4 C 162/2021

Plný text

Okresní soud v Táboře rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Michaelou Bílou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalované oba zastoupeni advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa o vypořádání podílového spoluvlastnictví

I. Podílové spoluvlastnictví k nemovitostem, a to k bytu [číslo] o velikosti 2+1 v budově [adresa] (bytový dům) v obci Tábor, stojící na pozemku č. par. [číslo] se vším příslušenstvím a dále ke spoluvlastnickému podílu ve výši [číslo] ke společným částem budovy [adresa] v obci Tábor, stojící na pozemku č. par. [číslo] a rovněž ke spoluvlastnickému podílu ve výši [číslo] k pozemku č. par. [číslo], vše zapsáno na LV [číslo] pro obec a kat. úz. Tábor, u Katastrálního úřadu Jihočeského kraje, Katastrální pracoviště Tábor, se zrušuje.

II. Byt [číslo] o velikosti 2+1 v budově [adresa] (bytový dům) v obci Tábor, stojící na pozemku č. par. [číslo] a dále spoluvlastnický podíl ve výši [číslo] ke společným částem budovy [adresa] v obci Tábor, stojící na pozemku č.par [číslo] a rovněž spoluvlastnický podíl ve výši [číslo] k pozemku č. par. [číslo], vše zapsáno na LV [číslo] pro obec a kat. úz. Tábor, u Katastrálního úřadu Jihočeského kraje, Katastrální pracoviště Tábor, se vším příslušenstvím se přikazuje do výlučného vlastnictví žalobkyně.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit každému ze žalovaných na vyrovnání podílu částku 441 667 Kč, a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobou doručenou k procesnímu soudu dne [datum] se žalobkyně domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem zapsaných na LV [číslo] v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu Jihočeského kraje, Katastrální pracoviště Tábor, pro obec a kat. úz. Tábor s odůvodněním, že je společně se žalovanými podílovou spoluvlastnictví mimo jiné i bytu [číslo] o velikosti 2+1 v Táboře, stojící na pozemku parc. [číslo] jakož i spoluvlastnicí společných částí budovy a pozemku. Byt nejdříve užívala společně se svým manželem [jméno] [celé jméno žalovaného] a po jeho smrti od 10. 2. 2021 výhradně sama. Má zájem v tomto bytě bydlet i nadále a dožít v něm. Již v rámci dědického řízení se snažila se žalovanými dohodnout na odkoupení jejich podílů, avšak bezúspěšně, nenašli totiž shodu v částce, která by měla být zaplacena. Žalobkyně navrhovala vyjít z částky 2 000 000 Kč, s čímž žalovaní nesouhlasili.

2. Žalovaní od samého počátku souhlasili s tím, aby byl byt přikázán do výhradního vlastnictví žalobkyně a při výpočtu částky odpovídající jejich spoluvlastnictví k bytu navrhovali vyjít z částky 2 500 000 Kč. S tím však nesouhlasila žalobkyně.

3. S ohledem na odlišná stanoviska sporných stran, prováděl soud dokazování zaměřené zejména na určení obvyklé ceny bytu s příslušenstvím, důkazy pak hodnotil dle § 132 a násl. o. s. ř. a vyvodil z nich tyto skutkové a posléze i právní závěry.

4. Aktivní a pasivní legitimaci účastníků v řízení má soud prokázánu výpisem z [list vlastnictví], [číslo] vždy pro obec a kat. úz. Tábor, zapsaných v Katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu Jihočeského kraje, Katastrální pracoviště Tábor. Z listin plyne skutkový závěr, že žalobkyně je spoluvlastnicí 2/3 a každý ze žalovaných spoluvlastníkem 1/6 k bytové jednotce [číslo] o velikosti 2+1 v budově [adresa] (bytový dům), stojící v obci Tábor na pozemku č. parc. [číslo] s příslušenstvím a dále spoluvlastnického podílu ve výši [číslo] ke společným částem budovy [adresa] v obci [obec], stojící na pozemku č. parc. [číslo] a rovněž spoluvlastnického podílu ve výši [číslo], k pozemku č. parc. [číslo] (dále jen byt a příslušenství).

5. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že byt a příslušenství užívá výhradně žalobkyně a že jí má být přikázán do výhradního vlastnictví, sporná však byla částka, která měla být žalovaným žalobkyní za vypořádání jejich spoluvlastnických podílů vyplacena. Žalobkyně navrhovala vyjít z obvyklé ceny bytu a příslušenství ve výši 2 000 000 Kč, žalovaní z částky minimálně 2 500 000 Kč.

