17 C 196/2025

Plný text

Okresní soud ve Svitavách rozhodl soudcem Mgr. Matějem Dobešem, Ph.D., ve věci žalobců: 1) Jméno žalobce A , narozený dne Datum narození žalobce A , narozená dne Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce B zastoupení advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o zaplacení 499 999,83 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba se zamítá.

II. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 92 228,02 Kč, do 3 dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupkyně žalovaného.

1. Návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu ze dne 15. 9. 2025 se žalobci domáhali zaplacení 499 999,83 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 499 999,83 Kč od 1. 9. 2024 do zaplacení z dohody o rezervaci nemovitosti ze dne 13. 6. 2024, jejímž předmětem byl pozemek parc. č. , hodnota, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova – rodinný dům č. p. , Anonymizováno, (dále jen „nemovitost“ apod.), ve které se žalovaný zavázal nejpozději do 15. 6. 2024 složit na účet , právnická osoba, ., (dále též jen „, právnická osoba, “) jakožto zprostředkovatele rezervační poplatek ve výši 499 999,83 Kč, a nejpozději do 30. 8. 2024 uzavřít se žalobci kupní smlouvu za cenu 9,5 mil. Kč, žalovaný však do dnešního dne nesložil na účet zprostředkovatele rezervační poplatek a k uzavření kupní smlouvy z tohoto důvodu nedošlo; nesplněním povinnosti složit rezervační poplatek došlo ke zmaření uzavření smlouvy, žalobcům tedy náleží smluvní pokuta ve výši rezervačního poplatku.

2. Žalovaný ve svém vyjádření neuznal žalobou uplatněný nárok; učinil nesporným uzavření dohody o rezervaci nemovitosti, ale rozporoval tvrzení, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu na jeho straně, k uzavření smlouvy nedošlo z důvodu, že před podpisem dohody byl uvedený v omyl ohledně předmětu koupě, když byl ujišťován o tom, že nemovitost má jiné vlastnosti než ve skutečnosti měla, jak zjistil po podpisu dohody; následně se nastalou situaci pokusil se žalobci řešit. Žalovaný měl zároveň za to, že i kdyby nebyl uveden v omyl ohledně předmětu koupě, nárok na zaplacení smluvní pokuty nemohl platně vzniknout z následujících důvodů: – povinnost uzavřít kupní smlouvu zanikla absencí výzvy k jejímu uzavření v souladu s ustanovením § 1788 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „obč. zák.“) kdy se zánikem hlavního závazku zanikl i nárok na zaplacení smluvní pokuty; – závazek uzavřít kupní smlouvu může být neplatný podle § 14 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování; a – nárok na smluvní pokutu mohl vzniknout pouze za předpokladu, že rezervační poplatek byl zaplacený, jinak nikoli.

3. Na jednání konaném dne 7. 1. 2026 žalobci uvedli, že neznají důvody, proč žalovaný neuzavřel smlouvu, ale že předpokládaným důvodem je skutečnost, že žalovaný nezaslal žalobcům návrh smlouvy; dalším důvodem je nesložení rezervační zálohy a odstoupení od smlouvy, které žalobci učinili dopisem ze dne 24. 3. 2025 z důvodu nezaplacení rezervačního poplatku.

