4 C 91/2023

Plný text

Okresní soud v Táboře rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Michaelou Bílou jako samosoudkyní ve věci žalobce: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozený Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalovanému: Anonymizováno IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 o žalobě na určení neoprávněnosti výpovědi

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal určení, že výpověď z nájmu bytu č. , hodnota, o velikosti , Anonymizováno, čp. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, , Anonymizováno, ze dne , datum, daná žalovaným žalobci je neoprávněná, se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobou doručenou k procesnímu soudu dne , datum, se žalobce domáhal určení, že výpověď z nájmu bytu č. , hodnota, o velikosti , Anonymizováno, , kterou dal žalovaný žalobci dne , datum, není oprávněná a tedy je neplatná, když žalobu odůvodnil tím, že mu coby nájemci byla dne , datum, doručena výpověď nájmu bytu ze strany žalovaného, coby vlastníka a pronajímatele předmětného bytu z důvodů § 2088 odst. 1 písm. a) zák. č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen o. z.), když je mu kladeno za vinu, že nedbá pravidel obvyklých pro chování v domě a nedodržuje podobu nájmu o rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů. Žalobce považuje výpověď za neoprávněnou, neboť se žádného závadového chování on, ani ostatní členové rodiny nikterak nedopouští a pokud mu byly v minulosti žalovanými vytčeny nedostatky, ty už odstranil a napravil.

2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby s tím, že chování žalobce se neslučuje s řádným užíváním bytu a nejedná se o sporadické, ale soustavné porušování povinností nájemce. Chování rodiny žalobce se vymyká místním poměrům, byt i dům jsou poškozovány, není prováděna běžná údržba bytu. Způsob, jakým žalobce a jeho rodina užívá byt je obtěžující pro sousedy. I přes písemnou výzvu žalobce nedbá pravidel obvyklých pro chování v domě a nedodržuje rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů a způsob, jakým žalobcem byt užívá lze dle ustn. § 2288 odst. 1 písm. a) o. z. označit za hrubé porušení povinností nájemce. Žalovaný učinil tento závěr na základě mnohých podnětů a stížností buď ze strany členů společenství vlastníků jednotek domu čp. 2819, případně na základě stížností a podmětů sousedů žalobce. Na jejich základě provedl žalovaný opakovaně šetření v bytě žalobce zaměřené na dodržování běžné údržby a pořádku v bytě. Při místním šetření bylo zjištěno znečištění fasády v lodžii bytu a následně i značný nepořádek a poškození bytu samotného, jakož i jeho vybavení, dále znečištění stěn, stropů, podlah, rozbitá stropní světla, kryt jističů apod. Byt byl velmi špinavý, byly v něm poházeny odpadky, zbytky jídla, krmení pro zvířata, stelivo, oblečení, v bytě se vyskytoval hmyz. Některé prohlídky zaznamenaly částečné odstranění některých vytýkaných závad, některé naopak prokázaly zhoršení stavu předchozího. Bylo rovněž zaznamenáno znečištění parapetů a fasády domu žalobcem, a to od 6. až do 1. patra domu. Došlo opakovaně k vytopení sousedů, z bytu se šíří zápach, hluk, rány, uživatelé bytu vyhazují z okna různé předměty. O většině závad byla pořízen fotodokumentace.

3. S ohledem na zcela rozdílná stanoviska sporných stran, prováděl soud dokazování, jehož výsledky následně hodnotil, a to jak jednotlivě, tak ve vzájemných souvislostech a vyvodil z něho tyto skutkové a následně i právní závěry.