6. Spisem Okresního soudu v Táboře sp. zn. [spisová značka] má soud prokázáno, že v rámci projednání dědictví po zemřelém [jméno] [příjmení], byla mimo jiné určena cena bytu a příslušenství částkou 2 000 000 Kč, a to na základě posouzení obvyklé ceny nemovitosti [titul] [jméno] [příjmení] ze dne [datum] a na základě ocenění [právnická osoba], jako průměrná cena nemovitosti vycházející z obou ocenění.

7. Posouzením obvyklé ceny č. posudku [číslo] [rok] ze dne [datum], vyhotoveným a zpracovaným [titul] [jméno] [příjmení], jež je součástí dědického spisu, má soud prokázánu toliko listinu, v níž prezentoval [titul] [příjmení] po provedení místního šetření svůj názor o výši obvyklé ceny bytu a příslušenství. Ačkoli obsahem listiny má soud prokázáno, že posuzovatel pro zjištění obvyklé ceny vyšel z metodiky – porovnávací metody, kdy hodnocená nemovitost je porovnávána s realizovanými prodeji srovnatelných nemovitostí v nedávném časovém horizontu, údaje o takovém srovnání v listině absentují, a proto je takové posouzení pro potřebu soudního řízení irelevantní a nepřezkoumatelné. Navíc se jedná o listinu, o jejímž obsahu chybí doložka posuzovatele (znalce) o následcích vědomě nepravdivého posouzení dle § 127a) o. s. ř. Stejná situace je i v případě stanovení obvyklé ceny realitní kanceláře [právnická osoba] ze dne [datum]. Soudu proto nezbylo, než zadat určení obvyklé ceny bytu a jeho příslušenství znaleckým posudkem.

8. Znaleckým posudkem [celé jméno znalkyně] [číslo] ze dne [datum] s doložkou dle § 127a) o. s. ř. (čl. 35 – 89) má soud prokázáno určení obvyklé ceny bytu a příslušenství částkou ve výši 2 650 000 Kč. Znalkyně provedla místní šetření, prostudovala spis Okresního soudu v Táboře, získala informace o nemovitostech v katastru nemovitostí a provedla porovnání s obdobnými nemovitostmi dle příslušné metodiky. Proti závěrům znalkyně byly žalovanými vzneseny námitky (str. 91 p. v.) a to, že mají pochybnosti o objektivnosti znaleckého posudku, neboť znalkyně nevyrozuměla žalované o konání místního šetření – o prohlídce bytu, přesto, že tato žádost byla výslovně zaprotokolována při jednání soudu. Dále namítali, že znalkyně vychází i z ceny nemovitosti prodané v červnu 2021, tj. před výrazným nárůstem cen na trhu s realitami. Používá také malý vzorek porovnávaných prodejů (pouze 3 prodeje, z toho 1 v červnu 2021). Proto žalovaní doložili nabídky prodejů bytů obdobného charakteru ze strany realitních kanceláří (u některých z těchto prodejů je již uvedeno, že nemovitost byla zarezervována). Z těchto nabídek a rezervací dle žalovaných vyplývá, že cena za 1 m2 obdobného bytu v obdobné lokalitě by se měla pohybovat ve výši cca 55 000 Kč za 1 m2, nikoli ve výši dle znaleckého posudku 43 578 Kč za 1 m2. Navrhovali proto, aby bylo znalkyni uloženo provést novou prohlídku nemovitosti, tentokrát za účasti žalovaných a doplnit posudek o další porovnatelné prodané nemovitosti a dále doplnit posudek o vypořádání se s nabídkami prodeje bytů v Táboře, které žalovaní zároveň přiložili.

