17 C 315/2023

Plný text

Okresní soud ve Svitavách rozhodl samosoudcem Mgr. Matějem Dobešem, Ph.D., ve věci žalobce: Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalovaným: a) Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 b) Jméno zainteresované osoby 2/0 Datum narození zainteresované osoby 2/0 Adresa zainteresované osoby 2/0 zastoupení advokátem Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno Adresa zainteresované osoby 2/1 o zaplacení 83 795 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně 83 795 Kč- s úrokem ve výši 11,75 % ročně z částky 2 000 Kč od 1. 6. 2022 do zaplacení,- s úrokem ve výši 15 % ročně z částky 5 000 Kč od 1. 7. 2022 do zaplacení,- s úrokem ve výši 15 % ročně z částky 5 000 Kč od 1. 8. 2022 do zaplacení,- s úrokem ve výši 15 % ročně z částky 5 000 Kč od 1. 9. 2022 do zaplacení,- s úrokem ve výši 15 % ročně z částky 5 000 Kč od 1. 10. 2022 do zaplacení,- s úrokem ve výši 15 % ročně z částky 5 000 Kč od 1. 11. 2022 do zaplacení,- s úrokem ve výši 15 % ročně z částky 5 000 Kč od 1. 12. 2022 do zaplacení,- s úrokem ve výši 15 % ročně z částky 5 000 Kč od 1. 1. 2023 do zaplacení,- s úrokem ve výši 15 % ročně z částky 5 000 Kč od 1. 2. 2023 do zaplacení,- s úrokem ve výši 15 % ročně z částky 5 000 Kč od 1. 3. 2023 do zaplacení,- s úrokem ve výši 15 % ročně z částky 5 755 Kč od 1. 4. 2023 do zaplacení,- s úrokem ve výši 15 % ročně z částky 5 755 Kč od 1. 5. 2023 do zaplacení,- s úrokem ve výši 15 % ročně z částky 5 755 Kč od 1. 6. 2023 do zaplacení,- s úrokem ve výši 15 % ročně z částky 5 755 Kč od 1. 7. 2023 do zaplacení,- s úrokem ve výši 15 % ročně z částky 5 755 Kč od 1. 8. 2023 do zaplacení a- s úrokem ve výši 15 % ročně z částky 5 755 Kč od 1. 9. 2023 do zaplacení,do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Ve zbývajícím rozsahu se žaloba zamítá.

III. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši 33 810,44 Kč, do 3 dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalobce.IV. , tituly před jménem, , jméno FO, , Adresa zainteresované osoby 2/1, , se přiznává odměna za zastupování a náhrada hotových výdajů ve výši 30 613 Kč.

1. Žalobou doručenou soudu dne 11. 9. 2023 se žalobce domáhal zaplacení 83 795 Kč se zákonným úrokem z prodlení jako nájemného ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 4. 8. 2020, konkrétně- zaplacení doplatku nájemného za červen 2022 ve výši 2 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 3 000 Kč od 1. 6. 2022 do zaplacení,- zaplacení nájemného za období od července 2022 do prosince 2022 ve výši 5 000 Kč měsíčně, tedy celkem 30 000 Kč, vždy se zákonným úrokem z prodlení z částky 5 000 Kč od prvního dne každého kalendářního měsíce do zaplacení,- zaplacení nájemného za období od ledna 2023 do března 2023 ve výši 5 755 Kč měsíčně, tedy celkem 17 265 Kč, vždy se zákonným úrokem z prodlení pouze z částky 5 000 Kč od prvního dne každého kalendářního měsíce do zaplacení (neboť nájemné za tyto měsíce bylo zpětně zvýšeno – pozn. soudu), a- zaplacení nájemného za období od dubna 2023 do září 2023 ve výši 5 755 Kč měsíčně, tedy celkem 34 530 Kč, vždy se zákonným úrokem z prodlení z částky 5 755 Kč od prvního dne každého kalendářního měsíce do zaplacení.Předmětem nájmu je bytová jednotka nacházející se v prvním nadzemním podlaží budovy č. p. 191, která je součástí pozemku parcelní číslo , hodnota, , v obci , adresa, ; žalovaní uzavřeli nájemní smlouvu společně a při stanovení ceny nájmu byla zohledněna skutečnost, že žalovaný 1) je spoluvlastníkem nemovitosti s podílem o velikosti 2/14; na základě inflační doložky bylo nájemné za rok 2023 zvýšeno z částky 5 000 Kč měsíčně na částku 5 755 Kč měsíčně.

