6 C 117/2022

Plný text

Okresní soud ve Svitavách rozhodl soudkyní JUDr. Lenkou Knapčokovou, Ph.D., ve věci žalobkyně: ; anonymizováno 9 slov , IČO sídlem adresa žalobkyně proti žalované: ; celé jméno žalované , narozená dne datum trvale bytem adresa žalované zastoupená advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 214 669 Kč s příslušenstvím <b>I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 140 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši</b> <b>-) 8,5 % ročně z částky 20 000 Kč od 21. 10. 2021 do zaplacení</b> <b>-) 8,5 % ročně z částky 20 000 Kč od 11. 11. 2021 do zaplacení</b> <b>-) 8,5 % ročně z částky 20 000 Kč od 11. 12. 2021 do zaplacení</b> <b>-) 11,75 % ročně z částky 20 000 Kč od 11. 1. 2022 do zaplacení</b> <b>-) 11,75 % ročně z částky 20 000 Kč od 11. 2. 2022 do zaplacení</b> <b>-) 11,75 % ročně z částky 20 000 Kč od 11. 3. 2022 do zaplacení</b> <b>-) 11,75 % ročně z částky 20 000 Kč od 11. 4. 2022 do zaplacení</b> <b>vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Žaloba se v části, v níž se žalobkyně domáhala zaplacení další částky 74 669 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši</b> <b>-) 8,5 % ročně z částky 10 667 Kč od 21. 10. 2021 do zaplacení</b> <b>-) 8,5 % ročně z částky 10 667 Kč od 11. 11. 2021 do zaplacení</b> <b>-) 8,5 % ročně z částky 10 667 Kč od 11. 12. 2021 do zaplacení</b> <b>-) 11,75 % ročně z částky 10 667 Kč od 11. 1. 2022 do zaplacení</b> <b>-) 11,75 % ročně z částky 10 667 Kč od 11. 2. 2022 do zaplacení</b> <b>-) 11,75 % ročně z částky 10 667 Kč od 11. 3. 2022 do zaplacení</b> <b>-) 11,75 % ročně z částky 10 667 Kč od 11. 4. 2022 do zaplacení</b> <b>zamítá.</b> <b>III. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 810 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>IV. Žalobkyně je povinna nahradit České republice, na účet Okresního soudu ve Svitavách náklady řízení ve výši 2 873 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>V. Žalovaná je povinna nahradit České republice, na účet Okresního soudu ve Svitavách náklady řízení ve výši 5 335 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>VI. Žalovaná je povinna zaplatit na účet Okresního soudu ve Svitavách soudní poplatek ve výši 7 000 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> 1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 14. 6.2022 domáhala po žalované vydání bezdůvodného obohacení za užívání nemovitých věcí žalobkyně bez právního důvodu. Česká republika je na základě usnesení Krajského soudu v Hradci Králové – pobočka v Pardubicích ze dne 7. 7. 2020, č. j. 62 T 12/2018, které nabylo právní moci dne 30. 9. 2020 ve spojení s usnesením Vrchního soudu v Praze ze dne 30. 9. 2020, č. j. 3 To 67/2020 vlastníkem pozemku st. [parcelní číslo] (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 360 m², jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa], vše v [katastrální uzemí]. Právo hospodaření s touto nemovitou věcí náleží [anonymizováno 7 slov]. Žalovaná užívala předmětný majetek v období od 1. 9. 2021 do 31. 3. 2022 bez písemné uzavřené smlouvy a žalobkyni platila na základě vlastní úvahy každý měsíc částku 15 000 Kč. Za užívání předmětných nemovitostí by žalobkyni mělo být ve smyslu ustanovení § 2991 o. z. poskytnuto přiměřené plnění. Při stanovení výše bezdůvodného obohacení žalobkyně vychází ze znaleckého posudku znalce [celé jméno znalce] ze dne 4. 9. 2021, který stanovil částku bezdůvodného obohacení ve výši 45 667 Kč měsíčně. Žalovaná byla vyzvána dopisem ze dne 1. 10. 2021 k vydání bezdůvodného obohacení od 1. 9. 2021 do 30. 9. 2021 ve výši 45 667 Kč s termínem nejpozději do 20. 10. 2021 a dále k úhradě částky 45 667 Kč každý následující měsíc vždy do 10. dne toho kterého měsíce. Jelikož žalovaná plnila v žalovaném období vždy 15 000 Kč měsíčně, požaduje žalobkyně za každý měsíc v období od 1. 9. 2021 do 31. 3. 2022 částku 30 667 Kč.

