2 C 161/2020

Plný text

Okresní soud v Táboře rozhodl předsedkyní senátu JUDr Martinou Štorkánovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o zaplacení částky 35 000 Kč s příslušenstvím,

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 35 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 35 000 Kč od [datum] do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni náklady tohoto řízení ve výši 18 340 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně [titul]. [jméno] [příjmení].

1. Žalobkyně se po žalovaném domáhala zaplacení částky 35 000 Kč s příslušenstvím, neboť dne [datum] spolu účastníci uzavřeli zprostředkovatelskou smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb, přičemž předmětem zprostředkovatelské smlouvy byl mimo jiné závazek zprostředkovatele (zde žalobkyně) obstarat pro zájemce (zde žalovaný) příležitost k uzavření kupní smlouvy o převodu nemovitých věcí, a to bytové jednotky [číslo] umístěné v prvém podlaží budovy [adresa] [obec], postavené na pozemku parc. č. st. [číslo], když s jednotkou je spjat spoluvlastnický podíle ve výši [číslo] na společných částech domu [adresa] a na pozemku parc. č. st. [číslo], zapsané na listech vlastnictví [číslo] pro kat. úz. [obec], [územní celek] u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor, za cenu 813 000 Kč. Za tuto činnost se žalovaný zavázal uhradit žalobkyni provizi ve výši 35 000 Kč. V rámci své činnosti pro žalovaného obstarala žalobkyně příležitost k uzavření kupní smlouvy s [právnická osoba] [anonymizována dvě slova], [IČO], na jejímž základě by žalovaný mohl prodat svoji bytovou jednotku této společnosti za částku 813 000 Kč. Tuto kupní smlouvu žalovaný nepodepsal tak, aby na jejím základě bylo možné vložit vlastnické právo do katastru nemovitostí, tj. s úředně ověřeným podpisem. V době účinnosti zprostředkovatelské smlouvy žalovaný, t.j. do [datum], k podpisu kupní smlouvy nepřistoupil, nicméně z katastru nemovitostí žalobkyně zjistila, že k uzavření smlouvy mezi žalovaným a společností [právnická osoba] došlo dne [datum], tedy po skončení účinnosti zprostředkovatelské smlouvy, přičemž se jedná o smlouvu, která byla po obsahové i formální stránce zpracována žalobkyní. Zánik zprostředkovatelské smlouvy nemá vliv na povinnost žalovaného uhradit žalobkyni sjednanou provizi. Žalobkyně vyzvala žalovaného k úhradě této částky předžalobní výzvou ze dne [datum], avšak žalovaný žalobkyni požadovanou částku neuhradil.

2. Žalovaný k věci uvedl, že se žalobou nesouhlasí, neboť je pravdou, že sice s žalobkyni uzavřel zprostředkovatelskou smlouvu, o níž žalobkyně hovoří, avšak tato se zavázala obstarat žalovanému příležitost k uzavření kupní smlouvy s třetí osobou do [datum] a žalobkyně nikdy nevyzvala žalovaného k uzavření kupní smlouvy vyplývající z článku III. zprostředkovatelské smlouvy, přičemž zprostředkovatelská smlouva zanikla dnem [datum]. K obstarání příležitosti pro uzavření kupní smlouvy s třetí osobou, tj. [právnická osoba] přes žalobkyni nikdy nedošlo, byl mu pouze zaslán návrh kupní smlouvy, na kterém se po stránce obsahové i formální podíleli jak žalobkyně, tak žalovaný na základě e-mailové komunikace. Žalovaný uvedl, že v době účinnosti zprostředkovatelské smlouvy nemohl přistoupit k podpisu kupní smlouvy, neboť tato nebyla připravena k podpisu ze strany třetí osoby, tj. [právnická osoba] a ani žalovaný nebyl k tomuto kroku ze strany žalobkyně vyzván. Žalovaný v té době komunikoval s firmou e-dražby.cz, kde si objednal veřejnou dražbu dané bytové jednotky a uveřejnění na webovém portálu a na základě tohoto uveřejnění byl později kontaktován firmou [právnická osoba] Kupní smlouva uzavřená mezi žalovaným a firmou [právnická osoba] byla tvořena, zpracována, odsouhlasena a následně uzavřena mezi dotčeným prodávajícím a kupujícím (žalovaný a společnost [právnická osoba]). Na předžalobní výzvu žalovaný nereagoval z toho důvodu, že řešil v uvedenou dobu pandemická opatření vyvolaná onemocněním Covid-19.