4. Shodným tvrzením sporných stran, jakož i nájemní smlouvou mezi účastníky uzavřenou dne , datum, (čl. 6 – 7), má soud prokázáno, že žalovaný jako vlastník pronajal nájemní smlouvou žalobci byt č. , hodnota, o velikosti , Anonymizováno, v 7. nadzemním podlaží , Anonymizováno, . Doba nájmu byla sjednána s účinností od , datum, na dobu neurčitou. V rámci odst. IV. bod č. 2 bylo předmětnou smlouvou mimo jiné sjednáno, že se obě smluvní strany dohodly a souhlasí s tím, že podrobnosti užívání bytu a společných prostor domu vymezuje rozhodnutí, kterým se stanoví domovní řád schválený usnesením , adresa, /, Anonymizováno, ze dne , datum, , který tvoří po vzájemné dohodě pronajímatele a nájemce nedílnou přílohu této smlouvy. Obsahem domovního řádu (viz dokumenty ke sp. zn.) má soud prokázáno, že mimo jiné v článku X. nazvaného Praní prádla, úklid bytu je uvedeno, že nájemce je povinen provádět úklid bytu, praní prádla, vaření a další činnosti tak, aby tím neobtěžoval ostatní nájemce např. nadměrným hlukem, prachem, pachem či jinými nečistotami. V článku XII. nazvaném Klepání a čištění je uvedeno, že koberce, rohožky, žíněnky, přikrývky, peřiny a čalouněný nábytek se mohou vyklepávat pouze na místech k tomu určených, zády co nejvíce od oken obytných místností. Znečištěný prostor uvede nájemce ihned do pořádku. Vyklepávání, vytřepávání nebo shazování jakýchkoliv předmětů z balkónů oken nebo do světlíku není dovoleno. Článek XV. nazvaný Klid v domě v odst. druhém uvádí, že nájemci jsou povinni chovat se po celý den tak, aby neobtěžovali ostatní nájemníky nadměrným hlukem.

5. Listinou ze dne , datum, (čl. 8 spisu) má soud prokázáno, že žalovaný dal žalobci výpověď nájmu bytu specifikovaného ve výrokové části tohoto rozsudku, když obsahem výpovědi má soud dále prokázáno, že žalovaný vypověděl nájem bytu žalobci dle ustn. § 2288 odst. 1 písm. a) občan. zákona, dle kterého pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Za hrubé porušení povinnosti vyplývající z nájmu považuje žalovaný dle obsahu výpovědi chování žalobce spočívající mimo jiné v polití okenních parapetů u zadního pokoje směřujícího do , Anonymizováno, neznámou hnědou tekutinou, 2x vytopení vodou sousedy v koupelně a v předsíni, šíření silného zápachu z bytu žalobce do ostatních bytů, mlácením do topení, z bytu je slyšet hluk, mlácení do podlahy, házení a jsou házeny věci z balkónu k sousedům, přičemž se nejedná o první znečištění, resp. závadné chování, již v srpnu roku 2020 žalovaný zjistil znečištění nově zateplené fasády na balkónu, který je součástí bytu hlínou, dále bylo zjištěno, že byt nevykazuje atributy řádného užívání, je špinavý, zanesený odpadky, poházený věcmi, na podlaze staré a zkažené potraviny, jídlo, zbytky krmení pro zvířata a všudypřítomná špína. Výpověď zároveň obsahuje poučení nájemce vznést dle § 2286 odst. 2 o. z. proti výpovědi námitky a navrhnout do 2 měsíců ode dne doručení této výpovědi i přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Obsahem doporučené zásilky (viz dokumenty ke sp. zn.) jakož i tvrzením žalobce v žalobě má soud prokázáno, že výpověď nájmu bytu byla žalobci doručena vhozením do poštovní schránky dne 24. 2. 2023, neboť si jí žalobce od 7. 2. 2023 nevyzvedl v úložní době u doručovací pošty.

6. E-mailem zaslaným pracovníkovi žalovaného , jméno FO, předsedkyní SVJ , Anonymizováno, , dne , datum, má soud prokázáno, že předsedkyně upozornila na znečištění fasády v lodžii u bytu žalobce č. , hodnota, a zápisem z místního šetření žalované učiněného dne , datum, má soud prokázáno, že žalovaný na základě podnětu tehdejší předsedkyně SVJ provedl prohlídku bytu žalobce s tím, že část znečištění již byla ometena, zbytek se dometl při místním šetření. Bylo zjištěno znečištění uvnitř balkónu s tím, že matka žalobce přislíbila vyčištění. Další prohlídka byla naplánována na polovinu září. Zápisem z místního šetření žalované provedeného dne , datum, má soud prokázáno, že znečištění balkónu od hlíny bylo odstraněno, balkón je čistý. Nicméně problém je čistota bytu, který je všeobecně špinavý, stěny zamatlané, polité, pokálené od much, podlahy silně znečištěné od zbytků krmení od zvířat (králíci, andulky, kocour) a podestýlky; na podlaze je špinavé prádlo, stěny jsou silně znečištěné od much; pozor - nebyla umožněna prohlídka kuchyně – jako důvod uvedeno neumyté nádobí; koupelna je zaházena oblečením, takže se nedá používat; velký nepořádek i v pokoji žalobce – hadry, nepořádek, oblečení, elektronika, špinavé stěny. Matka žalobce na obhajobu uvedla, že všechny věci a domácí práce není schopna provádět, nicméně na úklidu zapracuje. Z prohlídky byly pořízeny fotografie.

