13 C 31/2023

Plný text

Okresní soud v Táboře rozhodl soudkyní Mgr. Jaroslavou Novotnou ve věci žalobce: Jméno žalobce , IČ IČO žalobce sídlem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený dne Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o nahrazení projevu vůle

I. Rozhodnutím soudu se nahrazuje projev vůle žalovaného jako prodávajícího uzavřít kupní smlouvu tohoto znění:Prodávající:, Jméno žalovaného, , r.č. , RČ, , bytem , Adresa žalovanéhoaKupující:, Jméno žalobce, , IČO , IČO žalobce, , se sídlem čp. , Anonymizováno, , , adresaspolu uzavírají tutokupní smlouvu:

I. Prodávající je výlučným vlastníkem pozemku p.č. , Anonymizováno, kat.úz. , adresa, zapsanéhov katastru nemovitostí u , právnická osoba, pro , Anonymizováno, pracoviště, adresa, , na listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec , adresa, a kat.úz. , adresa, . Uvedený pozemekpředstavuje předmět převodu touto kupní smlouvou (dále jen „předmět převodu“).

II. Prodávající touto smlouvou prodává kupujícímu předmět převodu specifikovaný v čl. I, sevšemi právy a povinnostmi, všemi součástmi a příslušenstvím, zavazuje se jej kupujícímuodevzdat a umožnit nabýt vlastnické právo k němu.Kupující tento předmět převodu od prodávajícího kupuje, zavazuje se jej převzít a zaplatitprodávajícímu kupní cenu.

III. Kupní cenu předmětu převodu smluvní strany sjednávají ve výši 64 500 Kč (slovy: šedesátčtyři tisíc pět set korun českých).Kupující zaplatí prodávajícímu celkovou kupní cenu na účet ve lhůtě do 14 dnů ode dne uzavření této kupní smlouvy.

IV. Kupující nabyde vlastnické právo k předmětu převodu vkladem vlastnického práva dokatastru nemovitostí.Návrh na vklad podá na příslušný katastrální úřad kupující, a to až po zaplacení kupní ceny.Poplatek za vklad do katastru nemovitostí zaplatí kupující.

V. Smluvní strany na důkaz svého souhlasu s obsahem této smlouvy smlouvu podepisují.

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobci k rukám právního zástupce , Jméno advokáta, náklady řízení ve výši 69 288,70 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalovaný je povinen nahradit státu – Okresnímu soudu v Táboře náklady řízení ve výši 3 892,80 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se podanou žalobou domáhal nahrazení projevu vůle žalovaného uzavřít s ním kupní smlouvu ve znění uvedeném ve výroku I tohoto rozsudku s odůvodněním, že je vlastníkem stavby silážního žlabu nacházejícího se na pozemku p.č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , přičemž stavba se na pozemku nachází asi 43 let. Vlastníkem pozemku p.č. , Anonymizováno, byla obec , adresa, . Žalovaný se stal vlastníkem předmětného pozemku na základě kupní smlouvy, která byla uzavřena mezi ním a obcí , adresa, dne , datum, (správně , datum, ), přičemž kupní cena činila 64 500 Kč. Uvedeným převodem vlastnického práva došlo k porušení zákonného předkupního práva žalobce k pozemku vyplývajícího z § 3056 občanského zákoníku. Dopisem ze dne 7. 2. 2023 vyzval žalobce žalovaného k uzavření kupní smlouvy, kterou by mu žalovaný prodal pozemek p.č. , Anonymizováno, k.ú. , adresa, za cenu 64 500 Kč s tím, že je připraven zaplatit i poplatek za vklad do katastru nemovitostí, který lze považovat za součást podmínek nabytí pozemku ve smyslu § 2144 odst. 1 občanského zákoníku. Dopisem ze dne 16. 2. 2023 žalovaný požadavek žalobce odmítl. Žalobci tak nezbylo než domáhat se svého nároku podáním žaloby u soudu. Podáním ze dne 5. 10. 2023, doplnil žalobce, že stavba silážního žlabu byla původně realizována někdy v roce 1964. Již tehdy měla plné betonové dno a stěny z betonových panelů, prostorově byla asi o polovinu užší a o něco kratší. Mezi lety 1964 a 1980 došlo k rozšíření stavby do současné šíře, kdy dno bylo dobetonováno a betonové panely tvořící zdi posunuty. V letech 1979-1980 byla stavba prodloužena směrem k příjezdové cestě a vytvořen tzv. „zobák“ či „hokejka“ prodloužením betonu dna a prodloužením zdí. Tehdy dostala stavba dnešní podobu. Od té doby nedošlo k žádné změně rozsahu či technického provedení stavby, pouze v posledních letech došlo k položení asfaltového povrchu přes betonové dno. Fakticky stavba silážního žlabu zasahuje celý pozemek p.č. , Anonymizováno, , což dokládá leteckým snímkem z , právnická osoba, z let 2001-2003, ze kterého je patrné uložení materiálu na celé ploše.