9. S námitkami žalovaných se znalkyně vypořádala podáním ze dne 4. 4. 2022 (čl. 103 – 104) a obhájila jím dle názoru soudu svůj závěr o výši obvyklé ceny bytu s příslušenstvím. Pokud jde o účast žalovaných na místním šetření, uvedla, že bylo provedeno standardním způsobem, byly získány dostatečné informace pro určení obvyklé ceny, když znalec pro provedení místního šetření potřebuje primárně zpřístupnit nemovitou věc. Opakováním místního šetření by nebyly zjištěny žádné jiné skutečnosti, které by mohly mít vliv na obvyklou cenu nemovitostí. K dalším námitkám žalovaných se vyjádřila tak, že realizovaný prodej, pokud jde o vzorek č. 2 (str. 20 znaleckého posudku, čl. 54 spisu) realizovaný prodej proběhl dne 21. 6. 2021 a stáří realizovaného prodeje je zohledněno v koeficientu K7 – úvaha zpracovatele ocenění a tímto koeficientem znalkyně dostatečně zohlednila růst cen nemovitostí. Dále uvedla, že pro potřeby ocenění je nutné použít realizované ceny obdobných bytů v tržně shodných lokalitách, obdobné velikosti i technického stavu. Znalkyně proto použila dva vzorky realizovaných prodejů bytů v původním stavu, což je technický stav obdobný s oceňovanou nemovitou věcí. Dle názoru žalobkyně je mnohem lepší vybrat tři nejvíce shodné bytové jednotky, které byly obchodovány v dané lokalitě a čase, než pro učení obvyklé ceny použít další jiné vzorky bytových jednotek nesrovnatelně menší (větší) v tržně odlišných lokalitách. Celkový stavebnětechnický stav a vybavení je možné relevantně zohlednit stanovenými koeficienty. Pokud se velmi liší poloha a velikost vzorků oproti oceňované nemovité věci, jedná se o vzorek nevhodný pro porovnávání. Pokud jde o vzorek č. 3 (viz str. 21 znaleckého posudku, čl. 55 spisu) byl použit z toho důvodu, že znalkyně chtěla poukázat na maximální horní cenovou hranici obdobně velkých jednotek po kompletní rekonstrukci (byt i bytový dům) ve shodné lokalitě (cca 200 m od oceňované nemovitosti). Oceňovaná bytová jednotka je v původním stavu, včetně bytového domu, kde se nachází, a proto nemůže mít vyšší hodnotu, než byt po kompletní rekonstrukci, jak je uveden na vzorku 3 k datu místního šetření. Pokud žalovaní předložili nabídky z realitní inzerce, tyto žalobkyně nemohla pro určení obvyklé ceny využít jako vzorky z toho důvodu, že nabídkové ceny se mohou lišit od skutečně realizovaných cen – není relevantní doklad pro ověření této ceny např. nabývacím titulem nebo cenovou informací z katastru nemovitostí. Předložené vzorky jsou navíc nerelevantní, a to zejména z důvodu výše uvedeného a dále, že se jedná o nabídkové ceny, z nichž nelze určit obvyklou cenu oceňované nemovitosti. Předložené inzertní nabídky musí být upraveny pomocí koeficientů (poloha, technický stav, velikost, apod.), a ne určit cenu 55 000 Kč za 1 m2 aritmetickým průměrem bez jakékoliv korekce, jak bylo uvedeno v námitkách žalované strany. Vzorek garsony, dodaný žalovanou stranou, je navíc naprosto nevhodný i z důvodu malé výměry bytu (porovnání musí být provedeno vždy s obdobnou velikostí bytových jednotek, jinak dochází k hrubému zkreslení výsledné hodnoty). Další vzorky mají sice obdobnou výměru, ale jsou po celkové rekonstrukci (bytu i domu) v odlišné lokalitě. Vzorek bytu v Kvapilově ulici v Táboře je sice dle popisu v původním stavu, ale v tržně lepší lokalitě a se spoluvlastnickým podílem na společné zahradě kolem bytového domu. Dle standardů o oceňování jsou tři porovnávané nemovité věci dostatečné.

10. S ohledem na výše uvedené lze tedy uzavřít, že pro rozhodnutí soudu ve věci bylo vycházeno ze znaleckého posudku [celé jméno znalkyně], a tedy z obvyklé ceny nemovitostí ve výši 2 650 000 Kč, čímž na každého ze žalovaných připadá částka hodnoty jejich spoluvlastnického podílu na nemovitostech ve výši 441 667 Kč, představující 1/6 podílu.

11. Po právní stránce nahlížel soud na daný případ dle ustn. § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen o. z.), dle kterého nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle § 1141 odst. 1 o. z., spoluvlastnictví se zrušuje dohodou všech spoluvlastníků; dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání.

