4 C 129/2024

Plný text

Okresní soud v Táboře rozhodl soudkyní Mgr. Michaelou Bílou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o neoprávněnou výpověď

I. Výpověď žalované ze dne , datum, , směřující k vypovězení Smlouvy o nájmu části nebytových prostor uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou dne , datum, , je neoprávněná.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni k rukám , Jméno advokáta A, , advokáta se sídlem v , adresa, , do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náklady řízení ve výši 28 574 Kč.

1. Žalobkyně se v daném řízení domáhala určení neoprávněnosti výpovědi smlouvy o nájmu části nebytových prostor uzavřené mezi účastníky dne , datum, (dále jen smlouvy), když současně tvrdila a prokazovala, že na základě smlouvy pronajala žalovaná žalobkyni část nebytových prostor představující parkovací plochy za účelem provozování parkoviště Obchodního domu , Anonymizováno, , a to ve znění 3 dodatků, dle kterých byla smlouva postupně prodlužovaná až do , datum, . 18 let probíhala mezi účastníky bezproblémová spolupráce, když žalobkyně zajišťovala provoz a úklid parkoviště. Po nástupu nového vedení se žalovaná všemi možnými způsoby snažila o zkomplikování fungování provozu parkoviště, znepříjemňovala žalobkyni dosavadní zaběhnutou praxi a připravovala si podmínky pro vypovězení smlouvy v souladu se svou strategií, provozovat si provoz parkoviště sama. Žalovaná opakovaně odmítala dát žalobkyni souhlas s výměnou parkovacího systému (závory, pokladny), který je po mnohaletém provozu za hranici životnosti. Zejména však žalobkyni žalovaná namítala nedostatečný úklid a údržbu parkovacích ploch a upozorňovala žalobkyni na možnost výpovědi smlouvy. Žalobkyně má však za to, že úklid je prováděn standardně a shodně v souladu s mnohaletou praxí bez výraznějších změn. Tvrzené nedostatky vytkla žalovaná žalobkyni dopisem ze dne 13. 7. 2023 a ze dne 20. 12. 2023. Dopisem ze dne , datum, byla dána žalobkyni žalovanou výpověď ze smlouvy o nájmu, proti které se žalobkyně bránila vznesenými námitkami, když výpověď považovala za neoprávněnou, ale i za neplatnou z důvodu její neurčitosti a nepřezkoumatelnosti a vyzvala žalovanou, aby vzala výpověď zpět, což se nestalo, a proto se obrátila na soud, aby oprávněnost výpovědi přezkoumal.

2. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala a navrhla žalobu zamítnout s tím, že podstatou výpovědi nájemní smlouvy je dlouhodobé ignorování povinností žalobkyní coby nájemce, plynoucí jednak ze zákona, jednak ze smlouvy o nájmu, a to udržování předmětu nájmu v čistotě. Žalobkyně byla opakovaně upozorňována na fakt, že prostory parkoviště jsou znečištěné, neuklizené a byla zároveň upozorňována, že další takové chování je opakovaným porušováním povinností a bude výpovědním důvodem k ukončení nájmu. Poskytla žalobkyni přiměřenou lhůtu k odstranění zjištěného závadného stavu, žalobkyně však v závadovém chování pokračovala, a proto žalovaná dala žalobkyni výpověď z nájmu pro hrubé porušení povinností nájemce.

3. Ke zjištění skutkového stavu věci prováděl soud dokazování, jehož výsledky hodnotil dle § 132 o. s. ř. a to jak jednotlivě, tak ve vzájemných souvislostech.

4. S ohledem na to, že právní rámec smluvního vztahu mezi účastníky byl dán Smlouvou o nájmu části nebytových prostor uzavřenou dne , datum, a tedy za účinnosti zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, musel soud nejprve vyřešit otázku, dle kterého právního předpisu bude danou věc posuzovat. Dle bodu č. 52 závěrečných ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.), byl zrušen zákon č. 116/1990, o nájmu a podnájmu nebytových prostor. Dle ustn. § 3074, odst. 1 o. z., nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Soud tedy aplikoval na daný případ o. z. účinný od 1. 1. 2014, který obsahuje speciální úpravu o nájmu prostor sloužícího k podnikání, konkrétně ustn. § 2302 až § 2314 o. z..

