9 C 171/2020

Plný text

Okresní soud ve Svitavách rozhodl samosoudcem Mgr. Petrem Horákem ve věci žalobkyně: ; celé jméno žalobkyně , narozená dne datum bytem adresa žalovaného a žalobkyně proti žalovanému: ; celé jméno žalovaného , narozený dne datum bytem adresa žalovaného zastoupený advokátkou anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví <b>I. Zrušuje se podílové spoluvlastnictví žalobkyně a žalovaného k pozemku parc. č. st. 365, jehož součástí je stavba [adresa] – rodinný dům, a k pozemku parc. [číslo] vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, Katastrálním pracovištěm Svitavy na [list vlastnictví] v katastrálním území Záhraď.</b> <b>II. Nemovité věci uvedené ve výroku I. tohoto rozsudku se přikazují do výlučného vlastnictví žalobkyně.</b> <b>III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému vypořádací podíl ve výši 1 623 200 Kč do tří měsíců od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů tohoto řízení.</b> 1. Žalobou podanou zdejšímu soudu dne 31. 7. 2020 se žalobkyně domáhala toho, aby soud zrušil podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem uvedeným ve výroku I. tohoto rozsudku zapsaným v katastru nemovitostí na listu vlastnictví [číslo] k. ú. Záhraď, jejichž jsou oba účastníci rovnodílnými spoluvlastníky (každý vlastní spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½). Žalovaný nabyl svůj spoluvlastnický podíl k nemovitostem na základě darovací smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene z 19. 12. 2011. Následně začalo docházet ke konfliktům mezi žalovaným a žalobkyní, respektive jejím manželem (rodiči žalovaného), které se poněkud uklidnily poté, kdy se žalovaný z domu [adresa] odstěhoval do [obec] Ani nadále se však účastníci nebyli schopni dohodnout na to, jakým způsobem budou užívány společné nemovitosti. Celá věc byla řešena Okresním soudem ve Svitavách, a to v řízení vedeném pod sp. zn. 14 C 161/2018. Při jednání, které se v rámci uvedeného řízení konalo dne 4. 12. 2019, sám žalovaný navrhl, aby bylo spoluvlastnictví účastníků k předmětným nemovitostem zrušeno a aby byly nemovitosti přikázány do výlučného vlastnictví žalobkyně za vypořádací podíl ve výši 600 000 Kč. Žalovaný se aktuálně o údržbu a opravy nemovitostí vůbec nezajímá a na toto nepřispívá, všechny udržovací práce jsou hrazeny pouze žalobkyní, což také odráží vztah žalovaného nejen k předmětným nemovitostem, ale i k jeho rodičům, tj. k žalobkyni a jejímu manželovi. Za této situace měla žalobkyně za to, že je namístě podílové spoluvlastnictví účastníků zrušit a nemovitosti přikázat do jejího výlučného vlastnictví s tím, že byla ochotna žalovanému vyplatit jím požadovaný vypořádací podíl ve výši 600 000 Kč. Toto řešení tedy navrhla v rámci žalobního petitu.

2. Žalovaný v rámci svého vyjádření k žalobě potvrdil, že v minulosti často mezi ním a jeho rodiči docházelo ke konfliktům. Rozsah užívání nemovitostí není mezi účastníky sporný, žalobkyně užívá místnosti v prvním nadzemním podlaží domu [adresa], žalovaný pak má k dispozici místnosti ve druhém nadzemním podlaží domu, byť tyto od listopadu 2016 fakticky neužívá. Žalovaný umožňuje žalobkyni přístup k půdě přes část jím užívaných místností, což vyžaduje vždy pouze předchozí žádost žalobkyně. Je ochoten se rovněž podílet na úhradě nákladů spojených s údržbou a užíváním nemovitostí v rozsahu odpovídajícím jeho podílu, nicméně musí se jednat o náklady předem dohodnuté a nezbytné. Žalobkyně v uplynulých letech opakovaně žalovaného vyzývala například k úhradě nákladů spojených s opravami domu, které žalobkyně prezentovala jako neodkladné, žalovaný však měl jiný názor, navíc o těchto opravách nebyl dopředu informován a neodsouhlasil je. Dále žalobkyně požadovala po žalovaném zaplacení nákladů na energii, kterou však při užívání společných prostor v domě spotřebovala výhradně žalobkyně se svým manželem, nebo si účtovala jí stanovenou cenu za odklízení sněhu, úklid zahrady, sekání trávy, apod., aniž by žalovanému jakkoliv doložila, že uvedené práce byly skutečně vykonány, přičemž žalovaný současně nesouhlasil ani s výší vyúčtované ceny za tyto práce. Rovněž také nechala v jí užívané části domu instalovat nová okna a požadovala po žalovaném, aby se na tomto finančně podílel. Podobné to bylo s pořízením nové pojízdné brány, k níž žalovaný ani nemá ovládací klíče. V rámci řízení vedeného Okresním soudem ve Svitavách pod sp. zn. 14 C 161/2018 byl schválen smír účastníků, v němž se shodli na obecných zásadách užívání nemovitostí a způsobu hrazení nákladů spojených s jejich údržbou a opravami. Žalobkyně se však dohodou neřídí. Pokud žalovaný v průběhu uvedeného řízení uvažoval o tom, že by žalobkyni přenechal svůj spoluvlastnický podíl za cenu 600 000 Kč, jednalo se o pouhé úvahy ve snaze docílit smírného řešení věci. Žalovaný se nebránil tomu, aby byly předmětné nemovitosti přikázány do výlučného vlastnictví žalobkyně, muselo by to však být za cenu v místě a čas obvyklou, tedy cenu tržní. Pokud by takovou cenu žalobkyně nechtěla nebo nemohla zaplatit, pak se žalovaný nebránil ani dalšímu setrvání ve spoluvlastnictví, neboť sám neměl zájem nabýt nemovitosti do svého výlučného vlastnictví.