7. Dopisem adresovaným žalobci ze dne , datum, nazvaným Výzva na odstranění porušování povinností a závadného užívání bytu má soud prokázáno, že žalovaný na základě výše uvedených dvou prohlídek bytu zjistil znečištění fasády, které se podařilo úplně odstranit a dále části balkónu, který však znečištěn zůstal i nadále. Jelikož žalovaný zjistil, že žalobce neužívá byt řádným způsobem, přičemž i jednoznačně specifikoval závady, které byly při místních šetřeních zjištěny a takové jednání žalobce považuje za porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem, vyzval žalobce k tomu, aby řádně začal plnit povinnosti nájemce a odstranil závadný stav bytu – závady, znečištění podlah, stěn a stropů a začal ho užívat způsobem, který nebude odporovat dobrým mravům a ustanovení občanského zákona. Upozornil zároveň žalobce, že pokud nebude respektována tato výzva, bude postupovat dle ustn. § 2291 občan. zákona a vypoví mu nájem bytu bez výpovědní doby. K odstranění nedostatků a k jejich nápravě dal žalovaný žalobci lhůtu 15 dnů od doručení této výzvy. Doručenkou od doručované zásilky má soud prokázáno, že tento dopis byl žalovanému doručen dne 20. 10. 2021.

8. Zápisem z místního šetření ze dne , datum, provedeným žalovaným v bytě žalobce má soudu prokázáno, že při něm bylo zjištěno, že jsou částečně některé místnosti přemalovány, podlahy vcelku zametené, stav bytu není od poslední návštěvy v horším stavu, výrazně se ale nezlepšil. Podlahy jsou z větší části uklizeny a byl stanoven nový termín prohlídky v lednu 2021. Zápisem z místního šetření z , datum, má soud prokázáno, že žalovaný opět provedl prohlídku bytu žalobce, přičemž bylo zjištěno, že stav bytu se od poslední návštěvy zhoršil, po bytě jsou poházené věci, potraviny, na podlaze nečistoty, špína. Byt není užívání řádným způsobem. Při všech místních šetřeních byla pořízena fotodokumentace, která byla následně předložena soudu a je součástí spisového materiálu.

9. Stížností , jméno FO, adresované žalovanému ze dne , datum, má soud prokázáno, že se jedná o sousedku žalobce, obývá byt č. , hodnota, v , Anonymizováno, a oznamovala žalovanému, že byly zničeny od sousedů z 6. patra parapety do 1. patra a fasáda domu. Zároveň zaslala fotografie pořízené z jejího okna v 5. patře a dále uvedla, že to není poprvé, ale tentokrát už je to moc. Fotografie, které byly přiloženy k tomuto dopisu prokazují avizované znečištění parapetů. E-mailem , jméno FO, adresované žalovanému ze dne , datum, nazvanému jako Dodatek ke stížnosti má soud prokázáno, že žalobcem došlo po 2x k vytopení koupelny s chodbou v jejím bytě, kvůli smradu a bordelu si musela zasilikonovat stoupačky vedoucí do horního bytu, díky každodenním ranám do topení a stoupaček jí opadává nátěr z topení, každý den zhruba od 14 hod., kdy přijdou všichni domů, se ozývá z bytu hluk a rány do podlahy, v jednom případě měla i mokrý strop v rohu obývacího pokoje a v období léta jí občas přistane na balkóně rozbitý talíř a zbytky zřejmě snídaně.