2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Dle jeho názoru je silážní jáma, nacházející se na předmětném pozemku, součástí tohoto pozemku, nejedná se o samostatnou věc v právním slova smyslu. Silážní jáma je zcela zapuštěna v zemi, je pouze určitým zpracováním či ztvárněním povrchu pozemku stavební činností, nemá žádnou funkční spojitost s okolními pozemky. Oproti důkazům předloženým žalobcem – Ověření zjednodušené dokumentace (pasport) stavby , právnická osoba, , adresa, , Stavebního úřadu, ze dne , datum, č.j. , adresa, -, Anonymizováno, je evidentní, že silážní jáma není postavena z monolitického betonu (jak uvádí pasport), ale z jednotlivých betonových panelů, které jsou na terénu položeny, přičemž některé panely již chybí. Dno silážní jámy není z betonu, ale z asfaltu. Silážní jáma nesplňuje ani podmínky podle § 51 odst. 5,6 vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj č. 268/2009 Sb. Z územního plánu obce , adresa, pak vyplývá, že způsob využití předmětného pozemku je navrhován jako bydlení a podnikání, nikoliv jako plocha výroby a skladování.

3. Z důkazů provedených při jednání soud zjistil následující skutkový stav. Z internetové informace o pozemku p.č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, vyplývá, že ke dni , datum, byla jeho vlastníkem obec , adresa, , současným vlastníkem je žalovaný.

4. Z kupní smlouvy uzavřené dne , datum, mezi obcí , adresa, jako prodávajícím a žalovaným jako kupujícím se zjišťuje, že žalovaný zakoupil pozemek p.č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, za dohodnutou cenu 64 500 Kč s tím, že se zároveň zavázal uhradit poplatek za vklad do katastru nemovitostí.

5. Dopisem ze dne 7. 2. 2023 vyzval právní zástupce žalobce žalovaného k uzavření kupní smlouvy, kterou prodá žalobci pozemek p.č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, žalobci za cenu 64 500 Kč s tím, že žalobce je připraven zaplatit poplatek za vklad do katastru nemovitostí jako další náklad, který žalovaný v souvislosti s koupí pozemku nesl.

6. Dopisem ze dne 16. 2. 2023 sdělil žalovaný, že výzvu uzavření kupní smlouvy neakceptuje, stavba silážního žlabu je součástí pozemku a § 3056 občanského zákoníku proto nelze použít.7. , právnická osoba, , adresa, , Stavební úřad, vydal dne , datum, , pod č.j. , adresa, -, Anonymizováno, Ověření zjednodušené dokumentace (pasportu) stavby silážního žlabu na pozemku p.č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , jejímž vlastníkem je , adresa, . Z ověření vyplývá, že při místním šetření bylo zjištěno, že na pozemku p.č. , Anonymizováno, k.ú. , adresa, ve vlastnictví obce , adresa, se nachází betonový silážní žlab odpovídající předloženému pasportu stavby zpracovaného firmou , právnická osoba, . z března 2015. Objekt je jednokomorový s rozměry 13,6 × 44 m, zcela zapuštěný pod úrovní okolního terénu, je jednostranně přístupný přes navazující manipulační plochu. Stěny jsou šikmé z monolitického betonu, opřené o okolní terén. Vjezd do žlabu je po betonové šikmině, dno je spádováno do středu ve sklonu asi 1% a příčně také asi 1%. V nejnižším místě je odvodnění do šachty odkanalizované potrubím přes pozemek p.č. , Anonymizováno, do podzemní betonové jímky na vyvážení. Stavba je stará asi 35 let, čemuž odpovídá i stavebně technický stav, beton stěn i dna je popraskaný.