5. Z důvodu ekonomie procesu soud nejprve zkoumal, zda jsou splněny podmínky ustanovení § 2314 odst. 1 o. z., dle kterého vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Dle odst. 2 citovaného ustanovení, nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Dle odst. 3 citovaného ustanovení, vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro převzetí výpovědi. V řízení bylo prokázáno a mezi účastníky nebylo ani sporu o tom, že žalobkyně se bránila výpovědi nájmu ze dne , datum, doručené žalobkyni téhož dne, včas podanými písemnými námitkami proti výpovědi, doručené žalované dne , datum, . Dále soud zkoumal, zda byla dodržena lhůta k podání žaloby o přezkoumání výpovědi daná ustn. § 2314 odst. 3 o. z. Námitky byly žalované doručené dne , datum, , žalovaná výpověď z nájmu nevzala zpět, proto žalobkyně podala dne , datum, , a tedy včas, žalobu k soudu.

6. Dále se soud zabýval otázkou platnosti výpovědi, o níž žalobkyně tvrdila, že je neurčitá a nepřezkoumatelná, když jí žalovaná odůvodňuje dlouhodobým porušováním smlouvy a uvádí několik ustanovení smlouvy. Dále předkládá popis údajných skutečností, aniž by zároveň uvedla, která tvrzená skutečnost se má vztahovat, ke které konkrétní povinnosti dle smlouvy. Důvody výpovědi navíc zmatečně mění, když nejprve uvádí, že důvodem výpovědi je dlouhodobé porušování smlouvy, dále však tvrdí, že důvodem je hrubé porušování smlouvy, nakonec odkazuje na § 9 odst. 2 písm. d) zákona č. 116/1990, o nájmu nebytových prostor, který jako důvod stanoví „hrubé porušování klidu a pořádku“. Ani k jednomu z důvodů nepřiřadila konkrétní skutkové tvrzení a žalobkyně se přitom nemůže domýšlet sama, z jakého důvodu tedy žalovaná smlouvu vypovídá. Žalovaná ani neuvádí, kdy a kde přesně měly tvrzené skutečnosti nastat a ani je blíže nespecifikuje.

7. Obsahem dopisu ze dne 27. 3. 2024 má soud prokázáno, že žalovaná vypověděla žalobkyni nájemní smlouvu uzavřenou dne , datum, z důvodu dlouhodobého porušování smlouvy nájemní, konkrétně smluvních ustanovení dle článku III. odst. 2, odst. 3, odst. 5, a článek IV odst. 2, dále z důvodu § 9 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. dle písmena a), dle kterého nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou a dle písmena d), dle kterého nájemce nebo osoby, které s ním užívají nebytový prostor, přes písemné upozornění, hrubě porušují klid a pořádek.

8. Smlouvou o nájmu části nebytových prostor uzavřenou mezi účastníky dne , datum, má soud mimo jiné prokázáno ujednání smluvních stran o povinnosti nájemce udržovat předmět pronájmu v řádném a uživatelném stavu, zajistit jeho úklid a hradit běžné náklady spojené s obvyklým udržováním předmětu nájmu a počínat si v něm s péčí řádného hospodáře. Smlouva za podstatné a hrubé porušení smlouvy považuje znemožnění přístupu nájemcem pronajímateli do předmětu pronájmu za účelem jeho kontroly a také, když nájemce negativně ovlivní provoz Obchodního domu , Anonymizováno, , přičemž za negativní ovlivnění se považují technické zásahy, úpravy, a jiné obdobné zásahy v rozporu s nájemní smlouvou. Účel nájemní smlouvy je sjednán pro zřízení a provozování placeného parkoviště a činnostem, které s uvedeným účelem pronájmu bezprostředně souvisí.

