4 C 306/2023

Plný text

Okresní soud v Táboře rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Michaelou Bílou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozená Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Anonymizováno , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 zastoupená obecným zmocněncem jméno FO Anonymizováno bytem Adresa zainteresované společnosti 0/1 o neoprávněnost výpovědi nájmu bytu

I. Určuje se, že výpověď nájmu pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, - zastavěná plocha a nádvoří v kat. úz. , adresa, , jehož součástí je dům čp. , Anonymizováno, , obec , adresa, , ze dne , datum, , obsažená v oznámení žalované o změně vlastnictví a výpovědi nájmu bytu ze dne , datum, , je neoprávněná.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 9 200 Kč a to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám , Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0, advokáta v Táboře.

1. Žalobou doručenou k procesnímu soudu dne , datum, se žalobkyně domáhala určení, že výpověď nájmu bytu a pozemku, oboje blíže specifikované ve výrokové části tohoto rozsudku, kterou jí dala žalovaná dne , datum, je neoprávněná. Jako důvod uvedla, že důvod výpovědi dle § 2288 odst. 1 písm. a) zák. č. 89/2012 Sb. – občanský zákoník (dále jen o. z.) nebyl naplněn, neboť se nedopustila žádného hrubého porušení povinností, které jí jako nájemci vyplývají z nájmu. Ty důvody, v nichž žalovaná spatřuje hrubé porušení povinností nájemce, takovým porušením nejsou, a proto jí nemůže být dána výpověď. Žalobkyně dále uvedla, že nemovitosti, ve kterých dle nájemní smlouvy realizuje nájem vlastnila po dobu desítek let původně ona, následně je prodala a nový vlastník s ní uzavřel na užívání těchto nemovitostí nájemní smlouvu na dobu neurčitou, a to dne , datum, . Jak po dobu vlastnictví nemovitostí, tak i v době jejich nájmu se k nim chová zcela stejně a žalovaná byla se stavem nemovitostí v době koupě seznámena. Proto pokud je jí jako důvod výpovědi kladeno za vinu, že neoznámila žalobkyni včas potřebu okamžitých oprav a oprav bránící obvyklému bydlení, neučinila žádná opatření, aby zabránila dalším škodám na domě, dlouhodobě zanedbává, v rozporu se zákonem, základní údržbu bytu, nenaplňuje žádné z těchto jednání znaky hrubého porušení povinností nájemce, navrhla proto určit neoprávněnost výpovědi.

2. Žalovaná nárok žalobkyně neuznala ani z části, a navrhla zamítnutí žaloby s odůvodněním, že výpovědní důvody uváděné ve výpovědi, jsou dostatečně konkrétní a jsou také blíže rozvedené v reakci na námitky vznesené žalobkyní. Hrubé porušení povinností nájemce spatřuje žalovaná v tom, že žalobkyně jí včas neoznámila, že na střeše chybí několik střešních tašek, že jsou vysklená okna, která umožňují průnik vlhkosti do domu, což může být příčinou následných skrytých strukturálních problémů, příček a vznik plísní. Neoznámila rovněž popraskané obvodové stěny způsobující vlhnutí stěn, že neteče v domě voda a že stav koupelny je devastační, dále jí vytýká žalobkyní hromadění odpadu v půdním prostoru.

3. Vzhledem k rozdílnosti stanovisek sporných stran, provedl soud dokazování za účelem zjištění a objasnění skutkového stavu věci. Důkazy následně hodnotil dle § 132 o. s. ř. a to jak jednotlivě, tak ve vzájemné souvislosti.

4. Tvrzením žalobkyně, jakož i výpisem z LV č. , hodnota, pro obec a kat. úz. , adresa, , má soud prokázáno, že původním výlučným vlastníkem nemovitostí, a to pozemku st. parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba , adresa, se způsobem využití rodinný dům, když stavba stojí na pozemku st. parc. , Anonymizováno, (dále jen předmětné nemovitosti) byla až do , datum, žalobkyně.