2. Ve věci byl zdejším soudem dne 21. 6. 2022, č. j. 6C 117/2022-42 vydán platební rozkaz, proti kterému si žalovaná podala odpor. Žalovaná namítala, že se na úkor žalobkyně nikdy neobohatila, odkazovala na ustanovení § 2992 o. z., podle kterého, učinila-li jedna osoba něco ve svém výlučném a osobním zájmu či na vlastní nebezpečí, nevzniká povinnost obohacení vydat. Žalobkyně nechala žalovanou ve svém výlučném osobním zájmu užívat rodinný dům. Tímto svým jednáním sledovala svůj vlastní prospěch a osobní zájem, když nemusela vynakládat prostředky na údržbu a správu rodinného domu, kdy toto činila na své náklady výlučně žalovaná. Pokud by nebyl dán důvod dle ustanovení § 2992 o. z., tak stejně bezdůvodné obohacení nevzniklo. Majetkovým vyjádřením prospěchu, který obohacení neoprávněným užíváním nemovitosti získal, je částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobného předmětu nájmu a kterou by nájemce za obvyklých okolností byl povinen platit podle nájemní smlouvy. Za bezdůvodné obohacení není možno považovat jakýkoliv prospěch, jehož by mohl vlastník věci teoreticky dosáhnout, nýbrž pouze ten prospěch, o nějž na jeho úkor obohacený buď zvýšil svůj majetkový stav anebo o nějž se jeho majetkový stav nezmenšil, ač by se tak za běžných okolností stalo. Ustálená rozhodovací praxe Nejvyššího soudu dále dovodila, že s ohledem na specifické okolnosti konkrétní věci není vyloučen ani úsudek, že nemovitou věc nebylo vůbec možné v relevantním období pronajmout a užívací právo k ní tudíž mělo nulovou hodnotu, pročež by ani nemohlo být usuzováno na vznik obohacení subjektu, který ji užíval. Žalovaná je toho názoru, že v uplatněném období nebylo možné nemovitou věc pronajmout, pročež ani nemohlo vzniknout bezdůvodné obohacení, a to z toho důvodu, že celý rodinný dům je obklopen pozemkem p. [číslo] jež je ve vlastnictví třetí osoby a k domu tedy není zajištěn přístup z veřejné komunikace. Je tak zřejmé, že potencionální nájemce by neměl zajištěn přístup k rodinnému domu, když k užití sousedního pozemku mu nesvědčí žádný právní titul a lze předpokládat, že vlastník sousedního pozemku by mu v přístupu k rodinnému domu bránil. Nadto na sousedním pozemku se nachází systém zavlažování travnatých ploch a zádržný systém dešťové vody, dále inženýrské sítě domu. Závěru o nepronajatelnosti rodinného domu svědčí též to, že v domě jsou umístěny věci ve společném jmění manželů [jméno] a [jméno] [příjmení], jako kuchyňská linka, pračka, sušička, vestavěné skříně, stůl v pracovně, šatní skříň, dveře a kliky, koupelnové doplňky, WC doplňky, sanita koupelny, stůl na stolní tenis, stolek na fotbal, sauna, robotický vysavač, tepelné čerpadlo a další nábytek. Dále žalovaná sporovala znalecký posudek předložený žalobkyní a uváděla, že domy v [obec] nemohou být pronajímány za částku 45 667 Kč měsíčně. Odkázala na nabídku pronájmu rodinného domu v [obec], která činí částku 30 000 Kč. Závěrem žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. V závěrečném návrhu žalovaná rozebrala vypracované znalecké posudky a dále dodala, že žalovaná žalobkyni dům spravuje, udržuje a opravuje. Hradí za dům všechny poplatky spojené s dodávkami energie a plynu, když měsíční zálohy představují částku okolo 12 000 Kč. Pokud by se mělo uvažovat o výši částky, o kterou byla žalovaná užíváním domu obohacena (ač nikoliv na úkor žalobkyně), pak tuto lze stanovit s ohledem na výši tržního nájemného ve srovnatelném místě a čase na částku přibližně 15 000 Kč měsíčně, když není reálné, že by žalovaná jinde platila výrazně vyšší nájemné.

3. Žalobkyně k odporu žalované uvedla, že si žalovaná byla dobře vědoma, že ji k užívání stavby [adresa] nesvědčí vlastnické ani žádné užívací právo. Argumentace žalované, že ji žalobkyně nechala užívat předmětný majetek ve svém výlučném a osobním zájmu a/nebo na své vlastní nebezpečí nemá oporu v občanském zákoníku. Primárním zájmem žalobkyně byl a je prodej zabraného majetku. Teprve poté, co byla žalovanou informována o tom, že ohledně předmětného majetku jsou vedena dvě dosud neskončená soudní řízení, která by mohla mít dopad na rozhodnutí o zabrání majetku, tak z opatrnosti vyčkávala s prodejem daného majetku, aby předešla případnému riziku náhrady škody, kdy by zabraný majetek byl již prodán. Rozsah povinnosti vydat bezdůvodné obohacení se neodvíjí od újmy ochuzeného, ale od prospěchu nabytého obohaceným. Žalovaná užívá rozsáhlý pozemek o výměře 360m², jehož součástí je vysoce nadstandardní rodinný dům, jehož stáří je 8 let a jeho technický stav je výborný. Sama žalovaná si musí být vědoma propastného rozdílu mezi užíváním běžného standardního domu či bytu oproti užívání předmětného majetku, kde se nachází příkladmo obývací pokoj s kuchyní a jídelnou, několik ložnic, několik samostatných WC a koupelen, posilovna, sauna, pokoj pro hosty a knihovna, technické zázemí rodinného domu, jehož provoz je na nejvyšší možnou míru automatizován, kdy je takto řízeno vytápění domu, jeho uzamykání, klimatizace, chytrá domácnost. V závěrečném návrhu potom žalobkyně doplnila, že pro žalovanou užívací právo v žádném případě nulovou hodnotu nemá, neboť žalovaná má přístup do nemovitosti zajištěn. Žalovaná věděla od počátku, že pokud bude i nadále rodinný dům užívat, toto užívání je zejména s odkazem na § 27 odst. 3 zákona č. 219/2000 Sb. úplatné a byla s tím srozuměna. Způsob při stanovení ceny obvyklé a výše nájemného je odpovědností soudního znalce. Posudek předložený žalovanou je podle názoru žalobkyně nepoužitelný, znalci nezapočítali celou plochu garáže a snížili výměru zastavěné plochy na 321 m² oproti 360 m². Také žalobkyně nechápe, proč znalci odčítali od částky nájemného pro rodinný dům nájemné za pozemkové parcely p. [číslo]. Žalobkyně byla též upozorněna na to, že žalovaná opět podala dne 27. 3. 2023 stížnost pro porušení zákona.

