zpracovat nový znalecký posudek [titul]. [jméno] [příjmení] [číslo] ze dne 30. 9. 2020, podle něhož obvyklá cena zbývajících pozemků tedy parc. č. st. 7 jehož součástí je objekt bydlení [adresa] a pozemků parc. [číslo] činí 550 000 Kč.

8. Ve vyjádření ze dne 6. 12. 2021 žalovaná uvedla, že i nadále trvá její zájem odkoupit podíl žalobce za cenu obvyklou, a to cenu stanovenou znalcem [celé jméno znalce], tj. ve výši 547 487,50 Kč.

9. Žalobce v podání ze dne 8. 12. 2021 navrhl přikázání nemovitostí do svého výlučného vlastnictví oproti zaplacení částky 547 487,50 Kč stanovené znalcem [celé jméno znalce]. Jako další variantu navrhl, rozdělení nemovitostí tak, že pozemky parc. [číslo] jehož součástí je objekt pro bydlení [adresa], parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] bude přikázáno do výlučného vlastnictví žalobce a pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] do výlučného vlastnictví žalované za náhradu 211 342,50 Kč, kterou by vyplatil žalobce žalované, popřípadě by byl ochoten souhlasit s indentickým návrhem v opačném gardu, kdy by naopak pozemky s objektem pro bydlení připadly žalované a zbývající pozemky žalobci, za částku 211 342,50 Kč, kterou by vyplatila žalovaná žalobci.

10. Žalovaná ve vyjádření ze dne 27. 12. 2021 uvedla, že pozemky představují hospodářské zázemí domu, jsou s ním historicky spojeny a toto chce zachovat. Přiklonila se proto k návrhu žalobce ze dne 24. 6. 2020, kde navrhl prodat celý svůj podíl žalované.

11. Žalobce ve vyjádření ze dne 19. 1. 2022 uvedl, že se opakovaně snažil s žalovanou dohodnout, předkládal různá řešení, kdy zmiňoval i naznačenou ochotu žalované svůj podíl prodat žalobci, vše však bez úspěchu. Prakticky jen ze zoufalosti, aby vyměnil zámky na nemovitostech, aby došlo k jednání se žalovanou. Zpětně si uvědomuje, že se nejednalo o vhodný krok. V lednu 2020 se na příslušném listu vlastnictví objevila exekuce nařízená na majetek žalované, přičemž ve vztahu k jejímu spoluvlastnickému podílu došlo ke zřízení generálního i speciálního inhibitoria. Opětovně zmínil, že nechal ve věci zpracovat znalecký posudek, na základě něhož nabídl žalované odprodej svého podílu za částku 570 500 Kč, resp. odkup jejího podílu za stejnou částku. Žalovaná s ničím z toho ovšem nesouhlasila. Jednání žalované spor protahuje a zvyšuje náklady řízení. Z uvedeného důvodu, jakož i s ohledem na dramaticky stoupající cenu nemovitostí, žádal žalobce o aktualizaci posudku znalce [celé jméno znalce] co nejblíže vyhlášení soudního rozhodnutí. Závěrem uvedl, že je ochoten dokonce zaplatit žalované za její spoluvlastnický podíl částku 700 000 Kč. Navíc sama žalovaná při jednání dne 5. 2. 2020 popřela, že by nemovitosti užívala, ale i kdyby tomu tak snad bylo nelze k tomu přihlížet.

12. V reakci na vyjádření žalobce ze dne 19. 1. 2022 žalovaná v podání ze dne 28. 1. 2022 uvedla, že její názor je od počátku konzistentní a neměnný, neboť od počátku navrhuje přikázání nemovitostí do svého výlučného vlastnictví. Naproti tomu je to žalobce kdo neustále mění své názory. Celý spor byl zahájen zbytečně, neboť žalobce od počátku na žalovanou tlačil kvůli odkupu nemovitostí, aniž by však specifikoval svou nabídku. Skutečnost, že žalovaná byla ochotna projednat varianty rozdělení, neznamená, že je považuje za vhodné. Stejně tak nepovažuje za nutnou aktualizaci znaleckého posudku, neboť tento nikdy nebude vyloženě aktuální ke dni rozhodnutí soudu. Pokud jde o nekonzistentnost užívání nemovitosti pak žalovaná uvádí, že v minulosti ji žalobce osočoval z toho, že nemovitosti užívá, nyní pro změnu uvádí, že nemovitosti neužívá. Žalovaná přitom nikdy netvrdila, že nemovitosti neužívá, naopak opakovaně uvedla, že je navštěvuje a užívá posledních 25 let, určitý čas v nich bydlela a hodlá v nich bydlet i v budoucnu.