3. Ze zprostředkovatelské smlouvy o výhradním poskytování realitních služeb ze dne [datum] vyplývá, že žalovaný v ní prohlásil, že má ve svém výlučném vlastnictví bytovou jednotku [číslo] umístěnou v 1.podlaží budovy [adresa] v [obec], s níž je spojen spoluvlastnický podíl na společných částech domu a na pozemku [anonymizováno] [číslo], vše zapsané na listech vlastnictví [číslo] pro kat. úz. [obec], [územní celek], vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor. Dále uvedl, že na základě kupní smlouvy na bytovou jednotku [číslo] s [titul]. [jméno] [příjmení] a vložené na katastr nejpozději do [datum], uzavře kupní smlouvu s Městem Bechyně na níže uvedenou nemovitost nejpozději do [datum] a stane se tak výlučným vlastníkem níže uvedené nemovitosti - bytové jednotky [číslo], která je umístěna ve třetím podlaží budovy [adresa] v [obec], postavené na pozemku [anonymizováno] [číslo], s níž je spjat spoluvlastnický podíl na společných částech domu a na pozemku [anonymizováno] [číslo], zapsané na listech vlastnictví [číslo] pro kat. úz. [obec], [územní celek], vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor. Realitní kancelář se zavázala, že pro zájemce obstará příležitost uzavřít kupní smlouvu o převodu nemovitostí uvedených v článku I. odst. 1 této smlouvy s třetí osobou, přičemž cena požadovaná zájemcem za převod nemovitostí je 813 000 Kč a v této ceně je již zahrnuta provize realitní kanceláře. Zájemce souhlasil s tím, aby úhrada části nebo celé kupní ceny byla financována kupujícím z prostředků hypotečního úvěru poskytovaného bankou nebo stavební spořitelnou na základě zástavního práva k nemovitostem. Zájemce se zavázal v čl. II. odst. 1 smlouvy zaplatit realitní kanceláři provizi za obstarání příležitosti uzavřít kupní smlouvu s kupujícím ve výši 35 000 Kč z kupní ceny s tím, že realitní kanceláři vznikne právo na provizi okamžikem, kdy zájemce s kupujícím uzavře kupní smlouvu. Provize měla být splatná realitní kanceláři okamžikem uzavření kupní smlouvy mezi zájemce a kupujícím. Dále se realitní kancelář zavázala, že pro zájemce obstará příležitost uzavřít kupní smlouvu o převodu nemovitostí uvedených v článku I. odst. 2 této smlouvy. Podle článku III. bod 1 smlouvy se zájemce zavázal nejpozději do pěti dnů od vyzvání realitní kanceláře uzavřít s kupujícím kupní smlouvu dle článku II. odst. 1, 2 této smlouvy nebo před uzavřením této kupní smlouvy uzavřít smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy. Dále měl zajistit, aby ke dni podpisu kupní smlouvy neměla k nemovitostem užívací právo jiná osoba než zájemce. Dále měl na vyzvání realitní kanceláře vyvíjet potřebnou součinnost, zejména umožnit prohlídky nemovitostí v termínech předem sjednaných s realitní kanceláří a poskytnout realitní kanceláři veškerou dokumentaci nezbytnou k obstarání kupujícího. Dále se zájemce zavázal, že veškeré kontakty se třetími osobami, které zajistí realitní kancelář, budou realizovány výlučně přes realitní kancelář a že bez vědomí realitní kanceláře neuzavře kupní smlouvu či smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy na nemovitosti s osobou, jež byla vyhledána realitní kanceláří, a to ani v době po skončení platnosti této smlouvy. Dále se zájemce zavázal za účelem převodu nemovitostí neuzavřít po dobu trvání této smlouvy stejnou nebo podobnou zprostředkovatelskou smlouvu s jinou osobou nebo jinak využívat služeb třetích osob k vyhledávání příležitosti uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvu na nemovitosti. Dále zájemce prohlásil podpisem této smlouvy, že v okamžiku podpisu této smlouvy nemá za tímto účelem uzavřenou jinou zprostředkovatelskou smlouvu ani jinak nevyužívá služeb jiné osoby. Podle článku IV. kupní smlouvy, pokud zájemce poruší některé ze svých povinností uvedených v článku III. odst. 1 této smlouvy nebo pokud uvede v této smlouvě nepravdivé informace, zavázal se zaplatit realitní kanceláři smluvní pokutu ve výši uvedené provize z kupní ceny, tj. 35 000 Kč Smluvní pokuta by nebyla platná v případě, že by nedošlo k podpisu smlouvy z důvodu nedodrženého termínu, viz článek I. odst.