8. Z protokolu , právnická osoba, , adresa, , Stavebního úřadu, o průběhu ústního jednání spojeného s ohledáním místa samého ze dne , datum, a ze dne , datum, a následné výzvy , právnická osoba, , adresa, , Stavebního úřadu, ze dne , datum, , č. j. , adresa, -, Anonymizováno, vyplývá, že silážní jáma vykazuje známky degenerace, panely jsou popraskané, na několika místech chybí, spáry nejsou vodohospodářsky utěsněné, panelové stěny jsou zakončené v úrovni terénu betonovou římsou, jejíž část již nemá oporu a leží ve vzduchu. , Jméno žalobce, , které silážní jámu využívá, bylo od roku 2015 opakovaně upozorňováno na špatný stavebně technický stav, nutnost údržby a dodržování dohodnutých provozních pravidel. Na základě prohlídky stavby lze konstatovat, že stav je nezměněn. , právnická osoba, , adresa, , Odbor životního prostředí, navrhl nařídit zákaz užívání silážní jámy. Stavební úřad vyzval , Jméno žalobce, ke zjednání nápravy - vyskladnění a neužívání silážní jámy do doby doložení odborného posouzení stavebně technického stavu z hlediska těsnosti, funkčnosti a provozuschopnosti silážní jámy vodohospodářem.

9. Peticí ze dne , datum, vyzvali podepsaní občané a obyvatelé obce , adresa, k ukončení provozování silážního žlabu v , Anonymizováno, , když , Jméno žalobce, hrubým způsobem nedodržuje pravidla a povinnosti správného hospodáře10. Z územního plánu obce , adresa, vyplývá, že se do budoucna počítá s přestavbou bývalého zemědělského areálu (zahrnujícího i pozemek p.č. , Anonymizováno, ) na plochu smíšenou obytnou – bydlení a podnikání.

11. Z leteckého snímku internetové aplikace , právnická osoba, z let 2001-2003 je zřejmé uložení materiálu na celé ploše pozemku p.č. , Anonymizováno, .

12. V katastrální mapě z roku 2015 je pozemek p.č. , Anonymizováno, označen jako silážní jáma.

13. Ze sdělení , právnická osoba, pro , Anonymizováno, pracoviště , adresa, mimo jiné vyplývá, že samotná stavba silážní jámy na pozemku p.č. , Anonymizováno, nebyla zapsána na žádném LV, neboť vlastnické právo k této stavbě nebylo osvědčeno příslušnými listinami, resp. silážní žlab není a nebyl předmětem evidence nemovitostí. V nově vzniklé katastrální mapě platné od , datum, byl v předmětném prostoru uveden místní název „silážní jáma“. Název byl uveden typem písma pro „ulice a veřejná prostranství“. Tento popis značí pojmenování prostoru, nikoliv druhu pozemku či stavby. Popis silážní jáma nesloužil k označení samostatné věci. V roce 2020 byl při revizi názvosloví katastrální mapy proveden výmaz popisu „silážní jáma“ v mapě, neboť nesplňoval podmínky pro vedení místních názvů a pomístních jmen.

