16 C 71/2020

Plný text

Okresní soud ve Svitavách rozhodl samosoudcem JUDr. Ivo Mikolajkem ve věci žalobce: ; celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa žalobce zastoupený advokátem titul . jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: ; územní celek , IČO sídlem adresa žalované o povinnosti uzavřít kupní smlouvu <b>I. Žaloba o uložení povinnosti žalované uzavřít kupní smlouvu ve znění dle Přílohy 1 tohoto rozsudku o prodeji pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec] vymezeného geometrickým plánem [číslo] 2018 (Příloha 2 rozsudku) se zamítá.</b> <b>II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 11 981 Kč, a to k rukám jeho zástupce do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobce se proti žalované domáhal dvou nároků – jednak určení neplatnosti usnesení zastupitelstva obce Kukle ze dne 3. 7. 2019, č. j. ZO 11.7/19 (v části, kterou se zrušuje usnesení zastupitelstva obce Kukle ze dne 28. 6. 2018, č. j. ZO 6.06/18) – v této části bylo řízení zastaveno usnesením Okresního soudu ve Svitavách ze dne 3. 6. 2020, č. j. 16 C 71/2020-35 – a dále, ve znění doplnění žaloby ze dne 5. 6. 2020 a 25. 11. 2020, aby žalované byla uložena povinnost uzavřít kupní smlouvu ve znění dle Přílohy 1 tohoto rozsudku o prodeji pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec] vymezeného geometrickým plánem [číslo] 2018 (Příloha 2 rozsudku).

2. Žalobce tvrdil, že žalovaná schválila záměr prodeje části pozemku p. [číslo] to části o výměře 278 m2 v k. ú. [obec], a to ve výběrovém řízení formou dražby. Žalobce se do dražby zapojil, učinil nejvyšší nabídku a pozemek vydražil, přičemž zastupitelstvo obce dne 28. 6. 2018 schválilo prodej části pozemku [parcelní číslo] o výměře 272 m2 žalobci. O změně výměry pozemku obec informovala až na dražbě, a to z důvodu zaoblení rohu pozemku. Žalovaná předložila žalobci dva návrhy smlouvy – v září 2018 a počátkem roku 2019 – v obou případech však byly návrhy vadné – chybná data narození žalobce, ustanovení o předkupním právu, které však nebylo v záměru, chyběl podpis žalované. Žalobce na vady upozorňoval několika dopisy. Nejprve žalovaná reagovala předložením druhého vadného návrhu, pak už jen vyzývala k uzavření smlouvy s tím, že jinak dojde ke zrušení výsledku dražby. Žalovaná následně usnesením ze dne 3. 7. 2019 zrušila své předchozí usnesení ze dne 28. 6. 2018 v části, v níž byl schválen prodej pozemku žalobci.

3. Žalovaná se k žalobě nevyjádřila a bez omluvy se nedostavila k žádnému ze dvou jednání.

4. Soud věc projednal a po provedeném dokazování učinil tato skutková zjištění:

5. Z výpisu z usnesení na č. l. 4 soud zjistil, že zastupitelstvo obce schválilo dne 29. 6. 2017 záměr prodeje části pozemku [parcelní číslo] o výměře 276 m2 formou dražby, vyvolávací cena 25 Kč za 1 m2, jistota 2 000 Kč.

6. Ze zásad pro převod nemovitostí ve vlastnictví obce Kukle na č. l. 5-6 soud zjistil, že dle čl. 9 obec může sjednat„ závazky vztahující se k převáděnému majetku, např…. předkupní právo… závazky vztahující se k převáděnému majetku budou uvedeny na úřední desce obce při zveřejnění záměru převodu.“ 7. Ze záměru ze dne 5. 4. 2018 na č. l. 7 soud zjistil, že obec vydala záměr prodat výběrovým řízením formou dražby část pozemku [parcelní číslo] o výměře 278 m2 v k. ú. [obec] za minimální cenu 25 Kč za 1 m2. Nikde v záměru nebylo uvedeno, že součástí kupní smlouvy má být ujednání o předkupním právu. Součástí smlouvy měl být závazek kupujícího využít nabývaný pozemek k účelu určenému územním plánem a tento závazek měl být zajištěn smluvní pokutou. Součástí záměru bylo grafické znázornění předmětné části pozemku o výměře 278 m2 – s nezaobleným rohem vlevo.

