5 C 12/2022

Plný text

Okresní soud ve Svitavách rozhodl samosoudkyní Mgr. Martinou Šulákovou, Ph.D., ve věci žalobců: ; a) celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa žalovaného, žalobce a žalobkyně ; b) celé jméno žalobkyně , narozená dne datum bytem adresa žalovaného, žalobce a žalobkyně oba zastoupeni advokátem titul jméno jméno sídlem adresa proti žalovanému: ; celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalovaného, žalobce a žalobkyně o určení neplatnosti výpovědi <b>I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu v přízemí domu [adresa] v obci [obec], [PSČ] [obec], kterou dal žalovaný žalobcům dne 17. ledna 2022, je neplatná.</b> <b>II. Žalovaný je povinen nahradit žalobcům k rukám jejich zástupce náklady řízení ve výši 11 374 Kč, a to do patnácti dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobci se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 18. 1. 2022 domáhali přezkoumání oprávněnosti výpovědi, respektive určení, že výpověď z nájmu ze dne 17. ledna 2022 je neplatná. Žalobci uvedli, že do roku 2004 byli vlastníky nemovitostí na adrese [adresa žalovaného, žalobce a žalobkyně], nemovitost však darovali do podílového spoluvlastnictví své dceři a synovi. Zároveň s darovací smlouvou si zřídili věcné břemeno ke spoluužívání nemovitostí, a to bezplatně a na dobu neurčitou, aby mohli nemovitost i nadále užívat bez jakýchkoli omezení. Syn se po několika letech odstěhoval a vrátil svoji ideální ½ nemovitosti žalobcům na základě darovací smlouvy ze dne 22. 1. 2008 Darovací smlouvou ze dne 14. 5. 2008 darovali žalobci i zbývající polovinu nemovitosti své dceři a jejímu manželovi – žalovanému. Za účelem čerpání hypotečního úvěru na rekonstrukci nemovitosti přiměli dcera žalobců a žalovaný žalobce k podpisu smlouvy o zrušení věcného břemene ze dne 26. 10. 2009. V roce 2019 se dcera žalobců z domu odstěhovala a svůj podíl převedla na žalovaného, který byl od tohoto okamžiku výlučným vlastníkem nemovitosti. Žalobci chtěli obnovit původní dohodu a znovu zapsat věcné břemeno užívání nemovitosti, při setkání dne 1. 2. 2020 jim však žalovaný místo toho předložil nájemní smlouvu s odůvodněním, že věcné břemeno by jen snižovalo hodnotu domu. Žalobci opět v dobré víře souhlasili a nájemní smlouvu podepsali s tím, že byli ujištěni, že v domě budou moci v klidu dožít. V polovině roku 2021 jim žalovaný oznámil, že zamýšlí dům prodat. Dne 17. 1. 2022 byl žalobce při běžném každodenním styku s žalovaným informován, že dům je prodán, a že musí nemovitost ve lhůtě jednoho měsíce vyklidit. Žalobci mají za to, že výpověď odporuje zákonu, sjednané nájemní smlouvě i dobrým mravům. Předně se žalobci s žalovaným jasně dohodli, že výpovědní lhůta činí 3 měsíce. Dále musí mít výpověď písemnou formu a obsahovat poučení o možnosti podat proti výpovědi námitky nebo navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Žádná z těchto podmínek nebyla dodržena. Je rovněž zřejmé, že žalovaný podal výpověď z nájmu toliko z důvodu změny vlastnictví domu, což je v rozporu s ust. § 2222 odst. 1 věty první o. z. Žalovaný zneužil dobré víry žalobců, vylákal od nich nemovitý majetek a následně ho prodal, přestože ví, že žalobci mají k nemovitosti citový vztah, žalobce v domě vyrůstal a celý život zde žil a skrze svého zetě chtěl dům přenechat svým vnoučatům. Žalobci takové jednání považují za silně odporující dobrým mravům. Navrhli, aby soud zrušil výpověď pro neplatnost. Opravným přípisem ze dne 24. 1. 2022 žalobci opravili zjevnou chybu v navrhovaném výroku rozhodnutí, kdy správně se mělo jednat o výpověď ze dne 17. 1. 2022. Dne 15. 2. 2022 zaslali žalobci doplnění žaloby s žádostí o osvobození od soudních poplatků a ustanovení zástupce, tuto žádost však vzali následně zpět.

2. Žalovaný se k podané žalobě ve stanovené lhůtě nevyjádřil.