9. Soud je ohledně platnosti výpovědi opačného názoru, než který zastává žalobkyně, výpověď považuje za platnou, a to s ohledem na to, že určitost výpovědi je nutné posuzovat dle obecných pravidel určitosti a srozumitelnosti právních jednání (§ 555 o. z.). Dle § 2310 o. z. platí, že ve výpovědi musí být uveden její důvod, jinak je neplatná. Z výpovědi by měly být seznatelné údaje, které podle vypovídající strany zakládají výpovědní důvod, a to v rozsahu, jenž vypovídané straně umožní se výpovědi účinně bránit žalobou dle § 2314 o. z.. Postačí však, pokud lze důvod výpovědi bez rozumných pochybností zjistit např. odkazem na porušení ujednání v nájemní smlouvě. Skutkové odůvodnění výpovědi může naplňovat více výpovědních důvodů, není nutné vymezit ustanovení, na kterém je výpověď založena. Pokud výpovědi předcházela jiná písemnost, v níž jsou výpovědní důvody seznatelné, lze na ni ve výpovědi odkázat a znovu je neuvádět. Úkon vypovídající strany musí obsahovat takový projev vůle, na jehož základě je možné dospět k závěru, že tato strana smlouvu vypovídá.

10. V daném případě výpověď odkazuje na smluvní vztah, jímž byl vztah mezi účastníky založen a obsahuje i skutkově popsané porušení smluvních povinností plynoucí z nájemní smlouvy, obsahuje i odkaz na konkrétní ustanovení nájemní smlouvy obsahující dále odkaz na zákonné podmínky pro výpověď nájemní smlouvy dle zákona 116/1990 Sb, a lze výkladem obsahu výpovědi dle § 555–558 o.z. ve spojení s předchozími výzvami a písemnostmi, kterými žalovaná upozorňovala žalobkyni na porušování smluvních a zákonných podmínek dovodit, že výpovědním důvodem je porušení povinnosti nájemce udržovat předmět nájmu v řádném a uživatelném stavu, zajistit jeho úklid a počínat si v něm s péčí řádného hospodáře. Soud proto ohledně platnosti výpovědi z hlediska formálních a obsahových uzavírá, že ji považuje za platnou. Závěr učinil na základě několika rozhodnutí Nejvyššího soudu týkající se dané problematiky, např. 26 Cdo 5461/2017 ze dne 30. 8. 2018, 26 Cdo 3042/2022 ze dne 13. 12. 2022, 26 Cdo 649/2018 ze dne 22. 1. 2019, 26 Cdo 2217/2019 ze dne 24. 7. 2019.

11. Soud se proto dále zabýval tím, zda výpověď je i oprávněná neboli zda byl konáním žalobkyně naplněn výpovědní důvod (důvody).

12. Jak již uvedeno výše, na danou situaci soud aplikoval ustanovení o.z. účinného od 1. 1. 2014, a to s ohledem na přechodná ústavní § 3074 odst. 1 o. z. Ten obsahuje zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího k podnikání § 2302–2315 o.z. Dle ustn. § 2309 písm. b) o.z. platí, že jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustn. § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího k podnikání. Na danou věc nedopadá žádná z konkrétně vyjmenovaných situací, neboť žalobkyně není v prodlení s placením nájemného a netýká se jí ani situace se štíty a návěstmi a znameními. Citované ustanovení však neobsahuje taxativní vymezení situací, které mohou způsobit hrubé porušení povinností, jedná se o výčet toliko demonstrativní. Proto se soud zabýval tím, zda neudržování předmětu pronájmu v čistotě a pořádku je hrubým porušením povinností nájemce či nikoliv. Soud při zodpovězení této otázky vyšel nejprve z obsahu smlouvy o nájmu části nebytových prostor uzavřenou mezi účastníky dne , datum, ve znění 3 dodatků. Vyplývá z ní, že nájemní smlouva byla dle jejího článku II odst. 1 sjednána za účelem zřízení a provozování placeného parkoviště a činnostem, které bezprostředně s uvedeným účelem nájmu souvisí. Neboli, hlavním účelem nájmu je především výběr parkovného, provoz parkovacích systémů a pokladen. Od této činnosti se rovněž odvíjí dokonce i výše nájemného, která je stanovená procentem z vybraného parkovného. Otázka úklidu parkoviště je ve vztahu k provozu parkovacích systémů a pokladen marginální. Zároveň však článek III odst. 3 nájemní smlouvy stanovuje povinnost udržovat předmět pronájmu – garáže v řádném a uživatelném stavu. Nájemní smlouva tedy nestanoví žádnou specifickou formu, ani četnost úklidu, nestanoví ani, že by parkoviště mělo být uklízeno v míře obvyklé, natož v nějaké vyšší kvalitě. Kvalitu, úroveň úklidu specifikuje nájemní smlouva pojmem „uživatelný stav“.

