16 C 191/2022

Plný text

Okresní soud ve Svitavách rozhodl samosoudcem JUDr. Ivo Mikolajkem ve věci žalobkyně: ; právnická osoba , IČO sídlem adresa žalobkyně zastoupená advokátkou anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: ; celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalovaného zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o určení vlastnického práva k nemovitostem <b>I. Žaloba o určení, že nemovitost o velikosti 19 m2, parc. č. st. [číslo], zastavěná plocha a nádvoří, k. ú. [okres], kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává [stát. instituce], [stát. instituce], je ve vlastnictví žalobkyně, a o uložení povinnosti žalobkyni zaplatit žalovanému náhradu za tuto nemovitost ve výši 72 200 Kč, se zamítá.</b> <b>II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 12 872,80 Kč, a to k rukám jeho zástupce do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobkyně se domáhala určení vlastnictví pozemku p. č. st. [číslo] v k. ú. [okres], po změně žaloby u jednání, uložení povinnosti žalobkyni zaplatit žalovanému částku 72 200 Kč. Tvrdila, že je výlučným vlastníkem domu [adresa] (dále jen„ dům“), který z většiny (84 m2) leží na pozemku p. č. st. [číslo], který rovněž vlastní žalobkyně. Menšinovou částí (19 m2) leží na pozemku žalovaného p. č. st. [číslo], který vznikl rozdělením původního pozemku [parcelní číslo] o výměře 274 m2 (dále„ původní pozemek“). Žalobkyně dovozuje, že původní vlastník domu stavěl v dobré víře, že staví na svém pozemku, přičemž v malé míře přesáhl na původní pozemek. Stavba takto stojí bezmála 40 let. Má tedy za to, že bylo naplněno ustanovení o přestavku, které se posuzuje zpětně ke dni zřízení stavby a nehraje tedy roli, že později byl z původního pozemku [parcelní číslo] o výměře 274 m2 vyčleněn pozemek p. č. st. [číslo]. Žalobkyně se tedy na základě přestavku stala vlastníkem pozemku p. č. st. [číslo] o výměře 19 m2, žalovanému za to náleží náhrada 72 200 Kč stanovená znaleckým posudkem.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Tvrdil, že právní předchůdce žalobkyně, společnost [právnická osoba], nabyla dům v prosinci 2020 v dražbě konané v rámci insolvenčního řízení. V rámci dražby byl zveřejněn znalecký posudek s upozorněním, že část domu se nachází na pozemku [parcelní číslo] (původní pozemek), který má jiného vlastníka. [právnická osoba] chtěla od žalovaného zakoupit část původního pozemku, na kterou dům přesahuje, přičemž byla ujednána kupní cena 350 000 Kč. Z prodeje však nakonec sešlo z důvodu na straně společnosti [právnická osoba] Nakonec došlo dne 23. 7. 2021 k uzavření nájemní smlouvy, kterou žalovaný pronajal část původního pozemku do 31. 12. 2023 za částku 30 000 Kč s inflační doložkou. V důsledku fúze sloučením došlo k převodu domu na žalobkyni. Strany spolu následně komunikovaly ohledně dalších svých sporů a ze strany žalobkyně došlo k nabídce odkupu dotčené části pozemku za 500 000 Kč. K rozdělení pozemku geometrickým plánem se vznikem pozemku p. č. st. [číslo] došlo bez vědomí a souhlasu žalovaného. Následně spolu strany opět komunikovaly ohledně dalších sporů a dne 6. 5. 2022 došlo k úpravě nájemného na 34 000 Kč, avšak později byl žalovaný opět vyzván k uzavření kupní smlouvy, žalovaný nabídl prodej za částku 450 000 Kč, ovšem bez odezvy. Ustanovení o přestavku nemohou být dle žalovaného aplikována, neboť v době zřízení části stavby zasahující na původní pozemek v roce 1981 byly všechny dotčené pozemky, dnes označené jako p. [číslo] p. [číslo] p. č. st. [číslo] a p. č. st. [číslo], ve vlastnictví jediné osoby, a to paní [jméno] [příjmení]. Nejednalo se tedy o stavbu zřízenou na cizím pozemku. Zároveň stavba nezasahuje malou částí na původní pozemek a nejedná se o malou část pozemku. Dům má celkovou plochu 103 m2, z čehož 19 m2 zasahuje na původní pozemek o výměře 274 m2. Na původním pozemku se tedy nachází 18,45 % plochy domu, přičemž přesah domu zabírá 6,93 % plochy pozemku. Dle žalovaného nebyl dán ani právní zájem na požadovaném určení, neboť právní postavení stran je jisté – žalobkyně má právo užívat pozemek žalobce na základě nájemní smlouvy až do [datum].