2. Podle článku V. odst. 2 vzniku práva realitní kanceláře na odměnu nebrání skutečnost, že teprve po zániku této smlouvy dojde k uzavření předmětné kupní smlouvy k nemovitostem, popř. smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy k nemovitostem, pokud realitní kancelář umožnila prohlídku nemovitosti nebo předala podklady k nemovitostem kupujícímu v době platnosti této smlouvy. Podle odst. 3 tohoto článku v případě, že se na zájemce obrátí třetí osoba se žádostí o uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o uzavření budoucí kupní smlouvy k nemovitostem je zájemce povinen tuto osobu odkázat na jednání s realitní kanceláří. Smluvní strany ujednaly, že i v tomto případě vzniká realitní kanceláři právo na vyplacení odměny sjednané v článku II. odst. 2 této smlouvy. Podle závěrečných ustanovení odst. 1 byla tato smlouva uzavřena na dobu určitou, a to do [datum] s tím, že pokud nebude dodrženo ujednání v článku I. smlouva zaniká dnem, kdy má zájemce uzavřít kupní smlouvu s [územní celek], tj. k [datum]. Z kupní smlouvy ze dne [datum] s úředně ověřenými podpisy vyplývá, že žalovaný uzavřel jako prodávající kupní smlouvu ve vztahu k nemovitosti - bytové jednotce [číslo] umístěné v budově [adresa] [územní celek], postavené na pozemku [anonymizováno] [číslo] včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a na pozemku parc. č. st. [číslo] vše zapsáno na listech vlastnictví [číslo] pro kat. úz. [obec], [územní celek] vedených pro Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor se společností [právnická osoba] jako kupujícím za částku 795 500 Kč, přičemž kontrolou obsahu této kupní smlouvy soud zjistil, že vyjma výše a způsobu úhrady kupní ceny se prakticky shoduje s návrhem kupní smlouvy, který předložila žalobkyně jako na č. l. 77 – 78 spisu a který žalobkyně dala žalovanému k podpisu, přičemž tento návrh kupní smlouvy žalovaný dne [datum], tedy ještě za trvání zprostředkovatelské smlouvy také podepsal. Z e-mailové komunikace mezi žalobkyní a žalovaným jako na č. l. 79 – 80 spisu je zřejmé, že skutečně probíhala mezi žalobkyní a žalovaným a společností [právnická osoba] komunikace, když již před [datum] konkrétně dle e-mailu ze dne [datum] zaslala žalobkyně téhož dne žalovanému návrh kupní smlouvy jako na č. l. 77 – 78 spisu, v níž již byl jako prodávající uveden žalovaný a jako kupující společnost [právnická osoba], tedy totožná společnost, která dne [datum] reálně uzavřela kupní smlouvu ohledně téhož bytu s žalovaným a na základě kupní smlouvy ze [datum] pak došlo ke vkladu vlastnického práva společnosti [právnická osoba] k uvedené bytové jednotce [číslo] s dalšími spoluvlastnickým podíly. Pokud tedy jako hlavní argument toho, že žalobkyně nemá nárok na provizi za zprostředkování uváděl žalovaný, že mu do [datum] nepředložila kupní smlouvu, resp. jej nevyzvala k podpisu kupní smlouvy se společností [právnická osoba], resp. s jí obstaraným kupujícím, pak toto tvrzení je účelové a neodpovídá skutečnosti, když žalobkyně předložila kupní smlouvu podepsanou žalovaným dne [datum], přičemž to, že uvedená kupní smlouva neobsahovala úředně ověřený podpis žalovaného, který je pro případný vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí nezbytný, nelze klást za vinu žalobkyni. Z obsahu e-mailové komunikace mezi žalobkyní a žalovaným jako na č. l. 79 – 80 spisu a z návrhu kupní smlouvy podepsané [datum] žalovaným jako na č. l. 77 – 78 spisu je zřejmé, že žalobkyně skutečně na základě uzavřené zprostředkovatelské smlouvy obstarala žalovanému zájemce o konkrétní byt uvedený v článku I. odst. 1 zprostředkovatelské smlouvy ze dne [datum] a tímto zájemcem byla společnost [právnická osoba] Pokud dále žalovaný uváděl, že v době trvání zprostředkovatelské smlouvy s žalobkyní komunikoval s firmou e-dražby.cz, kde si objednal veřejnou dražbu dané bytové jednotky i uveřejnění na webovém portálu a na základě toho této společnosti hradil předloženou fakturu z [datum] na částku 58 000 Kč s tím, že měla být uvedená bytová jednotka dle předloženého výtisku z internetu dána do internetové aukce [datum], pak takový argument je ve vztahu k nároku požadovanému žalobkyní touto žalobou zcela bezvýznamný, neboť se jím sice de facto žalovaný přiznává k porušení zprostředkovatelské smlouvy konkrétně povinností v článku III. odst. 1 bod e), nemá to však samo o sobě žádný vliv na nárok žalobkyně na zaplacení provize, když žalobkyně prokázala předložením návrhu kupní smlouvy podepsané [datum] žalovaným a e-mailovou korespondencí mezi žalobkyní a žalovaným, že skutečně k jednání o uzavření kupní smlouvy se společností [právnická osoba] a žalovaným na základě zprostředkování žalobkyně docházelo v době před ukončení platnosti zprostředkovatelské smlouvy, tj. před [datum] a za této situace žalobkyni vznikl nárok na zaplacení provize ve smyslu článku II. odst. 1 zprostředkovatelské smlouvy a článku V. odst. 2 téže zprostředkovatelské smlouvy ze dne [datum]. K námitce žalovaného, že uvedenou zprostředkovatelskou smlouvu za žalobkyni uzavírala paní [příjmení], která není uvedena jako jednatel žalobkyně v obchodním rejstříku, doplnila žalobkyně podklady týkající se oprávnění [jméno] [příjmení] jednat jménem žalobkyně, tedy i oprávnění uzavřít zprostředkovatelskou smlouvu z [datum], což vyplývá jednak ze smlouvy o obchodním zastoupením mezi žalobkyní a [jméno] [příjmení] ze dne [datum] a také z plné moci k zastupování společnosti [právnická osoba] udělené [příjmení] [příjmení] rovněž dne [datum].