14. Z výslechu svědků , Anonymizováno, , , adresa, nebylo jednoznačně zjištěno, jakým způsobem byla silážní jáma, zejména její dno, vybudováno. Pouze svědkové , jméno FO, ) a , Anonymizováno, uvedli, že vědí, že dno silážní jámy bylo z panelů. Svědek , jméno FO, to údajně ví od , Anonymizováno, , který předělával v minulosti vjezd silážní jámy. Věrohodnost svědka , Anonymizováno, snižuje jeho vyjádření, že , Anonymizováno, , jméno FO, ), ho jako kamaráda seznámil s předmětem výpovědi i s veškerou soudní korespondenci. Nelze přitom přehlédnout ani osobní zájem svědka , jméno FO, na výsledku sporu. Ostatní slyšení svědci nebyli schopni se zcela určitě k povaze dna silážní jámy vyjádřit. Svědek , Anonymizováno, uvedl, že má tušení, že dno bylo původně vylito betonem, stejné pak uvedli svědkové , Anonymizováno, svědek , Anonymizováno, popsal, že obvykle se silážní žlaby stavěly z panelů, zda je tomu tak i v tomto případě nemohl stoprocentně potvrdit.

15. Ze závěrů znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, vyplývá, že stavebně technický stav silážního žlabu odpovídá stáří asi 45 let, objekt je prakticky na konci své životnosti. Byl vybudován běžnými stavebními postupy obvyklými v době vzniku. V současné době je tvořen asfaltobetonovým dnem a dvěma řadami železobetonových prefabrikovaných panelů. Pod asfaltovou plochou je štěrkový podsyp. Železobetonové prefabrikované panely jsou uloženy na osazovací práh, kterým je silážní žlab pevně spojen se zemí, objekt není možné oddělit od země, aniž by nebyl poškozen. V terénu je jasně patrné, kde končí stavba a kde začínají okolní pozemky. S námitkami žalovaného se znalec vypořádal při osobním výslechu u jednání dne , datum, , když uvedl, že popisuje, jaký je stav žlabu v současné době. Dále vysvětlil, co je to osazovací práh. K otázce původního vybetonování dna cementovým betonem pak uvedl, že jeho existenci dovozuje z předloženého pasportu, z něhož lze vycházet, jestliže byl vyhotoven autorizovanou osobou a potvrzen stavebním úřadem. Jestliže nebylo prokázáno, jak žlab opravdu vypadal v průběhu celé své historie, nemůže jednoduše říci, že tak nikdy nevypadal. Pokud uvedl, že silážní jáma kopíruje hranice pozemku , Anonymizováno, , vycházel z digitální katastrální mapy (vzniklé až po realizaci silážního žlabu), kde odečetl jednotlivé rozměry a porovnal je s rozměry naměřenými na stavbě při místním šetření.

16. Z karty dlouhodobého investičního majetku , právnická osoba, vyplývá datum zahájení užívání a zařazení stavby silážního žlabu do majetku družstva ke dni , datum, .

17. Podle ustanovení § 3056 odst. 1 občanského zákoníku vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku.

18. Podle § 2144 odst. 1 občanského zákoníku je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi naroveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