3. Soud věc projednal a na základě provedených důkazů učinil následující zjištění:

4. Mezi stranami nebylo sporné (protokol na č. l. 114), že dům žalobkyně [adresa] stojí výměrou 84 m2 na pozemku žalobkyně st. [parcelní číslo] v k. ú. [okres] a výměrou 19 m2 na pozemku žalovaného st. [parcelní číslo] v k. ú. [okres]. Pozemek žalovaného byl původně součástí jiného pozemku žalovaného [parcelní číslo] v k. ú. [okres] o původní výměře 274 m2 [adresa] má současnou podobu a půdorys cca 40 let, tj. od 80. let 20. století.

5. Z ohlášení drobné stavby ze dne 2. 7. 1987 (č. l. 81 vzadu) soud zjistil, že toto ohlášení podávala paní [jméno] [příjmení], ohlášení je sice z drobné části zakryto skvrnou, je však stále čitelné, že se jedná o stavbu na p. [číslo] má jít o nahrazení dřevěné kůlny kůlnou zděnou, přičemž paní [příjmení] prohlašuje, že k pozemku má vlastnické právo.

6. Z dopisu ze dne 8. 7. 1981 (č. l. 82) soud zjistil, že tehdejší MNV v [obec] vyzval paní [příjmení], aby znovu vyplnila formulář ohlášení stavby a uvedla přesnou adresu stavebníka, číslo pozemku podle evidence nemovitostí a přiložila jednoduchou projektovou dokumentaci.

7. Z ohlášení drobné stavby ze dne 14. 7. 1987 (č. l. 82 vzadu) soud zjistil, že toto ohlášení podávala paní [jméno] [příjmení]. Jedná se o stavbu na p. [číslo] má jít o nahrazení dřevěných dřevníků dřevníkem zděným s plechovou střechou, přičemž paní [příjmení] prohlašuje, že k pozemku má vlastnické právo.

8. Z plánku (č. l. 83) soud zjistil umístění dřevníku.

9. Ze sdělení k ohlášení drobné stavby ze dne 14. 7. 1981 (č. l. 81) soud zjistil, že tehdejší MNV v [obec] sdělil paní [jméno] [příjmení], že k hlášení drobné stavby - stavební úpravy objektu [okres], A. [příjmení] [číslo], na pozemku [parcelní číslo] není námitek.

10. Z geometrického plánu ze dne 26. 1. 2022 (č. l. 87) soud zjistil, že tímto plánem byl pozemek [parcelní číslo] rozdělen na pozemky p. [číslo] st. p. [číslo] st. p. [číslo] pozemek p. č. st. 22 byl rozdělen na pozemky st. p. č [číslo] a st. [parcelní číslo]. Původní pozemek st. [parcelní číslo] nesousedí s pozemkem [parcelní číslo].

11. Z pozemkové knihy – knihovní vložky [číslo] pro katastrální obec a soudní okres [okres] (č. l. 93 a 94) soud zjistil, že v této vložce byly zapsány pozemky st. [parcelní číslo] a [parcelní číslo], přičemž na pozemku [parcelní číslo] stála chalupa [adresa]. První vlastník (spoluvlastníci ideálních polovin) je zapsán roku [číslo], přičemž až do roku 1964, kdy byla posledním zápisem zapsána jako jediný vlastník obou pozemků paní [jméno] [příjmení], nebylo odděleno vlastnictví pozemků [parcelní číslo] a [parcelní číslo] (oba pozemky vždy ve /spolu/vlastnictví jednoho vlastníka nebo spoluvlastníků). Nabytí vlastnictví paní [jméno] [příjmení] je dále prokázáno notářským zápisem ze dne ze dne 5. 5. 1960 (č. l. 95) a usnesením státního notářství ze dne 31. 3. 1964 (č. l. 100).