4. Žalovaný ve svém dalším doplňujícím vyjádření uvedl, že za žalobce komunikoval , jméno FO, a za žalovaného komunikoval , právnická osoba, . Před podpisem dohody o rezervaci nemovitosti se uskutečnila schůzka, které se zúčastnili mj. , jméno FO, , , právnická osoba, jako zástupce zprostředkovatele, , jméno FO, a žalovaný, přičemž ze strany , adresa, byl žalovaný opakovaně i na přímý dotaz výslovně ujištěn, že k nemovitosti je vydáno stavební povolení pro výstavbu bytových jednotek. Teprve po podpisu dohody žalovaný zjistil, že k nemovitosti je vydáno stavební povolení nikoli na bytový dům, ale na ubytovací zařízení – rodinný dům s apartmány. Tento předmět koupě byl zcela odlišný od toho, jaký zamýšlel koupit, proto se cítil být uvedený v omyl ohledně předmětu koupě ze strany , adresa, jakožto zástupce žalobců. Žalovaný potom souhlasil s tím, že žalobci dosáhnou změny vydaného stavebního povolení k nemovitosti tak, že bude povolena výstavba 3 bytových jednotek a 4 ateliérů. Podle předběžné informace , právnická osoba, , adresa, ze dne 25. 7. 2024 bylo lze požadovaný záměr realizovat formou změny stavebního povolení; strany se domluvily, že uzavřou novou smlouvu o smlouvě budoucí, podle níž mělo být podmínkou pro uzavření budoucí kupní smlouvy vydání nového či změněného stavebního povolení, přičemž návrh této smlouvy , právnická osoba, odeslal , adresa, e-mailem ze dne 10. 10. 2024. Kupujícím již neměl být žalovaný, ale , právnická osoba, Revize návrhu smlouvy se mu vrátila e-mailem ze dne 10. 11. 2024, k následnému uzavření žádné smlouvy však již nedošlo.

5. Mezi stranami nebylo sporu o tom, že , právnická osoba, , žalovaný a (dále uvedený) , jméno FO, byli makléři , právnická osoba, .

6. Výpisem z katastru nemovitostí bylo prokázáno vlastnictví žalobců předmětných nemovitostí.

7. E-mailovou konverzací bylo prokázáno, že , jméno FO, odeslal , jméno FO, podkladový materiál k bytovému domu e-mailem ze dne 9. 4. 2024 včetně objemové studie , právnická osoba, , právnická osoba, , , adresa, , ve které se počítalo s výstavbou 7 bytových jednotek.

8. Dohodou o rezervaci nemovitosti bylo prokázáno, že žalobci jako prodávající, žalovaný jako kupující a , právnická osoba, jako zprostředkovatel jednající prostřednictvím , jméno FO, uzavřeli dohodou ze dne 13. 6. 2024, ve které si ujednali mj. následující:Podle bodu 1. kupující prohlašuje, že má vážný zájem koupit a nabýt do svého vlastnictví předmětné nemovitosti za celkovou kupní cenu ve výši 9,5 mil. Kč.Podle bodu 3. kupující prohlašuje, že se seznámil s faktickým a právním stavem předmětných nemovitostí, prohlédl si je před podpisem této dohody a požadovanou kupní cenu akceptuje a za tuto kupní cenu je chce během níže sjednané doby rezervace koupit a tak následně nabýt do svého vlastnictví, přičemž kupní cenu je schopen zaplatit nejpozději do 30 dnů od uzavření kupní smlouvy.Podle bodu 4. prodávající se zavazují, že od uzavření této dohody do 30. 8. 2024 budou předmětné nemovitosti pro kupujícího rezervovat, tj. prodávající ani sám, ani prostřednictvím zprostředkovatele nebude jednat s jinými osobami o prodeji předmětných nemovitostí… Prodávající a kupující se zavazují během doby rezervace kupní smlouvu v níže uvedeném smyslu uzavřít.Podle bodu 5. za rezervaci předmětných nemovitostí ve smyslu této rezervační dohody se kupující zavazuje zaplatit prodávajícím nejpozději do 15. 6. 2024 na bankovní účet zprostředkovatele rezervační poplatek ve výši 499 999,83 Kč. Rezervační poplatek se v případě uzavření kupní smlouvy během doby rezervace kupujícímu započte na kupní cenu, tzn. dojde-li k uzavření kupní smlouvy během doby rezervace, doplatí kupující již jen rozdíl mezi kupní cenou a zaplaceným rezervačním poplatkem.Podle bodu 6. připsáním rezervačního poplatku na bankovní účet zprostředkovatele se rezervační poplatek stává majetkem prodávajících.Podle bodu 8. smluvní strany se dohodly, že pokud během doby rezervace nedojde z jakéhokoli důvodu na straně kupujícího k uzavření kupní smlouvy, vznikne uplynutím doby rezervace prodávajícím vůči kupujícímu nárok na smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku… Prodávající a zprostředkovatel se dohodli, že pro případ, kdy vznikne prodávajícím nárok na smluvní pokutu vůči kupujícímu, vznikne zprostředkovateli vůči prodávajícím nárok na paušální náhradu nákladů spojených s vyhledáním kupujícího a na administraci této rezervační dohody, a to ve výši 50 % rezervačního poplatku.Podle bodu 11. nebude-li rezervační poplatek na bankovní účet zprostředkovatele vytvořený zvlášť pro tento obchodní případ připsán ve lhůtě dle čl. 5 této rezervační dohody, je prodávající anebo zprostředkovatel oprávněn do okamžiku připsání částky rezervačního poplatku na bankovní účet zprostředkovatele vytvořený zvlášť pro tento obchodní případ od této rezervační dohody odstoupit. Odstoupení kterékoli z uvedených smluvních stran se tato dohoda ruší jako celek a účinností pro všechny smluvní strany.