3. Z výpisu z katastru nemovitostí vedeného Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, katastrálním pracovištěm Svitavy, soud zjistil, že žalobkyně a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky (každý vlastní podíl o velikosti id. ½) nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví [číslo] katastrální území Záhraď, a to konkrétně pozemku parc. č. St. 365, jehož součástí je rodinný dům [adresa], a dále pozemku parc. [číslo]. Na uvedených nemovitostech vázne věcné břemeno užívání zřízené ve prospěch [celé jméno žalovaného], [datum narození] (dále jen„ [celé jméno žalovaného] st.“), na základě smlouvy o zřízení věcného břemene z 19. 12. 2011.

4. Z darovací smlouvy a dohody o zřízení věcného břemene uzavřené dne 19. 12. 2011 mezi žalobkyní, [celé jméno žalovaného] st. a žalovaným soud zjistil, že žalobkyně darovala žalovanému ideální polovinu předmětných nemovitostí zapsaných na [list vlastnictví], k. ú. Záhraď. Toutéž smlouvou došlo ke zřízené věcného břemene užívání ve prospěch [celé jméno žalovaného] st. k bytu v přízemí domu [adresa], který měl [celé jméno žalovaného] st. užívat spolu s žalobkyní a žalovaným, a to stejně jako další vymezené místnosti v domě. Současně v jeho prospěch bylo zřízeno právo volného pohybu ve vyhrazených prostorách, přijímání návštěv, právo na užitky z předmětných nemovitostí a právo zřídit si pro svoji potřebu na zahradě záhony a chovat drobné domácí zvířectvo. Věcné břemeno bylo zřízeno bezplatně na dobu života [celé jméno žalovaného] st.

5. Ze dvou písemných výzev z 25. 5. 2020 a 22. 6. 2020 sepsaných tehdejším právním zástupcem žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že žalobkyně písemně navrhla žalovanému vypořádání jejich podílového spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem s tím, že tyto budou přikázány do jejího výlučného vlastnictví za vypořádací podíl ve výši 600 000 Kč.

6. Ze spisu zdejšího soudu sp. zn. 14 C 161/2018 bylo zjištěno, že žalovaný při jednání, které se ve věci konalo dne 4. 12. 2019, v rámci jednání o možném smírném řešení věci uvedl, že trvá na vypořádacím podílu ve výši 600 000 Kč. Z kontextu věci je zřejmé, že má jít o vypořádací podíl za jeho spoluvlastnický podíl na nemovitostech. U zmíněného jednání byl soudem schválen smír účastníků, jehož předmětem byla dohoda na rozsahu a způsobu užívání předmětných nemovitostí a na tom, jakým způsobem budou hrazeny náklady spojené s jejich údržbou a opravami.