13. K tomu, jak byly parkovací plochy, které jsou předmětem pronájmu uklízeny a jak v nich byl pořádek udržován, vyslechl soud několik svědků, které sporné strany navrhly. Svědek , adresa, – zaměstnanec bezpečnostní agentury – vypověděl, že stav uklizenosti parkoviště jej nezajímá, jeho pracovní náplní je otevírání Obchodního domu , Anonymizováno, , nasvěcování světel, sledování kamer, provozování požární signalizace apod. Ani nikdy nekontroloval uklizenost parkoviště. Pokud do tabulky uváděl Ano – Ne, netýkalo se to uklízení osoby, která měla úklid provádět, ale jednalo se o záznam její přítomnosti či nepřítomnosti. Když venku prší nebo je sníh, uklizenost parkoviště je horší, což je pochopitelné. V parkovacích prostorách tolerují i bezdomovce, musí si však po sobě vždy odnést věci, jinak je tam už příště nepustí. Jinak to má na starosti ostraha.

14. Svědkyně , jméno FO, – zaměstnanec bezpečnostní agentury – asi od května 2022, když však od května 2025 je v pracovní neschopnosti, byla v minulosti požádána ředitelem Obchodního domu , Anonymizováno, a paní , jméno FO, , aby v určité konkrétní časy kontrolovala, zda je prováděn úklid na parkovišti a zda je tam přítomna i osoba, která ho má provádět. Pokud do tabulky uvedla Ano – osoba byla přítomna a uklízela, pokud uvedla Ne – osobu uklízet neviděla. Tou osobou je pan , jméno FO, . Pokud potřeboval pan , jméno FO, uklízet v suterénu, věděla to, neboť mu musela ty prostory rozsvítit. Stávalo se tak 1x až 2x týdně. Parkoviště je podle ní špinavé, auto by si tam nezaparkovala. Když bylo deštivo, nebo sníh, byl stav parkoviště horší, viděla tam i papíry, nákupní košíky, výkaly od psů, které nebyly i několik dní uklizené. Když nebyl pan , jméno FO, přítomen, zapisovalo se to do kalendáře, protože následující směna musela udělat činnosti, které zajišťoval on, tj. ráno otevřít bránu na parkoviště. Žádný záskok za , jméno FO, nikdy neviděla. Za celou dobu, co pro Obchodní dům , Anonymizováno, pracuje, je stav uklizenosti parkoviště neměnný, je stále stejně kritický. Nánosy špíny a nepořádek. Povrch parkoviště nevykazuje žádné výmoly, nerovnosti, byly i stříkané čáry na parkování, stav není kritický.

15. Svědek , adresa, – od dubna 2023 ředitel Obchodního domu , Anonymizováno, – vypověděl, že k němu se dostávaly informace o tom, že parkoviště není personálně obsazeno a že je problém s úklidem garáží, byl v nich nepořádek, nebylo uklizeno. Něco zaznamenal sám, v prostorách parkuje, dělal i kontroly. V prvním PP zaznamenal i moč a exkrementy, odpadky. Největší problém však byl v těch podzemních podlažích, tam ležel neuklizený nepořádek i několik dní. Občas viděl pracovat a uklízet pana , jméno FO, . Stav parkoviště se po dobu, co v Obchodním domu , Anonymizováno, pracuje, nezměnil, je stejný. Na nepořádek několikrát upozorňovali, e-mailovou korespondencí, kontrolovali i pana , jméno FO, , komunikovali i s panem , jméno FO, a paní , jméno FO, . Pokud do tabulky zaznamenal Ano – měl na mysli přítomnost pana , jméno FO, na pracoviště a naopak. Nezaznamenával to, zda uklízel či nikoliv. Nejhorší situace byla na přelomu listopadu a prosince 2023, kdy napadlo velké množství sněhu a ten se nanosil a navozil do parkovacích prostor, tam to roztálo, byly tam velké louže, nánosy sněhu byly až 10 cm. Předpokládal, že to , jméno FO, lopatou uklidí a odvozí. Chodníky před Obchodním domem , Anonymizováno, mu připadaly uklizené standardně, nevšiml si ničeho výjimečného.