12. Dle § 1143 o. z., nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

13. Dle § 1144 odst. 1 o. z., je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

14. Dle § 1147 o. z., není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě.

15. S ohledem na výše uvedená ustanovení občanského zákona za situace, kdy se účastníci na způsobu rozdělení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nedohodli a jeho zrušení a vypořádání se domáhá jeden z nich, se soud primárně zabýval otázkou, zda jsou nemovitosti, které jsou předmětem vypořádání, reálně dělitelné či nikoli a dospěl k závěru, že charakter a velikost těchto nemovitostí neumožňuje jejich reálné dělení, aniž by došlo k podstatnému snížení hodnoty této nemovitosti. Bylo proto na místě přistoupit v pořadí dalšímu zákonnému způsobu vypořádání podílového spoluvlastnictví, a to dle § 1147 o. z., přikázáním nemovitosti žalobkyni za přiměřenou náhradu žalovaným, představující vyplacení částky 441 667 Kč každému z nich, coby podíl 1/6 na předmětných nemovitostech. Soud proto v souladu se žalobním návrhem podílové spoluvlastnictví účastníků k předmětným nemovitostem zrušil a nemovitosti přikázal žalobkyni oproti povinnosti zaplatit žalovaným finanční náhradu. Rozhodl tak proto, že jednak o tomto způsobu vypořádání podílového spoluvlastnictví nebylo mezi účastníky sporu a jednak proto, že žalobkyně je jedinou a výlučnou uživatelkou bytu s příslušenstvím a hodlá v něm bydlet i nadále. Výplatu příslušné částky by tak měla žalobkyně, pokud jde o žalovaného [celé jméno žalovaného], zaplatit na jeho účet vedený u [právnická osoba] [příjmení] č. účtu: [bankovní účet], pokud jde o žalovanou [celé jméno žalované], na její účet vedený u [právnická osoba] [anonymizováno] č. účtu: [bankovní účet]. Solventnost žalobkyně k výplatě finančních částek žalovaným má soud prokázánu předložením originálu vkladní knížky na jméno žalobkyně, když údaje v ní uvedené dokládají schopnost žalobkyně příslušné částky žalovaným ve lhůtě stanovené soudem zaplatit.

16. O nákladech řízení bylo rozhodováno za situace, kdy dané řízení je svou povahou iudicii duplicis a může být zahájeno k návrhu kteréhokoliv z budoucích účastníků a přes formální označení, odpovídající dikci zákona, jsou všichni účastníci vzájemně v postavení odpovídajícím procesní pozici žalobce i žalovaného současně, nehledě na to, kdo žalobu podal. Spor o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví může být zahájen na základě žaloby kteréhokoliv spoluvlastníka, který se cítí být ve spoluvlastnictví nespokojen a nechce v něm setrvat; jako takové dané řízení nutno vnímat perspektivnou základního práva na ochranu vlastnictví zaručeného v článku 11 odst. I. Listiny základních práv a svobod. Zruší-li soud spoluvlastnictví, vydává následně konstitutivní rozhodnutí o způsobu jeho vypořádání, návrhy účastníků přitom není vázán, je vázán pouze zákonným pořadím jednotlivých možností podle § 1143 a násl. o. z. Volba konkrétního způsobu vypořádání je v konečném důsledku na úvaze soudu, účastník řízení nad ním fakticky nemá kontrolu. Svůj návrh soudu sdělit může i nemusí, v průběhu řízení jej může měnit, aniž by změna návrhů žalobce byla považována za změnu žaloby ve smyslu § 95 o. s. ř., která by podléhala schválení soudu. Co do způsobu vypořádání zrušeného spoluvlastnictví žalobce nedisponuje předmětem řízení volně jako např. v případě žalob na plnění. Žádný ze spoluvlastníků tak nadále nemá osud řízení zcela ve svých rukou. Zmíněná specifika řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je třeba mít s ohledem na výše uvedené na paměti i při rozhodování o nákladech takového řízení. V řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví je třeba odlišit dva momenty – za 1) rozhodování o zrušení spoluvlastnictví a za 2) rozhodování o vypořádání zrušeného spoluvlastnictví. Vyhověním návrhu na zrušení spoluvlastnictví řízení nekončí, nýbrž soud dále jedná o způsobu jeho vypořádání. Procesní úspěch účastníka nelze odvíjet ani od výsledného způsobu vypořádání spoluvlastnictví. Teprve ve fázi rozhodování o vypořádání zrušeného podílového spoluvlastnictví se naplno projeví charakter řízení iudicii duplicis, jehož specifika nekorespondují charakteristickým znakům civilního sporu v režimu občanského soudního řádu a v důsledku toho je stanovování úspěchu jednotlivých účastníků ve věci pro účely rozhodnutí o nákladech řízení velmi obtížné. Žádná z procesních stran navíc výsledkem řízení o zrušení o vypořádání spoluvlastnictví po finanční stránce neztrácí, obě odcházejí od soudu s majetkovou hodnotou, se kterou do něj vstoupili. Nikdo z hlediska objemu majetku nezískává nic navíc, nikdo nic netratí; majetkovou ztrátu utrpí každý z účastníků„ pouze“ ve vynaložených nákladech řízení, byť jde často o značné částky. Proto nelze odvíjet procesní úspěch od toho, jaký způsob vypořádání jednotliví spoluvlastníci navrhovali a ke kterému z nich se soud v konečném rozhodnutí přiklonil proto, že lépe vyhovoval zákonné posloupnosti. V řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví nelze objektivně hledat vítěze ani poraženého, neboť nelze účastníky řízení vnímat tak, jako by jeden byl v právu a druhý nikoli. Proto považuje soud za ústavně komfortní východisko při rozhodování o nákladech řízení, jímž bylo vypořádáno zrušené spoluvlastnictví spatřovat u obou stran částečný úspěch ve věci ve smyslu § 142 odst. 2 a 3 o. s. ř. a zásadně je na místě rozhodnout, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. Takový názor soudu nelze zvrátit ani tvrzením žalovaných, že od samého počátku, a to i už během dědického řízení, se žalovaní snažili o smírné vyřešení věci, navrhovali v dědickém řízení vypořádání z částky 2 500 000 Kč, když nyní byla zjištěna částka ještě vyšší. Předtím, než byla podána žaloba, nebyli žalovaní nijakým způsobem kontaktováni, a proto považují celé soudní řízení za zbytečné, neboť se mohli shodnout i na osobě znalce, provést znalecké ocenění mimosoudně a poté danou věc řešit. Proto žalobu považují za podanou sice podle práva, ale v rámci ustanovení týkající se nákladů řízení za podanou bez jakékoliv snahy o smírné řešení věci, k čemuž by byli žalovaní ochotni. Žalovaní proto požadovali náhradu nákladů řízení, které v souvislosti se soudním sporem museli vynaložit.