8. Z výpisu z usnesení na č. l. 14 soud zjistil, že zastupitelstvo obce schválilo prodej pozemku [parcelní číslo] o výměře 272 m2 žalobci za cenu 160 Kč za 1 m2, celkem 43 520 Kč. Zastupitelstvo starostovi uložilo, aby do smlouvy včlenil ujednání o předkupním právu.

9. Z návrhu kupní smlouvy na č. l. 17-19 soud zjistil, že je v ní uvedeno nesprávné datum narození žalobce (13. 12. 1972 místo 13. 9. 1972), v čl. V je obsaženo ujednání o předkupním právu. Návrh smlouvy neobsahuje ujednání o smluvní pokutě.

10. Z návrhu kupní smlouvy v přílohové obálce na č. l. 31 soud zjistil, že je v ní uvedeno nesprávné datum narození žalobce (22. 12. 1964 místo 13. 9. 1972), v čl. V je obsaženo ujednání o předkupním právu. Návrh obsahuje překlep co do data schválení prodeje (2018 místo 2018) Návrh smlouvy neobsahuje ujednání o smluvní pokutě.

11. Z dopisu ze dne 11. 3. 2019 soud zjistil, že žalobce u obce připomínkoval chyby v návrhu smlouvy, včetně nesprávného data narození a ustanovení o předkupním právu.

12. Z dopisu obce ze dne 25. 3. 2019 soud zjistil, že obec odmítla z návrhu odstranit ujednání o předkupním právu s odkazem na čl. 9 zásad pro převod nemovitostí ve vlastnictví obce Kukle.

13. Z dopisu doručeného obci dne 8. 4. 2019 soud zjistil, že žalobce u obce opětovně připomínkoval chyby v návrhu smlouvy, včetně nesprávného data narození a ustanovení o předkupním právu, přičemž odkazoval na to, že v záměru prodeje předkupní právo nebylo.

14. Z výpisu z usnesení na č. l. 28 soud zjistil, že zastupitelstvo obce zrušilo usnesení z 28. 6. 2018 v části, ve které schválilo prodej pozemku [parcelní číslo] o výměře 272 m2.

15. Z dopisu ze dne 25. 11. 2019 na č. l. 30 soud zjistil, že žalobce nadále namítal nesprávnost návrhů k uzavření smlouvy.

16. Z řádu pro konání výběrových řízení formou dražby na č. l. 57-58 soud zjistil, že výběrové řízení formou dražby bylo pouze způsobem určení pořadí nabídek jako podkladu pro jednání zastupitelstva obce, kterému náleží konečné rozhodnutí o kupujícím.

17. Lze učinit závěr o skutkovém stavu, dle kterého bylo záměrem obce prodat část pozemku p. [číslo] to část o výměře 278 m2, v k. ú. [obec], za minimální cenu 25 Kč za 1 m2. Součástí záměru nebylo předkupní právo, naopak jeho součástí byla povinnost kupujícího využít nabývaný pozemek k účelu určenému územním plánem zajištěná smluvní pokutou. Smluvní partner měl být vybrán výběrovým řízením formou dražby (záměr z 5. 4. 2018). Předmětem dražby byla nakonec menší část pozemku, a to 272 m2. Pozemek vydražil žalobce za cenu 160 Kč za 1 m2 a prodej pozemku žalobci byl schválen zastupitelstvem, které starostovi uložilo, aby do smlouvy včlenil ujednání o předkupním právu (výpis z usnesení na č. l. 14). Dražba byla pouze způsobem určení pořadí nabídek (řád pro konání výběrových řízení formou dražby). Žalovaná žalobci předložila dva návrhy smlouvy, přičemž oba uváděly nesprávná data narození žalobce a obsahovaly ujednání o předkupním právu, ani jeden neobsahoval ujednání o smluvní pokutou zajištěné povinnosti využít pozemek v souladu s územním plánem. Nesprávná data narození a předkupní právo žalobce připomínkoval (návrhy smluv, dopisy zasílané mezi stranami). Obec nakonec zrušila své usnesení o schválení prodeje žalobci (výpis z usnesení na č. l. 28).