16. Svědkyni , jméno FO, – zástupce ředitele Obchodního domu , Anonymizováno, – vypověděla, že už od svého nástupu považovala parkovací plochu za neudržovanou. Pak se k ní dostaly odezvy od nakupujících či nájemníků, a proto dělali kontroly. Běžně se tam povalovaly láhve, kapesníky, obaly od zboží, exkrementy, něco tam leželo i více dní. Proto začali žalobkyni na nepořádek upozorňovat a požadovali nápravu, dělo se to zejména e-mailovou korespondencí s panem , jméno FO, , kterému zasílala i fotografie. , jméno FO, by měl uklízet prostory parkoviště, ale pravidelný úklid neprováděl. V suterénních patrech by si před úklidem musel nechat rozsvítit u hlídací agentury, o což žádal minimálně. Zákazníci i nájemníci upozorňovali na zápach i na přítomnost bezdomovců. Úklid v přízemí probíhal hala-bala, určitě ne denně. Pokud do tabulky zapsala Ano – pana , jméno FO, viděla na parkovišti a předpokládala tedy, že uklízí a naopak. Problém byl i s nahlášením předpokládané nepřítomnosti pana , jméno FO, , aby bylo zajištěno otevírání podzemních pater, stalo se to asi 1x, pak už nikdy. Komunikovala písemně i s paní , jméno FO, . Velký problém byl v zimě roku 2023, kdy napadlo velké množství sněhu, nebyl prováděn žádný úklid, sníh se v prostorách parkoviště kumuloval, to, co roztálo, v noci zmrzlo, bylo to velmi kluzké, nebezpečné. Trvalo to asi 4 dny, pak se to už zlepšilo. A opět telefonovali návštěvníci, že to tam klouže. S chodníky problémy nebyly, připadaly jí v pořádku. Žádná stížnost od zákazníků na ně nebyla, ona si ničeho zásadního nevšimla, takto vypadalo celé město.

17. Svědek , jméno FO, – zaměstnanec žalobkyně – vypověděl, že pracuje od roku 2004 jako obsluha parkoviště na základě pracovní smlouvy. Za poslední rok si stěžoval na úklid parkoviště Obchodní dům , Anonymizováno, , že jsou tam papíry, parkovací lístky atd. Vadil jim i prach a sníh v zimě. Má pracovní dobu od 5:30 hod. do 14:00 hodin, jezdí do práce před pátou hodinou, má uklidit 3 patra. V 7:40 hod. má otevřít spodní mříž u těch pater. Nejprve uklízí hrubý nepořádek. Když je déšť vysává louže uklízecím strojem ze všech prostor, pak vytírá rohy ručním mopem. V zimě používá hrablo + lopatu. Svou nepřítomnost hlásí své nadřízené a na vrátnici Obchodního domu , Anonymizováno, . Když je nepřítomen více dnů, uklízí za něho pan , jméno FO, . Uklízí nejlépe, jak dovede, nelze to stihnout v jednom člověku. Říkal to i paní , jméno FO, . Od roku 2013, kdy je na úklid sám, je úroveň úklidu stále stejná, až s nástupem nového vedení to přestalo vyhovovat, vše je nyní špatně. Přitom se určitě zhoršilo to, že v prostorách přespává stále více bezdomovců a ti ty prostory také znečišťují. To se děje asi poslední rok. Ve dvou spodních patrech jsou pouze původní nátěry, tam v podstatě čistí beton. V tom přízemí se dělal nátěr, asi před 4–5 lety, ale také už to není nic pěkného. Na podlahách se odlupuje barva, tím se zanáší stroj a úklid nemůže být stoprocentní. Na některých místech, kde je moč, už to ani nejde odstranit.