7. Z písemného vyhotovení znaleckého posudku [celé jméno znalce], znalce z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, se specializací na nemovitosti, z 26. 4. 2021, jakož i z následného výslechu znalce provedeného u jednání konaného dne 14. 9. 2021, v jehož průběhu znalec doplnil a zpřesnil závěry uvedené v písemném vyhotovení posudku, soud zjistil, že reálné rozdělení předmětných nemovitostí by sice bylo za určitých předpokladů možné, nicméně bylo by spojeno s neúměrně vysokými náklady. Nemovitosti by bylo možné rozdělit v podstatě pouze pomyslným vertikálním řezem, jímž by byl rozdělen na dvě poloviny jednak dům [adresa], jednak i přilehlá zahrada. V takovém případě by však bylo nutné přistavět k levé části budovy další schodiště, přičemž náklady s tím spojené by v současných cenách činily cca 2 mil. Kč. Z pohledu znalce by navíc reálné rozdělení nemovitostí představovalo neúměrný zásah do současné podoby zahrady u domu [adresa]. Obvyklá (tržní) cena předmětných nemovitostí činila v době, kdy bylo zpracováno písemné vyhotovení znaleckého posudku (duben 2021), 3 246 400 Kč, a to při zohlednění skutečnosti, že na nemovitostech vázne věcné břemene užívání ve prospěch [celé jméno žalovaného] st., jehož hodnota činila v téže době 2021 811 600 Kč. Obvyklá cena každého ze spoluvlastnických podílů účastníků na nemovitostech tedy činila 1 623 200 Kč. Tuto cenu znalec určil porovnávací metodou, konkrétně porovnáním s cenami dalších tří srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě, které zjistil dotazem na realitní makléře. Současně se vyjádřil v tom smyslu, že pokud by posudek vyhotovoval nyní (tedy v září 2021), byla by již obvyklá cena nemovitostí výrazně vyšší, a to s ohledem na neustálý strmý nárůst cen na trhu s realitami a enormní poptávku po volných nemovitostech. S obvyklou cenou nemovitostí by však vzrostla též cena věcného břemene, neboť tato se odvíjí právě od obvyklé ceny nemovitosti jako celku.

8. Na podkladě provedených důkazů učinil soud následující závěr o skutkovém stavu věci: Žalobkyně a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Pardubický kraj, katastrálním pracovištěm Svitavy, na listu vlastnictví [číslo] k. ú. [anonymizováno]. Jedná se konkrétně o pozemek parc. č. st. 365, jehož součástí je rodinný dům [adresa], a dále o pozemek parc. [číslo] zahradu, přičemž oba účastníci vlastní podíl o velikosti id. ½ na těchto nemovitostech. Původně byla výlučným vlastníkem nemovitostí žalobkyně, která ideální polovinu nemovitostí darovala žalovanému darovací smlouvou uzavřenou dne 19. 12. 2011, kterou bylo současně na předmětných nemovitostech zřízeno věcné břemeno užívání ve prospěch manžela žalobkyně a otce žalovaného [celé jméno žalovaného] st. Určitý čas všichni zúčastnění bydleli v domě [adresa] společně a společně tedy rovněž užívali předmětné nemovitosti, postupně však mezi nimi začaly vznikat neshody stran rozsahu tohoto užívání a toho, jakým způsobem se budou podílet na úhradě nezbytných nákladů spojených s údržbou a opravami nemovitostí. Tyto neshody vedly až k zahájení soudního řízení, které bylo vedeno u Okresního soudu ve [obec] pod sp. zn. 14 C 161/2018 a které skončilo schválením smíru účastníků, v němž byl dohodnut rozsah užívání nemovitostí žalobkyní a žalovaným a dále způsob, jakým se oba budou podílet na úhradě nezbytných nákladů spojených s údržbou a užíváním nemovitostí. Žalobkyně následně navrhla žalovanému vypořádání spoluvlastnictví k nemovitostem a odkup jeho spoluvlastnického podílu za částku 600 000 Kč, kterou žalovaný navrhoval v rámci jednání o smíru v průběhu shora uvedeného soudního řízení. Tuto nabídku žalovaný neakceptoval. Obvyklá cena předmětných nemovitostí činila v dubnu 2021 při zohlednění hodnoty věcného břemene váznoucího na nemovitostech 3 246 400 Kč, obvyklá cena obou spoluvlastnických podílů účastníků tak odpovídala jedné polovině z této částky, tedy 1 623 200 Kč. Nemovitosti by sice za určitých předpokladů mohly být reálně rozděleny na dvě poloviny, takové dělení by však bylo spojeno se vznikem nákladů v řádech milionů korun a současně by významně narušilo stávající podobu domu [adresa] i zahrady, která se u domu nachází.

9. Podle § 3028 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v účinném znění (dále jen„ o. z.“), není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

10. Podle § 1140 odst. 1 o. z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Dle odstavce 2 citovaného ustanovení může každý ze spoluvlastníků kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