19. Rozhodnutí v dané věci záviselo na posouzení předběžné otázky, zda silážní žlab je samostatnou stavbou, nebo jen určitým způsobem upraveným pozemkem. Podle judikatury Nejvyššího soudu (22 Cdo 4096/2017) může být silážní žlab v závislosti na okolnostech konkrétního případu, jak součástí pozemku, tak samostatnou věcí v právním smyslu. K otázce, kdy je určitým způsobem stavebně zpracovaný povrch pozemku samostatnou věcí se vyjádřil i Ústavní soud v nálezu pod sp. zn. I ÚS 3143/13, kdy za rozhodující označil posouzení konkrétních okolností případu, když v některých případech není umělá úprava povrchu pozemku takového stavebního rázu, aby ji bylo možno pokládat za samostatnou věc z hlediska soukromého práva. Nejvyšší soud ve své rozhodovací praxi formuloval obecně typické znaky stavby v občanskoprávním smyslu. Musí jít o výsledek stavební činnosti člověka, který má materiální povahu, je vymezitelný vůči okolním pozemkům, má samostatnou hospodářskou funkci a vyznačuje se kompaktností materiálu. Za účelem posouzení předběžné otázky soud zadal vypracování znaleckého posudku. Ze závěrů znalce , tituly před jménem, , jméno FO, pak vzal za prokázané, že v terénu je jasně patrné, kde končí stavba a kde začínají okolní pozemky. V současné době je žlab tvořen asfaltobetonový dnem a dvěma řadami železobetonových prefabrikovaných panelů uloženými na usazovací práh, kterými je žlab pevně spojen se zemí. Není tak možné oddělit ho od země, aniž by nebyl poškozen. Pod asfaltovou plochou je dnes štěrkový podsyp. Při jednání znalec ozřejmil, že pokud uvedl, že dno silážní jámy bylo původně vybudováno pravděpodobně z cementového betonu, vycházel z pasportu stavby, který byl vyhotoven autorizovanou osobu, potvrzen stavebním úřadem a pokud tedy nebylo prokázáno nic jiného, nemůže říci, že tomu tak nebylo. Výpovědi slyšených svědků k této otázce byly rozporné, nebylo jednoznačně prokázáno, zda dno silážní jámy bylo z jednotlivých panelů zalitých betonem nebo celé z cementového betonu. Za daného stavu skutečně tedy podle názoru soudu nezbývá, než vycházet z pasportu stavby ze , datum, , jak uvádí znalec, a to i v situaci, kdy předmětný pasport vykazuje některé nepřesnosti. Je přitom zřejmé, že pasport byl vyhotoven před současnou úpravou dna asfaltobetonem, když při místním šetření provedeným soudem dne , datum, bylo sděleno (není však zřejmé kým), že dno bylo přiděláváno asi v roce 2017. Pro posouzení charakteru silážní jámy není přitom rozhodné, jaký je její stav v současné době, ale zda již v době svého vzniku byla samostatnou věcí v právním smyslu. Při následných úpravách se již tento charakter nezměnil. Z provedených důkazů vyplývá, že silážní jáma v tomto případě naplňuje obecné znaky stavby dle judikatury Nejvyšího soudu, když jde o výsledek stavební činnosti, má (respektive měla) svůj účel, je pevným základem spojená se zemí a je vymezitelné vůči svému okolí, když lze přesně zjistit, kde končí pozemek a kde začíná stavba. Podle názoru soudu tedy nejde v daném případě o pouhé zpracování povrchu pozemku, či vršení kompaktního materiálu, ale o samostatnou stavbou v právním slova smyslu.

20. Podle § 3056 odst. 1 občanského zákoníku přísluší předkupní právo k pozemku vlastníkovi stavby. Žalovaný v průběhu řízení namítal, že žalobce neprokázal, že silážní žlab je v jeho vlastnictví. Z výpovědi svědků (, Anonymizováno, ) vyplynulo, že silážní jáma byla vystavěna tehdejším zemědělským družstvem počátkem šedesátých let minulého století. Od té doby ji také původní zemědělské družstvo i jeho právní nástupci užívali. Bez ohledu na to, zda stavba silážní jámy vznikla za účinnosti občanského zákoníku č. 141/1950 Sb., či občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. lze přisvědčit žalobci, že v každém případě nabyl vlastnické právo ke stavbě silážního žlabu nejpozději ke dni , datum, , když kontinuálně ho užíval nejméně od svého vzniku v roce 1991 (do majetku právního předchůdce žalobce byl dle karty dlouhodobého investičního majetku zařazen k , datum, ) a jeho vlastnictví nebylo až do současné doby nikým zpochybněno. I kdyby tedy nedošlo k přechodu vlastnického práva z právního předchůdce žalobce, nabyl žalobce vlastnické právo na základě mimořádného vydržení podle § 1095 ve spojení s § 3066 občanského zákoníku. Z uvedeného důvodu proto nepovažoval soud za nezbytné prokazovat, jakým způsobem se měnilo v průběhu doby (až do vzniku žalobce) vlastnictví k předmětnému silážnímu žlabu.

