4 C 235/2022

Plný text

Okresní soud v Táboře rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Michaelou Bílou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovaným:

1. Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená opatrovnicí Jméno opatrovnice A , narozená Datum narození opatrovnice A bytem Adresa opatrovnice A 2. Česká republika - Jméno opatrovnice B , Územní pracoviště Jméno opatrovnice C , IČO IČO opatrovnice C sídlem Adresa opatrovnice C 3. Česká republika - Jméno opatrovnice D , IČO IČO opatrovnice D sídlem Adresa opatrovnice D o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem I. Podílové spoluvlastnictví k nemovitostem: pozemku p. č. , hodnota, - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba - , adresa, - rodinný dům zapsané na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj Katastrální pracoviště , adresa, , dále k pozemku p. č. , hodnota, - zahrada zapsaném na LV č. , hodnota, , pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , se zrušuje.II. Nařizuje se prodej těchto nemovitostí ve veřejné dražbě s rozdělením výtěžku mezi účastníky v poměru dle velikosti jejich spoluvlastnických podílů k nemovitostem.III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobou doručenou k procesnímu soudu dne , datum, se žalobkyně domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví a nařízení prodeje nemovitostí, které jsou specifikovány ve výrokové části tohoto rozsudku, z odůvodněním, že žalobkyně je v rozsahu ideální 38/96 vlastníkem nemovitostí zapsaných na LV číslo , hodnota, (dále jen nemovitosti č. I ) a ideální 4/24 vlastníkem nemovitostí zapsaných na LV číslo , hodnota, (dále jen nemovitosti č. II), u obou, vždy v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu Jihočeského kraje, katastrální pracoviště , adresa, pro obec a katastrální území , adresa, , neboť nemovitosti neužívá a nemá zájem nadále ve spoluvlastnictví setrvávat. Žalovaná číslo 1. , Jméno žalované, (dále jen žalovaná číslo 1.) vlastní na nemovitostech číslo I podíl o velikosti ideální 19/48 a na nemovitostech číslo II. podíl o velikosti ideální 4/24. Žalovaná číslo 1. byla v řízení zastoupena soudem ustanoveným opatrovníkem , Jméno opatrovnice A, , , Anonymizováno, , bytem , Anonymizováno, to na základě usnesení Okresního soudu v Táboře ze dne , datum, č. j. , spisová značka, , které nabylo právní moci dne , datum, , neboť je omezená ve svéprávnosti, mimo jiné i tak, že nemá způsobilost samostatně právně jednat ve všech záležitostech s výjimkou záležitostí běžného každodenního života. Žalovanou číslo 2. byla původně , jméno FO, , bez uvedení data narození, bytem , Anonymizováno, , když soud následně získal informace od dědického soudu v , Anonymizováno, o tom, že jmenovaná zemřela dne , datum, , nezanechala žádné potomky a v dědickém řízení nebyly nemovitosti číslo I. a číslo II. projednány, ačkoliv o nich byl dědický soud informován sdělením státního notáře , Anonymizováno, . , Anonymizováno, , který projednával dědictví po manželu žalované, jehož dědičkou se jmenovaná stala. Soud proto nedospěl k žádným zjištění, která by vedla k identifikaci žijícího právního nástupce žalované , jméno FO, . Následně však v souladu s ustanovením § 1050 odst. 2 a § 1045 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen o. z.) došlo dnem , datum, k přechodu majetku nedostatečně identifikovaných vlastníků na stát. Žalobkyně v souvislosti s nastalou situací navrhla vstup nového účastníka – nabyvatele v souladu s ustavením § 107a) o.s.ř., kterým se stala Česká republika, zastoupená , právnická osoba, (dále jen velké , Anonymizováno, ). O vstupu tohoto účastníka namísto dosavadní žalované číslo 2. rozhodl procesní soud usnesením ze dne , datum, , číslo jednací , spisová značka, a které nabylo právní moci dnem , datum, . Na nového nabyvatele , Anonymizováno, tedy přešlo vlastnické právo na nemovitostech číslo I. podílu o velikosti ideální 10/48 a na nemovitostech číslo II. podíl o velikosti ideální 5/24. Žalovaná číslo 3. – Česká republika , Anonymizováno, , Jméno opatrovnice D, (dále jen , Anonymizováno, je vlastníkem podílu ideální 11/24 na nemovitosti číslo II., na nemovitosti číslo I. žalovaná číslo 3. nevlastní ničeho. Vlastnické právo účastníků řízení a velikost jejich spoluvlastnických podílů na nemovitostech č. I a č. II má soud prokázáno výpisy z LV č., hodnota, a LV č. , hodnota, , vždy pro obec a kat. úz. , adresa, , zapsaných u , právnická osoba, pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, .