4. V průběhu řízení podala žalovaná dvakrát návrh na přerušení soudního řízení z toho důvodu, že zúčastněná osoba [jméno] [příjmení] podal k Ministerstvu spravedlnosti ČR podnět ke stížnosti pro porušení zákona proti usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 30. 9. 2020, sp. zn. 3 To 67/2020. Soud návrh na přerušení řízení usnesením ze dne 19. 12. 2022, č,. j. 6 C 117/2022-135 a ze dne 22. 2. 2023, č. j 6C 117/2022-155 zamítl z důvodu, že podnět ke stížnosti pro porušení zákona byl ministrem spravedlnosti dne 14. 12. 2022 odložen.

5. Soud ve věci provedl následující dokazování:

6. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že Česká republika je vlastníkem pozemku st. [parcelní číslo] o výměře 360 m², jehož součástí je stavba [část obce], [adresa], rodinný dům, vše zapsáno v [katastrální uzemí] [anonymizována dvě slova] [územní celek], [stát. instituce]. Příslušnost hospodařit s majetkem státu má [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizováno]. Z kopie katastrální mapy vyplývá, že celý dům je postaven na st. [parcelní číslo], která je obklopena pozemkem [parcelní číslo] ve vlastnictví [jméno] [příjmení], syna žalované. Na tento pozemek navazuje ještě pozemek p. [číslo] kde se nachází altán a který je také ve vlastnictví [jméno] [příjmení]. Oba pozemky nabyl [jméno] [příjmení] na základě darovací smlouvy ze dne 10. 5. 2021. K oběma těmto pozemkům je zřízeno doživotní bezúplatné věcné břemeno užívání pro [jméno] [příjmení] ze dne 11. 8 2021.

7. Usnesením Krajského soudu v Hradci Králové – pobočky v Pardubicích ze dne 7. 7. 2020, č. j 62 T 12/2018-11852 byl zabrán pozemek označený jako stavební parcela [číslo] o výměře 360 m², jehož součástí je stavba: [část obce], [adresa], rodinný dům a stavba – [část obce], [adresa], rodinný dům na stavební parcele [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví] v [katastrální uzemí] [anonymizována dvě slova] [územní celek], [stát. instituce] vlastníka [jméno] [příjmení], narozeného 16. 7. 1954, bytem [obec a číslo] Pan [příjmení] [příjmení] je tchánem v řízení odsouzeného [příjmení] [jméno] [příjmení] a soud dospěl k závěru, že předmětné nemovitosti jsou zprostředkovaným výnosem, tj. věcí, která je byť jen zčásti nabyta za věc tvořící bezprostřední výnos z trestné činnosti. Usnesením Vrchního soudu v Praze ze dne 30. 9. 2020, č. j. 3 To 67/2020 byla stížnost zúčastněné osoby [jméno] [příjmení] jako nedůvodná zamítnuta.

8. Ze zápisu ze dne 4. 5. 2021 vyplývá, že zástupci žalobkyně jednali s uživateli domu [adresa] – [celé jméno žalované], [jméno] [celé jméno žalované] a [jméno] [příjmení], zastoupenými advokátem [titul] [příjmení], kdy předmětem jednání bylo ocenění a realizace pozemku st. [parcelní číslo] a další užívání tohoto pozemku. Rodině [příjmení] bylo sděleno, že žalobkyně opatří znalecký posudek na ocenění předmětného majetku pro stanovení kupní ceny pro prodej a pro stanovení výše bezdůvodného [titul] [příjmení] bylo sděleno, že ve věci vlastnictví probíhají dvě dosud neskončená řízení, jednak obnova a byla podána ústavní stížnost. Vzhledem k tomu, že dům je obýván, zůstanou všechny energie zapsány na paní [celé jméno žalované].

9. Dopisem ze dne 1. 10. 2021 vyzvala žalobkyně žalovanou k placení nájemného ve výši 45 667 Kč určeného na základě znaleckého posudku (vždy do každého 10. dne v měsíci) s tím, že předmětný dům užívá k bydlení a od 1. 9. 2021 ji stíhá povinnost hradit bezdůvodné obohacení za užívání předmětného majetku. Dopisem ze dne 10. 11. 2021 reaguje žalovaná na dopis žalobkyně ze dne 27. 10. 2021 a uvádí, že nesouhlasí s částkou 45 667 Kč za užívání st. parcely [číslo] jehož součástí je rodinný dům [adresa]. Výše nájemného měla být stanovena znalcem, přičemž znalecký posudek jí dosud poskytnut nebyl. Vzhledem k tomu, že nebyla doložena oprávněnost nároku, převádí žalovaná na účet žalobkyně částku 15 000 Kč za užívání stavby [adresa] za měsíc září 2021. Dopisem ze dne 11. 10. 2021 se žalovaná obrátila na ředitele odboru žalobkyně s tím, že vyměřenou částku 45 667 Kč nemůže akceptovat. Uvádí, že je invalidní důchodkyně se dvěma dětmi, syn [jméno] studuje VŠE v [obec], dcera [jméno] gymnázium. Chápe, že rodinný dům není v jejím vlastnictví a že nájem se platit musí, je ochotna platit nájem ve výši v ceně obvyklé v tomto regionu. Rozumí tomu, že dům je velmi rozsáhlý, ale většina prostorů je neobydlených, okolní parcela má jiného vlastníka, do domu zatéká. Také se jedná o nemovitost bez kuchyňské linky, vybavení koupelen, ovládání domu, topení, vestavěných skříní, vše je vlastnictvím [jméno] [příjmení]. Žádá o rozumný a přijatelný postup pro obě strany. Obsahem spisu jsou dále upomínky a výzvy k úhradě za jednotlivé měsíce říjen 2021 až březen 2022.