18. Svědek , tituly před jménem, , jméno FO, – provozní ředitel společnosti , Anonymizováno, – což je mateřská společnost, která koupila žalobkyni – vypověděl, že byl nejčastěji paní , jméno FO, informován SMS zprávami nebo přes WhatsApp o nepořádku na parkovišti Obchodního domu , Anonymizováno, a byly mu zasílány i fotografie. Jednalo se o papíry, láhve, žvýkačky i lidské výkaly. U obchodní společnosti, která se zabývá provozováním různých parkovišť, pracuje již 18 let a může tedy porovnat obdobné prostory s tím, že parkovací prostory v Obchodním domě , Anonymizováno, jsou v obvyklé, standardní úrovni. Jedná se o místo, kde se pohybuje velké množství lidí, aut, zákazníků a nelze v nich zajistit naprostou čistotu. Povrchy nejsou vhodné k udržování, barva je na mnoha místech vyloupaná, dnes se používá již úplně jiná technologie povrchu. Ten by měl být hladký, aby jej bylo možno dobře uklízet a udržovat v čistotě. Problémy s úklidem zaznamenává až od nástupu nového vedení Obchodního domu , Anonymizováno, . O úklidu a nepořádku v parkovacích prostorách komunikoval s panem , jméno FO, a s paní , jméno FO, . Úklid je standardní po celou dobu, vykonává ho stále stejná osoba, stejným způsobem a ve stejném rozsahu. Jedním z hlavních důvodů nastalých problémů je přítomnost bezdomovců v parkovacích prostorách. Ti způsobují znečištění vykonáním malé a velké potřeby (moč, výkaly), dalším důvodem znečištění prostor je i to, že Obchodní dům , Anonymizováno, má jako jeden z mála pouze placená WC. Přítomnost bezdomovců řešil s Obchodním domem , Anonymizováno, pan , jméno FO, , i paní , jméno FO, , ale bez odezvy. Nad rámec běžného úklidu zajistili úklid externí firmou, muselo to probíhat v noci, kdy tam nejsou auta.

19. Svědkyně , jméno FO, – rovněž zaměstnanec Obchodní společnosti , Anonymizováno, v pozici vedoucí centralizovaných provozů – vypověděla, že asi před 1,5 rokem se k ní dostaly výtky ohledně úklidu v parkovacích prostorách Obchodního domu , Anonymizováno, , a to prostřednictvím pana , jméno FO, . , jméno FO, si stěžoval, že žvýkačky šly špatně z povrchu sundat, jinak na nic dalšího. Pokud je pan , jméno FO, delší dobu nepřítomen, oznámí jí to a ona zajistí zástup, je to pan , jméno FO, z , Anonymizováno, . Prostory Obchodního domu , Anonymizováno, má na starosti 4,5 roku, stížnosti se objevily až od července 2023, přitom úklid je vykonáván stále ve stejné úrovni a rozsahu. V místě byla několikrát osobně, nejhorší stav byl v době, kdy se rekonstruovaly okolní ulice. , jméno FO, si jí nestěžoval, že by úklid nezvládal. Avšak díky nepořádku v přízemí, na němž se podílí svou přítomností i bezdomovci, má , jméno FO, méně času na ta spodní patra. , jméno FO, takto pracuje 20 let, dosud si nikdo nestěžoval. Prostory jí , jméno FO, občas fotí a posílá, viděla na nich i moč, kterou se , jméno FO, snaží uklízet. Díky špatnému povrchu je úklid složitější, asi na 30 % není možný úklid strojem, který je preciznější a účinnější, úklid ale lze zajistit ručně – vymetáním a vytíráním mopem atp.