3. Při jednání dne 21. 2. 2022 žalovaný uvedl, že dne 17. ledna 2022 žalobce pouze informoval o tom, že nemovitost bude prodána, a že se všichni budou muset vystěhovat. Nic dalšího jim k tomu neříkal. Poté již s ním žalobci nemluvili a přerušili kontakty i s dětmi, což děti mrzí. Písemnou výpověď ze dne 26. 1. 2022 zaslal žalobcům doporučeným dopisem, doklad o doručení momentálně nemá. Nemovitost nabyli s manželkou v roce 2008 a tato byla v dezolátním stavu. Ke zrušení věcného břemene v roce 2009 došlo z toho důvodu, že si brali hypoteční úvěr u [anonymizováno] na rekonstrukci nemovitosti, a když tento úvěr přešel pod [anonymizována dvě slova], tak se muselo věcné břemeno zrušit. Na rekonstrukci nemovitosti si vzali úvěry celkem přibližně za 4 miliony Kč. Manželka 1. 5. 2020 odešla z domu a on zůstal sám s dětmi, které mají 8 a 15 let. O vše se musel postarat sám, musel platit všechny úvěry a starat se o děti, neboť manželka v ničem nepomáhala a výživné pro děti začala platit až na základě rozhodnutí zdejšího soudu ze dne 14. 2. 2022. Na základě tohoto rozhodnutí mu byly děti svěřeny do péče a manželce uloženo platit výživné ve výši celkem 3 500 Kč na obě děti. Manželka odešla bydlet do bytu v [obec]. V květnu 2020 mu darovala její část nemovitosti, a tímto jsou majetkově vypořádáni, přestože zatím nejsou rozvedeni. Žalovaný hradí měsíčně částku 11 000 Kč na hypotéku a další náklady na topení a chod domu, rovněž se stará o žalobce, přestože má matku, která je rovněž nemocná. Žalobci hradí částku 7 000 Kč měsíčně na nájemném a využívají přízemí domu o výměře přibližně 120 m2 a další přilehlé prostory, chovají slepice, králíky, apod. Má za to, že nájemné, které žalobci platí, není nepřiměřené s ohledem na velikost užívané nemovitosti a cenu energií. Žalovaný s dětmi obývá horní patro domu, které má přibližně 100 m2. Žalobkyně trpí [anonymizováno] chorobou a v říjnu 2020 mu žalobci sami říkali, že by výhledově měla jít do penzionu, kde by o ni bylo po zdravotní stránce postaráno, neboť jim to doporučil lékař. Žádné konkrétní ubytování však zatím sehnané nemají. Na základě tohoto sdělení se rovněž rozhodoval a v létě žalobcům oznámil, že chce nemovitost prodat, neboť současné bydlení v domě je pro něj příliš náročné. Žalobci mu někdy v létě 2020 sdělili, že by byli schopni převzít hypotéku, která momentálně činí 2 200 000 Kč, ale nechtěli do toho více investovat. Žalovaný momentálně prodal dům za odhadní cenu 5 300 000 Kč. Ví o tom, že žalobci mají k domu citový vztah, rovněž žalovaný má k domu citový vztah, neboť tam žil 20 let, ale nemůže se nadále o všechno starat sám. Kupní smlouvu na prodej nemovitosti uzavřel s firmou [právnická osoba] dne 6. 1. 2022 a dne 10. 1. 2022 byl podán návrh na vklad do katastru nemovitostí. Po prodeji nemovitosti by šel prozatím bydlet s dětmi do pronajatého bytu asi 3+1 někde v [obec]. S novým nabyvatelem nemovitosti není nijak dohodnutý na tom, do kdy se musí vystěhovat, ani neví, jaké mají s nemovitostí plány.

4. Z předložených důkazů zjistil soud následující:

5. Darovací smlouvu ze dne 15. 10. 2004 darovali žalobci nemovité věci specifikované v čl. I. této smlouvy svému synovi a své dceři, každému v podílu ½. (čl. 10). Součástí této smlouvy bylo zřízení věcného břemene spoluužívání domu [adresa] žalobci, a to obytné části přízemí domu. Darovací smlouvu ze dne 22. 1. 2008 daroval syn žalobcům zpět svůj podíl na nemovitých věcech (čl. 11). Darovací smlouvu ze dne 14. 5. 2008 darovali žalobci svůj podíl na nemovitých věcech dceři a žalovanému (čl. 12) a rozšířili své věcné břemeno rovněž na žalovaného a právo vodit si do nemovitosti návštěvy a chovat domácí zvířata. Dne 26. 10. 2009 podepsali žalobci s žalovaným a jejich dcerou smlouvu o zrušení věcného břemene. Dne 1. 2. 2020 podepsali žalobci s žalovaným nájemní smlouvu, jejímž předmětem jsou bytové prostory v domě [adresa] v přízemí. Byt má 2 místnosti a kuchyň, příslušenství tvoří koupelna, WC, schodiště a chodba. Nájemní smlouvy by uzavřena na dobu neurčitou od 1. 2. 2020 s výpovědní lhůtou 3 měsíců. Nájemné bylo sjednáno ve výši 7 000 Kč měsíčně včetně nákladů na služby. Splatnost byla stanovena vždy do 10. dne kalendářního měsíce předem, a to hotově. Ze shodného tvrzení účastníků má soud za prokázané, že dne 17. 1. 2022 jim žalovaný sdělil, že nemovitost prodal a žalobci se budou muset do jednoho měsíce vystěhovat. Žádnou písemnou výpověď toho dne nedostali a rovněž je žalovaný nepoučil o jejich právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání její oprávněnosti soudem.