10. Zápisem o provedeném dotazování na chování nájemníků z bytu č. , hodnota, v domě , Anonymizováno, ze dne , datum, (čl. 107 spisu) má soud , prokázáno, že pracovník žalovaného , jméno FO, provedl dne , datum, v dopoledních hodinách dotazování na užívání bytu č. , hodnota, v 8. podlaží domu , Anonymizováno, , jehož nájemcem jsou , jméno FO, a , jméno FO, , přičemž byla dotazována paní , jméno FO, , která má byt situovaný nad , Anonymizováno, . K otázkám ohledně užívání bytu, hluku apod. uvedla, že nyní v bytě probíhá nějaká rekonstrukce, jinak se jedná o řádné a slušné nájemníky, z bytu není slyšet žádný hluk nebo jiné obtěžování. Stejně na dotazy ohledně užívání bytu vypovídala i paní , Anonymizováno, , vlastník bytu č. , hodnota, , jejíž byt sousedí s , Anonymizováno, . Oslovena byla , datum, . Uvedla, že ze sousedního bytu není slyšet žádný hluk, sousedé se chovají slušně, nenechávají odpadky na chodbě, kola, ani jiné věci, žádný spor spolu nemají. , právnická osoba, vede databázi stížností, výstrah a upozornění, které řešila s nájemníky bytů. K uvedenému dni neeviduje žádnou stížnost na rodinu , Anonymizováno, .

11. Protokolem o místním šetření a fotodokumentací pořízenou v jeho rámci ze dne , datum, má soud prokázáno, že místní šetření provedl soudce za přítomnosti obou sporných stran, přičemž o termínu místního šetření byl žalobce informován s dostatečným předstihem. Bylo zjištěno, že celková úroveň pořádku a čistoty bytu je na velmi nízké úrovní, nebylo zameteno, vytřeno, byly zjištěny ušpiněné zdi, poškozené dveře, osobní věci dětí různě poházeny, pokud byly uloženy ve skříních, nebyly srovnány, byly pouze namuchlány, různé druhy odpadu byly nandané v taškách (láhve od piva, suché rohlíky apod., hady na úklid se válely po zemi, elektrické kabely, anténa byly volně položeny na zemi). Koupelna, WC se jevily relativně čisté. V několika místnostech byla cítit moč, zřejmě od zvířat, která v domácnosti jsou (kočka, kanárek, králík). Výběh pro králíka byl čistý a uklizený. Před bytem a na chodbě v daném patře bylo vše v pořádku. Na balkóně zjištěna umazaná zeď, zídka balkónu vysoká přes 1 m, na balkónu opět nezameteno, nevytřeno.

12. Žalobce jako účastník řízení vypověděl, že v bytě bydlí on, jeho matka a jeho tři děti, přičemž se jedná o dvojčata – syny ve věku 13 let a dceru ve věku 12 let. Matce je 72 let. Děti mu byly svěřeny do péče, byl mu původně stanoven dohled na touto péčí a sám OSPOD ze svého podnětu mu asi před 2 – 3 lety tento dohled zrušil. Nájemné a služby spojené s nájmem bytu platí řádně, nemá žádný dluh. Dokonce jsou mu vraceny i přeplatky za služby. V bytě s nimi žijí zvířata – 1 kocour, který má možnost pohybovat se po celém bytě, vyjma kuchyně, dále 1 králík, ten je v obýváku v kleci a pak papoušek, rovněž v obýváku v kleci. O zvířata se starají všichni členové rodiny, čistí jim prostory, ve kterých žijí, starají se o ně podle možností. Od doby, kdy byla pořízena většina fotodokumentace žalovanou stranou, se u něho zejména změnilo to, že změnil zaměstnání, neboť to původní pro něho bylo natolik časově náročné, že nestíhal nic kolem domácnosti. To se už výrazně zlepšilo, v současné době má času více. V bytě se uklízí denně, babička má na starosti kuchyň, protože i vaří, a ostatní části bytu má na starosti on a děti. V bytě neluxují, pouze zametají, nemají žádné koberce, a to zametání je dostatečné. Vytírají buď každý den nebo ob dva dny, resp. vytírají ob den, případně každé dva dny. Větrají celoročně otevřenými ventilačkami v celém bytě. Od roku 2020 do současné doby maloval, odstraňoval závady dle požadavku , Anonymizováno, , případně , adresa, . Pokud byly zjištěni kontrolou určité závady, ty už odstranil. Prádlo věsí na balkóně, v případě potřeby mají skládací sušáky, které rozmísťují kdekoliv v místnostech. V bytě jsou pouze mušky, jiný hmyz nikoli. Mušky se vyskytují v bytě zejména z toho důvodu, že kocour buď má stelivo, do kterého chodí vykonávat svou potřebu, takže tam se občas vyskytují i když stelivo pravidelně mění. Pokud došlo k vytopení sousedky, ví pouze o jednom případu, a to bylo, když praskla odpadní hadice z pračky. Nabízel sousedce, že jí pomůže s odstraněním tohoto poškození, neměla zájem. Pokud jde o hluk, nabádá děti, aby doma neběhaly, ničím nemlátily. Hluk už řešili, a to v tom směru, že se sousedy, kteří bydlí pod ním, dospěli k závěru, že hluk není z jeho bytu, ale že je z partaje nad ním, tedy 2 horní partaje z horních dvou pater. V bytě nad ním bydlí romská rodina, a to asi 2,5 až 3 roky. Domnívá se, že jde o 2 – 3 dospělé osoby a asi 2 – 3 děti.