20. E-mailovou korespondencí mezi , tituly před jménem, , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, (čl. 39–43), tabulkou o záznamech přítomnosti pana , jméno FO, na parkovišti a o úklidu (čl. 38), fotodokumentací předloženou oběma spornými stranami, dopisy žalované žalobkyni ze dne 13. 7. 2023, 20. 12. 2023 a odpověďmi žalobkyně na ně, má soud prokázáno, že žalovaná si žalobkyni stěžovala zejména na nepořádek v předmětu nájmu a domáhala se nápravy s upozorněním na možnost výpovědi z nájmu. Fotografiemi má soud prokázán nepořádek v parkovacích prostorách – papíry, špína, fleky, listí, výkaly, ale také oloupaný odřený nátěr parkovacích ploch s tím, že fotografie byly pořízeny zejména v zimních měsících, dále také v létě roku 2023. V kontextu lze však uzavřít, že s ohledem na účel provozování parkovacích prostor, kde se vyskytuje denně velké množství aut, lidí, odráží se na nich i aktuální počasí (déšť, sníh) lze považovat uklizenost těchto prostor za standardní i po dobu již několika předchozích let. Současná nespokojenost vedení Obchodního domu , Anonymizováno, může pramenit i z toho, že má jiné požadavky na úroveň úklidu, než vedení předchozí a současnou situaci proto nepovažuje za standard. Zásadní však je, že úklid není hlavním účelem pronájmu části nebytových prostor, tím je zřízení a provozování placeného parkoviště a činnosti s tímto účelem bezprostředně související. Stav úklidu a čistoty prostor popsali i slyšení svědci s tím, že jej popisovali dle svých představ na to, co je a co už není uklizené a čisté. Vyplynulo z nich, že prostory zcela uklizené nejsou, stav je horší v době nepřízně počasí, stav je zhoršen však i přítomností zvýšeného počtu bezdomovců, který není žalovanou nikterak zásadně řešen, a to i za situace, kdy žalovaná je dle článku IV. odst. 6 nájemní smlouvy povinná zajistit ostrahu objektu. Žalovaná tak i svým liknavým přístupem k řešení této dosti významné okolnosti přispívá k tomu, že pořádek a úklid v prostorách je složitější a obtížnější. Zároveň však z výpovědí vyplynulo i to, že úroveň úklidu a pořádku je léta stejná a neměnná a k výtkám přistoupila žalovaná až po nástupu nového vedení Obchodního domu. , Anonymizováno, . Četnost úklidu, jeho úroveň, ani čas úklidu není v žádném smluvním ujednání mezi účastníky stanovena. Na zhoršené možnosti úklidu může mít také vliv již ne zcela celistvý a hladký nátěr povrchu parkovacích ploch znemožňující preciznější úklid.

21. Pro posouzení žalovanou tvrzeného hrubého porušení povinností nájemce vyšel soud z obsahu dopisu ze dne , datum, (čl. 23), kterým dala žalovaná žalobkyni výpověď z nájmu uzavřeného nájemní smlouvou ze dne , datum, , jemuž předcházely vytýkací dopisy. Vytýkacím dopisem ze dne 13. 7. 2023 vytkla žalovaná žalobkyni zejména porušení povinnosti žalobkyně provádět v pronajatých prostorách řádný úklid a upozornila jí, že v případě neuposlechnutí to bude považovat za hrubé porušení povinností nájemce a povede to k podání výpovědi z nájmu. Vytýkacím dopisem ze dne 20. 12. 2023 vytkla žalovaná žalobkyni 5 bodů, když s ohledem na výkladem dovozený výpovědní důvod, je relevantní toliko ten, který se týká úklidu. Jednalo se o nedostatečný úklid v prosinci 2023, kdy byla prokazatelně sněhová kalamita. Výpověď pak obsahuje pouze jeden výpovědní důvod, a to nedostatečný úklid, avšak následovala až tři měsíce poté, co byl zaslán poslední vytýkací dopis a více jak 1,5 měsíce poté, co byly ukončeny kontroly úklidu žalovanou. Pokud by byl úklid natolik nedostatečný a špatný, jistě by žalovaná neotálela s výpovědí až 1,5 měsíce po ukončení kontrol a více než čtvrt roku po posledním vytýkacím dopisu. Soud proto neshledal v konání žalobkyně hrubé porušení povinností nájemce a výpověď posoudil jako neoprávněnou. Výpověď je však neoprávněná i z dalších důvodů, když výpověď dala žalovaná žalobkyni pro hrubé porušení smlouvy za a) dle článku III. odst. 2 nájemní smlouvy, když toto ustanovení však vůbec neupravuje výpověď, nýbrž odstoupení od smlouvy, za b), článek III. odst. 3, toto ustanovení však vůbec neobsahuje výpovědní důvody a za c) článek III. odst. 5, když toto ustanovení sice specifikuje hrubé porušování, ale jako negativní ovlivnění předmětu nájmu např. technickými zásahy a úpravami v rozporu se smlouvou, což nijak nesouvisí s otázkou úklidu parkoviště. Oprávněnost výpovědí neshledal soud z žádného žalovanou tvrzeného důvodu, a proto rozhodl tak, jak uvádí výroková část tohoto rozsudku.