12. Z listiny označené pol. VZ [číslo] (č. l. 107) soud zjistil, že v době, kdy paní [příjmení] vlastnila pozemky st. [parcelní číslo] a [parcelní číslo], došlo k rozdělení pozemku [parcelní číslo] na pozemky p. [číslo] [parcelní číslo].

13. Z rozhodnutí státního notářství ze dne 19. 12. 1991 soud zjistil, že po paní [příjmení] zdědili pozemky st. [parcelní číslo], p. [číslo] [parcelní číslo] (a také [parcelní číslo]) pan [jméno] [příjmení] a paní [jméno] [příjmení] (každý id. polovinu).

14. Z dalších provedených důkazů soud neučinil žádná zjištění, neboť by byla vzhledem k právnímu posouzení nadbytečná (listiny týkající se nabytí vlastnického práva žalobkyní a její bezprostřední právní předchůdkyní by mohly mít vliv na pozdější dobrou víru, nikoliv na dobrou víru v době stavby, stejně tak vzájemná komunikace mezi stranami, nájemní smlouva a její dodatky; trestní příkaz zdejšího soudu je jednak nepravomocný, jednak ani případný trestný čin žalovaného v roce 2022 nemohl mít vliv na okolnosti v době vzniku stavby).

15. Z učiněných zjištění dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu:

16. Dům žalobkyně [adresa] stojí výměrou 84 m2 na pozemku žalobkyně st. [parcelní číslo] v k. ú. [okres] a výměrou 19 m2 na pozemku žalovaného st. [parcelní číslo] v k. ú. [okres]. Pozemek žalovaného byl původně součástí jiného pozemku žalovaného [parcelní číslo] v k. ú. [okres] o původní výměře 274 m2 [adresa] má současnou podobu a půdorys cca 40 let, tj. od 80. let 20. století (nesporná tvrzení). K přesahu na pozemek [parcelní číslo] došlo úpravami v roce 1981 (ohlášení drobné stavby z 2. a 14. 7. 1981, dopis z 8. 7. 1981 a sdělení MNV z 14. 7. 1981 – v opraveném ohlášení a sdělení MNV je sice uveden pozemek p. [číslo] nicméně ten s pozemkem st. [parcelní číslo], na kterém se stavba [adresa] převážně nachází, nesousedí, muselo se tedy jednat o pozemek p. [číslo] čemuž odpovídá i původní ohlášení drobné stavby ze dne 2. 7. 1981). Pozemky nyní označené jako p. [číslo] st. p. [číslo] st. p. [číslo] st. p. č [číslo] a st. [parcelní číslo] byly minimálně v období [číslo] – 19. 12. 1991 vždy ve vlastnictví stejného vlastníka či stejných spoluvlastníků (pozemková kniha – knihovní vložka [číslo] ve spojení s rozhodnutím státního notářství ze dne 19. 12. 1991).

17. Po právní stránce soud posoudil věc takto:

18. Ve věci byl dán naléhavý právní zájem na požadovaném určení, neboť byl tvrzen rozpor mezi stavem zapsaným a skutečným.

19. Podle § 1087 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ OZ“), platí, že zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře.

20. Podle § 3059 OZ platí, že je-li stavba zřízena na několika pozemcích, použijí se § 3056 až 3058 jen ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby. Stane-li se stavba součástí tohoto pozemku, použije se ve vztahu k pozemkům, na něž části stavby přesahují, ustanovení o přestavku.

21. V posuzované věci bylo zřejmé, že dům [adresa], který je součástí pozemku nyní označeného jako p. č. st. [číslo] (dříve část pozemku p. č. st. 22), je trvalou stavbou. K přesahu na pozemek dříve označený jako p. [číslo] nyní p. [číslo] došlo v 80. letech 20. století, dle odkazu druhé věty ustanovení § 3059 OZ je však tuto situaci nutno posuzovat podle ustanovení o přestavku, tj. podle § 1087 odst. 1 OZ.