18. Po právní stránce soud věc posoudil následovně:

19. Podle § 39 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení), ve znění pozdějších předpisů, platí, že záměr obce prodat, směnit, darovat, pronajmout, propachtovat nebo vypůjčit hmotnou nemovitou věc nebo právo stavby anebo je přenechat jako výprosu a záměr obce smluvně zřídit právo stavby k pozemku ve vlastnictví obce obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní jednání neplatné. Nemovitá věc se v záměru označí údaji podle zvláštního zákona platnými ke dni zveřejnění záměru.

20. Dle § 41 odst. 3 obecního zřízení platí, že k neplatnosti právního jednání z důvodů stanovených v odstavci 2 a v § 38 odst. 4 a § 39 odst. 1 a 2 přihlédne soud i bez návrhu.

21. Podle § 1772 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ OZ“), platí, že kdo vyhlásí neurčitým osobám soutěž o nejvhodnější nabídku, činí tím výzvu k podávání nabídek.

22. Podle § 1773 OZ platí, že vyhlašovatel soutěže vymezí v písemné formě alespoň obecným způsobem předmět plnění a zásady ostatního obsahu zamýšlené smlouvy, na němž trvá, a určí způsob podávání nabídek a lhůtu, do které lze nabídky podat, jakož i lhůtu pro oznámení vybrané nabídky. Obsah podmínek soutěže vhodným způsobem uveřejní.

23. Podle § 1777 odst. 1 OZ platí, že vyhlašovatel vybere nejvhodnější z nabídek a oznámí její přijetí způsobem a ve lhůtě, které jsou určeny v podmínkách soutěže.

24. Podle § 1778 odst. 1 OZ platí, že vyhlašovatel přijme nabídku vybranou podle § 1777. Oznámí-li přijetí nabídky navrhující straně po lhůtě určené v podmínkách soutěže, smlouva nevznikne, pokud vybraný navrhovatel bez zbytečného odkladu sdělí vyhlašovateli, že přijetí nabídky odmítá jako opožděné.

25. Zveřejněný záměr obce prodat část pozemku byl ze soukromoprávního hlediska výzvou k podávání nabídek (byla jím vyhlášena soutěž o nejvhodnější nabídku a vymezeny – i odkazem na řád pro konání výběrových řízení formou dražby – podmínky soutěže ve smyslu § 1773 OZ). Podmínky soutěže, vymezené záměrem a řádem pro konání výběrových řízení formou dražby, určovaly způsob výběru nejvhodnější nabídky – usnesením zastupitelstva obce na základě pořadí určeného výsledkem dražby. Usnesením, kterým byl schválen prodej části pozemku, tak byla vybrána nejvhodnější nabídka, tj. nabídka žalobcova, a žalovaná byla povinna ji přijmout (§ 1777 odst. 1 OZ a § 1778 odst. 1 OZ).

26. Zároveň platí, že kupní smlouva musela vyhovět i požadavkům § 39 obecního zřízení – uzavřená smlouva musí být v souladu se záměrem, který předtím byl zveřejněn.

27. Lze tedy shrnout, že„ vysoutěžená“ smlouva musela odpovídat zveřejněnému záměru ze dvou důvodů – jednak se jednalo o soutěžní podmínky, jednak to vyplývalo z publikační povinnosti uložené obci v § 39 odst. 1 obecního zřízení.