13. Při jednání dne 7. 3. 2022 žalobce uvedl, že je ochoten prodat svůj podíl za cenu obvyklou nicméně znalecký posudek, který nechal soud zpracovat je starý osm a půl měsíce a neodráží aktuální ceny nemovitostí, navíc znalec vycházel z nesprávných srovnávacích podkladů, konkrétně z prodejů uskutečněných v roce 2019 a z hodnoty nemovitosti, která není prakticky zděná a tudíž nesrovnatelná s nemovitostí, která je předmětem ocenění. Cena zjištěná znalcem je obdobná ceně, ke které dospěl znalec [titul]. [jméno] [příjmení] již v roce 2020. Žalobce proto opětovně navrhl aktualizaci posudku. Dle odborného vyjádření realitní kanceláře [příjmení] [jméno] by se tržní cena objektu jako celku měla pohybovat v rozmezí 1 390 000 až 2 100 000 Kč, přičemž odhadují, že minimální cena by činila 1 690 000 Kč a tržní cena by činila 1 980 000 Kč. Hodnota souvisejících nemovitostí je odhadována na 1 070 560 Kč. Dle společnosti [webová adresa] by se cena domu s pozemkem měla pohybovat na hranici min. 2 091 960 Kč, spíše cenu odhadují na 2 604 528 Kč Cena souvisejících pozemků by se měla pohybovat v rozmezí 288 779 Kč až 492 623 Kč, přičemž dle odhadu kanceláře by se měla pohybovat na uvedené horní hranici. Sama realitní kancelář pak stanovila cenu na 390 701 Kč. Stále platí návrh, že zaplatí žalované za její podíl částku 700 000 Kč nebo i částku vyšší pokud by cena obvyklá tuto částku převýšila. Žalobce rovněž uvedl, že žalovaná o nemovitosti nepečuje s péčí řádného hospodáře a o nemovitosti se tak musel starat žalobce, viz kácení stromů, kterého se dožadovali sousedé a které hrozily pádem či výstavba inženýrských sítí obcí [obec]. Žalovaná v těchto situacích byla zcela pasivní a nekontaktní, pročež musel souhlas s kácením udělit on, viz komunikace mezi sousedem [příjmení] a obcí [obec]. Stejně tak byla žalovaná nekontaktní, pokud jde o zřízení kanalizační přípojky, viz smlouva o smlouvě budoucí ze dne 1. 2. 2022, kterou opět podepsal výlučně žalobce. Žalobce upozornil též na skutečnost, že pozemky jsou využívány v rámci pachtu třetími osobami, konkr. [titul]. [jméno] [příjmení] z [anonymizováno], který za toto užívání nabídl žalobci částku 25kč za m². Z tohoto pachtu žalobce ničeho nedostává. Nicméně tuto skutečnost uvádí pouze z toho důvodu, že cena pozemků je zjevně jiná než uvádí znalec. Ohledně ceny pak žalobce [příjmení] upozornil na skutečnost, že mu nebylo umožněno nemovitosti užívat. Poukázal též na neprokázanou solventnost žalované, na jejíž majetek byla v minulosti vedena exekuce. Žalovaná v reakci uvedla, že oceňuje skutečnost, že žalobce je ochoten svůj podíl prodat za cenu obvyklou, nicméně žalobce v průběhu řízení znalecký posudek nijak nenapadal. Ze znaleckého posudku [titul]. [příjmení] nebylo možné vycházet neboť v něm absentovalo místní šetření. Žádný znalecký posudek nebude zcela aktuální. Žalovaná navíc byla ochotna koupit nemovitosti ihned poté co byl posudek znalce vyhotoven. Pokud jde o odborná vyjádření [příjmení] [jméno] a spol. [webová adresa] pak tyto nelze brát reálně v potaz, neboť není známo, kdo je vyhotovil, ani v jakém vztahu je k žalobci. Žalobce se pouze snaží cenu šponovat. Z judikatury vyšších soudů přitom vyplývá, že za aktuální lze pokládat znalecký posudek i rok starý. Posudek znalce [celé jméno znalce] je tedy v normě. Žalovaná se ohradila proti tvrzení, že neumožnila žalobci nemovitosti užívat. Žalobce o užívání nemovitosti nikdy neprojevil zájem a jeho jediná návštěva spočívala ve výměně zámků. Ohledně namítané pasivity žalované stran správy nemovitostí žalovaná uvedla, že nemovitost je ve vlastnictví obou účastníků a péče je tedy na obou. Pokud jde o zmiňované kácení stromů, žalovaná s ním nesouhlasila. Jestliže žalobce rovněž uvádí, že žalovaná nebyla kontaktní, pokud jde o budování kanalizační přípojky, pak je třeba uvést, že smlouva o smlouvě budoucí byla datována 22. 2. 2022, mohl tedy jednoduše kontaktovat jejího právního zástupce.