22. Ustanovení § 1087 odst. 1 OZ ve svém textu sice výslovně nestanoví, k jakému okamžiku je třeba hodnotit skutečnost, zda stavba přesahuje na cizí pozemek, avšak tuto problematiku vysvětlil Nejvyšší soud, na což správně odkázal žalovaný ve svém vyjádření. S ohledem na podrobné rozebrání, které se problematice okamžiku, ke kterému je třeba posuzovat naplnění podmínek přestavku, dostalo v rozhodnutí Nejvyššího soudu, následuje obsáhlá citace rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2017, sp. zn. 22 Cdo 2851/2015: 23. „ Smyslem právní úpravy § 3059 o. z. není zavedení pravidla, aby v případě, kdy je stavba zřízena na některém z pozemků z převážné části, by se ve zbylém rozsahu u dalšího pozemku (pozemků) bez dalšího aplikovalo ustanovení o přestavku. Bylo by totiž v rozporu se zásadami, na nichž je občanský zákoník založen, aby se mohl stát vlastník stavby vlastníkem cizího pozemku za situace, kdy by si byl vědom toho, že svou stavbu zřídil – byť jen částečně – na cizím pozemku; občanský zákoník totiž chrání dobrou víru a nikoliv jednání nepoctivé (srovnej např. § 6 o. z.). I pro případy předvídané v § 3059 větě druhé o. z. platí, že se pro použití přestavku vyžaduje naplnění podmínek obsažených v § 1087 o. z. Jinými slovy řečeno, zákon je třeba vykládat tak, že se prostřednictvím § 3059 věty druhé o. z. rozšiřuje toliko aplikace ustanovení o přestavku i na stavby zřízené před 1. 1. 2014 alespoň zčásti na cizím pozemku, ale nemodifikují se jím podmínky pro uplatnění přestavku (tj. pro posouzení situace jako přestavku) obsažené v § 1087 o. z. (k tomu srovnej Melzer, F. – Tégl, P. a kolektiv. Občanský zákoník – velký komentář. Svazek III. § 419-654 Praha: Leges, 2014, str. 1170, marg. č. 124).

24. Institut přestavku podle § 1087 o. z. systematicky spadá do úpravy režimu staveb zřízených na cizím pozemku bez existence oprávnění na cizím pozemku stavět (§ 1084 a násl. o. z.). Právní úprava staveb zřízených na cizím pozemku přitom s ohledem na různé skutečnosti, zejména s ohledem na dobrou víru stavebníka, stanoví různé právní následky takové činnosti. Základním předpokladem pro aplikaci ustanovení o přestavku je skutečnost, že stavebník zřizuje stavbu na cizím pozemku v dobré víře, že tak činí na svém vlastním pozemku, ačkoliv tomu tak ve skutečnosti není. Tento předpoklad není naplněn tehdy, jestliže je stavba zřizována na cizím pozemku, ačkoliv stavebník v dobré víře není, a ani tehdy, má-li stavebník ke zřízení stavby na cizím pozemku platný právní titul; o dobré víře ve vztahu k tomu, že stavebník staví na vlastním pozemku, nelze v tomto případě uvažovat právě pro existenci takového právního titulu.