2. Při ústním jednání soudu sdělila opatrovnice žalované číslo 1., že její matka nemá zájem nadále setrvávat v podílovém spoluvlastnictví na nemovitostech číslo I. a číslo II. a má zájem je prodat, o což se ostatně v minulosti pokusila již dvakrát, avšak opatrovnický soud kupní smlouvu z důvodu nepříznivě nízké ceny v neprospěch opatrované neschválil. O setrvání ve spoluvlastnictví ani o odkoupení dalších spoluvlastnických podílů neprojevila zájem ani žalovaná číslo 2., která podáním ze dne , datum, navrhla podílové spoluvlastnictví zrušit a nařídit prodej nemovitostí číslo I. a číslo II. ve veřejné dražbě s tím, že výtěžek za tento prodej bude rozdělen mezi účastníky dle poměru jejich spoluvlastnických podílů. Podáním ze dne , datum, se žalovaná číslo 3. vyjádřila tak, že nemá zájem o odkoupení dalších podílů na předmětných nemovitostech – pozemku p. č. , hodnota, v k.ú. a obci , adresa, , zároveň uvedla, že reálné dělení této nemovitosti je fakticky nemožné, protože jediný přístup na ni je možný pouze přes pozemek p. č. , hodnota, v k.ú. a obci , adresa, . Lze tedy shrnout, že žalobkyně a žalované číslo 1. a číslo 2. navrhly prodej nemovitosti číslo I. a číslo II., žalovaná číslo 3. vyloučila reálné dělení nemovitosti číslo II., avšak s jejím prodejem ve veřejné dražbě nesouhlasila z důvodu očekávání nízkého, a tedy nevýhodného výtěžku z prodeje realizovaného tímto způsobem.

3. Soud se musel vypořádat s námitkou žalované číslo 3. formulovanou v podání ze dne , datum, , aby soud jako předběžnou otázku vyřešil platnost kupní smlouvy ze dne , datum, , na jejímž základě nabyla žalobkyně spoluvlastnický podíl na nemovitosti číslo I. a číslo II. a to vzhledem k ustanovení § 1124 a násl. o.z., tedy bez respektování zákonného předkupního práva ostatních spoluvlastníků. Tuto námitku vyhodnotil procesní soud jako nedůvodnou, když vyšel z toho, že kupní smlouva uzavřená mezi prodávající , jméno FO, a kupující , právnická osoba, a to jednak na spoluvlastnický podíl vzhledem k celku o velikosti 19/96 pozemku parcelní číslo , hodnota, s domem č.p. , Anonymizováno, , tak na spoluvlastnický podíl vzhledem k celku o velikosti 2/24 pozemku p. č. , hodnota, byla uzavřena dne , datum, . Kupní smlouva uzavřená mezi prodávající , jméno FO, a kupující , právnická osoba, na zcela totožné podíly, na zcela totožných nemovitostech, byla uzavřena dne , datum, . Obě prodávající nabyly vlastnictví k podílům na předmětných nemovitostech na základě usnesení soudu o dědictví – Obvodní soud pro , adresa, , č. j. , Anonymizováno, ze dne , datum, , právní moc ke dni , datum, . V době uzavření obou kupních smluv byl platný občanský zákoník číslo 89/2012 Sb. (dále jen o. z.) ve znění novely číslo 163/2020, účinné od 1. 7. 2020. Dle ustavení § 1124 odstavec 1 o. z. účinného v době uzavření obou kupních smluv platilo, že převádí-li se spoluvlastnický podíl na nemovité věci, mají spoluvlastníci předkupní právo, ledaže jde o převod osobě blízké. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. Vzhledem k výše citované právní úpravě, pokud byly obě kupní smlouvy uzavřeny až po účinnosti novely o. z. číslo 163/2020 účinné od 1. 7. 2020, v době uzavření kupních smluv již nebyly obě prodávající zavázány předkupním právem ve vztahu k ostatním spoluvlastníkům, neboť 6 měsíců počítaných od účinnosti citované novely již dávno uplynulo. Ostatními námitkami, které žalovaná č. 3 formulovala v podání ze dne , datum, se soud nezabýval, neboť je považuje za irelevantní pro danou věc.