13. Svědek , jméno FO, jako zaměstnanec žalované vypověděl při ústním jednání soudu, že osobně prováděl různá šetření v bytě žalobce, při třetím šetření bylo zjištěno mírné zlepšení. O ostatních šetření vypovídal v souladu se zápisy z místního šetření tak, jak již specifikováno shora. V lednu 2021 bylo zaznamenáno opět zhoršení, byl tam velký nepořádek a od té doby už v bytě nebyli. Pokud jde o pořízení fotografií, na kterých je zachyceno znečištění parapetů, fotografie pořizoval z bytu o patro výše, než je byt žalobce, sousedi ho pustili do bytu, vyklonil se z okna, aby právě ten parapet , Anonymizováno, vyfotografoval, ten první zaznamenaný parapet je parapet žalobce s tím, že jeho matka to už mezitím utřela. Nemohl provést fotodokumentaci parapetu u bytu žalobce proto, že jeho matka ho dovnitř nevpustila. Parapet těch sousedů nad bytem žalobce byl zcela čistý, nebylo tam nic. Po 21. lednu 2021 už další stížnost na závadové chování žalobce nezaznamenali. Matka žalobce v době, kdy prováděli místní šetření, tak je nepustila do všech místností, zaznamenal, že byt byl nad míru špinavý, zanedbaný, stav v kuchyni třeba vůbec neviděli. O všem byla pořízena fotodokumentace.

14. Svědkyně , jméno FO, – obyvatelka bytu, nacházejícího se pod bytem žalobce – jako svědek vypověděla, že parapet mívala zničený docela často, když myla okna, bylo to vždycky špinavé, ale to polití tou neznámou tekutinou bylo už moc, vytočilo jí to, protože to bylo polité značně. Od 1. patra dolů byla zlitá fasáda a nikdo nevěděl, co to je a nebylo to poprvé, proto jí to opravdu rozzlobilo. Parapety např. v ložnici měla znečištěné opakovaně. Buď tam byl nějaký ptačí zob nebo olej, nebo něco nalitého. Měla i zacákaná okna. Pokaždé, když to umyla, tak druhý, třetí den to bylo znovu. Děti žalobce jsou vidět v oknech opakovaně, hází sešity z oken, slyší to od sousedů naproti. V bytě bydlí od července 2019 nebo 2020. Byla i 2x vytopená od žalobce, když to bylo podruhé, tak k němu došla, jednalo se o mokrou zeď z horního bytu. Když se to stalo poprvé, tak to s žalobcem neřešila, poprvé to byly velké fleky, ty vyschly asi za 2 – 3 dny, podruhé to už teklo na podlahu, a to i vytírala. V druhém případě to teklo ze stropu v chodbě. Mluvila s matkou žalobce, a ta jí říkala, že jí vytekla hadice od pračky, že to musí syn opravit. Z bytu žalobce se jí také šířil do bytu zápach, bylo to cítit jako kočičí moč. Bylo to cítit kolem stupaček, silikonovala mezery mezi nimi, aby se to eliminovalo. Moc to nepomohlo. Také jí obtěžovaly každodenní rány do topení a stupaček, z toho jí opadávala i barva z topení a od té doby, co tam byl zaměstnanec z města, tak už se tam toto neděje. Má na mysli jeho návštěvu v letošním roce. V období léta jí občas přistál na balkóně rozbitý talíř a zbytky zřejmě snídaně, ale od té doby, co tam byl zaměstnanec města, je tam vlastně klid. Má na mysli tedy letošní rok. To, že rozbité talíře a zbytky od jídla přistanou na jejím parapetě a že by to bylo od žalobce, dovozuje proto, že asi z jiného patra by to tam nedokázal nikdo hodit. Stávalo se to v té době, kdy byly staré balkóny a propadávalo to těmi mezerami v zábradlí. V současné době, když je ten balkón zazděný, tak už to není.