2. Žalovaní namítali, že žalobce zneužil rozumové nevyspělosti a finanční tíže žalovaných a uzavřel s nimi smlouvu zásadním způsobem nevýhodnou, že nájemní smlouva není vhodným smluvním typem pro účely nastavení vztahů mezi žalobcem a žalovaným 1), když bylo na místě uzavřít dohodu o užívání společné věci, že žalovaní užívali část nemovitosti, která neodpovídá polovině hodnoty na společné nemovitosti žalobce a žalovaného 1), že žalovaní byli donuceni uzavřít smlouvu pod pohrůžkou násilného vystěhování, že inflační doložka zásadním způsobem zkracuje práva žalovaných a zvýšení nájemného o 15,1 % je nepřiměřené, že nájemní smlouvou ze dne 4. 8. 2020 nelze založit nájemní vztah od 1. 8. 2020, že smluvní ujednání, kterým si žalobce vyhradil právo na prohlídku bytu, nepřiměřeně zkracuje práva žalovaných, že práva žalovaných nepřiměřeně zkracuje to, že jsou z nájemní smlouvy povinni společně a nerozdílně, jakož i ujednání o automatickém prodlužování smlouvy, že žalovaní jsou slabší smluvní stranou a že smlouva zvýhodňuje pronajímatele a že zjevně odporuje dobrým mravům. Zároveň vznesli námitku započtení částky 78 000 Kč, která je pohledávkou žalovaného 1) na vydání bezdůvodného obohacení za nadužívání spoluvlastnického podílu žalobce v období od srpna 2020 do října 2023.

3. Z informace o pozemku na č. l. 15 spisu vzal soud za prokázané, že žalobce je majitelem spoluvlastnického podílu o velikosti 12/14 a žalovaný 1) je majitelem spoluvlastnického podílu o velikosti 2/14 na pozemku parcelní číslo st. 355, jehož součástí je budova s číslem popisným 191 – rodinný dům, v obci , adresa, (dále též jen „společné věci“, „nemovitosti“, „domu“ nebo „pozemku“).

4. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne 4. 8. 2020 včetně nákresů na č. l. 12 p. v. a 13 spisu vzal soud za prokázané, že žalobce přenechal žalovaným k užívání bytovou jednotku, která nemá samostatné katastrální označení, v prvním nadzemním podlaží společného domu a žalovaní se zavázali platit nájemné ve výši 5 000 Kč, splatné vždy každého posledního dne kalendářního měsíce předcházejícího měsíci, za které je nájemné placeno, a to při zohlednění skutečnosti, že žalovaný 1) je majitelem spoluvlastnického podílu o velikosti 2/14 na domě, a že předmět nájmu odpovídá 7/14 celé budovy. Strany si rovněž sjednaly, že žalobce je oprávněn k 1. lednu kalendářního roku jednostranně zvýšit nájemné o částku rovnající se oficiálně vyhlášené míře inflace Českým statistickým úřadem za uplynulý kalendářní rok, přičemž o nové výši nájemného je žalobce povinen žalované písemně informovat nejpozději do 1. prosince roku, za který je nájemné takto zvyšováno, a takto zvýšené nájemné jsou žalovaní povinni doplatit za celý kalendářní rok, a to nejpozději společně s nejbližším následujícím nájmem. Smlouva byla sjednána na dobu určitou od 1. 8. 2020 do 31. 7. 2021 s tím, že pokud před uplynutím sjednané doby nájmu nesdělí jedna ze smluvních stran, že na prodloužení nájemního vztahu již netrvá, a tento má být ukončen uplynutím sjednané doby, doba nájmu se automaticky prodlužuje na dobu dalšího roku.

5. Z dopisů nadepsaných jako zvýšení nájemného o inflaci ze dne 23. 3. 2023 včetně oznámení o výsledku reklamace na č. l. 24 spisu, druhopisu dodejky na č. l. 24 p. v. spisu, potvrzení o převzetí zásilky na č. l. 25 spisu, oznámení o výsledku reklamace na č. l. 27 spisu, druhopisu dodejky na č. l. 27 p. v. spisu a potvrzení o převzetí zásilky na č. l. 28 spisu vzal soud za prokázané, že žalobce oznámil každému žalovanému zvlášť, že zvyšuje nájemné o průměrnou míru inflace za rok 2022 ve výši 15,1 % od 1. 1. 2023, a to z částky 5 000 Kč měsíčně na částku 5 775 Kč měsíčně, a že oba dopisy byly žalovaným doručeny dne 24. 3. 2023.