4. Smlouva o zprostředkování je upravena ust. § 2445 a násl. zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen,,o. z.“). Podle § 2447 odst. 1 o. z., je provize splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy. Byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky. Bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti (§ 2447 odst. 2 o. z.). Podle § 2448 o. z., bylo-li ujednáno, že zprostředkovateli vznikne právo na provizi až třetí osoba splní povinnost dle zprostředkované smlouvy, zaplatí zájemce provizi i tehdy, oddálilo-li se či zmařilo-li se splnění této povinnosti z důvodu, za nějž zájemce odpovídá. Má-li být výše provize určena podle rozsahu plnění třetí osoby, započte se do základu i plnění neuskutečněné z důvodu, za nějž odpovídá zájemce. Podle § 2454 o.z. právu zprostředkovatele na provizi není na újmu, byla-li smlouva, k níž se vztahovala činnost zprostředkovatele, uzavřena nebo splněna až po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy. V tomto konkrétním případě bylo prokázáno, že žalobkyně a žalovaný dne [datum] uzavřeli zprostředkovatelskou smlouvu, přičemž v článku I. odst. 1 se žalobkyně zavázala zprostředkovat žalovanému příležitost k uzavření kupní smlouvy, na základě níž by prodal bytovou jednotku [číslo] s příslušnými spoluvlastnickými podíly na společných částech domu a na pozemku [anonymizováno] [číslo], vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] pro kat. úz. [obec], [územní celek] a za obstarání této příležitosti měla žalobkyně dostat provizi ve výši 35 000 Kč, přičemž za žalobkyni uzavřela tuto smlouvu oprávněná osoba a žalovaný uzavíral smlouvu osobně. Na základě této smlouvy vykonávala žalobkyně činnost, kterou prokazují její emaily na č. l. 79 – 80 spisu, jejímž výsledkem byl návrh kupní smlouvy ve vztahu k předmětné bytové jednotce [číslo] v [obec] jako na č. l. 77 – 78 spisu, přičemž tento návrh byl žalovanému zaslán žalobkyní dne [datum] a dne [datum] tento návrh podepsal, nikoliv vinou žalobkyně bez úředního ověření, a tento návrh zjevně vrátil žalobkyni, když jej má tato k dispozici. V tomto návrhu byl jako prodávající uveden žalovaný a jako kupující společnost [právnická osoba], [IČO] a kupní cena byla stanovena v částce 813 000 Kč tak, jak vyplývalo z článku II. odst. 1 zprostředkovatelské smlouvy ze dne [datum]. Podmínka, že žalobkyně vyzve žalovaného za trvání zprostředkovatelské smlouvy k podpisu kupní smlouvy s opatřeným zájemcem o koupi uvedené bytové jednotky tak byla ze strany žalobkyně splněna. Již bez součinnosti zprostředkovatele, tedy zde žalobkyně, pak zřejmě žalovaný a společnost [právnická osoba] vyčkali s řádným podpisem kupní smlouvy do [datum], tj. zhruba 19 dnů po zániku zprostředkovatelské smlouvy ze dne [datum] a uzavřeli mezi sebou dne [datum] kupní smlouvu s úředně ověřenými podpisy, přičemž zde prodávající i kupující byli totožní jako v návrhu kupní smlouvy podepsané žalovaným [datum] a vyhotoveném žalobkyní a lišila se zde pouze částka kupní ceny v článku III., která byla stanovena částkou 795 500 Kč a v souladu s tím tedy byl pozměněn i způsob úhrady celkové kupní ceny v článku III. odst.