15. Fotodokumentací žalobce pořízenou dne , datum, má soud prokázán stav bytu v uvedený den, který se oproti stavu zjištěného žalovaným v předchozích letech 2020 a 2021 zlepšil. Fotografiemi žalovaného, které byly pořízeny při dílčích místních šetřeních v letech 2020 a 2021 má soud prokázán neutěšený stav předmětného bytu a již výše popsaný nepořádek a jeho znečištění. Nepořádek a znečištění bytu prokazuje i fotodokumentace pořízená při místním šetření dne , datum, .

16. Na základě výše uvedeného lze tedy po skutkové stránce uzavřít, že provedeným dokazováním bylo prokázáno, že žalovaný pronajal žalobci byt I. kategorie, který je specifikován ve výrokové části tohoto rozsudku, a to na základě platné nájemní smlouvy na dobu neurčitou. Žalobce a ostatní členové jeho domácnosti však neužívají byt řádným způsobem. Byt je špinavý, zanedbaný, jsou poškozeny zdi, podlahové krytiny, dveře, v bytě zapáchá moč a vyskytuje se tam drobný hmyz – viz mucholapka na fotografiích. Žalovaný proto dal žalobci výpověď nájmu předmětného bytu, která obsahuje veškeré náležitosti, jež vyžaduje občanský zákoník, včetně poučení o možnosti domáhat se přezkoumání oprávněnosti výpovědi u soudu. Výpověď byla žalobci doručena dne , datum, a pokud byla žaloba na určení neoprávněnosti výpovědi podána u soudu dne , datum, , byla podána ve dvouměsíční lhůtě od doručení výpovědi a tedy včas. Žalovaný ve výpovědi řádně specifikoval jednak jednání žalobce, ve kterém spatřuje hrubé porušení povinnosti nájemce, neboť byt není užíván řádným způsobem a v souladu s nájemní smlouvou a nejsou dodržována pravidla chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů. Žalovaný provedeným dokazováním dále prokázal, že žalobce poškodil a ušpinil novou fasádu domu, ve kterém se byt nachází, a to jednak na venkovní části domu, tak i v lodžii, která je součástí předmětného bytu, prokázal rovněž znečištění okenních parapetů neznámou tekutinou, a to z okna žalobce, všech pod ním se nacházejících bytových jednotek (6. až 1. patro.). Prokázal rovněž vytopení sousedního bytu v jednom případě. Pokud žalovaný dále specifikoval závadové chování žalobce, případně členů jeho domácnosti jako mlácení do topení, hluk vycházející z bytu, mlácení do podlahy, házení věcí z balkónu k sousedům, toto se mu prokázat nepodařilo. Pokud jde o šíření silného zápachu, ani tento výpovědní důvod se nepodařilo žalovanému zcela prokázat. Svědkyně , jméno FO, sice o zápachu z bytu žalobce vypovídala, ale nebyl žádným věrohodným způsobem prokázán původ tohoto zápachu. Zápach nevětraného bytu a zápach moči však byl prokázán místním šetřením provedeným soudem. Ani při tomto místním šetření však nebylo prokázáno, že by se zápach šířil do prostor mimo byt žalobce. Svědeckou výpověď , jméno FO, považuje soud za věrohodnou, s určitou mírou nepřesností prokazující spontánnost jejího osobního projevu. Touto výpovědí však nebyl prokázán původ některých žalovaným tvrzených závadových jednání žalobce a ten nebyl prokázán ani jiným způsobem. Soud proto považuje za zcela prokázané ty skutečnosti, o nichž ve shodě vypovídala svědkyně , jméno FO, se žalobcem, tj. 1x vytopení bytu a ty, o kterých vypovídal svědek , jméno FO, , které byly zároveň doloženy a prokázány nejen fotodokumentací žalovaného pořízenou v předchozích letech, ale i místním šetření provedeným soudem. Výpověď svědka , jméno FO, považuje soud rovněž za věrohodnou, ačkoli se jedná o zaměstnance žalovaného a mohl by proto tento vztah mít vliv na objektivnost výpovědi tohoto svědka. Oba účastníci totiž shodně tvrdí, že žalobce řádně plní povinnosti spočívající v placení nájemného a služeb s nájem bytu spojených a z toho logicky proto plyne, že takového nájemníka by se žalovaný neměl důvod zbavovat, a že tu tedy musí být jiný závažný důvod, který vedl žalovaného k dání výpovědi žalobci. Dle názoru soudu byl důvod, že žalobce neužívá byt v souladu s ustn. § 2256 odst. 2 o. z. tím, že byt I. kategorie je za dobu jeho užívání zanedbaný a poškozený a zaneřáděný tak, že se to vymyká pořádku obvyklému podle místních poměrů, prokázán.