6. Z dopisů označených jako předsoudní výzva k zaplacení pohledávky ze dne 28. 7. 2023 včetně dodejek na č. l. 31 a 34 spisu vzal soud za prokázané, že žalobce odeslal každému žalovanému zvlášť předžalobní výzvu.

7. Z ostatních listinných důkazů soud nevzal za prokázané žádné právně významné skutečnosti.

8. Místní šetření, které mělo sloužit k prokázání tvrzení, že žalovaní užívali menší nebo horší část nemovitosti, soud neprovedl pro nadbytečnost, neboť nepřipustil námitku započtení (viz dále). Výslech účastníků soud neprovedl ze stejného důvodu, jakož i proto, že se nezúčastnili jednání, při kterém bylo ve věci rozhodnuto, ani nežádali o jeho odročení.

9. Po právní stránce posoudil soud zjištěný skutkový stav tak, že strany uzavřely smlouvu, která je podle svého obsahu jednak- rozhodnutím žalobce a žalovaného 1) jako spoluvlastníků o společné věci podle § 1126 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „obč. zák.“) konkrétně rozhodnutím o pronájmu části společné věci žalovaným a zohlednění velikosti spoluvlastnického podílu žalovaného 1) při stanovení výše nájmu, jednak- smlouvou žalobce, jednajícího jako spoluvlastník věci se souhlasem ostatních spoluvlastníků, jako pronajímatele a žalovaného 1), nejednajícího v tomto případě jako spoluvlastník věci, a žalované 2) jako nájemců o nájmu bytu podle § 2235 a násl. obč. zák.; přitom není podstatné, že bytem není bytová jednotka podle § 1159 obč. zák., ale soubor místností, které jsou součástí domu (pozemku), podle § 2236 odst. 1 a 2 obč. zák.

10. Soud se neztotožnil s námitkou žalovaných, že nájemní smlouvou nelze přenechat společnou věc jednomu ze spoluvlastníků, neboť pro takový závěr neshledal žádné opodstatnění; není ani patrné, jakým způsobem by mohl být závěr o takové neplatnosti žalovaným ku prospěchu, když žalovaným by potom místo povinnosti zaplatit nájemné vznikla povinnost vydat bezdůvodné obohacení, ale opět právě ve výši (hypoteticky neplatně) sjednaného nájemného (srov. § 2999 odst. 2 část věty před středníkem obč. zák.).

11. Námitku žalovaných, že spoluvlastníci nepřesně vymezily poměr plochy užívané žalovanými k ploše užívané žalobcem nebo dalšími osobami, kterým žalobce udělil souhlas s užíváním, takže žalovaní užívali menší část domu než žalobce, nebo že žalobce užíval lepší část domu než žalovaní, vznesenou rovněž jako námitku započtení částky 78 000 Kč, která má být pohledávkou žalovaného 1) na vydání bezdůvodného obohacení za nadužívání spoluvlastnického podílu žalobce za období od srpna 2020 do října 2023, soud posoudil jako jedinou námitku – námitku započtení, a toto započtení nepřipustil kvůli nejistotě a neurčitosti pohledávky, která má být k započtení použita (srov. § 1987 odst. 2 obč. zák.); zkoumání existence a výše takové pohledávky by nepřiměřeně prodloužilo řízení o žalobou uplatněném nároku, který se naproti tomu jeví jako prostý a skutkově nesporný (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 9. 2020, sp. zn. 31 Cdo 684/2020, uveřejněný pod číslem 37/2021 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, nebo rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. 10. 2018, sp. zn. 28 Cdo 5711/2017). Žalovanému 1) nic nebrání v tom, aby se vydání bezdůvodného obohacení domáhal žalobou v samostatném (jiném) řízení.