9. Předběžnou informací , právnická osoba, , adresa, ze dne 25. 7. 2024, č. j. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , bylo prokázáno, že stavba byla povolena rozhodnutím ze dne 8. 6. 2022 s tím, že byl povolen záměr změny dokončení stavby – přístavba, nástavba a stavební úprava řadového rodinného domu obsahujícího 2 bytové jednotky a 5 apartmánů, a že předmětem informace je možnost realizace 3 bytových jednotek a 4 ateliérů.

10. E-mailovou konverzací bylo prokázáno, že , jméno FO, odeslal , jméno FO, předběžnou informaci e-mailem ze dne 28. 6. 2024.

11. E-mailovou konverzací bylo prokázáno, že , právnická osoba, odeslal , adresa, návrh nové smlouvy o smlouvě budoucí e-mailem ze dne 10. 10. 2024, přičemž přílohou e-mailu byl koncept smlouvy, ve které je jako budoucí kupující uvedena , právnická osoba, ; koncept obsahoval také podmínku změny stavebního povolení nebo vydání nového povolení a kupní cenu ve výši 9 mil. Kč.

12. E-mailovou konverzací bylo prokázáno, že , jméno FO, odeslal , jméno FO, revidovanou verzi návrhu smlouvy o smlouvě budoucí e-mailem ze dne 10. 11. 2024, přičemž přílohou e-mailu byl revidovaný koncept smlouvy včetně povinnosti budoucí kupující složit zálohu 500 000 Kč.

13. Žádostí o sdělení informací k dohodě o rezervaci nemovitosti včetně doručenky bylo prokázáno, že žalobci žádali , jméno FO, o sdělení informací o dosavadním průběhu realitní transakce dopisem ze dne 5. 3. 2025.

14. Předžalobní výzvou bylo prokázáno, že žalobci odeslali žalovanému předžalobní výzvu ze dne 14. 4. 2025.

15. Žalobce a) na jednání konaném dne 9. 2. 2026 vypověděl, že v předmětné transakci s manželkou figurovali pouze jako vlastníci, resp. investoři, všechny záležitosti řešil jeho bratr – , jméno FO, . Záměrem bylo koupit nemovitost, což se stalo někdy v letech 2020−2021, a zrealizovat nějaký stavební záměr; to už bylo věcí bratra, který je stavařem, žalobce a) se do toho příliš nezapojoval, nechával to převážně na něm. Když jeho bratr přišel s tím, že nemovitost by mohla být prodána , jméno FO, , který dělá pro , právnická osoba, , tak mu řekl, že pokud to jemu dává smysl, tak s tím souhlasí; jeho podmínka byla, že se splatí hypotéka. Žalobce a) dále uvedl, že považoval , jméno FO, a , právnická osoba, za tutéž osobu, takže to bral tak, že jednají s realitní kanceláří, která od nich bude nemovitosti kupovat, a která bude zřejmě realizovat ten stavební záměr. Potom se dozvěděl, že , právnická osoba, přestal komunikovat, a považoval za „vymlčené“; sám nečinil žádné kroky.