14. Z výpisu listu vlastnictví [číslo] pro k. ú. [obec] ze dne 27. 9. 2018, jakož i z výpisu z Katastru nemovitostí ze dne 10. 1. 2019 soud zjistil, že vlastnické právo k nemovitostem uvedeným ve výroku I. a II. tohoto rozsudku svědčí oběma účastníkům rovným dílem.

15. Ze sdělení [stát. instituce] – pracoviště [okres] ze dne 4. 10. 2019 bylo zjištěno, že došlo ke sloučení pozemků parc. [číslo] – zahrada, parc. [číslo] – zahrada, parc. [číslo] – zahrada a parc. [číslo] – zahrada, to vše na [list vlastnictví] pro k.ú. [obec], [územní celek] do pozemku nadále vedeného pod parc. [číslo]. Tuto skutečnost pak soud zjistil i z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 24. 6. 2020.

16. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 6. 2. 2020 soud zjistil, že do katastru nemovitostí byla zapsána poznámka o zahájení exekuce vedené soudní exekutorkou [anonymizováno] [jméno] [příjmení] pod č. j. 169Ex-55/2020-17, byl vydán exekuční příkaz k prodeji spoluvlastnického podílu žalované na nemovitých věcech č. j. 169Ex 55/20-24 ze dne 26. 1. 2020. Skutečnost, že k prodeji spoluvlastnického podílu žalované nedošlo, resp. že poznámka o exekučním řízení byla odstraněna, soud zjistil z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 24. 6. 2020.

17. Z dopisu mediátora [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne 24. 6. 2018 soud zjistil, že žalobce prostřednictvím mediátora vyzval žalovanou k vypořádání spoluvlastnictví. Zapsaný mediátor kromě způsobů vypořádání upozornil žalovanou též na skutečnost, že ze strany žalované dochází k užívání spoluvlastnického podílu žalobce, kterému vzniká zákonný nárok na vydání bezdůvodného obohacená, poněvadž mezi účastníky řízení není uzavřen žádný nájemní vztah o užívání spoluvlastnického podílu.

18. Z reakce žalované na dopis mediátora ze dne 18. 7. 2018 soud zjistil, že žalovaná mediátorovi sdělila, že v rámci snahy o dohodu kontaktovala žalobce.

19. Z dopisů žalobce ze dne 7. 12. 2017 a 25. 1. 2018 manželům [příjmení] soud zjistil, že žalobce se na jmenované obrátil s dotazem, jak zamýšlí naložit se svým podílem na předmětných nemovitostech. Následně se žalobce dopisy ze dne 7. 2. 2018, 11. 4. 2018, 21. 6. 2018 a 20. 7. 2018 obracen na žalovanou s nabídkou odkupu jejího spoluvlastnického podílu. Za tímto účelem nabízel setkání v [obec] či kontaktování prostřednictvím e-mailu či telefonicky. Žádná konkrétní nabídka v dopisech zmíněna nebyla.