12. K dalším námitkám žalovaných soud jen telegraficky uvádí, že smluvní retroaktivita je přípustná (nemá za následek neplatnost smlouvy), pro závěr, že smlouva je neplatná jenom proto, že žalovaní se zavázali společně a nerozdílně, není žádné opodstatnění, ujednání o automatickém prodlužování doby nájmu není nepřiměřené a nikoho nezvýhodňuje (jde o zákonný režim – srov. § 2285 obč. zák.), ujednání o zvýšení nájemného (inflační doložka) není v rozporu se zákonem (srov. § 2248 obč. zák.) ani dobrými mravy (jde o přirozený důsledek růstu cen), ke zvýšení nájemného došlo korektním způsobem (a to i zpětně) a ujednání o prohlídce bytu odpovídá zákonnému režimu (srov. § 2219 obč. zák.). Žalovaní neunesli důkazní břemeno ani břemeno tvrzení ohledně námitky uzavření smlouvy pod hrozbou tělesného nebo duševního násilí, a soud je o tom poučil na prvním jednání, které se ve věci konalo; vystěhování potom není bezprávní výhružkou, ale právním nástrojem k odstranění stavu, kdy někdo užívá věc bez právního důvodu.

13. Mezi stranami nebylo sporu o tom, že žalovaní užívali byt v období od června 2022 do září 2023 (tj. 16 měsíců). Vzhledem k tomu, že nájemní smlouva se automaticky prodlužovala, neboť žádná ze stran neprojevila opačnou vůli, činili tak na základě nájemní smlouvy, a žalobci tedy vznikalo právo na zaplacení nájemného, splatné vždy každého posledního dne kalendářního měsíce předcházejícího měsíci, za který nájemné náleželo. Nájemné bylo sjednáno ve výši 5 000 Kč měsíčně, ale inflační doložka umožnila zpětné zvýšení nájemného o průměrnou míru inflace za uplynulý kalendářní rok, k čemuž došlo, když od ledna 2023 žalobce zvýšil nájemné na částku 5 755 Kč. Žalovaní za toto období uhradili pouze částku 3 000 Kč, která byla použita na částečnou úhradu nájemného za červen 2022; žádné další platby nebyly v řízení ani tvrzeny. Za rok 2022 tak žalobci vzniklo právo na zaplacení 32 000 Kč [(7 měsíců × 5 000 Kč) − 3 000 Kč] a za rok 2023 na zaplacení 51 795 Kč (9 měsíců × 5 755 Kč), tedy celkem 83 795 Kč. Žalovaní jsou v prodlení se splácením peněžitého dluhu, žalobci proto přináleží zákonný úrok z prodlení podle § 1970 obč. zák. ve výši podle nařízení č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení, ode dne následujícího po splatnosti každého nájemného.

14. Proto soud žalobě vyhověl, jak je uvedeno v bodě I. výroku, a jen co do zaplacení zákonného úroku z částky 1 000 Kč od 1. 6. 2022 do zaplacení, který byl zřejmě nárokován z důvodu chyby v psaní nebo v počtech, žalobu zamítl, jak je uvedeno v bodě II. výroku.

15. Žalobce měl ve věci neúspěch jen v poměrně nepatrné části, proto mu soud přiznal plnou náhradu nákladů řízení podle § 142 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v aktuálním znění, pro věc rozhodném, (dále jen „o. s. ř.“) které sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 3 352 Kč a nákladů právního zastoupení ve výši 30 458,44 Kč [odměna podle § 7 bodu 5. vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátního tarifu), za 5 úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 písm. a), d), d), g) a g) advokátního tarifu ve výši 26 983 Kč vč. DPH a paušální částka podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu za 6 úkonů právní služby ve výši 2 178 Kč vč. DPH, dvakrát cestovné na trase , adresa, v celkové výši 813,44 Kč vč. DPH a náhrada za 4 promeškané půlhodiny strávené cestou ve výši 484 Kč vč. DPH]; za předžalobní výzvu k plnění přitom soud přiznal odměnu jenom jednou, ale paušální náhradu dvakrát.

16. Náhradu nákladů řízení jsou žalovaní povinni zaplatit žalobci k rukám jeho zástupce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.), jak je uvedeno v bodě III. výroku.

17. Lhůta k plnění rozsudkem uložených povinností byla určena podle § 160 odst. 1 o. s. ř.

18. Usnesením ze dne 20. 5. 2024, č. j. 17 C 315/2013-122, které nabylo právní moci dne 11. 6. 2024, soud přiznal žalobcům osvobození od soudních poplatků a ustanovil jim v záhlaví označeného zástupce pro řízení z řad advokátů, proto soud zároveň rozhodl o jeho odměně a náhradě hotových výdajů [odměna podle § 7 bodu 5. advokátního tarifu za 5 úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 písm. a), c), d), g) a g) advokátního tarifu ve výši 26 983 Kč vč. DPH a paušální částka podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu za 10 úkonů právní služby ve výši 3 630 Kč vč. DPH], jak je uvedeno v bodě IV. výroku.