16. Žalovaný na jednání konaném téhož dne vypověděl, že pracuje v realitách a ve financích, oslovil ho , právnická osoba, , se kterým spolupracoval v rámci , právnická osoba, , s tím, že jde o projekt, který jim zajistí, že vystaví 7 bytových jednotek. Mělo to být tak, že prodávající prodávají přes , právnická osoba, žalovanému jako klientovi , právnická osoba, . Ve skutečnosti šlo o společný projekt žalovaného a dalších kolegů; to, že dohodu o rezervaci podepisoval právě žalovaný, bylo dáno spíše tím, že v té době měl zrovna nachystanou zálohu ve výši 0,5 mil. Kč, když ohledně toho, kdo bude následně skutečně vystupovat jako kupující, se měli domluvit později. Žalovaný tedy podepsal dohodu o rezervaci, ale když se v rámci následné prohlídky nemovitosti ptali na parkovací stání a , jméno FO, jim sdělil, že stačí udělat stejný počet jako bytových jednotek, tak je to vyděsilo, neboť stavební úřad požaduje většinou více parkovacích míst než je bytových jednotek. Proto šli na stavební úřad a zjistili, že bytové jednotky nejsou bytovými jednotkami, ale apartmány, což je podstatný rozdíl, pokud budou chtít pronajímat nebo prodávat bytové jednotky nebo apartmány. Zálohu potom nesložil proto, že to kupovali s tím záměrem, že tam budou něco dělat, ale potom zjištění, že , jméno FO, jako lhal, že to stavební povolení není tak nachystané, jak mělo být, tak se cítil podvedený a nevěděl, co by dělal s tou nemovitostí. Jednání pokračovala mezi , adresa, , jméno FO, , takže žalovaný už tu korespondenci neviděl, pořád se to natahovalo, potom přišla informace, že smlouva bude na , právnická osoba, : to je firma , jméno FO, , který si to převezme. Potom si to nějak řešili mezi sebou, žalovaný o tom nevěděl.

17. Svědek , jméno FO, na jednání konaném dne 16. 3. 2026 uvedl, že si chtěl udělat developerský projekt a našel ke koupi předmětné nemovitosti, ale nedosáhl by na úvěr, proto do projektu zapojil svého bratra – žalobce a) jako investora. Žalobce a) potom v projektu skutečně vystupoval pouze jako investor, když všechny záležitosti ve skutečnosti vyřizoval svědek. Nemovitost zakoupili přibližně v roce 2021, nechali si vypracovat architektonickou studii, jednali se stavebním úřadem a dosáhli vydání stavební povolení, ale zjistili, že náklady projektu jsou nad jejich možnosti, proto se domluvili, že nemovitosti prodají, neboť už jde o nemovitosti se stavebním povolením. Při shánění kupce byli seznámeni s , jméno FO, a jejich první setkání se uskutečnilo v dubnu 2024, při druhém setkání dne 17. 6. 2024 byla podepsána dohoda o rezervaci a provedena prohlídka nemovitosti, které se zúčastnili mj. , právnická osoba, , , jméno FO, a žalovaný, kterého svědek viděl poprvé a naposledy, neboť všechna předchozí i následná jednání probíhala s osobou , jméno FO, . Svědek zdůraznil, že za celou dobu do podepsání dohody o rezervaci nedostal žádný dotaz na charakter stavebního povolení, ani žádost o jeho zaslání, a že nikdy neřekl, že stavební povolení je na 7 bytových jednotek; stavební povolení bylo na 2 byty a 5 apartmánů. Když se protistrana následně začala o toto povolení zajímat, svědek jim stavební povolení poslal, a , právnická osoba, se potom dotazoval, zda je toto povolení úplné, neboť nejde o byty, ale o apartmány, a že to nevěděl – učinil tak prostřednictvím SMS někdy v období 25.–27. 6. 2024. Ihned proběhl telefonický hovor mezi svědkem a , jméno FO, , ve kterém se svědek několikrát ptal, jestli je to tedy překážka, že to pochopí, a , právnická osoba, řekl, že se musí poradit, a poté napsal, že to překážka není, pokud dojde ke změně stavebního povolení na 3 byty a 4 ateliéry. Svědek a , právnická osoba, měli následně schůzku na začátku září 2024, kde , právnická osoba, řekl, že chtějí pokračovat v jednání, ale za jiných podmínek, mj. bez žalovaného, a mezi stranami potom probíhalo další jednání až do 17. 11. 2024, kdy , právnická osoba, přestal vyjednávat.