21. Pokud tedy dospěl soud k závěru, že silážní jáma je samostatnou stavbou, a ne součástí pozemku, a že žalobce je jejím vlastníkem, lze konstatovat, že uzavřením kupní smlouvy mezi obcí , adresa, a žalovaným bylo porušeno předkupní právo žalobce.

22. Poslední námitka žalovaného se týkala toho, že dle jeho názoru stavba silážní jámy nezasahuje celý pozemek p.č. , Anonymizováno, proto by se případné předkupní právo mělo týkat pouze části tohoto pozemku zastavěného silážní jámou. Soud při řešení této otázky vycházel jednak z vyjádření znalce, který při jednání dne , datum, výslovně k tomuto uvedl, že dle jeho měření, provedeného při místním šetření, porovnaného s digitální katastrální mapou, kopíruje silážní žlab pozemek. To samé je zřejmé i z leteckého snímku z , právnická osoba, z let 2001-2023, předloženého žalobcem, když snímek zachycuje uložení materiálu na celé ploše pozemku. K tomu pak soud považuje za nutné doplnit, že ustanovení § 3056 odst. 2 občanského zákoníku míří na ty případy, kdy existuje nepoměr mezi velikostí pozemku, na kterém se nachází stavba, a stavbou samotnou, tedy když se stavba nachází na velkém pozemku a předkupní právo může vzniknout k přiměřenému oddělenému pozemku. O to se však v daném případě nejedná, neboť část pozemku se stavbou nelze v tomto konkrétním případě oddělit od zbývající části pozemku, aniž by to podstatně ztížilo jejich užívání. I kdyby tedy silážní jáma nezasahovala celý pozemek , Anonymizováno, jak tvrdí žalovaný, je tato skutečnost, s ohledem na tvrzený rozdíl cca 50 m2 , s přihlédnutím k § 3056 odst. 2 občanského zákoníku bezpředmětná.

23. S ohledem na všechny shora uvedené skutečnosti tedy dospěl soud k závěru, že návrh žalobce je důvodný, a proto mu bylo vyhověno. V této souvislosti považuje soud za nutné poukázat na zjevnou písařskou chybu v petitu žaloby, kde v odstavci III. navrhované kupní smlouvy je chybně uvedena cena 65 400 Kč, ačkoliv ze všech okolností je zřejmé, že žalobce navrhuje zakoupení předmětného pozemku za částku 64 500 Kč, za kterou pozemek zakoupil žalovaný. Soud proto tuto zjevnou chybu ve výroku rozsudku opravil.

24. O nákladech řízení rozhodoval soud podle ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. v situaci, kdy žalobce byl v řízení úspěšný, a proto má právo na náhradu nákladů řízení. Ty představují náklady právního zastoupení, a to odměna advokáta za 8 úkonů právní služby v částce 29 920 Kč (1 úkon právní služby 3 740 Kč – § 8 odst. 1 ve spojení s § 7 bod 5 vyhlášky z č. 177/1996 Sb. dále jen „AT“ – tarifní hodnota 64 500 Kč), 8 paušálních částek náhrady nákladů v částce 2 550 Kč (7 × 300 Kč – § 13 odst. 3 AT ve znění do 31. 12. 2024, 1× 450 Kč – § 13 odst. 3 AT ve znění od 1. 1. 2025), 21 % DPH z uvedených částek ve výši 6 818,70 Kč, a dále pak zaplacený soudní poplatek 5 000 Kč a záloha na znalečné 25 000 Kč. Celkem tak bylo žalobci přiznáno na nákladech řízení 69 288,70 Kč a jejich splatnost vyplývá z § 149 odst. 1 o.s.ř.

25. Podle § 148 odst. 1 o.s.ř. pak soud uložil neúspěšnému žalovanému povinnost nahradit náklady státu, které platil v souvislosti se zpracováním posudku ve věci. Žalobce zaplatil zálohu 25 000 Kč, znalci bylo přiznáno a vyplaceno celkem 28 892,80 Kč. Částka 3 892,80 Kč, která nebyla pokryta zálohou žalobce, byla uložena k náhradě žalovanému.