17. Po právní stránce nahlížel soud na daný případ tak, že provedeným dokazováním bylo prokázáno, že dne , datum, byla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva dle obecných ustanovení § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.) ve spojení se zvláštním ustanovením o nájmu bytu a domu dle § 2235 a násl. o. z. Podpisem této smlouvy si smluvní strany v odst. IV. mimo jiné dohodly, že podrobnosti užívání bytu a společných prostor stanoví domovní řád. Nad rámec této dohody však musí obě smluvní strany postupovat dle občanského zákona a nesmí být s ním v rozporu. Dle § 2213 o. z., nájemce je i bez zvláštního ujednání povinen užívat věc jako řádný hospodář k ujednanému účelu, nebo není-li ujednán, k účelu obvyklému a platit nájemné.

18. Dle § 2255 odst. 1 o. z., nájemce užívá byt řádně v souladu s nájemní smlouvou.

19. Dle § 2256 odst. 2 o. z., nájemce dodržuje po dobu nájmu pravidla obvyklá pro chování v domě a rozumné pokyny pronajímatele pro zachování náležitého pořádku obvyklého podle místních poměrů.

20. Jelikož žalobce opakovaně porušoval povinnosti nájemce tím, že poškodil fasádu domu, v níž se předmětný byt nachází, polil parapety u oken bytů, nacházejících se pod ním až do 1. patra, když z fotodokumentace předložené soudu a z výpovědi svědka , jméno FO, bylo prokázáno, že polití parapetů započalo u bytu a parapetu žalobce, který před pořízením fotografií z bytu, nacházejícího se nad bytem žalobce, matka žalobce částečně utřela a parapet bytu z něhož byly fotografie pořízeny, byl čistý a polití proto nemohlo z tohoto bytu pocházet a dále že neužívá byt jako řádný hospodář, neboť byt je velmi špinavý, podlahy jsou znečištěné velkými nánosy špíny, stelivem pro zvířata, zbytky krmení, potravinami, poházenými věcmi, špinavým oblečením, odpadky, stěny všech místností jsou umatlané, špinavé, silně znečištěné od much. Z těchto důvodů tedy dal žalovaný žalobci výpověď z nájmu bytu dle ustn. § 2288 odst. 1 písm. a) o. z., dle kterého pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu. Náležitosti výpovědi nájmu bytu pak upravuje ustn. § 2286 odst. 1, 2 o. z., tedy výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Dle odst. 2 citovaného ustn., vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná. Dále jej upravuje ustn. § 2288 odst. 3 o. z., dle kterého, vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