18. Svědek , právnická osoba, na jednání konaném dne 16. 3. 2026 předeslal, že celá věc se točí okolo jeho chyby v tom, že si neprohlédl papíry a nechtěl vidět stavební povolení, když vycházel z toho, že většinou když za ním někdo přijde s tím, že chce něco prodat, tak nelže. Při první osobní schůzce mu byl projekt představený jako bytový dům, líbil se mu a pojal záměr projekt realizovat, přičemž do tohoto projektu měli být zapojeni i další spolupracovníci svědka z prostředí , právnická osoba, včetně žalovaného, který při následné prohlídce nemovitosti podepsal dohodu o rezervaci. Potom začali pátrat po stavebním povolení a zjistili, že jde o starší stavební povolení vydané na apartmánový dům. Následně se měsíce jednalo o tom, zda by šlo stavební povolení změnit na bytový dům, kdy svědek ještě připustil, že by byl ochoten jít do varianty bytového domu se 3 byty a nějakými ateliéry, ale ne apartmány, a potom se z těchto jednání odmlčel.

19. Svědek , jméno FO, na jednání konaném dne 16. 3. 2026 vypověděl obdobně jako ostatní svědci žalovaného: měl se podílet na projektu na straně žalovaného, účastnil se první schůzky, kde jim , jméno FO, ukázal projektovou dokumentaci a řekl, že jde o bytové jednotky, následně po podepsání dohody o rezervaci svědek navštívil stavební úřad a zjistil, že stavební povolení je na apartmány, čímž to pro něho přestalo být zajímavé, a přestal se o to starat.

20. Soud hodnotil výpovědi účastníků řízení i svědků jako věrohodné, neboť mezi nimi nebyly žádné zásadní rozpory a vzájemně do sebe zapadaly; podstatný rozpor byl pouze v otázce, zda , jméno FO, výslovně ujišťoval protistranu, že stavební povolení je na byty, nebo zda se kupující uvedli v omyl samy vlastní nepozorností, to však nebylo pro posouzení věci podstatné.