20. Z dopisu [titul]. [jméno] [příjmení] ze dne 4. 2. 2018 soud zjistil, že jmenovaný sdělil žalobci, že ani on ani jeho manželka již nejsou spolumajiteli ½ domu v [obec] ani přilehlých pozemků.

21. Z dopisu žalované žalobci ze dne 13. 3. 2018 soud zjistil, že žalovaná žalobci sdělila, že ji zajímá představa žalobce o možné koupi nemovitostí. Požádala jej proto, aby upřesnil svůj návrh. Svůj dotaz, tedy za kolik by byl žalobce ochoten odkoupit podíl žalované, se žalovaná obrátila na žalobce ještě dopisem ze dne 18. 7. 2018.

22. Z internetové adresy [webová adresa] záložky kontakty soud zjistil, že mezi makléři je uveden žalobce, a to vč. telefonního čísla a emailové adresy: [email].

23. Z internetového portálu [webová adresa] soud zjistil, že žalobce jakožto makléř inzeroval prodej bytu v [obec] – [část obce] a dále prodej zahrady v [obec], okres [okres].

24. Z výpisu z obchodního rejstříku ke [právnická osoba] reality [právnická osoba] soud zjistil, že žalobce je veden jako jednatel této společnosti, datum vzniku funkce je uvedeno 19. 12. 2007.

25. Z nedatovaného a nepodepsaného sdělení soud zjistil, že se na něm nachází věta:„ Zabezpečil jsem svoji nemovitost, [tel. číslo].

26. Ze znaleckého posudku [číslo] 2017 [titul] [jméno] [příjmení] ze dne 22. 4. 2017 soud zjistil, že cena ideální poloviny předmětných nemovitostí, které následně získal žalobce, činí 339 080 Kč, cena obvyklá tak byla znalkyní stanovena na 340 000 Kč, s přihlédnutím k obvyklé ceně pozemků lze navýšit uvedenou cenu o 60 000 Kč na max. 400 000 Kč.

27. Z usnesení soudního exekutora [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne 24. 10. 2017, č.j. 111 EX 9798/11-101 soud zjistil, že podíl ve výši jedné poloviny na nemovitostech, které jsou předmětem tohoto řízení, byl vydražen za nejvyšší podání, které učinil žalobce, a to za částku 266 667 Kč.

28. Z výpisu investičního účtu žalobce ze dne 1. 1. 2022 se podává informace, že žalobce disponuje investičními nástroji, jejichž cena v přepočtu činí v souhrnu 2 001 433,81 Kč.

29. Z výpisu výsledkové listiny [anonymizována dvě slova] soud zjistil, že se žalobce v roce 2021 zúčastnil místních závodů.

30. Z odborného vyjádření realitní kanceláře [příjmení] [jméno] soud zjistil, že tržní cena rodinného domu [adresa] v obci [obec] stojícího na pozemku parc. č. st. 7, a dále pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec], by se měla pohybovat v rozmezí 1 390 000 až 2 100 000 Kč, přičemž odhad ceny činí 1 690 000 Kč a tržní cena tak činí 1 980 000 Kč. Hodnota souvisejících nemovitostí, tj. pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] je odhadována na 1 070 560 Kč. Odhad celkové ceny tak činí min. 2 760 560 Kč (1 690 000 + 1 070 560).

31. Z odhadu tržní ceny nemovitostí spol. [webová adresa] soud zjistil, že cena domu s pozemkem, parc. č. st. 7 zahrnující dům [adresa] a pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví] pro obec a k.ú. [obec] by se měla pohybovat na hranici minimálně 2 091 960 Kč, odhad ceny činí 2 604 528 Kč, maximální cena 3 117 096 Kč Cena souvisejících pozemků, tedy parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] by se měla pohybovat v rozmezí 288 779 Kč až 492 623 Kč, přičemž dle odhadu kanceláře by se měla pohybovat na uvedené horní hranici. Sama realitní kancelář pak stanovila cenu na 390 701 Kč. Odhad celkové ceny tak činí 2 995 229 Kč (2 604 528 + 390 701).

32. Ze znaleckého posudku [titul]. [jméno] [příjmení] [číslo] 2020 ze dne 17. 2. 2020 který předložil žalobce, soud zjistil, že znalec ocenil předmětné nemovitosti celkovou částkou 1 141 000 Kč.