25. Z toho lze argumentem a contrario dovodit, že byla-li stavba zřízena zčásti na cizím pozemku na základě platného existujícího oprávnění (např. nájmu, věcného břemene apod.), nelze uvedená ustanovení (§ 3059 ve spojení s § 1087 o. z.) aplikovat, byť by později oprávnění k umístění stavby zaniklo, neboť v době zřízení stavby se nejednalo o stavbu zřizovanou na cizím pozemku v dobré víře, že stavebník zřizuje stavbu na svém vlastním pozemku. To platí i pro situace, kdy stavba byla zcela zřízena na pozemku stavebníka, přičemž později se stavba z nejrůznějších důvodů stala zčásti stavbou na cizím pozemku; ani v těchto případech totiž není stavba zřizována na cizím pozemku. Uvedené závěry pak plně platí i pro stavby zřízené před 1. 1. 2014“ 26. Tento závěr, se kterým se okresní soud ztotožňuje, byl potvrzen i Ústavním soudem v usnesení ze dne 24. 10. 2017, sp. zn. IV. ÚS 2222/17:„ Předpokladem pro aplikaci § 1087 občanského zákoníku o přestavku je skutečnost, že stavebník zřizuje stavbu na cizím pozemku v dobré víře, že tak činí na svém vlastním pozemku, ačkoliv tomu tak ve skutečnosti není. Citované ustanovení tak chrání stavebníka jednajícího v omluvitelném omylu, že staví na svém (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 2017, č. j. 22 Cdo 4925/2016). Je-li stavba zřizována na cizím pozemku a má-li stavebník ke zřízení stavby na cizím pozemku platný právní titul, tak nelze uvažovat o dobré víře stavebníka, že staví na vlastním pozemku (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2017, č. j. 22 Cdo 2851/2015, ve kterém byl následován nyní napadený rozsudek Nejvyššího soudu). V nyní posuzované věci není sporné, že v době výstavby přestavku byl u dotčených pozemků i staveb jednotný vlastnický režim - přestavek tak nebyl vybudován na cizím pozemku, čímž je vyloučena aplikace § 1087 občanského zákoníku. Vlastnické vztahy je v takovém případě nutné vyřešit již při jejich přerozdělování, nikoli ex post.“ 27. V posuzované věci byl jednotný vlastnický režim dotčených nemovitostí minimálně v období 1882 – 19. 12. 1991, tedy i v 80. letech 20. století, kdy byl dům [adresa] rozšířen na pozemek [parcelní číslo]. Ustanovení o přestavku proto v této věci nelze aplikovat.

28. I kdyby ustanovení o přestavku bylo možné aplikovat, nebyla by splněna podmínka přesahu„ malou částí na malou část.“ Dům žalobkyně přesahuje svými 19 m2 na pozemek žalovaného, což je 18,45 % plochy domu, tedy skoro jedna pětina. Takovou část, která odpovídá podlahové ploše poměrně velkého pokoje, nelze rozhodně považovat za malou. Nadto důvodová zpráva dokonce používá ve vztahu k přestavku pojem„ nepatrná část“, úmyslem zákonodárce tedy zjevně bylo, aby výklad pojmu„ malá část“ směřoval k plochám skutečně malým (drobné přesahy zdí, plotů apod.)

29. Žalobkyně tedy na základě ustanovení o přestavku nemohla nabýt vlastnické právo k části pozemku p. [číslo] nyní tvořící samostatný pozemek p. č. st. [číslo] v k. ú. [okres].

30. Vzhledem k tomu, že žalobní tvrzení nebyla dostatečně široká, aby umožňovala posouzení případných jiných možných právních důvodů vzniku vlastnického práva (chybělo např. tvrzení o okolnostech rozhodných pro počátek běhu vydržecí doby, zejména o okamžiku, kdy se držby pozemku p. [číslo] domu [adresa] ujaly rozdílné osoby – přičemž za této situace nelze postupovat podle § 118a o. s. ř. – k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 1. 2013, sp. zn. 22 Cdo 4072/2011, usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 8. 2019, sp. zn. 20 Cdo 2560/2019), soud žalobu zamítl.

31. Plně úspěšný žalovaný má právo na náhradu nákladů řízení podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále opět jen„ o. s. ř.“). Náklady řízení žalovaného sestávaly z: odměna advokáta za tři úkony právní služby podle § 7, § 9 odst. 3 písm. a), § 9 odst. 4 písm. b), § 11 odst. 1 advokátního tarifu po 3 100 Kč, 3 x náhrada hotových výdajů podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu po 300 Kč, 2 x náhrada za půlhodinu promeškaného času dle § 14 odst. 3 advokátního tarifu po 100 Kč, náhrada DPH 21 % náhrada cestovného za cestu [okres] – [obec] a zpět (39 km) při spotřebě nafty 5 l /100 km, ceně nafty 44,10 Kč a náhradě za používání motorového vozidla 5,20 Kč podle vyhl. č. 467/2022 Sb. 288,80 Kč Celkem tak náklady řízení žalovaného činily 12 872,80 Kč Tyto náklady je žalobkyně povinna zaplatit k rukám zástupce žalovaného (§ 149 odst. 1 o. s. ř.) do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).