22. O nákladech řízení rozhodoval soud dle ustn. § 142 odst. 1 zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen o. s. ř.), dle kterého účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníků, který ve věci úspěch neměl. V daném případě byla úspěšným účastníkem žalobkyně a ta má také právo na náhradu všech účelně vynaložených nákladů řízení. Ty jsou představovány zaplaceným soudním poplatkem ve výši 2 000 Kč, dále náklady za právní zastoupení advokátem účtované dle vyhl. č. 17//96 Sb., a to jednak ve znění účinném do 31. 12. 2024 a dle znění účinného od 1. 1. 2025 za 8 úkonů právní služby po 2 300 Kč, tj. 18 400 Kč + 8x režijní paušál po 300 Kč = 2 400 Kč, vše dle advokátního tarifu účinného do 31. 12. 2024, 2 úkony právní služby ve výši 2 300 Kč, tj. 4 600 Kč +2 režní paušál po 450 Kč = 900 Kč, a to vše dle advokátního tarifu účinného od 1. 1. 2025, dále ztráta času za 2 započaté půlhodiny po 100 korunách, tj. 200 Kč dle advokátního tarifu platného do 31. 12. 2024 a 1 započatou půlhodinu po 150 korunách, dle aktuálně platného advokátního tarifu, tj. 350 Kč x 2, tj. i za cestu zpět ve výši celkem 700 Kč a dále jízdné z AK právního zástupce žalobkyně z , adresa, na ústní jednání v délce 100,9 km za jednu jízdu, tj. 201,80 km za obě ujeté cesty v konkrétní den, vykonané vozidlem škoda Karoq při kombinované spotřebě 5,6 l na 100 km při průměrné ceně za litr pohonné hmoty dle vyhl. č. 475/2024 35,80 Kč u benzínu automobilového 95 oktanů, cena pohonné hmoty za 1 km tedy činí 2 Kč, dále sazba základní náhrady za 1 km dle § 157 odst. 4 zákoníku práce u osobních silničních motorových vozidel 5,80 Kč. Spolu s náhradou za 1 km jízdy a cenou za pohonné hmoty činí celkové náklady na 1 km 7,80 Kč při délce ujetých kilometrů se tak jedná celkem o cestovní náklady ve výši 1 574,04 Kč. Celkem tedy se jedná v součtu o náklady řízení ve výši 28 574 Kč, a právě tuto částku uložil soud neúspěšné žalované žalobkyni na nákladech řízení k rukám jejího právního zástupce nahradit. Nutno ještě podotknout, že soud nepřiznal úspěšné žalobkyni náklady za dva úkony právní služby, a to za vyjádření k důkazům doplněným žalovanou ze dne 25. 8. 2024 a za vyjádření k vyjádření žalované ze dne 8. 9. 2024, neboť se jedná o úkony, k nimž nebyla žalobkyně soudem vyzvána. Zároveň soud ponížil i 2 účtované režijní paušály. Účtované náklady řízení byly pokráceny, i pokud jde o účtovanou ztrátu času, kterou žalobkyně vyúčtovala v celém rozsahu dle advokátního tarifu účinného od 1. 1. 2025, ačkoliv za účinnosti nového advokátního tarifu byla pouze jedna započatá půlhodina ve výši 150 Kč, 2 započaté půlhodiny byly podle předchozího advokátního tarifu po 100 Kč. Celkem tedy 350 Kč x 2 počítáno i na cestu zpět, tj. 700 Kč oproti účtovaným 900 Kč.