33. Ze znaleckého posudku [titul]. [jméno] [příjmení] [číslo] ze dne 30. 9. 2020 který předložila žalovaná soud zjistil, že znalec ocenil pozemek parc. č. st. 7 jehož součástí je objekt pro bydlení [adresa] a pozemky parc. [číslo] celkovou částkou 550 000 Kč.

34. Ze znaleckého posudku znalce [celé jméno znalce] [číslo] 2021 ze dne 21. 6. 2021 soud zjistil, že místního šetření se účastnili oba účastníci řízení a dále pan [titul]. [jméno] [příjmení]. Výsledkem znaleckého zkoumání bylo, že znalec stanovil obvyklou cenu předmětných nemovitostí na částku 1 094 965 Kč, hodnota podílu tak činila 547 487,50 Kč.

35. Po skutkové stránce soud zjistil, že žalobce vlastní se žalovanou nemovitosti uvedené ve výroku tohoto rozsudku zapsané na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec], a to rovným dílem. Žalobce získal svůj spoluvlastnický podíl příklepem v dražbě dle usnesení soudního exekutora [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne 24. 10. 2017, č. j. 111 EX 9798/11-101 za cenu 266 667 Kč Cena přitom vycházela ze znaleckého posudku [titul]. Mastné [číslo] 2017, která předmětný podíl na nemovitostech ocenila dne 22. 4. 2017 na částku 340 000 Kč. Celková cena nemovitostí tak činila 680 000 Kč. Znalec [titul]. [jméno] [příjmení] stanovil obvyklou cenu předmětných nemovitostí na částku 1 150 000 Kč a podíl každého účastníka tedy na 575 000 Kč. Znalec [titul]. [jméno] [příjmení] v posudku [číslo] ze dne 30. 9. 2020 ocenil pozemek parc. č. st. 7 jehož součástí je objekt pro bydlení [adresa] a pozemky parc. [číslo] celkovou částkou 550 000 Kč. Znalec ustanovený soudem [celé jméno znalce] ve svém posudku [číslo] 2021 ze dne 21. 6. 2021 stanovil obvyklou cenu předmětných nemovitostí na částku 1 094 965 Kč, hodnota podílu tak činila 547 487,50 Kč. Dle odborného vyjádření [příjmení] [jméno] činí odhad obvyklé ceny min. 2 760 560 Kč, dle spol. [webová adresa] pak min. 2 995 229 Kč. Z dopisů žalobce ze dne 7. 12. 2017 a 25. 1. 2018 manželům [příjmení] a následně dopisy ze dne 7. 2. 2018, 11. 4. 2018, 21. 6. 2018 a 20. 7. 2018 se žalobce obrátil na žalovanou s dotazy stran vypořádání spoluvlastnictví. Na tyto dotazy odpověděla žalovaná dopisy ze dne 13. 3. 2018 a 18. 7. 2018. Z investičního účtu žalobce pak bylo zjištěno, že disponuje investičními nástroji ve výši 2 001 433,81 Kč.

36. Po právní stránce soud hodnotil věc následovně.

37. Dle § 1140 odst. 1 o. z. platí, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Dle odst. 2 každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

38. Dle § 1141 odst. 2 o. z. se spoluvlastníci vypořádají rozdělením společné věci, jejím prodejem z volné ruky nebo ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku, anebo převedením vlastnického práva jednomu nebo více spoluvlastníkům s vyplacením ostatních.