5. Tvrzením žalobkyně, jakož i kupní smlouvou uzavřenou mezi žalobkyní, jako prodávající, a obchodní společností , jméno FO, s.r.o., jako kupující, dne , datum, má soud prokázáno, že žalobkyně předmětné nemovitosti prodala kupující za kupní cenu , částka, . Součástí této kupní smlouvy byla i smlouva nájemní uzavřená mezi smluvními stranami téhož dne. Na základě kupní smlouvy výše specifikované, byl katastrálním úřadem proveden zápis změny vlastnického práva v Katastru nemovitostí ve prospěch nového vlastníka.

6. Obsahem nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a obchodní společností , jméno FO, s.r.o. dne , datum, má soud prokázáno, že byl mezi smluvními stranami sjednán nájem nemovitostí, které byly předmětem převodu vlastnického práva, nájem byl sjednán na dobu neurčitou, přičemž se pronajímatel mimo jiné obsahem smlouvy zavázal, že je povinen udržovat v nemovitosti po dobu nájmu náležitý pořádek obvyklý podle místních poměrů a zajistit nemovitosti ve stavu způsobilém k užívání a rovněž bylo smluvními stranami ujednáno, že pronajímatel může nájem vypovědět pokud nájemce hrubě poruší svou povinnost vyplývající z nájmu. Rovněž bylo sjednáno nájemné ve výši 500 Kč měsíčně.

7. Kupní smlouvou uzavřenou dne , datum, mezi prodávající obchodní společností , jméno FO, s.r.o. a kupující obchodní společnosti , právnická osoba, dne , datum, má soud prokázáno, že prodávající prodal kupující předmětné nemovitosti. Obsahem smlouvy má soud dále prokázáno, že strana kupující prohlásila, že se před podpisem smlouvy seznámila s věcným stavem předmětu koupě, dále strana prodávající rovněž prohlásila, že bere na vědomí, že prodává levněji než je obvyklá cena a bere na vědomí, že kupní cena je nižší než aktuální tržní hodnota předmětu koupě a souhlasí s neúměrnou cenou, ač je mu skutečná výše plnění známa. Dále že se vystěhuje a předmět koupě vyklidí, pokud jej využívá, a to do 2 měsíců od uzavření této smlouvy, pokud nebylo dohodnuto jinak.

8. Kupní smlouvou uzavřenou dne , datum, mezi prodávající obchodní společnosti , právnická osoba, a kupující obchodní společností , právnická osoba, má soud prokázáno, že došlo k dalšímu prodeji předmětných nemovitostí, když opět kupující strana prohlásila, že se před podpisem této smlouvy seznámila s věcným stavem předmětu koupě.

9. Kupní smlouvou uzavřenou dne , datum, mezi prodávající obchodní společnosti , právnická osoba, a kupující obchodní společností , právnická osoba, má soud prokázáno, že žalovaná nabyla na základě této kupní smlouvy vlastnické právo k předmětným nemovitostem, přičemž při uzavírání smluvního vztahu rovněž prohlásila, že se před podpisem této smlouvy seznámila s věcným stavem předmětu koupě.

10. Výpisem z listu vlastnictví č. , hodnota, pro obec a kat. úz. , adresa, má soud prokázáno, že žalovaná byla jako výlučný vlastník předmětných nemovitostí zapsána do katastru nemovitostí až dne , datum, s právními účinky zápisu k okamžiku , datum, .