10. Z výpisu z účtu žalobkyně vyplývá, že žalovaná zaplatila dne 11. 11. 2021 částku 15 000 Kč, dále dne 16. 11. 2021 částku 15 000 Kč jako nájemné za říjen 2021, dne 15. 12. 2021 částku 15 000 Kč jako nájemné za listopad 2021, dne 12. 1. 2022 částku 15 000 Kč jako nájemné za prosinec 2021, dne 15. 2. 2022 částku 15 000 Kč jako nájemné za leden 2022, dne 15. 3. 2022 částku 15 000 Kč jako nájemné za únor 2022, dne 13. 4. 2022 částku 15 000 Kč jako nájemné za březen 2022.

11. Žalobkyně předložila soudu písemný znalecký posudek znalce [celé jméno znalce] ze dne 4. 9. 2021, [číslo] 2021, který soud provedl jako listinný důkaz. Z posudku vyplývá, že obvyklá cena dané nemovitosti činí 13 700 000 Kč a obvyklý roční pronájem téže nemovitosti činí 548 000 Kč, tedy 45 667 Kč měsíčně. Znalec stanovil roční nájemné jako 4% z obvyklé ceny nemovitosti. Z popisu nemovitosti soud zjistil, že zastavěná plocha domu je 360 m², rodinný dům má jedno podzemní podlaží a jedno nadzemní podlaží, dále podkrovní místnost s půdním prostorem. Objekt je přístupný ze zpevněné komunikaci přes pozemky jiného vlastníka p. [parcelní číslo] z východní strany, a to do obytné části a garáže. Obytná část je tvořena obývacím pokojem s kuchyní a jídelnou, pracovnou, dvěma ložnicemi, samostatným WC, koupelnou, dále ložnicí s přístupem do koupelny, která obsahuje vanu s vířivkou, šatnou. Technická místnost je užívána jako posilovna, podkrovní místnost je užívána jako knihovna. Technický stav objektu je výborný, osvědčení o užívání stavby bylo vydáno dne 28. 8. 2013. Na vnitřní úpravy byly použity materiály vyšší cenové úrovně (dlažby, obklady, instalace klimatizace, vybavení hygienických zařízení, kuchyně, venkovní rolety, vestavěné skříně, rozvody antén pod omítkou). Nemovitost obsahuje saunu a ovládání chytré domácnosti. Znalec zjistil vadu spočívající v poškozené střešní krytině – zatékání v místnosti úpravny bazénové vody.

12. Žalovaná soudu předložila znalecký posudek č. 1328-1131/ 2022 vypracovaný v prosinci 2022 [právnická osoba] na stanovení obvyklé výše nájemného z pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa] v obci [obec], který soud provedl také jako listinný důkaz. Znalec v posudku uvádí, že pozemek st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa], tvoří enklávu oploceného pozemku jiného vlastníka, který je užíván a tvarově koncipován jako zahrada (tj. přístupový a doplňkový pozemek ve funkčním celku). Tento pozemek je pak nezbytný pro příjezd a přístup ke stavbě samotného rodinného domu [adresa]. Pro naplnění podstaty ocenění obvyklou cenou, by bylo nezbytné opatřit množstevně vypovídající vzorek srovnávacích případů pronájmu rodinných domů, které rovněž nemají žádným způsobem zajištěn příjezd a přístup. Toto je i z laického pohledu nemožné. Zpracovatel tedy není reálně schopen provést požadované ocenění ani na úrovni obvyklé ceny, ale ani na úrovni tržních hodnot. Z důvodu nezbytnosti dané ocenění provést zvolil zpracovatel postup, kdy porovnávací metodou vyčíslil nájemné pro standardní rodinný dům s pozemky ve funkčním celku a následně od tohoto nájemného provedl odpočet nájemného z pozemků zapsaných na [list vlastnictví] pro k. ú. [obec] plnících funkci zahrady u domu [adresa]. Roční nájemné z těchto pozemků bylo stanoveno na úrovni 5% z hodnoty pozemků určených pro výstavbu rodinných domů, která byla vyčíslena samostatným porovnáním. Tímto způsobem zpracovatel dospěl k hypotetickému nájemnému. Dispozičně je stavba řešena jako jedna bytová jednotka s dispozicí 6+1, celková započitatelná plocha je 321 m². Po srovnání 5 srovnávaných nemovitostí dospěl zpracovatel k vyčíslení průměrné jednotkové hodnoty nájemného ve výši 116 Kč, tedy při 321 m² činí celkové měsíční nájemné domu částku 37 098 Kč. Nájemné okolních pozemků p. [číslo] o výměře celkem 1 258 m² stanovil zpracovatel porovnáním 6 srovnávacích případů na 10 275 Kč měsíčně. Nájemné těchto dvou pozemků určil zpracovatel jako 5% z celkové hodnoty těchto pozemků, tedy 5% z částky 2 466 024 Kč. Následně zpracovatel stanovil hypotetické nájemné tak, že od nájemného rodinného domu ve výši 37 098 Kč odečetl nájemné za pozemky ve funkčním celku ve výši 10 275 Kč a dospěl k částce hypotetického nájemného pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa] ve výši 26 800 Kč měsíčně.