39. Dle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

40. Na základě shora uvedených skutečností dospěl soud k následujícím závěrům.

41. Žalovaná po celou dobu řízení požadovala přikázání nemovitostí ve spoluvlastnickém podílu žalobce do svého výlučného vlastnictví oproti vyplacení příslušného vypořádacího podílu, kdy nakonec souhlasila s částkou stanovenou znalcem [jméno] [příjmení]. Rozdělení nemovitostí opakovaně odmítala, a to s ohledem na skutečnost, že pozemky související s obytnou nemovitostí historicky tvoří její hospodářské zázemí a rozdělením by se tak hodnota nemovitostí značně snížila. K tomuto názoru se ostatně v průběhu řízení přiklonil i žalobce, byť možnost rozdělení nemovitostí nevyloučil, ba dokonce tuto možnost opakovaně navrhoval. V průběhu řízení bylo ze strany žalobce navrhováno několik způsobů vypořádání spoluvlastnictví, přičemž žalobce v konečném důsledku nabídl žalované odkup jejího spoluvlastnického podílu za částku 700 000 Kč případně i vyšší, pokud by došlo k novému ocenění předmětných nemovitostí a výše podílu žalované by tuto částku převýšila. Nicméně současně souhlasil, že je ochoten svůj spoluvlastnický podíl žalované prodat a to za cenu obvyklou. Nesouhlasil však s tím, že při stanovení ceny lze vycházet z posudku znalce [příjmení], neboť tento již není s ohledem na datum vyhotovení aktuální a nereflektuje tak současné ceny nemovitostí, které jsou, jak doložil vyjádřením [právnická osoba] a spol. [webová adresa], na zcela jiné úrovni. Žalobce přitom tvrdil, že žalovaná opakovaně mění své názory jak vypořádat spoluvlastnické vztahy, že se o nemovitosti nestará s péčí řádného hospodáře, neboť nekomunikuje se sousedy, ani s obcí a její pasivitu pak musí řešit on jako spoluvlastník.

42. Pokud jde o zmiňovanou nekonzistentnost názorů žalované jak naložit s předmětnými nemovitostmi, nemůže dát soud v tomto žalobci za pravdu, neboť postoj žalované v průběhu celého soudního řízení skutečně směřuje pouze k přikázání nemovitostí do jejího výlučného vlastnictví za náhradu. Je sice pravdou, že její dotazy před zahájením řízení lze chápat jak žádost o sdělení nabídky pro případný prodej, nicméně ze strany žalobce na ně nikdy nebylo konkrétní nabídkou reagováno. Soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že není na místě uvažovat o rozdělení nemovitostí. Ostatně o nevhodnosti rozdělení hovořil i sám žalobce a soud v tomto směru dává oběma účastníkům za pravdu. Soud dospěl k závěru, že rozdělení není vhodné, neboť by vedlo ke snížení hodnoty předmětných nemovitostí. Soud tedy považuje za nejvhodnější variantu vypořádání spoluvlastnictví přikázáním nemovitostí do vlastnictví jednoho z účastníků a to za náhradu v ceně obvyklé dle znaleckého posudku. K této variantě ostatně směřovaly všechny návrhy žalované a jak uvedeno v podstatě i většina návrhů žalobce, který nejprve uvedl, že nemovitosti pořizoval za účelem dlouhodobé investice, posléze tvrdil, že chce nemovitosti osobně využívat, neboť je vášnivým rybářem a v okolí [obec] se pravidelně účastní muškařských závodů. Tuto skutečnost soudu také doložil. Na tomto místě je třeba ještě zmínit, že je to spíše žalobce kdo přichází s nejrůznějšími způsoby vypořádání, přičemž sám v podání ze dne 24. 6. 2020 uvedl, že je ochoten svůj podíl žalované prodat za cenu obvyklou a tento názor zopakoval i při jednání soudu dne 7. 3. 2022. Ostatně soud má za to, že ve prospěch této varianty svědčí i důvody uváděné žalovanou, tedy skutečnost, že nemovitost jí byla darována rodiči jejího přítele, dům navštěvuje nejméně 20 let, část života na místě samém s přítelem i bydlela, užívá jej a plánuje v něm bydlet i v budoucnu. V současné době jí tedy svědčí užívací právo. Naproti tomu důvod uváděný žalobcem spočívajícím de facto v pořízení rekreačního objektu pro potřeby muškaření nepovažuje soud za natolik silný, aby přikázání nemovitostí odůvodnil, a to i za vyšší nabídnutou cenu. V tomto bodu soud souhlasí s argumentací žalované, že žalobce se dle veřejně dostupných informací účastní závodů po celé republice a není tedy nezbytně nutné, aby vlastnil nemovitost právě v [obec]. Nemluvě o tom, že s touto informací žalobce skutečně přišel až v průběhu řízení, přičemž z předložených důkazů je na místě uvažovat i o tom, že žalobce s nemovitostmi skutečně spekuluje, viz jeho inzeráty na stránkách comfort reality CZ a Sreality. Na uvedených portálech žalobce vystupuje jako makléř, o čemž nejlépe svědčí i používaný e-mail [email].