6. Po právní stránce se jedná o spor o určení neplatnosti nájemní smlouvy, a to zejména na základě ust. § 2286 odst. 1 a 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“). Podle cit. ustanovení výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

7. V daném případě je zřejmé, že nebyla splněna ani základní podmínka pro platnost výpovědi ze strany pronajímatele, neboť výpověď byla žalobcům sdělena pouze ústně a nikoliv písemně. Nedodržení písemné formy však v tomto případě vyvolává absolutní neplatnost podle ust. § 588 o. z., neboť zjevně narušuje veřejný pořádek, jehož smyslem je chránit slabší smluvní stranu před neodůvodněnou ztrátou bydlení. Vypovídá-li nájem pronajímatel, musí výpověď obsahovat výpovědní důvod dle § 2288 odst. 3 o. z. a poučení nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Neobsahuje-li výpověď ze strany pronajímatele výpovědní důvod, je nicotná pro neurčitost (§ 553 odst. 1 o. z.). Chybí-li poučení, je výpověď neplatná, přičemž jde o neplatnost absolutní rovněž pro rozpor s veřejným pořádkem. Realizace práva nájemce na podání námitek proti výpovědi ze strany pronajímatele není v zákoně blíže rozvedena, platí však, že jejich podání není podmínkou možnosti žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Lhůta k jejich podání rovněž není stanovena. Na podání námitek proti výpovědi pronajímatele se však bude analogicky aplikovat ust. § 2314 odst. 3 o. z., podle kterého vznese-li vypovídaná strana námitky, může vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, vzít svou výpověď zpět. Zpětvzetí je povinen pronajímatel oznámit nájemci písemně. Přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem pak blíže upravuje ust. § 2290 o. z. podle kterého má nájemce právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněné, do dvou měsíců ode dny kdy mu výpověď došla. Jedná se o lhůtu hmotněprávní, tzn. v poslední den lhůty již musí být návrh soudu podán, nepostačí jeho předání k přepravě provozovateli poštovních služeb, a prekluzivní. V žalobě musí nájemce vylíčit rozhodující skutečnosti, tj. v čem konkrétně spatřuje neoprávněnost výpovědi. Přezkoumání oprávněnosti výpovědi spočívá v tom, že soud posoudí, zda je dán výpovědní důvod. Zkoumá, zda skutečnosti uváděné pronajímatelem jsou pravdivé, a pokud ano, zda naplňují výpovědní důvod po právní stránce. Podle ust. § 2224 o. z. Byl-li pronajat byt, ve kterém nájemce bydlí, nemá pronajímatel právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví. K opačnému ujednání se nepřihlíží.

8. V daném případě byla výpověď ze strany pronajímatele sdělena nájemcům pouze ústně a nadto nebyli poučeni o možnosti podat námitky či navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, proto je absolutně neplatná. Žalovaný ostatně nevnímal toto sdělení přímo jako výpověď nájemní smlouvy, pouze avizoval, že k něčemu podobnému by mělo dle jeho názoru dojít, což je ovšem názor nesprávný. Jak bylo uvedeno výše, nájem nelze vypovědět ze strany pronajímatele pouze proto, že se změnil vlastník věci.

9. Žalobci byli ve věci plně úspěšní a přísluší jim tak podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. právo na náhradu nákladů řízení. Tyto náklady řízení sestávaly ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2 000 Kč a nákladů právního zastoupení advokátem ve výši 9 374 Kč (odměna podle § 9 odst. 3 písm. a) vyhl. č. 177/1996 Sb. ve výši 7 500 Kč za tři úkony právní služby po 2 500 Kč (převzetí a příprava zastoupení, doplnění návrhu ve věci samé a účast při jednání dne 21. 2. 2021), tři paušální náhrady po 300 Kč dle ust. § 13 odst. 3 vyhlášky, náhrada za promeškaný čas dle ust. § 14 odst. 1 písm. a) vyhl. ve výši 500 Kč za 5 půlhodin, cestovné osobním automobilem z [anonymizována tři slova] do [obec] a zpět ve výši 500 Kč - celkem 65 km, při základní sazbě náhrady za 1 km ve výši 4,70 Kč, při průměrné spotřebě 7,7 l /100 km a při ceně nafty 36,10 Kč, dle vyhlášky č. 511/2021 Sb. a DPH ve výši 21 % Tyto náklady řízení v celkové výši 11 374 Kč je žalovaný povinen nahradit k rukám zástupce žalobců (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

10. Lhůtu k plnění rozsudkem uložených povinností stanovil soud v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 o. s. ř. na patnáct dnů od právní moci tohoto rozsudku, neboť se nejedná o bagatelní částku, kterou by byl žalovaný schopen dle svého vyjádření zaplatit ve lhůtě 3 dnů.