13. Soud při jednání dne 13. 4. 2023 přibral do řízení oba znalce a provedl jejich výslech. Znalec [celé jméno znalce] odkázal na zpracovaný posudek a dodal, že pokud by posudek zpracovával v dnešní době, tak by zřejmě jiným způsobem vyčíslil to, že k nemovitosti není zajištěn přístup, a to tak, že by za příjezdovou cestu, která má asi 60 m² vyčíslil obvyklé nájemné ve stejné výši, jak to udělala [právnická osoba], tedy v částce 1 960 Kč za m² ročně, z tohoto by stanovil 5% a danou částku vydělenou 12 měsíci by odečetl od jím stanoveného měsíčního nájemného 45 600 Kč. K posudku [anonymizována tři slova] uvedl, že pro stanovení obvyklého nájmu domu použili jinou metodu, je na každém znalci, jakou metodu použije. Při stanovení ceny počítal s podlahovou plochou 360 m², nájemné spočítal z celé ceny domu, neposuzoval, že některé části domu jsou vedlejšími prostory. Cenu stanovil za předpokladu, že majitel okolního pozemku by přístupovou cestu k nemovitosti pronajal. Příjezdová cesta je nutná. I kdyby vlastník vedlejšího pozemku příjezdovou cestu nepronajal, tak by při zpracování posudku zřejmě postupoval stejně, jako by tam přístup byl. Částka 13 700 000 Kč je obvyklá cena pro výpočet nájemného. Pokud není rozhodnuto o zřízení přístupu, je podle znalce nemovitost neprodejná a stejně tak nepronajatelná. 14. [právnická osoba] byli vyslechnuti zpracovatelé posudku [jméno] [příjmení] a [titul] [jméno] [příjmení]. Zcela odkázali na zpracovaný posudek a uvedli, že bylo nereálné porovnat nemovitost s obdobnými srovnatelnými nemovitostmi s omezeným přístupem. Za této situace se znalec může odklonit a použít inzerci, ale ani takové nemovitosti v inzerci nejsou. Aby docílili zadání posudku, tak přistoupili k výpočtu hypotetického nájemného, porovnali nájmy domů bez jakýchkoliv omezení a od takto stanoveného nájemného odečetli nájemné za okolní pozemky. Došli k částce, která nepředstavuje ani obvyklou ani tržní hodnotu. Tato částka by byla použitelná za situace, kdy by vlastník domu a vlastník okolních pozemků jednali ve shodě, že celek pronajmou společně a nájemné by si rozdělili tak, že 26 800 Kč by připadlo vlastníkovi domu a zbývající část 10 275 Kč by připadla vlastníkovi pozemku. Nájem pozemku byl stanoven jako 5% z ceny pozemků. Nájem domu stanovili klasickou porovnávací metodou, vycházeli z inzercí. Standardní nájemné u domů je nižší než nájemné u bytů, kde se o nic nestaráte, jen bydlíte, navíc domy mají obvykle více nevyužitých prostor. Stanovení nájemného znalcem [celé jméno znalce] jim přišlo nepraktické, neboť se jedná o drahou nemovitosti postavenou na místě, kde nebude klientela ani pro prodej ani pro nájem. Navíc znalec [celé jméno znalce] při stanovení obvyklé ceny nemovitosti vycházel pouze z inzercí, nikoliv z realizovaných cen. Za základní problém považují znalci nedostatek přístupu do nemovitosti. Žádné věcné břemeno tam v současné době zřízeno není. Podle jejich názoru není dům prodejný, pokud stojí na cizím pozemku. Stanovovali obecně nájem pro kohokoliv, nikoliv pro paní [celé jméno žalované]. Při výpočtu ponížili plochu o garáž a počítali pouze s 321 m². Garážová plocha u takových nemovitostí bývá velká a nemá stejnou pronajímatelnou hodnotu jako byt. Garáž je zohledněna v částce 116 Kč, kdyby tam garáž nebyla, tak by jednotková cena byla nižší, třeba 109 Kč Je to postup obvyklý při oceňování. Znalci oceňovali oba dva velké okolní pozemky, neboť se jedná o velkou nemovitost. Etalony, které našli, měli také většinou zahradu.

15. Obsahem spisu jsou dále nabídky realitních kanceláří, z nichž soud zmiňuje pouze některé, např. nabídka pronájmu rodinného domu v [obec], 98 m², pozemek 290 m² za částku 30 000 Kč měsíčně, nabídka pronájmu rodinného domu 360 m², pozemek 700 m² v [obec] za částku 99 000 Kč měsíčně, pronájem rodinného domu 150 m², pozemek 360 m² v [obec], okres [okres] 9 000 Kč měsíčně, pronájem rodinného domu 140 m², pozemek 151 m² v [obec] za 25 000 Kč, pronájem rodinného domu 80 m², pozemek 895 m² v [obec] za 13 000 Kč měsíčně. Další nabídky se týkají pronájmu bytů. Z mailů předložených žalobkyní vyplývá, že o koupi daného domu se zajímají první zájemci.