43. Žalobce rovněž uvedl, že mu žalovaná neumožnila užívat jeho spoluvlastnický podíl a de facto se tak bezdůvodně obohatila. K tomuto soud považuje za nutné poukázat na skutečnost, že žalobce nijak nedoložil, že by se o užívání nemovitostí pokoušel, že by žalovanou vyzval k tomu, aby mu umožnila nemovitosti užívat, nebo že by mu žalovaná v užívání jakkoliv bránila. Naopak to byl žalobce, kdo výměnou zámků při zjevně jediné návštěvě nemovitostí prokazatelně způsobil, že došlo ke ztížení užívání předmětných nemovitostí druhému spoluvlastníkovi. Na tomto místě je třeba zmínit i skutečnost, že žalobce nejprve uvádí, že žalovaná nemovitost užívá, posléze naopak sám tvrdí, že nikoliv. Pokud by jí však neužívala, nedávala by dle soudu výměna zámků příliš smysl, neboť žalobce uvedl, že tímto krokem chtěl žalovanou donutit k jednání a tedy předpokládal, že se na místě samém minimálně občas zdržuje. Pokud jde o jednání žalované, které má být v rozporu s péčí řádného hospodáře, má soud ve shodě se žalovanou za to, že nemovitost je ve vlastnictví obou účastníků a péče je tedy na obou spoluvlastnících. Je nepochybně pravdou, že komunikace se žalovanou není jednoduchá, přesvědčil se o tom i soud, když musel zpočátku řízení žalované ustanovovat opatrovníka. Nicméně je věcí žalované, jakým způsobem přistupuje ke svému majetku a z tvrzení žalobce, že např. nesouhlasila s kácením stromů, nelze dovozovat, že by o nemovitost nepečovala. Stejně tak lze nahlížet i na zřízení inženýrských sítí, kdy je pravdou, že pokud žalovaná nebyla kontaktní, mohl se o její vyrozumění žalobce pokusit prostřednictví jejího právního zástupce, neboť smlouva o smlouvě budoucí byla datována dnem 22. 2. 2022. Jedná se tedy zcela o čerstvou záležitost.

44. Soud tedy nijak nezpochybňuje zájem žalobce o muškaření, ale jak již shora uvedl, měla by dle jeho názoru převážit skutečnost, že žalovaná nemovitosti v minulosti užívala a užívat hodlá i nadále, neboť k ní má citovou vazbu s ohledem na svého partnera a jeho rodiče, kteří jí spoluvlastnický podíl darovali. Tyto skutečnosti by dle názoru soudu měly převážit i nad potenciálně vyšší cenou, kterou by mohl žalobce uhradit. Stejně tak se soud staví ke skutečnosti, že žalobce disponuje dostatkem prostředků na případnou rekonstrukci nemovitosti. V tomto směru soud dává za pravdu žalované, že žalobce až do soudního jednání dne 5. 2. 2020 nijak neuvedl, že by nemovitost chtěl dále využívat a ani žalovanou k umožnění využívání nemovitostí nijak nevyzýval či za tímto účelem nemovitosti nenavštěvoval.