28. Výkladu ustanovení § 39 odst. 1 obecního zřízení se v minulosti již věnoval Nejvyšší soud, přičemž v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 15. 10. 2018, sp. zn. 26 Cdo 273/2018, přijal tento právní závěr:„ Povinnost zveřejnění záměru se tak bude týkat především změn zasahujících pojmové znaky závazkového právního vztahu – tzv. essentialia negotii (v případě nájmu to bude ujednání vymezující předmět nájmu a ujednání o ceně nájmu) – a dále některých dalších ujednání – tzv. naturalia negotii (zejména ujednání o době trvání nájmu a v případě podstatných změn též ujednání o způsobu užívání předmětu nájmu). Naproti tomu nebude zpravidla zapotřebí zveřejňovat záměr obce uzavřít například dodatek o způsobu placení nájemného, o povinnosti nájemce dát věc pojistit, či dodatek o změnách důvodů pro odstoupení či výpověď atd. Při posouzení toho, zda je třeba záměr obce publikovat či nikoliv, je nicméně v každém jednotlivém případě nezbytné přihlédnout k účelu citovaných ustanovení; je nutné klást si zejména otázku, zda a jakým způsobem se změna dotýká života obyvatel obce nebo zda a jakým způsobem se změna závazkového právního vztahu týká účelnosti a hospodárnosti nakládání obecním majetkem.….. Proto i v případě, že obec pronajme svůj nemovitý majetek za jiných smluvních podmínek, než jaké vyplývaly ze zveřejněného záměru, je zapotřebí zkoumat, zda šlo o natolik významnou změnu (odchylku), že nájemní smlouva svým účelem obchází ustanovení § 39 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb. (tam stanovenou publikační povinnost obce).“ 29. S tímto názorem se okresní soud ztotožňuje. Citovaný právní názor se sice vztahuje na změnu již uzavřené smlouvy – tím spíše však jeho minimální požadavky (nutnost zveřejnění záměru při zásahu do pojmových znaků) platí pro samotné uzavření smlouvy – jinými slovy, pojmové znaky zveřejněné v záměru musí odpovídat pojmovým znakům uzavřené smlouvy.

30. Smlouva, jejíhož uzavření se žalobce domáhá, se však liší od zveřejněného záměru. V první řadě je to výměra části pozemku – v záměru byla výměra 278 m2, v petitu žaloby 272 m2. Jedná se sice o rozdíl pouhých šesti metrů čtverečních, avšak je tím zasaženo do pojmových znaků (essentialia negotii) koupě – předmětu koupě a kupní ceny (§ 2079 OZ). U předmětu koupě to nelze zhojit ani odkazem na parcelní číslo, neboť pozemek má teprve vzniknout a rozdíl ve výměře má vliv i na tvar pozemku (ostrý levý roh v příloze záměru, zaoblený roh v příloze žaloby – geometrickém plánu). Zároveň je prostřednictvím výměry určena i kupní cena, neboť ta byla dražena za jeden metr čtvereční, v záměru byla rovněž uvedena minimální cena za metr čtvereční. Změnou výměry tedy došlo k rozdílu zveřejněnému záměru jak co do minimální (a následně vydražené) ceny, tak co do vymezení předmětu koupě. Nadto v navrhovaném znění smlouvy absentuje ujednání o povinnosti využít pozemek v souladu s územním plánem, což mělo být zajištěno smluvní pokutou.

31. Soud proto žalobě nemohl vyhovět, neboť žalobcem navrhovaná smlouva by byla neplatná pro rozpor s § 39 odst. 1 obecního zřízení – smlouva uzavřená obcí by se v pojmových znacích lišila od právního jednání avizovaného ve zveřejněném záměru, nebyla by teda splněna publikační povinnost uvedeným ustanovením uložená.

32. Žalobce byl tedy ve věci neúspěšný. Při rozhodování o nákladech řízení však soud nemohl nezohlednit, že celý spor vznikl pouze kvůli protiprávnímu postupu obce, který předcházel řízení.