16. Na základě provedeného dokazování dospěl soud k následujícímu skutkovému stavu: 17. [adresa] postavený na st. [parcelní číslo] v k. ú. [obec] byl kolaudován v prosinci 2013. Zřejmě od této doby jej rodina paní [celé jméno žalované] užívá. Pozemek st. [parcelní číslo] včetně domu i okolní pozemky p. [číslo] byly ve vlastnictví [jméno] [příjmení], otce žalované. Rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové – pobočka v Pardubicích ze dne 7. 7. 2020 ve spojení s rozhodnutím Vrchního soudu v Praze ze dne 30. 9. 2020 došlo k zabrání pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa] vlastníka [jméno] [příjmení], a to v rámci trestního řízení vedeného proti [titul] [jméno] [příjmení] (manželovi žalované) a [jméno] [jméno]. Nemovitost tak připadla státu, který dle svého tvrzení ji nechtěl pronajímat a chtěl ji co nejdříve zpeněžit. Pozemky obklopující dům zůstaly ve vlastnictví původního vlastníka, který je následně 10. 5. 2021 daroval [jméno] [příjmení], synovi žalované. S ohledem na skutečnost, že pan [jméno] [příjmení] či přímo odsouzený podávali v trestním řízení návrhy na obnovu řízení či ústavní stížnosti, stížnosti pro porušení zákona, tak žalobkyně vyčkávala výsledku těchto řízení, což bylo z pohledu soudu rozumné. Po celou dobu umožnila žalované, aby v domě nadále se svými dětmi bydlela. Bezdůvodné obohacení je požadováno za období od 1. 9. 2021 do 31. 3. 2022, když dle svého tvrzení žalobkyně po žalované bezdůvodné obohacení za dobu do 1. 9. 2021 nepožaduje. Ze znaleckých posudků je zřejmé, že dům [adresa] je obrovský, se zastavěnou plochou 360 m², obsahuje bytovou jednotku 6+1, dále další prostory garáže, technické místnosti apod. Dům je nadstandardně vybaven, a to jak vnějšími, tak i vnitřními stavebními prvky, např. dlažby vyšší cenové úrovně, vestavěné skříně, instalace klimatizace, vybavení hygienických zařízení, kuchyně, venkovní rolety, rozvody antén pod omítkou. Dům je ve výborném technickém stavu s jednou závadou, a tou je poškození střechy a zatékání v místnosti 1,03 – úpravna bazénové vody.

18. Po právní stránce je nutno nárok žalobkyně posoudit podle ustanovení § 2991 o. z., podle kterého kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

19. Předně soud zdůrazňuje, že rozhodně nepovažuje částečná plnění poskytovaná žalovanou ve výši 15 000 Kč měsíčně za uznání závazku, to je zřejmé z okolností případu i z nedostatku dohod stran o výši bezdůvodného obohacení.

20. V daném případě žalovaná užívá nemovitost patřící žalobkyni a za její užívání žalobkyni v žalovaném období platila částku 15 000 Kč měsíčně. Žalobkyně považuje tuto částku s ohledem na rozsáhlost a vybavenost dané nemovitosti za nízkou a požaduje placení další částky 30 667 Kč měsíčně, když vychází ze znaleckého posudku [celé jméno znalce], který stanovil výši obvyklého nájemného na částku 45 667 Kč měsíčně. Žalovaná s placením vyšší částky než jí poskytovaných 15 000 Kč měsíčně nesouhlasí. Argumentuje tím, že k danému domu je přístup přes pozemek jiného vlastníka a nemovitost je tudíž nepronajatelná, dále že tím, že nemovitost užívá a platí náklady na energie, tak vlastně žalobkyni poskytuje službu, když žalobkyně není nucena tyto náklady vynakládat, dále žalovaná vynakládá náklady na údržbu nemovitosti a na její opravy. Konečně s ohledem na výši tržního nájemného ve srovnatelném místě a čase odhaduje nájemné na částku 15 000 Kč měsíčně, když není reálné, že by jinde platila výrazně vyšší nájemné.

21. Po zhodnocení všech argumentů soud dospěl k závěru, že žalovaná se na úkor žalobkyně bezdůvodně obohacuje, a to právě užíváním nadstandardně velké a nadstandardně vybavené nemovitosti. Za toto užívání by měla žalobkyni platit částku, za kterou by si v daném místě a čase pronajala srovnatelnou nemovitost. Pokud soud hovoří o srovnatelné nemovitosti, je nutno zdůraznit, že předmětný dům je nadstandardní nejen podlahovou plochou a počtem místností, ale i vybavením. Nelze srovnávat tento dům o zastavěné ploše 360 m² s ostatními nabízenými pronájmy domů v okrese [obec], které mají plochu maximálně 150 m² (není zřejmé, zda zastavěnou, či podlahovou). I dům v [obec] nabízený za 30 000 Kč měsíčně má podlahovou plochu pouze 98 m². Ze znaleckých posudků i z vyjádření znalců je zřejmé, že se jedná o drahou nemovitosti postavenou na místě, kde nebude klientela ani pro prodej ani pro nájem. Srovnatelné nemovitosti k pronájmu v okolí nejsou. Je pravdou, že nemovitost je obklopena pozemky ve vlastnictví jiného vlastníka než státu a dá se předpokládat, že vlastník okolních pozemků by k případnému pronájmu domu nedal souhlas. Nicméně v tomto řešeném případě je situace jiná, neboť žalovaná má přístup k nemovitosti zajištěn, když vlastníkem okolních pozemků je její syn a žalovaná tak užívá bez jakéhokoliv omezení nejen dům, ale i všechny okolní pozemky. Přístup do nemovitosti tedy má zajištěn. Soud na okraj podotýká, že za situace, kdy byl v trestním řízení zabrán předmětný dům a došlo k tomu, že daný dům je bez přístupu, tak je velký předpoklad, že soud (pokud nedojde k dohodě mezi vlastníkem domu a vlastníkem okolního pozemku) zřídí na žádost vlastníka domu nezbytnou cestu ve smyslu ustanovení § 1029 o. z., a to za náhradu. Soud tedy vycházel ze skutečnosti, že žalovaná obývá dům, ke kterému má zajištěn přístup.