11. Dopisem nazvaným jako Oznámení o změně vlastnictví a výpověď z nájmu bytu ze dne , datum, má soud prokázáno, že jednatel žalované oznámil žalobkyni, že je aktuálním vlastníkem předmětných nemovitostí a zároveň jí s odkazem na ustn. § 2286 a násl. o. z. vypověděl nájem z důvodu stále trvajícího a dlouhodobého porušování povinností nájemce plynoucí z ustn. § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. Obsahem dopisu má soud dále prokázáno, že žalovaná vytýkala žalobkyni zejména to, že ze strany žalobkyně dochází zcela průkazně již po dlouhou dobu k absolutnímu zanedbávání základní údržby nemovitosti, zejména se jedná o neskutečný nepořádek, který v interiéru udržuje a který se blíží až k dezolátnímu stavu. Ze strany žalobkyně dochází k nulovým drobným opravám, které je jako nájemce povinna provádět. Jednotlivé místnosti nesplňují základní hygienické předpoklady pro bydlení, v domě neteče voda a tento stav není nikterak řešen s pronajímatelem. Dům není udržován ve stavu způsobilém k žití a nastalou situaci spíše zhoršuje, než aby se snažila ji napravit a oznámit pronajímateli. Půdní prostor připomíná spíše skladiště než jednu z místností rodinného domu. Žalovaná dále spatřuje znaky hrubého porušování povinností nájemce v tom, že žalobkyně jako nájemce jí neoznámila potřebu okamžitých oprav a oprav bránící obvyklému bydlení, neučinila žádná opatření, aby zabránila dalším škodám na domě a dlouhodobě zanedbává základní údržbu bytu. Výpověď obsahovala poučení o délce výpovědní doby a počátku jejího plynutí, jakož i poučení o možnosti vznést námitky a ve lhůtě 2 měsíců od doručení výpovědi rovněž navrhnout u soudu její přezkum.

12. Dopisem právního zástupce žalobkyně adresovaného žalované ze dne 20. 10. 2023 má soud prokázáno, že proti výpovědi z nájmu bytu podala žalobkyně námitky s odůvodněním, že s výpovědí nesouhlasí, neboť důvody v nichž spatřuje žalovaná hrubé porušení povinností nájemce spočívají v neoznámení stavu nemovitosti, se kterým však žalovaná musela být řádně seznámena v době koupě a tomuto stavu také jistě odpovídala i kupní cena. Naplněnost intenzity hrubého porušení povinností je nutné posuzovat s ohledem na všechny související okolnosti konkrétního případu a zvážit jej z objektivních i subjektivních hledisek. Žalobkyně, která v domě realizuje svou bytovou potřebu a která byla po určitou dobu i výlučným vlastníkem těchto nemovitostí, v nemovitosti žije a svými možnostmi omezenými věkem a zdravotním stavem, se v nemovitosti po dobu několika desítek let chová stále stejně. Nelze proto očekávat z její strany náhlou změnu ve způsobu užívání této nemovitosti. Žalobkyně v předmětných nemovitostech svojí přítomností žádnou škodu nepůsobí, žije zde již řadu let a obvyklému bydlení žádné vady nebrání. Předmětnou nemovitost spravuje tak dobře, jak je v jejích silách.

13. Dopisem žalované adresované právnímu zástupci žalobkyně ze dne 30. 10. 2023 má soud prokázáno, že okolnost, že žalobkyně žije v předmětných nemovitostech po dobu více jak 30 let a spravuje je dle jejích zdravotních možností, není důvodem pro to, aby žalované neoznámila havarijní stav domu, který nikterak neřeší. V domě se nachází několik vysklených oken, která nejsou žalobkyní nikterak řešena, sklo z těchto oken se dokonce několik dnů váleno na chodníku před domem, dále na střeše domu je nespočet poničených střešních tašek, skrze které do domu zatéká voda. Opět podotýká nefunkční přívod vody a žádnou z těchto závad žalobkyně neřeší. Všechny tyto skutečnosti mohla oznámit svému pronajímateli, ostatně je to i její povinností přímo ze zákona a jelikož nikterak takto nekonala, hrubě porušuje své povinnosti nájemce.

14. Fotodokumentací předloženou žalovanou má soud prokázán stav domu, v němž realizuje žalobkyně nájem bytu, snímky jsou však bez datace, lze však předpokládat, že mapují stav domu po nabytí vlastnického práva žalovanou a jsou tedy aktuální a tento stav musel dům vykazovat i v době jeho koupě žalovanou. Ze snímků vyplývá, že technický stav domu je dlouhodobě špatný, až havarijní, postrádající několikaletou údržbu.