21. Z ostatních důkazů soud nevzal za prokázané žádné právně významné skutečnosti.

22. Závěr o skutkovém stavu je tedy takový, že žalobci jako investoři a , jméno FO, jako developer realizovali podnikatelský záměr spočívající v nákupu nemovitosti za účelem jejího zhodnocení a dalšího obchodu, nechali si vypracovat projektovou dokumentaci a dosáhli vydání stavebního povolení, následně se rozhodli v projektu dále nepokračovat a projekt obchodovat již v této fázi rozpracovanosti z důvodu nedostatku financí. , jméno FO, , který všechno fakticky zařizoval, představil projekt společnosti , právnická osoba, , této schůzky se účastnili různí makléři včetně , jméno FO, , se kterým se dohodli, že nemovitost nebude inzerována, ale přímo vykoupena. Uskutečnila se prohlídka nemovitosti, při které žalovaný podepsal dohodu o rezervaci ze dne 13. 6. 2024; žalovaný se nezúčastnil první schůzky, ani záležitost jinak neobstarával, šlo o dalšího makléře , právnická osoba, , který byl do výkupu nějak zapojený. Bezprostředně po podpisu dohody , právnická osoba, a , jméno FO, pokračovali v jednání o uzavření smlouvy, neboť kupující zjistil, že stavební povolení nebylo na výstavbu 7 bytových jednotek, ale na výstavbu 2 bytových jednotek a 5 apartmánů. , právnická osoba, a , jméno FO, se dohodli, že prodej by mohl být i přesto uskutečněn, ale za jiných podmínek, pokud by došlo ke změně stavebního povolení na výstavbu 3 bytových jednotek a 4 ateliérů. Stavební úřad k tomu vydal kladnou předběžnou informaci a strany jednaly o uzavření nové smlouvy, ale jednání skončilo ve fázi připomínkování, kdy poslední e-mail je ze dne 10. 11. 2024.

23. Podle § 1785 obč. zák. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. Podle § 1786 obč. zák. zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí. Podle § 1788 obč. zák. nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká.

24. Podle § 2048 odst. 1 obč. zák. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

25. Podle § 546 obč. zák. právně lze jednat konáním nebo opomenutím; může se tak stát výslovně nebo jiným způsobem nevzbuzujícím pochybnost o tom, co jednající osoba chtěla projevit.

26. Podle § 1981 obč. zák. stranám je na vůli ujednat si zánik závazku, aniž bude zřízen závazek nový.

27. Soud dospěl k závěru, že dohoda o rezervaci ze dne 13. 6. 2024, kterou uzavřeli žalobci, žalovaný a zprostředkovatel, obsahuje mj. smlouvu o budoucí kupní smlouvě, kterou se žalobci a žalovaný zavázali uzavřít do 30. 8. 2024, nepojmenovanou smlouvu o rezervaci nemovitosti do 30. 8. 2024 zahrnující povinnost žalovaného složit rezervační poplatek ve výši 499 999,83 Kč do 15. 6. 2024 a právo žalobců nebo zprostředkovatele odstoupit od dohody, pokud žalovaný tuto povinnost nesplní, jakož i ujednání o smluvní pokutě ve výši složeného rezervačního poplatku pro případ porušení povinnosti žalovaného uzavřít kupní smlouvu z důvodů na jeho straně, a posoudil žalobu jako nedůvodnou z následujících samostatných, na sobě nezávislých důvodů.

28. Zaprvé – nezaplacený rezervační poplatek je samostatně nevymahatelný. Žalovaný byl povinen zaplatit žalobcům (resp. na účet zprostředkovatele, kde se rezervační poplatek měl stát majetkem žalobců) rezervační poplatek do 2 dnů od uzavření dohody o rezervaci; pro případ porušení této povinnosti bylo ujednáno právo žalobců nebo zprostředkovatele odstoupit od (celé) smlouvy, kterého žalobci (nebo zprostředkovatel) nevyužili, nikoli povinnost zaplatit smluvní pokutu. Jinak řečeno: za poplatek ve výši 499 999,83 Kč si žalovaný pro sebe mohl rezervovat přednostní právo koupit nemovitost na dobu přibližně 2,5 měsíců; tím, že tohoto práva nevyužil, žalobci fakticky nebyly povinni nemovitost pro žalovaného rezervovat, mohli kdykoli (po marném uplynutí dvoudenní lhůty) odstoupit od smlouvy a prodat věc jinému kupci. Smluvní pokuta byla sjednána pouze jako storno poplatek pro případ předchozího zaplacení rezervačního poplatek, právního zablokování prodeje nemovitosti na dobu přibližně 2,5 měsíců a následného (bezdůvodného) neuzavření kupní smlouvy.