17. Ohledně tohoto tvrzení soud konstatuje, že obsahem dědického spisu Okresního soudu v Táboře sp. zn. [spisová značka] má soud prokázáno toliko projednání pozůstalosti po zemřelém [jméno] [příjmení] a v rámci protokolů sepsaných v notářské kanceláři pověřeného notáře [titul] [jméno] [příjmení], zejména pak protokolu ze dne [datum], má soud prokázáno, že jak pozůstalá manželka, tedy žalobkyně, tak pozůstalé děti, tedy žalovaní, trvají na hodnotách nemovitostí, které byly uvedeny v jimi předložených oceněních a hodlají uzavřít dědickou dohodou, na základě níž budou pozůstalé děti nabývat zákonné podíly na nemovitých věcech. Tato situace tedy prokazuje, že pokud se účastníci v rámci dědického řízení nedohodli na výši výplaty spoluvlastnických podílů žalovaným, tito trvali na zachování svých spoluvlastnických podílů, neboť trvali na ocenění, které předložili oni. A bylo výrazně jiné, než ocenění, které předložila žalobkyně. Nelze tak mít za to, že by už v dědickém řízení projevili snahu o smírné vyřešení věci a nelze tak žalobkyni klást za vinu podání předmětné žaloby. Soud proto neshledal žádné konkrétní důvody v dané věci, které by vedly k tomu, aby žalovaným bylo přiznáno právo na náhradu nákladů řízení, které vynaložili v souvislosti s daným soudním sporem, a proto rozhodl soud o nákladech řízení tak, jak uvádí výroková část tohoto rozsudku.

18. Pokud jde o zaplacenou zálohu, kterou obě strany sporu složily na znalecké dokazování, žalobkyně zaplatila zálohu ve výši 4 000 Kč a každý ze žalovaných rovněž stejnou částku. Celkem tedy bylo zaplaceno 12 000 Kč. Znalkyni pak byla vyplacena částka 8 200 Kč za zpracování znaleckého posudku, a proto po právní moci tohoto rozsudku bude žalovaným na účet [celé jméno žalovaného] vrácena nevyužitá záloha na znalecké dokazování ve výši 3 800 Kč.