15. Po skutkové stránce lze tedy uzavřít, že provedeným dokazováním bylo prokázáno, že žalobkyně byla až do , datum, výlučným vlastníkem předmětných nemovitostí, v nichž po prodeji realizovala řádný nájem na základě písemné nájemní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou. Během 8 měsíců byly předmětné nemovitosti postupně dále prodávány, a to ještě 3x. Každý z nabývajících vlastníků prohlásil, že je mu znám věcný stav předmětu koupě, se kterým se seznámil. Toto prohlášení učinila i žalovaná, a to dne , datum, a za necelý měsíc nato dává žalobkyni výpověď z nájmu domu z důvodu, že jej žalobkyně neinformovala o závadách na domě a o jeho havarijním stavu. Tyto závady jsou však dlouhodobého (několikaletého) charakteru, a žalovaná, pokud by se skutečně řádně seznámila se stavem předmětných nemovitostí, o nich musela, příp. měla vědět. Neměla proto žádný důvod dávat žalobkyni výpověď z nájmu domu pro hrubé porušení povinností nájemce, které spatřuje zejména v tom, že neoznámila žalované, jakožto pronajímateli, havarijní stav domu a závady na něm. Výpověď, kterou dala žalovaná žalobkyni je tedy z tohoto důvodu neoprávněná a výpovědní důvod se nepodařilo žalované, kterou tíží důkazní břemeno, prokázat, a proto bylo žalobě vyhověno.

16. Po právní stránce nahlížel soud na daný případ dle ustn. § 2286 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákon (dále jen o. z.). Nejprve soud zkoumal, zda byla žaloba žalobkyní podána ve lhůtě dle ustn. § 2290 o. z., neboť pokud by lhůta nebyla dodržena, byla by žaloba zamítnuta bez dalšího. Žalobkyně však žalobu podala včas, neboť dle citovaného ustanovení platí, že nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla. Žalobkyni výpověď došla nejdříve v den, kdy byla sepsána, a to , datum, . Pokud byla žaloba k soudu podána dne , datum, , byla podána včas a soud se zabýval věcí meritorně.

17. Dále se soud zabýval tím, zda výpověď z nájmu obsahuje veškeré zákonem stanovené formální a věcné předpoklady vylučující její platnost. Dle § 2286 odst. 1 o. z. platí, že výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Dle odst. 2 citovaného ustanovení, vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Výpověď z nájmu, která je předmětem daného řízení obsahuje veškeré náležitosti, které zákon s její platností spojuje, zároveň obsahuje i poučení nájemce o tom, že má právo proti ní vznést námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Dle § 2288 odst. 3 o. z., musí pronajímatel ve výpovědi uvést konkrétní výpovědní důvod. Výpověď, kterou dala žalovaná žalobkyni obsahuje všechny náležitosti, které pro její platnost stanoví občanský zákoník a lze tedy uzavřít, že je platná. Soud se proto zabýval tím, zda byl dán výpovědní důvod dle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., který byl jako důvod ve výpovědi žalovanou uveden.