4. Soud proto uzavírá, že námitka žalované číslo 3. o neplatnosti nabývacích titulů, z nichž žalobkyně dovozuje své vlastnické právo, není důvodná. Lze tedy uzavřít, že žalobkyně nabyla své vlastnické právo na nemovitostech číslo I. a číslo II. na základě platného právního titulu v souladu se zákonnými ustanoveními.

5. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že nemovitosti, které jsou předmětem tohoto řízení jsou ve velmi zanedbaném stavu, pozemky ve svahu na těžce přístupném místě, dům zchátralý až ruina, což má soud ostatně zároveň prokázáno i barevnými fotografiemi, které v řízení žalobkyně předložila.

6. Na základě výše uvedeného má soud za prokázaný následující skutkový stav věci. V řízení byla prokázána aktivní legitimace žalobkyně k podání žaloby, neboť ta je podílovým spoluvlastníkem nemovitosti číslo I. a číslo II., tyto nemovitosti neužívá a nemá nadále zájem ve spoluvlastnictví setrvávat. Žalované číslo 1. a číslo 2. jsou pasivně legitimovány ve vztahu k nemovitosti číslo I. a číslo II., jejichž podílovými spoluvlastníky jsou a rovněž nemají zájem ve spoluvlastnictví setrvávat a ani tyto nemovitosti neužívají a navrhují jejich prodej. Žalovaná číslo 3. je podílovým spoluvlastníkem pouze ve vztahu k nemovitosti číslo II., kterou neužívá, považuje ji za reálně nedělitelnou a ani nemá zájem o odkoupení spoluvlastnických podílů od ostatních spoluvlastníků, prodej nemovitostí ve veřejné dražbě však odmítá, neboť je pro ni a ostatní spoluvlastníky nevýhodný.

7. Po právní stránce nahlížel soud na daný případ dle odstavení § 1140 odst.1 o. z., dle kterého nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvávat.

8. Dle odst. 2 citovaného ustanovení, každý ze spoluvlastníků může kdykoliv žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

9. Podle § 1141 odst. 1 o. z. spoluvlastnictví se zrušuje dohodou všech spoluvlastníků; dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání.

10. Dle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

11. Dle § 1144 odst. 1 o. z., je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Dle odst. 2 citovaného ustanovení o. z. rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.

12. Dle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

13. Zákon stanovuje jednak možné způsoby zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, jednak jejich závazné pořadí, v němž mohou být jednotlivé způsoby vypořádání použity. Jsou-li naplněny podmínky pro vypořádání spoluvlastnictví preferovanějším způsobem, musí soud k tomuto způsobu přistoupit, byť by spatřoval jiný způsob vypořádání vhodnější. Primárním způsobem vypořádání spoluvlastnictví je rozdělení společné věci, sekundárním způsobem je přikázání společné věci jednomu nebo více spoluvlastníkům za náhradu. Posledním možným způsobem je nařízení prodeje společné věci ve veřejné dražbě (NS 22 Cdo 1618/2015), rovněž dražbu jen mezi spoluvlastníky lze nařídit až v situaci, kdy není možné společnou věc rozdělit či přikázat některému ze spoluvlastníků (NS 22 Cdo 2208/15).