22. Na základě výše uvedeného soud rozhodoval o výši bezdůvodného obohacení, které žalované vzniká tím, že využívá majetku ve vlastnictví žalobkyně. V obecné rovině by se mělo při stanovení bezdůvodného obohacení vycházet z obvyklého nájemného, které by žalovaná za užívání srovnatelné nemovitosti v daném čase a místě vynaložila. Jelikož se předložené znalecké posudky lišily, soud oba znalce přibral do řízení a při jednání je k jimi vypracovaným posudkům vyslechl. Znalec [celé jméno znalce] vycházel ze situace, že přístup do domu je zajištěn, cenu obvyklého ročního nájemného stanovil ve výši 4% z obvyklé ceny. Při jednání potom osvětlil, že pokud by měl posoudit nedostatek přístupu, tak by odečetl částku rovnajícímu se pronájmu 60m², což by dle výpočtu učiněného soudem odpovídalo částce 490 Kč měsíčně. Nájemné domu tak podle něj činí částku 45 000 Kč měsíčně. [právnická osoba] při stanovení nájmu domu vycházeli také z předpokladu, že do domu je zajištěn přístup a nájemné stanovili porovnáním nájmů různých domů po celé republice s tím, že nájem domu stanovili na částku 37 098 Kč. Od této částky potom odečetli nájem obou velkých pozemků, které tvoří s domem funkční celek a dospěli k částce 26 800 Kč, to vše za situace, kdy vlastník pozemku bude jednat v souladu s vlastníkem domu. Oba znalci při jednání shodně uvedli, že za situace, kdy vlastník pozemku nebude souhlasit s tím, aby přes jeho pozemek byl přístup do domu (služebnost či nutná cesta není dosud zřízena), tak je nemovitost nepronajatelná, i neprodejná. Jak soud již výše uvedl, nelze říci, že za situace, kdy by dům v obecné rovině byl nepronajatelný, tak by žalovaná neměla žalobkyni platit žádné platby za užívání daného domu. Nutno zdůraznit, že pro žalovanou je dům přístupný. Žalobkyně po celou dobu řízení zdůrazňovala, že nemovitost nehodlá pronajímat, chce ji prodat a pouze nově zahajovaná řízení o odkladu, ústavní stížnosti či stížnosti pro porušení zákona jí brání nemovitost prodat, aby nedošlo ke vzniku újmy. Z tohoto důvodu žalobkyně nechala žalovanou s její rodinou v domě bydlet. Toto chování žalobkyně je odůvodnitelné, neboť rodinní příslušníci žalované napadají rozhodnutí, kterým nemovitost připadla státu, tedy samotný vznik vlastnictví žalobkyně. Námitka žalované, že žalovaná platí nálady na energie a dům obývá, udržuje a spravuje, tudíž žalobkyni vznikají výhody, jež by nadále neměly odůvodňovat nárok na jakékoliv jiné platby bezdůvodného obohacení, také není podle soudu důvodná. Dům byl zkolaudován v roce 2013, je ve výborném technickém stavu (kromě zřejmě malého zatékání do místnosti – úpravny bazénové vody), jedná se tedy o novostavbu, u níž není předpoklad žádných velkých udržovacích prací, které žalovaná ani nedokládá. Platby na energie pokrývají její spotřebu, když dům obývá. Pro uplatnění § 2992 o. z. soud také neshledal žádné důvody.

23. Soud tedy dospěl k závěru, že žalovaná by měla žalobkyni za užívání domu platit. Při dvou znaleckých posudcích se soud po výslechu znalců přiklonil ke znaleckému posudku [právnická osoba] Tito znalci stanovili nájemné na základě srovnání cen nájmů u domů sice po celé České republice, ale soudu je zřejmé, že nabídka nájmů domů s tak velkou podlahovou plochou jen v okolí [obec] je velký nedostatek. Soud souhlasí se závěry znalců, že dům je postaven na místě, kde klientela pro koupi domu i pro její pronájem bude velmi omezená. Za této situace se soudu jeví stanovení obvyklého nájemného ve výši 37 098 Kč měsíčně jako odpovídající dané nemovitosti v dané lokalitě. [právnická osoba] soud přesvědčili o tom, že vzali v úvahu všechny možné okolnosti, posuzovali i možnost garážového stání a soud souhlasí s jejich závěrem, že do podlahové plochy nelze zcela započítat tato garážová stání, neboť s nimi nelze počítat jako s obytnými místnostmi. Soud tedy souhlasí s obvyklou cenou za 321 m² po 116 Kč a tedy s částkou obvyklého nájemného ve výši 37 098 Kč. Stanovení obvyklého nájemného znalce [celé jméno znalce] v částce 45 667 Kč, resp. v částce 45 000 Kč měsíčně, pro soud nebylo zcela přesvědčivé, zvláště za situace, kdy znalec vycházel z obvyklé ceny nemovitosti, kterou stanovil na 13 700 000 Kč. Porovnání případných nájmů domů se soudu jevilo jako více přiléhající na tento případ.