45. Pokud tedy soud shrne shora uvedené, lze řízení uzavřít tak, že z průběhu jednání opakovaně zazněla ochota žalobce svůj podíl žalované prodat. Způsob vypořádání proto zjevně nepředstavuje až tak zásadní problém, neboť na něm se účastníci de facto shodli, resp. žalobce tuto možnost reálně připustil. Co však již problém představuje je zjevně otázka výše vypořádacího podílu, kdy žalobce namítá neaktuálnost znaleckého posudku a tudíž příliš nízkou výši vypořádacího podílu. Žalobce původně uváděl, že si nemovitosti pořizoval za účelem dlouhodobé investice. Je tedy jen logické, že jeho jednání směřuje k maximalizaci zisku. Na tomto místě je však třeba připomenout, že žalobce získal spoluvlastnický podíl na nemovitostech příklepem v dražbě v roce 2017 za cenu 266 667 Kč. Dle znaleckého posudku znalce [příjmení] přitom výše jeho podílu nyní činí 547 487,50 Kč. Zisk žalobce tedy v žádném směru nelze označit jako zanedbatelný, neboť činí dvojnásobek pořizovací hodnoty nemovitostí. Soud nijak nepopírá, že zejména v posledních letech došlo k razantnímu růstu cen nemovitostí, nicméně má za to, že cena stanovená znaleckým posudkem znalce [příjmení] je odpovídající. Vyjádření spol. [příjmení] [jméno] či spol. [webová adresa] o tom, že by hodnota předmětných nemovitostí měla činit takřka 3 000 000 Kč, považuje soud za nadsazené. Pokud by soud akceptoval tyto kalkulace, musel by připustit, že by cena nemovitostí, oceněných v roce 2017 [titul]. Mastnou na celkovou částku 680 000 Kč, vzrostla takřka čtyř a půl násobně v průběhu 5 let. Ačkoliv soud jistě není odborníkem na trhu s nemovitostmi, má přeci jen za to, že cena nemovitostí, nadto mimo městskou zástavbu v obci kde počet obyvatel nedosahuje ani 800 osob, takto dramatický růst cen přeci jen nezaznamenala. Ostatně tyto odhady značně převyšují i cenu, ke které dospěl ve svém posudku znalec [titul]. [jméno] [příjmení] v roce 2020, jehož posudek předkládal sám žalobce. Pokud jde o tento posudek, pak z něj soud nemohl vycházet, neboť u něho skutečně absentuje místní šetření, podstatná složka znaleckého posudku. Ostatně strany se na potřebě vyhotovení nového znaleckého posudku shodly, pročež soud nechal zpracovat shora uvedený posudek znalce [příjmení]. Vůči tomuto posudku ostatně žalobce ani žalovaná žádné námitky zpočátku neuplatnili a námitky uplatněné žalobcem posléze považuje soud spíše za marginální a znalecký posudek za použitelný. Znalec posudek zpracoval na základě místního šetření za účasti účastníků řízení a dle soudu zvolil i použitelné srovnatelné materiály. Cenu nemovitostí stanovenou ke dni 21. 6. 2021 na částku 1 094 965 Kč považuje soud k tomuto datu za odpovídající. Pokud jde o zmiňovanou potřebu aktualizovat znalecký posudek znalce [celé jméno znalce], nepovažuje ji soud za důvodnou, a to ani na základě předložených odborných vyjádření spol. [příjmení] [jméno] a [webová adresa], a to s ohledem na shora uvedené. Znalecký posudek byl sice ke dni rozhodování soudu starý více než tři čtvrtě roku, ale dle názoru soudu je i přes to stále aktuální a lze z něho tedy pro potřeby vypořádání podílového spoluvlastnictví vycházet. Časová prodleva mezi závěry znal. posudku a vyhlášení rozhodnutí bude vždy. Aktualizace posudku by mj. znamenala zatížit řízení dalšími náklady a vedla by jen k dalšímu prodloužení řízení.

46. Na základě shora uvedeného proto soud rozhodl výrokem I. rozhodl o zrušení podílového spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem a s ohledem na uvedené závěry rozhodl výrokem II. o přikázání těchto nemovitostí ve vlastnictví žalobce do vlastnictví žalované, která je oproti tomu povinna žalobci vyplatit vypořádací podíl dle znaleckého posudku [jméno] [příjmení], tj. ve výši 547 487,50 Kč tak, jak je uvedeno ve výroku III.

47. Pro vyplacení této částky stanovil soud dle § 160 odst. 1 o.s.ř lhůtu tří měsíců, kterou považuje za adekvátní s ohledem na stanovenou výši vypořádacího podílu.

48. Pokud jde o náhradu nákladů řízení, vycházel soud z charakteru řízení jako iudicia duplex a ve smyslu nálezu Ústavního soudu II. ÚS 572/2019 rozhodl o náhradě nákladů řízení tak, že účastníkům řízení náhrada nákladů řízení nepřísluší.