33. Žalobce před zahájením řízení odmítl přistoupit na smlouvu předkládanou obcí především (vedle nesprávně uvedeného data narození) z důvodu včlenění předkupního práva ve prospěch obce, které nebylo obsaženo ve zveřejněném záměru. Postup žalobce byl oprávněný, neboť obec měla povinnost uzavřít smlouvu za podmínek vymezených v záměru (§ 1777 odst. 1 OZ a § 1778 odst. 1 OZ, § 39 odst. 1 obecního zřízení), mezi kterými však předkupní právo nebylo. Svým jednáním tedy žalovaná nedala žalobci jinou šanci, než se pokusit vymoci uzavření smlouvy soudně.

34. I samotná neplatnost smlouvy, jejíhož uzavření se žalobce domáhal, má svůj původ v protiprávním jednání žalované. Byla to totiž právě žalovaná, která ve svém usnesení změnila výměru prodávané části pozemku a tím zapříčinila rozpor pojmových znaků smlouvy, jejíž uzavření schválila, s publikovaným záměrem.

35. Nadto žalovaná nejenže rezignovala na jakoukoli procesní obranu, ale dokonce i na jakoukoli procesní aktivitu či alespoň omluvu neúčasti u jednání (přičemž minimálně předvolání na jednání konané dne [datum] bylo spolu s doplněním žaloby doručeno reálně, nikoliv fikcí, a to dne [datum]; předchozí doručování proběhlo toliko fikcí – uplynutím desetidenní lhůty od dodání do datové schránky).

36. Za této situace – kdy žalovaná svým protiprávním jednáním zapříčinila vznik sporu, jakož i neplatnost smlouvy, o jejíž uzavření prostřednictvím soudu žalobce usiloval, a zároveň probíhající řízení naprosto ignorovala – dospěl soud k závěru, že by bylo zjevnou nespravedlností, aby žalobce nesl náklady řízení, které účelně vynaložil. Při nalézání práva totiž nelze postupovat ryze formalistickým způsobem, ale je nezbytné vycházet z individuálních rozměrů každého jednotlivého případu. Výsledkem aplikace zákona nemůže být zjevná extrémní nespravedlnost, která znamená vždy porušení základního práva na spravedlivý (řádný) proces (srov. nález Ústavního soudu ze dne 19. 6. 2018, sp. zn. IV. ÚS 3375/17).

37. Aby tedy soud mohl naplnit zásadu stanovenou ve větě první § 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“), tj. občanské soudní řízení jako záruka spravedlnosti, nezbylo soudu než analogicky aplikovat § 143 o. s. ř. a žalobci, který nezavdal faktickou příčinu k zahájení řízení, přiznat náhradu účelně vynaložených nákladů řízení.

38. Náklady řízení žalobce sestávají ze zaplaceného soudního poplatku 2 000 Kč, náhrady za tři úkony právní služby po 2 860 Kč (při tarifní hodnotě 43 520 Kč - § 7 bod 5, § 11 odst. 1 vyhlášky č 177/1996 Sb., advokátní tarif), tři náhrady hotových výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu, náhrada promeškaného času za čtyři půlhodiny po 100 Kč podle § 14 odst. 3 advokátního tarifu, náhradě jízdného celkem 501 Kč za dvě cesty k jednání: dne 25. 11. 2020 [obec] – [obec] a zpět (celkem 38 km) při spotřebě 7,7 l /100 km a ceně benzinu [částka] a opotřebení 4,20 Kč/km dle vyhlášky č. 358/2019 Sb.; dne 27. 1. 2021 [obec] – [obec] a zpět (celkem 38 km) při spotřebě 7,7 l /100 km a ceně benzinu 27,80 Kč a opotřebení 4,40 Kč/km dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. Náhradu v celkové výši 11 981 Kč je žalovaná povinna zaplatit žalobci k rukám jeho zástupce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).