11. Podle § 1143 o. z. platí, že nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

12. Podle § 1144 odst. 1 o. z., je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

13. Podle § 1147 o. z. platí, že není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

14. Podílové spoluvlastnictví účastníků k předmětným nemovitostem vzniklo sice již v roce 2011, tedy ještě za účinnosti právní úpravy obsažené v zákoně č. 40/1964 Sb., občanském zákoníku účinném do 31. 12. 2013, jeho zrušení a vypořádání se však s ohledem na přechodné ustanovení § 3028 odst. 2 o. z. již řídí aktuální právní úpravou, tedy ust. § 1140 a násl. o. z. Žalobkyně v žalobě jako způsob vypořádání navrhla, aby byly nemovitosti přikázány za náhradu do jejího výlučného vlastnictví. Žalovaný se tomuto způsobu vypořádání nebránil, spor se vedl de facto pouze ohledně výše vypořádacího podílu. Na tomto místě je však třeba zdůraznit, že v řízení o vypořádání spoluvlastnictví, byť se formálně jedná o civilní sporné řízení, není soud návrhy účastníků, pokud jde o způsob vypořádání, vázán, naopak je povinen zachovat zákonem stanovenou posloupnost jednotlivých způsobů vypořádání uvedenou v § 1144 a § 1147 o. z. Zákon přitom v prvé řadě upřednostňuje vypořádání spoluvlastnictví rozdělením společné věci, a to v případech, kdy je to možné, a za předpokladu, že se rozdělením podstatně nesníží hodnota věci (viz shora citovaná ustanovení). Teprve tehdy, pokud reálné rozdělení věci není dobře možné, může soud přistoupit k jejímu přikázání některému ze spoluvlastníků za přiměřenou náhradu (§ 1147 o. z.). Soud se tedy v posuzované věci musel předně zabývat otázkou, zda lze nemovitosti reálně rozdělit na dvě poloviny, případně za jakých podmínek.

15. Odpověď na shora uvedenou otázku přinesl v řízení zpracovaný posudek znalce [celé jméno znalce]. Znalec sice konstatoval, že by za určitých okolností reálné rozdělení nemovitostí možné bylo, zároveň však poukázal na zcela neúnosné náklady, které by s tím byly spojeny (tyto by se řádově pohybovaly v řádu milionů korun), jakož i na fakt, že pokud by k rozdělení nemovitostí skutečně došlo, představovalo by to dle názoru znalce nepřiměřený zásah do současné podoby nemovitostí. Za daných okolností má soud za to, že by nebylo v zájmu žádného ze spoluvlastníků, aby došlo k reálnému dělení nemovitostí, a to již jen z toho důvodu, že by spoluvlastníci museli v souvislosti s tímto rozdělením investovat značné náklady za tím účelem, aby mohly v domě [adresa] vzniknout dvě samostatné bytové jednotky, každá s vlastní zahradou. Proto bylo namístě přistoupit k druhému zákonem předpokládanému způsobu vypořádání, tedy k přikázání nemovitostí za přiměřenou náhradu některému z účastníků.

16. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že by nemovitosti měly být přikázány do výlučného vlastnictví žalobkyně, žalovaný o to stát se jejich výlučným vlastníkem nejevil zájem. Žalobkyně přitom soudu avizovala, že je schopna si v odpovídající lhůtě zajistit dostatek peněžních prostředků k tomu, aby mohla žalovanému vyplatit přiměřenou náhradu za jeho podíl, kdy část potřebných peněžních prostředků má již k dispozici a část získá od banky prostřednictvím zápůjčky, kterou má již předjednanou. Zbývalo tedy vyřešit pouze výši náhrady, tj. vypořádacího podílu. Žalovaný trval na tom, že by měla odpovídat obvyklé ceně ideální poloviny předmětných nemovitostí určené znaleckým posudkem. Znalec [celé jméno znalce] stanovil obvyklou cenu předmětných nemovitostí na částku 3 246 400 Kč, byť při jednání dne 14. 9. 2021 uvedl, že tato cena odpovídá situaci, která na trhu s nemovitostmi panovala v dubnu 2021, a že aktuální obvyklá cena nemovitostí by již byla výrazně vyšší, a to až o 50 %. Soud však již v reakci na toto tvrzení znalce nežádal o aktualizaci jeho posudku, neboť žalovaný souhlasil s tím, že výše vypořádacího podílu bude stanovena v závislosti na obvyklé ceně nemovitostí platné v dubnu 2021. Proto soud vycházel z toho, že jako přiměřenou náhradu za spoluvlastnický podíl žalovaného lze považovat obvyklou cenu ideální poloviny předmětných nemovitostí, která odpovídá částce 1 623 000 Kč.

17. Ze shora popsaných důvodů soud rozhodl o zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků k předmětným nemovitostem (výrok I. tohoto rozsudku) a o jejich přikázání do výlučného vlastnictví žalobkyně (výrok II.). Současně uložil žalobkyni povinnost zaplatit žalovanému vypořádací podíl ve výši 1 623 000 Kč, a to do tří měsíců od právní moci tohoto rozsudku (výrok III.). Uvedená lhůta by podle názoru soudu měla být pro žalobkyni dostačující k tomu, aby si zajistila potřebné peněžní prostředky k úhradě vypořádacího podílu. Vzhledem k tomu, že oba účastníci se práva na náhradu nákladů řízení výslovně vzdali, soud žádnému z nich právo na náhradu nákladů řízení nepřiznal (výrok IV.).