2. V ostatním byla tato kupní smlouva prakticky zcela totožná s návrhem kupní smlouvy zaslaným žalovanému žalobkyní dne [datum], a to dokonce i včetně ponechání článku VI. odst. 1 a 2 smlouvy, kde se výslovně hovoří o tom, že návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího ve vztahu k této kupní smlouvě bude podán zprostředkovatelem na příslušném pracovišti KÚ poté, co prodávající potvrdí zprostředkovateli připsání první části kupní ceny na bankovní účet prodávajícího a dále, že správní poplatky spojené se zápisem vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí nese zprostředkovatel. Z tohoto je evidentní, že žalovaný a společnost [právnická osoba] použili koncept kupní smlouvy připravené žalobkyní (zprostředkovatelem) a to dokonce i ve vztahu k ustanovení, která se v důsledku obejití žalobkyně stala obsolentními. Za této situace je dáno právo zprostředkovatele (zde žalobkyně) na provizi za zprostředkování uzavření uvedené kupní smlouvy ve smyslu článku II. odst. 1 zprostředkovatelské smlouvy ze dne [datum] ve spojení s článkem V. odst. 2 téže smlouvy a ust. § 2454 o. z. Žalobě žalobkyně tedy bylo v souladu s těmito ustanoveními a zjištěným skutkovým stavem zcela vyhověno a žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku 35 000 Kč. Vzhledem k tomu, že žalobkyně vyzvala žalovaného k úhradě uvedené částky 35 000 Kč dne [datum] a tato výzva byla dle dokladu o doručení jako na č. l. 81 p. v. spisu doručena žalovanému dne [datum] s tím, že v této výzvě byla stanovena lhůta k úhradě nejpozději do 7 dnů od doručení této výzvy, dostal se žalovaný do prodlení s úhradou peněžitého dluhu dnem následujícím po uplynutí této lhůty, tedy dnem [datum] a z toho důvodu mu byla uložena povinnost ve smyslu ust. § 1970 o. z. uhradit žalobkyni i úroky z prodlení v zákonné výši stanovené nařízením vlády č. 351/213 Sb., tj. ve výši 10 % ročně z dlužné částky. Podle ust. § 1970 o. z. totiž jde-li o prodlení s plněním peněžitého dluhu, má věřitel právo požadovat od dlužníka vedle plnění úrok i z prodlení. Neujednají-li si strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše stanovená nařízením vlády, přičemž tímto nařízením je právě nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Lhůta k plnění byla stanovena dle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř.

5. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že zcela úspěšné žalobkyni přiznal vůči žalovanému právo na plnou náhradu nákladů řízení. Náklady řízení tvoří odměna za zastupování advokátem za 5 úkonů po 2 500 Kč podle § 7 a § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (příprava a převzetí zastoupení, podání žaloby, písemné vyjádření z [datum] a 2x účast u jednání), tj. 12 500 Kč, náhrada hotových výdajů advokáta dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. za 5 úkonů právní služby po 300 Kč, tj. 1 500 Kč, DPH z těchto částek ve výši 21 % podle § 137 odst. 3 o.s.ř., tj. 2 940 Kč, a zaplacený soudní poplatek ve výši 1 400 Kč, tedy celkem 18 340 Kč. Platební místo k náhradě nákladů řízení vyplývá z § 149 odst. 1 o.s.ř.