24. Jak již soud výše uvedl, žalovaná má do domu zajištěn přístup přes pozemek svého syna. Pokud by soud měl zohlednit skutečnost, že nemovitost není přístupná z veřejné cesty, tak ve smyslu ustanovení § 136 o. s. ř. určil možnou náhradu, kterou by žalovaná mohla za užívání pozemku sloužícího k příchodu do nemovitosti platit ve výši 2 000 Kč měsíčně. Tuto částku soud odečetl od stanovených 37 098 Kč a částku bezdůvodného obohacení stanovil po zaokrouhlení na 35 000 Kč měsíčně. Přitom soud pro přístup do nemovitostí počítá pouze s užíváním maximálně 60 m² tvořících zpevněnou plochu pro příchod do domu a příjezd do garáže. Soud nevidí důvod odečítat nájemné celých dvou velkých okolních pozemků. Je pravda, že tvoří s domem funkční celek, ale dům lze užívat i bez těchto okolních pozemků, s výjimkou příjezdové cesty, kterou soud zohlednil.

25. K námitce žalované, že se v domě nachází věci, jež jsou vlastnictvím manželů [příjmení], rodičů žalované, soud uvádí, že mnohé z těchto věcí se staly součástí nemovitosti a jako takové jsou tedy ve vlastnictví žalobkyně, např. vestavěná kuchyňská linka, vestavěné skříně, sanita, vybavení koupelen a záchodů (míněno vana, sprchový kut, umývadla, baterie), dveře a kliky. Tyto věci se jejich zabudováním do nemovitosti staly jejich součástí a nemohou být odděleny. Nábytek jako stoly, skříně, TV, postele a matrace, stůl na stolní tenis a na fotbal, sedací souprava, jsou samostatnými movitými věcmi a tyto netvoří součást nemovitosti. Při stanovení obvyklé ceny za užívání nemovitosti se však nepřihlíží k užívání těchto samostatných movitých věcí, neboť se předpokládá, že si je jejich majitel z nemovitosti odstěhuje. K užívání těchto movitých věcí nepřihlíželi ani znalci.

26. Soud tak stanovil měsíční obohacení žalované užíváním st. [parcelní číslo], jehož součástí je dům [adresa] na částku 35 000 Kč. Od této částky odečetl částku 15 000 Kč měsíčně placenou žalovanou za dané období a zbývá tedy k doplacení částka 20 000 Kč měsíčně za období od 1. 9. 2021 do 31. 3. 2022, tedy za 7 měsíců po 20 000 Kč, celkem 140 000 Kč Lhůtu k plnění určil soud v souladu s ustanovením § 160 o. s. ř., věta první.

27. Nárok žalobkyně na úroky z prodlení vyplývá z ustanovení § 1970 o. z. Výše úroků z prodlení se řídí nařízením vlády č. 351/2013 Sb., v účinném znění.

28. Soud tedy žalobě vyhověl co do částky 140 000 Kč s příslušnými zákonnými úroky z prodlení, co do částky 74 669 Kč s příslušenstvím byla žaloba s ohledem na výše uvedené zamítnuta.

29. Podle § 148 odst. 1 o. s. ř. má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Ve věci bylo přiznáno znalečné znalci [celé jméno znalce] ve výši 2 400 Kč a [právnická osoba] ve výši 5 808 Kč, celkem 8 208 Kč. Soud tuto částku rozpočítal mezi účastníky v poměru úspěchu a neúspěchu ve věci, a to tak, že žalobkyni uložil k zaplacení částku 2 873 Kč představující 35% (žalobkyně byla v 35% neúspěšná) a žalované uložil k zaplacení částku 5 335 Kč představující 65% neúspěch žalované v řízení. Tyto náklady jsou účastníci povinni zaplatit na účet Okresního soudu ve [obec] do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

30. Žalobkyně byla podle § 11 odst. 2 písm. a) zákona o soudních poplatcích osvobozena od placení soudního poplatku a podle § 2 odst. 3 téhož zákona přešla poplatková povinnost na žalovanou. Soudní poplatek z přiznané částky 140 000 Kč činí 5%, tedy částku 7 000 Kč. Soud uložil žalované, aby soudní poplatek za řízení ve výši 7 000 Kč zaplatila na účet Okresního soudu ve [obec] do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

31. Podle § 142 odst. 2 o. s. ř. soud náhradu nákladů řízení poměrně rozdělil, a to podle úspěchu v řízení. Po odečtení úspěchu a neúspěchu ve věci vzniklo žalobkyni právo na náhradu 30% jí vynaložených nákladů řízení. Nálady řízení žalobkyně představují částku 2 700 Kč za 9 úkonů právní služby po 300 Kč (2x účast u jednání, 2x příprava k účasti u jednání, 1x žaloba, 1x vyjádření k odporu, 1x vyjádření ke znaleckému posudku, 2x vyjádření k návrhu žalované na přerušení řízení) podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. Z celkových nákladů ve výši 2 700 Kč má žalobkyně nárok na 30%, tedy na částku 810 Kč Tyto náklady řízení v celkové výši 810 Kč je žalovaná povinna nahradit žalobkyni do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (§ 160 odst. 1 věty před středníkem).