21. V daném případě bylo provedeným dokazováním prokázáno, že výpověď, která byla žalobci žalovaným dána, splňuje veškeré výše uvedené náležitosti, které zákon s její platností spojuje. Bylo též prokázáno, že byla řádně žalobci doručena. Pokud jde o dílčí důvody, ve kterých žalovaný spatřuje hrubé porušení povinností plynoucích žalobci z nájmu, jak již bylo odůvodněno shora, žalovanému, na kterém leží důkazní břemeno, se podařilo prokázat pouze některé z nich. Ty však dle názoru soudu postačují k tomu, aby vedly k ukončení nájmu žalobci. Soud nesdílí názor žalobce, že za hrubé porušení nájemce lze považovat zejména neplacení nájemného a úhrad za služby za dobu delší než 3 měsíce a souhlasí s ním v tom, že musí jít o takové porušení povinností nájemcem, které dosáhne takové intenzity, že je lze posoudit jako hrubé. Takový závěr může učinit soud jen na základě konkrétních skutkových zjištění a takový závěr musí být odůvodněn jak hledisky objektivními, tak i hledisky subjektivními. Tím se soud v daném případě řídil, a proto prováděl podrobné dokazování, na jehož základě označil žalobu za nedůvodnou. Závěr o porušování povinností nájemce, které dosáhlo takové intenzity, že jej lze označit za „hrubé“ učinil soud po pečlivém uvážení na základě provedeného dokazování a v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu např. sp. zn. 22 Cdo 2751/2004, 26 Cdo 3407/2009 a dalších. I když se žalovanému nepodařilo jednoznačně prokázat, že žalobce (či členové jeho domácnosti) obtěžují jiné uživatele bytů v domě nadměrným hlukem, zápachem, hmyzem, že vyhazují předměty z oken, podařilo se mu prokázat, že způsob užívání bytu I. kategorie žalobcem je v rozporu s obvyklým užíváním a poškození bytu pak odporuje i dobrým mravům. Pokud takový způsob užívání považuje žalobce za normu, není způsobilý užívat řádně byt I. kategorie, ale kategorie nižší, kde nebude takový požadavek na hygienu a čistotu bytových prostor. Za takové situace nelze po žalovaném spravedlivě požadovat, aby tento způsob užívání bytu žalobcem toleroval, neboť je poškozován jeho majetek, a i následně způsobilost bytu vykazovat atributy I. kategorie. Řešením není ani neustálá kontrola úrovně čistoty a úklidu bytu ze strany žalovaného, neboť tím jednak dochází k narušování soukromí žalobce a jednak to neúměrně zatěžuje žalovaného. Velkým překvapením soudu byl stav úrovně čistoty a úklidu bytu při předem nahlášeném místním šetření, neboť lze očekávat, že alespoň pro účel místního šetření bude byt uklizen a čistý. To se však bohužel nestalo a byt vykazoval závady, jak již výše uvedeno. Rovněž bylo prokázáno, že pokud v mezidobí od roku 2020 do současné doby došlo k částečnému zlepšení úrovně pořádku a čistoty bytu, ta se následně opět zhoršila a v současné době podle výsledků místního šetření opět vykazuje značné závady. Soud má tedy za to, že žalobce neprokázal, že výpověď daná mu žalovaným je neoprávněná, a proto soud žalobu zamítl. Nutno ještě uvést, že pokud žalobce uvedl do petitu žaloby, že výpověď daná žalovaným žalobci není oprávněná a tedy je neplatná, jedná se o dvě různé situace, které vychází z jiného skutkového tvrzení a neplatnost výpovědi není podmíněna její neoprávněností. Neplatná by byla výpověď tehdy, kdyby nesplňovala náležitosti a to jak obsahové, tak formální, což v daném případě nebylo ani tvrzeno a ani prokazováno a neoprávněná je výpověď tehdy, pokud žalovaný neprokáže naplnění výpovědního důvodu, který byl ve výpovědi uveden. Soud proto formuloval výrok tak, aby byl v souladu se skutkovým tvrzením žalobce.

22. O nákladech řízení bylo rozhodováno podle ustn. § 142 odst. 1 o. s. ř. za situace, kdy zcela úspěšným účastníkem řízení, který by měl právo na náhradu všech účelně vynaložených nákladů řízení byl žalovaný, ten však žádné náklady řízení nepožadoval. Žalobce byl ve věci neúspěšný, a proto nemá právo na jejich náhradu.