18. Dle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. platí, že pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Dle odst. 3 citovaného ustanovení, vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi. Soud zkoumal, co má zákon na mysli, pokud jde o hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu. Zákon totiž ani v textu samotném a ani v komentovaném ustanovení nebo v ustanovení jiném neuvádí, co je tímto hrubým porušením povinností myšleno. Vždy je třeba situaci hodnotit v konkrétním případě s přihlédnutím k okolnostem případu. Výklad citovaného ustanovení uvádí příkladmo i mnohé situace, které právě žalovaná žalobkyni vytýkala a klade za vinu a potud by byly důvody výpovědi naplněny. Na druhou stranu se ve všech případech jedná o skutečnosti, které měly a mohly být žalované, coby vlastníkovi, který si necelý měsíc před koupí nemovitostí tyto prohlédl a deklaroval ve smlouvě, že se před podpisem smlouvy seznámil s věcným stavem předmětu koupě, známy. Nemohou tak obstát tvrzené skutečnosti, v nichž žalovaná spatřuje hrubé porušení povinností nájemce, neboť stav domu se za necelý měsíc nemohl změnit tak, aby neoznámením závad a oprav bránících obvyklému bydlení, dlouhodobé zanedbávání základní údržby bytu, nečinění žádných opatření, aby bylo zabráněno dalším škodám, nepořádku v interiéru, neteče voda a hromadění věcí v půdním prostoru apod., byly hrubým porušením povinností nájemce. Tento stav nemovitosti, který žalované vadí a klade jej za vinu žalobkyně, existoval prokazatelně již v době koupě předmětných nemovitostí a žalovaná měla zvážit, zda koupě takové nemovitosti je na místě či nikoli. Soud proto uzavírá, že důvody, které žalovaná podřazuje pod hrubé porušení povinností nájemce, v tomto konkrétním případě neprokázala a žaloba je proto důvodná.

19. Dále soud podotýká, že výpověď z nájmu bytu obsahuje ustanovení zákona označením § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. a uvádí i slovní důvod jako dlouhodobé hrubé porušování povinností nájemce, ostatní popis stavu, který z důvodu neoznámení pronajímateli měl žalované způsobovat devastaci majetku je však vesměs nekonkrétní a pouze v obecné rovině. Pokud žalovaná následně ve vyjádření se k žalobě jednotlivá závadová jednání konkretizuje, na to už není žádný prostor a doplnění je ve vztahu k obsahu výpovědi irelevantní. V souvislosti s tím lze odkázat na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 900/2013. Jelikož se však žalobkyně žalobou domáhala určení neoprávněnosti výpovědi a tuto neoprávněnost i prokázala, soud se blíže otázkou bližší konkretizace výpovědního důvodu nezabýval. Dále soud podotýká, že nesouhlasí s názorem žalované, že žalobkyně měla stejnou povinnost oznamovat vady a závady na předmětu pronájmu i předchozím vlastníkům (pronajímatelů), do jejichž postavení žalovaná koupí nemovitosti vstoupila, neboť každý z těchto vlastníků deklaroval v kupní smlouvě, že je mu znám stav předmětu pronájmu, se kterým se seznámil a nemusel proto ani v jednání žalobkyně spatřovat porušení povinností nájemce. O tom svědčí i skutečnost, že žádný z předchozích vlastníků z tohoto důvodu výpověď žalobkyni nedal.

20. Na základě výše uvedeného má tedy soud za to, že žalobkyně prokázala, že nebyl dán výpovědní důvod dle § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., ona svým jednáním v rámci výkonu nájemního práva nikterak hrubě svou povinnost, vyplývající z nájmu, neporušila, a proto výpověď, kterou jí žalovaná dala, není oprávněná.

21. O nákladech řízení rozhodoval soud dle ustn. § 142 odst. 1 o. s. ř. za situace, kdy žalobkyně byla ve věci zcela úspěšná a má tedy právo na náhradu všech účelně vynaložených nákladů řízení. Ty jsou představovány zaplaceným soudním poplatkem ve výši 2 000 Kč, dále náklady za právní zastoupení advokátem účtované v souladu s vyhl. č. 177/96 Sb. v platném znění za 4 úkony právní služby po 1 500 Kč (převzetí a příprava, sepsání námitek, sepsání žaloby, účast na jednání k soudu) dle § 9 odst. 1 ve spojení s § 7 bod č. 4 vyhl., dále 4 režijní paušály po 300 Kč účtované v souladu s § 13 odst. 3 vyhl., celkem tedy náklady řízení činící v součtu částku 9 200 Kč a právě tuto částku uložil soud neúspěšné žalované úspěšné žalobkyni k rukám jejího právního zástupce na nákladech řízení nahradit.