14. V daném řízení nikdo z účastníků neusiluje o žádnou z nemovitostí a nemá o nemovitosti zájem. Jako způsob vypořádání tedy nepřipadá v úvahu přikázání nemovitostí některému z účastníků za přiměřenou náhradu pro ostatní účastníky. Nemovitosti nejsou ani reálně dělitelné, dělitelnost nemovitosti je vyloučena tím, že nemovitosti mají nejednotnou spoluvlastnickou strukturu, kdy jeden pozemek s domem spoluvlastní pouze žalobkyně a žalované č. 1 a č. 2, zatímco druhý pozemek – zahradu spoluvlastní všichni účastníci, včetně žalované číslo 3. U reálného dělení platí pravidlo potvrzené i soudní praxí, že všichni účastníci si mají dělit všechny nemovitosti, což je v daném případě nemožné. Nemovitosti tvoří jeden funkční celek a není možné z nich uměle vyčleňovat různé části a jde to dělit různým způsobem, neboť tak by byla zcela devalvována hodnota výsledných rozdělených nemovitostí, obzvláště pak v případě posuzovaných nemovitostí, jejichž hodnota je vzhledem k jejich stavu – ruina ve svahu, již tak velice nízká. Reálné dělení nemovitostí není možné ani z toho důvodu, že předmětný dům, který je jejich součástí, není rozdělitelný na tři samostatné a nestejně velké funkční jednotky (na domě má podíl žalobkyně, žalovaná č. 1 a žalovaná č. 2). Pro účely případné dělitelnosti se vznikem samostatných funkčních jednotek je nezbytné, aby dané jednotky v době takového případného rozhodnutí soudu již existovaly, případně, aby náklady na realizaci potřebných stavebních úprav byly přiměřené a aby stavební úpravy byly realizovatelné. Nelze rozhodnout o reálném dělení, pokud by se mělo jednat o zcela zásadní dispoziční přestavbu předmětné nemovitosti, a to již proto, že taková zásadní přestavba si vyžádá vynaložení značných nákladů. Vzhledem na stav nemovitostí (prokázaný již jen fotografiemi nemovitostí) je zcela evidentní, že v předmětných nemovitostech neexistují tři samostatné a nestejně velké funkční jednotky odpovídající velikosti podílu spoluvlastníků na nemovitostech a že dizpoziční přestavba na tyto jednotky, pokud by vůbec byla možná, není otázkou drobných stavebních úprav, ale kompletní přestavby celého domu ve stavu ruiny. Náklady na takovou přestavbu, pokud by bylo vůbec možné takovou přestavbu provést z hlediska stavebně právního, by zcela jistě nedosahovaly pouze desítek ani nižších stovek tisíc korun, ale pohybovaly se v řádu vyšších stovek tisíce korun, respektive není vyloučeno, že by přesáhly milion korun. Takové náklady nejsou přiměřené hodnotě předmětných nemovitostí a žalobkyně není ochotna takové náklady nést. Ani z vyjádření ostatních účastníků nevyplývá, že by tyto náklady byl ochoten nebo schopen nést někdo jiný. Soud proto postupoval v souladu se shora citovanými zákonnými ustanoveními a rozhodl v souladu s žalobním návrhem, tj. nařídil prodej nemovitostí ve veřejné dražbě a následné rozdělení výtěžku mezi účastníky v poměru dle velikosti spoluvlastnických podílů k nemovitostem.

15. Žalovaná číslo 3. požadovala vypracovaní znaleckého posudku na obvyklou cenu nemovitostí číslo II. a to proto, že její zjištění může vést ke změně stanoviska některého z účastníků řízení, pakliže jim dosud cena nemovitosti není známa. Některý ze spoluvlastníků na základě vědomí ceny nemovitostí může projevit zájem o jejich vlastnictví a na základě této skutečnosti vypořádat finanční cestou ostatní spoluvlastníky, například formou dražby jen mezi spoluvlastníky (viz Nejvyšší soud 22 Cdo 2208/2015). Soud důkaz znaleckým posudkem zamítl, neboť skutkový stav věci ani v nejmenším neavizoval jakýkoliv zájem žalovaných č. 1. a č. 2. na odkoupení spoluvlastnických podílů od ostatních spoluvlastníků, žalovaná č. 1 se snažila o prodej svého spoluvlastnického podílu dvakrát a ten nebyl realizován pouze pro neschválení právního úkonu za nesvéprávnou opatrovnickým soudem z důvodu nízké kupní ceny, žalovaná č. 2. nemůže nabývat takový majetek, se kterým nadále nehospodaří, a proto jakýkoliv odkup spoluvlastnického podílu nepřipadá v úvahu. O odkoupení spoluvlastnických podílů neprojevila ostatně zájem ani žalovaná č. 3, která si mohla sama znalecký posudek na obvyklou cenu nemovitosti z důvodů jí uváděných obstarat a rozhodnout se, zda bude zájem o odkoupení spoluvlastnických podílů na nemovitosti číslo II. mít.

16. O nákladech řízení bylo rozhodováno za situace, kdy řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví má povahu tzv. iudicium duplicis, kde se s ohledem na již konstantní judikaturu Ústavního soudu náklady řízení mezi účastníky zásadně nenahrazují.