29. Zadruhé – žalobci nevyzvali žalovaného k uzavření smlouvy včas. Žalobci dovozovali povinnost žalovaného zaplatit smluvní pokutu z toho, že smlouva nebyla uzavřena z důvodu na jeho straně. Bylo vyloženo, že žalovanému nemohla vzniknout povinnost zaplatit žalobcům smluvní pokutu ve výši neuhrazeného rezervačního poplatku, budiž však doplněno, že i kdyby povinnost zaplatit smluvní pokutu nebyla navázána na zaplacení rezervačního poplatku, nebylo by lze přičítat neuzavření smlouvy žalovanému, ale oběma stranám současně, když v době určené pro uzavření budoucí kupní smlouvy neučinila žádná ze stran návrh na její uzavření (strany jednaly o uzavření jiné smlouvy), a následně tato povinnost zanikla.

30. Zatřetí – strany zahájily jednání o uzavření nové smlouvy. Kromě toho, že žalovanému nemohla vzniknout povinnost zaplatit smluvní pokutu z důvodů uvedených výše, zbývá doplnit, že strany si tím, že zahájily jednání o uzavření nové smlouvy o budoucí kupní smlouvě za jiných podmínek (pokud dojde ke změně stavebního povolení, za nižší kupní cenu nebo např. jinému kupujícímu), konkludentně potvrdily zánik původní smlouvy o budoucí kupní smlouvě dohodou, neboť kdyby se cítily být vázané původní dohodou, tak by neměly důvod vyjednávat o uzavření jiné smlouvy o smlouvě budoucí s odlišnými parametry. Tvrzení žalobců, že budoucí kupní smlouva nebyla uzavřena z důvodu, že žalovaný nesložil rezervační poplatek, se v této souvislosti jeví jako zjevně účelové a neodpovídá zjištěnému skutkovému stavu.

31. Proto soud žalobu zamítl, jak je uvedeno v bodě I. výroku, aniž se blíže zabýval tím, zda , jméno FO, uvedl kupující v omyl, nebo zda se kupující uvedli v omyl samy vlastní nepozorností, když tato skutečnost nebyla pro posouzení věci v konečném důsledku rozhodná.

32. Budiž doplněno, že vzhledem ke konkrétním okolnostem této obchodní transakce žádná ze stran nevystupovala při uzavření dohody o rezervaci v pozici spotřebitele, proto soud považoval odkaz žalovaného na ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování (i oproti svému předběžnému právnímu názoru) za nepřiléhavý.

33. Žalovaný měl ve věci plný úspěch, má tedy právo na náhradu nákladů řízení podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v aktuálním znění, (dále jen „o. s. ř.“) které sestávají z nákladů právního zastoupení ve výši 92 228,02 Kč [z tarifní hodnoty 499 999,83 Kč odměna podle § 7 bodu 6. vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátního tarifu), ve výši 82 400 Kč za 8 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, odpor proti platebnímu rozkazu, vyjádření ze dne 5. 11. 2025, účast na jednání konaném dne 7. 1. 2026, vyjádření ze dne 16. 1. 2026, účast na jednání konaném dne 9. 2. 2026 a účast na jednání konaném dne 16. 3. 2026, které trvalo déle než 2 hodiny), paušální částka podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu za 8 úkonů právní služby ve výši 3 600 Kč, třikrát cestovné na trase , adresa, (148 km) v celkové výši 3 528,02 Kč a náhrada za 18 promeškaných půlhodin strávených cestami podle § 14 odst. 3 advokátního tarifu ve výši 2 700 Kč]. Náhradu nákladů řízení jsou žalobci povinni zaplatit žalovanému k rukám jeho zástupkyně podle § 149 odst. 1 o. s. ř., jak je uvedeno v bodě II. výroku.

34. Lhůta k plnění rozsudkem uložených povinností byla určena podle § 160 odst. 1 o. s. ř.